维修基金系统操作培训手册

PAGE第52页共52页上海市房屋维修资金信息系统操作员培训手册（第三稿）上海市物业管理事务中心二〇一四年三月

目录一、新增楼盘信息 4（一）小区楼盘信息增加 4二、维修资金交退款 6（一）维修资金开发商交款 6（二）维修资金购房人交款 6（三）维修资金购房人退款 7三、维修资金再次筹集 8（一）维修资金再次筹集 8四、维修资金使用 10（一）维修对象管理 10（二）物业企业授权范围内的维修资金使用 11（三）业主委员会授权范围内的维修资金使用 12（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用 15（五）紧急情况下支取维修资金 19（六）公建配套欠款支取 21（七）支取冲正 22（八）欠款核销支取管理 23（九）分户及维修对象维修资金支取情况查询 23五、政府实施项目 25（一）政府实施项目支取 25六、维修资金定期存款管理 27（一）维修资金存放定期存款 27（二）维修资金定期存款到期回报 28七、小区公共收益管理 30（一）公共收益交款 30（二）公共收益补充维修资金 31（三）公共收益补充维修资金冲正 32（四）公共收益补充业委会工作经费 32（五）公共收益补充业委会工作经费冲正 33（六）公共收益直接使用 34八、业委会工作经费管理 36（一）业委会工作经费交款 36（二）业委会工作经费使用 36九、公共户管理 38（一）公共户分摊 38（二）公共户分摊冲正 38十、住宅信息变更 40（一）住宅信息变更 40十一、住宅拆分合并 41（一）住宅拆分合并 41十二、业委会主任、副主任变更 42（一）业委会主任、副主任变更 42十三、业主大会更换维修资金开户银行 44（一）业主大会更换开户银行 44十四、房屋灭失注销 46（一）房屋灭失 46（二）房屋空户销户 46十五、相关信息查询 48（一）小区信息查询 48（二）小区分户信息查询 48（三）流水查询 49（四）维修资金账目公开报表 49十六、管理部门通知 51（一）查看通知 51一、新增楼盘信息该操作可以在已成立业主大会的小区中，新增加房屋信息。只有在维修资金系统中有房屋信息的分户，才能交纳维修资金。（一）小区楼盘信息增加1、录入门牌幢信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—基础信息管理—楼盘信息增加”，点击“采集”。（2）选择门牌幢或者单体别墅，点击“增加”。（3）如果只需要添加少量的门牌幢，点击“添加”，填写相关信息；如果添加的门牌幢数量比较多，点击“使用模板”，填写相关信息后，点击“确定”。查看填写的门牌幢信息确认无误后，点击“保存”。2、录入分户信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—基础信息管理—楼盘信息增加”，选择新增加的门牌幢后，点击“编辑分户信息”。（2）点击“增加”。（3）如果只需要添加少量的分户，填写相关信息；如果添加的分户数量比较多，点击“使用模板造册”，填写相关信息后，点击“确定”。点击“录入购房人信息”，填写详细信息后，点击“保存”。查看填写的分户信息确认无误后，点击“保存”。（4）确认分户信息无误后，点击“提交审核”。（5）点击“打印分户”，查看分户清册无误后，点击“打印”。点击“确认提交审核”。（6）点击“打印”，点击“打印门牌幢”。3、提交区县房管局审核物业服务企业持《商品住宅维修资金门牌幢信息》和《商品住宅维修资金产业分户清册》等要件，至小区所在地的区县房管局维修资金管理部门审核。（注：是否应该提交实测报告，并注明提交材料加盖物业及业主大会公章）

二、维修资金交退款（一）维修资金开发商交款1、录入信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—交款退款管理—维修资金开发商交款”，点击“新增交款清册”。（2）根据实际情况，勾选需交款的门牌幢，点击“确定”。（3）根据实际情况，计算出每家每户应交的维修资金，选择开发商，选择交款截止日期后，点击“保存”。（4）查看交款金额、交款分户等信息是否正确后，点击“确定”。（5）点击“打印交款清册”按钮，点击“打印交款通知”按钮，点击“发送至银行”按钮。2、至银行办理手续持相关要件到银行办理维修资金开发商交款手续。（二）维修资金购房人交款1、录入信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—交款退款管理—维修资金购房人交款”，点击“新增交款清册”。（2）根据实际情况，勾选需交款的门牌幢，点击“确定”。（3）根据实际情况，计算出每家每户应交的维修资金，选择交款截止日期后，点击“保存”。（4）查看交款金额、交款分户等信息是否正确后，选择单笔交款或批量交款，点击“确定”。（5）点击“打印交款通知”按钮，点击“发送至银行”按钮。2、至银行办理手续购房人持相关要件到银行办理维修资金购房人交款手续。说明：①单笔交款是指每户打印一张交款通知，由业主直接至银行交款；批量交款是指将本次交款打印一张交款通知，由业委会或物业企业收齐资金后统一至银行交款。（三）维修资金购房人退款（1）小区管理处身份点击“开户阶段—交款退款管理—维修资金购房人退款”，点击“新增退款清册”。（2）根据实际情况，勾选需交款的门牌幢，点击“确定”。（3）根据实际情况，计算出每家每户应退的维修资金，选择退款截止日期，填写退款原因，点击“保存”。（4）查看退款金额、退款分户等信息是否正确后，点击“确定”。（5）点击“打印退款清册”按钮，点击“提交审核”按钮。2、提交区县房管局审核持《商品住宅维修资金购房人退款分户清册》等要件，至小区所在地区县房管局维修资金管理部门审核。3、至银行办理手续持相关要件到银行办理维修资金购房人退款手续。

