区域市场调研和对应案例

区域市场调研和对应案例研究根据顾问合同，本报告共包括四方面内容亚龙湾二期项目资源条件解析和属性分析三亚旅游度假区开发的市场现状和竞争分析目标市场分析第三篇第二篇第一篇国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式第四篇三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；2006年旅游人数超过450万人次，三亚已经成为著名的旅游度假圣地三亚第三产业已成为三亚的主导产业，无污染产业体系已初步建立，并将继续完善三次产业结构由2000年的33.1：20.3：46.6演变为2005年的28.4：26.0：45.6。第三产业已成为三亚的主导产业。三亚“十一五”期间的主要任务是优化产业结构，构建无污染的以旅游业为带动的产业体系无污染产业新型工业房地产业文体健康产业

热带高效农业和海洋渔业旅游业“十五”期间三亚产业发展结构：效益农业：积极发展，逐步形成热带水果、海洋渔业等优势特色。新型工业：工业增加值以年均10.2%的速度稳步增长，发展加快。房地产业：成为新的支柱产业，累计完成投资48.5亿元，是“九五”的11.5倍，对经济增长的拉动明显。文体健康产业：发展的基础和条件基本具备。旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业

从2001年起旅游工业占到地区生产总值的70%。旅游业无疑已经成为三亚经济的第一大产业。以旅游为龙头的第三产业从业人员达10万余人，占全市总就业人员的42.28％。“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。市委、市政府把旅游业作为三亚的主导产业和支柱产业旅游业已经成为三亚服务业的重要组成部分，并逐步成为第三产业乃至整个国民经济发展新的增长点。从地理上看，亚龙湾处于相对封闭的区位，已经发展形成了相对纯粹的高档次旅游度假区在亚龙湾西南有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系。凤凰国际机场三亚市区海棠湾军事基地坎秧湾和太阳湾田独镇东线高速目的地距离凤凰机场直线距离40公里海棠湾直线距离14公里坎秧湾和太阳湾直线距离5公里内田独镇10分钟车程三亚市区直线距离12公里亚龙湾和三亚其它重要区域的距离亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/欠发展区域亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓从功能上看，亚龙湾的一期建设已经形成了大量的高端酒店集群类型编号设施现状酒店集群1一线7家（另有两家在建）已经成为亚龙湾的价值标杆2二线6家（不含海底世界）和海的联系不强，价值不如一线高尔夫球场3红峡谷近年开始盈利4亚龙湾高尔夫球会大型房地产项目5公主郡价格超过三亚湾一线平均水平观光设施6中心广场（贝壳馆）对度假游客的吸引力弱7蝴蝶谷8海底世界商业9湖滨商业街在建或者还没有形成成熟的商业氛围10百花谷亚龙湾一期建设取得了巨大的成功，作为三亚旅游市场上档次最高的品牌，得到了国际范围内的认同，是二期开发价值上的支撑12345678910从空间布局上看，目前高端酒店占据了绝大部分的一线海景用地序号酒店名称占地面积（亩）1凯莱酒店1502天域酒店162.13假日酒店504喜来登酒店159.165万豪酒店162.56红树林酒店1507希尔顿酒店394.5从城市规划和区域发展上看，三亚湾、大东海已发展成为度假娱乐型，而红塘湾定位于度假居住型，海棠湾规模较大，规划为综合性的休闲旅游度假新城亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里海棠湾长19公里红塘湾长5.5公里阳光海岸坎秧湾和太阳湾已成型区域三亚湾现代化滨海新城大东海有城市功能的综合滨海度假区亚龙湾国际一流度假旅游胜地未成型区域红塘湾纯粹的高尚居住度假区阳光海岸和凤凰岛综合功能区和中心基地坎秧湾和太阳湾小规模运动主题观光和顶级酒店海棠湾国际专业化休闲旅游度假新城从内部资源上看，亚龙湾具有世界级的热带滨海资源，但是目前吸引力比较单一地依赖一线滨海资源对于度假客来说，沙滩海景是亚龙湾最吸引他们的元素，无论是一线还是二线的客人的主要活动场所包含沙滩，即使是不会游泳的客户也一定会到沙滩上去观光散客和旅行团在亚龙湾的停留时间短，主要是到沙滩海底世界一年接待人数达到150万人次，但是很多人不消费，只是去海滩。海底世界的沙滩已经被破坏得比较严重。——亚龙湾股份开发有限公司景点经理于冰亚龙湾二二期建设设能通过过开发利利用其他他资源，，形成除除沙滩海海景之外外的吸引引点湾内目前前红树林林处于保保护状态态，尚未未进行保保护性开开发龙潭湖水水质较差差，水位位较低，，目前还还未能充充分利用用二期还可可以对湾湾内山体体等其他他资源进进行利用用想爬仙人人掌后面面的山，，但是不不知道是是否有登登山路径径。———仙人人掌酒店店客人……而且且周边也也没有山山路可以以爬，只只有看一一下。———华宇宇皇冠假假日酒店店客人老外喜欢欢红树林林，生态态很好。。————三亚市市规划局局蓝蓝总规划划师关于红树树林和龙龙潭湖等等自然资资源，要要在二期期里给出出明确的的定位，，在保护护的前提提下适度度开发。。如果亚亚龙湾公公司愿意意出面组组织，把把盘山道道（或者者郊野公公园）的的建设组组织起来来，天域域愿意出出资或者者参股。。