【恒辉】郑州正商新蓝销策略258P

正商·新蓝钻营销策略logo观局looksituation纵观中原地产风起云涌，集结号遍地响起，群雄蜂拥而来。一座座高楼大厦、一片片私家庄园，悠然而生。群城四起，万象更新，一个造城的时代悄然而至……造城时代的到来零散的城市改造者用自我的眼界关注着城市的改造，近似乎用辛勤的劳动让城市更加非常，但是，缺少了城市内心的支点，仅仅是修剪城市的外貌，也只能是零散的城市改造者而已……真正缔造一个城市，仅是外貌的更新不能胜其言，没有牢固的根基，没有内心的势气，没有从内而外的绸缪，终不能为城市造城……造城，需要一个支点。造城，从内而外造城，内力比拼百商竞技争鸣，群雄眼光汇聚一个焦点；造城，是争霸大战，是内力的比拼，是城市在寻找舍我其谁的逐鹿者……源自于中心城市的积淀，源自于内城核心的爆发，一个运营城市的主导者，正式宣言，正商地产，为中心城市，造城……造城，先锋主导观颜looksituation营销定位salesstrategy城市中心

76万㎡世界籍大城梦想城市中心

2004年，政府对郑州进行重新规划。提出到2020年，郑州市将发展成为东西长70公里、南北宽20公里的带状城市。这将全面囊括整个西南板块，城市又一次回归均衡发展的轨道上。图谋中原城市群崛起。东南板块位于机场组团、市中心组团、开发区组团的交汇处，是连接三大组团的纽带。随着原107国道被改建为中州景观大道，未来大道全线拉通，区域潜力巨大。这里已经成为城市中心。项目所在的中心城区，大概念定位，强化突出区域价值，突出项目优势。76万㎡世界籍大城梦想76万㎡：项目体量。突出项目体量大。世界籍：一个全球通用的国籍，意味着住的这里就像一个世界。包罗万象、生活便捷。也意味着项目档次高。大城梦想：这是一座大城，在这里不出街区，就有完善的医院、大卖场、幼儿园、小学、中学……购物、休闲、娱乐一步到位。slogen向主流看齐主流mainstream做主流·享生活主流，是丰富多彩，是海纳百川，是天地人和……主流，是思想的汇聚，是意识的融合，是梦想成真的人们的共鸣，是功成名就的人们的共聚，是颐养天年的人们的祈福！主流mainstream郑州主流论寻找一种思想，发现一个方向，来自一座城市内心深处的呐喊！郑州主流论，为大郑州未来欢呼，为城市中心喝彩。主流mainstream主流,无边界没有轨迹，没有界限，没有定律法则主流，一个城市永无止境的未来思无定论，想无边界主流mainstream主流,新思想用智慧的眼光，发现生活的方向，用包容的胸怀，积淀主流的思想主流伊始城市，为新思想漂移主流mainstream主流,享生活换位城市中心注目的焦点，收藏城市中心绝版的生活争做大郑州主流，奢享新荣耀人生主流,诞生于品牌之上从2000年不被人们提及的航海路到2001年目光聚焦的金色港湾，正是以城市中心为源头的正商地产让中心城的力量迸发的恢弘浩荡花都港湾诞生、世纪港湾诞生、东方港湾诞生……正商品牌的强势发力从此开创了城市中心主流版图的范畴正商地产城市版图的主流论从2000到2009，从金色港湾到bu蓝钻正商地产谱写了航海路的传奇以此为核心绿岛港湾、花都港湾、蔚蓝港湾、幸福港湾、蓝海港湾呼应呈现，一切突如其来的改变，真正将郑州东南板块纳入了城市中心的主流版图。城市中心的传奇变迁千万景观，百万豪宅，650亩浩淼大盘——让郑州东南纳入城市中心的主流版图一起蓝海生活——呼唤起了城市边际的人们，对中心有了新认识中央百万大盘——更让北城快速晋升为了郑州主流生活版图正商地产从此奠定了城市中心的主流版图地位。主流地产商让城市主流版图漂移从一城独秀到群城共起，正商，改变一种行为，从群城共起到主流漂移，正商，改变一种意识传承正商地产城市中心内力2009，正商新蓝钻，厚积诞生正商地产让大郑州城市中心的主流版图漂移正商新蓝钻来自城市中心的主流当郑州东南板块的纳入城市中心正商，一览众山小2009年，正商新蓝钻，震撼入市千亩大盘，打造郑州中心城市的第二次崛起运营郑州城市中心主流版图。正商新蓝钻让城市主流版图欢呼城市中心，76万㎡世界籍大城梦想，全球通用的国籍像世界一样包罗万象高尚人居迅速崛起，郑州最热区域，购物、休闲、娱乐一步到位。新蓝钻新主流新生活在你的面前，在你的心里，发现世界最温馨的正商新蓝钻斟酌每个生活细节，关心居者真诚的内心交流令自由的人文精神随处可见全郑州向主流看齐梦想成真为主流欢呼，功成名就为主流喝彩，颐养天年为主流纳福。天地人和，海纳百川，全郑州向主流看齐！观心looksituation目标人群归属innerworld『争上游

做主流』

一座城市的主流生活，为大郑州主流专属主流mainstream精锐思想的统领者他们，名利场的主宰者，始终把握世界的方向。他们，并非贪图享受，但绝对懂得调剂生活，对虚荣吝啬。他们，对真切生活更懂得投入，善于制造乐活事件。主流mainstream[longpingyuan袁隆平]领袖行业的先驱者他们，占据了某一领域的主导地位，开创了行业巅峰。他们，德高望重，财富丰厚。既有成熟的思想境界，卓越的教育背景；并且通过多年的经营积累了可观的个人财富。主流mainstream[jinxiwang王进喜]影响时代的号召者他们，用坚毅的精神和品位影响着时代的思想，以个人实力支撑起城市的身躯。他们，对未来充满信心，敢于挑战，自信果敢，有抱负，更有志向。主流mainstream[jiacheng

li李嘉诚]传奇财富的创造者他们是整体城市的俊士名流，事业成功身份、地位卓尔不群一举一动皆震撼城市脉搏，主宰城市去向他们非富即贵，或许出身不凡、声名显赫或许是公司高管或私营企业主，财富倾城他们不但有经济实力而且极有品位和涵养，同时工作繁忙昔时如金主流mainstream[chenglong成龙]公众形象的倡导者他们正处于个人事业、生活的上鼎盛时期财富对他们而言，没有概念他们对人生处世、生活品质以及行为方式都有着较高认识和要求他们是城市运转的动力所在他们的价值和审美取向反映了城市生活即将发生的变化

