中国-武汉恒大金碧天下推广方案-99

金碧天下推广策划方案武汉易居中国本次提案的内容大势：市场发展与机会大市：目标人群与定位大事：整合传播与视觉PART1大势市场发展与项目机遇一、红莲湖发展规划红莲湖发展武汉重点发展的旅游带红莲湖旅游度假区位于湖北省鄂州市华容区境内，具有上连三峡、下接浦东、中托武汉的区位优势，与武汉东湖高新技术开发区、中国光谷、葛店经济开发区毗邻，风光秀美，资源丰富，交通便捷。红莲湖发展高尔夫产业成为区域发展亮点湖北省首批批准的高尔夫球场——红莲湖高尔夫球场就坐落在红莲湖西岸，占地60亩的华中地区一流的多功能高尔夫会所、五星级酒店即将建成开业，必将使红莲湖旅游度假区成为鄂州旅游业以及全武汉市旅游业的一个巨大亮点。红莲湖发展体育文化产业带动片区区域发展

鄂州紧邻武汉的区位优势，将主动承接武汉作为华中地区文化体育中心的辐射，使我市成为中南地区重大体育、文艺赛事的分赛地和会展分办地。梁子湖水上运动中心、红莲湖高尔夫多功能会所等项目的建设，将充分利用2007年全国第六届城运会和第八届中国艺术节在汉举办的契机，促进红莲湖区域得到巨大发展。二、武汉高档社区趋势高档社区的发展趋势1、多元化2、群聚化3、平易化武汉高档社区：群聚化经过近十年的开发，武汉高档社区的板块初现雏形，别墅项目扎堆和群聚趋势已非常的明显汤逊湖板块价格适中生态优美金银湖板块休闲配套度假定位南湖板块近距市区成熟住区沌口板块配套完善自成一域盘龙城板块大盘云集产品升级武汉高档社区：多元化武汉现有别墅项目58个，纯别墅项目10个：类型多元化自住型自住型度假型投资型产品多元化独栋别墅联排双拼叠拼独栋风格多元化美式风格中式北美意大利英国武汉高档社区：平易化顶尖人士专享

产品形态的变化，人们收入的增加，高档社区不再是金字塔尖极少数的专属，而是扩展到社会精英等更为宽阔的人群外籍人士大型企业老总社会精英共享个体老板、公司高层、文体名人律师会计、新闻媒体、大学教授小结1、鄂州红莲湖旅游区由于独特的地理位置、良好的发展前景，地产发展前景巨大2、武汉市内高档社区已见雏形，但是由于没有齐全的配套等，高档感不足3、别墅的日趋亲民化也导致别墅的居住环境下降市场上需要一个代表武汉最高端的物业项目的诞生三、项目SWOT分析优势A.资源土地资源，超大私人领域，最大别墅占地面积高尔夫资源，临近大型高尔夫球场景观资源，山体、湖泊、绿地，360度无限高尔夫景观·酒店、运动中心、娱乐中心、商业中心等多项配套设施B.产品住宅类罕有的恢弘手笔关于武汉豪宅尺度新的界定全国10强开发商恒大集团的实力巨献高绿化率、低容积率的建筑规划C.文化健康休闲的高尔夫文化独有的高尚社交文化高端的度假休闲居住文化劣势A.环境

社区外部环境需要花费较长时间与精力改进，才能与高档国际社区相匹配。B.交通

距市区距离相对较远,公共交通系统不发达,为居住造成一定的麻烦。机会八＋1城市共荣圈的利好政策出台武汉高端人群人士对红莲湖认同别墅用地停止审批,别墅推出量在未来两年将有一定的减少。球会与地产相互促进，共同发展。威胁项目的巨大体量将是对武汉度假置业市场的一个挑战别墅产品的顶级定位对武汉豪宅市场是个比较大的挑战;市场需求有限性别墅开发节奏小结本产品对整个鄂洲乃至整个武汉片区市场而言，都具有非凡的意义。其巨大的体量、高端的高尔夫球场的配备以及多配套的设施，都将从武汉的豪宅定位中脱颖而出，成为全市瞩目的超大规模的高档度假社区。此外，如何克服地段、配套、交通等不完善对高端客群的心理障碍以及对本项目高端形象的影响，将是推广中的关键问题。本项目针对自身特质及整个武汉高端区域市场，给予的特殊定位，将在湖景优势的最大满足外更加体现其本身

