年河南省滑县项目市场调研和定位思路建议报告

众恒·华府

滑县项目市场调研和定位思路建议报告方案撰写：胜者(北京)国际营销策划机构企划部刘炬光撰写日期：2007年12月2日三、区域房地产业状况一、区域环境环境篇二、区域经济一、区域环境■地理位置/交通滑县位于河南省东北部，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。交通便利，西邻京广铁路、107国道和京珠高速公路，北接濮鹤高速公路，大广高速公路贯穿南北，新荷铁路和济东高速公路跨越东西。省道307线、308线、吴黄线、郑吴线、东上线、大海线等主要公路干线在此交汇，形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为网络的公路交通体系，农村已实现了村村通油路。

※滑县城区，拥有便利的交通环境，它是保证滑县经济高速发展的基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速展。■县域面积/行政区划/人口滑县隶属国家级历史文化名城滑县，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。全县辖9镇13乡，总人口124.4万，区域面积1814平方公里，城区人口１８万。※城区规模小，人口少；导致市场规模小，易于饱和。因此本项目入市越早越占据有利的竞争位置。一、区域环境■自然地貌/气候

滑县地势西高东低，海拔48.4～1632米。地处北暖温带，属大陆性季风气候，四季分明，水温适宜。年平均气温13.6℃，7月份平均气温27.2℃，1月份平均气温-2.7℃。绝对最低气温-21.7℃。无霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北风，夏秋多南风。

※项目所在区域属于平原地带，四季温差小，但冬季1月份气温在0℃以下，绝对最低气温达到了-21.7℃。因此项目有必要采取相应的保温措施和供暖设施。一、区域环境■区域环境分析小结未来几年，房地产将进入快速发展阶段；城区规模小，人口少，市场规模小；要快速进入市场，抢占市场先机。一、区域环境■国民经济概况

2007上半年，全县国民生产总值预计完成40.8亿元，同比增长15.3%，增幅为13年来的最好水平。其中，第一产业完成16.6亿元，增长8%；第二产业完成15.3亿元，增长21.2%;第三产业完成8.9亿元，增长18.3%。财政一般预算收入完成9726万元，增长23.5%（按可比口径计算），为历史上增长最多的半年，财税结构也是最优化的半年，税收占财政收入的比重同比提高了10.7个百分点。全社会固定资产投资总额完成28.3亿元，增长39.3%，是历史上投资最多的半年。社会消费品零售总额完成9.9亿元，增长17.2%，增幅是8年来的最好水平。金融机构各项存款余额57.46亿元，较年初增加5.86亿。城镇居民人均可支配收入4217.89元。农民人均纯收入1574.92元，增长23%。二、区域经济■工业状况全县规模以上工业企业完成总产值22.5亿元，同比增长35.3%;完成增加值6.7亿元，增长34.6%,比市下达目标高4.6个百分点，在全市五县（市）位居第三；实现利润2.7亿元，同比增长139.2%,比市下达目标高109.2个百分点，在全市五县（市）位居第三。全县在建项目195个，计划总投资29.8亿元，实际完成固定资产投资4.9亿元，其中，投资千万元以上重点项目69个，鑫之源糖业、利源纺织、昌盛铜业、滑县屠宰厂等项目已竣工投产；神华面业、诚信贸易钢球团等项目即将建成投产；华康实业1500吨大豆蛋白纤维、达泉纺织、尚品木业二期等46个项目正在积极建设。二、区域经济■非公经济迅猛发展

2007年上半年，全县非公经济单位发展到3.1426万户，较上年增加3367户；非公经济总产值完成69.6亿元，增加值完成16.7亿元，同比分别增长41.2%和44.29%；。二、区域经济■招商引资成果丰硕

