物业经理设备管理知识（电梯）

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1物业项目经理必修基础业务知识物业设备设施构成与管理要点08.03.

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2物业电梯设备电梯是垂直运行的电梯、倾斜方向运行的自动扶梯，倾斜或水平方向运行的自动人行道的总称。08.03.

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3建筑物给排水系统分类电梯的起源与定义对现代电梯的认识与了解电梯五大安全系统电梯设备管理要点电梯维保重要性电梯的中大修物业前期介入要点电梯管理维护成本现代建筑对电梯需求08.03.

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4电梯的定义电梯是服务于规定楼层的固定式升降设备。它具有一个轿厢，运行在至少两列垂直的倾角小于15度角的钢性导轨之间。轿厢尺寸与结构形式便于乘客出入或装卸货物。它适用于装置在两层以上的建筑物内，是输送人员或货物的垂直提升设备的交通工具。08.03.

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5电梯的起源与历史1889年在纽约成功安装了以直流电动机为动力的世界第一台电力驱动升降机。从此诞生了名副其实的电梯。轿厢对重重量都受到限制，安全1903年在美国出现当当时时的的电电梯梯都都是是鼓鼓轮轮式式的的。。提提升升高高度度和和载载重量都受到限制，安全性也不好。性也不好。了曳1引90式3年电在梯美，国它出以现曳引了曳轮引取式代电绳梯鼓，。它以曳引轮取代绳鼓。1852年美国机械工程师奥的斯先生发明了世界第一台安全电梯。它是以蒸汽机为动力、配有安全装置的升降机。08.03.

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6电梯设备在房地产开发建设和人们的日常生活中占据着重要位置，尤其是各种类型的写字楼、酒店、医院、住宅等物业的兴建，各种类型的电梯是人们在出行中不可缺少的垂直交通工具。随着住宅物业开发档次的不断提升，人们对追求居住品质感、舒适感与便捷性的需求不断增长，发展商已将多层住宅内配备电梯做为住宅商品住宅的一个卖点。为适应我国人口老龄化需求，各级政府与行业主管部门也倡导在多层住宅内增加电梯设备，不断提升人们居住条件的品质感。现代建筑对电梯的需求08.03.

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7住宅物业对电梯的要求电梯作为垂直交通工具，对其数量的配置、控制方式及有关参数的选定将直接影响建筑物的一次投资，一般电梯投资约占建筑物总投资的8％左右。在建筑物内，恰当地选用电梯的台数、容量、运行速度、控制方式非常重要，

而建筑物内的电梯一经选定和安装使用就几乎成了永久的事实，以后若想增加或改型，其难度是很大的，甚至是不可能的。因此，在设计中自开始起就对电梯的配置应予以充分得了解和重视。08.03.

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8低速く1m/S多层住宅中速1—2m/S15层左右高速2—5m/S30层左右

超高速5m/S以上50层以上电梯速度与适用的建筑物高度电梯的速度由米/秒（m/s）来表示，现在按标准速度分为四个级别。日本三菱12m/s超高速电梯对现代电梯的认识与了解08.03.

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9乘客住宅载重医用观光电梯按使用的场合分类08.03.

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10序号名称、代号用途与特点1乘客电梯TK为运送乘客而设计的电梯，必须有十分可靠的安全装置。要求安全舒适，装饰新颖美观，载客人数8—21人。2载货电梯TH用于运送货物，通常有人伴随的电梯。要求结构牢固安全性好，轿厢的容积较大，速度一般在1m/s

以内。3客货两用电梯TL主要运送乘客，但也可以运送货物。与客梯区别在于轿厢装饰结构简单，一般为低速，所以也称服务梯。4病床电梯TB为运送医院病人及其病床而设计的电梯，其轿厢具有窄而长的特点，常要求前后贯通开门，对运行稳定性要求较高，有专职司机。5住宅电梯TZ供居民住宅楼使用的电梯，也可运送家用物件和生活用品。6杂物电梯TW运送一些轻便的物品、食品等，不允许人员进入电梯（如餐饮用传菜梯）。7船用电梯TC在船舶上供船员及乘客上下使用的提升设备，能在船舶的摇晃中正常工作。8观光电梯TG是一种轿厢壁透明、供乘客观光的电梯。9汽车电梯TQ运送汽车的电梯，其特点是大轿厢、大载重量，常用于立体停车场及车库。10其他电梯用作专业用途的电梯，如矿井电梯、建筑工程电梯、防爆电梯。电梯按用途分类08.03.