“高端配套”与“文化底蕴”。金碧天下完全有机会成为武汉最好的顶级高端度假豪宅PART2大市目标人群与洞察目标人群来源锁定——高尔夫缘&工作缘&地缘高尔夫缘客户分布在武汉各地，乃至上海、北京、珠三角等地；关注有关高尔夫方面的赛事及所有信息看有关高尔夫方面的杂志等；主要是为方便打球、甚至方便退休后打球而置业。工作缘客户在武汉有公司或者长期外派武汉；经常与商务往来的朋友一起活动；注重社区的社交功能；注重社区环境，齐全的区内配套，社区成分的高尚性；关注其行业内的信息与活动；地缘客户居住在距离项目比较近的客户；为置业而置业；重视物业的质素、生活便利程度、物业的发展前景；通过本地主流媒体汲取信息。目标人群阶层锁定——资产阶级&上流社会 他们可能是企业CEO、企业老总、院长、书记、高级公务员、高级知识分子、领士！年纪30-50岁。属于二次置业或多次置业。以此为城市第二居所。他们是城市人群的管理者，他们或经营自己的事业、或者一人之下万人之上，他们大踏步的迈向颠峰。在物质方面的享受是他们追求的最大乐趣。他们通过不断地努力赢得社会和世界的尊重。他们是富人！有钱 他们的价值取向对其他社会群体有引导作用，他们今天的喜好与品味，将成为大众明日的追求；他们大多已见过世面，走访国内及国外的许多城市，审美情趣高尚，知识层面丰富。常年的经济征战，使他们无暇享受美好的人生，他们迫切渴求对自己创造的诸多业绩自我嘉奖，并以此鉴证自我的超凡品位。他们是城市的导演！有品他们更是生活的享受者！他们非富即贵，他们处于社会顶层。他们有足够的时间与金钱来享受生活，追求自己希望过的生活！他们希望过上5＋2的幸福生活，在放逐身心后，找到自己最自在的私人领地有闲他们为什么购买金碧天下1、并非目前居住条件不好；2、实现更高层次的生活状态；3、过上工作与休闲兼顾的5+2生活；4、找到放逐身心，完全自在的私人领地5、满足优越感和身份感他们什么时候住在金碧天下1、与朋友约在一起打高尔夫球的时候；2、与家人一起来红莲湖度假旅游的时候；3、参加重要会议的时候；4、与客户商务会谈的时候；5、放松身心享受生活的时候金碧天下不是第一居所

对他们而言，金碧天下不止是日常居住的地方，更是休闲放松的场所，对他们而言，这里是忙碌工作了一段时间后，享受生活，幽静心灵的地方。他们不会常住这里，但是这里却是他们生活的终点。这里是富人的第二或者第三居所，由此，我们可以联想到一个词“行宫”金碧天下不止是居住产品

对他们而言，金碧天下不止是居住的地方，更是身份象征，是一种心灵的栖息。它代表着一种生活方式和生活质量。金碧天下的象征性与适住性同样重要，打动他们的关键在于内心的需要是否得到了充分的满足。不叫卖产品本身，用一种文化、一种观念与他们实现精神上的共鸣，表现居住者心灵的放松定位语由此而生——红莲湖·国际级·上层行宫本项目完全符合度假旅游国际级标准，拥有酒店、会议中心、运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心等多种配套设施、并临近红莲湖高尔夫球场，顶级的多种休闲、旅游设施构成其国际级定位！国际级红莲湖·国际级·上层行宫红莲湖·国际级·上层行宫国际级项目所具备的国际级条件归属：1、国际级地段条件：与武汉东湖高新技术开发区、中国光谷、葛店经济开发区毗邻，风光秀美，资源丰富，交通便捷。2、国际级规模条件：总用地面积为5000亩的庞大体量2、国际级景观条件：万亩红莲湖原生态美景。4、国际级建筑条件：地层、双联、联体、小高层应有尽有。5、国际级内配条件：酒店、会议、运动、饮食、娱乐、商业中心俱全。7、国际级社交条件：国际名流聚集，只为一个阶层独有的社交集团。上层行宫客户：目标群体生活状态及社会顶级富裕阶级的定位；物业：大部分为别墅顶级物业形态；居所：大多非第一居所，取自行宫之意！红莲湖·国际级·上层行宫金碧天下——

