跟踪造价审核操作规程及注意事项

跟踪造价审核操作规程及注意事项跟踪造价审核操作规程及注意事项跟踪造价审核操作规程及注意事项老旧小区综合整治对象及基础内容房屋建筑本体抗震加固节能改造综合改造1、1980年以前建成、不能满足抗震规范要求，有加固价值的老旧房屋1、平改坡2、屋面防水、保温改造3、楼梯外墙保温4、楼体外门窗改造5、每个楼栋和每个单元安装供热计量总表1、外墙及公共区域清洗、粉刷2、楼内照明系统改造3、楼楼内水、电、气、热、通信、消防等管线改造4、地下空间安全隐患整治小区公共部分基础设施改造环境整治改善1、供水、雨污排水管网设施改造2、供电、弱电管网设施改造3、燃气、供热、消防管网设施改造4、安防设施完善1、小区道路、绿化、照明设施改造2、规范非机动车停车，增设或改造自行车棚等非机动车停车实施3、规范机动车停车，结合小区绿化、树荫施划机动车停车位4、更新或补建信报箱5、规整线缆、室外空调等6、拆除私搭乱建的违章建筑老旧小区综合整治老旧小区综合整治项目特点世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这种探索将是长期的、艰辛的。带户施工直接投资收益由小区居民分享相似性强，小区居民容易进行横向比较4.户内施工的投资，受住户人为因素影响大5.除参建单位外，小区居民也全程参与项目的建设与管理6.原始技术经济文件缺失严重7.“拆、改”工程量大，施工不确定性因素多8.多项目、多层级的项目管理将成为一种必然工程造价咨询单位及业务范围世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这期的、艰辛的。关键线路和关键节点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用定义阶段招标及建设准备阶段施工阶段收官阶段零和博弈多人博弈建设标准施工图限额设计概算分解可回收物处置招标及采购法律招标方式及平台计价体系与合同模式招标人与合同模式分包合同与工程变更预备费与暂列金工程建设保险暂估事项处理

户内工程·验收建设内容调整

财务决算绩效评价工程结算交付使用竣工验收打捆招标与加固工程招标条件与承包商清标目录1定义阶段的关注点4收官阶段的关注点3施工阶段宜关注的几点问题

5相关法律、法规和政策工程咨询2招标采购阶段的关注点

关键线路和关键节点建设实施立项申请立项批复初步设计初步设计评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用建设标准施工图限额设计概算分解1、初步设计文件编制深度应符合要求2、涉及规划、交通、供电、燃气、人

防、文物、水利等专业审核的，报

相关部门审核同意2、建设单位应会同设计单位对评审意

见逐条进行认真研究，及时书面回

复评审单位概算分解是投资控制的灵魂中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法尺度规范工具灵魂是主管部门衡量项目投资计划执行情况的最重要标准是建设单位对项目参及各方进行绩效考核的基准和参照涉及项目所有参及者的技术经济行为是项目参及各方必须共同遵守的行为规范四种分解方法：按人分解、按物分解、按进度分解、按资源分解

三种分解原则：从量分解、从价分解、量价分解是一种“分散权责，集中控制”的管理体制是投资控制的灵魂概算分解工作流程国管局批准初步设计和投资概算建设单位投资概算分解尺度灵魂批复投资概算三、预备费二、工程建设其他费用一、工程建设费用（一）总包合同（二）发包人直接发包合同明细表固定费用预留金暂估价材料设备暂估价专业工程明细表明细表概算分解过程一级二级三级四级五级投资控制过程编报《概算分解控制表》《概算分解控制表》备案施工图设计优化、施工图限额设计项目组织实施项目投资动态监管每月5日随《项目管理月报》,填报上月的《概算分解控制表》委托中央政府采购中心组织招标采购可机动资金中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法（第十条）首次概算分解的最佳时机初设(概算)立项/可研(估算)施设(预算)招标(标底)施工(支付)竣工(结算)交付(决算)投资分解规划/设计/计划执行评审/审计效绩/奖惩通过概算分解,将业主的投资管控目标及对项目参及各方的绩效考核和奖惩挂钩,促进所有参及者为业主的投资管控目标服务.概算分解控制办法第十一条施工图限额设计解决建议潜在风险问题成因