2005年以来，全县共引进项目728个，实际到位固定资产投资17.66亿元。2006年成功举行了三次千万元以上招商引资项目集中奠基开工仪式，共有37个项目进行了奠基开工，总投资达15亿元。被省政府确定为“对外开放重点县”。二、区域经济■新区状状况为拉大城城市框架架，加快快经济高高发展，，根据县县委县政政府的要要求，滑滑县规划划重点为为城市的的南扩，，向南主主要以开开辟新的的工业园园区（新新区）为为方向，，争取使使新区的的工业园园区和居居住区两两年内形形成规模模，届时时老城区区内的长长途汽车车站和部部分工业业项目迁迁到新区区，将滑滑县新区区建设成成为新城城市的行行政中心心、文教教中心、、金融商商业和高高档居住住中心。。滑县新区区，以无无污染工工业园区区和高档档居住区区组成，，总面积积15平方公里里，规划划为“五五园四区区（滑县县新区、、道口卫卫西、白白道口电电线电缆缆、上官官孟庄、、滑县火火车南站站经济开开发区））、（电电子工业业园、烧烧鸡工业业园）、、三中心心”。目目前，新新区内水水、电、、路、通通讯等基基础设施施日臻完完善。县县城规划划区由17平方公里里增加到到42平方公里里，已搭搭起了一一个中等等城市的的框架。。二、区域域经济■新区状状况2007年，将完完成滑州州路东延延工程，，启动滑滑县体育育中心、、青少年年活动中中心和新新区综合合服务楼楼等文体体服务工工程。同同时，动动工建设设44亩的人工工景观湖湖，对7条道路进进行绿化化亮化，，建设大大宫河东东岸和沿沿河路两两条景观观路，使使新区成成为滑县县建设的的新亮点点。届时时，滑县县新区将将成为城城市的文文化教育育核心版版块。在新区和和人民大大道、文文明大道道等繁华华地段，，以独资资、合资资、引资资等多种种形式建建设营业业面积在在2000平方米左左右、年年营业额额在1000万元的现现代商场场、大型型超市和和专业连连锁店，，逐步形形成以大大型购物物中心为为骨干，，以超市市、专卖卖店、仓仓储式商商场为特特色的多多元化、、多层次次销售网网络，形形成城市市的金融融商业核核心。目前，电电力公司司、长通通塑业、、华康电电子、滑滑县六中中新校、、滑县体体校已投投入使用用。新区区管委会会、国土土资源局局、检察察院、法法院、计计生委、、广电局局等政府府机构以以及滑县县体育广广场、青青少年活活动中心心、人民民医院新新院等配配套设施施正在建建设中。。在县委委县政府府的大力力支持下下，随着着新区建建设的日日新月异异，滑县县新区必必将成为为中原城城市群的的一颗新新星。二、区域域经济■区域经经济背景景研究小小结区域经济济总体向向好，并并保持着着快速发发展的势势头，良良好的经经济环境境有利于于刺激房房地产市市场的发发展。人们生活活水平正正在得到到迅速提提高，对对改善居居住条件件的追求求迅速膨膨胀，产产生大量量的住宅宅需求将将有待于于释放。。城区经济济总量小小，总的的需求量量有限。。因此本本项目需需要快速速进入市市场，抢抢先锁定定目标客客户群，，抢占市市场先机机。近几年滑滑县的工工业和城城区中心心的商业业都取得得了高速速发展的的成绩，，他们的的发展无无疑会产产生大量量的住宅宅需求。二、区域域经济三、区域域房地产产业状况况■整体状状况分析析目前来说说，在三三级房地地产市场场中滑县县房地产产的占发发展无论论是在发发展速度度还是在在规模方方面都是是十分惊惊人的，，这是其其它一些些三级市市场不可可比拟的的。房地地产业的的竞争也也相对比比较激烈烈，目前前大部分分房产开开发都集集中在城城南新区区，投投资规模模相对较较大，并并且在新新城区投投资的速速度和规规模远远远超过了了在老城城区的投投资，他他们在新新城区一一般开发发的面积积都在一一百亩之之上，大大者能够够达到700多亩。并并且新城城区医院院、学校校、银行行、体育育馆等配配套设施施的在不不断不断断健全完完善。三、区域域房地产产业状况况■未来发发展趋势势分析通过行政政规划并并且行政政中心的的中心南南迁，在在城市南南部即将将形成以以行政、、办公、、体育、、信息、、商务为为主的城城市新核核心区；；并且随随着城市市重心东东移，新新区将会会建设成成为生态态型、现现代化的的新型城城市中心心，是滑滑县新的的增长点点和发展展区域，，很有发发展潜力力。未未来的新新区即将将成为滑滑县发展展的亮点点，也为为滑县的的房地产产业发展展带来前前所未有有的机遇遇。环境篇分分析研究究总结城区规模模小人口少需求扩大大开发策略略尽快入市市产业分布布相对较远远宏观经济济发展迅速速营销推广广重在引导导同业发展展速度提高高未来市场场竞争激烈烈市场前景景表现乐乐观※关键词：：抢占市场场，需求求扩大，，供应小小幅增加加，未来来市场竞竞争激烈烈，市场场前景表表现乐观观。二、市场场需求调调查研究究市场篇一、供应应市场特特征分析析（一）供应量分分析（二）户户型分析析（三）价价格分析析（四）配配套及应应急硬件件设施分分析（五）园园林景观观分析（六）供供应市场场客户特特征分析析一、供应应市场特特征分析析■调研概概述调研目的的了解滑县县房地产产供应市市场的现现状和特特点，把把握滑县县房地产产市场的的发展趋趋势，为为本项目目的定位位提供参参考依据据。