一次与顶级富人的颠峰对话!》》推广语部分一个半岛，一个天下推广口号——一个半岛：金碧天下的地块仿佛就是一个半岛，三面环水，环境优良，这句推广话不但把宗地情况概括的十分清晰，更表现出半岛环境的至上气质。一个天下：代表居住在这里的人的阶层，更是他们的内心状态，手握天下，笑谈颠峰之间的生活状态！LOGO及VI展示LOGO一LOGO二LOGO三总结一下——市场定位：做武汉最好的高端度假社区 定位语：红莲湖·国际级·上层行宫 推广语：一个半岛，一个天下！PART3大势整合传播与视觉表现项目推广节点安排集中火力，强势销售07/4—07/8导入恒大地产品牌，并迅速启动市场形象，建立市场上对其品牌与项目的认知07/8—07/10实行密集型广告轰炸，为开盘造势，带动品牌知名度与美誉度全线拔高，热炒热卖配合开盘强销，以活动及事件营销为配合，促进销售形象导入期树立品牌认知客户积累期导入形象认知开盘强销期持续销售期细诉卖点，持续销售07/10—08/0308/03—主要精力将集中于更多的现场活动，以期将人流拉来现场，形成旺场，并通过实效性广告突袭目标群体。第一阶段：形象导入期形象导入期迅速占领市场形象迅速导入企业品牌形象导入期两大任务恒大地产，挺进武汉品牌活动品牌广宣品牌营销品牌巡展——建立品牌知名度，实现品牌价值营销广媒攻势——系列广告软文攻击市场，为恒大造势恒大会员——招募恒大会员，锁定目标客群，进行品牌营销品牌篇品牌活动——品脾巡展策略一：恒大品牌新闻发布会

召开恒大集团的品牌新闻发布会，邀请媒体记者参与，介绍恒大集团的发展历史及恒大集团在广州的项目，并现场宣布恒大会的成立，对恒大会会员进行招募，提出与武汉市民共建梦想之城的居住理想。品牌活动——品脾巡展策略二：恒大品牌巡展

去各个人流量大的活动区域进行品牌巡展，通过恒大集团的图片展、恒大的项目的图片展的发布，以巡展台可以作为恒大集团品牌展示的流动堡垒，全面阐述“恒大会”的理念及制度,召集“恒大会”会员，同时介绍项目,收集项目潜在关注群,为项目的产品发布会做辅助。品牌活动——品脾巡展策略三：恒大系列产品图片展

将恒大在广州所操作过的盘的精彩图片收集起来，利用周末时间，在人流集中的区域进行图片展，展示恒大集团的实力，表现恒大集团的楼盘都将是高质量楼盘的代表。品牌活动——品脾巡展策略四：恒大品牌形象展示中心建立

建立恒大品牌的展示中心，在展示中心分别设有恒大品牌展示、恒大成功案例展示、恒大企业风采、恒大全国发展历程展示、恒大武汉项目展示、恒大绿洲新区规划展示等，从集团到项目各个方面，展示恒大集团不同的风采。品牌活动——品脾巡展策略五：恒大品牌宣传册发放

将恒大品牌的发展历程、恒大企业理念、恒大集团领导人的业绩等宣传成一本精美的书籍、放在目标客群经常出入的写字楼、咖啡厅等地，无时无刻宣传企业形象。品牌营销——恒大会策略一：建立恒大会

建立自己的“恒大会”，锁定目标客群，与商家联盟，给予会员一定的优惠，注意维护与恒大会员的互动交流，定期举行恒大会员沙龙活动，在会员中进行更加有效的品牌宣传。品牌营销——恒大会策略二：印制恒大会会刊

●进一步提升项目形象及知名度●与客户交流、互动的良好平台●以此为起点，促成品牌价值积累品牌营销——恒大会策略三：组织会员参与恒大广州之旅借势恒大集团的恒大会会员招募活动，选取一批记者及优秀恒大会员，前往广州，参观广州恒大系列楼盘，并在房地产网络及新闻媒体上进行宣传报道，从居住者的角度感受恒大集团的强大实力。品牌广宣——系列宣传策略一：系列主题硬广标题：亿，一锤定江山策略二：系列主题软文●恒大地产，辉煌十年●恒大地产，地产巨鳄再次杀入武汉●恒大地产，谱写武汉地产新的神话现场包装——红莲湖因此荣耀！打造武汉第一国际现场。形象篇战术一：国际化的现场包装！于项目现场树立各国国旗，最中间放以印有“金碧天下”LOGO的旗帜。突显项目的国际化定位，以配合“红莲湖·国际级·上层行宫”的传播定位。2.现场售楼部摆放顶级轿车2-4辆，用以接待贵宾专用。3.到各大高校召集能代表欧洲、非洲、亚洲等地区的国家（7个）的外国留学生，现场迎宾（按照每周7天，每天一个国家）。并用他们的语言与礼仪向客户问好。以此营造“金碧天下”的国际化形象以及雄厚的企业实力。4.内部保安人员全部配以高级酒店服务人员服装，让现场的每一位工作人员均成为现场包装的组成道具。战术二：精神堡垒，红莲湖极目灯塔

