CRIC+金域华府高层住宅价格建议报告书

金域华府高层住宅价格建议报告2008.11易居·克而瑞深圳机构2为了贵司能够更加清晰了解本项目高层住宅产品在市场中的真实价值，以本报告建议价格作为参考，通过对市场环境的了解制定出更好的营销策略，在区域市场的竞争中保持先人一步的优势及地位，从而达到快速去化货量，短期内提升市场口碑，确立项目区域市场地位的战略目标。目的：时点、定义：以2008年11月作为本次价格建议的时点，提供公开市场的客观合理价格建议前言3一·项目品鉴二·市场环境三·竞品解析四·核心价格确立五·价格测算结论目录4一·

项目品鉴5土地四至东至:轨道4号线

西至:新区大道

南至:金龙路

北至:十一号支路用地性质住宅用地总用地面积68300.63㎡容积率2.85建筑密度30%规划总建筑面积188934㎡备注该地块为万科2006年从榕江地手上获得的龙华拓展区地块。选址区分成南北两个地块：北地块面积为约3.5万平方米，南地块面积为约3.2万平方米。总占地面积约6.8万平方米。该地块位处龙华新城——龙华新城总用地面积23平方公里，未来规划居住人口31万，作为“深圳城市的中心轴带”北延段，在未来，将形成被称为“副都心”的、以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区。地块状况分析五四三二一·项目品鉴项目位置梅林关关内福田区梅林水库数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统项目位于深圳市龙华片区，龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角，西临新区大道，北临十一号支路，南临金龙路、东临轨道4号线。共分两期开发，目前开发的为一期。一期规划为1栋9层小高层，8栋31-34层高层，及4栋联排产品包括美学高层、LOFT塞尚馆和和院美墅。户型配比产品形态户型面积套数比例二房81-89㎡98592.31%复式86-88㎡575.34%联排245-342㎡252.34%建筑物状况分析12345678911101213五四三二一·项目品鉴数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统LOFT：塞尚馆约87㎡二房产品位置：位于小区中部产品特色：两层创意空间，附设大露台。约4.5米大尺度开间，最高层高约6米。产品附赠面积：户户附送大露台，约10㎡高层住宅：81-89㎡二房产品位置：1-8栋，位于小区外围，可观小区园林景观、塘朗山及梅林山郊野原山公园风光。产品特色：8栋建筑顺势布局，主体朝向东南、西南。产品附赠面积：主力产品为84-88㎡的2房，84㎡2房赠送面积约11㎡，88㎡2房赠送面积约22㎡。别墅：250-340㎡联排产品位置：位于小区南侧产品特色：户户拥有私家入户花园、电梯井位、双车位车库，部分单位预留阔绰奢华私家泳池位。产品附赠面积：每户均有较大的地下室(分别有70-100平米不等)，大部分不计入建筑面积。产品类型分解五四三二一·项目品鉴8两房两厅约88㎡优势：南北通透，采光好大飘窗设计，光线视野俱佳赠送面积约22㎡，可改为三房两厅两卫劣势：客厅无阳台且通风较差部分户型临金龙路，存在噪音干扰该户型可改为三房两厅两卫，户型实用率高。精装修交房，轻松入住。偶数层赠送面积奇数层赠送面积建筑物状况分析——高层住宅户型分析五四三二一·项目品鉴9两房两厅约84㎡优势：户型方正，通风采光好大飘窗、双卫设计赠送面积约11㎡，阳台可改为自然阳光房可观园林景观劣势：客厅无阳台且通风较差该户型结构合理，赠送面积较大，可改三房户型，精装修交房。奇数层赠送面积偶数层赠送面积建筑物状况分析——高层住宅户型分析五四三二一·项目品鉴10偶数层赠送面积复式约87㎡优势：户型方正，通风采光俱佳赠送双层挑高大露台，面积约10㎡创新户型，可塑性强可观社区园林景观劣势：内天井采光，私密性较差户型户型、百变，再设计的空间大，富于艺术感，对追求生活质量和格调的白领阶层极富吸引力。建筑物状况分析——Loft户型分析五四三二一·项目品鉴11景观设计：SED新西林景观国际合作单位：IntaranDesignInc景观采用建筑设计的高差进行园林布局，并引入循环水景营造多重景观体系。通过简练的装饰，让简洁的线条使空间洋溢出一派热烈的城市时尚艺术风情。项目将现代艺术融入于社区的构成中，以自然的手法打造出充满现代气息的简约风尚。园林景观五四三二一·项目品鉴12二·

