海南房地产市场分析

会计学1海南房地产市场分析内容页码一、数字海南楼市3二、海南房地产市场现状9三、新政后市场变化及未来趋势23

目录Contents第1页/共27页一、数字海南楼市1、海南房地产投资数据2、近几年房地产交易数据3、客户分布数据4、百强企业在海南第2页/共27页海南省房地产市场分析房地产投资：房地产投资突破200亿，所占比重明显区域固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占比全国2248463623216.1%北京11865233819.7%上海5273146422.8%山西503376615.2%宁夏111916314.5%注：2009年，海南省GDP为1646亿元，排名28；宁夏为1334亿元，排名29；第3页/共27页海南省房地产市场分析成交量及价格价格：外来需求旺盛，市场供不应求态势明显区域销售面积（万平米）销售金额（亿元）均价（元/平米）海南5603516268全国93713439004685北京1880326017340上海3372433012841山西10143153106年份销售面积（万平米）销售金额（亿元）均价元/平米20095603516268200833620260112007302148490020062269642472009年全国主要城市商品房销售面积与金额近年来海南商品房销售面积与金额第4页/共27页国际旅游岛获批后，调研数据显示岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地客户分析海口购房岛外客户比重分类城市客户结构北京21%浙江14%上海13%山西13%黑龙江10%江苏10%辽宁8%其他城市11%三亚购房岛外客户比重分类城市客户结构辽宁17%黑龙江15%浙江14%北京13%吉林10%山西8%四川6%上海5%其他13%第5页/共27页开发商项目所在区域占地面积中信泰富+保利集团万宁—神州半岛项目38.43平方公里绿城陵水—珍珠海岸5000亩鲁能文昌龙楼镇铜鼓岭淇水湾地段1300亩亿隆文昌铜鼓岭国际生态旅游区86平方公里合景泰富文昌龙楼镇北侧月亮湾区域4000亩陵水（清水湾旁）800亩雨润+开元昌江—棋子湾40平方公里国信乐东—龙沐湾约5054亩富力澄迈红树林湾547公顷海南高速儋州—那大东坡项目938.7亩中南集团文昌2000多亩儋州12000亩乐东5000亩恩祥地产文昌2500亩开元盈滨半岛—金沙湾10000亩海南省休闲地产开发企业进入情况已有半数百强企业进驻海南第6页/共27页片区物业类型价格水平（元/㎡）核心价值客户典型项目西海岸片区别墅、公寓、酒店式公寓、酒店公寓：18000别墅：23000滨海资源、温泉、临近海口市中心主要是岛外投资度假型客户熙海、蔚蓝假日、天海国际、夏威夷花园、西海岸高尔夫海甸北片区公寓、别墅公寓：15000别墅：30000滨海资源、周边生活配套完善主要是岛外投资度假型客户宝安江南城、大公馆、邸园东海岸片区别墅别墅：9000滨海资源主要是岛外投资度假型客户（小部分岛内私企老板）鲁能海蓝椰风盈滨半岛片区别墅、（公寓尚未上市销售）别墅：15000滨海资源、未来升值空间岛外投资度假客户，少部分养老客户溢盈海岸别墅、碧海金沙、王府花园高隆湾片区公寓、酒店、酒店式公寓公寓：10000航天城、滨海资源纯岛外投资、度假型客户中南森海湾、白金海岸、椰海尚品香水湾片区别墅，酒店、海景公寓公寓：18000别墅：27000滨海资源岛外投资、度假客户香水湾一号、红磡香水湾、富力湾土福湾片区别墅、公寓、酒店、公寓：15000别墅：30000滨海资源度假、养老福湾清水湾片区别墅、公寓、酒店、洋房公寓：18000别墅：30000滨海资源投资、度假清水湾亚龙湾片区别墅、公寓、酒店公寓：23000别墅：35000滨海资源、高尔夫投资、度假客户公主郡、亚龙湾高尔夫酒店三亚湾片区别墅、海景公寓、酒店式公寓、酒店公寓：22000别墅：40000滨海资源投资、度假、养老客户鲁能三亚湾新城、海居、美丽新海岸大东海片区别墅、海景公寓公寓：25000别墅：30000滨海资源、山投资、度假、养老客户半山半岛海南旅游地产宏观市场分析/主要片区楼盘情况第7页/共27页二、海南房地产市场现状1、海南房地产市场格局2、海南房地产业发展历程3、区域市场分析4、客户分析第8页/共27页市场热点市县产品特点开发重要板块第一梯队海口综合品质较好，自用性和投资性产品兼有，中端和高端产品结合西海岸、盈滨半岛、东海岸三亚房地产开发结合旅游资源，早期以自住舒适型住宅为主，兼顾部分投资型物业。三亚湾、亚龙湾、海棠湾第二梯队琼海中档住宅为主，同时以会展型旅游休闲度假为主的中高档旅游房地产博鳌海岸万宁投资型，沿海湾旅游休闲度假产品石梅湾、兴隆陵水投资型，沿海湾旅游休闲度假产品香水湾、清水湾第三梯队五指山