眼见为实，在项目楼体未能全面呈现前，消费者最大的疑虑就是看湖的可能性。由此，建议于售楼部不远处建立高15米（5-6层）的了望塔，内设高倍望远镜，客户前来看便可亲身眺瞰红莲湖的博大之美，同时，突显项目的尊贵感。战术三：精化媒体，有效投放以立体组合全方位媒体进行多点攻击，以报纸、财经、航空杂志平面大、中版面推进为主。在首期以软性宣传增多，硬销广告减少密度的方法控制广告投放量并补充广告诉求不足。战术四：利用高尔夫资源！充分利用高尔夫资源，进行活动营销1、冠名首届华中高尔夫挑战赛

2、首届武汉民营企业家高尔夫挑战赛视觉表现第二阶段：客户积累期战术一：成立金碧天下会——金碧天下珠宝展1、制定“国际会员制”，发放会员卡，成立“金碧天下会”。2、邀请世界级名模，进行珠宝现场拍卖会，提供全球资源一体化享（如：香港六合彩同步投注、国际汇率同步服务、贵宾国际行程全程策划等）。战术二：国际级·名流车会

与法拉利武汉展销点（NOVEL酒店旁）联系，挑选7-8辆法拉利跑车在营销中心展示，并邀请会员参加展出，以名盘配名车的形式，拉拢目标客户，拔高项目档次。战术三：煮酒论发展——鄂洲经济论坛

与鄂洲市政府联合，举办“鄂洲经济论坛暨论坛前幕”，邀请地产专家共同探讨东湖的绝版价值。告知市场项目产品主张及价值优势，引导市场讨论与关注，引导目标群及媒介记者全面了解项目，形成本阶段的市场热点！电台\电视台全线报道，形成空中音频视频的复合式传播。战术四：银行高端战略

选准银行高端客户群，利用每月月结单资料夹，发送项目相关资料，尽力挖掘该部分具有较强消费实力的城市脊梁。战术五：高速机场包装A、高速公路全部换以金碧天下标识的路旗；B、上下飞机时候全部铺以金碧天下标识的地毯。C、飞机沙发全部换上金碧天下字样的防尘布；D、飞行套餐的餐盘全部换以金碧天下的宣传单张\航空杂志广告。战术六：高级外展场

于武汉各大富人集中区设置外展场（如水果湖商业街、武昌中南路、建设大道新世界周边），以高级咖啡厅的形式进行现场包装，并提供咖啡及简餐。充分挖掘潜在客户群。第三阶段：开盘强销期战术一：与高端媒体合办活动湖北电视台《财富》栏目杂志举办财富人士聚会《BOSS》举办高端读者群聚会《银行VIP》杂志举办高端客户联谊会《万事通》高尔夫生活时代活动战术二：广告热气球高空路演

于开盘前，利用飞机周游全武汉，并在武汉各大繁华商区，从空中定点投放“金碧天下”的宣传单，事后各大报媒跟踪报道，以求达到轰炸效应。战术三：开盘——金碧天下，第一套景观房拍卖！

