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上传房地产基础知识培训房地产开发程序房地产基础知识建筑知识房地产营销知识物业管理知识涵盖内容房地产开发知识第二页，共71页。房地产开发程序

房地产开发政策与管理房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进展根底设施建立、房屋建立、并转让房地产开发工程或者销售、出租商品房的行为。确定房地产开发工程，应当符合土地利用整体规划、年度建立用地方案和城市规划、房地产开发年度方案的要求。应当坚持旧区改建和新区建立相结合的原那么，注重开发根底设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。第三页，共71页。房地产开发政策与管理

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限进展工程开发建立。出让合同、开发期限满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未开工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者开工开发必须的前期工作造成开工延迟的除外。房地产开发企业开发建立的房地产工程应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、平安标准、建筑勘查、设计、施工的技术标准以及合同的约定，并应当对其开发建立的房地产工程的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发工程竣工，经历收合格前方可交付使用，否那么将不可交付使用。第四页，共71页。房地产管理部门及各种证件

取得土地――确定建筑――确定户型、面积--招标建筑公司、开工――竣工验收后国有土地使用权证书〔国土资源厅〕建立用地规划许可证〔土地局〕建筑工程规划许可证〔建立厅、建委〕建筑工程施工许可证〔建立厅、建委〕商品房销〔预〕售许可证〔房管局、质检站〕

第五页，共71页。房地产开发管理

规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。工程预算：按照国家规定根本建立工程预算是同建立程序分阶段进展的。根本建立工程预算可以分为两类：1〕概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。2〕预算：施工图设计预算、施工预算。根本建立工程预算是上述估算、概算和预算的总称。工程监理：在工程工地上管理工程质量以及监视工程进度的人员。分阶段进展的。根本建立工程预算可以分为两类：1〕概算：第六页，共71页。房地产根底知识

有关规划的概念有关产权的概念有关土地的概念有关住宅的概念有关面积的概念根底概念房地产基础知识第七页，共71页。房地产基础知识有关土地的概念土地市场：一级市场〔土地市场〕；二级市场〔房地产交易市场〕；三级市场〔租赁市场〕。土地性质：全民所有制〔国有〕；集体所有制〔村、镇〕。三通一平：通常指施工现场到达路通、水通、电通和场地平整。“三通〞是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平〞是把施工现场的土地进展平整。七通一平：大的开发区或重要的开发工程施工准备工作的要求。“七通〞包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平〞是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。第八页，共71页。房地产基础知识有关住宅的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有假设干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一局部附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购置。第九页，共71页。有关住宅的概念房地产基础知识商住住房：商住住房是soho〔居家办公〕住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的兴旺，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进展社会活动的人群。第十页，共71页。房地产基础知识有关住宅的概念经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，〔其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其本钱低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率〔3%〕，故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程〞而建立的住房〔属于经济适用房的一类〕。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建立的面向广阔中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于本钱，由政府补贴的非盈利性住房。集资房：集资房是改变住房建立由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进展住房建立的一种房屋。职工个人可按房价全额或局部出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供给、税费等方面给予局部减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人局部出资的，拥有局部产权。第十一页，共71页。有关住宅的概念房地产基础知识高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅第十二页，共71页。跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。有关住宅的概念第十三页，共71页。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。〔适合大面积住宅，小户型会显得局促〕复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅〔复式为3.3米，而一般跃层为5.6米〕上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。第十四页，共71页。独栋别墅双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。联排别墅第十五页，共71页。平台——是指供居住者进展室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。走廊——是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室——是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。第十六页，共71页。玄关——是登堂入室第一步所在的集团，它是一个缓冲过渡的地段。隔断——是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。过道——是指住宅套内使用的水平交通空间。阁楼〔暗楼〕—一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。第十七页，共71页。房地产基础知识有关规划的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。〔进深一般限定在5米左右〕开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。当今世界上许多兴旺国家对各自的住宅室内净高，根本上一直限制在3米以下，如美国规定为2.28～2.4米，英国规定为2.2～2.4米，日本和波兰规定在2.2～2.6米。第十八页，共71页。有关规划的概念房地产基础知识户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。表现为住宅的朝向、功能等。户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比〞户室比=某种户型套数/〔1幢、住宅群〕住宅总套数*100%建筑系数：“建筑占地系数〞的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原那么下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。第十九页，共71页。有关产权的概念房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干预的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进展登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原那么。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记〞〔包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记〕城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不管属谁所有，都必须按照所有权登记方法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。房地产基础知识第二十页，共71页。有关产权的概念共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。过户：即更换房屋承租人姓名。房地产基础知识第二十一页，共71页。有关面积的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和构造面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼效劳的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。房地产基础知识第二十二页，共71页。有关面积的概念使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在构造面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积房地产基础知识第二十三页，共71页。有关面积的概念容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积与规划建立用地的用地面积之比。绿地率：是指规划建立用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙1.5米内和道路边线1米以内不得计入。房地产基础知识第二十四页，共71页。居住人口

