广场公寓写字楼营销策略案

千亿大商圈·长沙西中心·第一综合体强势登陆——长沙·奥克斯广场公寓、写字楼营销策略案湖南中原事业一部A组第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策略257934报告内容页码8、9月任务概述时间紧，任务重！8月初，5-7#住宅底商，24套，约1亿；8月15-25日，4#公寓，450套，约1.5亿；8月底，南区商铺，111套，约3.2亿；9月5日，5#住宅，124套，约1亿；9月25日，3#写字楼，216套，约2.5亿；9月底，7#栋住宅，124套，约1亿……2个月内，总销售金额高达约10.2亿！长沙土地市场供应增长逆市回暖需求增长续上行长沙内五区非工业地年度供求情况表（2008-2012年上半年）一二三2012年上半年长沙内五区土地供应面积为89万方，同比增长27.44%。供应区域集中于雨花区和岳麓区，其中雨花区就供应了13宗，占了全部供应的一半。而供应热点集中于雨花区五一村和岳麓区梅溪湖、洋湖垸几个地区。2012年上半年长沙内五区土地成交面积为353万方，同比增长8.87%，成交建筑面积的再次回涨，主要是供应地块增多，整体的容积率相对较高。2012年上半年长沙土地市场供求上涨，宗数、宗地面积和建筑面积都有不同幅度的上涨，其中供应宗数涨幅更是高达36%。2012年调控依旧继续，但是经济环境的宽松和地方政策的适当调整，下半年土地供应或将继续保持良好的增长态势。©,2011’s|30新房供应需求市场及政策环境影响开发商对未来楼市预期，推动其改变推货节奏，进而影响供应市场。2012年上半年住宅供应同比下跌26%©,2011’s|30新房成交受调控政策延续性的影响，2012年上半年住宅成交量下跌三成。3月底，间歇性的利好政策使成交市场迎来转机，二季度回升之势渐显。©,2011’s|30成交均价“以价换量”未全面铺开。2012年第二季度价格上涨势头渐显，环比涨幅为7%。高价项目面市及部分项目借势盲目涨价拉高整体均价。©,2011’s|30可售库存内六区住宅存量接近900万方。2012年，受整体市场影响，去化速度均较慢，存量去化时间扩大一倍，未来各区销售压力仍较大。©,2011’s|30开盘成交率1.2月最低迷期40%——6月60%©,2011’s|30新开盘供需比客户量明显上升，开盘供需比从0.8-1.0以上华丽转身©,2011’s|30新开工面积积长沙内六区区新开工面面积共202万方，，同比下滑滑64%，，未来将持持续一段时时间供应不不足，导致致供需失衡衡。小结

楼市市三部曲：：低迷、见见底、回升升1231-2月份份，成交量量为历史最最低，价格格继续下行行3-4月份份，在年内内第一次降降存准的情情况下，预预期出现波波动，供需需缓慢释放放，价格完完成筑底5-6月份份，年内两两次降准、、降息，直直接改变市市场预期，，“红五月月、红六月月”精彩上上演中原观点：：在政府年年内不出台台更加严厉厉政策的预预期下，预预计下半年年长沙的市市场态势将将是：筑底底成功，量量价略微上上行！上行的价格格必将受到到中央打压压，本案在在8、9月月份中央与与地方的博博弈局势尚尚未明朗情情况下，应应尽快出货货，尽快回回笼资金；；第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策略257934报告内容页码第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行公寓市场分析公寓价值体系公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策略257934报告内容页码在售公寓情情况：全市已知在在售公寓项项目共46个，其中中住宅公寓寓38个（（精装修公公寓19个个，占比50%），，商务公寓寓8个（精精装修公寓寓7个，占占比87.5%）供销主力情情况：30-60平米的一一房为目前前在售公寓寓的主力供供销主力产产品公寓市场价价格情况：：