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11控制柜开门机轿门轿厢导轨随行电缆导轨撑架层门补偿链（缆）补偿链（缆）导向装置缓冲器对重装置对重导轨轿架限速器曳引轮电梯六大系统导向系统曳引系统门系统电气控制系统安全保护系统轿厢对重垂直电梯六大系统08.03.

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12电梯上行限位开关电梯上行强迫减速开关电梯轿厢电梯安全钳电梯对重电梯厅门电梯外呼按钮电梯现行强迫减速开关电梯下行限位开关电梯下行极限开关电梯井道电梯开关门机构电梯轿门门保护装置安全触板或光幕电梯轿厢地坎电梯的结构与功能08.03.

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13电梯的内选与外呼按钮电梯轿箱内内选按钮电梯外呼按钮08.03.

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14安全钳功能：保证电梯安全使用，防止一切危及人身安全的事故发生的保护系统。限速器缓冲器门锁五大保护系统极限开关电梯五大安全保护系统08.03.

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15电梯五大安全保护之一限速器限速器：当电梯的运行速度超过额定速度一定值时，动作制动器，若轿厢继续加速，则动作安全钳，强制制停电梯。设在电梯机房的限速器设在电梯机房的限速器08.03.

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16电梯五大安全保护之二安全钳FW-13MX型渐进式安全钳结构图1-安全钳座 4-导向件 7-滚柱调整垫块提拉杆拉紧螺栓

8-楔块U型弹簧

9-导向板安全钳08.03.

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17电梯限速器与安全钳的联动电梯限速器—安全钳联动试验是电梯验收检验和定期检验都必做的一项重要试验,

要求轿厢均匀布置相应载荷,

在机房人为动作限速器,

操纵电梯以平层或检修速度向下运行,

使限速器电气开关动作。然后短接限速器与安全钳电气开关,

使限速器钢丝绳制动进而提拉安全钳装置,

夹紧导轨,

将轿厢制停。简要说就是：人为动作限速器，短接限速器和安全钳电气开关，用检修速度往下开，限速器钢丝绳会提拉轿厢安全钳，刹住轿厢，合格。电梯轿厢安全钳08.03.

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18电梯五大安全保护之三门锁电梯层门的开与关,是通过安装在轿门上的开门刀片来实现的。每个层门都装有一把门锁。层门关闭后,门锁的机械锁钩啮合,同时层门与轿门电气连锁触头闭合,电梯控制回路接通,此时电梯才能启动运行。08.03.

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19电梯五大安全保护之四极限开关SDS:强迫减速开关ULS/DLS:运行限位开关FLS:终端极限开关下极限开关位置上极限开关位置电梯底坑涨绳轮下极限08.03.

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20缓冲支撑板柱杆油缸柱塞柱塞套挡油盖电梯缓冲器作用：将冲击动能转化为热能消耗掉。缓冲器过程平稳，适用各种速度电梯。液压缓冲器弹簧缓冲器电梯五大安全保护之五缓冲器08.03.

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21电梯钢丝绳08.03.

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22电梯钢丝绳的作用08.03.

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23现代建筑对电梯的需求08.03.

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24按电梯机房分类（有机房）有机房电梯（蜗轮蜗杆传动曳引机）优点：①

空间大，维修操作方便。②

轿厢放人，手动盘车操作方便。缺点：①

体积大，占用建筑物空间，增加建筑成本②

噪音大，机房曳引机噪音一般不低于60dB③

易磨损，传动效率低，一般在在67—78之间。④

变速箱需要润滑油，维护工作量大易污染等缺点。⑤

相对小机房和无机房电梯而言，业主购房时的公摊面积多。08.03.