市场环境2008年1月-11月深圳市供求走势2008年1月-11月深圳市和竞品板块供应与成交自“9.27”房贷新政实施后，深圳楼市成交量掉头直下，而次贷危机引起的全球性金融危机也导致消费者信心不足，从2008年1月-11月，仅10月供求比大于1，其余月份都呈现出供大于求的态势，因此这也造成了房源的大量积压。在楼市全面萎靡的情况下，政府在时隔一年后，于十月底推出房贷优惠政策。一方面，市场价格经过不断调整，已经趋近价值，另一方面，政策利好刺激购房者消费信心。于是，楼市十一月开始放量，如果经济形式不再急剧恶化，相信积压的刚性需求会慢慢释放出来。竞品板块：龙华板块、民治板块、二线拓展板块、梅林板块数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统供求比连续九个月大于1，市场存量形成庞大积压五四三二·市场环境一深圳及竞品板块价格走势深圳商品住宅价格指数06、07两年深圳楼市可以说是疯狂的，投资需求的过度进入导致楼市泡沫加大，而某些项目毫无节制的提价也很快尝到了苦果。由于价格远远背离价值，作为楼市支撑的刚性需求被拒之门外，同时房贷新政加剧了投资者的逃离。销量永远是价格的先行指标，量的下行让07年高价拿地以及疯狂扩张的开发商饱尝资金链短缺之苦，这也让市场双方冷静下来，促使市场开始真正的回归理性。进过近一年的调整，目前在售楼盘价格已经趋近价值，大幅下调空间不再存在，如果未来销量能够拉升，那么价格仍会缓慢上扬。数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统价格一路走高，预计未来价格大幅上涨空间有限五四三二·市场环境一15区域板块在售项目供求当今民治板块仍有大量房源可售，其次为梅林板块以及二线拓展区板块。由于竞品板块积聚项目较多，因此也造成了房源的积压。前两年竞品板块价格上涨较快，导致价格抗性加大，如果版块内销量仍未明显提升，价格仍将有小幅下调空间目前民治板块的竞争最为激烈，由于板块内聚集了世纪春城、金地梅陇镇、星河丹堤等高品质大盘，吸引了众多置业者的目光；梅林板块多是小规模楼盘销售，由于多个项目性价比较高，因此去化良好。龙华、二线拓展板块楼盘销量仍未提升，区域价值有待挖掘。区域板块在售项目可售面积情况数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统区域板块在售项目供求情况五四三二·市场环境一在售项目楼盘规模分析在售项目户型结构比例目前竞品板块的楼盘开发多呈现出大盘复合开发的形式，如40万㎡的世纪春城、42万㎡的金地梅陇镇、44万㎡的春华世纪园……，由于大盘的配套比较完善、环境营造较好，因此对当地硬件环境的发展推动起到了巨大作用。从目前在售项目的供应户型来看，户型供应当以中大户型为主，三房、四房是楼市供应主力。从住房舒适角度来看，三房、四房无疑更符合家居生活，而竞品板块的房价要低于关内，因此总价较低也使得中大户型走俏。由于竞品板块的山景资源丰富，这也造就了不少高端物业。注：拼合户型按拼合前统计，“其他”为溪山美地园拼合前户型，此项目主力户型为三房区域板块在售楼盘规模及户型情况数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统五四三二·市场环境一17交通条件交通路线：靠近梅林关口，未来公交线路四通八达，便利快捷。城市轨道：地铁四号线北延段，向南和香港西线铁路接驳，将实现直通香港。自驾出行：新区大道、梅龙路、福龙路、南坪快速等已通车的城市主干道就在左右。教育配套中学：六一学校、深圳体育运动学校小学：花城小学、民治小学、深圳市东星学校深圳实验小学已落户二线拓展区区位条件分析-1五四三二·市场环境一18商业配套项目周边1公里有惠乐福、兴万和超市等。