——天域域酒店霍霍总消费者有有需求投资者有有动力亚龙湾乃乃至整个个三亚热热带特色色风景旅旅游景点点众多，，但人文文旅游景景点和资资源较少少，文化化吸引力力和特色色较低名称特色1崖州古城历史文化2南山大小洞天奇观3南山文化旅游4海洋动物园热带动物5天涯海角怪石6东玳瑁洲风景7南端点火台南端点火台8珊瑚礁珊瑚9西玳瑁洲风景10鹿回头传说＋公园11大东海浴场沙滩12落笔洞摩崖石刻13烈士陵园历史文化14亚龙湾沙滩＼风景蝴蝶谷山水景区贝壳馆海洋主题馆15千年曙光鸟类自然保护区16南田温泉温泉17蜈支洲岛带休闲度假岛屿１２３４５1516６14171213７８９1011度假客对对湾内景景点不感感兴趣，，湾内景景点难以以起到多多角度构构建亚龙龙湾吸引引力的作作用湾内度假假客对景景点不感感兴趣，，一般都都不会去去，甚至至有客户户不知道道有蝴蝶蝶谷、贝贝壳馆等等景点旅行团被被旅行社社安排到到湾内景景点，但但是对景景点的评评价都不不高目前亚龙龙湾的3个主要要景点一一年接待待游客80万人人次。但但80万万人次这这个数据据并不代代表市场场的真实实需求，，只是因因为旅行行社的固固定安排排而带来来的。80万人人次其中中湾内酒酒店客人人很少，，主要是是旅行观观光团。。观光客对对于景点点的评价价也很一一般，根根本说不不上好。。主要原原因是人人太多太太挤，导导游等的的态度也也不好。。.蝴蝶蝶谷在旺旺季的上上午9-10点点同时有有1000人在在。——亚龙龙湾股份份开发有有限公司司景点点经理于于冰没有听说说过蝴蝶蝶谷————仙人掌掌酒店客客人以前虽然然听说过过蝴蝶谷谷，但是是朋友说说没有太太大的意意思，也也就不想想去了——红树树林酒店店客人二期开发发面临着着安置村村民和基基本农田田可能无无法改性性的问题题基本农田田的问题题可以利利用用地地规划修修编的机机会进行行调整，，但是是也存在在着无法法调整或或无法完完全调整整的可能能性。即便基本本农田无无法调整整，也必必须纳入入到亚龙龙湾整体体规划中中去，以以保证度度假区的的整体性性。随着亚龙龙湾二期期开发的的展开，，交通设设施与交交通组织织需要得得到进一一步的改改善进出亚龙龙湾的道道路较窄窄，在旺旺季会出出现堵车车的情况况湾内车流流量大，，存在安安全隐患患客户从酒酒店到沙沙滩缺乏乏安全通通道对现状最最大不满满就是交交通问题题：行人人过马路路不安全全，没有有红绿灯灯，机动动车太多多了——天鸿鸿度假村村高总总亚龙湾道道路较窄窄，尽管管现在进进出亚龙龙湾是走走单行线线，但是是旺季还还是会比比较拥挤挤。——公主主郡营销销策划经经理谢谢天由于历史史条件所所限，酒酒店的配配套重复复建设，，利用率率有限，，同时整整个亚龙龙湾的公公共配套套缺乏由于发展阶段段的原因，酒酒店间相互协协同较弱，缺缺乏公共配套套各个酒店不得得不自建全面面的配套各个酒店的配配套使用率不不高亚龙湾各个酒酒店里的餐厅厅等很多配套套都是不赚钱钱的，但是按按照国家的星星级标准必须须得做。在新新的规划中，，可以尽量大大胆一些，不不用过多考虑虑星级酒店标标准的约束。。——三亚市规规划局蓝蓝总规划师二线酒店开发发应追求特色色突出，而不不是配套齐全全———天鸿度度假村高总总亚龙湾缺乏医医疗配套，各各个酒店的医医务室晚上下下班以后就没没有别的医疗疗机构了，以以前就曾经发发生过湾内酒酒店客人溺水水，急救车从从市内赶来，，但是由于时时间过久，耽耽误了抢救时时机，最后造造成客人死亡亡——亚龙湾股股份开发有限限公司景点点经理于于冰但是与国际一一流休闲度假假区相比，目目前亚龙湾已已有的住宅开开发项目密度度较高，建筑筑形态较复杂杂多样，未来来有社区化发发展的趋势亚龙湾5号别别墅之间密度度太高了，不不太好。——亚龙湾5号胡总（亚龙湾二期期）地产开发发如果做私人人别墅和顶级级会所也是可可以接受的，，但是密度象象亚龙湾5号号那么高是不不行的。——三亚市旅旅游局开开发科张科科长认为大规模的的开发房地产产项目，会使使得亚龙湾的的档次降低。。失去最有消消费能力的顾顾客。——三亚市旅旅游局开发科科张科长项目有老年人人的活动中心心，夏令营，，超市，，书书吧，雪茄吧吧。——公主郡营营销策划经理理根据顾问合同同，本报告共共包括四方面面内容亚龙湾二期项项目资源条件件解析和属性性分析三亚旅游度假假区开发的市市场现状和竞竞争分析目标市场分析析第三篇第二篇第一篇第四篇国际滨海旅游游度假区发展展特征及驱动动模式从国际一流旅旅游度假区域域发展规律来来看，三亚正正处于向成熟熟的国际一流流旅游度假区区域的发展阶阶段一般规律三亚发展历程程85年96年03年萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段个别、少数游客少数接待设施无规模度假地开发交通不便地方服务、管理以农业、渔业等传统产业为主接待游客总量量持续增长；；中国第一家五五星级度假酒酒店在亚龙湾湾开业；盘活三亚湾路路；政府吸引投资资，主导建设设；旅游业成为第第一大产业游客数量激增；以国内游客为主开始兴建豪华酒店；首先开发资源最好的度假区；娱乐、商业活动初步发展对外交通建成，改进内部交通主导建设；主动吸引游客和投资旅游业成为主导产业游客数量持续上升；国外游客比例大幅度加大开始有国际知名度；有标杆性度假区；新兴度假区豪华定位，市场份额持续加大；配套设施开始完善；高端度假产品规模开发扩大交通设施容量公共设施的建设；保护资源；提升服务水平旅游业成为第一大产业游客数量稳定；国外游客来源多样；花费大，停留〉4天独特的豪华度假产品和物业；度假区专业化经营，各区功能互补，多元化组合具成熟的立体交通体系；完善的水电通信等网络全球营销力度；环境和旅游资源保护；产业结构调整旅游业为第一产业；无污染的产业体系国际游客比例例高速提升，，但仍小已具有一定的的国际知名度度；已形成立立体的度假区区体系商业、娱乐等等配套设施缺缺失开辟国际航线线；重点基础础设施建设政府强力推进进国际市场的的开拓；构建无污染的的产业体系三亚凤凰机场场正式通航；；政府以规划划和对外交通通启动政府官员度假假与少数游客客06年旅游业已成为为三亚贡献率率最高、拉动动力最强的优优势产业，是是三亚经济的的第一大产业业从2001年年起旅游工业业占到地区生生产总值的70%。旅旅游业无疑已已经成为三亚亚经济的第一一大产业。