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25无机房电梯：（分曳引机和控制柜上置式以及曳引机和控制柜下置式）优点：① 节省大量的设计和建筑成本。② 与传统电梯相比，一台无机房电梯可节约电能60，且无需耗用齿轮油。③ 驱动主机和限速器与有机房电梯受力工况相同以及控制柜调试维修方便。④ 通力电梯公司上置式曳引电梯，能有效避免由于楼内跑水而造成的电梯水浸事故。通力无机房电梯日立无机房电梯按电梯机房分类（无机房）08.03.

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26井道内限速器钢丝绳终端井道内曳引机厅门外控制柜无机房电梯的整体结构08.03.

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27无机房电梯缺点：① 电梯额定载重量、额定速度和最大提升高度受驱动主机外形尺寸制约，提升高度受限制。② 在放人紧急盘车时，操作较为复杂和困难。③ 日立电梯公司下置式（无机房）曳引机容易被水浸泡，底坑必须设置积水坑和排水设施。④ 底坑潮湿环境易使下置式曳引设备锈蚀受损。通力无机房电梯日立无机房电梯按电梯机房分类（无机房）08.03.

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28目前无机房电梯主要运用电梯停靠的层站数较少如2～5层的裙楼，或因种种原因无法设置机房的场合。无机房电梯各主要大厂的载重只能做到600～1000kg，速度1.0～1.75m/s，最高不超过16层/站。16321无机房梯轿厢对重无机房电梯的应用范围08.03.

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29按电梯机房分类（小机房）小机房电梯的优点：①

小机房电梯（采用永磁同步曳引机）相对于大机房电梯而言，可节省一部分建筑建空间，降低建安成本。②

相对于无机房电梯，小机房电梯维修起来更方便。③

理想的电梯系统应具有节能环保、安全舒适、运行平稳、低噪声、低振动等特点，无齿轮永磁同步小机房电梯基本能满足这些要求。08.03.

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30永磁同步小机房电梯永磁同步无齿轮电梯的特点：①

机房噪音低，由于电梯转速很低，又无齿轮传动噪音，加之采用进口高精度轴承，使机房噪音明显下降。②

电梯震动小，在曳引机设计中，为了减少电机转矩脉震，采取了多种有效的技术措施，使曳引机运行非常平稳，同时没有齿轮扭辗，固此运行更加平稳。③

节能（节电）效果明显，因没有了机械传动损耗,运载效率可达98％，与传统的有齿轮电梯相比至少节能40％。④

功率因数高，电网洁净利于环保，电机不需要励磁绕组，属同步运转，对电网没有谐波污染，属环保型。08.03.

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31载重量㎏及轿厢最大有效面积㎡优缺点有机房（主机和控制部分在井道上部单独一个房间）无机房（主机和控制部分安装于井道顶部及顶层）小机房（主机安装于井道上部单独一个房间，其空间满足于维修空间，多属于非标梯）永磁同步电梯（目前应用于有机房、无机房、小机房电梯）630㎏1、空间大，维修操作方便；2、轿厢放人，手动盘车操作方便（轿厢可上下移动）1、机房噪音低2、电梯震动小，运行非常平稳，3、节能（节电）效果明显，因没有了机械传动损耗,运载效率可达98％，与传统的有齿轮电梯相比至少节能40％4、功率因数高，电网洁净利于环保，1.66㎡1、节省大量的设计（9人）和建筑成本节约空间；多采用永磁同步优点2、与传统电梯相也曳引机，能耗800㎏比，一台无机房电低1.9㎡梯可节能60%，且（11人）无需用油1000㎏2.4㎡（13人）缺点1、体积大，占用建筑物空间，增加建筑成本2、变速箱需要润滑油，易污染等缺点不易维修；更换零部件价格高；电梯困人时，靠对重自身带动轿厢只能向上移动轿厢；相对于无机房电梯，小机房电梯维修起来更方便；不同曳引机电梯的优缺点08.03.