项目自身已引入或接洽华润万家、建设银行、7－11等品牌商家及银行共享临近社区书香门第二期约4万平米商业，1.5公里长双向特色步行商业街二线拓展区将产生三个极具代表性的新型商业街区，白石龙街区、龙华火车站街区以及红山站街区。不利因素项目南区尚未开发，北侧隔十一支路为港铁商住用地，也未开发，未来几年内金域华府住户将不排除受建筑施工带来的噪音、扬尘影响。项目周边有永福集装箱厂、艺田帽业等工厂，存在一定的噪音和空气污染。区位条件分析-2五四三二·市场环境一项目名称：春华四季园开发商：金光华地产总建面：44万㎡项目名称：世纪春城开发商：恒安地产总建面：44万㎡项目名称：金地梅陇镇开发商：金地地产总建面：42万㎡项目名称：星河丹堤开发商：星河地产总建面：36万㎡大盘群起，品牌集团军鏖战正酣五四三二·市场环境一深圳及宝安二手房价格走势深圳及宝安二手房销售面积走势尽管在二手房市场中，关外由于市政配套、人气等一些原因，未能成为楼市主力，但也从另一方面造成投资客进入比例不如关内，刚性需求支撑宝安二手楼市的稳步向前，从价格来看，宝安的二手房价格与全市的均价相差在1000元/㎡左右。随着近几年入伙后的楼盘源源不断地进入三级市场交易，这势必会为龙华三级市场带来巨大的发展潜力和空间。而在一二手房联动下，开发商借助于房地产中介公司的渠道、网点与人员优势对外销售新开盘的房产，这对于未来龙华楼市的发展起着很大的影响。数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统二手房市场情况五四三二·市场环境一Strenghs竞争优势自然资源优越龙华环境优美，山清水秀，有规划美丽的龙华公园、三联公园；有风景秀丽的羊台山溪谷、双丫山、野鸡山；有碧波荡漾的红木山水库、长岭皮水库、民治水库、民乐水库、雅宝水库等整体规划科学政府确立要将龙华规划建设成为经济发达、产业协调、科技进步、市场繁荣、社会文明、环境优美的现代化花园式新城区，龙华镇将成为深圳特区外规划最合理、环境最优美的城镇。超前的、科学的规划为该片区的房地产发展提供了保障价格洼地龙华片区由于处在梅林关口之外，商品房价格和特区内相比较存在较大的差距。价格的优势使得刚性需求者更加青睐此片区域。项目所处片区SWOT分析五四三二·市场环境一整体环境滞后目前片区内许多项目存在着“小区内外两重天”，道路两边农民房和工厂林立，整体环境显得脏乱，农民房、集资房、工厂和商品房交错在一起，使得片区内整体环境显的杂乱，不利于龙华房地产整体形象的规划和提高。商业不发达，人气不旺该片区周边还有大量的空地有待开发，同时在附近也没有出现或形成大型的商圈、工厂或其他利于人口积聚的片区，使片区人气显得不够，综合配套设施发展商滞后。需要进一步发展、聚拢和完善市政配套亟待跟进由于龙华片区起步较晚，许多市政配套没有及时跟上，比如道路标识等，龙华片区环境配套、交通配套、居住环境、治安问题、交通秩序、城市规划分布基础设施、商业配套等多还远远滞后于当前龙华房地产市场的发展势头竞争劣势Weaknesses项目所处片区SWOT分析五四三二·市场环境一…竞争机会opportunity交通规划铁路——规划中的龙华火车站将成为京广线和东南沿海高速铁路客运专线两大国家级干线铁路的终点站和交汇点；公路——在未来“布龙区”内，已建成与动工及规划中的七横十三纵公路网和主干线；地铁——号线连接布吉，地铁4号线直通龙华。4号地铁的延伸线到观澜。品牌开发品牌实力的发展商汇聚于此，周边的楼盘的热卖，如：世纪春城、圣莫丽斯、金地梅陇镇、星河丹堤，大大提高了该片区的档次和地位，同时也带动了相应物业与行业的发展。