房产税城镇土地使用税耕地占用税

Real

Estate

Tax

房产税1一、房产税基本原理

（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点：1.属于财产税中的个别财产税；2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。2二、房产税的纳税义务人与征税范围

（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1、产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税；3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人为纳税义务人。4、产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。5、纳税人和个人无租使用其他房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。3（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。42.征税范围城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例】农民王某，2010年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。解：（1）上述观点是错误的。（2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。5三、税率、计税依据与应纳税额的计算

【解释】对比记忆计税依据和税率、税额计算公式：

6在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。7【例题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为(

)。A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。82.融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。93.房屋附属设备和配套设施的计税规定：从2006年1月1日起（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。104.对对居民民住宅宅区内内业主主共有有的经经营性性房产产，由由实际经经营（包括括自营营和出出租））的代代管人人或使使用人人缴纳纳房产产税。。其中自自营的的，依依照房房产原原值减减除10%至30%后的的余值值计征征，没没有房房产原原值或或不能能将业业主共共有房房产与与其他他房产产的原原值准准确划划分开开的，，由房房产所所在地地地方方税务务机关关参照照同类类房产产核定定房产产原值值；出出租的的，依依照租租金收收入计计征。。115.对对按照照房产产原值值计税税的房房产，，无论论会计计上如如何核核算，，房产产原值值均应应包含含地价价，包包括为为取得得土地地使用用权支支付的的价款款、开开发土土地发发生的的成本本费用用等。。【例】】某企企业购购置一一幢办办公楼楼,会会计计固定定资产产账面面记录录房产产金额额3000万元元,在在无形形资产产账面面记载载了购购买该该幢楼楼支付付的土土地使使用权权金额额1000万元元,当当地的的房产产税原原值减减除比比例30%,则则该企企业每每年应应纳房房产税税:(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万万元））12宗地容容积率率低于于0.5的的，按按房产产建筑筑面积积的2倍计计算土土地面面积并并据此此确定定计入入房产产原值值的地地价。。即：：宗地地容积积率高高于0.5的，，一律律按照照地价价全额额计入入房产产原值值计征征房产产税，，包括括为取取得土土地使使用权权支付付的价价款、、开发发土地地发生生的成成本费费用等等。【例】】某工工厂有有一宗宗土地地，占占地26000平方方米，，支付付价款款26000万万元，，每平平方米米平均均地价价1万万元，，该宗宗土地地上建建筑房房屋面面积12000平方方米，，则该该宗地地容积积率为为0.46。计入房房产原原值的的地价价为24000万元元（应应税房房产建建筑面面积××2××土地地单价价＝12000平方方米××2××1万万元/平方方米＝＝24000万万元））假如该该工厂厂这宗宗土地地其他他条件件不变变，占占地26000平方方米，，支付付价款款26000万万元，，每平平方米米平均均地价价1万万元，，该宗宗土地地上房房屋建建筑面面积50000平方方米，，该宗宗地容容积率率为1.92，，则计入入房产产原值值的地地价为为26000万万元。。136.