三、维修资金再次筹集未建立首期专项维修资金或者专项维修资金金额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。维修资金再次筹集应当采用分期交纳或一次性交纳方式。（一）维修资金再次筹集1、录入再次筹集信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—交款退款管理—维修资金续筹”，点击“新增续筹清册”，如之前已保存过再次筹集方案的，可直接点击“载入续筹清册”。（2）选择需要再次筹集的门牌幢，点击“确定”。（3）录入或计算每户应再次筹集的金额，点击“保存”。（4）选择单笔交款还是批量交款，并可将次再次筹集方案保存以便今后使用，完成后点击“确定”。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—交款退款管理—维修资金续筹”，点击“打印”、打印要件，点击“发送至银行”。3、至银行办理再次筹集手续（1）如是单笔交款，则将交款通知交给应再次筹集的业主，由业主根据交款通知内容至业主大会开户银行办理交款手续。（2）如是批量交款，则由业主委员会或物业企业收齐业主再次筹集的资金，再到业主大会开户银行一并办理交款手续。说明：①单笔交款是指每户打印一张交款通知，由业主直接至银行交款；批量交款是指将本次再次筹集的金额打印一张交通通知，由业委会或物业企业收齐再次筹集的资金后统一至银行交款。②再次筹集的收款凭证不能作为办理房产证的依据。

四、维修资金使用目前，上海市已成立业主大会小区的维修资金使用主要包括物业企业授权范围内的维修资金使用、业主委员会授权范围内的维修资金使用、超出业主委员会授权范围的维修资金使用，以及紧急情况下的维修资金使用。（一）维修对象管理维修对象是指将小区中可以动用维修资金的共有部位，在维修资金信息系统中建立的电子档案。只有已建立电子档案的共有部位的维修、更新、改造才能支取维修资金。1、维修对象建立说明（1）维修对象名称编写说明维修对象的名称应可以描述具体的共用部位、设施设备，且不应包含维修内容，以下是正确的维修对象名称：1号楼电梯、1-3号楼屋顶、小区中央道路；以下是错误的维修对象名称：1-3号楼屋顶翻修、2号楼更换下水管。（2）维修对象编号编写说明建议可以采用：部位、设施设备汉语拼音首字母缩写+门牌号+序号的编写方式。如1号楼电梯编号为“DT-1”,5号楼A电梯编号为“DT-5-A”，3-5号楼屋面编号为“WM-3-5”，小区中央道路编号为“DL-1”（3）需纳入集中管理的设施设备对于影响公共安全的部分设施设备，应纳入集中管理，包括电梯、水泵、小区大门、门牌幢防盗门、探头、周界报警、监控室。这些设施设备的维修对象建立、变更应报区县房管局维修资金管理部门备案。在首次使用这些维修对象时，应先关联门牌幢，一经关联则不能再变更。2、录入维修对象信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—维修资金使用—维修对象管理”，点击“新增”。（2）按要求录入维修对象信息，并保存。说明：①维修对象的分摊范围应是该共有部位使用维修资金时，参与分摊的业主范围。如屋顶、外立面一般属于整个自然幢业主分摊、电梯一般属于门牌幢业主分摊、水泵一般属于供水门牌幢业主分摊、小区内道路一般属于小区全体业主分摊。根据法规规定，维修资金分摊最小范围为门牌幢。（二）物业企业授权范围内的维修资金使用根据《专项维修资金管理规约》的约定，维修费用在一定金额以下，物业企业可直接组织维修，费用定期汇总，经业主委员会审核确认后，在维修资金中列支。1、建立维修对象参见：“四、维修资金使用”下“（一）维修对象管理”。2、建立维修项目（1）小区管理处身份点击“开户阶段—维修资金使用—物业企业授权范围内的项目”，点击“新增”。（2）按要求录入任务单信息，并保存。3、任务单分摊（1）点击“开户阶段—维修资金使用—任务单分摊”。（2）选择已制单完成的任务单，点击“分摊”。说明：①该操作用于计算每户业主应承担的维修费用。②可以多张任务单一并分摊。4、维修资金支取汇总（1）点击“开户阶段—维修资金使用—支取汇总”，点击“增加”。（2）选择需支取的任务单，点击“汇总处理”。（3）核对支取信息，打印支取汇总表，点击“发送至银行”。（4）携带必要的要件至业主大会开户银行支取维修资金。说明：①该操作用于生成到银行支取维修资金的支取凭证，②建议根据小区实际情况，多笔任务单一并汇总后，统一至银行支取。③房屋性质为非商品房的（如售后房、直管公房等），在支取汇总时，只参与分摊（即计算该房屋应承担多少维修费用），但不实际支取维修资金（会通过欠款的形式出现在欠款清册中）。（三）业主委员会授权范围内的维修资金使用根据《专项维修资金管理规约》的约定，维修费用在一定范围内，经业主委员会同意后，由物业企业组织实施，费用在维修资金中列支。1、建立维修对象参见：“四、维修资金使用”中“（一）维修对象管理”。2、制定维修预案（1）小区管理处身份点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修预案”，点击“增加”。（2）按要求填写工程相关信息，选择维修对象，并保存。（3）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修预案”，选择工程，点击“打印维修预案”。说明：①工程信息中“是否需要签订施工合同”和“是否需要审价”应根据工程的实际情况准确填写。