思源通惠家园C区商业营销策划方案终稿

提交文件目录一、通惠家园C区商业二、通惠家园C区住宅定位价格论证2005年7月通惠家园C区商业2005-72005年5月项目商业模式产品投资性分析区域市场状况项目基本情况市场分析及判断2005年7月纲要一、区域商业市场分析二、本项目产品分析三、本案市场定位方向四、目标客群分析2005年7月区域规划区域市场小结通惠家园所在区域商业市场分析区域商业概况消费人群特征重点项目介绍通惠家园所在区域商业市场分析框架2005年7月区域商业市场分析调研区域界定区域消费特征区域商业市场概况区域商业市场重点项目介绍区域商业市场总结2005年7月调研区域界定调研区域界定：北到朝阳北路，南大郊厅；东到东五环，西至东四环；区域研究样本确定：白云生活广场\财满街\韩SHOW\住邦2000等本案2005年7月区域消费特征

区域消费人群层次:早期区域住宅客户多为回迁户,消费力低,随着区域中高档次楼盘的推出,区域住宅客户层次提高,消费力增强,尤其是该区域今明两年高档大盘业主的入住，区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群，属于社会中坚力量，区域消费力强区域消费人口:区域内聚集着20多个楼盘项目，总建筑面积超过450万平方米，常住人口超过30万人

区域消费人群年龄：区域内年轻、个性、时尚、乐于接受消费新观念的中上收入人士、年轻白领、现代家庭和商务人士增多，年龄集中在20-45岁之间2005年7月区域商业市场项目概况物业名称物业地址物业类别规模商业面积㎡开盘时间营业时间华堂商场朝阳路甲3号京港城市大厦

综合购物商场——14700——1998年4月易初莲花十里堡甲三号城市广场连锁超市——21000——2004住邦2000慈云寺东南角写字楼底商地上2层3万2005——白云生活广场

朝阳兴隆西街2号写字楼底商地上7层2万2004-122005.9国际创展中心朝阳路与青年路交叉口写字楼底商——2万2005——财满街朝阳路69号公寓底商地上2层4万一期:2004二期:2005.7已营业2006。9韩SHOW朝阳十路堡东街住宅底商地上3层地下1层2.5万2004-42005,10国美第一街朝阳青年路115号社区商业街地上3层地下1层10万2005-72006.12兴隆家园地铁四惠东站东侧住宅底商地上2层1.2万2005-72005-12朝阳雅筑朝阳北路住宅底商地上一层9063————乐成国际朝阳区西大望路住宅底商地上2层60002005年下半年2006-5珠江罗马嘉园朝阳北路107号住宅底商地上1层地下1层60002005-72006-10区域商业供给类型区域综合类大型商业较少，商业供给类型主要以写字楼、社区配套类商业为主区域商业供给总量目前区域商业市场供给可调研到总量已达30.37万区域商业供给时间区域商业供给多为近两年供给,未来两年内随着住宅及写字楼的投入使用,区域商业供给将呈现集中供给2005年7月区域内在售项目商业底商选取项目选取样本类型区域商业市场重点项目介绍韩SHOW住邦2000朝阳雅筑白云生活广场国美第一商街财满街2005年7月区域商商业市市场重重点项项目介介绍项目名称位置小区规模商铺规模销售方式售价元/㎡租金元/㎡/日物业费元/㎡/月分割面积㎡业态韩SHOW朝阳十路堡东街23万2.5万包租销售2.3万-2.6万3年包租,租金回报率10%,担保费1%/年租金约15元-16元/——4-100模拟街道欢乐市集

住邦2000慈云寺东南角25万起约3万租售2.6万临街F1:3万，F2:1.6万F1:10F2::626(含空调费)——“卫城食街”及精品店等朝阳雅筑朝阳北路13万㎡9063.14㎡只售不租2。1万

——3.860-210国际化的精品专卖店，书吧、服装店、美容美发店、咖啡厅、洗衣店等白云生活广场朝阳区兴隆西街4.5万2万包租销售1.6-2.3万F1：15F2--F3：12---14162.3层为分割的7平米小商铺,一层为旗舰店，二三层服装鞋帽，四层知名影城，五层品牌健身中心，六层餐饮，七层证券，八至十二层北京电影学院继续教育学院国美第一商街