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32特点有机房小机房无机房曳引机上置曳引机下置在管项目星园、

青青（日立）万科城（永磁同步曳引机，为小机房设备）假日、西ft（通力）紫台、四季（日立）说明维修方便,占用空间大,

传动效率低,能耗大，曳引机需定期更换齿轮油。具有节能、环保、省资源、维修方便等特点，曳引机不需加油。占用空间小,提升高度受限制,一旦发生跑水可减少由此造成的损失，曳引机不需加油。通风不良,易造成部件腐蚀,一旦发生跑水易被水浸，曳引机不需加油。优点维修操作方便手动盘车操作简单。1、节省建筑空间2、节能、环保、省资源3、紧急情况下移动轿厢方便1、节省建筑成本；2、与传统电梯相比，节能60%；3、上置式曳引机能够有效减少由于楼内跑水而造成的电梯部件损坏程度。(如西ft

假日)缺点1、占用体积大(影响建筑物美观)；2、噪音大；3、易磨损、传动效率低；4、易污染)等缺点相对传统有机房和无机房而言基本上没有缺点1、提升高度受限，一般不超过60米2、紧急盘车操作复杂；3、下置式曳引机容易被水浸泡，底坑设置积水坑，对底坑设备损毁严重（主要表现不通风，部件易锈蚀）北京物业对电梯选型方面的经验08.03.

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33电梯紧急呼叫对讲、监控镜头是否完善，轿箱通风是否良好？电梯的井道底坑是否防水，消防梯底坑是否可以排水；电梯机房、电梯厅入口是否能防止水倒灌；供货安装维保合同是否完备？备用零件，备用工具是否收集？电梯机房是否便于维修电梯，通风降温设施条件是否良好？关注竣工验收，确保设备及时进行接管验收。物业公司前期介入时对电梯选型的关注点08.03.

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34用于电梯井道排水的集水井，其排水装置不能超过底坑地面，用于整座大楼或非电梯本身排水的集水井不能设置电梯底坑，底坑不得漏水或渗水。排水物业采取的补救措施电梯底坑没有排水设施设计有排水设施电梯底坑的排水问题08.03.

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35空气传导：通过楼板、墙壁、电梯机房门直接传到住户室内，或先传到楼梯廊道再传至住户室内。固体传导:通过电梯井道或机房结构传到住户室内。往往固体传导由于结构不能更改，后期进行噪音处理几乎不可能，所以需在设计中引起足够重视。与电梯噪音相关的建筑设计要求GBJY18-88《民用建筑隔声设计规范》的3.3.4条规定：“厨房、厕所、电梯机房不得设计在卧房与起居室的上层，亦不得将电梯与起居室相邻布置。”设计时应规避电梯噪音扰民的途径08.03.

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36电梯轿厢内饰采用玻璃材质带来的风险地产为追求美观，将轿厢四壁内饰设计为玻璃材质而造成质监局不发合格证形成遗留问题后，地产不得已在轿厢内壁玻璃上粘贴防爆膜。08.03.

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37轿厢机房底坑（检修时）轿顶（检修时）监控中心电梯机房内电梯轿箱内总监控室电梯三方对讲电梯五方对讲功能08.03.

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38电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风；机房原有降温方式机房拟改降温方式电梯耗能电阻电梯机房的自然通风与节能选型08.03.

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392011年电梯运行电费达27%办公室电费,355873.84,

6%中水处理电费,车库电费,788204.66,

14%总供配电系统电费,51011.22,

1%消防设备电费,6064.19,

0%监控、报警设备用电费,

183436.9,

3%其他设施电费,29568,

1%污水处理电费,77900.68,

1%水景观电费,80200.09,

1%绿化用电,

1630.08,0%保洁用电,

5363.07,0%室外公共照明电费,519337.61,

9%上下水泵电费,570380.39,

10%室内公共照明电费,301667.64,

5%空调、通风设备电费,31023.14,

1%电梯运行电费,1470181.98,

27%42134.54,

1%热力站电费,338388.66,

6%食堂电费,425775.96,

8%员工宿舍电费,260087.39,

5%电梯运行电费占27%08.03.