②维修金额的最高上浮比例应根据实际测算情况合理填写，最高不超过30%。③一个工程可以选择多个维修对象。如小区3幢楼一并粉刷外墙，应建立一个工程，并选择3个外墙的维修对象：“1号楼外墙”、“2号楼外墙”、“3号楼外墙”。3、制定维修决案（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修决案”，点击“录入决议”。（2）按要求录入业主委员会决议并保存。（3）打印业主委员会决议和维修工程实施方案。说明：①工程信息中“是否需要签订施工合同”和“是否需要审价”应根据工程的实际情况和业主委员会会议讨论情况准确填写。②维修金额的最高上浮比例应根据实际测算情况和业主委员会会议讨论情况合理填写，最高不超过30%。③业主委员会决议应在小区显著位置张贴。4、签订施工合同在制定维修预案时，选择需要填写施工合同，则一定要录入施工合同。（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—施工合同管理”。（2）选中工程，按实际情况填写施工合同信息，并保存。（3）打印施工合同，并按要求加盖公章。说明：①维修决案中“是否需要签订施工合同”选择“否”的，可不用操作该功能。5、任务单分摊（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—任务单管理”，点击“增加”（2）选择需分摊的工程，点击“增加”，填写任务单编码及本次支取金额，并保存。勾选工程，点击“分摊”。说明：①该操作用于计算每户业主应承担的维修费用。②页面上显示的“可支取金额”为信息系统根据施工合同的约定自动计算的本次最多可支取金额，填写的支取金额不应超过该金额（工程首次支取不能超过合同金额的30%，工程完工前支取不能超过合同金额的75%，至少应预留5%的质保金）。6、维修资金支取汇总（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—支取汇总”，点击“增加”。（2）选择工程，点击“支取汇总”。（3）选择已分摊完成的任务单，点击“支取汇总”。（4）核对支取信息，打印“需提交银行的要件有”一栏下的要件，点击“发送至银行”。（5）携带必要的要件至业主大会开户银行支取维修资金。说明：①该操作用于生成到银行支取维修资金的支取凭证。②房屋性质为非商品房的（如售后房、直管公房等），在支取汇总时，只参与分摊（即计算该房屋应承担多少维修费用），但不实际支取维修资金（会通过欠款的形式出现在欠款清册中）。（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用维修费用超出业主委员会授权范围的维修项目，应经业主大会或业主小组表决后才能组织实施，维修费用超过5万元的应进行工程审价。1、建立维修对象参见：“四、维修资金使用”下“（一）维修对象管理”。2、制定维修预案（1）小区管理处身份点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修预案”，点击“增加”。（2）按要求填写工程相关信息，选择维修对象，并保存。（3）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修预案”，选择工程，点击“打印维修预案”。说明：①超出业主委员会授权范围的维修，“是否需要签订施工合同”应选“是”。②工程总价超过《专项维修资金管理规约》约定的审价上限的（默认为5万元），“是否需要审价”应选“是”。③维修金额的最高上浮比例应根据实际测算情况合理填写，最高不超过30%。④维修预案应在小区显著位置张贴。⑤一个工程可以选择多个维修对象。如小区3幢楼一并粉刷外墙，应建立一个工程，并选择3个外墙的维修对象：“1号楼外墙”、“2号楼外墙”、“3号楼外墙”。3、业主大会（业主小组）就维修工程事项进行表决（1）小区管理处身份点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修预案”，点击“打印征求意见表”。（2）根据工程的维修范围，征求相应业主意见。（3）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修预案”，点击“录入意见征询单”，填写业主意见，点击“保存”。说明：①征求意见表有两种格式，可根据实际情况选择一种格式。②业主意见分为同意、不同意、弃权、未表决、无表决权，应根据业主的实际表达真实填写。③信息系统会根据填写的业主意见自动计算同意业主的人数占比和面积占比。4、制定维修决案（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—制定维修决案”，点击“录入决议”。（2）按要求录入业主大会/业主小组决议并保存。（3）打印业主大会决议和维修工程实施方案。说明：①超出业主委员会授权范围的维修，“是否需要签订施工合同”应选“是”。②工程总价超过《专项维修资金管理规约》约定的审价上限的（默认为5万元），“是否需要审价”应选“是”。③维修金额的最高上浮比例应根据实际测算情况和业主大会表决情况合理填写，最高不超过30%。④业主大会决议应在小区显著位置张贴。5、签订审价合同（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—审价合同管理”，选择工程，点击“增加”。（2）选择维修对象，点击“确定”。（3）选择审价单位，经与审价单位协商后，填写审价报告，并保存。（4）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—审价合同管理”，选择工程，点击“打印”，打印审价合同，联系审价单位签订审价合同。