产业调整龙坂片区已基本完成高科技产业和物流产业的经济结构调整，这将极大提升龙华卫星城的经济竞争力。产业结构的升级调整，一方面将提升龙华的经济持续发展力，另一方面也由于其高收入人群的集中，“白领新移民”必将催生房地产大开发。基础设施龙华在基础设施方面同样也投入了较大的力度，对梅观高速公路进行改造，与梅龙公路接驳，且南坪高速干道一期工程也将在2004年底通车，龙华与市区的交通将更为快捷。。特区扩容，卫星城镇升级随着《深圳综改配套》的通过，龙华镇接壤特区41平方公里的地区作城市扩展区，拉近与市区距离。毫无疑问，新区土地及物业将迅速升温，一大批文化、教育、康体、卫生等设施将落户龙华，以便完善与提高基础设施的能力。项目所处片区SWOT分析五四三二·市场环境一金融危机导致消费信心不足次贷危机导致的全球性金融危机影响日益加深，对于未来情况的不确定，使得消费者的消费信心不足，很多消费者存在着“现金为王”的思想。龙华片区地处宝安中心城和布吉片区之间，承受东西方双重威胁布吉是一个成熟的片区，有知名度高、物业供应量大、基础设施配套完善、品牌发展商汇聚、客户层面广，尤其该片区早已得到关内置业者与港人的青睐；宝安中心城作为深圳西部的发展重心，受到政府的大力支持竞争威胁threats项目所处片区SWOT分析五四三二·市场环境一房源积压，竞争激烈大规模化开发受市场影响，价格后续或仍有小幅下调配套设施日益齐全性价比明显提高目前竞品板块有16个楼盘，可售房源面积达到53.54万㎡。在深圳楼市萎靡，成交始终上不来的时候，各开发商以消化积压房源为主，因此各项目竞争激烈程度异常。40万㎡的世纪春城、42万㎡的金地梅陇镇、44万㎡的春华世纪园……华片区房地产的大规模开发已成市场气候与发展趋势从目前市场情况来看，要想获得销量，价格仍需要维持在一个开发商可以承受、消费者可以接受的区域。如果后续月份销量仍如上半年，那么片区楼盘价格仍将小幅下调小区内的其他配套综合服务，如学校、生活、娱乐、服务等功能配套受到龙华众多开发商的日益重视，这也为业主日后生活提供更加周到与完善的服务。新开发楼盘为在激烈市场竞争中获胜，将日益重视并提高项目的性价比，如提高房屋的实用性，提高楼盘整体品质等等。项目所在片区房地产市场小结五四三二·市场环境一2345未来2-3年，交通仍是制约龙华住宅价格“狂飙”的决定性因素置业将会由居家向投资型转变，商业物业升值潜力大豪宅开发尚存较大空间三级市场交投量会呈现稳步上升态势1房地产开发商争斗战将更加激烈龙华目前相对单一的交通线路将在短期内限制其发展，薄弱的交通网络已成为龙华发展的关键瓶颈之一。虽然龙华拥有“福田中心区的后花园”、“二线拓展区”等诸多利好，但片区市场的全面成熟，至少要等待2-3年随着龙华住宅物业的迅猛开发，人口数量、规模化集聚，消费需求将会大大提升，这将直接刺激人们对商业物业的需求。未来的“布龙区”将是深圳的大都市生活圈、商贸物流圈。巨大的市场空间，一定会催生投资型及商业物业的开发与它的不断升值。目前片区内主要在售的高端物业主要是主打山湖资源的星河丹堤，由于片区的自然资源优越，将会催生大片豪宅的开发。圣莫丽斯、金光华龙岸等形象项目也已经以高端的形象出现在世人眼前。随着06、07年新一批入伙后的楼盘将源源不断地进入三级市场交易，这势必会为龙华三级市场带来巨大的发展潜力和空间。市场的绝对供应量和看好关外物业投资客的追捧，三级市场将会成为龙华房地产市场新的亮点。片区的发展前景，早被嗅觉灵敏的开发商所洞察。龙华片区内已成“品牌集团军”对垒的地产大战。未来几年内购房者将看到外资地产商、品牌地产商、壮大起来的“地产游击队”上演的集团大战。项目所在片区房地产市场发展展望五四三二·市场环境一27三·

