沈阳星摩尔购物广场考察报告

1、项目介绍

2、定位分析

3、经营分析

4、规划分析沈阳星摩尔购物广场考察报告1、项目介绍——地理位置星摩尔STARMALL位于沈阳铁西区北二路与新华路交汇处，距沈阳火车站4.5公里，毗邻规划中的地铁五号线出口。项目规划数据指标占地面积111530m2总建筑面积325000m2商业净出租面积117191m2乐宾百货20000m2影院面积5200m2办公面积25000m2停车场面积2250车位项目占地11万多平，总建筑面积32.5万平，商业净出租面积11.7万平，乐宾百货2万平，办公面积2.5万平。1、项目介绍——面积指标1、项目介绍——开发商简介星摩尔房地产开发公司是由国际著名综合集团菲巴集团（FIBAGroup）与国际知名的土耳其商业地产开发商特克莫公司（Turkmall）合资设立。拥有强大的零售市场开发背景，财务结构及专业知识，StarMall旨在在全国各地开发购物广场建筑项目，快速扩大其投资组合。StarMall以其高水平的专业规划设计，成为销售市场的领军集团。星摩尔集团在中国的第一个项目是沈阳星摩尔购物广场，总投资额约2亿美元，2008年开始奠基。2、定位分析——周边商业周边有宜家家居、红星美凯龙及沈阳国际服装等大型商业。星摩尔辅射周边80-100万人，周边较大型居住新建小区共5.4万套住宅。2、定位分析——周边人口功能定位：城市商业中心主题定位：寻找快乐与拉手财富档次定位：精品名品与谋新品牌共存消费人群定位：时尚家庭与潮流青年星摩尔购物广场规划运营模式：集零售、餐饮、娱乐、等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑。商业净出租面积为117,191万平方米，拥有3层商用楼面，近300个大小不一、业态不同的独立店铺。2、定位分析——总体定位业态比例零售Retail45%餐饮Food&Beverage18%休闲娱乐Entertainment18%大型超市Hypermarket19%规划业态比例2、定位分析——业态比例楼层业态分布层高（米）地下一层停车场5.31层大型超市、时装店、珠宝手表、快餐店、咖啡店、银行、家用电器6.62层大型超市、时装店、电子、儿童时装、家用电器、家庭服饰、咖啡店、KTV6.63层电影院、电子、游戏中心、儿童乐园、食品广场、高档餐厅、婚庆服务、健身房&SPA、KTV、私人护理、家庭装饰6.6星摩尔各层业态分析主力及品牌店：四大主力店：欧尚超市（1-2层）、乐宾百货（1-3层）、国美电器（1层）、华谊兄弟影院（3层）2、定位分析——商业定位层数租金物业费实际租金电费分户空调1层第一年6元/平/天第二年7元/平/天第三年8元/平/天65元/平/月折合2.2元/平/天8.2-10.2元/平/天分户计业主承担计流量（100平店一年需4个月约5000元）2层第一年4元/平/天第二年5元/平/天第三年6元/平/天65元/平/月折合2.2元/平/天6.2-8.2元/平/天分户计业主承担计流量（100平店一年需4个月约5000元）3层第一年3.5元/平/天第二年4.5元/平/天第三年5.5元/平/天65元/平/月折合2.2元/平/天5.7-7.7元/平/天分户计业主承担计流量（100平店一年需4个月约5000元）所有店铺只租不售。商业店铺可租部分11.7万平，单店面积在50-500平。

总体出租率约50-60%，1层约500平未租，2-3层大面积未出租。

业户可有1-2个月装修免租期+2个月试运营免租期。

租满一年后（从签订合同后开始计算），租金上涨1元/平/天。3、经营分析——店铺租金

品牌店：ZARA、肯德基、必胜客、汉堡王，星巴客、美吉姆、热风、ONLY、H&M等3、经营分析——入驻品牌4、规划分析——鸟瞰图4、规划分析——内街布局室内临街商铺，既可免受其他商家和天气因素的干扰，亦可与主力店共享客源。营造出“四季如春，琳琅满目”的商业环境，让顾客在轻松愉悦的氛围中体验购物逛街的乐趣。在中国为首次采用3D“菱形”天窗设计；天窗面积达17,000平方米，充分接受自然光照，创造户外般购物氛围；“菱形”结构设计，从不同角度捕捉阳光，提供明亮的购物环境；“岛状”建筑，A—G岛为购物中心，H岛为写字楼；环保材料,石材、铝和玻璃为您创造和谐的呼吸环境；中国最长的液晶显示屏之一长60