房地产价格评估概述

资产评估学

(第五版)

第四章房地产价格评估

房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概述房地产价格的市场比较法评估房地产价格的假设开发法评估第四章房地产价格评估

在建工程评估本章学习目标了解：了解房地产的概念、特点、分类。在建工程的特点和估价方法。理解:房地产价格评估的基本理论。房地产价格体系。假设开发法基本原理。掌握:影响房地产价格的因素。收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。§4-1房地产价格评估概述一、房地产的概念按自然形态山地、丘陵、平原。。。按用途商业金融用地、市政用地、住宅用地、未利用空闲地。。。对房地产生地—将用于房地产开发的农地熟地--对生地进行改造毛地--要进行再开发改造的旧城区（一）土地的分类房屋及其附属物承载房屋及其附属物的土地房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利不动产§4-1房地产价格评估概述（二）相关概念土地及其相关的财产权利地产与房屋相关的建筑物，如：小区设施、林木、建筑附着物、附属物§4-1房地产价格评估概述动产不动产化，归属于不动产的一部分。已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯、给排水、采暖、照明等。建筑附着物与建筑物的使用密切相关，拆除会损坏或严重影响建筑物的使用。除明确规定外，抵押、买卖、赠与、借贷建筑物时包括建筑附属物。不可移动性耐用（耗）性异质性（差异性、个别性）高价值性§4-1房地产价格评估概述二、房地产的特点供给有限性投资与消费双重性实体构成的二元性不能用自然灾害否认其正常状态不能否认房地产之间市场可替代性由非劳动产品与劳动产品构成。按用途分类居住类房地产商业类休闲类公共事业类工业类§4-1房地产价格评估概述三、房地产的类型普通住宅、别墅、高级公寓写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等体育馆、娱乐中心等科、教、文、卫、行政、交通邮政等厂房、仓库等位置（坐落）、四至、形状位置：区域和具体地点；四至：土地的四至界限范围；形状：以宗地图来表示建筑物层数与高度低层、多层、中高层、高层、超高层；§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法用途不同，标准不同。如：住宅10；公共建筑大于24米；第四四章章房房地地产产价价格格评评估估第第一一节节房房地地产产价价格格评评估估概概述述面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积建筑物结构按主要承重构件所用建筑材料分类。§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述四、、房房地地产产的的描描述述方方法法钢、、钢钢筋筋混混凝凝土土、、砖砖混混、、砖砖木木、、其其它它结结构构建筑装修、附属设备装修：材料、标准、程度、质量；附属设备：给排水、照明、卫生、通风、供气、空调、电梯、消防、通信；建成年月等建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述四、、房房地地产产的的描描述述方方法法建筑外观及平面格局以外观图、平面图表述利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否抵押§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述四、、房房地地产产的的描描述述方方法法地质基础等地质基础、地上基础设施改良状况容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低和地价水平的差异。是城市区划管理中所采用的一项重要指标，从微观上影响地价最重要的因素。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述五、、房房地地产产价价格格评评估估的的理理论论基基础础（一一））地地租租理理论论区位位地地租租居住住竟竟租租能能力力曲曲线线（二二））土土地地价价格格理理论论土地地价价格格是是地地租租的的折折现现额额，，不不是是土土地地的的购购买买价价格格。。土地地价价格格受受供供求求关关系系影影响响。。