2015年下半年天津房地产估价师制度与政策：行政监督与处罚考试题

2015年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：行政监督与处罚考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一宗房地产拍卖保留价的4500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4000万元，依次报价的最高应价为4328万元，则。A：以4328万元成交B：以4500万元成交C：在4380万元-4500万元之间协商成交D：拍卖无效E：工业用地的监测点评估价格2、下列不属于平均指标的是_。A.众数B.中位数C.水平指标D.调和平均数3、职工上年结转的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率B：结息日挂牌公告的定期存款利率C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率E：执行层的组织协调4、开发项目总投资包括和经营投资。A：前期投资B：后续投资C：建设投资D：管理投资E：借款合同5、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和—的，免征土地增值税。5%10%15%20%6、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章8、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差9、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于一年。1516173010、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于—的设置。A.项目定位B.盈亏系数C.平衡点D.风险临界值11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0。则该可比实例在2005年9月末的价格为一元/m2。29382982C.3329D.337912、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%,已知在总投资中开发商自有资金占30%,则其自有资金的年平均投资收益率为。A：40.9%B：54.7%C：56.7%D：61%E：借款合同13、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物应重点查看。（2009年试题）A：墙体承重材料B：竹质的家具C：装修装饰材料D：家用电器E：执行层的组织协调14、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为一万元。5286.727552.459939.2314198.9015、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章16、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150面，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/近，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。A：43万元B：38.93万元C：39万元D：38.87万元E：工业用地的监测点评估价格17、民事法律关系的内容是指。A：民事主体间民事权利义务所共同指向的对象B：参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人C：民事主体所应承担的义务D：民事主体所享有的权利和应承担的义务E：执行层的组织协调18、对单位或个人获准征用或占用耕地超过一年不使用，加征规定税额一倍以下的耕地占用税。A.1，1B.1，2C.2，1D.2，219、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.允许的最低经济效益指标B.最低收益率C.最低净现值D.利润为零时20、需求价格弹性11=8,此时称。A：需求有完全价格弹性B：需求为单一价格弹性C：需求富有价格弹性D：需求缺乏价格弹性E：执行层的组织协调21、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是_。20%30%40%50%22、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期23、估价报告应用有效期最长不宜超过。八：三个月B：半年C：一年D：两年E：工业用地的监测点评估价格24、《房屋建筑工程质量保修办法》规定，正常使用情况下，电气系统，给排水管道，设备安装的质量保修最低期限为—1年2年3年4年25、开发完成后的房地产经营方式有等。A：销售、出租B：出租、营业C：销售、营业D：销售、出租、营业E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。A：分部分项工程项目B：措施项目C：其他项目D：单项工程项目E：单位工程项目2、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR).决定基准收益率大小的因素主要是。A：资金来源B：资金成本^项目风险D：预期利润E：机会成本3、某居住区住宅用地面积17.8h近，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900近、21600近；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080近、14040近；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2,则该居住区住宅平均层数为层。A：7.9B：11.9C：12.1D：19.0E：执行层的组织协调4、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有一等。A.利害关系人之间的交易B.供求不均衡C.急于出售的交易D.交易税费非正常负担的交易E.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易5、维修资金的归属权属于_。A.物业公司B.当地房地产主管部门C.全体业主D.开发商6、在资产负债表的编制中，—是根据几个账户的期末余额合计数填列。A.短期投资项目B.累计折旧项目C.未分配利润项目D.存货项目7、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15%的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于。A：公债券B：抵押债券C：私募债券D：记名债券E：公司债券8、下列不应免征房产税的有。A：职工自用住房B：企业创办的学校用于教学的房产C：产权不确定的及有纠纷的房产D：经有关部门鉴定的危险房屋E：执行层的组织协调9、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的.（2002年试题）A：盈亏平衡B：敏感性C：风险D：概率E：借款合同10、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是_。A.全面性B.科学性C.客观性D.准确性E.概括性11、房地产用益物权不包括。A：抵押权B：建设用地使用权C：地役权D：土地承包经营权E：执行层的组织协调12、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加B：加成^减税口：免税E：规定起征点和免征额13、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。A.受托财产总值B.信托范围C.信托收益D.信托信用等级14、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地（建设用地使用权）范围的有。A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地B：国家依法征收的土地C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地15、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大16、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。A：商住楼B：土地C：在建工程D：写字楼E：建成后的物业17、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费E：规费18、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次C：考试时间定于每年的第二季度D：考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理19、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。（2004年试题）A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋^列入拆迁范围内的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 一20、已知某地区某类商品住宅2000〜2005年的价格依次为：1900元/m2,2510元/m2,3330元/m2,4430元/m2,5840元/m2,7760元/m2,则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。10281.3213622.77C.9563.78D.10542.3521、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2,套内墙体面积20m2,分摊的共有建筑面积25m2,则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。176520002069240022、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。A：实物B：地点C：区位D：用途E：建筑面积23、下列关于抵押的说法不正确的是_。A.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B.以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C.预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D.订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容24、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，