以旅游为龙头头的第三产业业从业人员达达10万余人人，占全市总总就业人员的的42.28％。“十五”期间间，三亚旅游游服务业创造造了166亿亿元的产值，，提供了8亿亿多元的税收收，占地方税税收的63%。市委、市政府府把旅游业作作为三亚的主主导产业和支支柱产业旅游业已经成成为三亚服务务业的重要组组成部分，并并逐步成为第第三产业乃至至整个国民经经济发展新的的增长点。三亚的游客数数量持续高速速增长；05年起，国际际游客增长势势头迅猛，三三亚已加快向向成熟的国际际化度假胜地地发展1995-2006游客客总数量、国国际游客数量量及国际游客客比例2006年各各国游客比例例三亚旅游人口口数量高速增增加，05年年以来增速稳稳定在11.8%03年受到非非典影响，增增加的旅游人人数下降，04年开始迅迅速恢复增长长速度05年起国际际游客总量增增长迅速，俄俄罗斯、日韩韩游客是主要要客源占到了了1半以上06年其他欧欧洲国家游客客比例加大与与俄罗斯游客客都为1.4万人左右旅游人口数量量变化表示三三亚已被越来来越多的国家家所认可，加加快向成熟的的国际化度假假胜地发展国内游客区域域组成区域竞争———盘点三亚市市依托于海景景资源的旅游游休闲度假区区亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里海棠湾长19公里红塘湾长5.5公里阳光海岸坎秧湾和太阳湾已成型区域三亚湾现代化滨海新城大东海有城市功能的综合滨海度假区亚龙湾国际一流度假旅游胜地未成型区域红塘湾纯粹的高尚居住度假区阳光海岸和凤凰岛综合功能区和中心基地坎秧湾和太阳湾小规模运动主题观光和顶级酒店海棠湾国际专业化休闲旅游度假新城大东海——已已经完全融入入了市区体系系，发展容量量有限，档次次很难提升客户功能接待旅行团，，运动观光项项目，家庭度度假和长期居居住定位有城市功能的的综合滨滨海度假区特征国内家庭度假假，观光客户户和旅行团，，消费能力较较差的外国人人发展因素资源支撑、城城市外扩酒店以四星级级为主，度假假物业以高层层为主，生活活配套齐全，，旅游观光设设施发达大东海的配套套成熟程度在在几大湾区中中处于领先地地位，决定了了中短期度假假的定位中短期度假齐全的生活配套丰富的休闲、娱乐活动成熟的度假公寓体系低价的酒店群靠近市区、交交通便利丰富的大众度假产品购物三亚最大的购购物中心：瑞瑞海购物公园园、夏日百货货，万家乐商场、超超市娱乐滨海城市夜生生活——皇家家国际会所、、酒吧滨海度假旅游游设施海水浴场、大大型滨海广场场、旅游潜艇艇码头、潜水水和跳水基地度假物业中高档次度假假酒店群、度度假公寓群餐饮海鲜烧烤广场场、大东海明明珠海鲜城、、星豪海鲜酒酒楼、东郊椰林海鲜鲜城休闲大东海明珠广广场、热带雨雨林广场、滨滨海休闲情侣侣路、足疗休闲城大东海主要旅旅游配套大东海——酒酒店以四星级级为主，住宅宅物业以高层层为主大东海度假物业公寓、别墅物业8个五星级酒店3家三星级酒店2家

四星级酒店9家

大东海酒店整整体中端定位位，以四星级级为主；海景景房价约是亚亚龙湾同档次次酒店的1/2；时间上，大东东海开发得最最早，目前大大东海的主要要酒店约有一一半是2000年之前开开业的，其中中早于亚龙湾湾第一家酒店店开业的有3家。高层公寓是大大东海的主要要住宅物业，，规模较小，，除自住外还还用于度假公公寓出租，在在春节期间非非常紧俏；大东海自01年起开始楼楼盘开发，总总规模约314亩，目前前已经全部开开发完毕。4房2厅的房房子淡季租300元/天天，平时可6000元/4个月；春春节时可租2万元/10天，非常紧紧俏，需提前前半年预定。。访谈：瑞海豪豪庭度假公寓寓业主住宅物业五星级酒店四星级酒店三星级酒店大东海26.7%18%47%29%三亚湾66.7%24%32%57%亚龙湾6.7%58%21%14%大东海住宅客客户比较多元元化，度假和和投资都占相相当比例客户多为家庭庭中短期度假假。05年起起，在此租房房度假的外国国游客逐步增增加，出现了了明显的外国国度假群体。。访谈：瑞海豪豪庭度假公寓寓业主楼盘推出时间客户构成三亚印象03年底哈尔滨、上海、江浙客户为主东海明珠嘉园04年5月东北、上海客户居多，珠三角客户较少金陵海景花园05年初上海、杭州、温州及东北洽尔滨、北京等地富裕阶层，国外客户占到10%左右蓝月湾海景酒店公寓05年10月以上海、江浙人为主三亚半岛龙湾05年11月北京、成都、国外客户山海天06年10月北京、上海、江浙客户为主大东海的公寓寓不少用作家家庭旅馆、度度假公寓，发发展势头良好好。其客户以以中长期度假假的家庭、朋朋友群体为主主。目前价格看海公寓（毛坏）6500-12000元/㎡不看海公寓5000-6000元/㎡酒店式公寓7000-10000元/㎡置业动因自住（度假性质居住）、投资改造为家庭旅馆销售状况海景单位销售相对较好大东海购房客客户目前以国国内为主，客客户的构成比比较多元化，，和楼盘本身身的推售有关关。大东海受到发发展空间等限限制，发展空空间不大，以以现状很难和和亚龙湾竞争争发展现状

发展限制大东海规划定位为以度假为主的风景旅游岸线度假功能：将以自由的、中端中短期度假为主，包括家庭度假、朋友群体度假等客户：以国内外中端度假游客为主度假区形态：成熟综合的城市型滨海度假区靠近市区，水质、环境等易受污染用地基本饱和，度假区基本形成，发展空间小物业形态多样、分散，管理不易三亚湾——承承担了一部分分城市功能，，配套齐全，，目前主要消消费者层次低低于亚龙湾客户功能国内的第二居居所、休闲度度假、娱乐等等定位度假类：国内内较富裕阶层层、中产阶级级特征发展因素投资驱动、资资源驱动现代化滨海新新城一线海景高层层度假公寓及及别墅物业带带三亚湾一线最最大的特征是是住宅的比重重大，酒店和和住宅物业排排布非常密集集三亚湾一线海海景地集中了了三亚各湾区区66.7%的度假公寓寓、别墅物业业，这是海坡坡的典型特征征。目前一线线海景地块已已基本用尽。。