调研方法法首先，对对滑县房房地产市市场进行行整体调调研，了了解房地地产项目目的分布布、档次次、数量量、规模模等总体体信息；；随后，根根据获得得的总体体信息，，结合本本项目特特性，选选择有价价值项目目或竞争争性项目目进行重重点实地地调研。。一、供应应市场特特征分析析调研项目目分布一、供应应市场特特征分析析华通世纪城祥泰苑金牛国际城浩创第一商城津兰名郡华都城市花园英明花园滨园花园锦绣华庭道发时代广场御龙别墅北南东西（一）供应量分分析※在售的几几个重点点楼盘，，总占地地规模为为1974亩；目前前在售的的楼盘多多以几百百亩的大大盘为主主。1.占地规模模项目名称项目占地亩数金牛国际城600华通世纪城700英民花园304华都城市花园30祥泰苑240津兰名郡100一、供应应市场特特征分析析2.各楼盘开开发的楼楼幢数一、供应应市场特特征分析析3.各楼盘开开发的房房屋总套套数一、供应应市场特特征分析析3.各楼盘开开发的房房屋总套套数一、供应应市场特特征分析析※在售楼盘盘中，主主力户型型以130-150平米左右右的三室室一厅一一卫，三三室两厅厅两卫居居多,这这代表了了目前滑滑县房地地产市场场上大部部分客群群的户型型偏好，，本项目目在设定定主力户户型时，，应充分分满足目目前的客客户的需需求。1、各项目目主力户户型面积积分析（二）户户型分析析华通世纪城90—160平方米英民花园110—170平方米华都城市花园130—180平方米祥泰苑130—150平方米津兰名郡90—220平方米一、供应应市场特特征分析析※由上表可可以看出出，目前前在售楼楼盘中，，户型结结构以多多层为主主。2、楼层二、供应应市场特特征分析析项目名称楼层金牛国际城多层小高层别墅华通世纪城多层小高层英民花园多层小高层华都城市花园多层祥泰苑多层津兰名郡多层※由上表可可以看出出，目前前在售楼楼盘中，，层高以以2.9米居多多。如果果包括楼楼板在内内一般应应达到3.0米为好。。3、户型层层高分析析二、供供应市市场特特征分分析项目名称层高（m)金牛国际城3华通世纪城3英民花园3华都城市花园3.1祥泰苑3津兰名郡3※由上表表可以以看出出，所所有楼楼盘的的交房房标准准都是是毛坯坯房，，尚未未出现现精装装修。。4、户型型装修修分析析建议本本项目目顺应应市场场，同同样采采用毛毛坯标标准二、供供应市市场特特征分分析项目名称交房装修金牛国际城毛坯华通世纪城毛坯英民花园毛坯华都城市花园毛坯祥泰苑毛坯津兰名郡毛坯目前房房地产产供应应市场场，户户型南南北朝朝向占占绝大大多数数，同同时出出现了了少量量的东东西向向住宅宅，目目前这这些东东西向向住宅宅的市市场接接受程程度较较差。。5、户型型朝向向分析析南北朝朝向无无疑是是本项项目最最主要要的选选择，，建议议本项项目尽尽量不不采用用东西西向金牛国际城南北向华通世纪城南北向、东西向英民花园南北向华都城市花园南北向祥泰苑南北向津兰名郡南北向一、供供应市市场特特征分分析（三））价格格分析析1、均均价分分析二、供供应市市场特特征分分析各楼盘盘销售售价格格(均价)图表如如下:※从上面面图表表可以以看出出,目前华华县住住宅价价格最最高基基本达达到1200元/平方米米,最低800/平方米米,以此可可以计计算出出华县县目前前的住住宅均均价大大致是是1015元/平方米米.但是随随着整整个河河南房房地产产价格格的不不断上上涨,整个华华县的的住宅宅价格格也在在持续续上涨涨.。（四））配套及及硬件件设施施分析析※车位配配比方方面，，大部部分楼楼盘以以有关关部门门规定定的1：0.3左右右为标标准配配比。。车位位价格格方面面，地地上车车库以以销售售为主主，；；地下下停车车位以以出租租为主主。1、停停车位位项目名称有停车位金牛国际城有停车位华通世纪城有车库英民花园有地上停车位华都城市花园有地下停车场祥泰苑有车库锦绣华庭有地上停车位滨河花园有地上停车位津兰名郡有停车位一、供供应市市场特特征分分析二、供供应市市场特特征分分析各楼盘盘绿化化率图图表如如下:2.绿化率率※住宅的的智能能化系系统基基本都都是电电话、、有线线电视视、；；小区区的安安防系系统方方面，，很多多小区区只有有门禁禁系统统和保保安巡巡逻，，24小时时电子子巡更更、闭闭路电电视监监控等等安防防设施施。3、智智能化化、安安防系系统二、供供应市市场特特征分分析项目名称智能化系统安防系统金牛国际城电视、电话每户预留2个接口保安24小时巡逻24小时电子巡更、闭路电视监控等安防设施0华通世纪城电话、有线电视接口24小时电子监控、巡更，门禁对讲系统英民花园电视、电话接口24小时保安巡逻华都城市花园电话、有线电视接口24小时电子监控、巡更，门禁对讲系统祥泰苑有线电视电话接口保安巡逻锦绣华庭有线电视电话接口保安巡逻津兰名郡有线电视电话接口保安24小时巡逻24小时电子巡更、社区周界红外线防越系统，入口监视，入户可视对讲系统，社会背景音乐系统。