说明：①业主大会决议确定的维修方案中标明工程需要审价的，才需进行该操作，否则可以不用签订审价合同，直接签订施工合同。②签订审价合同前，业主委员会或委托的物业服务企业应联系业主大会开户银行，由开户银行指派审价单位。③录入审价合同并打印后，应及时联系审价单位，签订审价合同。审价单位会为工程提供预算咨询建议书。6、签订施工合同在制定维修预案时，选择需要填写施工合同，则一定要录入施工合同。（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—施工合同管理”，选择工程，点击“选择工程”。（2）点击“增加合同”，选择审价合同，点击“确定”。（3）经与施工单位协商后，填写施工合同，点击“保存”。（4）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—施工合同管理”，选择工程点击“查看合同”，点击“打印”。说明：①施工合同中，保修期限应填写质保期的时长，如质保期为6个月，应在“月”前填写“6”；质保期1年半，应在“年”前填写“1”，“月”前填写“②工程开工前，首次支取不能超过合同金额的30%，工程完工前支取不能超过合同金额的75%，至少应预留5%的质保金。7、任务单分摊（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权范围内的项目—任务单管理”，点击“增加”（2）选择需分摊的工程，点击“增加”，填写任务单编码及本次支取金额，并保存。勾选工程，点击“分摊”。说明：①根据施工合同的约定，可多次操作该功能，进行维修资金支取。②页面上显示的“可支取金额”为信息系统根据施工合同的约定自动计算的本次最多可支取金额，每次支取时填写的支取金额不应超过该金额（工程首次支取不能超过合同金额的30%，工程完工前支取不能超过合同金额的75%，至少应预留5%的质保金）。③支取到工程总额的75%时，将无法继续支取维修资金（可支取金额将为0），应录入工程完工报告和决算审价报告后，才能支取剩余金额。④质保金也通过该功能进行分摊、支取。8、维修资金支取汇总（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—支取汇总”，点击“增加”。（2）选择工程，点击“支取汇总”。（3）选择已分摊完成的任务单，点击“支取汇总”。（4）核对支取信息，打印“需提交银行的要件有”一栏下的要件，点击“发送至银行”。（5）携带必要的要件至业主大会开户银行支取维修资金。说明：①该操作用于生成到银行支取维修资金的支取凭证。②应根据系统提示携带必要的支取要件，以及业主大会的贷记凭证，至开户银行支取维修资金。③房屋性质为非商品房的（如售后房、直管公房等），在支取汇总时，只参与分摊（即计算该房屋应承担多少维修费用），但不实际支取维修资金（会通过欠款的形式出现在欠款清册中）。9、出具决算审价报告工程完工后，由审价单位出具工程决算审价报告。说明：①工程金额支取到75%时，工程应完工，审价单位出具决算审价报告、物业企业录入完工报告后，才可支取剩余资金。②先由审价单位出具决算审价报告，物业企业再录入完工报告。10、录入工程完工报告（1）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—完工报告管理”，选择工程，点击“选择工程”。（2）按实际情况录入完工信息，并保存。说明：①工程金额支取到75%时，工程应完工，审价单位出具决算审价报告、物业企业录入完工报告后，才可支取剩余资金。②先由审价单位出具决算审价报告，物业企业再录入完工报告。（五）紧急情况下支取维修资金物业发生紧急情况时（电梯、水泵故障影响正常使用的；消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，验证影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的），物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，制定维修、更新方案，并持有关材料，向业主委员会提出列支维修资金，由业主委员会审核同意，报区（县）房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支；1、建立维修对象参见：“四、维修资金使用”中“（一）维修对象管理”。2、制定应急维修方案（1）小区管理处身份点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—制定应急维修方案”，点击“增加”。（2）录入急修工程信息，选择维修对象并保存。（3）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—制定应急维修方案”，选择急修工程，点击“打印决议”。（4）点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—制定应急维修方案”，选择急修工程，点击“区县备案”。（5）持相关材料至区县房管局维修资金管理部门备案。3、签订审价合同参见：“四、维修资金使用”下“（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用”下“5、签订审价合同”。4、签订施工合同参见：“四、维修资金使用”下“（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用”下“6、签订施工合同”。