——是指与住宅统计范围一致的居住人口。居住户数

——是指与居住人口数相应的户数。人均住宅建筑面积

——是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。=住宅建筑面积/居住人口住宅平均层数

——住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。人口毛密度

——每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。人口净密度

——每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。住宅面积毛密度

——每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。住宅面积净密度

——也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。有关面积的概念房地产基础知识第二十五页，共71页。按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人〔通常为提供贷款银行〕作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。〔简单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程完毕，房子才归你〕公积金贷款也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。其他相关概念房地产基础知识第二十六页，共71页。房地产开发知识综合开发程序开发中的审批手续综合开发概念开发方式工程投资构成和投资分析开发知识第二十七页，共71页。房地产综合开发是指开发工作的全过程，从工程的筹划开场至方案立项、规划设计、工程审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建立地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建立区域的市政设施和公用建立实行统一规划，综合配套，协调建立。在城市根底设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供给量要和需求相适应。在建筑物功能方面，那么要对居住用房、效劳用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建立程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、根底设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理……的程序进展，做到各个建立环节互相衔接、层层扣住、协调开展，从而实现以最少的投入获得最大的建立收益，并为使用管理、日常效劳奠定良好的根底。房地产开发知识房地产综合开发的概念第二十八页，共71页。第二十九页，共71页。房地产综合开发的方式房地产开发知识单项开发单项开发的工程一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种工程往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的工程。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建立，即供水、供电、供暖、煤气〔或天燃气〕、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的方案性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上〞的顺序安排各项施工。第三十页，共71页。房地产综合开发的方式房地产开发知识小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套工程齐全，根底设施完善。在旧城改造中，那么是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发工程为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区那么是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进展住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套工程建立第三十一页，共71页。房地产综合开发的方式房地产开发知识成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、工程众多、建立期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为根底和先行工程，发挥其启动和引导作用。第三十二页，共71页。综合开发程序开发步骤决策阶段规模摸底市场调查寻找开发土地建设施工阶段前期阶段领导决策经济分析用地性质规划红线要求容积率道路及绿化市政及公建配套其他特殊条件房地产开发知识第三十三页，共71页。开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段编制建设计划方案申请建设用地申请立项三通一平筹措建设资金拆迁委托设计自有流动资金银行或其他金融机构贷款发行证券或股票预售商品房综合开发程序房地产开发知识第三十四页，共71页。开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段控制施工进度加强质量监督组织施工招标资料汇总归档市政公建配套交付使用竣工验收综合开发程序房地产开发知识第三十五页，共71页。开发中的审批手续建立用地规划许可证书商品房销〔预〕售证书国有土地使用权证书建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证房屋土地管理局建立厅、建委建立厅、建委国土资源厅、规划局土地局房地产开发知识第三十六页，共71页。通常的五证两书?国有土地使用证?是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。?建立用地规划许可证?是建立单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。?建筑工程规划许可证?是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证。?建筑工程施工许可证?：是建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建立工程均属违章建筑，不受法律保护。?商品房销售〔预售〕许可证?是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。?住宅质量保证书?是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。?住宅使用说明书?是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。第三十七页，共71页。工程投资构成和投资分析土地本钱前期费用建筑安装费用工程销售及交易税其他费用土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费建安费、工程监理及质量监视费、小区配套及绿化费〔多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米〕工程管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息工程投资构成房地产开发知识第三十八页，共71页。三通一平：水通、电通、路通；路面平整七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通；路面平整第三十九页，共71页。工程投资构成和投资分析房地产工程投资经济效益的静态评价房地产工程投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在工程的时机研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建立期较短的小型工程评价上有广泛的应用。具体方法有：投资收益率投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价工程的获利水平。其计算公式如下：投资收益率=收益额/工程投资额×100%式中：工程投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。房地产开发知识第四十页，共71页。建筑知识建筑构造工程识图规划建筑知识建筑知识户型第四十一页，共71页。规划知识居住用地包括住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地〔含宅旁绿地、宅间小路、家务院等〕公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。建筑知识第四十二页，共71页。日照间距住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。日照间距系数=房屋间距遮挡房屋檐高规划知识建筑知识日照间距住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。日照间距系数=房屋间距遮挡房屋檐高单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑〔含规划建筑〕时，与其他