4、物物业管管理二、供供应市市场特特征分分析项目物业管理金牛国际城自己做华通世纪城自己做英民花园未定华都城市花园自己做津兰名郡自己做祥泰苑自己做※物业管管理公公司方方面，，很多多楼盘盘都是是开发发商自自己下下属的的物业业管理理公司司进行行管理理，这这样做做购房房客群群入住住后的的各种种问题题比较较容易易得到到决；；但管管理水水平相相对较较低；；另外外有部部分楼楼盘开开始聘聘请专专业性性较强强的外外部物物业管管理公公司，，说明明客群群对小小区的的物业业管理理水平平越来来越重重视；；通过过调查查发现现，客客户购购房时时对物物业费费相对对敏感感（五））园林景景观分分析二、供供应市市场特特征分分析项目名称园林档次金牛国际城高档华通世纪城中高档英民花园中档华都城市花园中档祥泰苑中档锦绣华庭基本没有津兰名郡高档（六））供应应市场场客户户特征征分析析主体基基本特特征分分析客户来来源分分析购买目目的分分析购买特特征分分析二、供供应市市场特特征分分析a、年龄龄特征征调研过过程中中了解解到，，购房房客户户的年年龄分分布在在25-50岁岁范围围内，，其中中以40岁岁左右右的中中年人人居多多b、职业业特征征购房客客户职职业方方面，，以政政府公公务员员、私私营业业主、、企业业中高高层管管理人人员等等为主主要购购房客客群1、主体体基本本特征征二、供供应市市场特特征分分析d、收入入水平平这些购购房客客户的的收入入水平平在滑滑县属属于中中高档档，部部分政政府公公务员员、企企业中中高层层除工工资收收入外外，还还有一一定的的灰色色收入入e、教育育背景景购房客客户中中，受受教育育程度度参差差不齐齐；政政府公公务员员、企企业中中高层层中，，受高高等教教育的的人群群比例例较高高c、家庭庭结构构购房客客户中中，以以中年年父母母带1-2个子子女的的家庭庭居多多，即即3口口之家家或4口之之家二、供供应市市场特特征分分析目前在在售楼楼盘，，都以以滑县县本地地客户户为主主；各楼盘盘的购购房客客户，，附近近的原原居民民占有有很大大比例例，工工作单单位在在附近近的客客户占占有很很大比比例，，乡镇镇居民民富裕裕者购购房者者也占占一定定比例例；档次较较高的的楼盘盘（金金牛国国际城城、津津兰名名郡））可以以吸引引到距距离较较远的的其他他区、、域客客户a、本地地客户户b、外地地客户户外地客客户相相对较较少、2、客户户来源源分析析二、供供应市市场特特征分分析大部分分客户户的购购房目目的是是为了了自住住，用用来改改善居居住条条件，，提高高生活活品质质；投资客客户的的比例例相对对较小小，在在10%以下。3、购买买目的的分析析二、供供应市市场特特征分分析购房客客户以以改善善居住住条件件为主主要目目的，，他们们偏好好三室室的户户型；；对朝向向要求求较高高，基基本都都要求求南北北向；；4、购买买特征征分析析二、供供应市市场特特征分分析□供应应市场场主要要结论论目前滑滑县在在售楼楼盘，，规模模普遍遍较大大当前市市场上上的住住宅建建筑类类型以以普通通多层层为主主流户型方方面，，以三三室为为主流流户型型，三三居面面积集集中在在1１0-１５００平米米，四四居面面积集集中在在150-180平米；；户型结结构中中，平平层为为主，，复式式比例例不超超过8%，小户户型较较少；；价格方方面，，目前前普通通多层层均价价主要要集中中在1000元/平米单纯的的价格格和地地理位位置不不再是是影响响客户户购房房的决决定性性因素素，购购房客客户越越来越越重视视小区区的产产品品品质、、园林林景观观、硬硬件设设施、、物业业管理理和相相关配配套等等。二、供供应市市场特特征分分析（七））市场场个案案竞争争调研研分析析●金牛牛国际际城●●华通通世纪纪城●英民民花园园●●津津兰名名郡●华都都城市市花园园●●祥祥泰苑苑●滨河河花园园●●锦锦绣华华庭二、供供应市市场特特征分分析市场竞竞争楼楼盘调调研分分析金牛国国际城城重点个个案分分析重点个个案分分析重点个个案分分析项目位位置：：文明明大道道与滑滑洲路路交叉叉口向向米路路北东东项目进进程：：七月月份开开始奠奠基，，一期期工程程正在在建设设中开发商商：河河南金金牛置置业有有限公公司建筑层层数：：以多多层为为主，，附有有小高高层总占地地亩数数：６６０００亩绿化率率：４４３.４％车位：：有停停车场场总户数数：３３４０００多多户营销推推广：：深圳圳竞合合地产产主力户户型：：1３０平平方米米左右右（三三房））楼盘销销售价价格：：１１１０００元元／平平方米米左右右楼层数数目（（多层层、高高层、、小高高层高高层））：多多层、、小高高层、、别墅墅楼间距距：：３００—６０米米装修标标准：：毛毛坯重点个个案分分析．二房一一厅三房一一厅三房一一厅四房一一厅※此项目目三房房（130平方米米左右右）销销售情情况比比较好好。重点个个案分分析SWOT分析★优势势：本小区区定位位较高高，占占地６６０００亩，，开发发的有有多层层，花花园洋洋房，，小高高层，，别墅墅．其其多层层主要要采用用了双双“ＳＳ”风风格，，园区区水系系，建建筑小小品，，景观观构架架，路路网交交通进进行了了合理理规范范的设设计，，使得得建筑筑，环环境相相依相相融，，交相相辉映映；绿绿化较较高，，园区区环境境优美美。★劣势势：地理位位置距距新城城和老老城中中心较较远，，周配配套不不完善善。规模大大，好好景观观，好好户型型，高高品质质。主要卖卖点重点个个案分分析华通通世世纪纪城城重点点个个案案分分析析案场场现现状状位置置重点点个个案案分分析析项目目位位置置：：文文明明大大道道与与新新飞飞路路交交叉叉口口向向开发发商商：：华华通通集集团团地地产产开开发发有有限限公公司司项目目进进程程：：一一期期已已经经销销售售70%左右右，，二二期期即即将将内内部部认认购购。。