按毛坯坯价计算，，麓北6600-7500元元/平米，，中心区9000-130000元/平米，省省府红星6200-10000元/平平米，伍家家岭月湖4800-7000元/平米米，尚东6300-10000元/平平米装修标准：：800-1000元/平米米左右供应量:全全市已知知在售公寓寓项目共46个，总总供应面积积89.67万方；；其中商务务公寓16.03万万方，住宅宅公寓73.64万万方成交量:长长沙2011年公公寓市场成成交量66万平米，，月均成交交量为5.6万平米米潜在项目目体量较较大2012年预计计28个个公寓项项目即将将入市，，供应量量达95.24万平米米，约合合20000套套左右。。其中40年产产权公寓寓约为39.2万方；；住宅公寓寓竞争激激烈2012年住宅宅公寓产产品销售售明显受受阻，加加之如此此庞大的的市场货货量，未未来住宅宅公寓产产品竞争争巨大；；商务公寓寓有一定定契机40年产产权公寓寓体量相相对较小小，且不不限购限限贷政策策影响，，有一定定的市场场契机。。潜在货量量：2012年年将售公公寓货量量95万万方以上上，其中中40年年产权公公寓约39.2万方供销分析析：2012年年前5月月60㎡㎡以下小小户供应应量同比比增长近近5成，，销售量量下降超超七成；；内五区区小户型型总销售售量仅1864套，供供销矛盾盾突出，，市场存存量屯积积价格区格：全全市公寓产品品板块价格分分化明显，城城央区单价0.8-1.5万元/方方，河西0.6-0.7万元/方，，东二环内0.7-0.9万元/方方，南城0.6-0.7万元/方，，河西板块受受传统地域因因素影响，仍仍处于公寓市市场较低价位位水平40年公寓限限购令前后销销售对比70年公寓限限购令前后销销售对比70年公寓限限购令前后销销售对比：住住宅公寓产品品直接受到政政策调控的影影响，销售速速度慢。住宅宅属性公寓基基本靠首次置置业客户成交交，销售速度度尤其慢;40年公寓寓限购令前后后销售对比：：商业属性公公寓受政策影影响略小，但但由于首付比比例较高，销销售速度也较较慢.销售速度：受受限购影响，，公寓年度整整体去化速度度缓慢，热销销盘居住类公公寓月均去化化120套，，近期呈下降降趋势；商务务类公寓受信信贷限制，销销售速度较慢慢，月均去化化量约为100套公寓市场特征征：公寓市场场规模日益膨膨胀，以居住住类公寓为主主，产权式公公寓逐渐增多多，精装市场场扩大，商务务类公寓存在在市场空白点点；公寓楼盘盘多以单体楼楼形式出现，，中大规模盘盘公寓为重要要补充销售代表访谈谈：客户购买公寓寓产品主要是是用于投资，，因此他们更更青睐于毛坯坯产品，首先先是总价能得得到控制，其其次在需要装装修的情况下下，客户倾向向于按照自己己的意愿去实实行，这也是是市面上主流流产品都选择择推出毛坯产产品的原因。。总之，如何何提高总体溢溢价是他们关关心的核心问问题。关于产权的问问题，客户在在置业过程中中很少提及这这个问题，仅仅有少数客户户会对70年年产权感兴趣趣。客户置业以投投资为主，主主投资客占70%；区域域客户占60%，地州市市占30%，，省外占10%；主要看看重地段及砂砂子塘小学教教育配套；客客户职业构成成由青年白领领及政府公务务员为主；客户置业投资资自住各占50%；客户户构成主要为为区域上班族族及附近医院院医生，占比比60%，剩剩余为区域老老旧小区改善善型养老客群群，占比40%；客户置业以投投资为主，投投资客占比80%；客群群分布本地占占30%、地地州市占50%、外地占占20%；客客户比较有购购买力，绝大大部分为一次次性付款；万博汇君悦紫园保利国际壹号公馆投资客占比42%，主要要看中项目地地段及稀缺的的江景资源；；成交客户中中长沙市占比比78%，而而外地客户仅仅7%；客户多为投资资客，且以周周边区域地缘缘客为主，较较倾向于毛坯坯房，对产权权时限抗性不不大供应：2011年，，公寓市场场供应多集集中在6-10月，，随着客户户对生活品品质要求的的不断提升升，精装公公寓逐渐成成为公寓市市场发展主主体，30-60平平米的一房房公寓为市市场供求主主力；销售：住宅宅型公寓多多为小户型型投资项目目，受调控控政策影响响较大，短短期内客户户无法购买买。商务公公寓客户影影响较小，，为其提供供了资金安安全港；价格格：：以以毛毛坯坯计计算算，，中中心心板板块块成成交交均均价价较较高高，，其其次次为为省省府府红红星星板板块块、、尚尚东东板板块块，，目目前前在在售售项项目目装装修修标标准准多多在在800-1000元元/平平米米左左右右。。竞争争对对手手：：以以降降低低首首付付的的形形势势或或者者实实在在的的投投资资回回报报价价值值为为吸吸引引力力，，市市场场表表现现优优秀秀。。住宅宅公公寓寓受受新新政政影影响响较较大大，，销销售售压压力力较较大大。。建建议议限限购购政政策策放放松松后后再再行行推推售售；；商务务公公寓寓不不限限购购不不限限贷贷，，有有一一定定的的市市场场契契机机，，但但核核心心卖卖点点需需具具备备足足够够吸吸引引力力。。