选择湖景最好，户型偏大的超级户型于开盘当日进行全场赏鉴与拍卖，部分名流阶级乘坐直升机巡游东湖后抵达现场，以绝对的沸腾事件引导市场关注，并以最佳房源，吸引足够的有效客群，于开盘当日构成狂热销售。战术四：极目楚天——空中看房每逢周六、周日，租用直升机及技术专员，带领看房者，由指定地点升空出发，环游至项目现场，以此引发社会轰动效应，并提升产品价值及开发商实力形象。第四阶段：持续销售期战术一：海归英雄战略金碧天下海归酒会深入武汉华侨联合会，高档轿车形成车队接送，于高档酒店举行产品推荐会，并邀请列席金碧天下一切活动。后期持续性软文炒作，将热销与目标群体身份相绑定。战术二：摄影大赛金碧天下摄影大赛邀请众多摄影名家共同参与“美在红莲湖”摄影大赛，在项目现场将红莲湖最美的景色传递出来，并引起大家对红莲湖区域的关注度。战术三：高尚住区行销定期在每周末举办针对武汉各高尚社区业主及住户举办的红莲湖度假休闲嘉宾日活动，让目标消费群感受金碧天下优美的居住氛围，推广悠闲度假居住文化同时消化潜在客户群。

视觉表现期待合作，谢谢聆听！天健·时代广场(暂定名)■我们怎么打？一、关于商业的推广第1部分：商业推广定律第2部分：商业推广案例第3部分：天健第三极推广建议第1部分：商业推广定律*关于商业定律1：业态轨迹*关于商业定律2：置换定律*关于商业定律3：主力店与人气店*关于商业定律4：运营时间*关于商业定律5：租售前提*关于商业定律6：转手调货期*关于商业定律7：核心价值*关于ShoppingMall商业定律1：业态轨迹*中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程：第1代商业：传统的老百货商店 *如：老重庆百货商店；第2代商业：个体户及商业街 *如：朝天门服装市场；第3代商业：ShoppingCentral名店商业中心 *如：香港太古城、重庆大都会广场；第4代商业：大型仓储超市 *如：沃尔玛、家乐福等；第5代商业：ShoppingMall *如：广州天河城（初级形态）； 北京ShoppingMall(在建)；*业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态；1、置换定律的前提： *从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响；2、商业置换定律： *市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态， 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭；3、置换定律影响意义：*商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； *商业准ShoppingMall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以保持活跃的市场竞争力；商业定律2：置换定律商业定律3：主力店与人气点商业定律3：主力店与人气点

1核心点：主力店 *如联华、华联、Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井 *其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提；

2核心点：人气店 *如麦当劳、肯德基、必胜客等等； *人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气；[商业租赁的3、6、9、12运营时间定律]：*3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期；*6：从开业前6个月；进入签约期；*9：从开业前9个月；进入洽谈期；*12：从开业前12个月；进入投资意向考察期；商业定律4：运营时间商业定律5：租售前提

1、商业招租公司 *如戴德梁行、美联等等； *主要负责香港及国内的品牌公司招租； *费用方式：成交收钱，2面收；

2、商业管理公司 *如3M等等； *主要负责商业的统一管理；商业定律5：租售前提*开业到6个时间，进入转手调货期：1、根据市场反馈，调整货品的市场接受度；2、根据商场的形态，调整货品的针对性；3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力；4、如果都不适合，转手经营；商业定律6：转手调货期

商铺的价值核心点1、区位的价值 2、市场的价值 3、品牌的价值*商业本身在区位的地位； *商业业态的独特性（和其他商业项目的核心区别）及*商业主力店及人气所商业的核心影响力；商业业态所形成的客流量；带动的人气量价值；*可比较周边商铺的租售价值；*可比较同质业态的价值；*可比较相同主力店的价值；商业定律7：核心价值一、概念的建议[商业观点]：*商业与住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商业是开放的；住宅以入伙为节点，而商业以入伙为开始；住宅的目标群是内在的，而商业的目标群是外在的；

*由于商业与住宅的不同，形成商业的价值与住宅不同，商业最大的价值在于它的区位市场价值，即商圈的价值概念是最大的； *其次，“时代盛典”不适宜作为商业物业的命名，理由如下：1）首先是不能突显其作为商业的区域中心的价值意义2）其次是现命名虽然体现了时尚、现代、规模、气势，可适用于各种大型建筑，但不能突显作为商业物业的特征。[品牌建议]：*商业名称建议修正；二、商业名称建议原名称：天健第三极建议名：天健时代广场