营销销推推广广：：北北京京红红思思维维销售售代代理理：：北北京京顺顺成成嘉嘉业业物业业管管理理：：金金地地物物业业建筑筑层层数数：：以以多多层层为为主主，，下下复复式式，，附附有有小小高高层层总占占地地亩亩数数：：７７００００亩亩绿化化率率：：４４００％％车位位：：有有８８００００多多个个停停车车位位，，３３００００多多个个私私家家车车车车库库．．楼幢幢数数：：７７００栋栋总户户数数：：２２００００００多多户户主力力户户型型：：１１３３００平平方方米米左左右右（（三三房房））楼盘盘销销售售价价格格：：１１００２２００元元／／平平方方米米左左右右楼间间距距：：２２５５米米左左右右装修修标标准准：：毛毛坯坯SWOT分析析重点点个个案案分分析析★优优势势：：此项项目目坐坐落落于于新新区区中中央央居居住住区区地地带带，，地地理理位位置置得得天天独独厚厚，，交交通通方方便便；；周周围围配配套套设设施施齐齐全全，，有有行行政政单单位位、、学学校校、、体体育育馆馆、、医医院院、、学学校校等等；；其其宣宣传传策策略略强强调调配配套套优优势势，，定定位位中中高高档档，，且且销销售售价价格格不不高高，，对对购购买买人人群群有有一一定定吸吸引引力力。。★劣劣势势：：宣传传诉诉求求上上过过多多强强调调基基本本功功能能，，楼楼盘盘形形象象档档次次较较一一般般，，由由于于楼楼盘盘面面积积过过大大，，后后期期如如价价格格不不断断提提高高，，消消化化上上存存在在一一定定的的难难度度。。主要要卖卖点点新区区中中央央，，完完美美配配套套，，大大实实力力，，大大规规模模。。英明明花花园园重点点个个案案分分析析重点点个个案案分分析析项目目位位置置：：文文明明大大道道东东侧侧新新飞飞路路北北侧侧向向开开发发商商：：天天宝宝置置业业项目目进进程程：：一一期期已已经经建建到到四四层层，，销销售售60%左右右，，规划划设设计计：：郑郑州州大大学学综综合合设设计计研研究究院院／／天天艺艺国国际际顾顾问问设设计计公公司司物业业管管理理：：待待定定建筑筑层层数数：：多多层层（（６６层层）），，小小高高层层总占占地地亩亩数数：：３３００４４亩亩绿化化率率：：３３４４％％楼幢幢数数：：６６００栋栋总户户数数：：１１２２００００户户主力力户户型型：：１１1０—１40平方方米米（（三三房房））楼盘盘销销售售价价格格：：９９００００元元／／平平方方米米左左右右楼间间距距：：２２３３.６米米左左右右装修修标标准准：：毛毛坯坯重点点个个案案分分析析重点点个个案案分分析析※其户户型型主主要要表表现现为为三三房房，，在在所所开开发发的的总总住住宅宅套套数数中中占占据据相相当当大大比比重重，，并并且且在在三三房房中中１１３３００平平方方米米左左右右的的户户型型卖卖的的较较好好。。重点点个个案案分分析析★优势势：：此项项目目定定位位为为中中档档，，价价位位较较低低，，购购买买者者容容易易接接受受；；户户型型集集中中在在三三房房，，大大都都在在１１1０—１４４００平平米米之之间间，，适适合合一一家家三三代代居居住住。。★劣势势：此此项项目目在在金金牛牛国国际际城城的的斜斜对对面面，，距距离离老老城城区区和和新新城城区区都都相相对对较较远远；；周周围围配配套套较较少少。。SWOT分析析主要要卖卖点点教师师居居所所，，文文明明社社区区，，新新区区第第一一沿沿河河景景观观带带。。景观观案场场津兰兰名名郡郡重点点个个案案分分析析重点点个个案案分分析析位置置重点点个个案案分分析析项目目位位置置：：人人民民路路和和滑滑洲洲南南路路交交叉叉口口向向项目目进进程程：：已已经经围围上上围围墙墙，，但但还还没没有有开开始始真真正正的的建建设设。。开发发商商：：安安阳阳隆隆都都房房地地产产开开发发有有限限责责任任公公司司物业业管管理理：：自自己己的的物物业业公公司司建筑筑层层数数：：多多层层总占占地地亩亩数数：：１１００００多多亩亩绿化化率率：：３３００％％以以上上楼幢幢数数：：３３００多多栋栋总户户数数：：５５００００户户停车车位位；；４４００００多多个个主力力户户型型：：三三房房两两厅厅楼盘盘销销售售价价格格：：１１１１００００左左右右楼间间距距：：２２００—３００米米左左右右装修修标标准准：：毛毛坯坯营销销策策划划；；郑郑州州指指南南针针重点点个个案案分分析析首创创观观景景洋洋房房。。SWOT分析析。★优优势势：此此楼楼盘盘定定位位高高档档，，开开发发的的多多层层建建筑筑虽虽不不是是别别墅墅但但是是其其设设计计和和风风格格却却与与别别墅墅相相似似，，其其建建筑筑形形式式追追崇崇北北美美简简约约风风格格，，园园区区景景观观设设计计优优美美和和谐谐，，可可以以说说它它是是目目前前在在滑滑县县品品质质定定位位最最高高的的楼楼盘盘。。★劣劣势势：：地理理位位置置距距离离老老城城区区和和新新城城区区较较远远，，周周围围配配套套设设施施较较少少，，交交通通不不便便；；在在华华县县这这样样的的三三级级市市场场，，毕毕竟竟有有钱钱人人还还是是少少数数，，由由于于其其定定位位为为高高档档园园区区，，所所以以其其销销售售对对象象只只能能是是少少数数有有钱钱人人和和追追求求高高端端生生活活品品质质的的客客户户群群，，而而不不是是普普通通购购买买群群体体，，销销售售对对象象单单一一。。