§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述土地原始价值城市边缘土地农业利用价值作为建设用地机会成本公共投资与改良价值政府或私人部门对城市环境的改良私人投资改良个人投资是土地增值，具有外溢效果未来价值未实现的潜在价值，如改变用途后的价值六、、房房地地产产价价格格的的构构成成（一一））土土地地价价格格的的构构成成§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述（二二））建建筑筑物物价价格格构构成成（三三））房房地地产产价价格格构构成成建筑生产成本+利润建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格评估价格§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述七、、房房地地产产价价格格种种类类（一一））土土地地价价格格的的种种类类基准地价、标定地价课税价格、征用价格、抵押价格市场价格、市场价值土地地单单价价/容积积率率商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述（二二））房房地地产产价价格格的的种种类类廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金§4-1房地地产产价价格格评评估估概概述述一般般因因素素社会会因因素素经济济因因素素制度度与与政政策策社会会稳稳定定状状况况人口口状状况况城市市化化国民民经经济济水水平平及及发发展展趋趋势势金融融环环境境税负负土地制度及政策住房制度及政策八、影响响房地产产价格的的因素（一）影影响城市市土地价价格的因因素§4-1房地产价价格评估估概述区域因素素商业区工业区住宅区商业区腹腹地土地利用用控制等等自然景观观优美程程度距离商业业中心远远近等土地使用年限宗地位置、面积等（一）影影响城市市土地价价格的因因素个别因素素雇佣劳动动力的成成本相关产业业的集中中程度等等建筑构造、装修、设备规模与高度用途§4-1房地产价价格评估估概述（二）影影响建筑筑物价格格的因素素地区物价水平§4-1房地产价价格评估估概述九、房地地产价格格评估的的原则房地产价格评估的原则合法原则产权合法利用方式合法交易和处分方式合法一般原则工作原则经济原则§4-2房地产价价格的成成本法评评估一、成本本法理论论（一）成成本法的的基本原原理1、成本法法（累积积法、承承包商法法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值

=土地价格+（建筑物成本-折旧）公式建筑成本、市场资料及描述性资料资料判断评估估标的物物满足市市场的能能力§4-2房地产价价格的成成本法评评估2、适用范范围1折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物2折旧额能准确估计的旧建筑物评估3市场交易数据资料缺乏如：工业业或特殊殊用途房房地产、、房屋保保险价值值评估§4-2房地产价价格的成成本法评评估（一）重重置成本本的构成成开发成本、管理费、投资利息、销售费用、开发利润成本二、重置置成本估估算编制成本表时，所有成本都应予以说明；反映当地市场现状注意§4-2房地产价价格的成成本法评评估（二）重重置成本本估算方方法1、工料测测量法（（按建筑成成本组成成或次级级组成部部分分项项）评估值=直接成本本+间接成本本特点：最费时间间、最详详细缺点：缺缺乏按过过去建筑筑方法所所需要的的劳动力力时数资资料。劳动力、、原材料料等营业费用用、利润润等大型、特殊用途房地产或其他方法不能准确计算的§4-2房地产价价格的成成本法评评估2、分部分分项法重置成本本=∑分部、分分项工程程单位成成本＊工工程量＋＋间接费费＋利润润特点：详详细且高高度准确确适用：开开发商和和承包商商成本估估价土石挖方方、外墙墙壁、门门窗等§4-2房地产价价格的成成本法评评估3、单位比比较法重置成本本=可比较单单位重置置成本*修正系系数+其他修正正项目特点：简简单、迅迅速、应应用广泛泛根据不同同房地产产类型而而选择。。商业、、住宅按按平方米米；工业业、仓库库按立方方米§4-2房地产价价格的成成本法评评估４、指数数调整法法特点：利利用趋势势因子调调整历史史成本适用：建建成使用用不久，，不能得得到可与与之比较较的成本本数据资资料，如如大宗工工业房地地产。（三）土土地价格格的估算算适用于：：新开发发土地、、土地市市场不完完善、成成交实例例少、无无收益等等１、土地地使用权权价格的的构成§4-2房地产价价格的成成本法评评估（１）土土地取得得费①集体土土地土地补偿偿费地上附着着物和青青苗补偿偿安置补助助费②城市土土地拆迁费§4-2房地产价价格的成成本法评评估（２）土土地开发发费基础设施施配套费费－－七七通一平平公共事业业建设配配套费用用小区开发发配套费费有关税费费（３）投投资利息息贷款利息息自有资金金利息损损失注意：土土地开发发费用计计息期为为开发期期的一半半。