已基本开发完完毕1265437891012131415111三亚海航度假酒店2帝王花园3金银岛大酒店4银韵海景酒店5阳光海岸6天福源滨海产权度假酒店7凭海临风8椰风海韵9三亚湾假日酒店10椰林滩大酒店11天涯度假村12国光滨海花园13三亚度假村14金海大酒店15夏日海岸购房以国内客客户为主，三三亚外的客户户所占份额超超过95%，，其中上海地地区的占相当当比例；住宅产品住宅以独立别墅、小高层、多层公寓为主，价格独立别墅15000-25000元/㎡公寓（毛坏）8000-18000元/㎡产权酒店10000-15000元/㎡客户国内客户所占份额超过95%以度假、投资为主要目的销售状况海景单位销售相对较好销售速度30-35套/月酒店物业住宅物业住宅物业五星级四星级三星级大东海26.7%18%47%29%三亚湾66.7%24%32%57%亚龙湾6.7%58%21%14%酒店客户为国国内较好旅游游观光团队、、中产阶层度度假、中级会会议团队等；；酒店最高限价价比大东海同同档次酒店低低200元，，远低于亚龙龙湾；三亚湾拥有三三亚各湾区中中超过一半的的三星级酒店店；三亚湾未来将将向城市型综综合度假区发发展《1995～～2010三三亚市城市总总体规划》将将三亚市定位位为国际性热热带滨海风景景旅游城市，，将三亚湾确确定为三亚市市城市主要发发展方向目前前三亚湾可以以开发的仅剩剩下二线用地地。规划中的发展展方向建成一个以娱娱乐业、休闲闲度假业、游游艇业、居住住等功能为主主体；综合商业、旅旅游、贸易、、体育运动、、会议展览、、康疗等功能能为辅助；为外来旅游者者与城市居民民提供新型旅旅游娱乐度假假消费服务的的；市政配套服务务设施齐全的的现代化滨海海新城。现实制约和机机会环境污染；一线用地开发发完毕；城市外扩到三三亚湾边缘三亚湾向城市市型综合旅游游区发展资料来源：三三亚市规划局局阳光海岸和凤凤凰岛——大大型综合功能能区，在会展展和高档次观观光上具有一一定竞争力客户功能会议展览、游游艇、体育运运动等定位度假类：国内内较富裕阶层层、中产阶级级、综合功能类：：三亚所有度度假游客特征发展因素投资驱动综合功能区和和中心基地顶级高级酒店店，豪华游轮轮码头，一线线海景高层度度假公寓凤凰岛和阳光光海岸未来的的竞争力集中中在高端观光光和度假上，，但容量有限限七星级酒店，，高端会议接接待中心和高高端度假观光项目和大大型旅游配套套游艇码头游轮码头主题公园购物娱乐国际精品店游乐中心阳光海岸将建建成具有国际际影响力的、、富有热带海海滨风景旅游游特色的综合合功能区和中中心基地，成成为三亚的标标志性形象；；为三亚旅游游业实现从观观光型向休闲闲度假型转变变起到开拓和和示范作用——三亚市规规划局05年年8月通过规规划资料来源：世世联分析海棠湾——滨滨海新城，是是三亚未来高高起点的城市市型旅游度假假区客户物业类型多样样、高比例配配套功能综合功能：公公共旅游观光光、高端滨海海旅游度假、、会议商务定位国际专业化休休闲旅游度假假新城高端度假群体体、中端观光光游客特征发展因素资源驱动，强强势资本驱动动海棠湾将建多多元社区、生生态公园和综综合旅游度假假区三个功能能区海棠湾镇等旅旅游小城镇北段——滨海海多元社区新建国际休闲闲度假社区滨海多元社区区中段———生生态保护区以保护环境为为优先目标综合考虑旅游游开发需要热带地区的国家生态公园园南段——综合合旅游度假区区旅游度假中心心区综合旅游度假假区综合旅游度假区资料来源：三三亚市规划局局海棠湾将具备备居住、度假假、旅游的综综合功能，并并配置完善的的商业、休闲闲娱乐设施红树林林自然然保护护区国家生生态公公园主题公公园环球影影视城城高档游游艇社社区生态居居住区区高尔夫夫社区区回迁城城镇（（村民民）生态村村镇生态型型度假假别墅墅居住、、度假假文化休休闲酒店度度假温泉度度假村村娱乐休休憩商业购购物管理培培训服服务商业、、娱乐乐配套套旅游观观光国际专专业化化休闲闲旅游游度假假新城城资料来来源：：三亚亚市规规划局局海棠湾湾在新新城发发展模模式中中具有有配套套齐全全程度度、规规模效效应优优势1商住混合区11豪华滨海酒店2游客服务中心12豪华滨海酒店3游艇社区13滨海酒店4海景高尔夫社区14海景高尔夫酒店5海景高尔夫社区15滨海酒店式公寓6游艇社区16生态田园度假区7海景高尔夫社区17豪华滨水酒店8高尔夫社区18海景豪华酒店9镇商业行政中心19滨海酒店10滨海度假村18234567910111213141516171819用地分类面积比例商业2.111.4%酒店2.011.3%旅游5.633.7%高尔夫3.292.2%资料来来源：：三亚亚市规规划局局红塘湾湾———以住住宅开开发为为出发发点，，打造造高端端度假假社区区客户功能度假和和居住住定位纯粹的的高尚尚居住住度假假区特征追求私私密的的顶级级客户户发展因因素产品驱驱动一线海海景，，高端端住宅宅为主主红塘湾湾选择择差异异化发发展，，定位位上以以高尚尚住宅宅为主主要发发展方方向红塘湾湾整体体定位位阶段段，世世联通通过研研究国国际一一流度度假区区案例例发现现：一流度度假目目的地地功能能有机机组合合，满满足各各类游游客的的需求求。主要功功能包包括：：休闲娱娱乐：：自然然、人人文旅旅游；；水上上运动动；高高尔夫夫等纯粹高高尚居居住：：一线线海景景、长长时度度假、、私人人高端端别墅墅酒店集集群：：短期期度假假综合服服务：：购物物、会会议、、等纯粹高尚居住休闲娱乐综合服务酒店集群世联：：一流流滨海海度假假目的的地功功能组组合模模型大东海海亚龙龙湾海海棠湾湾三亚湾湾海棠棠湾亚龙湾湾缺失机会所在资料来来源：：世联联项目目沉淀淀红塘湾湾规划划以住住宅开开发为为主，，目前前已经经进入入土地地出让让环节节BCDACDFE酒店、、商业业等公公共空空间别墅度度假主主题坡地度度假主主题海景主主题田园高高尔夫夫主题题假日田园贵胄红塘悠然天地梦想天涯概况离市区25公里以上，占地3870亩，海岸线长达5500米特点三亚唯一没有被定义的一线海景用地，靠近天涯海角优势完全一线海景，潜力巨大劣势远离市区，知名度不高红塘湾湾的定定位获获得了了三亚亚市政政府和和开发发商的的高度度认可可，目目前项项目已已经进进入了了土地地出让让环节节。