2015年山东房地产估价师理论与方法：价值时点试题

2015年山东省房地产估价师《理论与方法》：价值时点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从2006〜2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2,若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为—％。1002003004002、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%,按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。（2009年试题）A：3456.09B：3505.95C：3509.74D：3705.73E：借款合同3、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。A：房地产开发公司B：房地产管理机构C：被拆迁人D：拆迁申请人E：房地产估价机构必须加盖公章4、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。13.0%43.3%33.3%23.3%5、某宗土地面积2000m2,征地费600元/m2,土地使用权出让金150元/m2,达到宗地状况的土地开发费用800元/m2,管理费用100元/m2,贷款利率8%,开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6%、10%和15%,土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工业用地的监测点评估价格6、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用—预测房地产的未来价格。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法7、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。A：调查对象B：调查总体C：调查项目D：调查标志E：执行层的组织协调8、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。A：市政规划方案选择8：项目构成及平面设计C：建筑规划方案选择D：市场调查分析E：借款合同9、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法8：平均增减量法^平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格10、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。A：不同类型的房屋的中位数租金B：同类型的房屋的中位数租金C：各类物业平均租金D：同类型物业平均租金E：借款合同11、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。A：估价依据B：估价原则C：估价结果D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格12、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地—部门出具证明。A.城市房地产行政主管部门B.城市房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.城市建设行政主管部门13、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A.商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B.商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C.商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D.商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地14、不动产拍卖成交一般以为标志。A：拍卖标的物实际占有的转移B：拍卖标的物实际使用的转移C：拍卖标的物财产所有权的转移D：拍卖标的物财产所有权的出租E：执行层的组织协调15、某工业用地的土地面积为10000近，规划容积率为1.0,楼面地价为500元/近。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/近，则因规划调整所需的补地价为一万元50010002250300016、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是_。A.专体讨论法B.问卷调查法C.观察法D.实验法17、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一B：两c：aD：四E：房地产估价机构必须加盖公章18、市场理论是研究的理论。A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调19、a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad20、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是。A：县级以上地方人民政府B：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门D：市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：执行层的组织协调21、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过一年。1015203022、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%,土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。520.83250770.83270.8323、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调24、登记机关自受理登记申请之日起—日内应当决定是否予以登记。57101525、某类房地产2005〜2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元/m2。A：8460B：8500C：8790D：8838E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、影响商品的供给的主要因素不包括_。A.商品价格B.偏好C.政府政策D.预期2、房地产业是房地产开发活动的_。A.策划者B.组织者C.监督者D.实施者E.发包者3、边际收益递减规律也称生产要素—规律。A.边际产量递减B.边际因素递减C.边际效果递减D.边际收效递减4、在房地产估价中，如果估价目的不同，则.【2003年考题】A：估价的依据有可能不同B：估价的方法有可能不同C：估价对象的范围有可能不同D：不影响估价结果的公正性E：不影响估价报告的用途5、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。A：基层报表B：汇总报表C：合并报表D：现金流量表E：资产负债表6、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。（2008年试题）A：资产增加，所有者权益增加B：资产减少，所有者权益减少C：资产增加，所有者权益减少D：资产减少，所有者权益增加E：执行层的组织协调7、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种_。A.房价收入比B.实际价格/理论价格C.房地产价格指数D.期内吸纳率/历年同期吸纳率E.房地产投资需求/房地产使用需求8、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定9、从事房地产咨询业务的人员，必须具备一条件。A.具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B.具有房地产及相关专业中等以上学历C.具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D.具备房地产相关知识的专业技术人员E.考取房地产咨询人员合格证10、在房地产估价中，下列原则对应正确的是。A：最高行为准则与技术性原则对应B：普适性原则与特殊原剧对应C：谨慎原即与特殊原则对应D：技术性原则与谨慎原则对应E：技术性原即与普适性原则对应11、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）__。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付12、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A：住宅专项维修资金的存储利息B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C：住宅共用设施设备报废后回收的残值D：物业服务企业的支出节余E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益13、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为_。7.5%10.8%12.5%15.0%14、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付一万元土地补偿费。3040607015、成本法中的“开发利润”是指。A：开发商所期望获得的利润B：开发商所能获得的最终利润C：开发商所能获得的平均利润D：开发商所能获得的税后利润E：开发商所能获得的税前利润16、房地产行政法规包括等。A：《物业管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《城市私有房屋管理暂行条例》D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》17、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。A：房产分幅平面图B：房产分丘平面图C：房产分层分户平面图D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据18、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。A.三家银行按贷款额分摊B.甲-乙-丙-丁C.乙-丙-甲-丁D.甲-丙-乙-丁19、—是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为A.房屋出租B.房屋承租C.房屋转租D.房屋抵押20、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为一万元。10020025030021、—包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A.国内金融市场B.国际金融市场C.广义的金融市场D.狭义的金融市场22、运用路线价法估价的步骤包括（）等。A.调查评估路线价B.计算临街土地的价值C.求取可比实例价格D.划分路线价区段E.交易情况修正23、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查―。A.①②③④⑤⑥B.①②