§4-2房地产价价格的成成本法评评估（４））投资资利润润（５））土地地增值值收益益＝［（（１））＋（（２））＋（（３））＋（（４））］＊＊收益益率土地价价格＝＝［（（１））＋（（２））＋（（３））＋（（４））＋（（５））例：P761公顷=15亩=10000平方米米,1亩=2000/3平方米米=666.67平方米米§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估三、建建筑物物贬值值（折折旧））的估估算例：某某旧住住宅，，测算算其重重置价价格为为40万元，，地面面、门门窗等破旧旧引起起的物物质折折旧为为1万元，，户型型设计计不好好、没没有独独立的卫卫生间间和共共用电电视天天线导导致功功能折折旧为为6万元，，位于于城市衰衰落区区的经经济折折旧为为3万元。。求该该旧住住宅的的折旧旧额和和现值。。贬值原因实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值折旧总总额为为：1+6+3=10万元现值为为：40-10=30万元§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估（二））贬值值的估估算1、直线线贬值值法2、双倍倍余额额递减减贬值值法3、成新新折扣扣法例：P78§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估例：某某建筑筑物重重置价价格为为180万元，，经济济寿命命为50年，有效经经过寿寿命为为10年。其其中门门窗等等损坏坏的修修复费费用为为2万元；装装饰装装修的的重置置价格格为30万元，，平均均寿命命为5年，经经过年数数为3年，设设备的的重置置价格格为60万元，，平均均寿命命为15年，经经过年年数为为10年，设设残值值率均均为0，计算算该建建筑物的物物质折折旧额额。。§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估门窗损损坏的的修复复费用用=2万元装饰装装修的的折旧旧额=30*3/5=18万元设备折折旧额额=60*10/15=40万元长寿命命项目目折旧旧额=（180-2-30-60）*10/50=17.6万元该建筑筑物物物质折折旧额额=2+18+40+17.6=77.6万元§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估（三））建筑筑经济济耐用用年限限的确确定（1）建筑筑物的的建设设期不不计入入建筑筑耐用用年限限建筑物物经济济寿命命50年建设期期2年土地使使用年年限70年建筑物物经济济寿命命50年§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估（2）建筑筑物出出现于于补办办土地地使用用权出出让手手续前前，经经济耐耐用年年限早早于土土地使使用年年限结结束建筑物物经济济寿命命45年建筑物物经济济寿命命45年土地使使用年年限50年10年后出出让§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估（3）建筑筑物经经济耐耐用年年限长长于土土地使使用年年限建设期期3年建筑物物经济济寿命命60年土地使使用年年限40年建筑物物经济济寿命命37年§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估（4）建筑物物出现现于补补办土土地使使用权权出让让手续续前，，经济济耐用用年限限晚于于土地地使用用年限限结束束建筑物物经济济寿命命50年土地使使用年年限40年6年后出出让建筑物物经济济寿命命46年§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估4、成本本法应应用中中的有有关规规定《商品住住宅价价格管管理暂暂行办办法》《经济适适用住住房价价格管管理办办法》《中华人人民共共和国国土地地管理理法》《关于完完善征征地补补偿安安置制制度的的指导导意见见》《城市房房屋拆拆迁管管理条条例》《城市房房屋拆拆迁估估价指指导意意见》《房屋完完损等等级评评定标标准》§4-2房地产产价格格的成成本法法评估估房屋完完损等等级及及新旧旧标准准1、完好好房：：十、、九、、八成成2、基本本完好好房：：七、、六成成3、一般般损坏坏房：：五、、四成成4、严重重损坏坏房及及危险险房：：三成成一下下§4-2房地地产产价价格格的的成成本本法法评评估估例：：某某宗宗房房地地产产土土地地面面积积为为1000平米米，，是是十十年年前前通通过过征征收农农地地取取得得，，当当时时取取得得的的费费用用为为18万元元/亩，，现现时时重重新新取取得该该类类土土地地需需要要的的费费用用为为620元/平米米，，地地上上建建筑筑物物总总建建筑面面积积为为2000平米米，，是是八八年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，当当时时的的建筑筑造造价价为为每每平平米米建建筑筑面面积积600元，，现现时时建建造造类类似似建建筑筑物物的建建筑筑造造价价为为每每平平米米建建筑筑面面积积1200元，，估估计计该该建建筑筑物物有有八成成新新。。测测算算该该建建筑筑物物现现时时重重置置成成本本总总价价和和单单价价。。