资料来来源：：世联联项目目沉淀淀坎秧湾湾和太太阳湾湾———距离离近，，规模模小，，主题题明确确，将将成为为亚龙龙湾功功能上上的补补充客户功能高尔夫夫为主主的运运动主主题度度假，，顶级级酒店店定位坎秧湾湾具有有鲜明明的运运动主主题，，规划划中有有三个个球场场太阳湾湾定位位在顶顶级酒酒店和和别墅墅特征追求私私密的的顶级级客户户发展因因素产品驱驱动规模不不大，，主题题性强强目前坎坎秧湾湾和太太阳湾湾没有有进入入大规规模建建设状状态太阳湾湾、坎坎秧湾湾分布布在亚亚龙湾湾西、、北5公里里范围围以内内定位高高端客客户，，可以以和亚亚龙湾湾互相相享受受配套套太阳湾太阳湾的半停工项目坎秧湾坎秧湾湾规划划中有有三个个球场场，太太阳湾湾（由由于以以前定定位失失误和和其它它原因因）目目前处处在半半停工工状态态，但但可以以预见见未来来的定定位是是顶级级酒店店和别别墅——访访谈三三亚市市规划划局蓝蓝总规规划师师在三亚亚酒店店和会会议市市场，，亚龙龙湾依依托于于高档档酒店店集群群在高高端市市场具具有优优势目前三三大湾湾区度度假物物业比比例（（以楼楼盘和和酒店店个数数为单单位））在会议议市场场，目目前三三亚的的会议议接待待功能能基本本由酒酒店承承担，，越是是高档档的酒酒店会会议越越多，，亚龙龙湾的的会议议占了了整个个三亚亚会议议份额额的40%在目前前的酒酒店市市场，，亚龙龙湾的的酒店店房间间价格格和入入住率率也远远高于于另外外两个个湾区区酒店集集群带带来的的中国国最高高端湾湾区形形象是是二期期的优优势和和发展展前提提，完完善配配套和和继续续拓展展会议议市场场是巩巩固这这个优优势的的一个个途径径目前三三大湾湾区酒酒店价价格和和会议议市场场份额额四月份份是传传统的的淡季季，整整个三三亚市市只有有亚龙龙湾出出现了了定不不到房房的情情况，，可以以说亚亚龙湾湾已经经从三三亚的的（观观光））旅游游市场场里面面脱离离出来来了——访访谈：：海南南省旅旅游总总公司司三亚亚分公公司闫闫总资料来来源：：世联联对三三亚会会议市市场的的调查查未来三三亚高高端度度假物物业供供应区区域分分布：：三亚亚湾和和亚龙龙湾二二线、、红塘塘湾和和海棠棠湾三亚未未来5年内内推出出的居居住型型度假假物业业（包包括住住宅、、酒店店）主主要在在三亚亚湾二二线、、亚龙龙湾二二线；；未开开发的的红塘塘湾和和海棠棠湾；；主要的的会议议展览览集中中在亚亚龙湾湾、三三亚湾湾、海海棠湾湾和凤凤凰岛岛亚龙湾湾二线线及腹腹地红塘湾湾一线线海景景地258万方方三亚湾湾二线线（250万方方）海棠湾湾一线线（1000万万方））三亚湾湾一线线海景景用地地饱和和，开开始向向腹地地发展展；海棠湾湾虽有有一线线海景景地，，但海海棠湾湾是大大型新新城模模式，，在私私密和和纯粹粹感方方面较较弱；；阳光海海岸和和凤凰凰岛片片区有有大型型酒店店和会会展项项目，，但总总规模模不大大，入入市时时间不不明确确；红塘湾湾的住住宅开开发具具有一一线海海景资资源的的优势势。阳光海海岸和和凤凰凰岛，，大型型综合合旅游游区172万方方可以预预见亚亚龙湾湾二期期有来来自以以下四四个区区域的的主要要竞争争根据顾顾问合合同，，本报报告共共包括括四方方面内内容亚龙湾湾二期期项目目资源源条件件解析析和属属性分分析三亚旅旅游度度假区区开发发的市市场现现状和和竞争争分析析目标市市场分分析第三篇篇第二篇篇第一一篇篇第四四篇篇国际际滨滨海海旅旅游游度度假假区区发发展展特特征征及及驱驱动动模模式式从市市场场需需求求看看，，庞庞大大的的中中国国市市场场是是三三亚亚高高端端度度假假物物业业的的强强大大支支持持国内深圳上海珠三角长三角中等规模以上城市洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段世界界旅旅游游组组织织认认为为，，当当人人均均达达到到3000美美元元以以上上，，人人们们开开始始寻寻求求在在旅旅游游度度假假地地置置业业中国国中中产产阶阶级级自自90年年中中期期开开始始在在滨滨海海度度假假地地置置业业，，三三亚亚是是度度假假置置业业的的主主要要目目的的地地之之一一。。99年年开开始始，，北北京京＋＋东东北北及及上上海海＋＋江江浙浙人人士士开开始始在在三三亚亚置置业业，，占占当当地地房房地地产产市市场场60%以以上上份份额额。。2003年年始始，，成成都都＋＋重重庆庆等等向向海海南南迁迁移移，，2005年年三三亚亚部部分分楼楼盘盘成成都都重重庆庆客客户户占占10%以以上上。。3000US$5000-US$300US$1000US$从市市场场表表现现上上看看，，受受环环渤渤海海和和长长三三角角等等经经济济发发达达区区域域度度假假置置业业的的影影响响，，三三亚亚房房地地产产市市场场持持续续稳稳定定上上升升00-06年年三三亚亚房房价价走走势势00-06年年三三亚亚商商品品房房开开发发与与销销售售统统计计06年年三三亚亚商商品品房房销销售售比比例例06年年三三亚亚购购房房人人群群来来源源结结构构由于于十十分分优优越越的的自自然然资资源源和和度度假假市市场场的的相相对对成成熟熟，，三三亚亚度度假假置置业业客客户户主主要要仍仍集集中中于于岛岛外外客客户户，，尤尤其其是是环环渤渤海海和和长长三三角角经经济济发发达达区区域域，，由由于于气气候候环环境境的的相相似似性性，，对对珠珠三三角角客客户户的的吸吸引引力力不不高高。。