2017年青海房地产估价师制度与政策：保护不动产权利人的物权考试题

2017年青海省房地产估价师《制度与政策》：保护不动产权利人的物

权考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章2、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。A：公安机关B：司法机关C：公证机关D：人民法院E：房地产估价机构必须加盖公章3、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格4、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。2277.42281.92728.82741.955、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果E：工业用地的监测点评估价格6、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是_。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步7、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3〜5年D.利用信贷资金经营，实际上就^ldquo;借钱赚钱”或“借鸡生蛋”8、关于房屋施工面积的说法，正确的是。A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E：借款合同9、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由—估价机构评估。A.一家B.两家C.三家D.多家10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠11、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A：最低价格8：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格12、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。A：耕地占用税用于土地开发和农业发展B：土地复垦费用于农业发展C：菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支E：房地产估价机构必须加盖公章13、估价时点应与—的日期相一致。A.签订估价合同B.开始估价作业C.完成估价报告D.估价结果所属 一 一14、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元/、2800元/。该市2007-2008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是。A：107.69%B：7.69%C：110.3%D：10.3%E：执行层的组织协调15、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章16、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）3200 3185 3257 D.315617、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为（）万元。6.196.42C.7.20D.9.5818、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%,期限为10年，按年等额还款的抵押贷款.如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。A：12%B：19.27%C：17.18%D：27.10%E：借款合同19、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为_。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%20、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同21、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是_。A.前期考核B.开发C.建设D.使用22、地租-市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）是—提出的。A.亚当•斯密B.威廉•配弟C.大卫•李嘉图D.马尔萨斯23、对于任意拍卖，下列说法错误的是。A：以生效的法律文书为依据B：属于民事行为C：必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提口：目的在于将物品交换兑现E：执行层的组织协调24、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。A.无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B.任意两条无差异曲线不能相交C.无差异曲线凹向原点D.无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用25、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为_。5.77%6.00%10.00%14.40%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性2、业主公约由制定并修改。A：业主大会B：业主委员会C：一半以上业主D：全体业主和物业管理企业共同E：执行层的组织协调3、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：销售税费4、短期资金市场主要由等子市场构成。A：同业拆借市场B：票据市场C：大额定期存款单市场D：回购协议市场E：资本市场5、通风施工图纸可分为。A：立面图8：平面图C：剖面图D：系统图E：详图6、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为_。A.绿岛效应B.温室效应C.热岛效应D.逆温效应7、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B：房地产测量是指房产测量和地籍测量C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息8、房地产市场分析可以帮助开发商。（2009年试题）A：选择合适的项目位置B：寻找投资合作伙伴C：确定满足市场需求的产品类型D：判断租买时机E：进行土地使用权出让决策9、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A.投资估算B.竣工结算C.成本结算D.技术报告10、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指OA.如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例B.如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例C.如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好D.如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例11、下列不属于金融范畴的是_。A.货币B.信用C.商品D.银行12、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费E.城市基础设施建设费13、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。（2009年试题）A：等额年值法B：差额投资内部收益率法C：净现值法D：等额年费用法E：借款合同14、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类_。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值15、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为—的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制16、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是_。A.投保人B.被保险人C.被保险人和受益人D.投保人、被保险人和受益人17、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。A：50%〜65%B：60%〜75%C：70%〜85%D：80%〜90%E：借款合同18、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。A：地籍图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调19、依据我国《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处_,并处罚金。A.管制或拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于一阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策21、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供_。A.《住宅平面示意图》B.《住宅立面示意图》C.《住宅剖面示意图》D.《住宅质量保证书》E.《住宅使用说明书》22、某市房产税按房产原值减除幅度为30%,某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为一万元。11463.8431.9228.7123、房地产开发项目的前期工程费主要包括_