经济型度假别墅五指山临高投资型酒店公寓，经济型度假别墅临高角文昌投资型酒店公寓，经济型度假别墅高隆湾市场格局：从区域开发级别看，海口、三亚处于第一梯队海南省房地产市场格局第9页/共27页泛三亚区域泛三亚区域海口房地产市场是海南最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的城市。多数以长期居住或与海口有工作、亲戚、生意缘的客户群体，产品多数中高端为主三亚房地产市场是海南最为高端的旅游地产市场，主要客户大多数来自于岛外，其房地产价格是海南省最高的城市。海南省中部新兴起来的第四大房地产市场，一方面依托热带雨林和山居等旅游概念的优势发展旅游地产，另一方面是强调其适宜的居住环境，是目前海南房地产正在掘起的开发热点城市。东线湾区大规模开发，旅游房地产市场快速发展起来，作为东线沿海城市，陵水、万宁、琼海具有较强的发展潜力海南省房地产市场格局海南房地产市场较为成熟的成交主要集中在海口、三亚，热点开发的东线湾区及正在兴起的中部第10页/共27页房地产开发企业布局富力,雅居乐,绿城,合景泰富中信,兆南,亿隆、中南鲁能,万科,富力,恒大,宝安,广物中粮,万科,鲁能,爱地,首都机场集团,鸿州,重庆东和,联华国际,中铁置业,中体，华润,中信泰富,保利香港,宝安,海航国信热带滨海资源的稀缺性西海岸月亮湾棋水湾高隆湾博鳌海岸神州半岛石梅湾香水湾清水湾土福湾海棠湾东海岸亚龙湾三亚湾龙沐湾棋子湾盈滨半岛

众多地产大鳄进驻，市场竞争趋于激烈，开发企业以开发东线海湾旅游地产项目为主第11页/共27页时间调整期恢复期快速发展期新一轮发展期阶段海南房地产业发展历程1991-1993年，海南房地产市场过热发展的高峰期1997年，受亚洲金融危机的影响，海南房地产业泡沫破灭2000年以后，房地产开发投资呈现恢复性增长2006年以后，进入快速发展期2009年底及国际旅游到获批后，进入新的一轮发展期快速发展期第12页/共27页海口市场住宅市场：供应量继续萎缩，成交市场虽有波动，但仍有量的支持，成交价格经过快速上涨之后进入一个调整期指标2010年2月2010年3月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：2.491：7.52--供应量（万m2）9.654.24-8.72-56.11成交量（万m2）24.0231.8786.2332.71成交价格（元/m2）7910804780.281.73成交总额（亿元）18.9925.65235.7435.01海口市3月商品住宅各类指标变化海口市2009-2010年商品住宅成交走势第13页/共27页海口市场成交结构：中档物业单价段占据成交首位，中高档和高档单价段物业成交呈增长趋势；商品住宅成交主力单价段价格逐渐上升成交面积——单价段结构价格段2009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.03高档(12000元/平米以上)1%2%5%3%5%13%13%中高档(8000-12000元/平米)6%6%11%14%16%23%26%中档(5000-8000元/平米)42%39%32%44%48%43%42%中低档(3000-5000元/平米)38%41%41%31%26%20%11%低档(3000元/平米以下)24%11%11%7%5%1%8%06-09年住宅成交单价段对比第14页/共27页成交结构：住宅成交面积段主集中在90-120㎡，140㎡以上呈增长趋势；成交房型集中在二房、三房，近几年二房的增长速度较快海口市场第15页/共27页住宅市场：供应量开始下滑，但成交依然保持活跃态势，成交价格大幅上涨三亚市2009-2010年商品住宅成交走势指标2010年2月2010年3月同比增长（%）环比增长（%）供求比————供应量（万m2）18.960.39-64.86%-97.94%成交量（万m2）13.3517.7311.16%32.81%成交价格（元/m2）1463718026128.38%23.15%成交总额（亿元）19.5431.96153.85%63.56%三亚市3月商品住宅各类指标变化三亚市场疯狂期第16页/共27页供求关系：2010年1-3月商品住宅成交量接近50万平方米，供应明显不足，后期市场供求矛盾突显2010年1-3月，三亚市场供求有失平衡2010年1季度市场存量相比2009年1季度减少18.40%-18.40%三亚市场第17页/共27页数据来源：CRIC成交结构：大于15000元/平方米的高档物业成交比例较09年大幅增长，占据首位；而10年市场成交面积段结构无明显变化，依然是小户型产品走俏三亚市场2010年1-3月，三亚市场高端住宅比列增长2010年1-3月，三亚市场住宅成交面积段结构调整较大第18页/共27页海南形成典型外向型市场，客群面向全国外向型市场，核心价值是海南岛的热带气候环境、强势海景资源；

