金海雪山SPA度假酒店营销推广案

“金海雪山”SPA度假酒店

营销推广案投资:贵州中恒盛世实业开发:贵定中恒实业全案:贵阳博铭置地房地产服务2023/1/121前言随着我国市场经济改革的成功，人们的生活质素得到大幅度的提高。作为衡量一个人，一个社会的生活质量的指数——旅游业，必然有明显的市场反应。

贵州中恒盛世实业有些公司投入巨资在享有“金海雪山”美称的盘江音寨内兴建大型旅游配套项目——“金海雪山”SPA度假酒店，其对区域内的旅游业将带来巨大的影响；她将向人们提供多样的休闲方式；必将成为中产阶级以上的度假场所。

2023/1/122第一部分：产权式酒店介绍一、产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。2023/1/123二、产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；

养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

2023/1/124有限自用的投资型酒店：2023/1/125三、产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。2023/1/126第二部分：项目核心建议一、项目概况地点：贵州省贵定县盘江镇音寨村路程：约55公里，自驾车约1小时建筑面积：？该项目坐落在风景秀丽的音寨村，由度假别墅、度假酒店及水疗中心共同组建成“金海雪山”SPA度假酒店。别墅约？套，客房约？套；销售单价在2500元——4000元之间，总体销售金额约3000万元。2023/1/127二、项目环境及前景分析在根据现在大力发展贵州旅游经济的城市总体规划中，黔南州作为贵州省旅游先前开发地区，必然还会走到贵州旅游的前面；而且作为旅游开发的各项策划与旅游活动来说黔南也是做得是比较好的。音寨做为新兴开发旅游区，又是离贵阳较近的旅游区，作为贵阳乃至国内进军黔南旅游的第一站，黔南州及贵定县政府必将大势宣传。年底，音寨的交通解决，届时将意味着数以十万计的游客涌向音寨，数以千计的活动在此举行。2023/1/128三、我们卖什么？我们卖什么？我们卖一种生活方式——5+2休闲度假生活，水疗健康生活；我们卖一种自然资源——布依民族公园，山水情怀；我们卖产品的规划设计——水疗度假酒店，超凡的布依建筑景致；我们卖一种文化——布依民族文化，青山碧水旁与自然对话；我们卖专业的服务——尊贵、舒适、体贴；我们卖收益——15年的收益保障。我们的核心竞争力在哪儿？独有优势——独有景区度假酒店，几乎无竞争物业；设计优势——布依建筑群体高低错落，层叠有致，自然与建筑的美学结合；2023/1/129四、项目SWOT分析优点：独有型物业，目前贵阳100公里区域内无此类型物业，具有独有效益，便于操作和炒作。独具一格环境规划及配套，风景秀美，符合现代人情景交融的度假要求。“音寨”更多旅游景点的建成，以及“金海雪山”的炒作，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。别墅、酒店客房面积适宜，价格合适，置业轻松。精装修并赠送全套家私及家电。酒店内部配套新颖齐全，为度假提供便利条件。项目提供的完善的酒店式服务，为度假生活提供个性周到的细节服务，同时回租体系为异地置业解除闲置疑虑。2023/1/1210五、消费者权益分析“金海雪山”SPA度假酒店

能提供给消费者什么样的利益？*省内首创的假日度假方式，让业主充分享受分时度假及假日度假新理念所带来的“中低价格高级享受”休闲娱乐生活；*不可再生资源——地处贵定盘江音寨“金海雪山”风景点内；2023/1/1211六、目标客户分析目标区域设定：贵阳以都匀为主，贵定、都匀、瓮福为辅的黔南地区以凯里为主的黔东南地区目标客户分类：自用型：主要为贵阳、都匀、凯里等休闲一族，包括企业、公司的老总、高级管理人员、公务员、私企小业主、以及“飘”一族。投资型：贵阳市区为主,黔南、黔东南区域为次的消费群，看重音寨风景区的旅游市场前景，有房地产投资经验者。公用型（福利型）：企业、公司的购买行为，主要用于职工的福利或群众性活动或小型会议所需。2023/1/1212目标客户特征：在年龄上：并没有明显的区隔，一般可界定25——65岁成年人范围；在收入上：需有足够的收入支付生活必需品之外的休闲娱乐消费；在行业上：主要是收入较高的诸如通讯、保险、商业、房地产等行业以及国企、大型企业管理层、国家公务员、自由择业者，收入稳定而且假期较多的行业；