5、任务单分摊参见：“四、维修资金使用”下“（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用”下“7、任务单分摊”。6、维修资金支取汇总参见：“四、维修资金使用”下“（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用”下“8、维修资金支取汇总”。7、出具决算审价报告参见：“四、维修资金使用”下“（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用”下“9、出具决算审价报告”。8、录入工程完工报告参见：“四、维修资金使用”下“（四）超出业主委员会授权范围的维修资金使用”下“10、录入工程完工报告”。（六）公建配套欠款支取在维修资金支取中，公建配套因余额不足产生欠款的，可通过该操作将公建配套所欠金额从相关业主的维修资金账户中支付。1、录入公建配套欠款支取信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—维修资金使用—公建配套欠款支用任务单维护”，点击“增加”。（2）根据实际情况填写欠款任务单信息及分摊范围，并保存。说明：①“欠款金额”不能输入，由该公建配套所涉及的欠款信息自动累加生成。②“分摊范围”应选择拥有该公建配套或该公建配套所服务业主的门牌幢范围。2、任务单分摊参见：“四、维修资金使用”下“（二）物业企业授权范围内的维修资金使用”下“3、任务单分摊”。3、维修资金支取汇总参见：“四、维修资金使用”下“（二）物业企业授权范围内的维修资金使用”下“4、维修资金支取汇总”。（七）支取冲正当发生维修资金支取错误时，该操作可将错误支取的维修资金重新存回维修资金账户。1、录入支取冲正信息并打印要件（1）物业企业授权范围内维修资金使用的冲正：小区管理处身份点击“开户阶段—维修资金使用—支取冲正”，点击“增加”。超出物业企业授权范围维修资金使用的冲正：小区管理处点击“开户阶段—超出物业企业授权项目—支取冲正”，点击“增加”。（2）选择要冲正的任务单，点击“冲正”。（3）根据提示，打印支取冲正的相关要件，点击“发送至银行”。2、至开户银行交款（1）持相关要件至业主大会开户银行办理冲正交款手续。说明：①该操作只能冲正已从银行取款完成的支取。（八）欠款核销支取管理支取维修资金时，业主的维修资金账户因可用余额不足而产生欠款，后因定期存款到期或成功再次筹集等原因业主的维修资金账户余额补足，可通过该操作将之前所欠款额支出。1、选择欠款核销的分户（1）小区管理处身份点击“开户阶段—维修资金使用—欠款核销支取管理”，点击“新增”。（2）通过查询，可选择欠款分户，建立欠款支取交易并保存。2、打印要件并发送至银行（1）点击“开户阶段—维修资金使用—欠款核销支取管理”，选择欠款核销交易，点击“打印汇总表”，点击“发送至银行”。3、至银行取款持相关要件至业主大会开户银行办理支取手续。说明：①在进行欠款核销支取操作时，应注意欠款核销分户是否已通过其他方式（如物业企业上门收取等）补交过欠款，避免重复支取业主的维修资金。对已通过其他渠道或方式补交过欠款的分户，在“公共部分—信息查询—欠款催交管理”中进行欠款核销操作。②可进行欠款核销支取的分户，其可用余额应大于分户所欠金额。（九）分户及维修对象维修资金支取情况查询可以查询某分户或维修对象，在一段时间内的维修资金支取情况。1、查询分户维修资金支取情况（1）点击“开户阶段—维修资金使用—任务分摊查询”，选择“按产业分户查询”，点击“查询”。（2）输入查询条件（为空时，则查询全部分户）。（3）点击“查询明细”，可查看分户的支取情况。2、查询维修对象维修资金支取情况（1）点击“开户阶段—维修资金使用—任务分摊查询”，选择“按维修对象查询”，点击“查询”。（2）选择维修对象，点击“查询”，可查询该维修对象的维修资金支取情况。

五、政府实施项目该操作只针对于由区县政府或区县房管局指定实施的政府补贴修缮项目。（一）政府实施项目支取1、建立维修对象参见：“四、维修资金使用”下“（一）维修对象管理”。2、制定维修预案（1）小区管理处身份点击“开户阶段—政府实施项目支取—制定维修预案”，点击“增加”。（2）按要求填写工程相关信息，选择维修对象，并保存。（3）点击“开户阶段—政府实施项目支取—制定维修预案”，选择工程，点击“打印维修预案”，“打印征求意见表”，征询相关业主意见。（4）点击“开户阶段—政府实施项目支取—制定维修预案”，选择工程，点击“录入意见征询单”。点击“录入表决结果”，再点击“录入表决结果”，勾选业主的表决结果。填写其他征询信息，点击“确定”。确认填写信息无误后，点击“保存”。3、制定维修决案（1）小区管理处身份点击“开户阶段—政府实施项目支取—制定维修决案”，选择工程，点击“录入决议”。（2）填写工程信息，点击“保存”。（3）点击“开户阶段—政府实施项目支取—制定维修决案”，点击“打印决议”，“打印维修工程实施方案”，“打印实施方案征求意见汇总表”，“提交审核”。4、提交区县房管局审核（1）物业服务企业持相关要件，至小区所在地的区县房管局维修资金管理部门审核。5、任务单分摊（1）点击“开户阶段—政府实施项目支取—任务单管理”，点击“增加”。（2）选择需分摊的工程，点击“增加”，填写任务单编码及本次支取金额，并保存。勾选工程，点击“分摊”。6、维修资金支取汇总（1）点击“开户阶段—政府实施项目支取—支取汇总”，点击“增加”。（2）选择工程，点击“支取汇总”。（3）选择已分摊完成的任务单，点击“支取汇总”。（4）核对支取信息，打印“需提交银行的要件有”一栏下的要件，点击“发送至银行”。（5）携带必要的要件至业主大会开户银行支取维修资金。说明：①政府实施项目将不再需要录入审价报告。