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40电梯的能耗与节电措施电梯能耗主要表现在电能，其次是油耗。据中国电梯协会最新统计，除台湾、港澳地区外，2009年我国31个省市电梯的拥有量为117万台，每1100人拥有一部电梯，而全球平均水平为700—750人/部电梯，发达国家200人/部电梯，随着我国现代化进程和住宅电梯应用的普及，电梯市场每年将以20左右的速度在增长。根据实际测算统计，每部电梯根据其梯型、层站数量、运行频次等因素，每天的耗电量为50—150KWh（度）之间，每年的耗电量约297.7亿度，相当于大亚湾核电站2.5年的发电量。电梯齿轮油每2至3年需更换一次，每次更换按18升/台计算，所需费用约650元。取消自动返回基站功能（自动归首），节电达18—20。08.03.

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41电梯1、同一项目内统一电梯品牌型号。2、少选用无机房电梯，不选用曳引机下置式无机房电梯，建议使用小机房电梯（永磁同步）。3、选用节能型电梯或配置电梯电能回馈器。有机房电梯配有机房通风降温设施，必要的地区安装降温空调等，并可单独计量电费。电梯基坑有排水设施。并有水位报警信号装置并将报警信号传送至指挥中心内。电梯基坑设有垂直爬梯和照明灯具。电梯控制电源采用双电源供电。电梯机房地面刷油漆。紧邻卧室、书房等的电梯井有隔音措施。电梯配置五方通话系统。（轿厢、地坑、电梯机房&IP柜、轿顶、监控中心）安装单独计量电表，计量方式与供电局收费计量方式相同物业公司前期介入时对电梯选型的关注点08.03.

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42楼宇大堂门打开电梯自动前往迎接电梯到达基站后，自动登陆所住楼层乘坐电梯到达楼宇大堂门口访客刷身份证或呼叫业主大堂门打开电梯自动前往迎接电梯只开放对应被访层权限按被访楼层号乘坐电梯到达业主家业主确认开门业主 访客楼栋出入口身份验证 小区出入口身份确认小区每个单元的电梯，设置人脸、身份证识别、对讲呼叫联动电梯控制系统。居室住户门多次认证１ 多重保障小区出入口认证２电梯电梯联动控制高端项目的电梯在安全识别中的作用08.03.

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43物业公司对电梯管理的要点08.03.

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44序号法规名称内容备注1《电梯安装验收规范》电梯制造与安装安重要：可结合《电梯工程施工质量验收规范》中的内容，列出前期全规范.doc介入及验收提供了规范要求。2《电梯技术条件》电梯技术条件.doc其中有一些指标，如噪声指标等可以关注一下。3《电梯试验方法》电梯试验方法.doc对于电梯一些指标的检测，但指标数据是否符合要求需要参考相关国标。4《电梯制造与安装安全规范》电梯安装验收规范.5《电梯用钢丝绳-

国标》DOC电梯用钢丝绳.pdf6《电梯曳引机-1992》电梯曳引机-1992.pdf电梯管理技术标准08.03.

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45序号法规名称内容备注1《特种设备安全监察条例》电梯安装监督检验及定期检验规程.do明确安全管理要求和惩罚办法2《电梯工程施工质量验收规范》电梯工程施工质量验收规范.doc重要：了解该验收规范对前期介入电梯部分的内容有很大参考作用。3《电梯安装监督检验及定期检验规程》特种设备安全监察条例.doc重要：对电梯后期检验过程中的检验条件作出了明确要求。电梯设备维保与监控的依据08.03.

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46在电梯井道内体验特种设备安全的重要性08.03.

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47电梯专业维保工作的重要性08.03.

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48电梯保养工作程序1、编制电梯保养计划2、按保养计划进行维护3、按电梯保养记录表4、填写《电梯保养维修报告书》与用户确认5、操作人员根据作业类别填写操作指示书记录6、保养站长确认7、物业管理处存档08.03.

