2015年黑龙江房地产估价师制度与政策：现行城镇土地使用制度模拟试题

2015年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：现行城镇土地使用制度模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调2、下列关于货币政策，表述不正确的是。A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策E：执行层的组织协调3、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括_。A.报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积B.已签订预售合同正在建设的商品房屋面积C.已签订销售合同的商品房屋面积D.报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积4、房地产供给有限特性的本质是。A：土地的总量有限B：房地产的不可移动性C：房地产的独一无二性D：房地产的价值量大E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是_。一级资质一、二级资质一〜三级资质一〜四级资质6、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为()万元。6.196.427.209.587、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E：工业用地的监测点评估价格8、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是_。A.杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B.在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C.融资租赁的特征是所有权与使用权分离D.转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系9、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷10、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用E：借款合同11、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格12、通常是构成居住区的基本单位是_。A.居住小区B.居住组团C.独幢住宅楼D.分户家庭13、开发商取得—后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.《规划意见书（选址）》B.《建设用地规划许可证》C.设计方案审批阶段D.《建设工程规划许可证》14、下列关于保险的职能说法有误的一项是_。A.分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B.融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C.在各种保险中，政策保险最能体现分配职能D.保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力15、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格16、基准地价系数修正法的基本原理是。A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格17、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。A：基础设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同18、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单19、房地产市场的运行环境中，—涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境20、假设开发法是以—为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理21、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与—之间。10%15%C.平均利润率D.社会折现率22、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。（2009年试题）人：马克思的利率决定理论B：可贷资金利率理论C：Is—LM曲线模型利率理论D：流动性偏好利率理论E：借款合同23、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。（2007年试题）A：绿地率B：容积率C：建筑密度D：住宅和商业用地的面积E：执行层的组织协调24、建筑物的所有权可以分为独有、共有和—三种。A.区分共有B.区分所有C.公有D.私有25、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。A：成本B：购买者C：竞争D：市场E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一2、房地产市场周期波动可分为一阶段。A.复杂与发展B.繁荣C.危机与衰退D.萧条E.泡沫3、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于.【2007年考题】A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积B：拆迁入提供的被拆迁房屋的面积C：拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积4、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段5、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。A：加大城市基础设施建设投入B：调整银行贷款利率C：调整公共住房政策D：调整房地产税收政策E：加快城市化进程6、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估,在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。A：B：6000C：6475D：8000E：执行层的组织协调7、以下交易属于正常交易的情况有_。A.土地使用权出让拍卖B.相邻房地产的合并C.房地产涉案拍卖D.卖方负责补交土地使用权出让金E.买方不负责缴纳契税8、运用路线价法估价，遇有—等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正A.一面临街的矩形土地B.前后两面临街的矩形土地一面临街的三角形土地D.梯形土地E.街角地9、某房地产开发项目的占地面积2万m2,土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2,预测销售价格为8000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容积率为_。1.41.51.61.810、—是管理中心运作住房公积金的基本要求。A.风险性B.效益性C.安全性D.流动性11、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。A：因不可抗拒力造成开工延期B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C：因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的12、《民法通则》规定，诉讼时效期间从—起计算。A.知道权利被侵害时B.权利被侵害时C.诉讼之日D.法院审理时13、常用的采暖方式包括。A：集中采暖B：局部采暖C：区域供热D：分散采暖E：集体供热14、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。A：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾B：资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾C：投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾D：资金投入后无法按计划使用的矛盾E：资金投入量大与国家政策调控的矛盾15、属于债券基本要素的是。A：债券的票面价值B：债券的发行时间C：债券的价格D：债券的利率E：债券的补偿期限16、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。A：有限责任原则B：无限责任原则C：股份有限原则口：平等原则E：不平等原则17、属于外汇市场的参与者的是_。A.外汇银行B.外汇受理人C.客户D.中介公司E.中央银行18、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。33045065070019、廉租住房租金由—构成。A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金20、住房公积金制度的作用体现在。A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款E：增强了职工解决住房问题的能力21、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%,则该房地产的价值接近于（）万元。236025002722284522、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。5.00%5.25%5.42%5.75%23、保险，就是一种针对—办法。A.危险发生