主流mainstream[lijundeng邓丽君]勇攀巅峰的超越者他们，拒绝平庸，拒绝重复不随波逐流，思想灵动，偶尔逆向思维却时常灵光闪现他们看时间比金钱更重要，高效善于把控时间并分配时间目标客群一：住宅主力客群综述他们希望找到一个在改善居住之余，这还能带给他们财富的保值、增值的高品质住房。基本特征：主力客群是政府公务员、区域内中层管理者、部分企业主和个体工商户、需要改善居住条件的原住居民。他们年龄在30-40岁之间，大多已经有购房经历，事业有一定的基础。心理特征：一方面，他们希望自己的居住相比以前有品质上的提升，希望弥补之前居住的缺陷，享受这几年努力带来的成功；另一方面，他们有很强烈的投资意识，希望房产具有先保值、再增值的保障性。目标客群二：小户型主力客群综述他们希望找到一个总价既能承受，又能给自己关于身份和关于未来的肯定的更高层次的居所；基本特征：主力客群以区域内的企业白领、年轻人为主。大多数是首次置业，他们年龄在25-30岁之间，事业处于起步期。同时，他们是都市生活的精灵，他们崇尚消费、并在消费中寻找自己、娱乐自己，他们会三天不购物便觉面目可憎，他们需要并离不开这个可以不断提供消费的有机城市……心理特征他们梦想永远大于现实，他们自信未来成功我的未来（收入、地位）要比现在好他们雄心勃勃、思想开放、锐意创新、感性完美他们既对价格敏感，但对生活品质有所要求消费是他们的共同语言目标客群三：商务楼主力客户群综述他们希望找到一个能优化商务成本又具有可预见投资潜力的商务居住场所基本特征：市区及周边城市，有投资意识的客群，在郑州有频繁商务活动的客群心理特征：1、对投资者来说东南版块可以预见的商务需求项目位于郑州唯一贯穿东西的主干道、东至机场高速10分钟畅游全城交通的便利往来产生了大量对于较长时间商务办公的需求2、对企业来说购买主要是为了降低商务成本目标客群四：商铺主力客户群综述他们希望找到一个未来具有很大投资潜力又能有较高投资保障的地方基本特征：市区及周边城市有投资意识的客群已在郑州其它区域有投资的客群，品牌产品区域代理或经销的客群心理特征：1、区域的未来决定了该区域必将成为比老城中心更为繁华的中心所在2、大型shoppingmall的开发将填补区域内商业的空白，也会给商铺的经营带来巨大的人流，保障商铺的收益稳定。3、综合体内有大量稳定的高层次客群这为商铺的经营奠定了基础。客群共性：他们是一群和世界经济紧密相连的“国际人”，是郑州城市经济的主题，是未来郑州经济的掌控者，他们事业正处在上升期，他们对自己的未来有很大期许，对自己未来成长充满信心。同样也相信城市的成长性，希望自己和城市一起发展，选择居住地，他们眼界更为开阔，更愿意选择城市的未来中心。他们将长期生活在郑州，对郑州有强烈的感情，他们需要在郑州有一个长期居所，因为长期居住他们会考虑未来把房子以财富的形式传递给后代；因此，他们会考虑房子的保值增值；他们要选择一个可以传家的房子。客群定位：25-45岁，主力客群为30-45岁有眼光，渴望在东南区域投资置业，并以此获得区域优势带来的优越感与满足感首次与多次置业并存观质looksituationcorevalues主流价值观生态资源人文资源城市资源+地位附加值+环境附加值+心理附加值精度深度高度顶级品牌精神世界天宇顶级奢侈家族图腾至高梦想品质感归属感荣誉感■价值观:

价值积淀/生态传递/品质共享/科技共享/

文化恒久/责任无限/便捷专属/教育品牌■世界观:

无国界生活圈(从全球化到无国界,由籍贯至心境)■人生观:

宇航级享受(从国际化到宇航级,由公权至特权)

360°名居1、生活360°

——正商·新蓝钻的生活就是3600优尚生活，就是中原上层生活的3600典范。更代表着全城的择居标准。２、群体360°

——中原塔尖人群的家园，中国明星的栖居地。３、精神360°

——涵养、素质、品位，每一种精神需求，只有在正商·新蓝钻才能得到大满足。４、居住360°

——中原现代人居标准的制定者，居住满足的最大供应者。

360°名星1、市场知名360°

——2009，中原楼市3600闪耀的超级明星。２、社会舆论360°

——2009，占据中原楼市头版的舆论明星。３、中原影响360°——2009，人居先锋影响力的缔造者。４、行业领袖360°

——2009，正商转型、正商爆发、地位奠定的拳头作品。正商地产，中原地产航母

2009，以城市运营的视角，运营郑州千亩大盘在东南板块的发展中，正商独当一面，绿岛港湾、花都港湾、蓝钻、启航大厦、幸福港湾等都可谓是东南板块的标志性建筑。正商地产继以上高档人居之后，2009年，打造郑州中心城第二次崛起，倾力奉献―正商·新蓝钻，千亩大盘，运营郑州东南版块！郑州人居中心豪宅版块大城“嬗变”郑州人居东南板块位于机场组团、市中心组团、开发区组团的交汇处，是连接三大组团的纽带随着原107国道被改建为中州景观大道，未来大道全线拉通，区域潜力巨大同时，航海路的拓宽工程、长江路的修建未来大道和紫荆山路的打通使东南板块畅通南北郑汴路与东西大街的改造使市中心与东南板块直线连接，随着道路的畅通郑州东南板块高尚人居迅速崛起成为郑州最热的区域。郑州东南·高尚生活区·景色优美·空气清新·交通便利居住舒适无与伦比