[支持理由]*城中是整个区域的概念，其价值直接与中天国际商厦、开元商城相同，而中天国际商厦是目前西安南大街商业的典范；开元商城是西安中心商业圈的商业中心；目前都非常热；相类比，我们同样代表小寨的商业中心，未来价值同样非常大； *商业中心在西安的消费者心中，代表的是一种高品味的、高档次的购物场所，如中天国际商厦，所代表的区域唯一性非常强，西安人非常容易接受； *ShoppingMall是我们与目前西安商业业态完全不同的地方，为未来的推广预留了非常好的空间，新的概念非常容易成为市场的关注点； *王府井的品牌非常优秀，给买家的信赖感非常强，特别是对前期市场的招商信赖感，因此，在名称中把王府井的品牌作为前缀；三、西安·城中ShoppingMall的价值体系【商业第七定律】商业价值定律：商业商业物业的核心价值是由商业物业的区位价值、市场价值和商业品牌价值所决定的。即商业本身在区位的地位核心影响力以及商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量，和商业主力店及人气点所带动的人气量价值。西安·城中ShoppingMall1、区位价值 2、市场价值 3、品牌价值核心点 核心点核心点*以城中为主导的价值体系*以商业业态为核心的价值体系*以王府井为主力的加盟价值体系四、西安·城中ShoppingMall区位价值体系西安·城中ShoppingMall步行街区位价值体系概念 1、西安中心城区的核心，商业的红心； *中心区核心商业圈概念和西大街商圈概念； 2、西大街商业1号； *政府对西大街仿古旅游商业的概念； 3、再现古都商业繁荣 *用昔日十里长安，八方来朝的繁盛商业做类比； 4、把上海南京路放在西安？*用上海的南京路商业做类比； 5、把北京的王府井放在西安？*用北京王府井大街做类比；6、中心商业区赚钱地带 *人潮、钱潮概念；五、西安·城中ShoppingMall市场价值体系西安·城中ShoppingMall市场价值体系概念 1、西安第1个完全的ShoppingMall概念商业 2、商业革命：ShoppingMall登陆西安 3、世界的，我们的：ShoppingMall 4、西北第一仿古旅游商业街 5、西安第一规模大型综合风情商业，时尚、休闲、品味，完全“一站式”旅游观光商业六、西安·城中ShoppingMall品牌价值体系西安·城中ShoppingMall品牌价值体系概念 1、王府井的方向就是你的方向；*王府井主力店； 2、（譬如）：麦当劳的方向就是你的方向；*麦当劳人气店； 3、王府井、麦当劳、雅诗蓝黛、Cartier、Hilton、劳力士、宝姿……最好的都在这里了 4、花落谁家？*招商条目； 5、我们只选择最好的；七、我们现在具备什么样条件？时代盛典商业定位SmallShopping-Mall约60000㎡的纯商业规模，西安罕有；西安首个大型综合商业MALL概念；地理位置西安仿古旅游商业街西安古文化旅游商业“第一街”，政府城市规划发展定位导向指示；跨广济街，临西大街，道路顺畅，交通便利；背靠西安旧城最成熟住宅社区；处于西安古商业最繁华的集散地；建筑风格地标性仿古建筑风格青瓦灰墙，古朴典雅，气势恢弘；建筑呈递进形阶梯状，渐次退向最高层，极富音乐节律感，宏大而富有层次美；配套设施自动化电子商务平台合理的基础配置：（地上下）300车位，商用仓库，中央空调；严密的现代化安防体系：消防系统，安全信息系统；43部电梯保证人货畅通；现代化的商务电子系统提供强大的可持续发展空间。■

我们所具备的条件【判断】：

1、天时：西大街在西安的商业地位的显要，时代盛典横跨广济街，面临西大街，项目自身条件可谓天生丽质，+规模+投资前景等已经具有标志性商业的前提； 2、地利：独特的建筑形式+商业业态+北京王府井进驻经营，将会极大的丰富了项目作为西大街标志性商业物业的内涵，从而确立其西大街标志性商业的地位； 3、人和：西安新润置业与陕西双翼石化强劲的实力联合，以及与周边公共关系（政府）的良好界面，实力派商家，杀手派联合创展的高点营销策划和强势推广手法，已经具有非常好的标志性品牌商业的保证。 天时、地利、人和均在，领导品牌指日可待，关键是我们能不能把指标建立起来！八、我们的核心竞争力在哪里？时代盛典主题◆西大街商业地王，地标性建筑主题广告语◆财富时代，投资经典（抢先入主商业地王，率先进入小康时代）支持点◆五星级价值保证：1、黄金位置，价值保证——地段，蕴涵着黄金；2、政府支持，商机保证——繁华，价值的土壤；3、品牌商家，信心保证——品牌，意味着价值；4、强强联袂，实力保证——实力，升值的保证；5、金牌管理，发展保证——发展，无价的价值；◆三大投资理由：1、首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式；2、商业物业投资低风险的典范模式——包租计划；3、“物业增值，回馈业主”——商业物业投资，增值回赠计划利益点◆约60000㎡的商业物业◆约20000㎡的写字楼由此可见，我们的竞争优势的建立必须实现物业定位、商业定位与物业营销策略定位三位一体！■