主要卖点重点个案分析析祥泰园位置案场项目位置：人人民路和新飞飞路交叉口项目进程：一一期马上交房房，销售率在在70%之上。开发商：河南南科达置业物业管理：待待定建筑层数：多多层总占地亩数：：２４０多亩亩绿化率：３７７％楼幢数：５００多栋总户数：１２２００户停车位；有车车库主力户型：：三室两厅楼盘销售价格格：１0５０元／平方方米左右楼间距：２２０—３０米左右装修标准：：毛坯重点个案分析析重点个案分析析※其中三房（面面积１２０－－１４０平方方米）的户型型销售情况较较好，其中三三室一厅一卫卫销售情况最最好。重点个案分析析★优势：1、公务员小区区的定位较好好；2、价格偏低。。★劣势：1、绿化较少；；2、问卷调查反反馈建筑质量量稍差。公务员小区，，择邻而居。。主要卖点SWOT分析重点个案分析析华都城市花园园整体效果案场项目位置：文文明大道与华华洲路交汇处处项目进程：开开始入住，销销售率在90%之上向开发商：华都集团物业管理：自自己做建筑层数：多多层总占地亩数：：３０多亩绿化率：１５５％楼幢数：９栋栋总户数：５０００户停车位；有地地下停车场主力户型：：三室二厅楼盘销售价格格：９０００元／平方米米左右楼间距：１１５米装修标准：：毛坯重点个案分析析重点个案分析析重点个案分析析★优势：1、地段较好；；2、价格适中；；★劣势：1、楼间距偏小小；2、绿化率较低低；3、物业管理一般。。新区中心地段段，3.1米超高层高。。SWOT分析主要卖点重点个案分析析滨河花园重点个案分析析项目位置：道道城南路大宫宫河东项目进程：刚刚开始动工没没有多久，正正在销售中。。开发商：河南南林置业业公司营销推广：安安阳盛世地产产物业管理：未未定建筑层数：多多层总占地亩数：：３０多亩绿化率：２００％左右停车位；有停停车位主力户型：：两房两厅（（一厅）楼盘销售价格格：９０００元／平方米米左右楼间距：２２５米左右装修标准：：毛坯重点个案分析析重点个案分析析★优势：1、地段较好；；2、售价适中。。★劣势：1、楼间距偏小小；2、绿化率较低低；3、物业管理一一般。临水而居，大大宫河边，风风景秀岸丽丽。SWOT分析主要卖点锦绣华庭项目位置：文文明大道与道道城路交汇处处项目进程：已已经基本售罄罄，销售率在在90%之上，下面两两层是商铺，，之上是住宅宅。开发商：河南万松地产产物业管理：自自己做建筑层数：小小高层总占地亩数：：较少主力户型：三三房一厅绿化率：很少少楼幢数：１栋栋总户数：５８８户停车位；公共共车位主力户型：：三房，四房房楼盘销售价格格：１４０００元／平方方米左右装修标准：：毛坯营销推广；河河南前沿地产产建筑设计：上上海鸿图建筑筑师事务所重点个案分析析重点个案分析析★优势：其建筑筑为小高层，，小高层项目目在华县目前来说说还较少，竞竞争对手少；交通方便便，距离老城城中心较近。。★劣势：绿化面面积少，价格格高，不能面面向普通客户群体销销售。新市中心地段段，商住两用用小高城。SWOT分析主要卖点重点个案分析析御龙别墅项目位置：解解放路与道康康路向北项目进程：现现房、基本滞滞销向开发商：河南鹏成实业业全程营销：智智信地产建筑层数：叠叠加别墅停车位；独立立停车位楼盘销售价格格：１１０００元左右／／平方米左右右★优势：1、售价较低；；★劣势：1、位置较偏；；2、周边环境较较差，临近化化工厂，污污染严重。重点个案分析析尊贵别墅，超超大空间。SWOT分析主要卖点二、区域市场场需求调查研研究（一）问卷调调查分析研究究（二）业内专业人士士访谈（一）问卷需需求调查研究究执行过程：1、项目跨越时时间及地点本次入户访问问实地调查工工作始于2007年11月２０日，至至2007年11月25日结束。2、使用人员：：本项目由我公公司2位有经验的督督导负责，共共使用访问员员４名。3、项目控制如如下：参加本次项目目的每位访问问员均经过公公司基础培训训并经过督导导陪访在督导导确认其正确确理解问卷内内容，并熟练练掌握访谈技技巧后，才正正式加入本项项目的访问工工作。所有实际成功功问卷都经过过项目督导的的审核，其中中凡不符合要要求的都作废废卷处理。本本次问卷共120份，实际成功功样本问卷为为８６份。调查目的：了解客户现在在住宅现状；；对客户特征、、需求特征、、购买能力进进行分析；；研究市场需求求容量。（一）问卷需需求调查研究究在安阳滑县，，人们对现有有住房是不太太满意的，60％以上的人群群不满意现在在的住房，存存在一个比较较强烈的换房房欲望，在具具有了一定的的购房能力后后，市场未来来的需求力量量会比较强。。其中有７００％左右的人人表示不满；；有２０％左左右的人表示示满意；１００％左右的人人说不清楚。。调查内容分析析（一）问卷需需求调查研究究目前购房的主主要意图（一）问卷需需求调查研究究供一家三代或或一家两代居居住占主要部部分，投资的的只占相当少少一部分。２.购房区域选择择意向（一）问卷需需求调查研究究东南（新城）老城区西部北部东南（新城）80%老城区10%西部3%北部7%户型偏好同前前面对现有住住房户型的调调研相呼应，，安阳滑县购购房者对于三三居室户型的的需求量较大大，尤其是对对面积在１１１０—１４０平方米米这样的户型型需求量最大大。