航海路vs未来大道

黄金十字架带领东南隆起“四横四纵”交通网络核心中州大道市区中心干道之一航海路，唯一贯穿东西交通干线，拓宽改造直通中州大道未来大道是郑州东部的一条南北主干道它的贯通带动东南部板块价值提升长江路，即将打通与中州大道相连接紫荆山路即将打通直通南三环和正在建设的环城高速交通网络的布局使东南版块成为郑州最具投资价值的区域地铁2号线vs快速公交

中州大道vs机场高速vs郑州东门户

直达京港澳高速

世界就在家门口

事业跟随交通提速地铁2号线：9月份，地铁2号线一期工程全面动工，航海东路站就在项目周边，2015年竣工，地铁提速项目潜力。快速公交（brt）：快速公交就在项目门口，每三分钟一班，快速出行，无需等待；中州大道快速路：沿航海路2分钟直达中州大道快速路，中州大道市区中心干道之一，畅游全城，不在堵点之列。机场高速路：沿航海路5分钟直达机场高速路，15分钟到达机场，全球畅游，便捷随心，事业随着交通提速；八大社区核心街区

领航东南商业财富高地项目航海路、未来路、银鸽路等八大地块商业围合成大商业街区，以2万㎡商业为中心形成80万㎡生活街区，商业便利周边近20大高端社区，航海路数十万人流保障商业经营为项目社区业主提供生活便利。投资大盘，积累与创造之道★大盘大涨低开高走投资飙升★大盘规模大，开发周期长，升值快，价格优势更胜一筹购买大盘，升值潜力大。★东南版块快速升值、区域房价飙升、投资潜力大；★正商品牌支撑，后期物业附加值高，投资保障；大师之作，呈东南展翅之势

尚风尚水，简约而不简单的现代国际化品质，

引先10年的居住品质项目是正商地产继金色港湾、蓝钻等高端楼盘之后的又一升级力作。项目由享誉中外的设计大师项秉仁主持规划、国内著名景观大师虞金龙担任首席景观设计师，堪称汇聚众位大师创意与智慧的殿堂级作品。项目从设计之初便注重人本主义理念，3.5低密度生态社区，高层、多层有机结合，疏密得当；83—90㎡左右两房、110—140㎡左右雅致三房经济实用，社区幼儿园、商业、写字楼配套完善，美好生活，即时享有。

所谓共生

共生是为了更好地保护个体项目倡导共生城市规划理念，让人与文化、人与自然、理性与感性、人与技术、历史和未来、内部和外部、部分整体共生，为城市发展，更为个体私享。24k醇品生活，品质改变生活还原你对生活的n种憧憬和想象贵乎稀有的纯金品质，点滴入微的精致用心，每个细节都散发人性的温暖和创造的灵感正商·新蓝钻，还原你对生活的n种憧憬和梦想最精致、最简约户型设计！品鉴居住，生活之美

引领中原“第五代”居住理念第五代生态文化型住宅，亦被称为品牌性住宅被认为是当今人类最理想的居住形态，项目具备天然生态环境、配套完善，是最适合居住的中原“第5代”居住社区回归生活原本的健康状态

娱乐：航海广场、水上乐园、航海体育场、世纪欢乐园、七里河绿化长廊等休闲娱乐资源，风景怡人；紧靠金色港湾小区，南邻七里河滨河公园，东隔路为蓝钻品质社区，居住氛围浓郁。

一切为了孩子！

书声墨香，传承贵胄文化

十所中小学校齐聚，一站式教育学校：社区3个幼儿园、鹤立幼儿园、贝斯特、福斯特幼儿园；小学：港湾小学、启元小学、贝斯特小学、管城回族区外国语小学等。中学：63中、新11中、39中、另外小区旁边规划的还有一所重点中学。每个人心中都有一个钻石人生

大盘云集，聚众城市高端人群

“蓝钻贵族”聚集地

这里是金融圈/财富圈/商业圈/生活圈/生态圈与芦邢庄改造项目近在咫尺的金色港湾1500个精英家庭已经成功入住，蓝钻已有1800多个家庭成功入住，这里云集中原商贾、艺术、金融等各界顶尖人士，与全省及国内的精英，形成省会大东区，最大的豪门生活区。一个圈子一个世界，这里是真正的“蓝钻贵族”聚集地，这里是金融圈、财富圈、商业圈、生活圈、生态圈。观势looksituation关于航海路的传奇从2000年前，不被人们提及的航海路到2001年目光聚焦的金色港湾，航海路一个突如其来的改变将郑州东南赋予了中心城市的版图因为，正商金色港湾，在2001年，荣耀诞生改变，从金色港湾开始以别具风情的品质生活，为城市注入了新的活力让人们本以为的城市生活，焕然一新——金色港湾的诞生让城市遗忘了原本的生活成就了一个高端人居版块的代言正商，迸发内城的力量从2001到2006，从金色港湾到bu蓝钻正商地产，掀起了中心城市的传奇之变，绿岛港湾诞生花都港湾诞生，世纪港湾、蔚蓝港湾、颍河港湾东方港湾荣耀崛起……以中心城市为源头的正商地产，让内城的力量迸发的恢弘浩荡正商，内城生活的主导者。2009，正商主导——造城从一城独秀到群城共起，正商，改变一种行为从群城共起到内城迸发，正商，改变一种意识接连正商地产中心城市内力，幸福港湾、蓝海港湾呼应崛起2009，内城优势无可替代正商主导——造城观市looksituation市场，缺什么？有了生活的风情、有了生活的高调、有了追求的品质、有了生活的阶层城市仍然没有停止前进的步伐，因为，生活无止境审视城市走过的轨迹，谁曾想到城市n年后的今天，会有如此之貌眺望城市发展的未来，我们大胆试问，城市的未来应该怎样发展？没有目标，因为没有方向；没有方向，因为没有内力……试看中原地产群雄争鸣，谁能主宰未来沉浮？一、围合竞争下的市场分析本案本案橄榄城美景鸿城美景鸿城项目基本情况开发商河南美景鸿城置业有限公司物业位置中州大道与航海路交汇处东200米物业类型住宅、townhouse、酒店、商务、文化馆等占地面积328亩建设进度一期开发周期四期总建筑面积150万㎡商业面积----绿化率30%容积率4.8交房时间2011底开盘时间9月现推出楼号1#、2#、5#、6#、7#号住宅楼推出户型56㎡一房、86㎡两房、120㎡、140㎡三房对外报价预计4500元/㎡项目简介：七里河村改造项目，项目规划住宅、酒店、办公、休闲，商业购物为一体的复合型业态。规划设计：德国维思平国际规划设计公司、华高莱斯战略规划专家推广主题：150万平米新中原精神城邦该项目把类似于“门”的建筑作为前期对外推广的重点，该“门”高26层，横跨双向八车道南北主干道腾飞路，悬空跨度达60米前期动态：5月20日圆形售楼部开放设计特点：以“赠”、“景”、“变”、“创”、“精”户型规划手法房源介绍：一房小户型位于7#，属于点式住宅，赠送花园阳台。两房户型，属于板式住宅，纯南向采光三房户型板式住宅，赠送花园阳台。项目动态：自5月份开始推广，6月5日开始认筹，截止到7月22号，已排卡约800张，积累客户较多。认筹优惠：交5000元购房意向金，选房时可冲抵10000元房款。主力户型一房建筑面积约：56㎡二房建筑面积约：85㎡三房建筑面积约：120㎡三房建筑面积约：140㎡橄榄城项目基本情况开发商郑州亚新地产、中联创地产物业位置南三环与石柱路交汇处物业类型高层、小高层多层占地面积总900亩启动区90亩（南三环路以北）建设进度一期开发周期3期总建筑面积135万㎡楼层状况