Shopping-Mall时代盛典Shopping-Mall的指标性硬性指标建筑规模商业总面积约60000㎡；外街面要求彩色硬地砖（广场砖）铺设，以色泽自然作功能分区；设盲道；盆景+行道树=广场绿化；设小型喷池或旱喷（阳光戏水喷泉）增添趣味性，吸引人流；配石、木休闲椅，组合休闲桌依和太阳伞滞留人群；安设小型城市雕塑、小品，增添广场文化意趣；外墙立面统一商业广告宣传牌位；商场包装内外部导示系统要求清晰明确；警示用语人性化；软性指标项目业态规划商场入口设精美各层商业分布导示总图；各层商业分布导示要求清晰明确；商业业态规划充分考虑各类人群购物特征，作合理分布；业态规划充分结合西大街仿古旅游的主题，作合理分布；业态规划充分考虑餐饮、购物、休憩、娱乐之间的关系，作合理分布；业态规划需充分考虑对人流的合理导向，并体现购物的舒适性；业态规划需充分考虑商业与购物环境的关系，保持高档、品位、环境的高雅性；项目商业业态应该分主题、园区进行划分，突出个性化、时代感和号召力。■

Shopping-Mall时代盛典层面商业业态初拟： 负1F——待定； 1F——A区：临西大街——品牌服装店、钟表、珠宝行、品牌餐饮店等，面积50—150㎡；临广济街——古玩字画、工艺精品等，面积100—200㎡；C区：王府井主力店； 2F——A区：咖啡店、品牌餐饮（如PIZZA）、指甲店、古玩字画、工艺精品等，面积30——200㎡；

C区：王府井主力店； 3F——A区：女式服装区、鞋类、化装品等；C区：王府井主力店； 4F——王府井主力店； 5F——王府井主力店； 6F——主题：运动特区包括体育用品、旅游用品等，设NBA地带；电动游戏等 7F——主题：饮食男女包括餐饮，特色小吃等；主题：儿童反斗城，包括各类儿童生活、学习用品和玩具，并设未来世界供儿童娱乐，同时提供临时托幼服务。本业态划分为模拟示范，内划分存在不足之处，仅供参考。九、创西北商业投资之先河—“全民投资置业”◆我们的商业营销思想之【三权分立】的营销核心思想：尊重产权；建立信心保障机制；风险共担，培育商场；经营为先；定位细分；专业分工“五星级价值保证，三大投资锦囊”：五星级价值保证◆1、黄金位置，价值保证——地段，蕴涵着黄金；

◆2、政府支持，商机保证——繁华，价值的土壤；

◆3、品牌商家，信心保证——品牌，意味着价值；

◆4、强强联袂，实力保证——实力，升值的保证；

◆5、金牌管理，发展保证——发展，无价的价值；三大投资锦囊：◆1、首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式；核心点：彻底降低投资门槛，发展商为投资者的提供辅助投资计划

◆2、商业物业投资低风险的典范模式——包租计划；核心点：保证产权统一，直接支付租金，以回报租金降低风险，为招商奠定良好基础

◆3、“物业增值，回馈业主”——商业物业投资，增值回赠计划；核心点：建立投资信心制，将超出预计租金差额反馈给投资者，加强利益点■

全民投资置业首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式【实施办法】：发展商提供六成十年按揭；并且给客户提供首期灵活付款的按揭方式。具体实施办法：客户首付一成，即签正式购房合同，另外三成首期款，以客户向发展商借款的形式办理银行按揭；这部分借款，发展商同意客户在建筑期（大概是两年也可以限时一年）分期免息支付。【适用范围】：以店铺形式出售的商业部分（客户自营兼投资部分）【实战意义】：1、降低门槛，扩大市场接受层面，激发购买欲望；2、100%的强势入市、震撼性，绝对力穿市场；3、资金能实现绝对的快速回笼；4、强势利益的冲击，容易实现物业的最高利润。■

