史蒂芬咨询原创元素创意园总体规划方案

原创元素创意园规划广州市奥益物业管理有限公司目录广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4园区大门广州市奥益物业管理有限公司园区介绍广州市奥益物业管理有限公司原创元素创意园原址为广州啤酒厂，位于广州市荔湾区西村西增路63号，占地面积约5.5万平方米，厂区现有建筑面积约6万平方米，由61幢弃用闲置的旧厂房、车间、办公楼等功能不同的建筑组成。

原创元素创意园是广州市奥益物业管理有限公司在广州轻工工贸集团的领导和支持下，鼎力打造的工业文化与现代服务业有机结合的全新创意平台。原创元素创意园项目将打破传统房地产项目开发模式，在保留啤酒厂厂貌的基础上，坚持“传承历史、岭南特色、修旧如旧”的改建原则。力争打造一个以鞋帽、皮具时尚创意设计为主题，集设计研发、品质检测、时尚发布、品牌推介于一体的创意产业基地。

A：商务区B：原创设计区C：创意孵化区D：公共展示区E：临江休闲带原创元素创意园功能规划广州轻工业文化博物馆奥益影城、香港展览公司奥益壁球会所商业街铺多功能公共空间广州天润广告有限公司大门口原创艺术广场奥益之家（公寓、办公楼）配套办公区时尚艺术长廊鞋帽皮具品牌展示街多功能演播厅、展示、办公奥益创意酒店规划面积:6万平方米产业概况信息技术商业娱乐文化创意创意设计网络平台时尚展示、现代艺术商铺、影院、休闲网络游戏、新媒体鞋帽皮具网上销售平台现代服务孵化平台鞋帽、皮具设计

时尚展示、现代艺术壁球、茶艺

广州市奥益物业管理有限公司园区改造前后对比广州市奥益物业管理有限公司园区改造前后对比广州市奥益物业管理有限公司园区改造前后对比广州市奥益物业管理有限公司目录广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4广州轻工业文化博物馆国内首个轻工业博物馆，分为室内和室外两部分。室内部分，主要通过一些图片、产品、旧设备、文档资料、影像等展示广州轻工业发展的历程，反映广州轻工业与经济、民生和社会发展等方面相互联系和作用，彰显广州轻工业在改革开放以来所取得辉煌成就。室外部分，主要以代表性的旧机器设备、对广州轻工业发展作出贡献的人物雕像、历史悠久的轻工业品牌、商标或产品雕塑等。广州市奥益物业管理有限公司该项目总投资约3800万元人民币解决方案：政府拨款、轻工共建奥益创意酒店

结合增埗河改造，利用沿河景观、游艇码头等元素，外观注重造型设计，内部注重创意体验，突出高端商业休闲服务特色。该项目总投资：380万元解决办法：招商、合作广州市奥益物业管理有限公司原创艺术广场

广州市奥益物业管理有限公司。该项目总投资：约480万元解决方案：自筹投资园区露天中心广场，主要为真正原创的各种文化艺术创意产品提供一个充分展现的平台奥益之家（公寓）

广州市奥益物业管理有限公司

作为粤港大学生创业孵化中心的配套工程，奥益之家是对外租赁的智能化公寓，办公生活皆宜。共408间房，其中复式50间，面积20——40平方米不等。该项目总投资：1200万元解决方案：客户投资租金回报时尚艺术长廊

广州市奥益物业管理有限公司

国内第一条自然生态户外休闲式时尚用品展演艺术长廊。长廊主通道约60米，中间巧妙设置台阶、长亭、水景、圆台等。两旁以休闲座椅为主，属于高端商务、展示、走秀、聚会以及休闲的景观带。

该项目总投资：80万元解决方案：合作奥益壁球会所广州市奥益物业管理有限公司

奥益壁球会所是目前华南最具特色的健身休闲商务娱乐为一体的高级场所。主要特色是采用双层复式独立结构，楼下为壁球场，楼上为多功能室（桑拿、棋牌、K歌、茶艺等），并配备专业教练、陪练，还可预约名人、明星等。

还有会员专用游艇码头，一线江景套房，私家式恒温泳池。

该项目总投资：800万元解决方案：会员制合作鞋帽皮具品牌街广州市奥益物业管理有限公司

集国内外鞋帽、皮具品牌于一街，主要是以展示为主，配以休闲商务类型的时尚商铺。包括研发、交易、推广等内容。该项目总投资：150万元解决方案：招租目录广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4服务资源

原创元素创意园客户服务中心，是专注为所有进驻园区的租户、工作室提供系列综合服务的部门。我们将给客户（特别是创业的企业、个人）提供尽可能的优质帮助。广州市奥益物业管理有限公司法律财务注册专利设备市场培训专业服务解决方案服务平台—孵化服务的资源整合器将签约若干家机构，旨在为孵化企业提供专业、增值、精深化的孵化服务广州市奥益物业管理有限公司基地·论坛·推介广州市奥益物业管理有限公司

☆落实“粤港现代服务业孵化基地”、“粤港文化创意产业合作示范园区”的申报和立项。

☆联合荔湾区政府在香港举办一次大型推广宣传招商活动

☆举办“粤港现代服务业合作论坛”暨“粤港创意产品展销会”

☆争取成为广州市荔湾区两级重点打造的“粤港合作”主题的重点扶持项目。

目录广州市奥益物业管理有限公司园区概况1重点项目2公共空间3实施计划4总体目标

广州市奥益物业管理有限公司（一）近期目标：2010年9月30日前，完成园区所有外部整改工程。期间，将联合市轻工集团、荔湾区政府在香港举办一次大型推广宣传招商活动，保证“广州轻工业文化博馆”、“奥益壁球会所”、“奥益之家（公寓）”等项目外立面改造顺利完成。2010年12月前，在园区举办一次“粤港现代服务业合作座谈会”，同时举办“首届粤港创意产品展销会”、“粤港留学生、大学生科技创业说明会”；举办一次“广州轻工业文化博物馆立项研讨会”，同时举办“广州轻工百年回顾展品征集活动”。（二）远期目标力争在2012年使整个园区进驻企业（工作室）达到500家左右，实现年度经营总产值达到20亿元以上，园区从业人员5000人以上，为国家创税8000万元以上。以从事现代服务产业的国内外中小型企业、个人工作室为主要进驻对象；打造低耗能、高知识性、高附加值的全新型现代服务产业孵化示范基地。为广州市乃至全省、全国服务行业持续稳健发展培养大批优秀人才和产品，争取成为广州市、荔湾区两级认定的重点创意园区，实现创意产业综合社会效应和社会效益最大化。意向性进驻企业广州市奥益物业管理有限公司A区D区天润广告驿胜投资B区E区C区中集集团省中小企业发展促进会私房菜市轻工集团自营待定金逸影院百果园Q立方顺丰物流2010年6月谢谢广州市奥益物业管理有限公司原创元素创意园如何进行房地产市场分析学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标

GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素地段要素环境要素地块要素项目要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）

地块要素——地形地貌/规模/技术