济南商业市场房地产酒店市场暨奥体区域调研分析报告

济南商业市场房地产酒店市场暨奥体区域调研分析报告济南简介：济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口万，其中市区人口约300万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一；济南经济发展概况：区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务；科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求；产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件；开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体；投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境、亲商、安商、富商的社会环境和优美平安的投资环境；济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期旧城改造中疏西进东拓北跨南控《济南市城市总体规划方案》摘要：2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。

中疏：指城市中心区进行梳理，展现泉城特色风貌带的魅力。南控：指严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉。北跨：指时机成熟时向北跨过黄河发展。东拓：打造制造业发展走廊，发展东部城区的东部产业带。西进：指城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育和高新技术为主的西部片区。济南市制定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”战略，意在拓展城市空间，使得城市整体发展平衡指导思想：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心重要举措：高铁枢纽综合区张庄机场搬迁大学科技园园博园核心价值：自然环境商贸三产科教人文指导思想中心城功能梳理将原有制造业及传统服务外迁，重点发展现代服务业，进行产业结构升级重要举措小清河改造华山片区建设中心城旧城改造核心价值城市配套高端现代服务业指导思想以产业东移为依托形成集产业、政务、配套于一体的城市副中心重要举措高新技术开发区奥体文博新区唐冶新区核心价值高新产业政务配套中疏西进南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇高新开发区奥体文博片区东拓唐冶新区兴隆城市功能空间拓展中，东拓占先，中疏次之，西进较缓，且根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重东部区域从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，城市地位不断加强，未来将建设成为济南新中心1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬计划软件产业基地”2001年：被国家发展计划委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地”2008年：东部新城的提出，将奥体片区作为东部新城的核心2009年：济南成功召开全运会，奥体片区区域价值迅速攀升；2010年：济南市政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移1995—1997年1997—2001年2008年2009—2010年2010之后城市核心商务带形成……城市综合体拉动区域价值……居住环境和周边配套的完善……成为济南新中心产业拉动阶段“东部新城”的提出“济南新中心”以齐鲁软件园成立为标志，大力发展高新技术产业；通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓”的步伐；政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部区域的发展；成为房地产开发热点。“政府东迁”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，总用地面积约6平方公里，核心区城市设计约2平方公里；文博区定位为城市东部副中心的核心组团，与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心，成为具有文化内涵的济南形象标志区、现代居住聚集区。奥体中心工业南路经十东路奥体片区是济南市近年来着力打造的形象标志区，将成为济南东部未来的副中心，也是东部新城崛起的标志奥体片区——将成为济南市的名片区域，是济南的新中心、城市新兴CBD核心峰值地段、是城市发展的平台，经济动力载体城市CBD峰值地段规划路体育西路鲁银大厦国奥城黄金时代大卫奥体区域玉兰广场功能规划——省会级体育配套功能、CBD商务办公功能、政务功能、居住功能、旅游功能。