六、维修资金定期存款管理（一）维修资金存放定期存款根据小区实际情况，将业主维修资金账户中的余额提取部分存放一定期限的定期存款。1、建立定期存款单（1）小区管理处身份点击“开户阶段—资金增值管理—维修资金增值”，点击“新增”。（2）选择存放定期存款的分户条件，增值户类型，点击“确定”。（3）根据实际情况，填写定期存款信息，包括存放定期存款的金额、定期存款期限等，点击“分摊”，计算每户维修资金参与本次定期存款的金额，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行（1）点击“开户阶段—资金增值管理—维修资金增值”，选择定期存款交易，点击“打印”，打印增值汇总表。（2）点击“开户阶段—资金增值管理—维修资金增值”，选择定期存款交易，点击“发送至银行”。3、至银行办理定期存款持相关要件至业主大会开户银行办理定期存款业务。说明：①选择存放定期存款的分户条件，可以选择分户的可用余额大于某金额的分户才参与本次定期存款，所填写的金额不用过大，如填写“0”，则表示可用余额大于0的分户都参与本次定期存款，填写“10”，则表示可用余额大于10元的分户都参与本次定期存款。②“增值户类型”中，除维修资金是必选项外，小区的收益户和业委会工作经费户也可以参与定期存款，如业主大会银行账户中，公共收益子账户存款较多，建议此处勾选收益户。③每户维修资金参与定期存款的金额由信息系统自动计算，操作员不能修改。④为确保业主维修资金不损失利息，建议定期存款选择自动转存。⑤办理定期存款业务时，有疑问可咨询业主大会开户银行。（二）维修资金定期存款到期回报将已到期的定期存款本金和利息返回小区业主维修资金账户。1、选择需回报的定期存款（1）小区管理处身份登录点击“开户阶段—资金增值管理—维修资金增值回报”，点击“新增”。（2）选择需回报的定期存款，点击“回报”。（3）录入回报信息，并选择是全部回报还是部分回报，点击“确定”。2、打印要件并发送至银行（1）点击“开户阶段—资金增值管理—维修资金增值回报”，选择回报信息，点击“打印”、“打印汇总表”，点击“发送至银行”。3、至银行办理定期存款回报手续持相关要件至业主大会开户银行办理定期存款回报手续。说明：①非自动转存的定期存款到期后，应及时办理回报手续，避免损失利息。②定期存款回报的利息，按照存放定期存款时，每户参与的资金额进行回报，并回报到户。③一般情况下，定期存款应在定期到期后全额回报，但如有特殊情况，可在定期存款到期前进行一次部分存款的回报，具体情况可咨询业主大会开户银行。

七、小区公共收益管理利用物业共用部分获取的收益（即小区公共收益），归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。小区公共收益应在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入业主大会银行账户下公共收益子账户。业主大会银行账户下设维修资金子账户、公共收益子账户和业委会工作经费子账户，其中公共收益子账户分为业主大会收益户和门牌幢收益户。（一）公共收益交款将小区公共收益按规定交至业主大会银行账户中公共收益子账户。1、录入公共收益交款信息（1）小区管理处身份登录点击“开户阶段—收益支取管理—收益资金交款”，点击“新增”。（2）选择资金交入业主大会收益户还是门牌幢收益户，点击“确定”（3）点击“添加”，输入交款金额，收益来源等，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行（1）点击“开户阶段—收益支取管理—收益资金交款”，选择收益交款信息，点击“打印”、“打印汇总表”，点击“发送至银行”。3、至银行办理公共收益交款手续持相关要件至业主大会开户银行办理公共收益交款首先。说明：①业主大会收益户管理属于小区全体业主的公共收益，如小区停车费等，门牌幢收益户管理属于某个门牌幢业主的公共收益，如门幢电梯桥厢广告等。②小区公共收益可扣除必要的管理成本后（主要在《物业服务合同》中约定），再交入业主大会银行账户。（二）公共收益补充维修资金将业主大会银行账户下公共收益子账户中的部分资金划至维修资金子账户中，并按面积分摊到业主的维修资金个人账户。1、录入公共收益补充维修资金信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充维修资金”，点击“新增”。（2）录入公共收益补充维修资金决议信息、选择公共收益账户类型、选择补充维修资金的房屋类型、录入补充金额，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充维修资金”，点击“打印”，打印要件存档，点击“发送至银行”。说明：①公共收益补充维修资金操作无需去银行柜面办理，在系统中操作完成即可。②混合型小区，如业主大会对于售后房和商品房的公共收益补充维修资金的比例不同，可在操作公共收益补充维修资金时根据业主大会决议选择补充全部分户还是只补充商品房分户。（三）公共收益补充维修资金冲正可通过该操作撤销之前的公共收益补充维修资金操作（将之前分摊到维修资金子账户的资金原额退回至公共收益子账户）。1、录入公共收益补充维修资金冲正信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充维修资金冲正”，点击“新增”。（2）选择需要冲正的交易，录入相关信息，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充维修资金冲正”，选择冲正交易，点击“打印”，打印要件存档，点击“发送至银行”。