对对出租租房产产，租租赁双双方签签订的的租赁赁合同同约定定有免免收租租金期期限的的，免免收租租金期期间由由产权权所有有人按按照房房产原原值缴缴纳房房产税税。【例题题】甲甲与乙乙签订订房屋屋租赁赁合同同，将将一幢幢原值值2500万元元的写写字楼楼租给给乙商商户使使用。。合同同规定定因乙乙租期期为2年，，可在在入住住时有有1个个月的的免收收租金金期限限。按按照合合同，，该写写字楼楼月租租金20万万元，，房屋屋于2010年年12月30日日交付付承租租方，，并规规定了了甲自自2011年2月1日起起向乙乙收取取租金金。则则甲在在2011年应应交纳纳的房房产税税为（（））。。（当当地的的房产产税原原值减减除比比例20%）万万元B.26.8万元元C.28.4万元万万元【答案】】C【解析】】对出租租房产，，租赁双双方签订订的租赁赁合同约约定有免免收租金金期限的的，免收收租金期期间由产产权所有有人按照照房产原原值缴纳纳房产税税。则甲甲对于该该写字楼楼应在1月从价价计税，，2月至至12月月从租计计税。应应纳房产产税=2500×(1-20%)××1.2%/12+20×12%××11=2+26.4=28.4（（万元））14四、税收收优惠P202-203【例】赵某拥有有两处房房产，一一处原值值60万万元的房房产供自自己和家家人居住住，另一一处原值值20万万元的房房产于2010年7月月1日出出租给王王某居住住，按市市场价每每月取得得租金收收入1200元元。赵某某当年应应缴纳的的房产税税为？应纳房产产税=1200×6××4%=288元15【例】某某省政府府机关有有办公用用房一幢幢，房产产价值5000万元。。2010年将将其中的的四分之之一对外外出租，，取得租租金收入入100万元。。已知该该省统一一规定计计算房产产余值时时的减除除幅度为为20%，该省省政府机机关当年年应纳的的房产税税为多少少？解：①省政政府机关关办公用用房免税税②出租部部分应以以租金交交税，应应纳税额额为：应纳房房产税税=10012%=12（（万元元）16【例】】某企企业拥拥有A、B两栋栋房产产，A栋自自用，，B栋栋出租租。A、B两栋栋房产产在2010年年1月月1日日时的的原值值分别别为1200万万元和和1000万元元，2010年年4月月底B栋房房产租租赁到到期。。自2010年年5月月1日日起，，该企企业由由A栋栋搬至至B栋栋办公公，同同时对对A栋栋房产产开始始进行行大修修至年年底完完工。。企业业出租租B栋栋房产产的月月租金金为10万万元，，地方方政府府确定定按房房产原原值减减除20%的余余值计计税。。该企企业当当年应应缴纳纳房产产税？？【解析析】纳纳税人人因房房屋大大修停停用半半年以以上，，大修修期间间免征征房产产税。。A栋房房产2010年年应纳纳的房房产税税=1200×（（1－－20%））×1.2%××4÷÷12=3.84（（万元元）2010年年4月月底B栋房房产租租赁到到期，，B栋栋房产产2010年应应纳的的房产产税=10×12%×4+1000××（1－20%）××1.2%×8÷12=11.2（万万元））该企业业当年年应缴缴纳房房产税税=3.84+11.2=15.04（万万元））17五、征收管管理一、纳纳税义义务发发生的的时间间：二、纳纳税期期限房产税税实行行按年征征收，，分期期缴纳纳的办法法，具具体纳纳税期期限由由省（（市、、自治治区））政府府决定定。三、纳纳税地地点房产税税应向向房产所所在地地的地方方税务务机关关缴纳纳。房房产不不在同同一地地方的的纳税税人，，应按按房产产座落落地点点分别别向房房产所所在地地税务务机关关纳税税。18【例】某企企业8月10日对委委托施工单单位建设的的生产车间间办理验收收手续，由由在建工程程转入固定定资产原值值500万万元。（房房产税计算算余值的扣扣除比例20%）要要求求：计算应应缴纳的房房产税。应缴纳房产产税=500××（1-20%）××1.2%÷12××4=1.6（万元元）19LandUseTaxinCitiesandTowns城镇土地使使用税20一、城镇土土地使用税税基本原理理（一）概念念城镇土地使使用税是以以国有土地为征税对象象，对拥有有土地使用用权的单位位和个人征征收的一种种税。（二）特点点：P20521二、纳税义义务人与征征税范围（一）纳税税义务人是使用城市、县城城、建制镇镇和工矿区区土地的单位位和个人。纳税人通常常包括以下下几类：1、拥有土地使使用权的单位和个个人；2、拥有土土地使用权权的单位和和个人不在在土地所在在地的，其其土地的实际际使用人和和代管人为纳税人；；3、土地使使用权未确确定或权属属纠纷未解解决的，其其实际使用人人为纳税人；；4、土地使使用权共有有的，共有有各方都是是纳税人，，由共有各方分分别纳税。（以实际际使用土地地面积）22（二）征税税范围城镇土地使使用税的征征税范围是是：城市、县城城、建制镇镇和工矿区区内属于国家所有和集体所有的土地。