人口规划——未来三年内奥体片区将规划人口11万；产业规划——重点发展总部基地服务业、积极发展先进零售业态、高级商务酒店、娱乐设施、生活社区等生活性服务业；完善和强化文化教育，培育和发展文艺中心以及医疗、休闲健身等公共服务业空间规划——奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，该片区的双核分别为奥体中心和文博片区；奥体片区土地供应密集且已趋于饱和，单体量较小，且基本为商服用地，可再开发土地极为稀少，本区域地块已成为区内稀缺资源已建成已立项区域未面世区域在建区域区域土地供应呈现寸土寸金的趋势表：目前奥体片区重点区域表：目前奥体片区重点土地供应目前，奥体片区内共有主次干道57条，总长公里济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路、奥体东路、奥体西路、奥体南路，综合楼东路、综合楼西路、综合楼南路以及中心区平台下方的南北道路8条干道。这8条道路全长公里，形成了奥体中心、奥体中心周边、东部城区三层相互衔接的路网；在奥体中心外围，济南市还建设了解放东路东延长线、文化路东延长线、转山西路３条干道。这些道路的建设，都将有效解决奥体文博片区内交通的难题，完善东部新城区交通路网。经十路解放东路及延长线文化东路轻骑路转山西路奥体南路奥体东路奥体中路龙奥南路奥体西路旅游路周边道路交通网络的快速完善，不仅解决了区域内的交通难题，更拓展了发展空间地铁Or轻轨：南轨道交通将是轨道和轻轨相结合的模式，主干线以地铁为主，轻轨和有轨电车为辅。为保护地下泉水，据规划5号线为地上轻轨。届时轨道出行比例将占到公交出行比例50%以上，最高速度推荐80－100公里/小时，平均速度35－45公里/小时。根据地铁远景规划，本区域附近将修建的地铁为2号线和6号线。目前济南地铁规划正在进行最后的审批。1号线是所有线路当中最重要的一条线路，沿主城中轴东西横贯整个城市，并且直连了济南西站，济南站和济南东站3大交通枢纽。2号线为一条在主城与1号线平行的干线轨道，在东部郊区又起到了纵向连接线路作用，并且直接服务于遥墙机场。

3号线为主城中轴的南北向纵向干线。并且跨过黄河，服务到黄河北岸地区。4号线为第二条通向长清区的轨道线路，在主城区北部起到了东西横向连接线路的作用。5号线为主城区一条东南半环状辅助线路。6号线服务于东北郊的王舍人镇，郭店镇和唐王镇等郊区组团。济南市地铁远景规划中，2号线和6号线均经过奥体片区，若规划报批成功，本区域将极具打造站前综合体的优越条件文博中心经贸中心武警总队城建局省国资委省高院省交通局省军区质监所电监会奥体中心市武警银座集团奥龙官邸喜来登龙奥大厦全运村草山岭旧改区域人民银行山东高速总部基地建行分行市检查院燕山新居鲁邦大厦黄金广场浪潮总部经十路政务配套商务办公居住社区酒店配套重汽总部诚基地产奥体板块是政府重点打造的城市副中心板块，城市市政配套丰富，并且具备龙洞等丰富的旅游资源常住人口：人口规模：7万人，3年内达到23万人，2020年规划人口69万；辐射高新片区产业人口15万以上；消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高；需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐；特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力。流动人口：人口规模：每年参观人数约300万人次(09年仅会展参观人数410余万人次)；消费水平：消费水平较高，随机性强；需求：高档餐饮，百货、酒店住宿；特点描述：人流量大，拉动力强。未来奥体片区人口高速增加，辐射范围不断扩大，持续拉动区域内住宅、商业和商务办公的需求济南新中心代言济南的新名片城市功能复合：商务、商业、居住、文体、会展……历史使命：城市CBD，城市发展的平台，经济动力载体

西进南控北跨高新城政务城东拓工业城交通枢纽商贸文化休闲新城老城区济南新中心政务中心CBD中央居住区商业中心文体中心商业发展机会研判济南市商圈分析东部在售商业分析商业客户分析2010年1-12月住宅新增供应总量为万平米；12月，纯商业总供应量为万平米，同比上升281.25%，环比上升199.02%，新增供应万平米，本月供应量是自2009年1月以来的单月最高值，相比单月第二高的万平米增加万平米，增幅为130.19%；新入市区域为泉城新时代商业步行街二期，此区域是自2010年1月以来济南第一个可售面积接近10万平米体量的纯商业区域。2010年济南纯商业供应量和成交量均有所上升，12月供应量、成交量均居本年度首位12月纯商业成交量为万平米，同比上升255.29%，环比上升179.63%。在新入市区域泉城新时代商业步行街二期热销的带动下，纯商业成交量同比环比均大幅上升。济南市商业市场形成多商圈格局，以泉城路商圈为城市核心，济南市商业结构集中，发展不均衡，东部商业亟为缺失济南市商业结构集中，发展不均衡，东部商业亟为缺失，商业与发展的高端居住、商务较不匹配；奥体文博区域目前没有形成有效的商业消费市场，区域市场内商业较为缺失。