公寓寓市市场场小小结结及及启启示示：：第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行公寓市场分析公寓价值体系公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策略224报告告内内容容页码码第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行公寓市场分析公寓价值体系公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策略257934报告告内内容容页码码我们们的的公公寓寓核核心心策策略略：：短短时时间间、、高高效效率率、、集集中中爆爆破破式式营营销销爆破破点点2整层层售售卖卖超超值值9折折起起优优惠惠爆爆破破爆破破点点1集中中爆爆破破式式推推广广爆破破点点3大规规模模行行销销扫扫客客爆爆破破爆破破营销销推广广渠渠道道：：全全面面渠渠道道覆覆盖盖前期期渠渠道道效效果果分分析析：：户户外外、、报报广广、、网网络络、、短短信信效效果果较较好好，，但但从从来来访访客客户户分分布布来来看看，，项项目目影影响响力力仍仍较较为为局局限限于于河河西西岳岳麓麓区区；；推广广渠渠道道主要要延延续续前前期期已已有有渠渠道道资资源源：：含含户户外外、、报报广广、、网网络络、、电电台台、、短短信信、、机机场场高高铁铁灯灯箱箱；；渠道道修修正正建建议议：：1、、新新增增渠渠道道：：新新增增机机场场、、高高铁铁停停车车场场+电电梯梯框框架架；；2、、增增加加地地州州市市推推广广渠渠道道：：三三湘湘都都市市报报来电电渠渠道道分分析析来访访渠渠道道分分析析来访访客客户户分分布布区区域域分分析析爆破破点点1：：集集中中爆爆破破式式推推广广推广广主主题题：：直直白白式式销销售售话话语语推推广广阶段段推推广广主主题题：：爆破破点点1：：集集中中爆爆破破式式推推广广推广广渠渠道道：：推推广广媒媒体体渠渠道道铺铺排排建建议议爆破破点点1：：集集中中爆爆破破式式推推广广线下下推推广广：：中中小小型型活活动动相相互互配配合合，，保保持持线线上上热热度度，，维维持持现现场场人人气气系列列暖暖场场活活动动：：千千变变万万化化售售楼楼部部，，包包罗罗万万象象大大商商圈圈活动1：：夏日音音乐最震震撼！变变身演唱唱会！活动2：：最清新新冰淇淋淋！变身身哈根达达斯！活动3：：夏日激激情翻天天！抽奖奖乐不停停！活动4：：比基尼尼美女看看不停！！变身夏夏威夷！！披头士摇摇滚乐队队现场演演唱哈根达斯斯现场售楼部周周末大抽抽奖（周周末晚上上）千亿大商商圈夏日清凉凉泳装秀秀爆破点1：集中中爆破式式推广公寓销售售策略：：承接购购房节团团购9折折起优惠惠活动，，4#公公寓采取取整层+散卖方方式进行行销售；；爆破点2：整层层售卖超超值9折折起优惠惠爆破4#划定定指定楼楼层，只只给整层层客户购购买，具体楼层层划分：：8-13楼、23、24、25楼整整层售卖卖；14-22楼，，分散卖卖；整层优惠惠：建议议承接购购房节团团购（30套起起）9折折优惠活活动，整整层购买买客户同同时也享享受9折折优惠；；整层定房房：先交交纳整层层诚意金金，拿到到预售证证后，整整层客户户直接预预定：整层购买买要求：：整层购购买客户户会有一一些特殊殊需求，，视具体体情况，，在不影影响建筑筑结构等等的情况况下，酌酌情考虑虑；比如如是否保保留精装装修，是是提供给给店招等等；23-25层：：整层层8-13层层：整整层14-25层：：散卖卖拓客：：拓客策策略：：广撒网网多铺铺面，，多物物业类类型同同时拓拓展，，加强强拓客客费效效比爆破点点3：：大规规模行行销扫扫客爆爆破销售培培训安安排：：目前已已启动动公寓寓认筹筹：认筹方方式：：登记记，5千抵抵1万万，存存5千千到自自己的的银行行卡，，办理理一张张卡；；每人人不限限办卡卡数，，一张张卡对对应一一套房房；7月22日日公寓升级级（拿到预预售后立即即升级）：：升级方式：：缴纳5000元诚诚意金，升升级一张卡卡；每人不不限办卡数数，一张卡卡对应一套套房；公寓定价：：建议商务务公寓整体体今年销售售均价为6000-6500元/平米米（毛坯））精装公寓定定价：加权评分法法取整后得得到目前静静态价格：：6400元元/㎡+精精装修1000元/㎡=7400元元/㎡（（入市价格格）第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策写字楼市场分析写字楼价值体系写字楼营销策略写字楼营销执行257934报告内容页码写字楼租金金租金分化明明显空空置水平回回落7个主要城城市甲级写写字楼租金金走势图（（2004-2012H1））上半年主要要城市写字字楼租金上上升乏力，，平均来看看七个主要要城市的租租金上涨3%，远低低于去年全全年的14%。整体体来来看看，，表表现现优优异异的的城城市市有有北北京京、、杭杭州州、、成成都都，，上上半半年年租租金金涨涨幅幅分分别别为为19%、、3%、、9%，，超超过过去去年年全全年年涨涨幅幅的的一一半半。。