说明：①公共收益补充维修资金冲正操作无需去银行柜面办理，在系统中操作完成即可。②该操作必须保证之前公共收益补充到每个维修资金账户中，有足够的可用余额可以冲正退回，否则，该操作将不能成功。（四）公共收益补充业委会工作经费将业主大会银行账户下公共收益子账户中的部分资金划至业委会工作经费子账户中。1、录入公共收益补充业委会工作经费信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充活动经费”，点击“新增”。（2）录入公共收益补充工作经费的相关信息，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充活动经费”，点击“打印”，打印要件存档，点击“发送至银行”。说明：①公共收益补充业委会工作经费操作无需去银行柜面办理，在系统中操作完成即可。（五）公共收益补充业委会工作经费冲正可通过该操作撤销之前的公共收益补充业委会工作经费操作（将之前分摊到工作经费账户的资金原额退回至公共收益子账户）。1、录入公共收益补充业委会工作经费冲正信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充活动经费冲正”，点击“新增”。（2）选择需要冲正的交易，录入相关信息，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—收益补充活动经费冲正”，选择冲正交易，点击“打印”，打印要件存档，点击“发送至银行”。说明：①公共收益补充业委会工作经费冲正操作无需去银行柜面办理，在系统中操作完成即可。②该操作必须保证业委会工作经费子账户有足够的可用余额可以冲正退回，否则，该操作将不能成功。（六）公共收益直接使用根据业主大会决议，直接从公共收益子账户中支取资金用于小区物业管理方面的需要。原则上，小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用不在公共收益中列支，可先由公共收益补充维修资金后，再使用。1、录入公共收益使用信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—收益资金使用”，点击“任务单管理”、点击“新增任务单”。（2）选择公共收益账户，并录入任务单编号，点击“确定”。（3）录入决议信息，点击“添加”，录入支取金额及支取原因，点击“保存”。2、公共收益使用任务单支取汇总（1）点击“开户阶段—收益支取管理—收益资金使用”，点击“任务单管理”。（2）选择状态为“制单完成”的公共收益使用任务单，点击“生成支取汇总”。3、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—收益资金使用”，选择状态为“汇总完成”的支取信息，点击“打印”、“打印汇总表”，打印“发送至银行”。4、至银行办理公共收益使用手续持相关要件至业主大会开户银行办理公共收益使用手续。

八、业委会工作经费管理业主委员会可根据《业主大会议事规则》管理、使用工作经费。工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益（即小区公共收益）中列支。业主大会银行账户下设维修资金子账户、公共收益子账户和业委会工作经费子账户，其中业委会工作经费子账户管理按照《业主大会议事规则》约定的工作经费。（一）业委会工作经费交款将资金直接交至业主大会银行账户下的业委会工作经费子账户中。1、录入交款信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—活动经费交款”，点击“新增”。（2）录入交款金额及相关说明，点击“保存”。2、打印要件及发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—活动经费交款”，点击“打印交款通知”、点击“发送至银行”。3、至银行办理业委会工作经费交款手续持相关要件到业主大会开户银行办理业委会工作经费交款手续。（二）业委会工作经费使用从业主大会银行账户下的业委会工作经费子账户中支取资金。1、录入使用信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—活动经费使用”，点击“任务单管理”、点击“新增任务单”。（2）录入支取资金信息和决议信息，点击“保存”。2、业委会工作经费任务单支取汇总（1）点击“开户阶段—收益支取管理—活动经费使用”，点击“任务单管理”。（2）选择状态为“制单完成”的工作经费使用任务单，点击“生成支取汇总”。3、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—活动经费使用”，选择状态为“汇总完成”的支取信息，点击“打印”、“打印汇总表”，打印“发送至银行”。4、至银行办理工作经费使用手续持相关要件至业主大会开户银行办理工作经费使用手续。说明：①业委会工作经费子账户的“本年活动经费使用上限”是由《业主大会议事规则》确定，《业主大会议事规则》应在维修资金系统中录入并由区县房管局备案。