（一）问卷需需求调查研究究３.户型偏好４.车库的需要（一）问卷需需求调查研究究要求有私家车车库的较少，，根据调查显显示拥有私家家车的比例不不超过２０％％。５.交房期望标准准（一）问卷需需求调查研究究目前基本是毛毛坯房需求，，自己装修，，希望有简装装修的不超过过10%，需求精装修修的尚且没有有。６.最喜欢的户型型（一）问卷需需求调查研究究三房一厅、三三房两厅，面面积在１１００—１4０平方米之间间。７.对目前住房价价格的看法（一）问卷需需求调查研究究调查显示目前前他们能够接接受的价格在在１０００元元／平方左右右，对于均价价超过1200元价格感觉较较高。８.能够承受的首首期付款（一）问卷需需求调查研究究一般在2—5万之间９.购房意向较强强的人群分布布（一）问卷需需求调查研究究a.生意人b.公务员c.城区居民注：其中做生生意的购房意意向最强。客群细分客户特征需求特征家庭年收入4万以上比例公务员政府有购房补贴，收入在中上等，讲究身份地位．注重楼盘品质正常情况较少超过4万以上商人经济收入可观注重交通和地理位置及小区品质．３０％普通市民收入较低对价格相当敏感几乎没有１０.不同客户的特特征对应（一）问卷需需求调查研究究居住三室人群群占绝大多数数。目前住房居住住面积普遍偏偏小，户型面面积也偏小。。滑县房地产的的市场化程度度还不高，商商品房比例较较低。目标客户群众众绝大多数人人对目前的居居住条件不满满意。首选购房区域域期望为南区区的比例相当当高，可达８８０％以上。。在目标客户群群众中，个体体工商户和私私营业主的比比例明显高于于其他职业。。主要结论（一）问卷需需求调查研究究（二）业内专专业人士访谈谈研究访问时间200７年１１月20日至200７年１１月２２5日访问人数在有关公司的的协助配合下下，共访问业业内专业人士士五名，分别别是滑县区内内多个楼盘的的运做参与者者。访问目的了解整体的滑滑县房地产市市场运行情况况，以及相应应的走势预测测；滑县高档客群群容量以及客客户特征；对项目区块的的认识评价；；※高端市场还有有较大的市场场空间滑县的目前的的住宅产品的的主力需求以以三房为主东南区将是未未来整个滑县县的发展重点点．就目来说前在在滑县高端楼楼盘数量较少少，高档楼盘盘的面向客户户主要是商人人以及公务员员等经济收入入客观之人.普通楼盘（中中档楼盘）目目前比较畅销销．目前还是以地地面停车位为为主，修建地地下停车库和和地下停车场场的情况占一一定的比例，，并呈现出比比例逐渐增高高的趋势。目前以开发多多层为主，附附带少量的小小高层，个别别有小量的别别墅，几乎没没有高层建筑筑的开发！（二）业内专专业人士访谈谈研究产品篇一、地块属性性三、产品定位二、SWOT分析四、推广建议一、地块属性性1、位置：新区区人民路和新新飞路交叉口口。北西东南众恒·华府一、地块属性性2、地块现状3、交通出行东侧：人民大大道南侧：滑州南南路西侧：二水水西路（沿河河）北侧：新飞路路一、地块属性性4、周边配套本案毗邻中澳澳双语学校、、滑县六中、、行政单位、、小学，中学学，银行，体体育场，医院院等，配套相相对齐全。一、地块属性性本案5、配套环境分析析周围生活配套套商业较少，，档次不够，缺乏大型商业业市场。行政办公区的的建设以及一一些企业的迁迁入，进一步步带动东区的的开发与建设设，加快其基基础设施的建建设以及城市市化的进程。。一、地块属性性6、人文环境分分析本案离毗邻中中澳双语学校校、滑县重点点中学历六中中，为客户子子女就学带来来了极大的方方便。并且离离青少年活动动中心较近。。一、地块属性性7、卫生环境分分析该区域属于新新城区；多个行政单位位的所在地；；该区域居民的的素质较高；；以上因素保证证了该区域的的现状及未来来都会有一个个良好的卫生生环境。一、地块属性性8、治安环境分分析多个政府职能能部门进驻东东区，拥有良良好的治安环环境。临近公务员小小区，并且将将有大量高素素质人群迁入入东区这部分高素质质人群为东区区进一步提高高治安水平创创造了条件。。一、地块属性性完备的交通环境外部环境总体优越高档社区优美的景观环境有待完善的周边配套设施深厚的文化底蕴和人文环境清爽的卫生环境稳定的治安环境地块属性分析析小结一、地块属性性弥补劣势：低风险的产品设计、项目自身可以通过借助商业进行弥补。发挥优势：充充分利用景观观及富人区概概念利用机会：抓抓住市场时机机，树立品牌牌规避威胁：以以项目品质、核心竞争力力来规避威胁，取取得胜利．Strengths优势分析Weaknesses劣势分析S1：城区新核心——升值潜力高S2：区域的高档性认可度高—宜居性好S3：教育、医疗配套相对齐全——提升价值S5：路网发达——通达性好S6：地块方正平整——利于规划S7：项目规模大——有规模效应W1：地理位置距离老城区较远，公交系统尚不完善——交通成本高W2：目前新区人气不足，周边配套尚不完善，要想取代老城区中心的亥心地位仍旧需要一定的时间、Opportunities机会分析Threats威胁分析O1：城区中心南移——区域发展O2:市场处于发展阶段，二次购房改善居住条件的需求旺盛．O3:强有力的政府扶持T1:新区投资规模较大，楼盘数目过多；并且本项目位置正好与高档楼盘金兰名郡相对，竞争力较大．