居住建筑的间距系数不得小于1．0多栋塔式居住建筑呈东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距,相邻塔式居住建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距系数不得小于1.2。第四十三页，共71页。住宅朝向住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。郑州市住宅最正确朝向南偏东150，适宜朝向南偏东250，不宜朝向西北方向。规划知识建筑知识第四十四页，共71页。规划知识城市居住区——是指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界限所围合，并配建有一整套完善的设施的生活聚居地。一般在30000-50000人。居住小区—一般称小区，是被居住区级道路或自然分界限所围合，并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。居住组团——指被小区路隔开，1000-3000人。建筑知识第四十五页，共71页。户型知识建筑知识住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室〔厅〕厨房和卫生间等根本空间第四十六页，共71页。户型知识建筑知识卧室、起居室〔厅〕卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于以下规定：

1双人卧室为10㎡；

2单人卧室为6㎡；

3兼起居的卧室为12㎡。起居室〔厅〕应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12㎡。起居室〔厅〕内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室〔厅〕的门的数量。起居室〔厅〕内布置家具的墙面直线长度应大于3m。无直接采光的厅，其使用面积不应大于10㎡第四十七页，共71页。户型知识建筑知识厨房厨房的使用面积不应小于以下规定：为的是更好

1一类和二类住宅为4㎡；

2三类和四类住宅为5㎡。厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程列，操作面净长不应小于2．10m。单排布置设备的厨房净宽不应小于1．50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0．90m。第四十八页，共71页。户型知识建筑知识卫生间每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于以下规定：

1设便器、洗浴器〔浴缸或喷淋〕、洗面器三件卫生洁具的为3㎡；

2设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50㎡；

3设便器、洗面器二件卫生洁具的为2㎡；

4单设便器的为1.10㎡。无前室的卫生间的门不应直接开向起居室〔厅〕或厨房。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室〔厅〕和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室〔厅〕和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施套内应设置洗衣机的位置第四十九页，共71页。建筑构造按承重构造分类砖木构造——旧式住房混合构造〔包括局部钢筋混凝土〕——旧式住房钢筋混凝土构造——目前通常采用钢构造——现代建筑、超高层大跨度采用〔蓝码帝王大厦〕按承重方式分类墙承重框架构造〔梁柱承重〕半框架构造〔局部墙承重〕空间构造〔桁架、网状构造等，主要用于体育馆、飞机装配车间等建筑〕建筑知识第五十页，共71页。建筑构造建筑构造的承重形式框架式梁、柱承重，主要用于办公楼、旅馆等平面空间较大建筑框—剪式〔框架—剪力墙式〕某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层住宅注：剪力—作用于同一点，大小相等，方向相反的一对力〔不同于平衡力〕剪力墙剪力墙承重，主要用于高层建筑〔长肢、短肢〕建筑知识第五十一页，共71页。建筑构造