上上海海、、广广州州、、深深圳圳、、重重庆庆表表现现较较差差，，广广州州租租金金仅仅微微涨涨1%，，上上海海、、深深圳圳、、重重庆庆甚甚至至下下跌跌1%、、8%、、1%，，与与去去年年相相比比大大相相径径庭庭。。长沙·武汉宏宏观经济及写写字楼市场对对比概述宏观经济与经经济结构对比比武汉写字楼市市场概述长沙写字楼场场概述总值对比：作作为华中地区区最大城市，，2011年年，武汉总值值超长沙约1136.87亿元，占占长沙20.23%；武汉年地区生生产总值6756.20亿元，比上上年增长12.5%。其其中，第一产产业增加值198.70亿元，增长长4.0%；；第二产业增增加值3254.02亿亿元，增长16.4%；；第三产业增增加值3303.48亿亿元，增长9.6%。与与上年相比，，第一产业下下降0.2个个百分点，第第二产业上升升2.7个百百分点，第三三产业下降2.5个百分分点。长沙全全年实实现地地区生生产总总值（（）5619.33亿元元，比比上年年增长长14.5%。。分产产业看看，第第一产产业实实现增增加值值243.38亿元元，增增长4.0%；；第二二产业业实现现增加加值3151.68亿元元，增增长18.3%，其其中工工业实实现增增加值值2662.47亿亿元，，增长长20.4%；；第三三产业业实现现增加加值2224.27亿元元，增增长10.7%。长沙作作为湖湖南省省会城城市，，与中中部最最大城城市武武汉相相比尚尚有一一定差差距；；第二产产业贡贡献值值对比比：武武汉多多出长长沙约约100亿亿元，，武汉汉是华华中区区最大大的重重工业业生产产城市市；武汉一一、二二、三三产业业比重重2.9：：48.2：48.9，，与上上年相相比，，第一一产业业下降降0.2个个百分分点，，第二二产业业上升升2.7个个百分分点，，第三三产业业下降降2.5个个百分分点。。长沙第第一、、二、、三次次产业业分别别拉动动增长长0.2、、9.8、、5.5个个百分分点，，三次次产业业对增增长的的贡献献率分分别为为1.3%、63.1%、35.6%。从经经济济结结构构来来看看，，第第二二产产业业(工工业业)对对对对经经济济的的贡贡献献值值和和比比重重基基本本相相当当，，但但武武汉汉第第二二产产业业的的绝绝对对值值超超出出长长沙沙约约100亿亿元元。。武汉汉2011年年对对外外贸贸易易和和实实际际利利用用外外资资及及其其增增长长速速度度：：从从进进出出口口总总额额绝绝对对值值来来看看，，武武汉汉高高于于长长沙沙约约153.01亿亿元元,超超出出长长沙沙约约2倍倍；；从武武汉汉对对外外贸贸易易数数值值来来看看，，2011年年，，武武汉汉进进出出口口总总额额达达227.9亿亿元元，，长长沙沙仅仅为为74.89亿亿元元，，无无论论从从进进口口还还是是出出口口，，差差距距都都在在2倍倍左左右右，，长长沙沙作作为为内内需需型型消消费费城城市市的的特特征征异异常常明明显显；；世界500强入入驻数量量对比：：2007年，，67家家世界500强强进驻武武汉并开开办实体体，截止止2011年已已近100家。。长沙截截止2011年年仅39家；长沙和武武汉两地地作为中中部核心心城市由于产业业结构的的高端企企业的顶顶尖需求求一般向向武汉靠靠拢宏观经济济与经济济结构对对比武汉写字字楼市场场概述长沙写字字楼场概概述价格：受受前期写写字楼租租金较低低、租户户档次较较低影响响，大部部分写字字楼售价价与住宅宅倒挂：：与高涨的的租金相相比，目目前武汉汉可出售售的写字字楼项目目价格仍仍处于相相对较低低的水平平。近期上市市的福星星惠誉水水岸国际际江景写写字楼，，均价为为11000元元/平方方米；该该项目在在3月底底开盘的的商务公公寓，均均价为9000元/平平方米。。而同地地段江景景住宅均均价早已已超过两两万元。。在高新企企业云集集的光谷谷，据房房地产市市场信息息网数据据统计，，3月份份住宅成成交均价价达7425元元/平方方米。而而写字楼楼方面，，在售的的光谷金金融港标标准写字字楼均价价约5000元元/平方方米；产产业园类类型的写写字楼价价格更低低，如光光谷芯中中心均价价为3600元元/平方方米。参照国际际上一些些大城市市的经验验，同地地段的商商用物业业价格一一般都高高于住宅宅价格。。甚至有有业内人人士总结结出一套套详细的的参照数数据：如如中心地地段的商商铺价格格一般为为住宅的的2-5倍；写写字楼一一般为同同地段住住宅售价价的1.5倍，，当然按按照写字字楼档次次的区别别，这个个比例也也许会更更高。虽然这种种价格比比例并非非绝对准准确，但但足可以以反映市市场的一一些特征征。