【特殊规定定】公园、、名胜古迹迹内索道公公司的经营营用地应缴缴纳城镇土土地使用税税；23三、、税税率率、、计计税税依依据据和和应应纳纳税税额额的的计计算算全年年应纳纳税税额额＝＝实际际占占用用应应税税土土地地面面积积（（平平方方米米））××适适用用税税率率（一一））税税率率：：土地地使使用用税税每平平方方米米年年税税额额如下下：：（（一一））大大城城市市1.5元元至至30元元；；（（二二））中中等等城城市市1.2元元至至24元元；；（（三三））小小城城市市0.9元元至至18元元；；（（四四））县县城城、、建建制制镇镇、、工工矿矿区区0.6元元至至12元元。。经济济落落后后地地区区，，土土地地税税额额可可适适当当降降低低，，但但降低低额额不不得得超超过过税税率率表表中中规规定定的的最最低低税税额额30%。经经济济发发达达地地区区的的适适用用税税额额可可适适当当提提高高，，但但须报报财财政政部部批批准准。。24（二二））计计税税依依据据————实实际际占占用用土土地地面面积积1、、以以测定定面面积积为计计税税依依据据，，适适用用于于由由省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府确确定定的的单单位位组组织织测测定定土土地地面面积积的的纳纳税税人人。。2、、以以证书书确确认认的的土土地地面面积积为计计税税依依据据，，适适用用尚尚未未组组织织测测量量土土地地面面积积，，但但持持有有政政府府部部门门核核发发的的土土地地使使用用证证书书的的纳纳税税人人。。3、、以以申报报的的土土地地面面积积为计计税税依依据据，，适适用用于于尚尚未未核核发发土土地地使使用用证证书书的的纳纳税税人人。。25【例例】】甲甲企企业业（（国国有有企企业业））生生产产经经营营用用地地分分布布于于A、、B、、C三三个个地地域域，，A的的土土地地使使用用权权属属于于甲甲企企业业，，面面积积9000平平方方米米；；B的的土土地地使使用用权权属属甲甲企企业业与与乙乙企企业业共共同同拥拥有有，，面面积积5000平平方方米米，，实实际际使使用用面面积积各各半半；；C面面积积3000平平方方米米，，甲甲企企业业一一直直使使用用但但土土地地使使用用权权未未确确定定。。假假设设A、、B、、C的的城城镇镇土土地地使使用用税税的的单单位位税税额额为为每每平平方方米米5元元，，甲甲企企业业全全年年应应纳纳城城镇镇土土地地使使用用税税为为？？城镇镇土土地地使使用用税税＝（（9000＋＋5000÷÷2＋＋3000））××5＝＝72500元元26【例例】】某某城城市市的的一一家家公公司司，，实实际际占占地地23000平平方方米米。。由由于于经经营营规规模模扩扩大大，，年年初初该该公公司司又又受受让让了了一一尚尚未未办办理理土土地地使使用用证证的的土土地地3000平平方方米米，，公公司司按按其其当当年年开开发发使使用用的的2000平平方方米米土土地地面面积积进进行行申申报报纳纳税税，，以以上上土土地地均均适适用用每每平平方方米米2元元的的城城镇镇土土地地使使用用税税税税额额。。该该公公司司当当年年应应缴缴纳纳城城镇镇土土地地使使用用税税为为？？应纳纳税税额额＝（（23000＋＋2000））××2＝＝50000（（元元））27四、、税税收收优优惠惠【归归纳纳】】P208第第9点点28【例例】】下下列列各各项项中中，，可可以以免免缴缴城城镇镇土土地地使使用用税税的的有有（（））。。A.财财政政拨拨付付事事业业经经费费单单位位的的食食堂堂用用地地B.名名胜胜古古迹迹场场所所设设立立的的照照相相馆馆用用地地C.公公园园内内设设立立的的影影剧剧院院用用地地D.宗宗教教寺寺庙庙人人员员的的生生活活用用地地答案：AD29【例】下列各各项中，应缴缴纳城镇土地地使用税的有有（））。A.用于水产养养殖业的生产产用地B.名胜古迹园园区内附设的的照相馆用地地C.公园园中管理单位位的办公用地地D.学校校食堂对外营营业的餐馆用用地答案：：BD30【例】】某企企业2010年年度共共计拥拥有土土地65000平方方米，，其中中子弟弟学校校占地地3000平方方米、、幼儿儿园占占地1200平平方米米、企企业内内部绿绿化占占地2000平平方米米。城城镇土土地使使用税税4元元/平平方米米，计计算该该企业业2010年应应缴纳纳的城城镇土土地使使用税税。该年应应缴纳纳的城城镇土土地使使用税税：（65000－3000－1200））×4=243200（（元））31【例】】某公公司与与政府府机关关共同同使用用一栋栋共有有土地地使用用权的的建筑筑物。。该建建筑物物占用用土地地面积积2000平方方米，，建筑筑物面面积10000平方方米（（公司司与机机关的的占用用比例例为4:1），，该公公司所所在市市城镇镇土地地使用用税单单位税税额每每平方方米5元。。该公公司应应纳城城镇土土地使使用税税为？？应纳税税额=2000×4/5×5=8000（（元））32【例】】某供供热企企业占占地面面积80000平方方米，，其中中厂房房63000平平方米米（有有一间间3000平方方米的的车间间无偿偿提供供给公公安消消防队队使用用），，行政政办公公楼5000平平方米米，厂厂办子子弟学学校5000平平方米米，厂厂办招招待所所2000平方方米，，厂办办医院院和幼幼儿园园各1000平平方米米，厂厂区内内绿化化用地地3000平方方米；；2010年度度该企企业取取得供供热总总收入入5000万元元，其其中2000万万元为为向居居民供供热取取得的的收取取。