市级商圈次级商圈专业市场商圈泉城路商圈经四路商圈英雄山商圈洪楼商圈北园大街商圈综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期人民商场银座商城家乐福万达广场商业发展机会研判济南市商圈分析东部在售商业分析商业客户分析区域周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年，工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万㎡以上的大型集中商业现有商业：现有商业主要分布在不临主干道的居住区内，为生活服务类商业。沿二环东路有数个大型综合超市。在售商业：在售商业主要分布在沿工业南路和经十路的商品房底商。规划商业：除一部分商品房底商外，沿工业南路、奥体和软件园周边均规划大体量商业。在售的商铺主要集中在市区中心，东部区域目前销售的商铺仅有3个区域的底商名士豪庭13468121310257万达广场泰府广场鲁商广场银座晶都国际万豪国际红尚坊泉乐坊齐鲁鞋城品牌港海尔绿城中铁汇展国际名士豪庭中铁汇展国际海尔绿城在售区域多为尾盘状态，以销售沿街商铺为主，其中东部片区未来集中商业存在较大供应商业步行街依靠核心地段价格最高，达到35000元/平米以上，社区底商价格在20000-28000元/平米，东部社区商铺价格低于平台价格，价格主要集中在20000-26000元/平米单价（元/平方米）100001200014000160001800028000220002400026000200003200030000经开大明宫板块曲江板块内城板块西郊板块东部板块西高新板块34000万达广场泰府广场银座晶都泉乐坊鲁商广场齐鲁鞋城海尔绿城中铁汇展红尚坊社区底商商业步行街集中商业万豪天地名士豪庭区域典型商业区域中铁汇展国际、鲁商国奥城、奥体场馆商业未来济南商业潜在供应量149万平米，购物中心为主要供应业态，其中奥体区域供应为万平米，以持有商业为主东部区域供应万平米商业发展机会研判济南市商圈分析东部在售商业分析商业客户分析商业市场：区域内部消费者以中高端日常生活消费无法充分满足商圈格局：济南市商业形态单一，大中型购物中心商业缺失，发展不均衡，东部商业亟待升级及完善，由于主城区商业饱和，商业环境欠佳、设施陈旧、交通拥堵等因素，城市商业在逐步向外转移，奥体板块作为政府着力打造的新城市中心承担了城市商业中心转移的重任；人口发展：未来2-3年内，区域内常驻人口可达到22万人，办公群体可达到15万人，区域内潜在消费群体可保持在40-50万人左右，未来东部片区人口规模，消费能力高于全市平均水平，且需求结构多元，客观需要一个大型商业配套设施；消费者：区域未来2－3年内规划预计将达到40-50万左右的潜在消费客群，市场内拥有的高知阶层、公务员、事业单位等具有高收入高消费能力的群体，该客户群体日常生活消费的需求在区域内无法释放；消费需求：以生活配套为主，综合餐饮、休闲娱乐等功能的中高端生活配套型购物场所认同度高；商业市场平台：1、未来供应：未来济南商业潜在供应量155万平米，其中东部片区未来规划有68万平米商业供应，预计在未来2-3年内进入市场有效供应约28万平米，因此本区域入市时机需要谨慎考虑；2、平台水平：目前市场平台水平较低，无论从商业物业的商业空间、商业氛围营造、设施维护等方面，目前现有商业物业水平偏低，本区域需要考虑引进知名品牌主力店带动，以降低市场竞争风险。经营商家：商家认同奥体区域价值，但认为新城市中心的发展需要时间，对于商业需要一段时间培育市场，短期内有效消费不足。商业的入市时机需要谨慎。东部新城进入了发展期，政府东迁，大型企业总部涌入，配套设施逐步完善，对商业的发展要求提高。区域内商务、高端居住物业聚集，人口快速大规模增加，带来了大量的消费需求，区域作为大体量商务和酒店为商业提供了稳定的高端消费力。区域内现有商业以社区底商为主，主要为生活服务类商业，中高端日常生活消费缺乏。经营者看好区域发展前景、有进驻意向，但目前大规模的消费力还未形成，不利于经营。区域商业发展机会判断：服务周边高端小区、顶级商务及酒店配套的商业有较大的发展空间中高端商业发展空间较大写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析写字楼板块格局分析写字楼客户分析2010年，写字楼新增供应总量为万平米；较09年上升189.56%；2010年，写字楼市场总供应量为万平米，达历史最高位，较09年上升73.88%；由于万达广场、中铁汇展国际、鲁银银河大厦、鲁商国奥城等新区域的入市，带动2010年总体供应量出现大幅上升；2010年，济南写字楼市场供应达历史最高位，其中奥体板块成为供应量最大的板块，约占总供应量的56%2010年12月，奥体板块仍为供应量最大的板块，供应量为万平米，占总供应量的56%；其次为高新区板块和经十路板块，供应量分别为万平米和万平米，分别占供应量的16%和14%；二环东路板块、泺源大街板块和纬二路板块供应量较少，山大路板块仍无市场供应；2010年，奥体板块鲁银银河大厦和鲁商国奥城的入市热销带动下，写字楼成交量剧增，较09年上涨46.99%2010年，写字楼成交总量为万平米；较09年上涨46.99%；2010年12月，写字楼共成交万平米，同比下降1.90%，环比下降10.43%；市场无新增供应，可选房源减少，整体成交呈现小幅下降；2010年12月，奥体板块因新区域入市带动，直接拉升板块成交，成为写字楼市场成交主力，共成交万平米，约占总量的60%；其次是纬二路板块、经十路板块和泺源大街板块；高新区板块和山大路板块无成交。2010年，写字楼市场均价呈现不断上涨趋势；12月，市场整体均价达到12138元/平米；其中，二环东路、泺源大街、纬二路以及其他板块价格上涨明显。