二、SWOT分析1、项目定位原原则发掘土地价值值最大化。景观资源利用用最大化。控制项目风险险。早期资金快速速回流的要求求。追求利润最大大化。容积率尽可能能用足。全方位系统思思考。三、项目定位位竞争对手优劣劣势汇总分析析一览表项目名称优势劣势金牛国际城1、项目规模比较大；2、绿化率较高，景观档次较高3、开发商实力较强

1、房价偏高；

2、地理位置稍偏；

3、成本偏高；

华通世纪城1、地理位置较好；

2、绿化率高；

3、价格适中；1、小高层市东西朝向

英民花园1、售价偏低2.位置较差，距离新城区和老城区均较远

1、景观一般；2、绿化一般

华都城市花园1、地段较好；2、售价适中

1、楼间距偏小；2、绿化率较低；3、物业管理一般；祥泰苑1、公务员小区的概念较好；2、价格偏低；

1、绿化较少；2、房子品质稍差；锦绣华庭1、售价较低1、位置较偏；2、周边环境较差，临近化工厂，污染严重；津兰名郡1、景观较好；2、整体档次较高1、成本高2.不能面向普通客户群2、项目定定位思考考的主要要方面地块属性性有待进一一步完善善（缺乏乏商业和和生活配配套）的的城区新新核心。。项目规模模大，开开发周期期长，产产品可复复合多样样。具备高档档特性。。市场状况况户型二居居供需两两方面体体量都较较小；三三居为主主，并有有需求上上涨趋势势；四居居以上户户型有一一定的比比例，尤尤其新近近开盘的的项目四四居比例例较高。。物业类型型以多层层为主，，并且多多层带电电梯是公公认的高高档物业业，高层层为市场场空白，，需求接接受度小小，小高高层开始始接受，，叠拼市市场供应应较少，，但销售售速度相相对较慢慢。新产产品市场场风险较较高。以本地客客户为主主，投资资客户的的比例非非常少。。未来市场场总体表表现乐观观，高档档产品市市场尚没没有满足足需求。。开发商在控制风风险的前前提下，，追求资资金回笼笼速度和和利润最最大化。。希望项目目提高档档次，做做出品牌牌形象。。政策法规规户型144平米成为为规划设设计中需需要考虑虑的重要要区隔点点。三、项目目定位3、综合分分析确定定本项目目的定位位为：地段开发商市场政府政策三、项目目定位本项目产产品及业业态待定定4、项目客客源定位位核心客户重要客户偶得客户来源：滑县城区占据较大比例职业：政府高层、企业高层、高级技术人员等目的：改善居住环境为主要目的年龄：30-45岁收入：家庭年收入5万元以上特征：格调、品质、文化、简洁、休闲、不过分张扬、善接受新事物来源：滑县城区及所辖各乡镇职业：各行各业的小老板、生意合伙人目的：改善居住环境、投资、增值为目的年龄：30-50岁收入：家庭年收入8万元以上特征：炫耀、身份、占有欲强金领阶级经营型富贵阶级投资客户三、项目目定位５、项目目整体形形象定位位形象定位位原则市场原则则客户原则则项目价值值原则差异性原原则三、项目目定位市场供应市场场需求市场场很高档次次的不多多居住改善善升级整体形象象：滑县县富人区区项目内涵涵景观好规模大差异化高品位形象定位位大型高尚尚休闲生生活圈主要卖点点三、项目目定位５、项目目整体形形象定位位1、入市时时机条件一条件二条件三条件六条件五条件四销售工具具基本到到位具备完整整的售楼楼处销售队伍伍组建完完成样板间的的完成展示区的的完成现场包装装基本到到位入市条件件形象条件件基本条件件充分展示示项目的的形象利于项目目形象的的塑造给客户信信心，促促进销售售对于高档档项目来来说，过过于简单单不利于高高档项目目形象，，影响销销售可快速实实施销售售建议在仅仅具备基基本条件件时，可可进行内内部认购购；理想想状态为为完全（（或部分分）具备备形象条条件时，，再正式式开盘，，公开入入市。选择主力力户型、、如有可可能最好好在现楼楼进行四、营销销推广建建议处于初级级的房地地产市场场，消费费者容易易受到广广告和项项目形象象的左右右；同时时由于城城区规模模相对小小，人口口相对少少，口碑碑传播亦亦非常重重要；因因此在推推广策略略上首先先要树立立项目的的品牌，，这种品品牌不单单是来自自开发商商的背景景和企业业品牌，，更重要要的是在在项目的的包装推推广过程程中，积积累建立立项目知知名度和和美誉度度，吸引引消费者者，进而而促进销销售。首先树立立项目品品牌/公公司品牌牌；结合合本案实实际情况况，将广广告与促促销活动动、多种种推广宣宣传手段段结合起起来，形形成立体体的宣传传推广攻攻势，迅迅速树立立起公司司品牌及及项目品品牌，从从而可达达到通过过口碑相相传，最最终实现现项目的的快速而而稳定销销售的目目的。对已经形形成的项项目及公公司品牌牌通过适适当的推推广，以以保持项项目及公公司的形形象，保保证当期期和后期期项目的的开发和和销售，，并有利利于公司司可持续续发展。。四、营销销推广建建议2、推广分分析思路之一一：先诉诉求品牌牌形象，，后诉求求具体卖卖点思路之二二：前期期高密度度强势推推广，后后期稳定定推广形象公关关卖点促销销维护品牌牌并进行行促销前期造势势树立知名名度、品品牌赚取利润润3、推广拟拟定思路路四、营销销推广建建议开盘期强销期持续期开盘内部认购购正式销售售导入期品牌培育育启动市场场完成开盘盘之前的的各项准准备工作作品牌塑造造强势入市产品形象象确立，，立体广告告攻势品牌维护护快速销售售各项卖点点展示，，主流媒媒体广告告品牌提升升销售促进进各类促销销活动，，后期入入市筹备备4、分期推推广策略略四、营销销推广建建议第一阶段段——导入期广告重点点：产品品和企业业形象导导入四、营销销推广建建议筹备工作作：1.现场售楼楼中心的的建设与与包装。。2.各种种销售工工具的设设计制作作(楼书书、折页页、DM等)；建建议设设立巨型型沙盘：：按照1:80—1：150的比例建建造，设设立专门门展示大厅厅，从枯枯燥的平平面讲解解到身临临其境的的实境演演习，将将未来之景景象具体体而微地地展现在在客户眼眼前。3.工地地围挡及及导视系系统的设设计制作作。4.户外外广告的的制作发发布。第一阶段段——导入期公共传播播：1.开工工奠基仪仪式，新新闻发布布会(邀邀请政府府有关领领导及媒媒体)，，2.通过过项目和和企业的的暴光率率来提升升知名度度和美誉誉度；四、营销销推广建建议第二阶段段——开盘期广告重点点：开盘广告告强势亮亮相，对对主力卖卖点跟踪踪展示；；公共传播播：1.开盘盘活动(可聘请请形象代代言人营营造轰动动效果，，配合合开盘广广告与新新闻报道道)2.软软文持续续炒作(品牌核核心价值值的传播播)；3.精美宣传传页的发发放；注意现场场包装每每一个细细节与整整体形象象基调的的一致，，有利于于受众形形成良好好的心理理感受，，以促成成落定。。注意销售售队伍的的整体形形象素质质，前期期要有完完整的培培训与考考核，包包括：《答客问》、礼仪、、销售技技巧、接接待流程程等，实实施统一一着装。。四、营销销推广建建议第三阶段段——强销期广告重点点：产品主主要卖点点传达，，立体广广告功势势，促成成购买，，扩大业业绩。公共传播播：1.电电视、、户外等等各类媒媒体的组组合运用用。2.DM的大力发发放。3.系列列卖点广广告，用用概念化化的语言言传达卖卖点，留留给受众众美仑美美奂的想想象空间间；4.SP活动：根根据销售售情况制制订促销销政策；；或采取取滚动式式抽奖，，或采取取“日日日金”活活动，以以有效刺刺激市场场。四、营销销推广建建议广告重点点：通过前前期市场场热销提提升品牌牌认知，，一期尾尾盘的促促销广告告，，二期入入市正式式提上日日程。公共传播播：1.前前期热销销报道；；2.结合合二期入入市，开开展系列列促销活活动；3.二期期入市的的筹备工工作，媒媒体预热热。第四阶段段——持续期四、营销销推广建建议5、