竞品解析豪宅大盘之普通住宅小盘之普通住宅卖点数量价格景观资源、社区配套3个高层在25000元/㎡左右；townhouse、联排、独栋则在35000元/㎡以上项目环境及社区配套6个大盘普通住宅价格要略高于小盘，价格主力区间为11000-14000元/㎡楼盘位置及品质7个小盘受到地理位置影响，导致价格差距较大，一般在9000-12000元/㎡之间。户型复式、独栋、联排等大面积豪奢型户型以舒适型的三房、四房为主，适合居家以经济实用性的中小户型二房为主。兼具投资功能数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统竞品板块在售项目分析五四三·竞品解析二一29通过对项目地段位置，区域环境以及住宅性质的比较，区域内共有7个项目为本项目的竞争对手。①水木澜山②新世界四季山水③书香门第上河坊④溪山美地⑤世纪春城⑥梅陇镇三期⑦深物业新华城④①②③⑤⑥⑦区域竞争楼盘情况五四三·竞品解析二一30项目名称发展商品牌情况万科金域华府万科地产上市企业，在全国一线城市开发众多项目，在购房都心中树立较好的品牌形象水木澜山深圳市天居置业有限公司深圳本土小型开发商新世界四季山水深圳市新世界房地产开发有限公司本土开发商，有一定的品牌形象书香门第上河坊深圳市鹏宝东物业发展有限公司本土小型开发商溪山美地深圳兆科房地产有限公司本土小型开发商世纪春城深圳恒安房地产开发有限公司本土开发商，有一定的品牌形象金地梅陇镇三期金地集团上市企业，在全国一线城市开发众多项目，在购房都心中树立较好的品牌形象深物业新华城深圳市物业房地产开发有限公司本土开发商，有一定的品牌形象竞争项目开发商品牌优势五四三·竞品解析二一万科的房地产开发、物业管理品牌已在购房者心目中树产较好的品牌形象；与本项目形成竞争的项目中，除金地集团开发的金地梅陇镇与本案能抗衡，其他在品牌与口碑方面无法比拟。31从对本案构成竞争、客户分流的项目来看，以上7个项目供应产品有60%以上对本项目的同类产品形成竞争同产品中二房、三房占有比例最大除溪山美地有别墅，其他项目无此关产品，但二线拓展区内有众多别墅项目典型竞争项目各户型配比情况五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统32竞争项目中除金地梅陇镇外，本案规模最大，本案的品牌形象、物业管理等在购房都心中已树立较好的形象竞争项目楼盘规模情况（建筑面积）关内关外价格差距大，越偏远价格越低典型竞争项目楼盘规模及价格竞争项目楼盘价格情况（销售均价）五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统33水木澜山

