项目拓展与论证作业指引

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流程目的为保持公司的可持续性发展，寻找房地产开发新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。适用范围适用于公司所有房地产开发新项目的论证工作。术语/定义项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。可行性研究：指对拟购入或合作的土地进行房地产项目市场、技术和经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。决策委员会：公司领导；总部投资、财务、成本、营销、设计及运营分管领导；项目公司总经理；董事长·CEO指定的其他人员。项目发展小组：投资发展部负责人任组长；成员包括投资、营销、设计、成本、财务等各相关部门指定人员；项目发展小组由总经理审批确认。关键活动描述基础信息研究投资发展部组织土地基础信息研究，内容包括：宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。投资发展部组织完成各专项研究工作，根据决策需要提交相关专项研究报告。需及时收集、分析动态信息，其研究成果可即时报告或在年度总结会上报告。投资发展部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果向分管领导和董事长·CEO汇报后，最终形成《土地储备计划》报董事长·CEO审批。城市研究投资发展部根据公司的发展战略规划及土地储备计划提出城市评审申请（计划内或计划外）。投资发展部负责按照城市评价成果标准（产品策划总监可依据项目的重要性决定评价哪些指标）的要求进行城市研究，并完成城市评价资料的收集与整理，形成《目标城市评价报告》，成本管理部完成《新城市房地产开发成本调查报告》。投资发展部将《目标城市评价报告》提交分管领导审核，并报决策委员会评审，确定是否进入该城市。投资发展部负责备案决策结果。土地信息收集投资发展部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等，可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地的信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地的信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息。其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。其他主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。其他被动收集信息类：内外部业务合作伙伴及朋友的来电、传真、约访、推荐等。收集通过各类渠道得到的项目（土地）招拍挂、转让（合作）的有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》提交分管领导和总经理，总经理不定期对各土地信息进行合议，根据公司的土地储备要求对土地信息进行初步判断，确定是否进入项目发展阶段。未通过项目发展的信息由投资发展部填写判断意见，存入土地信息库，统一答复信息提供人，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。发展项目确定投资发展部组织外聘法律顾问了解项目的背景及法律文件的真实性和有效性，具体按《土地获取作业指引》进行。投资发展部根据项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请外聘法律顾问提供意见，提出《新项目发展信息通报》向分管领导和总经理汇报，总经理审批后提出项目用地运作方式的意见。投资发展部组织研发设计部和营销管理部进行项目实地勘查和周边市场的简易调查。营销管理部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：项目的档次、主要客户群；项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。对于新开发的城市，成本管理部根据需要参加项目实地调查，以了解当地项目开发成本相关资料和情况。投资发展部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：易于规划的常规项目：可与规划设计部口头沟通后，确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。特殊地形或含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由研发设计部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。投资发展部根据项目情况做出初步经济测算，综合项目谈判后确定的操作方式，形成新项目发展建议报告，交分管领导审核，并向总经理申请召开新项目发展汇报会。公司所有新项目立项都要通过新项目发展汇报会论证，汇报会的内容包括：项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。投资发展部需提前3天将新项目发展建议报告发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。总经理根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员。会议召开时，投资发展部负责人可摘要介绍《新项目发展建议报告》内容，主要工作是回答评委疑问和意见。评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前详细记录项目评估意见、开发建议和评估结论。项目经评审后由总经理批准做出决定，包括项目否决、继续补充调研和项目内部立项并进行可行性研究等三种可能的意见，以此决定下一阶段的工作方向。投资发展部应于会后3个工作日内完成会议纪要，并报送“决策委员会”委员、公司职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，汇报会表决结果。简化项目论证程序。对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序,即可选择不召开新项目发展汇报会。新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。新项目已召开过专项汇报会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项，在汇报会之后这些条件已得到改善和解决的。项目可行性研究投资发展部首先将评审会上的意见汇总，根据项目情况，申请成立项目发展小组或聘请外部项目策划咨询机构进行可行性研究工作。自行组织可行性研究成立项目发展小组：组长由投资发展部第一负责人担任或由公司总经理委派，成员名单由投资发展部提出，营销、设计、成本、财务等各相关部门配合指派人员，项目发展小组须由总经理审批确认。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，投资发展部可替代行使小组职责，但必须经过总经理批准。项目发展小组制订《项目可行性研究计划》，该计划应包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并发送至相关部门。投资发展部根据可行性研究计划，编制《土地合作协议》并提交外聘法律顾问审核，组织项目发展小组及相关部门对项目进行现场详细勘查，并完成如下工作：进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资讯情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。并根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，组织制定初步产品定位建议，组织编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》。组织外聘法律顾问参加项目后续谈判，做出法律风险分析。根据规划设计部在发展项目确定阶段对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，及《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。并对现场勘查地块的地形、地貌进行工程建造分析。根据完成的初步产品定位建议制定营销初步计划，并根据规划草案及《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程建造分析，进行项目建安成本估算。综合各专业提供的定位、规划、成本、营销计划等资料，完成投资估算与分析，进行新项目经济指标估算。投资发展部最终组织各方面资料，形成固定格式的项目可行性研究报告，交分管领导审核后，向董事长·CEO提出召开新项目投资决策评审会的申请。委外进行可行性研究招标采购部组织项目策划咨询机构的选择。投资发展部组织项目策划咨询机构的进场，配合并监控项目策划咨询机构的可行性研究过程，审核项目初步定位、财务及不确定性分析等阶段性研究成果。审核项目策划咨询机构完成的《可行性研究报告》，交分管领导审核，并向董事长·CEO提出召开新项目投资决策评审会的申请。决策评审HYPERLINK\l"_部门职责目录"决策委员会举行投资决策评审会，听取项目发展小组或项目策划咨询机构对项目可行性研究的汇报。评审会对《项目可行性研究报告》进行全面审议，并填写《可研报告评审表》，决定项目的取舍和合作条件，或者要求项目发展小组或项目策划咨询机构进行综合调整，如果评审不通过则放弃该项目。投资决策评审会通过后，若无需进一步解决的问题，投资发展部可根据实际情况向HYPERLINK\l"_部门职责目录"投资决策委员会申请提前启动该项目定位策划的深入市场调研工作。投资发展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条件的实施和跟踪。项目取得项目取得方式：土地转让、项目转让、股权转让、参加招拍挂等。成立项目谈判小组或投标小组，通常由董事长·CEO任组长，分管领导为副组长，组员由投资发展部、外聘法律顾问或董事长·CEO指定人员组成，根据谈判需要随时抽调各部门相关人员配合谈判工作，直至谈判或招拍挂结束。谈判确定合作后，由投资发展部制订项目转让合同或协议，并提交《合同会签表》经成本管理部、外聘法律顾问、财务管理部会签，分管领导审核，董事长·CEO审批。项目转让合同（或项目合作合同）的主要内容如下：项目概况；合作条件：股权比例、利润分配方式