地基与根底地基天然地基人工地基根底条形根底〔承重墙下根底〕独立根底〔柱下根底〕井格式根底〔将柱下根底连接起来〕梁板式筏形根底〔满堂式的板式根底〕箱形根底〔由底板、顶板及假设干纵横墙组成，中空局部可用作地下室〕根底作为建筑的重要组成局部，造价、工期都约占整个工程的三分之一建筑知识第五十二页，共71页。建筑构造工程常材料砖砖可分为普通粘土砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌砖等。标准砖规格为53×115×240mm，平时所谓“砖墙〞即指宽度为240mm的砖墙。建筑砂浆建筑砂浆是由胶凝材料、细骨料和水等材料组合而成。混凝土是由胶凝材料、骨料、砂和水经合理混合后硬化而成的人造石材，混凝土的强度大小通常是以混凝土标号〔50~600号不等〕来表示的。硅酸教盐水泥可分为275、325、425、525、625、725六个标号，标号越高强度越高，通常工程采用425。第五十三页，共71页。木材木材具有质轻高强〔相对自重而言〕、导热性低、绝缘性好、纹理美丽等优点。在木构造或砖木构造建筑中，木材主要用作于承重材料；在砖混构造和钢筋混凝土构造中，木材主要用作于装饰材料。第五十四页，共71页。建筑构造外廊式〔多用于点式楼〕外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。内廊式内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。集中式〔现在一般指塔楼〕集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅一样的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。建筑知识第五十五页，共71页。一手房业务流程二手房业务的流程房地产营销的理念有关销售礼仪房地产营销知识房地产营销知识房地产营销知识第五十六页，共71页。房地产营销的理念*人文文化牌*金融文化牌*商业文化牌宣传到位、知名度高、值得消费者信赖讲究高效、节能、环保、安康舒适生态平衡的居住环境情调“学区〞、“社区文化〞、“智能化〞等概念文化品味强调品牌生态环境知识经济房地产营销知识第五十七页，共71页。销售模式低价开盘——指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。高价开盘——指楼盘在第一次面对消费者时，以高于市场行情的价格公开销售。无贴息返本销售——购房者购置物业后到一不定期时期后，开展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。〔此方式已被制止〕房地产营销知识第五十八页，共71页。销售模式先租后售——客户先租住，到客户认为有能力买下房屋站柜台时，开发商将如数退还此前的租金，并且按租住房时议定的房价出售。〔淡市下常用〕售后返租——购房者买下物业后将物业返租给开展商。〔商铺类运用较多，如第一大街-淘珍街和联盟新城的内部商业街〕以租代售——有意购房者的客户先租住，按月交租金，等到租金总额到达当初议定的房屋总价〔连本带息〕时，房屋产权归该客户所有。回报销售——购房者须支付局部房款〔一般30%〕，但暂不入住，一定期限后，此房产归客户所有，等于是开展商用70%的房款回购前十年的房屋使用权。房地产营销知识第五十九页，共71页。均价——是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑而后和数，即得出每平方米的均价。基价——指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。起价——指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。预售价 ——指商品房预售合同中的专用术语，它不是正式价格。一次性买断价——是指买方与卖方商定的一次性定价。诚意金——是指商品房地产在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。定金——是指当事人约定由一方向对给付的，作为债权担保的一定数额的货币。价格与税费房地产营销知识第六十页，共71页。违约金——是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对播送一定数量的货币。土地开发费——每公顷居住区用地开发所需的各项工程建立投资及必要管理费用〔元/平方米〕住宅单方综合造价——每平方米住宅建筑面积所需的工程建立的测算综合投资，包括各项工程建立投资及必要的管理费用〔元/平方米〕公共维修基金——是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。契税——是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易一定比例向产权承受人行