九、公共户管理公共账户是为了存放维修资金使用分摊过程中，因无法除尽而产生的分摊零头的账户，包括业主大会公共户和门牌幢公共户。（一）公共户分摊当公共户存放的零头较多时，可通过该功能将公共户中的资金分摊到相应业主的维修资金账户中。1、录入公共户分摊信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—公共户分摊”，点击“新增”。（2）选择分摊的账户，录入分摊原因，点击“保存”。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—公共户分摊”，选择公共户分摊交易，点击“打印”，打印要件存档，点击“发送至银行”。说明：①公共户分摊操作无需去银行柜面办理，在系统中操作完成即可。（二）公共户分摊冲正可通过该功能撤销之前的公共户分摊操作。1、录入公共户分摊冲正信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—收益支取管理—公共户分摊冲正”，点击“新增”。（2）选择需要冲正的交易，录入相关信息，点击保存。2、打印要件并发送至银行点击“开户阶段—收益支取管理—公共户分摊冲正”，选择冲正交易，点击“打印”，打印要件存档，点击“发送至银行”。说明：①公共户分摊冲正操作无需去银行柜面办理，在系统中操作完成即可。十、住宅信息变更（一）住宅信息变更如小区内房屋的基本信息存在错误或发生变更的，可通过该操作进行更改。如房屋发生买卖的，还可通过该操作变更业主姓名。1、填写变更后信息，并打印变更清册（1）小区管理处身份点击“开户阶段—基础信息管理—住宅信息变更”，点击“新增”。（2）可直接输入需变更信息房屋的产业地址快速定位，也可以选择变更房屋所在门牌幢，点击“查询”。（3）点击需变更信息房屋后面的“修改”，在弹出的窗口中填写变更后的信息，其中，变更标有星号的信息应提交区县房管局审核。点击“保存”，关闭弹出窗口。点击“提交审核”。（3）点击“开户阶段—基础信息管理—住宅信息变更”，选择已填写完成的变更交易，点击“打印”，打印《商品住宅维修资金分户信息变更清册》。说明：①变更标有星号的信息（室号、建筑面积、房屋类型、房屋属性、电梯），应至物业所在地的区县房管局维修资金管理部门进行审核，变更其他信息无需审核。②房屋性质如改成非商品房的（如售后房、直管公房等），该房屋在维修资金支取时，只参与分摊（即计算该房屋应承担多少维修费用），但不实际支取维修资金（会通过欠款的形式出现在欠款清册中）。2、提交区县房管局审核如变更标有星号的信息，持《商品住宅维修资金分户信息变更清册》等要件，至小区所在地的区县房管局维修资金管理部门审核。十一、住宅拆分合并该操作可以将某套住宅拆分成多套住宅，也可以将多套住宅合并成一套（或多套）住宅。对于小区地下车库分割出售的，可通过该操作拆分后，再交纳维修资金进行出售。（一）住宅拆分合并1、选择住宅拆分或合并（1）小区管理处身份点击“开户阶段—基础信息管理—住宅单元拆分合并”，点击“新增”。（2）选择相应的门牌幢后，点击“查询”，勾选需要拆分或者合并的分户，点击“增加”。（3）点击“添加”按钮，添加新分户；点击“删除”，删除分户。如果新增批量产业分户时，可点击“使用模版造册”。录入楼层、范围、建筑面积等信息后，点击“确定”。（4）查看新增分户信息无误后，点击“保存”，点击“提交审核”。点击“打印拆分合并清册”，打印《商品住宅单元拆分合并清册》。2、提交区县房管局审核（1）物业服务企业持《商品住宅单元拆分合并清册》，至小区所在地的区县房管局维修资金管理部门审核。

十二、业委会主任、副主任变更（一）业委会主任、副主任变更住宅小区发生业委会换届或更换主任、副主任的，物业企业可通过该操作在维修资金系统中进行信息变更。1、填写变更信息（1）小区管理处身份点击“开户阶段—基础信息管理—变更主任副主任信息”，点击“新增”。（2）填写主任、副主任变更后的信息，其中，如变更标双星号的信息应提交区县房管局审核。（3）如业委会换届，还应点击“选择审计报告”，在弹出窗口中选择业委会换届财务审计报告，点击“保存”关闭弹出窗口。点击“保存”。（4）点击“开户阶段—基础信息管理—变更主任副主任信息”，选择主任、副主任变更交易，点击“提交审核”。点击“打印”，打印《业主委员会主任副主任变更信息表》。说明：①每个业委会可填写1名主任、1-2名副主任信息。②变更标有双星号的信息（姓名、性别、证件类型、证件号码），应至物业所在地的区县房管局维修资金管理部门审核，变更其他信息无需审核。③业委会换届变更主任、副主任信息的，应先在维修资金系统中完成业委会换届财务审计后，才能进行主任、副主任信息变更操作。2、提交区县房管局审核如变更标有双星号的信息，持《业主委员会主任副主任变更信息表》、业委会换届财务审计报告等要件，至小区所在地的区县房管局维修资金管理部门审核。说明：①完成主任、副主任信息变更审核后，新的主任、副主任应至业主大会开户银行变更预留印鉴。

十三、业主大会更换维修资金开户银行（一）业主大会更换开户银行业主大会根据小区的实际情况，更换维修资金开户银行。根据法规规定，更换开户银行应经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。1、制定更换开户银行的预案（1）小区管理处身份点击“开户阶段—业主大会更换开户行—制定预案”，选择拟新开户的银行，点击“保存”。（2）点击“开户阶段—业主大会更换开户行—制定预案”，点击“打印公示”和“打印征求意见表”。（3）征询业主关于变更开户银行的意见后，点击“开户阶段—业主大会更换开户行—制定预案”，点击“录入征询意见单”。（4）录入表决结果，点击“确定”。说明：①该功能用于制定更换开户银行的公示和业主意见征询表，并最终录入业主关于更换开户银行的意见。②更换开户银行公示应在小区显著位置张贴。2、制定更换开户银行的决案（1）点击“开户阶段—业主大会更换开户行—制定决案”，核对无误后，点击“保存”。（2）点击“开户阶段—业主大会更换开户行—制定决案”，点击“打印决议”、“打印汇总表”，点击“提交审核”。3、提交区县