3栋小高层（11层）

9栋多层（6层）绿化率40%容积率2.0交房时间2009年12月开盘时间2008年10月18日现推出楼号2﹟-15﹟（没有4﹟、14﹟），共12栋推出户型55-57㎡一房、88㎡两房、117㎡三房项目均价高层4380元/㎡多层4600元/㎡凤凰城该项目是由升龙企业下属的河南捷宏置业有限公司负责开发。凤凰台城中村改造项目位于郑州市金水区，郑汴路与未来大道交汇处，总用地面积470亩。通过招拍挂方式取得，地价约170万/亩。规划有商业、写字楼、住宅、酒店式公寓等多种物业类型总建筑面积近170万平方米，其中商业面积为50万平方米定位为家居建材mall.项目定位于提升、补充和完善原有的建材、家居、家电市场，同时包含写字楼、商业和配套住宅于一体的城市功能区。项目从2007年9月开始动迁，目前已完成规划设计，72万平方米安置房已全面动工。对外销售时间：预计下半年11月项目名称开发商规模建筑类别均价主力户型橄榄城亚新/中联创建筑面积135万㎡占地面积900亩多层小高层高层多层4600-4800元/㎡高层4380元/㎡88㎡两房橡树玫瑰城民安置地集团建筑面积60万㎡占地面积290亩花园洋房，26栋多层，38栋高层高层4250元/㎡86㎡两房；89/112/128㎡三房美景鸿城美景置业建筑面积150万㎡占地面积328亩高层预计4500元/㎡87/88/89㎡两房140㎡三房曼哈顿广场升龙置业占地170亩，建筑面积80万㎡，16万商业35栋高层住宅6600元/㎡——紫荆尚都通利地产137亩，30万平米26栋高层住宅5165元/㎡87-90㎡方圆创世河南中信中原置业163亩，33万平米一栋酒店、一栋写字楼、16栋小高层、高层组合而成4760元/平米130-160㎡区域内重点竞争楼盘概况区域内即将入市项目概况一览表项目名称项目位置占地面积总建筑面积预计上市时间尚庄项目中州大道东，七里河以南，临近航海东路、南三环路一组全部用地520余亩；二组用地727亩135万平米，其中安置回迁面积45万平2010年五里堡紫荆山路以西，航海路以北1464亩一期74万平米下半年未定，预计2010年来自城市内心的呐喊缺少一个主流板块运营商用智慧眼光，发现主流的方向；用包容胸怀，积淀主流的思想传承正商地产，中心城市品质生活典范呼唤内城版图，主流未来中原大势城市中心，未来大道，海纳百川的城市主流版图一座城市的主流生活，漂移而生……观微looksituation项目概况项目整体规划指标单位：㎡项目不含安置区含安置区规划用地面积242762301449建设用地面积201266219040总建筑面积601425761387商业建筑面积42068（含d区大卖场约2.5万平米）50954（含d区大卖场约2.5万平米）住宅面积568486717387各地块指标

规划指标a(n-07)b(s-04)c(s-12)e(s-03)f（安置）g(s-07)s-11规划用地面积61618200231913125733586871094236834建设用地面积54836169347128662351417774872515865总建筑面积1627345844544930701031599622606394574商业建筑面积721526404151——88863062——住宅面积151554557212024966766148901254196——一期b区概况

分类楼号层数套数销售面积商业住宅配套用房楼号1#261442464.7916535.88142.232#7280.003963.110.003#755125.857868.350.004#26154801.6811456.270.005#261560.0011544.190.006#261560.0017573.860.00小计6933392.3268941.66142.23地下车库面积地下车位:220个,地上77个,合计297个,车位比2.3:1合计693339268941142总合计72333.98平米,其中商业占5%,住宅占95%

正商地产做为城市建设者和运营者，怀着一个企业的责任多盘建造，提升城市形象和居住水平！本案和幸福港湾、蓝海港湾、bu蓝钻各有特色，又优势互补。正商四大品牌项目规模33万平米80万平米60万平米80万平米正商·新蓝钻正商·bu蓝钻正商·幸福港湾正商·蓝海港湾正商四大品牌项目区位图正商四大品牌项目区域概述：