施工图设计不完善，甚至出现设计错误的情况比较普遍

原始技术经济文件缺失比较严重对老旧小区实际使用现状的把握，不够清晰未正确领悟建设单位提出的老旧小区改造需求未严格按照国管局批复的初步设计所约定的范围、内容和标准执行掌握小区使用现状，明确改造需求组建项目管理团队，及设计单位一起，开展设计优

化和限额设计工作某些设计阶段无法解决的问题，可以后移至招标阶

段和施工阶段择机解决施工阶段将出现大量的变更洽商或新增事项投资不可控概率加大建设单位审计风险加大建设标准问题及成因解决建议同一建设单位对相同事项的设计处理或主材选择，存在差异化比较大的现象，导致相同事项改造的综合价格指标区别较大。同一建设单位的不同项目，由不同的设计单位承担同一建设单位的不同项目，由同一设计单位的不同设计团队承担。不同设计团队之间缺乏沟通实行多项目，多层级的项目管理模式，通过定期召开联席会议的形式，来解决建设标准可能不一致的问题。相同建设内容的建设标准宜基本一致相同的暂估价专业工程的结算价格指标宜基本相同相同的暂估价设备或材料的结算价格宜基本相同相同的非暂估价设备或材料，其品牌或档次基本相同相同的新增设备或材料的结算价格宜基本相同扰民费标准宜完全相同临时停车位的补偿标准宜基本相同对违章违法建筑的处理方式宜完全相同跳跃多项目、多层级的项目管理模式1、除监理公司外，小区居民在一定程度上也履行监理职责；2、小区居民可能会在一定程度上，影响，甚至左右建设单位去调整建设内容，提高建设标准。国管局建设单位工程造价咨询机构项目1指挥部1监理项目管理承包商供应商…设计项目N指挥部N监理项目管理承包商供应商…设计…总指挥部/联席会议机构小区居民返回目录2招标采购阶段的关注点4收官阶段的关注点3施工阶段宜关注的几点问题

5相关法律、法规和政策工程咨询1定义阶段的关注点

关键线路和关键节点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用招标方式及平台计价体系及原则合同无效情形合同模式清标招标人的合法性打捆招标和加固工程招标及采购法律的选择招标条件和承包商选择拆除工程可回收物处置拆除工程可回收物处置世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家，还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地探索这种复杂性系统，这种探索将是长期的、艰辛的。1.产权单位资产账中列示的设备热力机房（锅炉房、换热站）：锅炉及其辅助设备、换热器及其辅助设备；配电室：高压柜、变压器、低压柜、直流屏；泵房(给水、消防）：水泵及其辅助设备；安防系统：摄像机、监视器、硬盘录像机；人防工程：风机、滤毒器；燃气工程：调压箱；电梯。2.产权单位资产账中未列示的设备及材料门窗：单元门、防火门、外窗、护栏、遮阳棚支架；金属管材：给水管、排水管、采暖管、消防管；信报箱、栏杆、空调架、自行车棚内的金属器材；电缆、电线；散热器。《中央行政事业单位国有资产处置管理办法》（国管资〔2009〕168号）、《关于进一步规范中央行政事业单位国有资产处置工作的通知》（国管资〔2010〕165号）：1、处置方案须报国管局批准后执行；2、应在北京产权交易所进行处置;；3、处置收入按“收支两条线”原则进行管理。可以由各部门自行予以处理。但处置收入宜报国管局核准后，首先用于冲减项目投资的不足，结余部分方可按建设单位的“其他收入”进行管理；在总包招投标阶段，将“拆除物盘点清单”作为招标工程量清单的组成部分，一并纳入总包的招标范围，由投标人自主竞争报价。打捆招标和加固工程打捆招标加固工程打捆招标条件清单编制原则合同签署工程款支付结算审核竣工决算招标阶段：内加固设为暂估项；

外加固设为竞争项。施工阶段：外加固宜晚于内加固；一旦内加固不可操作，应组织专家，论证外加固的必要性；

做好信息公示招标条件及承包商选择一、招标条件已经完成项目的立项、初步设计及投资概算的审批手续；已经完成项目的规划等备案手续；已经落实项目的年度投资计划或者建设资金已经落实；施工图设计已经完成，施工图设计审查已经获得通过。二、承包商选择实行合格承包人名录制度；实行“两阶段”招标采购模式（总包单位、监理单位）。