2010年上半年奥体板块均价一直保持在13800元/平米的高位，下半年因鲁银区域的入市，板块均价有所下降，12月板块价格为11900元/平米写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析写字楼板块格局分析写字楼客户分析纬二路板块泺源大街板块山大路板块二环东路板块高新区板块济南市写字楼分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸分布特征：集中于五大片区；济南写字楼市场从发展初始至今，经营区域主要集中在纬二路板块、泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块以及高新区板块；发展趋势：中心集聚到向外扩张；随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、二环东路板块以及高新、奥体板块；济南市现有写字楼租金水平在1—4元/平米/天，高端写字楼物业大都集中在纬二路板块和泺源大街板块纬二路板块泺源大街板块高新区板块经十路板块奥体文博板块分布特征：集中于五大片区；其中纬二路、泺源大街板块未来供应较少，经十路、高新区及奥体文博板块未来供应量较大；发展趋势：中心集聚到向外扩张；

随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显。济南市写字楼未来供应集中在高新区板块、经十路板块和奥体板块依托资源产品特点配置高、形象好客户构成未来供应未来供应量较大开发水平开发水平较高价格水平12000—14000元/㎡城市新区，城市名片区客群以自用为主，多为大客户奥体板块：依托政府搬迁，区域规划利好，配套优质公建物业，奠定区域以城市中高档次写字楼为主，同时以整栋或整层购置客户为主，未来存在较大供应量市场上的写字楼主力面积集中在60-300㎡的面积划分和1000㎡以上的标准层的一层或多层产品面积（平方米）万达广场财富自由港天业国际鲁商广场中润世纪广场齐源大厦润阳大厦中铁汇展国际丁豪广场鲁商国奥城黄金时代广场圣凯财富广场40601001503002001000500301500以上4008001200纬二路板块泺源大街板块经十路板块高新区板块奥体文博板块市场上的写字楼单价以11000元/㎡为分水岭，平均单价主要集中在8000-10000元和12000—15000元之间，经十路沿线的东部片区，均价集中在12000－15000元之间单价12000－15000元/平米，写字楼通过地段优势、产品品质、以及中高端整购客户带动实现较高价值。单价（元/平方米）40005000600070008000130001000011000120009000150001400016000万达广场财富自由港天业国际鲁商广场中润世纪广场圣凯财富广场润阳大厦齐源大厦中铁汇展丁豪广场鲁商国奥城黄金时代广场纬二路板块泺源大街板块经十路板块高新区板块奥体文博板块东部片区写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区

高新片区大卫奥体区域总部基地齐鲁软件园玉兰广场区域中润广场黄金时代广场鲁商国奥城楚天燕山盛世名士杰座鲁邦区域中铁汇展国际奥体片区燕山片区区域在售区域总供应量近59万平方米，潜在区域总供应量近135万平方米，未来已知将有194万体量写字楼供应写字楼发展机会研判写字楼整体市场分析写字楼板块格局分析写字楼客户分析东部写字楼市场客户以自用为主，且多为整栋整层购买，面积区间200—300㎡以及1000—1500㎡整层甚至整栋购买为主面积需求在200－300㎡的客户主要以区域型客户为主，关注总价控制；面积需求在1000—1500㎡的客户更关注企业形象与物业品质区域：东部逐渐取代中部成为CBD核心，土地稀缺性日益凸显客户：国企十年沉淀，集中爆发，金融保险机构区域扩张及进驻济南产品：城市高端写字楼市场表现较好，存在较大市场机会由于交通、停车、环境及物业形象的影响，原老城区泺源大街及经七纬二商务中心逐渐没落，高档办公供给明显不足。经十路东部总部集群兴起，奥体、高新板块商务积聚效应显现，企业东移趋势明显，济南写字楼格局已经发生重大变革。随着经济的发展，：国企进入集中爆发阶段，并在新区抢点，国有企业自持物业的需求增加，对于形象的要求提高，要求商务集群效应等；跨区域经营，银行上市，外资银行的开放及省会区域金融中心的职能，使银行业对高形象商务办公有着强烈的需求。大型国企企业和金融机构多整层、多层、整栋购买的，对于产品品质有较高要求，未来济南城市高端写字楼发展空间大高端写字楼迎来较好的市场机会。区域写字楼发展机会判断酒店发展机会研判从上世纪90年代末开始，济南市旅馆业逐渐向星级酒店方向发展。截止到目前，在市旅游局登记注册的星级酒店共81家（含4家待评星级酒店），其中五星级酒店仅4家、四星级酒店17家。五星级酒店仅4家，2家集中在城市核心区泉城广场周边，经营状况良好，入住率保持在70%以上，并且持续攀高；2009年喜来登酒店入驻奥体中心。济南四、五星级的房间面积标准基本符合国内同档次酒店的标准。酒店的硬件配套设施不同，体现出不同的特色服务，会议、餐饮是吸引客源的两大亮点。济南四、五星级酒店受政府和大型国有企业操控的比例较大，市场商业化操作程度低。政府下属和国有财团的酒店物业拥有自