市场场人士分分析，过过去武汉汉的产业业结构以以中小生生产型企企业为主主，对写写字楼的的刚性需需求远不不如住宅宅来得强强烈，因因此在供供应、成成交方面面都不温温不火。。从投资资的角度度来看，，写字楼楼首付最最低为五五成，较较住宅市市场更高高，而且且租金水水平长期期低迷，，因此吸吸引的投投资者少少，投资资市场较较为冷清清。租金3.6元/㎡·月月；高于于长沙1.5元元/㎡㎡·月近年来，，武汉市市甲级写写字楼的的租金水水平稳步步增长，，自2010年年租金涨涨幅明显显提升，，目前，，平均租租金达到到71.3元/平方米米/月，，较2003年年增长26.8元/平平方米/月，年年均增长长幅度为为6.3％；与与其他他二线城城市相比比，武汉汉甲级写写字楼的的租金处处于较低低水平，，远低于于成都(100元/平平方米/月)，，但略高高于长沙沙(63元/平平方米/月)；；武汉汉乙级写写字楼多多年以来来增长幅幅度不大大，2003年年初平均均租金与与2011年1季度相相差14元/平平方米/月，年年均增长长幅度为为4.3％。写字楼租租户对比比：武汉汉写字楼楼以制造造业为主主，长沙沙则以咨咨询服务务、房地地产等为为主；且且外资和和内资企企业占比比上，武武汉远超超长沙武汉优质质写字楼楼租户中中，主要要以制造造业、社社会服务务业、批批发和零零售贸易易、餐饮饮业及金金融保险险业等为为主；武武汉本地地企业仅仅占优质质写字楼楼租户的的22%，而内内资企业业和外资资企业比比例较大大，分别别达到40%与与38%。以招银大厦厦为例：香香港汇丰银银行；日本本陆奥银行行；法国兴兴业银行；；新加坡；；南方证券券公司；平平安保险公公司；柯达达中国有限限公司.均均入驻，此外在武汉汉，共有5家全国金金融机构总总部：汉口口银行、长长江证券、、合众人寿寿、交银国国际信托、、武汉农村村商业银行行；14家家中外资银银行区域总总部：中行行、建行、、交行、招招行、汇丰丰、东亚等等；19家家证券公司司区域总部部：国信证证券、招商商证券等；；15家保保险公司区区域总部：：太平洋保保险、平安安保险、阳阳光保险等等。还有投投资担保、、顾问咨询询等非银行行类金融企企业也在这这里聚集。。武汉写字楼楼租户组合合长沙代表性性写字楼、、酒店式写写字楼驻户户中，以本本土的咨询询服务培训训类、科技技信息类驻驻户为主；；同时房地地产公司、、金融投资资公司、知知名企业驻驻长沙办事事处占比也也较大长沙写字楼楼租户组合合宏观经济与与经济结构构对比武汉写字楼楼市场概述述长沙写字楼楼场概述从长沙目前前的写字楼楼分布格局局来看，主主要集中在在五一大道传传统商务区区、芙蓉路传统统商务区、、韶山路次中中心商务区区、劳动路新兴兴商务区四大板块；；长沙写字楼楼分布：四四大板块商商务区从1998年起，截截止目前长长沙市场上上可识别写写字楼项目目，总供应应量在112.69万方未来5年内内，可预见见写字楼供供应量在107万方方左右。未来几年写写字楼，尤尤其是高端端写字楼的的竞争将非非常激烈！！长沙写字楼楼历史供应应情况：与住宅和商商业相比，，长沙写字字楼市场还还处于萌芽芽阶段。施施工量较少少，历年最最高值不足足150万万方，但施施工增速增增加幅度较较大，预计计未来写字字楼上市量量将大幅增增加。市场条件———长沙写写字楼目前前处于萌芽芽阶段新开工/施施工(%)施工/竣工工施工增速竣工增速1、2003-2006年，，长沙市写写字楼年施施工面积不不足100万方，新新开工面积积不足40万方，写写字楼市场场处于萌芽芽阶段。2007年年以后，施施工和新开开工量波动动中上扬，，2011年达到历历年来最高高值。新开开工占比接接近45%，但新新开工量不不足67万万方，依旧旧较小。2、2003-2007年，，长沙市写写字楼年竣竣工面积不不足30万万方，2008年首首次破30万。09年达到历历年来最高高值，34万方。近近两年来，，迈入下行行轨道。施施工量逐年年大幅增加加，竣工量量持续萎缩缩，施工与与竣工倍数数比创新高高，2011年超过过10，未未来长沙市市场写字楼楼供应量较较大。数据来源：：长沙市房房地产开发发预警预报报信息系统统湖湖南南中原研究究中心整理理分析2011年年，全市（（包含县城城）写字楼楼施工面积积大幅上涨涨，写字楼楼将会出现现集中供应应，写字楼楼市场竞争争进入白热热化。市场条件———未来2-3年供供应量较大大数据来源：：长沙市房房地产开发发预警预报报信息系统统办公新开工增速办公竣工增速办公施工增速单位：万方方1、2011年长沙沙市办公类类施工面积积147.9万方，，同比上涨涨35.61%，，其中竣工工面积14.53万万方，同比比下跌26.62%，新开开工面积66.39万方，同同比上涨35.55%。与与2010年相比，，施工和新新开工同比比增长近三三成。