招标方式及平台选择一、招标方式严格按照国管局批复的招标方式进行；严格按照国家有关法律法规执行。二、不招标的条件三、招标平台部分行业的专业分包工程应在其专有平台上进行招标；其他工程均应在政采中心在北京市建设工程交易中心的平台进行招标；电梯宜单独组织招标

实行合格承包人名录制度采用两阶段招标采购模式跳跃法律法规规定的招标方式工程项目施工单项合同重要设备、材料等货物采购单项合同勘察、设计、监理等服务采购单项合同公开招标200万元100万元单项工程预计合同重要设备、材料等货物采购单项合同勘察、设计、监理等服务采购单项合同公开招标其他形式采购50万元60万元50万元项目总投资在3000万元以下时50万元可直接委托项目总投资在3000万元上下时返回无须招标的特殊情形

涉及国家安全的项目；涉及国家秘密的项目；涉及不可替代的专利或者专有技术的项目；采购人依法可以自行建设、生产或者提供的项目；如不选用原承包商，会影响项目施工或者整体功能配套要求的项目；涉及防洪抢险救灾的项目；利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工的项目。返回招标采购法律的选择

适用主体范围调整客体范围招标采购方式废标行使权定标标准法定监管机构信息披露渠道招标采购执行机构自然人投标资格

定标权利评定标分离原则招标投标法第40条机电设备招标投标指南

评委会负责评标工作，综合评价出中标厂商优选方案。（第29条）根据评委会提出的中标厂商优选方案，由招标人选定中标厂商。（第30条）评定标合一原则招标投标法实施条例评标委员会应向招标人提交书面评标报告和不超过3个中标候选人，且进行排序的名单。（第53条）招标人应确定排名第一的中标候选人为中标人。（第55条）评标委员会和评标方法暂行规定评标委员会推荐的中标候选人应当限定在一至三人，并标明排列顺序。（第45条）招标人应确定排名第一的中标候选人为中标人。（第48条）评标委员会应向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会的评标报告和推荐的中标候选人，确定中标人。也可以授权评标委员会直接确定中标人。颠覆招标人资格的合法性招标人系指依法提出项目、依法组织项目招标的法人或其他组织。项目立项或可研的申请人；投资计划申请人；项目规划申请人；项目各主要参数认定的申请人；办理开工许可证的申请人。北京东城区某项目的电梯工程招标采购计价体系咨询目的市场平均价值相对竞争优势价值咨询方法特定经济行为价值类型决定约束咨询价值质的规定咨询对象价值量化过程匹配定额计价法计价体系清单计价法约束造价咨询的价值类型，是指造价咨询对象价值的质的规定性，是造价咨询价值形式上的具体化。建设部119号部令主要计价原则历史成本原则计价体系不等同于计价原则主要计价原则包括：计价体系的确定综合单价的构成

人机料价差调整计价原则应在招标准备阶段确定中国国家博物馆上海某办公楼的装修改造工程北京建委在2008年9月颁布了《关于加强建设工程施工合同中人工、材料等市场价格风险防范及控制的指导意见》（京造定【2008】4号）。一、依法应招标的项目，承发包双方在施工合同签订时，应根据工程具体情况，充分考虑施工工期、市场价格变化等情况，合理确定工程合同价格及有关调整办法，对人工、材料、设备等市场价格变化的风险范围和幅度、超出幅度的调整办法，以及价款结算方法等内容，应在合同中明确约定。风险范围：

主要材料（钢材、木材、水泥、预拌混凝土、钢筋混凝土预制构件、沥青混凝土、电线、电缆）等。

人工、机械风险幅度一般约定在3%--6%之间。合同模式

固定总价合同模式固定单价合同模式

成本加酬金合同模式固定价格合同固定总价合同模式选择的条件（3个）固定总价合同不等于总承包

合同无效情形司法解释第1条和第4条的规定：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

建筑工程必须进行招标而未招标

或者中标无效的；承包人非法转包建设工程的；承包人违法分包建设工程的。中标无效情形《招标投标法》规定：第50条规定：招标代理机构泄密或恶意串通；第52条规定：招标人泄露招标情况或标底；