朝阳青年路115号100万10万只售不租1.5万——5.830--1100复合型的商业业态财满街朝阳路69号20万4万租售190006一期6——已定商户：中行、卖当劳2005年年7月月区域商商业市市场总总结区域商商业供供给类类型：：区域内内大型型商业业不够够成熟熟,多多以写写字楼楼、社社区类类配套套商业业为主主，兼顾了了大型型综合合商业业功能能区域商商业辐辐射范范围：：区域配配套类类商业业以地地理位位置优优越、、交通通通达达性优优良、、社区区商业业规模大大、周周边社社区密密集的的优势势，商商业辐辐射范范围扩扩至社社区外外形成成区域域商业业中心心区域商商业租租金水水平:写字楼楼、社社区类类配套套商业业目前前租金金水平平在6元－－16元/平米米/天天区域商商业售售价：：目前推推出社社区商商业项项目平平均售售价在在1.5——2.6万万元/平方方米区域商商业供供给量量：目前区区域商商业市市场供供给可可调研研到总总量已已达30.37万，，其中中写字字楼、、社区底底商为为主要要供给给量，，总量量超过过26.8万平平方米米区域商商业供供给时时间：：区域商商业供供给多多集中中于今今年,未来来两年年将呈呈现集集中供供给状状况2005年年7月月纲要要一、通通惠家家园C区域域商业业市场场分析析二、本本项目目产品品分析析三、本本案市市场定定位方方向四、目目标客客群分分析2005年年7月月本项目目产品品分析析框架架项目产产品分分析项目概况产品SWOT分析项目难点分析项目平面图项目园林建议2005年年7月月二、本本项目目产品品分析析项目概概况项目平平面图图项目园园林建建议产品SWOT分分析项目难难点分分析2005年年7月月本案商商业物物业所所在区区位总总平面面图B区D区、E区已开发，经济适用房C区本案地块东四环朝阳路朝阳北路广渠路东三环东五环京通快速路通惠河朝阳北路○D○D东四环东五环四惠站四惠东站地铁１号线轻轨八通线2005年年7月月地铁公路对外交交通条条件本案商商业最最大辐辐射区区周边消消费人人群到到达路路线周边消消费人人群到到达路路线2005年年7月月周边商商业配配套自带商商业自带商商业自带商商业老社区区2005年年7月月产品分分析－－项目目概况况商业广场总建筑面积10519M2层高4.5M层数地下1层总高度7.5米机动停车位无主要经经济技技术指指标：：2005年年7月月二、本项目目产品分析析项目概况项目平面图图项目园林建建议产品SWOT分析项目难点分分析2005年年7月项目平面图图建筑面积：：10519M22005年年7月二、本项目目产品分析析项目概况项目平面图图项目园林建建议产品SWOT分析项目难点分分析2005年年7月项目园林建建议商务花园体现商务气气质实现社区人人群的休憩憩功能艺术小品体体现商务气气质人行步道的的艺术表现现休息桌椅的的商务风格格喷泉与回廊廊的设计2005年年7月项目园林建建议2005年年7月二、本项目目产品分析析项目概况项目平面图图项目园林建建议产品SWOT分析项目难点分分析2005年年7月产品SWOT分析优势势1、本案所所在社区商商业供应量量不足2、本案所所在社区规规模较大，，具有较大大市场消费费潜力机会会1、社区对对外交通与与周边商业业的不便利利性为本案商业发发展提供了了一定的条条件劣势势1、因交通通对外的不不便捷性致致使本案商商业辐射力力很差2、周边已已形成相对对成熟的百百货、家具具建材及服服装等商业业业态，且且新开发楼楼盘社区商商业供应充充分3、商业业业态选择类类型局限性性很强4、无地面面停车位，，停车的便便利性差威胁胁1、周边成成熟的商业业业态对本本案商业的的部分经营门门类有较强强的分流效效应2005年年7月二、本项目目产品分析析项目概况项目平面布布局项目园林建建议产品SWOT分析项目难点分分析2005年年7月项目难点分分析本案商业因因所处地铁铁上盖的缘缘故被架空空，与周边边区域的消消费人群相相对隔离因各对外通通行路径对对本案商业业的直达性性较弱，致致使本案商商业对外辐辐射力及人