2015年下半年西藏房地产估价师理论与方法：价值时点考试题

2015年下半年西藏房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会2、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/近，后街路线价为2000元/近。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。A：18%B：20%C：15%D：25%E：工业用地的监测点评估价格3、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%E：借款合同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会_。A.上升B.下降C.不变D.升降难定5、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本B：业主希望的投资回报率C：通货膨胀率D：同类物业的市场供求关系E：借款合同6、—招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A.私下B.公正C.公开D.邀请7、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。A：政策风险B：市场风险C：财务风险D：信用风险E：借款合同8、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。10.0%14.0%25.0%35.0%9、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书E：执行层的组织协调10、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A：砖木结构B：砌体结构C：钢筋混凝土结构D：钢结构E：执行层的组织协调11、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为_。A.移动平均法B.扩大时距法C.最小二乘法D.趋势观察法12、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为一万元。26030036060013、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有_。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏14、某宗房地产的土地价值占总价值的40%,建筑物价值占总价值的60%,由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,综合资本化率为。A：6%B：7%C：7.2%D：8%E：工业用地的监测点评估价格15、不属于风险估计与评价常用的方法是。A：调查和专家打分法B：解析方法C：概率估算法D：蒙特卡洛模拟法E：借款合同16、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是_。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销17、房地产投资信托的风险不包括_。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险18、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m，建筑面积100m，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲＞乙＞丙＞丁B：乙＞丁＞甲＞丙C：乙＞丙＞甲＞丁D：丙＞乙＞丁＞甲E：工业用地的监测点评估价格19、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：施工许可证D：建设工程规划许可证E：房地产估价机构必须加盖公章20、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：装修E：工业用地的监测点评估价格21、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是_。A.市场分析B.选择目标市场C.细分市场D.产品定位22、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%。基本预备费率5%,则基本预备费为万元。A：500B：815C：1445D：1473E：执行层的组织协调23、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。A.三年以上六年以下B.二年以上五年以下C.三年以上七年以下D.五年以上十年以下24、城市房屋拆迁估价时点一般为。A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章25、—指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.价值定价法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用2、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。（2009年试题）A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质3、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。A：间接委托人B：直接委托人C：公民D：法人E：其他组织4、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。A：招标项目的技术要求B：招标的监管人员C：招标的监管部门D：投标报价的要求和评标标准E：拟签订合同的主要条款5、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式6、能够构成设计变更的事项包括。A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B：增减合同中约定的工程量C：改换有关工程的施工队伍和人员D：改变有关工程的施工时间和顺序E：其他有关工程变更需要的附加工作7、下列—由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。A.个人所有的居住房屋及院落用地B.免税单位职工家属的住宅用地C.房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地D.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地E.企业办的各类学校、医院、幼儿园用地8、市场状况分析一般要从几个方面进行。A：经济结构分析B：供给分析C：需求分析D：竞争分析E：市场占有率分析9、房地产市场供给垄断性的原因不包括。（2009年试题）A：房地产市场需求的广泛性B：房地产市场供给的异质性C：土地所有权的排他性D：土地的有限性E：借款合同10、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是_。A.国有土地使用权出让市场是土地一级市场B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C.集体土地不经征用不得出让D.国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书11、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。A：房地产具有开发或再开发潜力B：将预期原理作为理论依据C：正确判断了房地产的最佳开发方式D：正确量化了已经获得的收益和风险E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值12、—是物业可以获得的最大租金收入。A.潜在租金收入B.潜在毛租金收入C.净毛租金收入D.实际租金收入13、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是_。A.物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B.它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D.它代表物业实际获取的收入14、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。A.以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D.目的在于将物品交换兑现15、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/mZ计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。44004409C.4445D.445516、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后—日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。102030D.4017、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是_。A.买卖双方的知识水平B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D.感情冲动18、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物19、是财产保险中最典型的类别。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：执行层的组织协调20、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.均衡原理D.适合原理21、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%,余款于半年后支付。假设月利率为0.5%,请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。A.26.29B.27.29C.28.29D.29.2922、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占—的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租