第53条规定：投标人串标或行贿；第54条规定：投标人弄虚作假骗取中标；第55条规定：招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判；

第57条规定：招标人违法确定中标人。海淀法院的经济鉴证项目清标非法转包情形《建筑法》第28条规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人；禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后，以分包的名义，

分别转包给他人。广西南宁某办公楼的工程违法分包/肢解发包情形《建设工程质量管理条例》第78条第2款规定：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；承包合同未有约定，又未经建设单位容许，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；施工总包将建设工程主体结构的施工,分包给其他单位的；分包单位将其承包的建设工程再分包的。《建设工程质量管理条例》第78条第1款规定：肢解发包是指建设单位将应该由一个承包单位完成的建设工程,分解成若干部分，发包给不同的承包单位的行为。《建筑法》第29条规定：施工总承包的，建设工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成违法分包肢解发包不平衡方法---清标目录3施工阶段宜关注的几点问题4收官阶段的关注点1定义阶段的关注点

5相关法律、法规和政策工程咨询2招标采购阶段的关注点

关键线路和关键节点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用工程建设保险户内施工与验收分包合同及权益工程变更洽商暂估事项处理预备费与暂列金建设内容调整工程建设保险建筑职工意外伤害险职业责任险建设工程一切险建筑工程一切险安装工程一切险强制性险种商业险种工程建设保险是指建设单位或承包商，为了建设项目顺利完成，而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失，向保险公司投保，以化解风险的行为。案例：施工总承包投标人应在投标报价时，综合考虑老旧小区综合整治项目容易因带户施工引发第三方人员人身伤害和财产损失的因素。在中标后、预付款支付前，中标人应以招标人、承包人、分包人、小区居民，以及其他第三者作为受益人，购买及本次招标范围相对应的建设工程一切险（投保额为中标合同价的110%）。建设工程一切险的保单将作为预付款支付的依据，保费由中标人承担。保险期限从工程开工时起，直至工程竣工验收合格为止。注意：1、户内恢复改造的内容和标准是老旧小区最大的不确定性事项；2、应将户内施工视同“隐蔽工程”进行管理。3、户内施工完成，应以户为单位，立即组织五方验收，验收率应为100%。4、参及验收的五方为：建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、住户。分包合同注意事项

分包合同权益的转让事宜质保期不一致的后遗症总承包合同终止时的后遗症总承包商严重的违约行为总承包商破产清算时指定分包商的问题中国政府明令禁止指定分包业主有选择权和决定权业主对指定分包可能带来的质量缺陷承担过错责任总包商有监督权和管理权（手段：工程款）总包商对指定分包可能带来的质量缺陷、工期延误和成本失控承担主要责任业主批准的分包商不一定就是指定分包商工程变更计价应考虑的问题认质认价基本条件？是否属于工程变更？是否属于新增事项？计价四项基本原则计价依据是否齐全有效？

先审核，后实施，程序规范的原则技术可行、经济合理，不违背合同和投标

文件约定的计价水平或者市场公允的原则现场签认、量清价定的原则同期支付、总量控制的原则《建设工程施工（示范文本）》通用条款第2条规定：建设单位与承包商在施工期间签署的有关变更洽商的书面协议或文件，视为合同的组成部分。

建设单位与承包商均应通过书面委托方式，指定专人在工程变更洽商的书面协议或文件中，签署没有任何歧义的意见，否则，协议无效。合同法第32条工程设计变更纳入原合同范围内的施工组织设方案变更材料、设备的换用暂估价设备材料的认质认价中央国家机关基本建设项目工程变更管理办法（试行）工程变更不能简单地理解为：在施工期间发生的所有变化就是变更，判断变化是否属于变更的最核心标准，就是这种变化是否属于原合同所确定的具体工作内容。暂估价事项处理暂估价事项材料暂估单价工程设备暂估单价专业工程暂估价暂估价事项处理暂估价事项应二次招标；中标价原则上应控制在暂估金额以内。暂估价事项的暂估金额之和，不得超过拦标价的30%二次招标应委托采购中心在北京市二级市场进行招标备案。重要设备：电梯、配电设备、防火消防设备、锅炉暖通及空调设备、给排水设备、楼宇自动化设备重要材料：建筑门窗（幕墙）、建筑防水材料、建筑石材、建筑陶瓷、建筑涂料。满足招标条件的暂估价专业工程和暂估单价的设备材料未经批准，不得以补充合同形式直接将暂估价专业工程纳入总承包范围未经批准，不得以认价形式直接确定暂估单价材料设备的价格关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知预备费处理预备费预备费是指在项目实施过程中，难以预料的、由国管局