万平平米米元/平平方方米米在三三亚亚各各板板块块中中，，亚亚龙龙湾湾的的区区域域价价值值已已经经突突破破三三亚亚住住宅宅市市场场的的价价值值体体系系，，超超越越了了竞竞争争，，亚亚龙龙湾湾住住宅宅开开发发面面临临的的是是自自我我超超越越根据世联联对三亚亚滨海项项目的经经验，目目前的大大多数消消费者最最重视的的是海景景资源的的优劣，，其次是是区域考考虑，再再根据具具体的产产品进行行选择；；而在选择择亚龙湾湾二线的的客户，，更加强强调亲海海而不是是看海，，同时更更加注重重亚龙湾湾的区域域价值从从而重新新审视对对海景资资源的占占有；目前亚龙龙湾公主主郡的销销售单价价为别墅墅25000元元/平米米左右，，公寓带带装修10000元/平米以以上，2个月左左右积累累成交客客户172套，，接待1115人。单单价已经经超越了了三亚湾湾一线的的整体水水平，可可以看到到客户对对亚龙湾湾片区的的接纳程程度已经经突破了了三亚市市场上的的普遍价价值体系系。从区域形形象、交交通、环环境、景景观等调调整心理理价值指指标从楼盘小小区环境境、房型型、设计计管理等等对价位位作出调调整价格考虑不同同区域假设已选选定区域3经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑根据距海海的远近近、海景景资源的的优劣及及参考性性楼盘来来确定心心理价值值考虑海景景资源一线海景二线海景腹地区域1区域2区域3区域4考虑具体体产品假设已选选定二线海景景产品选择择价格区间间经过市场场调研，，我们将将亚龙湾湾目前的的度假客客户群细细分如下下，研究究其各自自未被满满足的需需求，以以寻找延延长其停停留时间间、增加加消费的的机会亚龙湾度假客户群国内客户长假合家欢短假合家欢青年情侣国外客户俄罗斯度假客欧美度假客日韩度假客中年夫妇老年夫妇三代同堂新奇体验朋友结伴公款消费除欧美客客户之外外，几乎乎所有客客户都属属于东北北亚市场场。通过对亚亚龙湾国国际客户户的访谈谈可以具具体地分分析其需需求偏好好，以增增加相应应的配套套或活动动延长其其停留时时间，增增加其消消费指标项特征停留时间通常度假时间在2周人数规模通常以家庭为单位出游，多为一到三个家庭，10人以下，5、6个人较为常见活动场所主要在酒店和沙滩，部分会去周边的景点偏好活动喜欢晒太阳、游泳、、中医理疗、温泉鱼、到市内购物（珍珠，茶叶……）、骑自行车偏好酒店一线和二线消费特征超前消费意识突出，但由于度假时间较长，承受能力有限；对于地道的中国食品、酒表示感兴趣到达方式有方便的直航航班，但大多是转机而来其他特征对中国北方比较熟悉俄罗斯客客户欧美客户户日韩客户户俄罗斯客客户尽管管对海滩滩的依赖赖程度较较高，但但是并不不是只选选择一线线酒店，，说明经经济承受受能力相相对有限限二期酒店店项目可可以通过过发展有有中国特特色的理理疗以及及以地道道的中国国特色餐餐饮、零零售和酒酒廊来吸吸引俄罗罗斯客户户通过对亚亚龙湾国国际客户户的访谈谈可以具具体地分分析其需需求偏好好，以增增加相应应的配套套或活动动延长其其停留时时间，增增加其消消费指标项特征停留时间通常度假时间在10天左右人数规模通常在5人以下活动场所主要在酒店和沙滩，基本不会去周边的景点偏好活动喜欢晒太阳、游泳，很少购物偏好酒店一线，选择二线酒店的欧美客户较少消费特征消费能力强到达方式基本都需要转机其他特征喜欢休闲的氛围，对红树林等生态景观感兴趣俄罗斯客客户欧美客户户日韩客户户欧美客户户对海滩滩的依赖赖程度较较高，目目前偏向向于一线线酒店二期开发发应继续续营造休休闲的氛氛围，并并通过对对红树林林等生态态景观的的保护性性开发来来增加亚亚龙湾除除沙滩海海景之外外的对欧欧美客户户的吸引引力通过对亚亚龙湾国国际客户户的访谈谈可以具具体地分分析其需需求偏好好，以增增加相应应的配套套或活动动延长其其停留时时间，增增加其消消费指标项特征停留时间通常度假时间在3天人数规模通常在10人以上活动场所主要在高尔夫球场，如果不打高尔夫会去周边的景点，会到市内吃饭和娱乐偏好活动喜欢打高尔夫球，对沙滩的依赖度参差不齐，很少购物偏好酒店一线和二线消费特征消费能力较强到达方式有方便的直航航班（尚未开通日本直航航线，日本客户只能转机到达）其他特征对中国北方比较熟悉俄罗斯客客户欧美客户户日韩客户户日韩客户户对海滩滩的依赖赖程度参参差不齐齐，对一一二线酒酒店无明明显偏好好日韩客户户是国际际客户中中的主流流，随着着日本直直航航线线的开通通，日本本客户还还有大幅幅增长的的空间，，二期开开发可通通过发展展更多的的高尔夫夫配套来来满足其其需求通过对亚亚龙湾国国内客户户的访谈谈分析，，国内客客户可分分为以下下9类，，针对不不同类客客户的特特征，二二期有相相应的发发展机会会来延长长其停留留时间，，增加其其消费客户分类特征与偏好二期开发的机会长假合家欢特征：视野开阔，知识渊博，经历丰富，注重家庭和亲情，选择寒暑假的概率更大，看重教育和下一代成长，小孩具有决策影响权偏好：优雅休闲度假氛围，亲子设施排斥：低档的娱乐商业等设施，观光旅游以教育和亲子为主题的设施将会受到此类客户欢迎短假合家欢特征：除停留时间较短（多为周末）外，与长假合家欢游客相同偏好：与长假合家欢游客相同排斥：与长假合家欢游客相同以教育和亲子为主题的设施将会受到此类客户欢迎便捷的接送服务青年情侣特征：年轻缺乏积累，对价格较为敏感，工作繁忙，不能享受单纯的静态度假，目前湾内设施无法满足情侣逗留一周以上。偏好：喜欢更多体验和游玩，综合性的度假设施，餐饮，娱乐和表演等排斥：低档无聊的景点相对于一线较低的价格和综合性的度假设施及活动将会吸引此类客户以浪漫为特色和宣传主题的酒店将会对此类客户有较大吸引力中年夫妇特征：除不考虑小孩的因素外，与长假合家欢游客相同偏好：优雅休闲度假氛围排斥：与长假合家欢游客相同此类客户更多将会选择一线酒店，二线酒店只能通过营造优雅的休闲度假氛围来增强对此类客户的吸引力老年夫妇特征：不适合过多的度假设施。活动半径明显缩小。偏好：私密安静的休闲度假氛围排斥：低档的娱乐商业等设施，观光旅游此类客户对海滩和一线酒店的依赖较低，二线酒店可以通过营造清静的度假环境来吸引此类客户客户分类特征与偏好二期开发的机会三代同堂特征：度假是尽孝的表现方式。三代人即使同行，但到达度假区后也是分别行动。