安徽滁州明光市房地产市场简报2014423

安徽滁州明光市房地产市场简报2014.4.23一、明光市城市简介城市概况明光市属于县级市，属于滁州市代管。明光市位于安徽省东北部边缘，居江淮分水岭北侧。与滁州市南谯区接壤；北临淮河，与五河县接壤；东与江苏省盱眙、泗洪等县相邻；西邻定远、凤阳两县。区位优越、交通发达。公路网络四通八达、京沪铁路南北纵横、水运航道通江（长江）达海（东海），堪称华东要地、交通枢纽。明光市全市总面积2335平方公里，辖27个乡镇、办事处，346个行政村、9个社区居委会。全市总人口65万人，乡村人口50万人、城镇人口15万。亿元2013年GDP排名地级市2013年GDP（亿元）人均GDP（元）人均GDP排名1合肥4672.961712.8922芜湖2099.5354645.3843安庆1418.226703.07124马鞍山1293.059103.1735滁州1086.127579.99116阜阳1062.513980.26168宿州1014.318948.25137六安1010.318002.49149蚌埠1007.931855.251011宣城842.833272.80810淮南819.435107.11512毫州791.116307.981514淮北703.733287.61713铜陵680.692978.14115黄山470.334606.33616池州462.232943.699经济发展滁州市2013年GDP在安徽省排名第五，但人均GDP排名11；作为滁州市下辖县级市，明光市2013年GDP仅占滁州市10%；明光市近三年城市经济发展较快，GDP增幅保持在10%以上，但增长率已现下滑趋势。万元万元居民收入明光市居民收入水平相对较低，且77%为农村人口，购买力有限城市向南发展（一）城市性质皖东地区的重要城市；以发展加工制造业为主的新兴的工贸型城市。（二）城市规模1、人口规模：中心城区，远期(2020年)：30万人。2、用地规模：近期人均建设用地控制在95平方米，远期100平方米。建成区近期控制在20平方公里，远期控制在30平方公里。（三）用地发展方向以向东、北发展为主，适当向东南和向西跨池河发展，控制向南发展，呈“东进、北扩、西连、南限”之势。（四）城市总体格局“一核四片两带”城镇空间分布格局。“一核”指明光城区，包括管店、石坝、苏巷、桥头四个卫星镇。“四片”指以潘村为中心的明北城镇片区、以女山湖镇为中心的环湖城镇片区、以涧溪为中心的明东城镇片区、以张八岭为中心的明南城镇片区。“两带”指建设沿104国道及京沪铁路沿线的“张八岭----三界----管店----明光城区----桥头”城镇密集带和沿309省道的“石坝----涧溪”城镇密集带。（五）空间布局中心城区规划形成“一城三区”的总体布局结构。“一城”指新明城，“三区”指老城区、新城区和工业园区。城市规划二、明光市房地产市场分析土地市场分析宗地编号地块位置面积（㎡）容积率土地用途地价（万元）每亩均价（万元）楼面价（元/㎡）(2013)029号嘉山路北、祁仓路两侧67465.41.0-2.5商住12500124741(2013)030号嘉山路北、明东路东西两侧57192.21.0-1.8商住115001341117(2013)031号龙山路南侧

、女山湖路西侧66267.71.0-2.0商住135001361019(2013)032号城南大道北侧明东路西侧65285.61.0-1.8商住11500117979目前明光地价120-140万/亩，楼板价1000元/㎡左右嘉山路北、祁仓路两侧嘉山路北、明东路东西两侧龙山路南侧

、女山湖路西侧城南大道北侧明东路西侧市中心3公里明光市商品房市场分析金港世纪天城3600元/㎡广进物华园4000元/㎡嘉城御府4100元/㎡巴黎公馆4400元/㎡汇金广场4200元/㎡星光华景3500元/㎡中晨名都汇4100元/㎡中央公馆待定慧景名郡4400元/㎡正元广场待定德厚家园4100元/㎡唐城现代城4400元/㎡星光商贸城待定东方花园3900元/㎡星光华府4200元/㎡御尚花园4000元/㎡爱福嘉苑4200元/㎡昌隆壹号待定和顺花园4300元/㎡财富中心5000元/㎡在售待售明光市目前主要在售项目9个，待售项目11个，均价4200元/㎡左右2012年至今年均成交30万㎡，现今存量及待开发量约100万㎡，去化周期约3年市场特征91-120㎡五成，71-90㎡占三成，市场表现刚需与首改主导各面积段成交分析来看：91-120㎡首改近五成，71-90㎡刚需产品占三成，市场表现为刚需、首改主导；现今明光市70㎡以下及144㎡以上户型供应较少；其中以多层去化为主，小高层及高层去化较慢。客户情况明光市目前处于经济发展周期的调整发展阶段，乡镇进城就业人员较多；城市化进程加剧也进一步吸引大批的农村人口进城置业；总体以刚需和首改型客户为主。明光市竞争环境2010-2012年，年均成交量约10万㎡，2012-2013年，年均成交量约30万㎡；2010年至今，房地产发展加快，项目数量明显增多，目前明光市存量及待开发量约100万㎡，供求相对平稳；销售价格区间在3500-5000元/㎡之间，以400