楼盘地址深圳市福田区彩田路东侧

开发商深圳市天居置业有限公司

总建面积49486平方米

容积率5.37

物业形态1栋34层高层;1栋31层高层

规划户数486

户型面积70-140平米的两房

装修情况毛坯

累计推案量486套，截至2008年11月30日

累计成交量19984.6平米，截至2008年11月30日注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准区域竞品项目-水木澜山五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统34水木澜山2008年4月20日开盘，项目户型为75-140平米的两房，开盘价格为13000-20000元/平米。水木澜山位于福田区福田区皇岗路西侧，合正逸园东侧，半山御景南侧，南临梅林车管所。该项目东侧不远即为银湖山，南向、西向面向市中心区。所在区域属于彩田路、皇岗路、北环大道交叉形成，形状为不规则三角形，这三条道路均在深圳交通体系中占据举足轻重的地位，车流密集，噪音不小。水木澜山月度成交走势五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统35

新世界四季山水

楼盘地址新世界四季山水一期

开发商深圳市福田区梅林龙尾路东侧，南开附中、基督教堂北侧

总建面积74630平方米

容积率3.78

物业形态高层

规划户数678户

户型面积60-100平米的一房；80-90平米的两房，180-200平米的三房，150-260平米的四房

装修情况毛坯

累计推案量678套，截至2008年11月30日

累计成交量9226.26截至2008年11月30日注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准区域竞品项目-新世界四季山水五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统36新世界四季山水位于深圳市福田区梅林龙尾大道东侧，南开大学附中深圳分校以北。2008年8月28日开盘，单套的中小户型，售价达3万元/平方米，大户型1.6-2.2万元/平方米。由于项目位于福田区，开盘后价格一直处于相对高位，项目户型囊括了60-260平米的一房、两房、三房、四房，给予客户广阔的选择区间。由于项目良好的地理位置、较好的周边配套及合理的户型设计使其成为强有力的竞争型项目。新世界四季山水一期成交走势五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统37

书香门第上河坊

楼盘地址深圳市宝安区梅林关口梅龙路与梅观高速交汇处

开发商深圳市鹏宝东物业发展有限公司

总建面积50936.18平方米

容积率1.41

物业形态1栋22层高层;1栋23层高层

规划户数1020户

户型面积30-70平米的一房；50-90平米的两房

装修情况全装修

累计推案量1019套，截至2008年11月30日

累计成交量1691.52平米，截至2008年11月30日注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准五四三·竞品解析二一区域竞品项目-书香门第上河坊数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统38书香门第上河坊与万科金域华府直线距离不足500米，是距离金域华府最近的在售项目，包括住宅和商业两部分，是集国际公寓、高级私人酒店、城市大型商业于一体的复合型社区。住宅部分主要以30-70平米的一房及50-90平米的两房为主。项目2008年10月26日开盘，开盘价格11000-13000元/平。虽然项目产品户型与万科金域华府相差较大，但其住宅销售价格仍具有借鉴意义。五四三·竞品解析二一书香门第上河坊月度成交走势数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统39

溪山美地园

楼盘地址深圳市宝安区民治街道五和大道南侧万家灯火旁

开发商深圳兆科房地产有限公司

总建面积161842平米

容积率2.00

物业形态高层、联排

规划户数2000户

户型面积40-90平米的一房、80-90平米的两房、120-180平米的三房及150-300平米的双拼、联排、叠加。

装修情况毛坯

累计推案量694套，截至2009年11月30日

累计成交量19928.50平米注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准五四三·竞品解析二一区域竞品项目-溪山美地园数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统40溪山美地园位于龙华街道梅观高速公路东侧，规划户型有40-90平米的一房。80-90平米的两房，但在销售中均是一房、两房拼合为140平米以上的大户型销售，因此项目实际不存在小户型

。项目开盘均价9000元/平米，在同区域楼盘中不算高，但由于大户型且没有赠送面积，因此整套购买仍然价格不菲。溪山美地园月度成交情况五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统41世纪春城四期

