不动产经济学的T课件

不动产经济学

EssentialsofRealEstateEconomics

第三部分：不动产经济的微观主体行为分析

1.第三部分学习内容1、不动产投资2、不动产金融3、不动产开发2.不动产开发1第一节不动产开发概述

2第二节开发和建设过程3第三节项目可行性研究3.学习目标了解不动产开发类型。掌握不动产开发和建设的主要阶段。掌握不动产开发的可行性分析。4.不动产开发1第一节不动产开发概述

2第二节开发和建设过程3第三节可行性分析5.第一节不动产开发概述

1、不动产开发的涵义不动产开发是不动产业中最基本、最主要的经济活动,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。不动产开发是提高不动产资源配置效率的中心环节。6.第一节不动产开发概述

2、不动产开发的类型土地开发，主要是指房屋建设的前期准备，即实现“三通一平”，把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建设用地。土地开发有两种情形：一是新区土地开发，即把农业用地或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他建设用途的城市用地；二是旧城区改造，也叫土地再开发或二次开发，即通过投入新的资金、劳动等，对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，调整城市规划，改变土地用途，完善城市基础设施，提高土地的利用效益。房屋开发，在城市土地开发或再开发之后，接着就是建筑物及构筑物开发。房屋开发的内容包括：7.第一节不动产开发概述

①住宅开发；②生产与经营性建筑物开发，如工厂厂房、各类商业建筑、各种仓库、办公用房等；③生产与生活服务性建筑物及构筑物的开发，如交通运输设施、公用事业和服务事业设施、娱乐设施；④城市其他基础设施的开发。或简化为：住宅开发、非住宅开发、公共设施开发。

8.第一节不动产开发概述

我国不动产开发模式的变化短平快合作开发模式

小而全的多项目开发模式精耕细作的成片开发模式9.3、不动产开发的基本原则

严格执行城市规划。

坚持经济、文化和环境效益相统一的原则必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。所谓“全面规划、合理布局”就是强调在不动产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目，使开发建设纳入规划管理，严格按照规划要求进行。所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内，按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划地分期分批进行建设。建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、通信、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。第一节不动产开发概述

10.第一节不动产开发概述4、不动产开发是以经营为目的的开发不动产开发是一种经营性的行为，由专业化的不动产开发企业进行。它从事的是不动产的投资和经营，即从有偿取得土地使用权，到勘察设计和建筑施工，直到最终将开发产品(房屋、基础设施及其相应的土地使用权)作为商品在不动产市场转让，寻求利润回报。我们通常所说的不动产开发，就是指这种以赢利为目的的开发。11.第一节不动产开发概述可行性研究

前期工作建设实施营销与服务5、不动产开发基本程序12.不动产开发1第一节不动产开发概述

2第二节开发和建设过程3第三节可行性分析13.第二节开发和建设过程投资决策分析

投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据。14.项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化。项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等。15.第二节开发和建设过程前期工作前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间获取土地使用权落实资金完成项目的规划设计具体地说，前期工作主要包括：（1）获得土地使用权（2）实施筹资计划（3）规划方案的扩初设计（4）获得规划及配套部门的许可（5）征地、拆迁、安置、补偿（6）施工现场的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和开发成本（8）与建筑商初步洽谈承包事宜16.第二节开发和建设过程项目建设项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。承发包施工组织建设监理市政和公建配套竣工验收17.第二节开发和建设过程房屋租售

开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现，采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利润。18.第二节开发和建设过程物业管理

物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。19.不动产开发1第一节不动产开发概述

2第二节开发和建设过程3第三节可行性研究20.第三节开发项目可行性研究开发项目的可行性研究可行性研究的涵义开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法通过可行性研究主要处理两方面的问题：技术的可行性经济的合理性21.第三节开发项目可行性研究可行性研究的作用是项目投资决策的依据是申请建设贷款的依据是作为编制下阶段规划设计的依据是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据22.第三节开发项目可行性研究可行性研究的依据国家和地区经济建设的方针、政策和规划批准的项目建议书和同等效力的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料国家规定的经济参数和指标开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等23.第三节开发项目可行性研究可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告24.第三节开发项目可行性研究可行性研究的内容1．项目的背景与概况（l）项目名称、建设单位（2）项目的地理位置（3）项目所在地周围的环境状况（4）项目的性质及主要特点（5）项目开发建设的社会、经济意义（6）可行性研究工作的依据和范围25.第三节开发项目可行性研究2．开发区现状调查及动迁安置（l）土地调查（2）人口调查（3）调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量、面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等（5）各种管线（6）其他地上、地下物现状（7）制定动迁计划（8）确定安置方案（9）动迁、安置、赔偿等费用估算26.第三节开发项目可行性研究3．市场分析和建设规模市场供给现状分析与预测市场需求现状分析与预测销售价格分析。分析价格现状及发展趋势服务对象分析，制定销售计划拟建项目建设规模的确定27.第三节开发项目可行性研究4．规划设计方案选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织项目构成及平面布置建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图。28.第三节开发项目可行性研究5．资源供给建筑材料的需要量、采购方式和供应计划施工力量的组织计划项目施工期间的动力、水等供应项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件29.第三节开发项目可行性研究6．环境影响和环境保护建设地区的环境现状主要污染源和污染物开发可能引起的生态变化设计采用的环境保护标准控制污染与生态变化的初步方案环境保护投资估算环境影响的评价结论和环境影响分析存在问题及建议30.第三节开发项目可行性研究7．项目开发组织机构、管理费用的研究开发项目的管理体制、机构设置管理人员的配备方案拟定人员培训规划，估算年管理费用支出情况8．开发建设计划前期开发计划工程建设计划建设场地布置施工队伍选择31.第三节开发项目可行性研究9．项目经济及社会效益分析项目总投资估算项目投资来源、筹措方式的确定开发成本的估算销售成本、经营成本估算销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算财务经济分析国民经济评价风险分析项目环境效益、社会效益及综合效益评价10．结论和建议运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。存在的问题及相应的建议。32.扩展学习：

广州房地产十大开发模式

1规模化品牌扩张开发模式这种模式，最典型的例子是碧桂园。碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。它对广州房地产界产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。33.2可持续性发展模式十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式。而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：1、大势把握。2、要素整合。3、创新。广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。34.3复合房地产开发模式广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数奥林匹克花园。“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。35.4专业化连锁开发模式广州的发展商历经10多年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产、合生创展、保利地产都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的地位。36.5完善积累型开发模式基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式——迎合社会主流，营造一种健康生活方式。丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建，在广州楼市第一个喊出e生活概念。37.6城镇开发模式城镇化开发模式代表是洛溪新城。其革命性之举在于：已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探索出了一条全新模式。38.7集约化开发模式

用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式，代表楼盘是翠湖山庄。其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。39.8唯景观开发模式广州正在倡导“山水城市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。唯景观开发模式始作俑者应算是海珠半岛花园，时间追朔到1992、1993年，此盘199