2、2006-2009年，，办公类施施工、新开开工、竣工工波动均较较平稳。近近两年来，，施工和新新开工面积积增幅较大大，竣工连连续下跌，，前几年办办公类新开开工量较少少是主要原原因。2011年，，施工面积积涨幅扩大大一倍，预预计未来2-3年办办公类用房房将出现集集中供应。。市场条件———近期将将继续下行行，不容乐乐观目前长沙写写字楼销售售情况长沙写字楼楼量价：2012年年上半年持持谨慎态度度，态势不不容乐观2011年年初，高端端写字楼成成交价格受受市场影响响较小，销销售速度快快，态势良良好。2011年年下半年特特别是九、、十月以后后，随着政政府调控力力度的加大大，客户缺缺乏信心，，受整体市市场下滑的的影响，写写字楼的价价格、成交交量均受到到影响，明明显“一月月不如一月月”。目前，已开盘盘项目如泊富富广场、万达达广场的余货货销售极其缓缓慢，基本停停滞，月销售售套数多为1-2套。新开盘项目价价格直线下行行，可以预见见到当前市场场，走势十分分谨慎，项目目面临“以价价博量”，市市场预期持续续下行。甲级写字楼驻驻户中，制造造业/工程、、房地产、金金融三大行业业的驻户比例例高于乙级写写字楼比例，，表明该类产产业在长沙发发展良好，承承租能力强且且对写字楼品品质形象要求求较高。乙级写字楼租租户层次低，，行业来源庞庞杂，信息息产业、贸易易、服务行业业的租户比例例均较高。甲级写字楼租租户平均需求求面积为554平方米。。驻户主力需需求面积段依依次为300-499平平方米（41％），500-799平方米（24.6％）），100-299平方方米（22.2％）。但从2010年写字楼成成交情况来看看，写字楼出出售面积以300~500平米为主主；长沙高端甲级级写字楼、高高端酒店式写写字楼驻户一一览长沙代表性写写字楼、酒店店式写字楼驻驻户中，以咨询服务培训训类、房地产公司、、金融投资公司司、知名企业驻长长沙办事处、、科技信息类驻驻户为主；整体需求面积积来看：第一主力需求求面积在300-500㎡和800-1700㎡；中小型企业主主要需求300-500㎡，大型型企业和房地地产公司、金金融投资公司司主要需求800-1700㎡；；第二主力需求求面积在500-800㎡；以知名企业驻驻长沙办事处处、销售代理理或分公司、、进出口及贸贸易类公司、、工业机械电电器器械类公公司为主；高端写字楼、、高端酒店式式写字楼驻户户分类及各类类住户办公面面积汇总各需求面积段段驻户租购比比从各需求面积积的驻户租购购情况来看：：长沙绝大多数数写字楼以租租用为主，但超过800㎡面积的驻驻户中，有少少量是自购，，占到约13.2%，以以金融投资、、机关事业单单位、其他大大型公司为主主；市场表现运达国际广场场项目评价租户组合大堂装修格调调高雅电梯厅雍容华华贵市场表现中天广场项目评价租户组合平和堂商贸大厦银华大酒店商务楼五一新干线第一大道名汇达中隆蓝色地标中天新华大厦华美欧万达广场核心驱动力租金/售价租售状况发展趋势传统，商业带带动商务租金：1.95元/平米米·月;售价：中隆1W3；中天天1w5出租率：85.3%；出售率：98%；随着交通条件件转好，地位位不会转移，，但产品素质质成为发展的的最大制约；；以五一市民绿绿化广场为圆圆心、以五一一大道为轴线线的五一广场场商务圈，以以商业为主打打、以商业带带动商务。cta财富中心湖南新闻大厦和府运达国际广场明城国际定王大厦芙蓉国豪庭金源大酒店顺天国际财富中心潇湘华天湖南国际金融大厦建鸿达现代城摩天一号城市之心新世纪大厦核心驱动力租金/售价租售状况发展趋势传统金融商务务区，金融驱驱动租金：1.88元/平米米·月;售价：湖南文文化大厦7900随着花旗银行行的加入，金金融中心地位位逐渐稳固，，但写字楼产产品的素质和和形象仍是制制约其发展的的最大障碍；；以芙蓉路为轴轴线的金融商商务圈则以金金融证券等金金融行业为鲜鲜明特性，沿沿途数十家银银行证券公司司参差林立。。以此为契机机，这一区域域掀起了一轮轮商住与商务务楼盘建设的的高潮。