正商·蓝海港湾：京广线与陇海线交汇处的陇海村，也是距离火车站最近的一个村，坐拥紫荆山路中心位置，堪称大郑州中轴线，周边商户圈林立。

正商·幸福港湾：城东路与航海路交汇处，周边交通便捷，地铁2号线与地铁5号线途经周边。

正商·新蓝钻：项目位于中州大道、航海大道交会处，是老城区、cbd、郑州经济技术开发区黄金衔接点，城市动脉航海路、中州大道等9条主干道及17条公交线路通达全城，机场高速路、环城公路、京珠高速路环绕，南行直达新郑机场，北行即是郑州老城区与新城区，扼守出城入城的咽喉动脉，未来规划中的地铁5号线环绕郑州东南板块。

正商四大品牌项目人群概括：

正商·蓝海港湾：紧邻商户圈，以周边的商户、附近的厂矿职工、等首次置业的刚性购房需求型客户为主要消费群体。

正商·幸福港湾：以郑州及周边地市的中坚力量为主要客户群体，以首次置业为主，25—35岁为主要的消费年龄段。

正商·新蓝钻：是正商地产继蓝钻之后的又一品质标杆，以高端的客户为主要消费群体，是高端住宅的代名词，以中原商贾、艺术、金融等各界的顶尖人士，中原的都市贵族，都市财富的掌控者为主要客户群体，他们身份、地位皆卓尔不群，是中原乃至全国的上流一族。

正商四大品牌项目户型

80-100平米二室130-143平米、140-160平米三室高舒适度、低容积率40-45平米一室70-90平米二室100-120平米三室舒适型产品新蓝钻bu蓝钻享受型与舒适型的差异化幸福港湾蓝海港湾芦邢庄（一期）主力户型一室二室三室二室80-90平米、130-143平米51平米：104套，占15%80-90平米306套，占44%118平米、130-143平米283套占41%合计693套，平均100平米/套三房、两房为主力户型蓝海港湾（一期）主力户型一室二室三室二室80-90平米、130-143平米40-45平米：612套占32%75-90平米：952套，占50%110-120平米340套，占18%合计1904套，13.6万平米，平均72平米/套幸福港湾（首批）主力户型一室二室三室73-93平米578套，47%45平米136套占11%73-93平米578套，47%123-134平米515套42%合计1229套，12.2万平米，平均99平米/套区域市场商户为主，地市客户比例大年龄段集中在35-50岁以改善型居住为主郑州市购房者居多年龄段集中在25-35岁以首次置业居住为主，投资型和改善型为辅新蓝钻bu蓝钻改善居住与刚性需求的互补性幸福港湾蓝海港湾客户关系主力价位45-70万首付15万以上一次性比例较大主力价位在30-50万首付在6-9万按揭比例较高一次性比例少新蓝钻蓝钻改善居住型与刚性需求型的梯级消费幸福港湾蓝海港湾价位线品牌维护关系品质、标杆形象提升品牌形象新蓝钻蓝钻稳固与提升共同建造品牌幸福港湾蓝海港湾扩大品牌影响力巩固品牌的基础正商地产承载做为一个以城市建设和运营为责任的企业使命；同时，正商·新蓝钻是继正商·bu蓝钻之后的又一个品质标杆！观思looksituation目标一整体开发节奏首期开发：b地块，地段好可迅速实现回款。2期开发：c地块，位置好，体量小，可迅速实现回款。3期开发：a地块，地块大，位置好，延期开发抬升项目价值。4期开发：g地块，长江路发展不断转好，有助项目价格提升，开发更成熟。5期开发：e地块，黄金位置，随着商业开发，价值不断攀升。一二三四五首先入市b地块销售任务分解月份09年10月09年11月09年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月合计节点一批房源开盘热销期二批房源开盘热销期三批房源开盘清盘销售金额1亿300050003000156042003000280032300合计1.8亿1.43亿b地块2009年销售任务月度8月9月10月11月12月节点亮相期蓄势期首批房源开盘热销热销二批房源开盘销售金额----------1亿3000万5000万合计1.8亿首批房源一举快销1亿瞬间激发全城购房者热情开盘前1200组客户来访确保目标节奏二蓄势期首次开盘第3次开盘第一销售期第2次开盘第二销售期第三销售期7月8月9月10月11月12月1月4月2月3月2009年b地块全盘总节奏，三批推出房源，三次开盘节奏强势热销5月引爆热销6月推出房源：1#、2#、4#、6#东一单元404套5#、6#东二单元、3#的东3东4单元261套3#28套客户积累8月9月10月1日11月8.12售楼中心开放推广亮相第一阶段：亮相期第二阶段：认筹期第三阶段：开盘期9.12开始认筹10.10开盘b地块2009年首批房源营销总节奏划分根据开盘前的营销推广时间，将推广周期划分为3大阶段，每个阶段根据需要，做不同的营销手段制定！（1）第一阶段：亮相期时间：8月12日-9月12日，周期31天，首次在市场上亮相！（2）第二阶段：认筹期时间：9月13日-9月30日，周期17天，为认筹的强势宣传。（3）第三阶段：开盘期时间：10月1日-10月10日，周期10天，传达开盘信息。3轮冲击波轰开快销大门做势looksituation势为先如何亮相？如何认筹？如何开盘？第一波一巨石激起千重浪8月12日—9月12日31天霹雳行动一次震撼全城的亮相一场全城客户争夺战一场区域竞争手刃战8月12日户外亮相，现场包装8月19日报纸广告亮相8月31日，中原主流高尚人居论坛以快打快：报纸、网络、广播、短信、画册速递、海报、条幅①营销关键词概念悬疑入市互动亮相模式活动引发关注②阶段营销主题主流是什么？正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开营销意图：采用悬疑问答式的主题，与全城人的思想引起共鸣。以这样的互动模式，迅速传播“新蓝钻与主流”概念。④阶段媒体传播硬广广播网络……1）硬广第一版新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开请您致电正商新蓝钻6682233366822666第二版新蓝钻新主流新生活城市中心76万平米世界籍大城正商新蓝钻主流生活全案解决者