楼盘地址世纪春城位于宝安区龙华梅龙路东侧，与民安路交汇处

开发商深圳恒安房地产开发有限公司

总建面积127102平米

容积率3.10

物业形态高层、小高层

规划户数1186

户型面积60-90平米的二房、90-140平米的三房、90-4000平米的复式

装修情况毛坯

累计推案量1186套，截至2008年11月30日

累计成交量52607平米，截至2008年11月30日注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准区域竞品项目-世纪春城四期五四三·竞品解析二一数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统42世纪春城4期位于宝安区龙华梅龙路东侧，与民安路交汇处，项目2007年12月16日开盘，开盘均价1100元/平米，2008年9月份推出特价房，均价8000-9500元/平米，10月份推出系列优惠活动，起价8300元/平米，最高价9500元/平米。截至2008年11月30日项目去化率约为45%。五四三·竞品解析二一世纪春城4期月度成交走势数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统43金地梅陇镇3期

楼盘地址深圳市宝安区龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处东南侧

开发商深圳市金地住宅开发有限公司

总建面积114000平方米

容积率3.80

物业形态高层

规划户数1800户

户型面积30-40平米的一房，40-90平米的两房，80-130平米的三房及130-140平米的四房

装修情况部分毛坯，部分全装修

累计推案量1215户，截至2008年11月30日

累计成交量114279平米，截至2008年11月30日注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准五四三·竞品解析二一区域竞品项目-金地梅陇镇3期数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统44金地梅陇镇三期首批开盘时间为2008年2月24日，二批开盘时间为2008年4月19日，三批第16栋2008年9月13日发售，项目开盘均价11000元/平米，三期30-140平米的一房、两房、三房及四房，知名开发商、大社区等优势使该项目片区楼盘中脱颖而出，开盘以来销售情况良好。五四三·竞品解析二一金地梅陇镇三期月度成交走势数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统45深物业新华城

楼盘地址深圳市宝安区龙华梅龙路与工业东路交汇处西南侧

开发商深圳市物业房地产开发有限公司

总建面积77217平方米

容积率4.17

物业形态高层

规划户数709户

户型面积60-90平米的两房，100-150平米的三房，150-170平米的四房及140-230平米的复式

装修情况毛坯

累计推案量709套，截至2008年11月30日

累计成交量11256平米，截至2008年11月30日注：总建面积、成交面积均以住宅建筑面积为准五四三·竞品解析二一区域竞品项目-深物业新华城数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统46深物业新华城位于深圳中心轴上的龙华二线拓展区沿线，周边商业配套齐全，距离龙华二线拓展区仅一路之隔，2008年11月30日项目开盘，出主力户型为71－81平方米两房、约112平方米三房，另有130-140平方米的阔绰三房、160平方米的豪华四房及200平方米的复式单位。项目开盘当日成交270套，起价6300元/平米，成交均价6800元/平米，优惠的价格是项目得以热销的主要原因。五四三·竞品解析二一深物业新华城月成交走势数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统47项目名称区域板块开盘时间推案套数（套）目前在售主力户型累计成交套数11月成交套数成交均价评估打分项目筛选水木澜山福田梅林2008-4-20486户型为四房，面积80㎡-130㎡不等，共五种户型2281516700元/㎡在售主力户型不存在竞争关系新世界山水福田梅林2008-8-28678三房180-200㎡两种户型四房150-250㎡五种户型881519000元/㎡在售主力户型不存在竞争关系书香门第上河坊宝安二线拓展区2008-10-261020一房30-70㎡四种户型二房40-80㎡五种户型353311500元/㎡溪山美地宝安民治2008-11-152000二房80-90㎡三房120-180㎡三种户型1631638960元/㎡世纪春城宝安民治2007-12-161186四房180-220㎡两种户型复试90-400㎡三种户型5548310600元/㎡基本尾盘销售，不存在竞争关系金地梅陇镇三期宝安民治2008-2-241800二房40-90㎡三种户型三房80-130㎡三种户型四房130-140㎡10393011300元/㎡深物业新华城宝安龙华2008-11-30709二房60-90㎡三房100-150㎡//预计均价7000元左右跟据我们对现场看楼客户购房意向调查，售楼处客户90%来自关内，以自住为主；跟据客户看房情况，参考下列竞争项目推售主力户型对本项目形成的威胁大小，筛选出作为本项目评估打分的典型竞争项目：五四三·竞品解析二一典型竞争项目数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统48四·