自从2003年非典过后，以北京、上海、江浙、东北为第一梯队开始大规模的在海南购房，主要集中在海口、三亚，所购房屋有海景资源的占70%。2005年起以山西、陕西、贵川为代表的西北、西南资源性城市客群开始在海南规模购房，主要是投资、养老、度假。2010年，国际旅游岛获批后，大批高端客户进入，投资和休闲型为主；北京地区，经济实力强，对别墅、大户型等高端产品较偏爱；东北地区，老干部占相当比例，用于养老；上海地区，以普通市民为主，偏好普通户型，低总价投资型产品；以山西，陕西为代表的西北资源型地区，典型的养老，度假者；以川贵为代表的西南资源型地区，典型养老、度假者；以温州，台州为代表的江浙地区，典型的投资者，会考虑物业的前景和投资额；客户分析第19页/共27页观点一：海口星级较高楼盘成交客户以岛外为主，所占比例可达到70-90%，而星级较低楼盘则以岛内客户为主。观点二：在岛外购房客户中北京、上海、江浙一带客群集中在星级较高的项目；山西、东北、川渝地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。观点三：在岛内购房客户中，新海口人扮演着主力角色。海口方面：岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地，本地新海南人占重要角色海口购房岛外客户比重分类客户分析第20页/共27页三亚方面：岛外客户占绝对比中并呈增长趋势，高档楼盘更受岛外客户偏好，东北、浙江、北京、山西为主要客户来源三亚购房岛外客户比重分类观点一：三亚楼盘成交客户岛外群体比重较大，其中星级较高楼盘岛外群体所占比例可达到90%左右；星级中等楼盘岛外客户占比为80%左右；星级较低楼盘岛外客户占比70%左右。观点二：在三亚岛外购房客户中山西、浙江、北京、福建、上海一带客群集中在星级较高的项目；辽宁、吉林、黑龙江、四川地区客群则偏好星级一般项目；星级较低的项目岛外客户比较分散。观点三：随着三亚近期楼市的升温，岛外客户比重将会越来越大客户分析第21页/共27页三、新政后市场变化及未来趋势1、新政下的市场表现2、未来发展趋势第22页/共27页

新盘推售时机变动的楼盘：

(海口)水云天：原计划4月开盘，未延迟，4月16日开盘。

(海口)紫园：原计划4月开盘，未延迟，4月30日开盘。

(海口)证大国际海立方：原计划五·一开盘，现推迟至十·一。

(海口)国瑞·观海居：原计划五·一看盘，现延迟，预计5月内开盘。

(文昌)东方高隆湾：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。

(文昌)波溪丽亚湾：开盘时间未定。

(文昌)汇景湾：原计划4月开盘，未延迟，4月22日开盘。

(文昌)中南森海湾：近期开盘，开盘时间未定。

(三亚)南海天阙：原计划五月开盘，现延迟，开盘时间未定。

(三亚)钻石海岸：原计划五月开盘，现延迟，预计9、10月开盘。

(三亚)太阳岛公寓：原计划五月开盘，现延迟，预计10月开盘。新政之后，对海口、三亚、文昌等地楼盘销售情况调研显示，推售时机原本预定的开盘时间有所延迟，价格开盘时再行公布，同时原本房价坚挺的海南楼盘近期已经出现打折优惠措施二手中介挂牌、接盘的客户：早期购买房产集中挂牌，供应量迅速增加；接盘客户观望，成交量甚少。新政下的市场表现第23页/共27页201020122014ABC商品房成交价格