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O

.种类项 目月月月月月月月月月月月1●主机、机房、限速器、控制屏清洁、除尘。2●电动机冷却风机拆除、清洁3●导油槽、曳引机减速箱油量检查及补充4●控制屏散热风扇检查及清洁5●曳引机及电机轴承、限速器、反绳轮润滑检查注(每年必须注一次黄油）油6●变频器的检查及清洁7●选层器动静触头、传动链清洁检查及调整

8●长、短站起动舒适感、减速平层检查确认9●厅外按钮及指示灯、指层灯确认检查10●轿厢急停开关确认,轿内指层、内指令检查11●轿厢照明检查，轿厢、光管罩清洁12●轿顶照明、井道照明的检查13●轿顶及风扇检查和清洁14●轿门系统(包括轿门导轨)清洁及润滑15●厅门导轨检查，打磨去锈清洁16●钢片带装置及油毡加油（毛毡磨损检查更换）17●导轨润滑检查，油盅油量补充18●井道门头、撑架、踏板边、圈梁清洁19●底坑、底坑设施及缓冲器清洁、油量检查补充电梯保养工作内容记录08.03.

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50影响及危害油盅油量过少或是油毯未紧贴导轨面，会导致导轨润滑不良，容易生锈，从而加速导靴的磨损，影响电梯运行舒适感轿厢导轨油盅的油量不足，已明显＜2/3。工艺要求按照

GY0033-08《垂直电梯保养手册》1、主、副轨油盅油量均应大于油盅容量的2/3，一般为油盅容量的3/4，且不应超过导油绳夹紧装置；2、应采用

N46

导轨油，不能使用主机油或其他粘稠度高的润滑油，因为粘稠度高的油会使导轨不容易吸上油；3、油盅油毯应紧贴导轨面，如左图示，导油绳夹紧装置应露出油面。轿厢、对重导轨润滑油盒有两标准08.03.

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51电梯钥匙管理的重要性防止掉下机房必须上锁指挥中心保留一套钥匙（厅门钥匙、机房钥匙），在紧急状态下经经理批准登记使用电梯驻场维保人员一套钥匙，维修组具有电梯（特种设备职业资格）者，持有一套钥匙，其它电梯钥匙一律封存。请参照公司体系文件《电梯钥匙管理操作指引》（新版）。指挥中心应张贴“电梯钥匙使用管理办法”。08.03.

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52特别要求：定期进行电梯应急救援演习演练（北京市规定：每年不低于2次，间隔不能超过半年），认真填写演练记录以备特种设备检测部门检查验证。电梯安全管理要求08.03.

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53电梯发生困人后安全解救（放人）程序08.03.

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541、由电梯维保单位配备；2、要求：干净、整洁、无破损。电梯保养时提示性围挡标识08.03.

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55为使电梯箱体整洁、美观采用暗装求助电话，根据操作盘的情况确定安装位置。正确错误规范电梯轿箱内标识08.03.

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56张贴电梯年检合格证彩色复印件北京物业对电梯设备标识的规范与要求08.03.

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57为使电梯箱体整洁、美观采用暗装求助电话，根据操作盘的情况确定安装位置。集团CI对电梯设备标识的规范与要求08.03.

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58质监局特检所每年对电梯的年检检测上限开关检测门机构08.03.

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59对电梯安全触板/门刀/称重/监控/通讯的检测设置在电梯轿底的超重感应器门刀轿厢监控探头安全触板08.03.

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60万科企业与日立电梯战略合作电梯战略合作协议协议编号：VKGC-

CGXY-

2010-

04-

1

万科企业股份有限公司（以下简称甲方）地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路

33

号

万科中心电话：0755-

25606666 传真：0755-

25531696日立电梯（中国）有限公司

（以下简称乙方）地址：广州市天河区黄埔大道西100

号富力盈泰广场

B

塔23楼电话：020-

38066638 传真：020-

39908008万科企业股份有限公司（以下简称万科集团）代表需方通过对供应商的筛选，确定乙方为万科集团电梯战略供应商之一。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就万科集团电梯战略采购，后期维修保养事项协商一致，订立本协议。第一条

合作内容供方是指乙方及其下属公司，或经过乙方授