请您致电6682233366822666日期星期媒体版面主题费用(万元)8月19日周三大河报c版整版新主流是什么58月26日周三大河报c版整版新蓝钻新主流新生活53）广播频道执行日期内容费用影视音乐广播8月12日-9月12日新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开1万影视音乐频道每天8次连续广播共248次“主流”声音传遍全城4）网络网站执行日期主题费用（万元）商都网8月12日-9月12日新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开请您致电正商新蓝钻66822333668226662大河楼市网8月12日-9月12日合计2网络覆盖虚拟时空⑤阶段渠道传播户外短信画册海报

条幅……1）户外拦截“户外”全面干扰美景宏城、滨河名家、凤凰城、尚庄、橄榄城等竞争者户外位置针对对象主题费用世纪欢乐园户外、电动车美景弘城、滨河名家、橡树玫瑰城新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开3万中州大道三面塔户外滨河名家、橡树玫瑰城新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开南三环户外橄榄城新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开航海路围墙凤凰城、美景弘城新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开易初莲花凤凰城、紫荆尚都新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开港湾路户外正商老业主新主流是什么正商地产/城市中心主流论76万平米世界籍大城震撼公开2）短信攻击波40万条短信攻击波第一速度发布新蓝钻信息名称针对对象执行日期星期次数单价费用（万元）短信1、正商所有业主及客户资源。2、恒辉所有客户资源。3、月花费在100元以上客户。8月16日-9月12日每周二、每周五4万条/次，第一阶段发布10次，共计40万条0.05元/条23）画册50万份4p画册地毯式覆盖大东区名称执行日期数量范围备注派单8月15日-9月12日50万份第一轮：附近居民区、主要路段、沿街商铺第二轮：附近大型批发市场第三轮：金色港湾、蓝钻的入户直投每天60人次费用94）海报400份海报张贴金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。5）条幅30条条幅悬挂金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。郑州首届主流人居论坛隆重开幕□活动时间：8月31日，周日□活动地点：酒店待定□活动议题：《郑州城市规划与人口聚居趋势》《主流地产商与主流人居板块的关系》□主办单位：郑州晚报承办单位：河南正商置业主流是什么？⑤阶段活动延展□活动邀请人员◎世界著名建筑大师项秉仁◎中国著名景观设计大师虞金龙◎郑州市房管局局长、规划局局长、城中村改造办公室主任◎管城区委书记◎河南财经学院教授◎河南大学美术系教授◎正商集团总裁张敬国◎附近区域板块的开发商代表◎郑州晚报、大河报、河南商报各大媒体记者□基本物料准备：宣传户外、背景布。后续媒体炒作：郑州晚报9月3号连续2版新闻报道□活动费用：2万元第二波二长江后浪推前浪9月12日—9月30日18天卷客行动《主流汇》会员全城招募300组客户成功跟进9月12日，《正商汇》会员招募，盛大认筹以快打快：报纸、网络、广播、短信、画册速递、海报、条幅9月26日新蓝钻vip会员产品鉴赏红酒会①营销关键词办卡任务首当其冲信息传播以快打快活动延展扩大影响②阶段营销主题9月12日新蓝钻vip卡公开办理③阶段媒体传播硬广广播网络信息跟进……1）硬广第一版9月12日新蓝钻vip卡公开办理硬广第二版主导中心城晋身新主流76万平米世界籍大城vip优惠卡公开办理硬广第三版世界籍大城新主流生活76万平米世界籍大城vip优惠卡公开办理日期星期媒体版面主题费用(万元)9月12日周三大河报c版整版9月12日新蓝钻vip卡公开办理59月26日周三大河报c版整版世界籍大城新主流生活53）广播频道执行日期内容费用影视音乐广播9月12日-9月31日9月12日新蓝钻vip卡公开办理1万影视音乐频道每天8次连续广播共248次“认筹”声音传遍全城4）网络网络覆盖虚拟时空网站执行日期主题费用（万元）商都网9月12日-9月31日9月12日新蓝钻vip卡公开办理2大河楼市网9月12日-9月31日⑤阶段渠道传播户外短信画册海报

条幅……1）户外主题9月12日新蓝钻vip卡公开办理户外位置针对对象主题费用世纪欢乐园户外、电动车美景弘城、滨河名家、橡树玫瑰城9月12日新蓝钻vip卡公开办理3中州大道三面塔户外滨河名家、橡树玫瑰城9月12日新蓝钻vip卡公开办理南三环户外橄榄城9月12日新蓝钻vip卡公开办理航海路围墙凤凰城、美景弘城9月12日新蓝钻vip卡公开办理易初莲花凤凰城、紫荆尚都9月12日新蓝钻vip卡公开办理港湾路户外正商老业主9月12日新蓝钻vip卡公开办理2）短信攻击波40万条短信攻击波第一速度发布新蓝钻信息名称针对对象执行日期星期次数单价费用（万元）短信1、正商所有业主及客户资源。2、恒辉所有客户资源。3、月花费在100元以上客户。9月12日-9月31日每周二、每周五4万条/次，第一阶段发布10次，共计40万条0.05元/条23）画册30万份4p画册引爆全城办卡狂潮名称执行日期数量范围备注派单9月12日-9月31日30万份第一轮：附近居民区、主要路段、沿街商铺第二轮：附近大型批发市场第三轮：金色港湾、蓝钻的入户直投每天60人次、共计1200人次。费用64）海报400份海报张贴金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。5）条幅30条条幅悬挂金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。⑤阶段活动延展9月12日主流汇优惠卡公开办理1）认筹时间：9月12日2）认筹地点：销售中心、金色港湾会所3）客户回访工作a、要求◎摸清房源面积、楼层、心理价位比较；◎根据基础报价了解判断客户购买意向、房源、楼层。◎邀约客户在10日以前到销售部领取vip会员优惠卡须知和了解具体房源。◎全面通知所有客户参加vip会员优惠卡办理活动。b、回访时间：9月10日全面开始。c、回访对象：所有来访客户活动1◎要求：每日检查。◎登记分类a类客户，明确表示要过来交钱的客户。b类客户，犹豫型的客户，表示认筹当天可能过来交钱。c李客户，表示不会过来参加小户型认筹活动。4)准备工作◎vip卡、序号单、序号登记表、办卡须知展板、办卡须知单页、vip卡登记表、条幅、各种导视牌。◎扬声器2个、三角尺2个、桌子四张、椅子40把、别针2盒◎活动区域的划定、警戒线划分（准备人：保安）◎音箱2个、面包牛奶150份、水笔30支◎媒体报道组的邀请◎验钞机1台、复印纸若干、公章、票据等收款用具5）具体方案另行提交6）费用预算：1.5万元