城城镇土土地使使用税税单位位税额额每平平方米米3元元，该该企业业2010年度度应缴缴纳城城镇土土地使使用税税为？？【解析析】免免税单单位无无偿使使用纳纳税单单位的的土地地，免免征城城镇土土地使使用税税；企企业办办的学学校、、医院院、托托儿所所、幼幼儿园园，其其用地地能与与企业业其他他用地地明确确区分分的，，免征征城镇镇土地地使用用税；；向居居民供供热并并向居居民收收取采采暖费费的供供热企企业暂暂免征征收土土地使使用税税。应应纳的的城镇镇土地地使用用税=（80000-3000-5000-1000-1000）××3××（5000-2000）÷÷5000=126000元33五、征征收管管理（一））纳税税期限限：按按年计计算、、分期期缴纳纳（二））纳税义义务发发生时时间：：（三））纳税地地点：：土地所所在地地34（二））纳税税义务务发生生时间间使用城城镇土土地，，一般般是从从次月起发生生纳税税义务务，只只有新新征用用耕地地是在在批准准使用用之日日起满满一年年时开开始纳纳税。。35FarmlandOccupationTax耕地占占用税税36一、耕耕地占占用税税基本本原理理（一））概念念耕地占占用税税是在在全国国范围围内，，对占用耕耕地建建房或者从事其其他非非农业业建设设的单位位和个个人，，按照照规定定税率率一次性性征收收的税种种。属属于对对特定定土地地资源源占用用课税税。（二））特点点（1））兼具具资源源税与与特定定行为为税的的性质质；（2））采用用地区区差别别税率率；（3））在占占用耕耕地环环节一一次性性课征征；（4））税收收收入入专用用于耕耕地开开发与与改良良。37二、纳纳税义义务人人与征征税范范围（一））纳税税义务务人耕地占占用税税的纳纳税人人是占用耕耕地建建房或者从事非非农业业建设设的单位位或者者个人人。（二））征税税范围围包括用用于建建房或或从事事其他他非农农业建建设征征（占占）用用的国家和和集体体所有有的耕耕地。P21438三、税税率、、计税税依据据和应应纳税税额的的计算算（一））税率率实行地地区差差别幅幅度定定额税税率。。人均均耕地地面积积越少少，单单位税税额越越高。。（二））计税税依据据耕地占占用税税以纳纳税人人实际占占用的耕地地面积积为计计税据据。（三））税额额计算算：实实行一一次性性征收收应纳税税额=纳税税人实实际占占用的的耕地地面积积×适适用税税额标标准四、税税收优优惠和和征收收管理理39【归纳纳】与与土地地直接接相关关主要要税种种简单单比较较：注意：：（1）小小税种种的计计算往往往和和税收收优惠惠紧密密结合合在一一起。。（2）小小税种种的税税收优优惠的的层次次性（（法定定、财财政部部规定定、各各地规规定））。（（3））房产产税、、城镇镇土地地使用用税与与所得得税关关系密密切，，计入入管理理费用用在所所得税税前可可以扣扣除。。（4）耕耕地占占用税税计入入土地地使用用权或或在建建工程程的成成本，，可随随资产产的折折旧摊摊销在在所得得税前前扣除除。409、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:55:4711:55:4711:5512/31/202211:55:47AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2211:55:4811:55Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:55:4811:55:4811:55Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2211:55:4811:55:48December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月202211:55:48上上午午11:55:4812月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:55上上午12月-2211:55December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3111:55:4811:55:4831December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:55:48上上午午11:55上上午11:55:4812月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。11:55:4811:55:4811:5512/31/202211:55:48AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2211:55:4811:5