在批复投资概算时，就预先预留的费用。预备费由基本预备费和涨价预备费组成。预备费一般占“建安费、其他费、设备及工器具费”三

项内容之和的3---5%左右。预备费动用责任主体预备费的使用须满足四个条件如果国管局未批准动用预备费，那么，建设单位有权支付各类款项总额的上限仅为投资概算的95%---97%。建设内容调整及报备建设规模、建设内容和设计标准要严格控制在国管局批准的可行性研究报告（或设计任务书）和初步设计的范围内，不得自行搞计划外工程。如因特殊情况，在不突破投资概算的前提下，确需适当增（减）工程内容、微调建设标准，或者调剂单项（单位）工程间的投资，应及时向国管局申请批准。未经国管局批准，各部门不得自行扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。目录4收官阶段的关注点1定义阶段的关注点3施工阶段宜关注的几点问题

5相关法律、法规和政策工程咨询2招标采购阶段的关注点

关键线路和关键节点建设实施立项申请立项批复方案设计方案评审建设准备招标投标施工图设计施工图审查竣工验收后评价交付使用竣工财务决算绩效评价工程结算转出投资竣工财务决算目的

评价项目的目标实现程度分析项目的绩效和影响反映项目的投资计划执行情况反映项目的投资效果核定新增资产价值，为资产移交做必要的准备总结经验，提出对策建议

实物数量货币指标工程竣工财务决算是一份总结性文件工程竣工财务决算是一份经济责任文件工程竣工财务决算的投资分类口径，应及批准的设计概算的分类口径保持一致。相关政策规定关于印发《基本建设财务管理规定》的通知-----财建[2002]394号关于解释《基本建设财务管理规定》执行中有关问题的通知-----财建[2003]724号关于进一步加强中央基本建设项目竣工财务决算工作的通知-----财办建【2008】91号关于印发《北京市基本建设财务管理规定》的通知-----京财经二[2003]305号政策规定及决算程序适用范围：国有建设单位和使用财政性资金的非国有建设单位。编制时限：建设单位应在老旧小区改造项目竣工验收后三个月内完成编报。决算程序：机构及人员：竣工财务决算未批复前，原机构不得撤销，主要人员不得调离。完成所有工程合同的结算审核工作决算报批账务调整资产移交完成各项清理工作组建合适的决算团队技术经济文档清理：计划清理、项目清理、合同清理、资金清理债权债务清理；财产物质的盘点核实。决算注意事项“确定决算对象的最重要依据”是“国管局下发的概算投资批复”。一个概算投资批复对应一个决算编制对象，一个决算编制对象，需要出具一本决算报告。对于打捆招标项目，要以不同的概算投资批复为单元，编制不同的竣工财务决算。决算对象决算范围

投资概算范围内的事项可纳入决算范围；

投资概算范围外的事项不得纳入决算范围；决算条件结余资金结存资金项目完全竣工；未完工程的预计投资额不到项目总投资的5%。

结余资金可以分配。结存资金不得分配。未经批准，不得挪用。转出投资

建设单位与接收单位签订《固定资产无偿移交协议书》（委托管理协议）

建设单位编制《工程竣工财务决算报告》建设单位与接收单位重新签订《固定资产无偿移交协议书》（统一管理协议）建设单位和接收单位分别做账务处理热力工程电力工程人防工程燃气工程目录5相关法律、法规和政策

1定义阶段的关注点3施工阶段宜关注的几点问题

4收官阶段的关注点工程咨询2招标采购阶段的关注点

投资管理相关法律、法规或政策规定

中华人民共和国招标投标法