出租率：87.9%；出售率：99%；写字楼租金、、售价——中中下水平大华宾馆神禹大酒店华侨国际神农大酒店商务楼佳天国际新城核心驱动力租金/售价租售状况发展趋势以政府应酬类类商务为驱动动租金：1.71元/平米米·月；售价：佳天国国际6846元/平米政府的力量在在此区域体现现无疑，虽然然大华宾馆等等产品素质、、服务、档次次均不是最高高档次，但似似乎并不影响响其地位；只只是此区域市市场化商务发发展仍有待考考验；出租率：88.4%；出售率：98%；华天酒店商务务楼华侨大厦唯一星城国际湖南文化大厦汇富中心亚大时代湘域中央通程大酒店核心驱动力租金/售价租售状状况发展趋趋势酒店为为核心心驱动动租金：：1.77元/平米米·月月;售价：：汇富富中心心6400元/平米米随着各各大五五星级级酒店店进驻驻长沙沙，本本区域域未来来地位位将受受挑战战，但但除去去过去去愉快快的合合作经经验，，其他他地方方本区区域写写字楼楼似乎乎并不不具备备任何何优势势；出租率率：87.5%；出售率率：99%；韶山路路商务务区主主要为为韶山山北路路靠近近五一一大道道的一一段，，开发发年份份较早早，级级别弱弱于中中心商商务区区；分分布有有九十十年代代建成成的通通程酒酒店商商务楼楼和华华天商商务楼楼，均均为开开发年年份较较早的的不成成熟产产品；；但因因五星星级酒酒店为为配套套，形形成了了韶山山路商商务圈圈中心心地带带地价价高昂昂和商商务活活动频频繁的的特色色。入入驻这这一区区域的的企业业多为为国际际、国国内大大公司司的驻驻长机机构，，大型型代理理商和和大型型贸易易公司司。劳动动路路靠靠近近芙芙蓉蓉南南路路段段，，贺贺龙龙体体育育馆馆区区域域。。劳劳动动路路靠靠近近芙芙蓉蓉路路沿沿线线作作为为向向南南扩扩展展的的新新兴兴商商务务区区，，同同时时依依托托省省人人大大机机关关以以及及政政府府南南迁迁的的优优势势，，未未来来将将有有更更大大的的发发展展潜潜力力。。长沙沙现现有有商商务务区区的的平平均均租租金金、、售售价价等等均均处处于于中中下下水水平平，，1.8元元/平平米米··月月租租金金即即可可对对本本案案入入市市价价格格形形成成支支撑撑；；大堂堂————面面积积狭狭窄窄，，挑挑高高较较低低，，装装修修以以中中档档为为主主长沙沙写写字字楼楼平平均均层层高高为为3.23m。。文文化化大大厦厦层层高高最最高高，，达达到到3.6m，，安安装装中中央央空空调调吊吊顶顶后后净净高高也也达达到到3——3.15m。。长长沙沙其其他他写写字字楼楼基基本本层层高高都都在在3米米以以下下；；商住楼空空调系统统安装的的部是分分户空调调。专业业写字楼楼大部分分安装的的是中央央空调系系统，大大部分加加班时间间没有空空调。最新的写写字楼做做到了每每人每小小时36到40立方米米的新风风量，基基本上跟跟国际接接轨了。。层高与空空调———层高偏偏低，中中央空调调为主，，加时空空调成为为趋势长沙写字字楼电梯梯品牌绝绝大部分分为三菱菱电梯，，三菱电电梯所占占份额达达70%多。经统计长长沙写字字楼平均均每部电电梯（载载重1000））服务务的办公公面积为为6409.09平方方米左右右。电梯———国产电电梯为主主，单梯梯服务面面积偏大大，拥挤挤写字楼车车位配比比在国际际流行的的标准为为平均每每200平方米米至少有有一个停停车位，，目前长长沙平均均车位配配比为240平平方米办办公面积积还未达达到国际际标准。。停车位———低于于国际标标准，非非常拥挤挤写字楼硬硬件水平平——中中下水平平写字楼整整体硬件件水平处处于中下下，高端端写字楼楼硬件设设施也相相对落后后；行业分布布：长沙沙顶级专专业写字字楼用户户主要集集中在金金融保险险、房地地产、进进出口贸贸易及咨咨询培训训四大类类；顶级级酒店式式写字楼楼有较多多的国内内外知名名企业长长沙办事事处；持有形式式：租赁赁使用占占据绝对对比例，，仅有极极少部分分为自购购物业办办公，且且以大面面积为主主，租金金敏感，，配套敏敏感。面积需求求：第一一主力需需求面积积在300-500㎡㎡；其其中中小小型企业业主要需需求300-500㎡㎡，大大型企业业和房地地产公司司、金融融投资公公司主要要需求800-1700㎡㎡；第二二主力需需求面积积在500-800㎡㎡；；以知名名企业驻驻长沙办办事处、、销售代代理或分分公司、、进出口口及贸易易类公司司、工业业机械电电器器械械类公司司为主；；偏好分分析：：主要要关注注形象象、物物管、、配套套三大大方面面，对对租金金水平平相对对较为为看重重目前来来看长长沙顶顶尖写写字楼楼硬件件设施施主要要处在在中等等偏高高的水水平：：大堂高高度：：目前前长沙沙市写写字楼楼大堂堂高度度一般般在8米左左右。。奢华华的在在12-15米米之间间。