全民投资置业商业物业投资低风险的典范模式——包租计划【实施办法】：首先根据与王府井签署的合同有效期制定包租计划；买铺位，按照实际购买单位的面积，参照周边同类物业的租金价格，分楼层制拟指导租金价格，以每年十个月，发展商按月支付客户租金。实现投资客买铺即收租金的理想投资。【注意事项】：1、包租时间与主力店的租赁时间一致；2、包租客不能提供首付一层的付款方式；3、包租合同统一由发展商的物业管理公司签署，签署时间与购房合同时间一致，认购合同也必须有相应内容约定。【适用范围】：3、4、5F商业的销售。【实战意义】：1、资金能实现绝对的快速回笼；2、强势利益的冲击，容易实现物业的最高利润；3、绝对的建立投资者的投资信心；4、实施办法合理科学、诚实可信，不存在违规行为。■

全民投资置业“物业增值，回馈业主”——商业物业投资，增值回赠计划【实施办法】：当物业正式投入使用时（最长时间在两年左右），售出物业的单位（即每㎡/元/月）租金，高出入伙前发展商的包租租金时，发展商承诺将完全补回这部分租金差额给客户。【注意事项】：周详的租赁市场调研是基础，合理的租金标准是成功尺度【适用范围】：已经出租的商业部分物业【实战意义】：1、建立投资信心制，利益点；2、全方位的投资保障体系；3、科学的、合理的、合法的投资计划是是投资信心的保证。■

全民投资置业全民投资置业的概念：全民投资置业的形成是因为投资价值的形成和投资门槛的降低，以及全民投资意识的成熟。全民投资置业的意义在于提高全民投资意识，实现高利润目标。三大投资锦囊施行的准则：必须遵循构成商业运营市场基础的三权平衡关系。并根据物业特征、发展商的现实目标以及竞争市场局势确立三权关系。联合创展认为实现时代盛典的市场目标，必须分立项目物业的产权、使用权、管理权，保证三权独立完整。 锦囊一：发展商利益实现手段，为经营做准备； 锦囊二：保证产权统一，便于整体招商，并确立投资信心机制； 锦囊三：建立信心机制，实现高利润目标。 项目投资机制的建立可预计项目一楼临街商铺单价最高实现30000元/㎡；二楼单价15000元/㎡；以递减层差1500元/㎡计，七楼最高可实现单价8500元/㎡十、“展示型顾问销售模式”

——全新亲情式营销服务西安现行接待中心模式分析：

传统坐销模式代表楼盘有西安高新三大公司开发项目系列、锦园新世纪、中建世纪领域、时光2000等等；特征：被动式销售的典型模式。注重现场直销效果；“紧跟型”填鸭式介绍；对顾客的服务因销售人员的个人修养和质素而异；团体合作不紧密；攻击性强弱因人而异，客户流失严重；形象较好；台湾传销模式代表楼盘有高山流水等；特征：主动式销售的典型模式。人员促销，营销成本低；客户流量相对较小；管理结构紧密；但人员素质低；难以实现项目文化档次，甚至有百害无一利；营销目标不明确，营销行为存在严重的盲目性，销售效果差；其它模式如香港集中式销售模式等极个别行为，且并未实行到位。此处分析，略时代盛典整合营销模式的确立营造轻松、惬意的咨询和展示氛围；突出项目的买点，体现项目在当地与众不同的风貌和个性；■

展示型顾问销售模式展示鲜明的项目形象和发展商专业规范形象，增强客户的优越感及购买信心；依据：发展商全新开发经营理念，走品牌路线；项目经营理念：“西大街商业地王，地标性建筑”市场攻击策略：“五星级价值保证，三大投资锦囊”，“开创西北商业投资之先河——全民投资置业”等

高素质专业化的接待中心：依据：起决定性因素的是理性分析基础上的感性判断，而非理性本身；印象/感受：轻松、惬意、亲和力；策略：展板制作；赠品；样板间及规格标牌；现场导示系统；接待中心整体包装渲染；灯光、VOD系统，刻意营造轻松、惬意的咨询氛围；COFFEE文化、时装杂志品位人生，奉献尊贵的客人，享受无限的优越感；统一规范着装、行为举止、一流服务的销售人员；接待中心模式论证：1、项目产品定位；价值对等性，北方概念营销与南方质量营销模式2、项目经营理念；3、整合攻击策略；软价值的提升