流量较较低本案商业的的建筑结构构对营业业业态有较强强的局限性性2005年年7月三、本案市市场定位方方向定位原则确定项目定定位2005年年7月定位原则——思考因素素本案周边新新兴楼盘社社区型商业业配套市场场供应充足足本案周边部部分业态已已形成区域域购物中心心本案建筑结结构的限制制部分商业业业态本案商业难难以突破对外交交通的瓶颈积极吸引社社区消费人群目标集中的的市场定位位规避本案弱弱势区域商业市市场竞争激激烈本案定位2005年年7月根据项目实实际状况确确定策划方方向定位为复合合服务型社社区商业中中心通过便捷的的交通优势势，满足社社区人群多多元化物质质、精神消消费需求以特色商业业服务为龙龙头，形成成规模化优优势组合业业态，区别别与周边优优势竞争业业态，形成成集中化市市场定位2005年年7月三、本案市市场定位方方向定位原则确定项目定定位2005年年7月本项目的市场场定位社区商业的市市场定位，主主要满足社区区生活及商务务需求！银行邮局金象大药房茶馆冷饮店酒吧桌球馆满足社区人群群生活及商务的需求求超市壁球馆健身中心棋牌室干洗店2005年7月纲要要一、望京区域域商业市场分分析二、本项目产产品分析三、本案市场场定位方向四、目标客群群分析2005年7月终端消费客群群目标客群分析析经营客户定位位投资客户定位位目标客群分析析框架2005年7月四、目标客群群分析终端消费客群群定位经营客户定位位投资客户定位位2005年7月终端消费客群群终端消费客户户主要来自：：1、本小区生生活的人群，，包括通惠家家园的B区、、D区、E区区的居住人群群（其中D区区、E区为回回迁户）；B区、D区区、E区约3300户。。2、C区的的商住人群；；约730户户。终端消费客户户需求特征：1、大多数人人群消费主要要集中于生活活基本需求；；2、社区内的的年轻白领人人士有休闲娱娱乐的需求；；3、C区的商商务人士有商商务需求。2005年7月四、目标客群群分析终端消费客群群定位经营客户定位位投资客户定位位2005年7月商业经营客群群—部分经营营商户类别1、超市经营营商户：如华华润2、健身及娱娱乐经营商户户：引进大型型知名健身俱俱乐部较难；；社区物业公公司自我经营营的可能性较较大。经营品品种如健身、、桌球、壁球球、棋牌等。。3、酒吧、茶茶馆经营商户户4、冷饮店：：如水果捞、、DQ冰淇凌凌、孚尚果露露店本案定位经营营商户大多采采用租赁形式式；社区经营商户户的租金承受受能力较低，，赢利水平需需较多消费人人群数量支持持！2005年7月四、目标客群群分析终端消费客群群定位经营客户定位位投资客户定位位2005年7月商铺的投资客客户投资规模主要投资客群投资特征社区中心大面积商铺大型投资机构用来经营大型商业用于租给大型商业中型商铺投资机构有实力的个人用于自营自有品牌用于租赁或转售用于出租或自营小型商铺自营业主投资用个人用于自营用于出租或转售2005年7月本案商铺的投投资客户分析析本案经营商户户的数量有限限招商难度较大大投资客户的投投资回报预期期值降低本案商铺的可可投资性较小小投资客户比例例较低！本案对外交通通的通达性不不佳本案未来经营营业态的局限限性周边其它商业业的可选物业业较多2005年7月通惠家园园C区区价格论论证2005-72005年5月本案住宅价格格预期－市场比较法定价的基本原原则：结合市市场需求，评评定定价影响响因素之权重重，综合分析析评定本案综综合素质如下下图2005年7月本案住宅价格格预期－定价可比楼盘盘选定定价的可比楼楼盘选定，参参见区域市场场分析部分，，在周边区域域楼盘中选定定以下项目作作为定价比较较楼盘定价比较楼盘盘权重设定楼盘权重本项目东恒时代二期A、B组团东恒时代二期C组团兴隆家园三期金海国际沿海赛洛城金都杭城XABCDEF100%20%20％5%15%25%15%2005年7月楼盘权重本项目东恒时代二期AB组团东恒时代二期C组团兴隆家园三期金海国际沿海赛洛城金都杭城XABCDEF100%20%20%5%15%25%15%均价(元/M2）权重