在消费结构上：每年至少3次以上选择居住城市以外区域旅游，旅游支出占个人娱乐休闲消费支出的60%以上；在消费心态上：多为温馨浪漫型，寄情山水间；注重生活质素，提倡休闲生活。

2023/1/1213第三部分：项目推广方案一、推广原则

针对性要强，加大炒作力度，通过渗透式宣传，达到口碑广告的作用，发挥网络优势，依托发展人脉优势，横向传播。吸收“金海雪山”SPA度假酒店VIP客户作渗透式宣传：项目营销过程中，通过诸多各种形式的活动，使各目标客户逐步靠拢，待时机成熟，本项目有一定认知度之后，成立“音寨假日会”。并以此为契机，扩大社会影响层面，积极储备客户资源，予以培养、挖掘，以先期达到广告预热的效果。培养忠实客户，奖励以旧带新。一个好的产品后面有一批忠实客户，这是建立在对产品的满意工程基础之上。以口碑传播为核心，释放连环效应。以房展会或大型休闲活动为场所，把握时机打攻坚战。网络信息传播，将信息有效地发布于网上，便于更多人浏览。DM杂志和直邮。2023/1/1214二、传播渠道

根据“金海雪山”SPA度假酒店的特点及目标客户群的分析，我们建议其广告推广中媒体运用主要有以下几点：1、制作有特色的宣传手册（详见楼书规划）；增强客户对“金海雪山”的印象及对酒店的美誉度，提高物业的档次，强化记忆;

2、除了阶段性的大众互动活动告知和前期的炒作放在广泛的大众报纸（贵州都市报、贵阳晚报、贵州商报等）外，本项目的广告投放另外一重点应考虑在航线、铁路、巴士等交通工具上及各商务楼的电梯等候处。

2023/1/1215三、推广关键问题1、音寨的概念转换花溪作为贵阳市民休闲娱乐的重要场所已享誉而归；但花溪自身容纳性已不能满足更多市民的需要，而且单一的花溪游已逐步让人厌烦。所以我们现在可以借花溪之名，打一张周末休闲牌。音寨村自花溪之后的又一个周末度假场所；用这个概念不但可以将音寨本身的距离拉近，还可以让许多市民一下子接受，并好奇前往。2023/1/1216四、推广中的矛盾及解决之道“金海雪山”SPA度假酒店一方面位于风景秀美的音寨，景区度假酒店在贵州是仅此一家，几乎无竞争对手；一方面度假产权酒店国家正在打压，而且此项目是否让筑人接受将是项目最大的困难。因此，前期必须作足概念，为后期销售扫除障碍。2023/1/1217五、VIP会员推广在销售前期以VIP会员的模式进行推广，可以达到多重效果，是能为后期销售奠定相当好的基础的。推广方式：先行无偿推出VIP登记卡，进行先期会员登记；之后以和短信方式通知登记会员。然后以500——1000元不等推出不同层次VIP会员；钻石卡：交1000元成为VIP钻石卡预约用户，可享受别墅销售时的优惠，优惠金额为10000元，在购买别墅后必须换为正式VIP钻石卡；若在规定时间未认购的，预约用户卡作废。成为正式钻石卡用户后，可享受下列优惠：1、（回租用户）每年享受别墅自住10天（不得连续住宿5天）；2、享受水疗10次（可用于多人）；3、享受酒店指定的农家乐5次；4、免费使用高级会所包房（含自动麻将机）5晚；5、终身免音寨门票；6、所有消费享受钻石折扣。2023/1/1218六、时机推广第一期：7月9日——7月30日活动：冰脆酥李节这是最好的一个推广时机，在此时机有大量的游客涌入音寨，是推广宣传的最好实际。时机指数★★★★★推广方式：现场包装，音寨大门户外广告，会员预登记中；用现场包装来吸引大多数人的注意，然后发VIP预登记卡，登记意向会员信息；为后期销售铺垫基础。7月前段销售方式主要以发VIP卡形式，后段时间主要以购买VIP卡的形式。2023/1/1219第四部分、营销策略一、销售方式：此项目因为景区度假酒店，固需要营造尊贵，独享，稀有等彰显物业价值的氛围。也因为其物业的特殊性，所以需要一种另类的销售方式；即售后必须有酒店管理公司委托经营