老年人会单独活动。偏好：老年人和第二代之间价值观、财富水平、关注点都不同，需要为其进行单独设计，目前亚龙湾缺乏老年人尤其是单身老年人单独活动的空间对此类客户而言，老人不是其关注的中心，但是如果二期开发能针对性地营造适合老人活动的空间与设施，也会延长此类客户的度假时间，增加其消费新奇体验特征：2-4人结伴游玩，超前消费，时尚前卫。偏好：体验新奇和异质文明排斥：低档无聊的景点此类客户消费能力相对有限，但消费意识前卫。需要更多的综合配套设施延长其停留时间朋友结伴特征：生意朋友短假出行。3-6人，多次到访。偏好：高档度假，但对综合性度假设施有需求。喜欢新奇体验。尝试换酒店入住，去知名的旅游景点等。亚龙湾的综合度假设施是吸引多次前来的重要原因。排斥：低档和过度设施，三亚的宰客和不安全。综合的度假配套设施和各具特色的酒店能增加对此类客户的吸引力公款消费特征：同事公款出行。5-10人。一般是事业单位和国家公务员的资深员工。公款消费决定了中等偏上的支出水平。偏好：喜欢新式的菜系。此类客户为亚龙湾的名气而来，消费力强但度假体验目标并不明确，二期可以通过发展有特点的综合度假配套（如新奇的餐饮）来增强对他们的吸引力通过对亚亚龙湾国国内客户户的访谈谈分析，，国内客客户可分分为以下下9类，，针对不不同类客客户的特特征，二二期有相相应的发发展机会会来延长长其停留留时间，，增加其其消费亚龙湾存存在着淡淡旺季的的差异，，目前这这种差异异正在减减小坎昆/夏夏威夷/马尔代代夫/芭芭堤雅/巴厘岛岛等国际际著名的的度假胜胜地，气气候变化化不明显显，四季季都适于于度假的的地方。。因此国国际上一一些最为为著名的的度假胜胜地基本本上都分分布在热热带的海海岛。从气候条条件上看看，三亚亚和其他他的国际际一流度度假区比比较类似似，但是是亚龙湾湾的旅游游淡旺季季差异却却相对更更明显11-3月为商商务客户户为主，，7月以以后，暑暑假散客客为主，，每年4月开始始进入淡淡季，但但今年4月入住住率也很很高。———喜喜来登酒酒店4~10月是传传统的淡淡季，经经营会有有一定压压力，但但现在淡淡季旺季季的区别别没有以以前那么么大了。。——红霞霞谷高尔尔夫商务会议议在年底底年初是是旺季，，4-9月是淡淡季，旅旅行团只只有6、、9月是是淡季。。首先是是气候原原因，然然后7-8月是是放假。。————海之源源旅行社社周经理理目前三亚亚的淡季季主要是是6月和和9月平时几乎乎每天都都有团队队和会议议。——希尔尔顿从11月月到3月月都以商商务客户户为主。。——喜来来登在旺季会会议能占占70%，甚至至可能天天天有会会议。——万豪豪日益增长长的会议议旅游客客户将成成为亚龙龙湾的重重要客户户，平抑抑亚龙湾湾淡旺季季差异，，优化客客户结构构日益增长长的会议议旅游需需求，将将是亚龙龙湾酒店店项目的的重要客客源会议旅游客户户将起到平抑抑亚龙湾淡旺旺季差异的作作用会议旅游客户户将能优化亚亚龙湾的客户户结构会议旅游能够够使合作方或或内部员工间间，以一种““工作＋休闲闲”的形式共共同相处，使使合作/工作作关系更融洽洽。随着国内内经济的发展展，会议旅游游市场在不断断扩张。三亚亚龙湾三亚及亚龙湾湾会议举办数数量目前会议客户户已经在亚龙龙湾酒店的客客户结构中占占有较大比例例散客商务客旅行团凯莱客户结构构天鸿客户结构构会议市场没有有淡旺季，只只有8、9月月比较淡。——海南旅游游总公司三亚亚分公司阎总总一般来说，商商务会议会避避开旅游旺季季黄金周。——亚龙湾公公司景点经理理于冰会议旅游客户户一般是公司司/组织的中中高层人员，，此类客户具具有以下的特特点，将对优优化亚龙湾客客户结构起到到作用：消费力强，停停留时间相对对较长口碑相传，有有利于高端传传播能为高尔夫带带来潜在客户户商务团一般是是高管和中层层，比旅行团团体逗留时间间更长。——亚龙湾公公司景点经理理于冰商务会议带来来一部分高尔尔夫客户的增增长——红霞谷高高尔夫球场会议档次：大大公司的较高高档次的会议议目前亚龙湾的的会议主要是是北京、上海海等地大型公公司的较高档档次的中小规规模会议亚龙湾的客户户比其他地方方高端，实力力强的企业开开会选择亚龙龙湾，这是展展示实力的机机会。———海南旅游总总公司三亚分分公司阎总来三亚的企业业不选亚龙湾湾的原因只有有价格。———海之源旅行行社周经理选择万豪开会会的基本不会会在意价格因因素，实际上上三亚的价格格比深圳还高高。———万万豪酒店到亚龙湾的一一般是北京上上海的企业，，珠三角的较较少。——海之源旅旅行社周经理理选择在亚龙湾湾的是一般是是企业高层或或面向客户的的会议。——海之源旅旅行社周经理理在亚龙湾的会会议很多是面面向是经销商商的会议。——海南旅游游总公司三亚亚分公司阎总总亚龙湾会议市市场特征大公司的会议议会重复购买买，比如罗氏氏就在亚龙湾湾连续开了两两年的会议，，还有公司是是新开一家酒酒店住一家酒酒店，主要是是展示实力。。——海之源旅旅行社周经理理企业来源地：：一般是北京京上海的企业业，珠三角的的较少会议类型：公公司内部会议议以及面向经经销商的会议议消费特征：大大企业会有重重复购买会议规模：偏偏向于中小型型，300人人以下为主流流亚龙湾有机会会发展高层次次的：会展/行业峰会、、内部小型封封闭决策会议议、内部中型型度假活动、、联合/双边边会议、总裁裁级培训班目前联合/双双边会议是亚亚龙湾的主流流，大规模的的会展/行业业峰会由于大大型会展设施施的缺失目前前是一个空白白，但同时也也是未来的一一个重要的机机会，从案例例中可以看到到，大规模的的会展/行业业峰会对平抑抑淡旺季有着着突出的作用用，并且也能能进一步增强强亚龙湾的知知名度特征描述规模持续时间对酒店要求会展/行业峰会行业论坛、展会、赛事视行业与会议影响力而定1－2天豪华、顶尖的服务；完善的综合配套；便捷的交通；5星级酒店或者4星级酒店(因为一般这个时候的酒店都会非常紧张,五星级的一般不够)/距离会展地点接近内部小型封闭决策会议机构管理层封闭会议≤50人≤3天高档