核心价格确立49最终销售均价竞品比对纬度市场竞品项目产品比较确定核心比准均价区域纬度区域分析及典型项目跟踪

评估区域市场价格风险客户纬度通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力五四·核心价格确立三二价格论证结构一50竞争导向-市场比较法说明：以区域内竞争项目的价格为基础，根据竞争双方的情况，制定价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。价值导向-收益还原法说明：需求导向定价法是指根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的定价方法。成本导向-成本导向定价法说明：以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法,这是最简单、应用相当广泛的一种定价方法。市场环境主导因素自身产品条件主导因素这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。五四·核心价格确立三二一基础价格定价方法选择51计算公式以及数据模型的引用线性回归

变量的相关关系中最为简单的是线性相关关系,设随机变量*与变量之间存在线性相关关系,则由试验数据得到的点(,)将散布在某一直线周围,因此,可以认为关于的回归函数的类型为线性函数。由此可通过相关变量测算出实际相关值。五四·核心价格确立三二一优点：对市场需求表现敏感，可通过阶段市场表现测算出市场可接受决定值，还原产品真实市场价值。缺点：与产品成本估算脱节，在与市场竞品比对以及产品自身的客观把控性方面需要较高的评判经验。52深圳大学土木工程学院建设管理与房地产深圳万科房地产开发有限公司易居中国易居中国易居中国易居中国易居中国易居中国就职单位姓名宋博通朱明辉霍宏刘文超吴洋黄子宁余海洋姜玉琼职称深大副院长市场部总经理中国注册房地产估价师注册经济师中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师高级分析师高级分析师评估团队介绍五四·核心价格确立三二一通过市场比较法确立项目的核心均价，需要有专业的专家团队对项目区域内的竞争项目以及项目本体有清晰直观的认识和了解，然后再以专业的视点和丰富的经验进行评估打分。53楼盘质素考量指标的构成和权重确定。就一般而言，影响楼盘价格的指标主要有：区位、规划设计、社区配套以及其他四大类。在此四类指标基础上再细化出若干项。确定考量指标后，要将指标进行量化需采用专家评分法，由若干资深专家对每项指标权重赋分，加权平均确定每个指标的权重。针对区位、规划设计等指标评价有指标含义。参照指标示意采用1～5分进行评分。溪山美地园权数评分指标片区形象与市中心的距离道路/交通状况周边自然环境周边人文环境周边配套治安状况片区提升空间书香门第上河坊深物业新华城金地梅陇镇万科金域华府总评分67.25.56.26.9区位0.40.20.30.20.30.30.20.33224223443312335322133235221233333432334市场比对评估打分-区位五四·核心价格确立三二一溪山美地园权数评分指标总体规划社区规模物业类型园林环境建筑外观户型设计书香门第上河坊深物业新华城金地梅陇镇万科金域华府总评分11.810.591414.5规划设计0.40.30.40.40.30.3444533424222323223553442444345社区配套社区商业学校会所工程进度物业管理开发商品牌其他0.30.20.20.20.40.4213322531232111324322345222455市场比对评估打分-项目本体五四·核心价格确立三二一55在项目的综合评判过程中，我们对项目区位给予60%的权重占比，对于项目本体给予40%的权重占比，然后通过计算得出本项目与周边竞品的综合评分项目综合评分

区位评分60%+本体评分40%溪山美地园项目综合评分书香门第上河坊深物业新华城金地梅陇