6900(毛坯)6600（精装）5900（毛坯）6800（毛坯）6800（精装）7000（毛坯）折算毛坯均价(元/M2）

690058005900680060007000位置108886677交通65554434周边环境105556757商服配套104449787公共教育设施73335455规模139991210138景观85556676户型结构125888101010内部规划设施1089995106工程进度93668985发展商知名度55334353合计100QXQAQBQCQDQEQE10060656577718168影响价格各因因素评分表2005年7月本案住宅价格格预期修正后各相关关楼盘价格PI’＝（QX/QI））×PIPI为折算毛毛坯均价各相关楼盘权权重取值为WIPX=∑PI’×WI=5473.75元/平平方米项目名称WIPI’PI’×WI东恒时代二期A、B组团20％63691273.8东恒时代二期C组团20％53541070.8兴隆家园三期5％4597229.85金海国际15％5746861.9沿海赛洛城25％44441111金都杭城15％6176926.4本项目PX=∑PI’×WI100％－－－－5473.752005年7月本案住宅价格格预期通过市场比较较可知，在产产品设定的前前提下，通过过对当前市场场的评估，确确定本案的价价格在如下价价格点上下浮浮动：5480元/平方米本案可通过价价值提升策略略、差异性的的营销手段、、整体营销节节奏的控制、、整合营销的的应用来全面面提升本案的的市场价格。。通常情况下下，通过上述述手段的应用用，可将现有有定价提升5％，即达到到本案均价5754/平方米。因此，本案案C组团预期期可达到市场场均价为5754元/平方米。如果本案市场场定位为住宅宅，则无法达达到较高的价价格预期！2005年7月本案商住公寓寓价格预期－－市场比较法定价的基本原原则：结合市市场需求，评评定定价影响响因素之权重重，综合分析析评定本案综综合素质如下下图2005年年7月本案商住公公寓价格预预期－定价可比楼楼盘选定定价的可比比楼盘选定定，参见前前面的区域域市场分析析部分，在在周边区域域楼盘中选选定以下项项目作为定定价比较楼楼盘定价比较楼楼盘权重设设定楼盘权重本项目国际创展中心远洋天地三期财经中心住邦2000XABCD100%15％40％15％30％2005年年7月影响价格各各因素评分分表楼盘权重本项目国际创展中心远洋天地三期财经中心住邦2000XABCD100%25%40%25%10%均价(元/M2）权重

9500（精装写字楼）8900（精装商住）8000（毛坯）11000（毛坯写字楼）折算毛坯均价(元/M2）

88008000800011000位置1088989交通1088989周边环境846766商服配套12610101010公共教育设施655555规模866988景观846766户型结构12710101010内部规划设施1078965工程进度1038101010发展商知名度664645合计100QXQAQBQCQD10064799181832005年年7月本案商住公公寓价格预预期修正后各相相关楼盘价价格PI’＝（（QX/QI）×PIPI为折算算毛坯均价价各相关楼盘盘权重取值值为WIPX=∑PI’×WI=6461.27元/平平方米项目名称WIPI’PI’×WI国际创展中心25％7129.111782.28远洋天地三期40％5626.372250.55财经中心25％6320.991580.25住邦200010％8481.93848.19本项目PX=∑PI’×WI100％－6461.272005年年7月本案商住公公寓价格预预期通过市场比比较可知，，在产品设设定的前提提下，通过过对当前市市场的评估估，确定本本案的价格格在如下价价格点上下下浮动：6480元元/平方米米本案可通过过价值提升升策略、差差异性的营营销手段、、整体营销销节奏的控控制、整合合营销的应应用来全面面提升本案案的市场价价格。通常常情况下，，通过上述述手段的应应用，可将将现有定价价提升5％％，即达到到本案均价价6800元元/平方米米。因此，本案案C组团预预期可达到到市场均价价为6800元元/平方米米。说明：本案案的市场定定位部分详详见已提交交的通惠家家园C区项项目市场定定位及营销销策划报告告。2005年年7月Thanks!2005年年7月9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:41:1411:41:1411:4112/31/202211:41:14AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:41:1511:41Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:41:1511:41:1511:41Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:41:1511:41:15December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202211:41:15上午午11:41:1512月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:41上上午午12月月-2211:41December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:41:1511:41:1531December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:41:15上上午午11:41上上午11:41:1512月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:41:1511:41:1511:4112/31/202211:41:15AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2211:41:1511:41Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。11:41:1511:41:1511:41Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:41:1511:41:15December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月202211:41:15上上午11:41:1512月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通