次、完善的度假体验；对距离不敏感；5星级酒店内部中型会议部门半年/年会≤3001-3天较近的距离，充足的会场面积；距离办公地点近/五星级酒店内部中型度假活动部门集体度假旅游≤3003－5天完整的度假体验；多种供给；优质服务；高性价比内部大型会议公司年会≥3001天近距离，强大的接待能力与充足的会场面积联合/双边会议面向客户或多方对等≤3001－2天豪华顶尖的服务；适度距离拓展和培训团队拓展活动或培训≤50人2天适宜的场地与拓展活动、设施/宽敞,与大自然接近,交通便利,人口密度相对较小总裁级培训班总裁级培训班外地上课≤50人2天豪华、顶尖的服务；对距离不敏感奖励旅游以免费旅游的形式作为奖励≤50人3－7天3、4星级酒店通常对会议举举办地的距离离敏感，亚龙龙湾对此类会会议而言距离离太远通常对会议举举办地的距离离敏感，亚龙龙湾对此类会会议而言距离离太远通常对会议举举办地的距离离敏感，亚龙龙湾对此类会会议而言距离离太远；同时时消费力有限限，档次不高高通常档次不高高，较少选择择亚龙湾大型的会议设设施是需要和和酒店结合的的，特别是周周边需要有给给老板住的高高档酒店。———海南旅旅游总公司三三亚分公司阎阎总中国唯一的热热带滨海城市市滨海资源条件件一流一期开发形成成的知名度选择亚龙湾主主要是因为三三亚在热带而而且滨海，亚亚龙湾在国内内的也比较有有知名度，对对北方客户有有一定的吸引引力，南方人人过来也不会会觉得不适应应，而且亚龙龙湾的氛围也也比较休闲和和高档，比较较适宜会议档档次。———合作伙伙伴会议组织织者高档酒店配套套完善拥有机场，易易于到达博鳌的劣势是是离机场太远远，交通不便便；相对于三三亚来讲配套套缺乏。博鳌鳌最好的酒店店是索菲特，，方才只到700元。———海南旅旅游总公司三三亚分公司阎阎总高档酒店配套套完善一期形成的知知名度由于区域知名名度高、酒店店配套发达等等原因，亚龙龙湾具有发展展包括大规模模的会展/行行业峰会在内内的上述5类类会议旅游的的优势亚龙湾相对于于国外度假区区的优势亚龙湾相对于于国内大陆度度假区的优势势亚龙湾相对于于博鳌的优势势亚龙湾相对于于三亚其他区区域的优势跟国外比起来来，亚龙湾的的氛围和设施施要稍差一些些，不过在地地域上有优势势，经销商比比较方便过来来。———合作伙伙伴会议组织织者在资源条件相相近的情况下下，亚龙湾相相对于国外度度假区的最大大优势在于其其在中国境内内，距离更近近，更容易到到达，无需出出入境手续与国际一流旅旅游度假区的的客户结构相相比，目前亚亚龙湾的国际际游客比例较较低国内游客港澳台游客国外游客三亚市2006年游客构构成情况三亚市近年国国际游客数量量直到2006年，三亚国国际游客（含含港澳台游客客）所占比例例不到9％，，亚龙湾此项项数据虽然较较三亚为高，，但在三亚打打造国际旅游游城市的背景景下，随着亚亚龙湾二期开开发和区域价价值提升，亚亚龙湾国际游游客比例也还还有逐渐提升升的空间关于主要的客客源市场，国国际案例表明明：规律一：一个个度假区的客客源市场受这这个度假区所所在区域的客客源市场的影影响，两者不不会有太大的的偏差未来亚龙湾的的主要客户还还是包括中国国大陆在内的的东北亚*市市场，尤其是是国内客户，，但是同时国国际客户的比比例会提高中国国内市场场需求巨大：：根据世界旅旅游及旅行理理事会的研究究表明，在个个人旅游度假假方面，2017年中国国将成为仅次次于美国的全全球第二大消消费国，消费费额将达到5088亿美美元；在商务务旅行方面，，2017年年中国将同样样仅次于美国国居第二位，，消费额达到到1762亿亿美元。关于主要的客客源市场，国国际案例表明明：规律二：一个个度假区的主主要客源市场场通常是此度度假区周边的的国家和地区区或者文化上上有一定渊源源的国家和地地区（中国大大陆客户将是是亚龙湾最重重要的客户））资料来源：世世界旅游及旅旅行理事会*东北亚地区区范围：朝鲜鲜半岛、日本本、蒙古，俄俄罗斯，中国国大陆及香港港、台湾地区区与国际一流旅旅游度假区的的客户结构相相比，亚龙湾湾的观光客过过多，降低了了度假区品质质，增大了生生态压力2001年2002年2003年2004年2005年单位：万人亚龙湾国家旅旅游度假区接接待游客情况况亚龙湾接待总总人数湾内酒店接待待总人数从绝对量比例例上看，01～05年亚亚龙湾接待的的度假游客占占游客总量从从未超过40％从增长量上看看，01～～05年度假假客增长了51万人，而而观光客增加加了60万人人，观光客比比度假多增长长了17.6％目前亚龙湾的的观光客绝对对数量和比例例都高于度假假客大量的观光客客影响了亚龙龙湾的品质，，增大了亚龙龙湾的生态压压力目前亚龙湾人人流量过大，，假日酒店以以前看海最好好的酒店，但但是由于海底底世界太吵，，影响到假日日的经营。很很多客人都不不想住在假日日酒店。——海南旅游游总公司三亚分公司阎阎总大量的观光客客使得沙滩资资源难以协调调使用，降低低了这一主要要资源的利用用效率阻止酒店间协协调利用沙滩滩的主要障碍碍是目前亚龙龙湾度假客与与观光客并存存的客户结构构，如果未来来能形成较为为单一的度假假客客户结构构，沙滩协调调利用就具备备了市场可行行性酒店之间缺乏乏协调与合作作各酒店沙滩相相互独立，被被人为隔断由于客源结构构不同的原因因，经常会出出现某些酒店店的沙滩上的的客户比较多多，而同时某某些酒店沙滩滩上客户较少少整个沙滩利用用强度不均衡衡，无法使其其资源利用率率最大化酒店对观光客客涌入自己沙沙滩的担心根据顾问合同同，本报告共共包括四方面面内容亚龙湾二期项项目资源条件件解析和属性性分析三亚旅游度假假区开发的市市场现状和竞竞争分析目标市场分析析第三篇第二篇第一篇第四篇国际滨海旅游游度假区发展展特征及驱动动模式一流滨海旅游游度假区基本本可分为三种种类型：度假假娱乐型、度度假居住型和和休闲度假型型，它们在游游客接待强度度、度假区功功能比例和度度假区内酒店店财务表现上上有明显的差差异游客接待强度度度假区功能比比例度假区内酒店店财务表现度假