活动29月26日新蓝钻vip会员产品鉴赏红酒会◎活动时间：9月26日晚上7：30◎活动对象：vip客户，部分老带新成交客户◎活动目的：本次答谢就会，旨在让这些客户更加信任正商新蓝钻，促进选房成交率的提高，拉动老带新客户的积极性。◎活动地点：酒店待定◎活动内容：演出节目、互动游戏、自助餐等◎活动流程：·7：00-7：30——业主报到·7：30——主持人登场、领导代表讲话·7：40——业主代表讲话·7：50——小户型产品推荐ppi·8：00-8：20——业主用餐·8：20—10：00——演出活动结束第三波二排山倒海汹涌澎湃10月1日—10月10日11天开盘行动打造1亿开盘盛况10月1日，国庆节以快打快：报纸、网络、广播、短信、画册速递、海报、条幅10月10日新蓝钻盛大开盘10月7日，《开盘报广亮相①营销关键词开盘成功登顶1亿梳理客户大于宣传国庆机遇不可多得②阶段营销主题10月10日新蓝钻开盘1）硬广10月10日新蓝钻开盘日期星期媒体版面主题费用(万元)10月8日周三大河报c版整版10月10日开盘53）广播频道执行日期内容费用影视音乐广播10月1日-10月30日10月10日开盘0.5万影视音乐频道每天8次连续广播共80次“认筹”声音传遍全城4）网络网站执行日期主题费用（万元）商都网10月1日-10月30日10月10日开盘2大河楼市网10月1日-10月30日合计2网络覆盖虚拟时空⑤阶段渠道传播户外短信画册海报

条幅……1）户外主题10月10日新蓝钻开盘户外位置针对对象主题费用世纪欢乐园户外、电动车美景弘城、滨河名家、橡树玫瑰城10月10日新蓝钻开盘4万中州大道三面塔户外滨河名家、橡树玫瑰城10月10日新蓝钻开盘南三环户外橄榄城10月10日新蓝钻开盘航海路围墙凤凰城、美景弘城10月10日新蓝钻开盘易初莲花凤凰城、紫荆尚都10月10日新蓝钻开盘港湾路户外正商老业主10月10日新蓝钻开盘2）短信攻击波40万条短信攻击波第一速度发布新蓝钻开盘信息名称针对对象执行日期星期次数单价费用（万元）短信1、正商所有业主及客户资源。2、恒辉所有客户资源。3、月花费在100元以上客户。10月1日-10月10日每周二、每周五4万条/次，第一阶段发布10次，共计20万条0.05元/条23）画册10万份4p画册引爆全城办卡狂潮名称执行日期数量范围备注派单10月12日-10月10日10万份第一轮：附近居民区、主要路段、沿街商铺第二轮：附近大型批发市场第三轮：金色港湾、蓝钻的入户直投每天60人次、共计600人次。费用34）海报400份海报张贴金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。5）条幅30条条幅悬挂金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。⑤阶段活动延展10月10日主流汇全城盛大开盘□目的：进入最后的销售期，所有推广结果都是为今天的收获。□地点：销售中心现场□内容：开盘剪彩仪式、小型文艺演出、选房活动。□详细开盘方案另做。□活动预算：1万元活动1做实looksituation项目定价建议一、项目整体概况分析

1、项目概况一期开发面积30亩；套数：693；楼栋：6栋；户型套数面积区间比例一房10454

15%两房30677-91

44%三房283118-143

41%项目整体开发体量占地面积365亩建筑面积80万总套数（一期）693开发期一年容积率3.45商业体量5.1万停车位297地上77个,地下220个（三）推出房源概况户型套数面积区间比例一房5254㎡

16%两房15277-91㎡

48%三房116112-130㎡:148141㎡:28

36%一批推出总套数：318套；总面积:3.2万平米；二批推出总套数：320套；总面积:3.2万平米；三批推出总套数：55套；总面积：7920平米户型套数面积区间比例三房55144

100%（四）、本期开盘户型图详解

48套55套51套25套52套28套48套52套25套26套26套52套52套52套52套48套

综上分析，根据市场客观对比，芦刑庄b地块的高层均价合理运作空间为：4625——4725元/平米结合正商bu蓝钻现余房源销售价格，制定本项目参考建议价：蓝钻剩余多层均价：6100元/平米，高层：4500元/平米综合以上对比分析，建议多层整体均价范围：6000-6500元/平米高层整体均价范围：4650-4700元/平米后期价格采取阶段上调策略，保证在快销的同时，争取更大的开发利润。

2#比3#低90元/平米4#比5#低30元/平米1#比6#低80元/平米6#比5#低20元/平米（六）、1#楼户型分析图西户：139.83㎡优：主卧及客厅宽敞，南向采光好,通透性好劣：客厅有一定的浪费面积南户：91.74㎡优：两卧室+客厅均朝阳劣：通透性差东户：112.93㎡优：各功能空间都具有较好的采光，通透性强。劣：北卧布局较差，动静分区不明确东北户西户东南户2#