高档的的在8-12米米之间间，普普通的的在4-6米之之间；；大堂面面积：：一般般在150-400㎡左左右，，酒店店式写写字楼楼大多多酒店店大堂堂与写写字楼楼大堂堂联通；；楼体结结构：：多为为钢架架和钢钢结构构；层高：：主主力力层高高在3-3.6米，，部分分高档档写字字楼做做到了了3.9米米；过道宽宽度：米米；空调方方式：：中央央空调调；面积分分割：：10年及及之前前的项项目主主力面面积分分割从从200-1300㎡㎡不等等，但但新出出的运运达和泊泊富都都以柱柱网结结构整整层、、半层层打包包分割割；建建发目目前尚尚无具具体分分割方案；停车位：长长沙顶级写写字楼车位位在600-1000个，建建面车位比比约为247:1；；其中运达为212:1，，低于平均均水平；5A智能化化水平：均均为5A智智能化，5A在长沙沙已经基本本普及；长沙产业结结构的特征征决定了：：1、面积需需求较小2、租金承承受能力有有限3、对物业业性价比的的需求、高高端配套的的需求大过过对形象及及硬件的需需求第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策写字楼市场分析写字楼价值体系写字楼营销策略写字楼营销执行257934报告内容页码本案写字楼楼核心价值值体系：产品定位：：一站式奢奢侈商务中中心5大核心价价值体系：：核心价值1：平和堂堂、韩国等等7打主力力店、上千千商业品牌牌强势入驻驻，吸纳千千亿财富网网络核心价值2：大河西西地段，永永久保值物物业！核心价值3：豪华奢奢侈装修，，5精装办办公中心核心价值4：自由组组合产品系系，面积需需求全面满满足在激烈的竞竞争中，本本案其他价价值优势并并不明显的的情况下，，配套价值值、差异化化的产品仍仍将是本案案的核心突突破点！第一部分目标及面临形势第二部分公寓营销策略及营销执行第三部分写字楼营销策写字楼市场分析写字楼价值体系写字楼营销策略及营销执行257934报告内容页码我们的写字字楼核心策策略：针对高端写写字楼差异异化竞争，，夺取广泛泛客户话语语权！泛客户话语语权争夺体体系：目标客户群群体系搭建：：强化客户户信心相应政策：：价格优势势吸引奥克斯·环环球中心产业基地平平台体系租客：中小小型企业买家：中小小型投资客客为主政府合作：：与长沙市市政府、岳岳麓区政府府等合作，，以“奥克克斯环球中中心产业基基地平台””为名，以以政府名义义给予部分分产业相应应的补贴政政策，强化化客户企业业支支撑撑：：引引进进中中联联重重科科！！整层层9折折优优惠惠；；推广广铺铺排排：：阶段段推推广广主主题题：：推广广渠渠道道主要要延延续续前前期期已已有有渠渠道道资资源源：：含含户户外外、、报报广广、、网网络络、、电电台台、、短短信信、、机机场场高高铁铁灯灯箱箱；；渠道道修修正正建建议议：：1、、新新增增渠渠道道：：；；各各大大写写字字楼楼电电梯梯框框架架；；活动动及及拓拓客客：：活动动及及拓拓客客策策略略：：点面面结结合合，，广广撒撒网网拓拓客客+定定制制型型圈圈层层活活动动客客户户拓拓展展，，重重在在关关系系经经营营与与维维护护；；活动动：：1、、定定制制生生日日、、朋朋友友聚聚会会；；针对人群：前前期极具购买买力的大客户户、关系网络络较广的客户户；本案签约约商家等资源源客户2、定制式团团体聚会、团团体活动；特定团体：诸诸如商业协会会、各行业协协会、高尔夫夫会所客户、、豪华汽车俱俱乐部客户等等；植入式定制圈圈层活动销售：老带新奖励机机制：针对老业主、、前期极具购购买力的大客客户、关系网网络较广的客客户；老带新成交写写字楼1套，，奖励现金2万元；成交交写字楼半层层，奖励现金金5万；成交交写字楼1层层，奖励现金金10万；销售培训安排排：6月25日写写字楼认筹：：认筹方式：登登记，10万万抵20万，，存10万到到自己的银行行卡，办理一一张卡；每人人不限办卡数数，一张卡对对应一套房；；7月22日写写字楼升级：：升级方式：缴缴纳50万元元诚意金，升升级一张卡；；每人不限办办卡数，一张张卡对应一套套房；写字楼定价：：建议甲级写写字楼整体今今年入市均价价为8100-8300元/平米房屋售价日租金×30×12投资回报率=按照投资回报报率为89%，长沙甲甲级写写字楼楼日租租金2.05元元/㎡㎡，，甲级写写字楼楼定价价=2.05元/㎡㎡××30××12÷÷98200元元/㎡㎡销售政政策支支持：：1.提提供集集团外外地投投资客客资源源，最最大限限度的的增加加客户户量;2.团团队激激励政政策（（现有有住宅宅销售售奖励励延续续至公公寓与与写字字楼销销售期期间：：月度度销售售冠军军现金金3000奖励励，月月度签签约冠冠军现现金3000元元奖励励，优优秀策策划现现金2000元元奖励励，每每月费费用补补助600元））销售信息支支持：1.公寓交交房标准及及精装修标标准；2.写字楼楼交房标准准及装修标标准；3.公寓及及写字楼完完整版版图图；开发商需提提供其他支支持：ThanksforyourattentionWishyouagoodday!谢谢12月-2209:53:2009:5309:5312月-2212月-2209:5309:5309:53:2012月月-2212月月-2209:53:202022/12/319:53:209、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12