楼

户

型

分

析

图西户东户东户、西户：141.54㎡优：户型南北通透，采光通风效果好，客厅、餐厅相对独立，私密性好；动静分区合理，流线性好；主卧宽敞劣：书房空间过于狭长3#楼户型分析图东户、西户：141.54㎡优：户型南北通透，采光通风效果好，客厅、餐厅相对独立，私密性好；动静分区合理，流线性好；主卧宽敞劣：书房空间过于狭长西户东户4#楼户型分析图西北户：77.79㎡优：西北方向,客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高。劣：卫生间为暗卫。东北户：80.58㎡优：东北方位,客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高劣：卫生间为暗卫。西南、东南户：89.82㎡优：两房适中，客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高。劣：暗卫,客厅利用率相对低南户：54.53㎡优：通透性好劣：卫生间较暗西北户西南户东南户南2户南1户东北户5#楼户型分析图西南、东南户：89.31㎡优：两房适中，客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高。劣：暗卫，客厅利用率相对低南户：54.21㎡优：南户小户型，稀缺劣：卫生间较暗西南户东南户南2户南1户西北户东北户西北户：77.36㎡优：客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高。劣：暗卫、西北方位东北户：80.12㎡优：客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高，入户可设屏风劣：暗卫，东北方位。西户：130.67㎡优：南北通透，采光、通风效果好。劣：进门位置有浪费空间南户：88.67㎡优：客厅，两卧室朝南，采光较好,客厅面积宽敞。劣：通透性差东户：118.90㎡优：南北通透，客厅，两卧室朝南，采光较好,客厅面积宽敞。劣：采光受两端户型影响西户东户南户6#楼户型分析图（六）、户型价格排序图1#东2单元1#东1单元2132141#楼户型价格排序图2#楼户型价格排序图2#东2单元13232#东1单元3#东1单元3#东2单元3#东3单元3#东4单元23113343#楼户型价格排序图34554#楼户型价格排序图1123454#楼5#楼户型价格排序图5#东1单元1123455#东2单元6#楼户型价格排序图6#东1单元6#东2单元112234（七）、户型差价图2132142号比1号低503号比2号低504号比3号低204号比2号低701#1233号比1号低503号比2号低202号比1号低3022#1123452号比1号低1003号比2号低305号比4号低305号比3号低1204号比3号低904#（八）、楼层差价图1、多层楼层差价图(2号楼)③比④高100②比③高

100④比⑤高130①比②高

370⑤比⑥高300①比②高39②比③高19③比④高43⑤比⑥高65⑦比⑧高25④比⑤高8⑥比⑦高91⑧比⑨高

191、高层楼层差价图6号楼2#楼模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户西户南户东户户型三室三室三室三室7f面积141.54141.54141.54141.54单价6409637963796359金额907130902884902884900053优惠后单价6205617561756156优惠后总价8782598740558740558712526f面积141.54141.54141.54141.54单价6509647964796459金额921284917038917038914207优惠后单价6304627462746255优惠后总价8922718880678880678852652#模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户西户南户东户户型三室三室三室三室5f面积141.54141.54141.54141.54单价6409637963796359金额907130902884902884900053优惠后单价6205617561756156优惠后总价8782598740558740558712524f面积141.54141.54141.54141.54单价6309627962796259金额892976888730888730885899优惠后单价6106607660766057优惠后总价8642468600428600428572402#模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户西户南户东户户型三室三室三室三室3f面积141.54141.54141.54141.54单价6179614961496129金额874576870329870329867499优惠后单价5977594859485928优惠后总价8460308418268418268390242f面积141.54141.54141.54141.54单价5879584958495829金额832114827867827867825037优惠后单价5680565156515631优惠后总价8039937997897997897969861f面积141.54141.54141.54141.54单价6879684968496829金额973654969407969407966577优惠后单价6670664166416621优惠后总价9441179399139399139371116#楼模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户南户东户西户南户东户户型三室二室三室三室二室三室26f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价462946994749474946994649金额604871416660564656564656416660607485优惠后单价446945404577457745404489优惠后总价58397340259454416054416040259458656025f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价482948994949494948994849金额631005434394588436588436434394633619优惠后单价466747384775477547384687优惠后总价60984542015056770256770242015061243324f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价483949094959495949094859金额632312435281589625589625435281634926优惠后单价467747484785478547484697优惠后总价6111394210285688795688794210286137266#楼模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户南户东户西户南户东户户型三室二室三室三室二室三室23f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价483949094959495949094859金额632312435281589625589625435281634926优惠后单价467747484785478547484697优惠后总价61113942102856887956887942102861372622f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价490949795029502949794929金额641459441488597948597948441488644072优惠后单价474648184854485448184766优惠后总价62019442717357711957711942717362278221f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价485949294979497949294879金额634926437054592003592003437054637539优惠后单价469747684804480447684717优惠后总价6137264227845712335712334227846163146#楼模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户南户东户西户南户东户户型三室二室三室三室二室三室20f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价490949795029502949794929金额641459441488597948597948441488644072优惠后单价474648184854485448184766优惠后总价62019442717357711957711942717362278219f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价490949795029502949794929金额641459441488597948597948441488644072优惠后单价474648184854485448184766优惠后总价62019442717357711957711942717362278218f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价485949294979497949294879金额634926437054592003592003437054637539优惠后单价469747684804480447684717优惠后总价6137264227845712335712334227846163146#楼模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户南户东户西户南户东户户型三室二室三室三室二室三室17f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价490949795029502949794929金额641459441488597948597948441488644072优惠后单价474648184854485448184766优惠后总价62019442717357711957711942717362278216f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价491949895039503949894939金额642766442375599137599137442375645379优惠后单价475648274864486448274776优惠后总价62148842805157829657829642805162407515f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价489949695019501949694919金额640152440601596759596759440601642766优惠后单价473648084844484448084756优惠后总价6189014262955759425759424262956214886#楼模拟价格表楼层单元东二单元东一单元方位西户南户东户西户南户东户户型三室二室三室三室二室三室14f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价464947194769476947194669金额607485418434567034567034418434610098优惠后单价448945604596459645604509优惠后总价58656040434954651454651440434958914713f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价469947694819481947694719金额614018422867572979572979422867616632优惠后单价453846104646464646104558优惠后总价59302840873955239955239940873959561512f面积130.6788.67118.90118.9088.67130.67单价484949194969496949194869金额633619436168590814590814436168636232优惠后单价468747584794479447584707优惠后总价6124334219065700