§4-2房地地产产价价格格的的成成本本法法评评估估土地地现现值值=620*1000=620000元建筑筑物物现现值值=1200*2000*80%=1920000元估价价对对象象的的现现时时总总价价=620000+1920000=2540000元估价价对对象象的的现现时时单单价价=2540000/2000=1270元/平米米§4-3房地地产产价价格格的的市市场场比比较较法法评评估估一、、市市场场法法基基本本原原理理1、概概念念将估估价价对对象象房房地地产产与与在在估价价时时点点近期期已已经经发发生生的的类似似房房地产产交易实实例进进行比比较，，通过过对交易易实例例的价价格进行适适当修正，以此此估算算出估估价对对象市市场价价值。。同一供求圈，用途、规模、档次、建筑结构等替代原原理2、适用范范围房地产产市场场发育育程度度较高高，有有较多多交易易实例例发生生。适用：住宅、写字楼、商铺；不适用：教堂、寺庙、学校、古建筑§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估二、估估价步步骤搜集交易实例选取可比交易实例建立价格可比基础进行区域因素修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行个别因素修正确定比准价格§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估1、搜集交交易实实例2、选取取可比比交易易实例例交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格与日期；付款方式P80类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正常价格；3—10个利害关系人之间的交易；急于出售或购买；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；交易双方或某一方有特别动机或偏好；§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估导致成成交价价格偏偏离正正常价价格的的因素素特殊交易方式；交易税费的非正常负担；相邻房地产的合并交易；受债权债务关系影响；§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估导致成成交价价格偏偏离正正常价价格的的因素素§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估3、建立立价格格可比比基础础统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位4、进行行交易易情况况修正正测定特殊因素对房地产交易价格的影响；利用修正系数修正§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估注：交交易情情况修修正系系数应应以正正常市市场价价格为为基准准来确确定。。设：可可比实实例成成交价价格比比其正正常市市场价价格高高（低低）S%可比实实例正正常市市场价价格*（1+S%）=可比实实例成成交价价格可比实实例正正常市市场价价格=可比实实例成成交价价格/（1+S%）例：某某宗房房地产产交易易，买买方付付给卖卖方2325元/平米，，买卖中所所涉及及税费费均由由买方方负担担，交交易中中应由由卖方方缴纳纳税费费为正常常交易易价格格的7%，应由由买方方缴纳纳税费费为正正常交交易价价格的5%，问该该宗房房地产产的正正常交交易价价格。。§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估注：正常成成交价价-应由卖卖方负负担的的税费费=卖方实实际得得到的的价格格正常成成交价价+应由买买方负负担的的税费费=买方实实际付付出的的价格格正常成成交价价=2325/（1-7%）=2500元/平米例：某某宗房房地产产交易易，买买方付付给卖卖方2625元/平米，，买卖中所所涉及及税费费均由由卖方方负担担，交交易中中应由由卖方方缴纳纳税费费为正常常交易易价格格的7%，应由由买方方缴纳纳税费费为正正常交交易价价格的5%，问该该宗房房地产产的正正常交交易价价格。。P-7%P=2325税是交给税务机关的§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估正常成成交价价=2625/（1+5%）=2500元/平米5、进行行交易易日期期修正正例：某某宗房房地产产2008年6月的价价格为为1800元/平米，，现需需其调整整到2008年10月。已已知该该宗房房地产产所在在地区区类似似房地产2008年4月至10月的价价格指指数分分别为为79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月为100）试求该宗宗房地地产2008年10月的价价格。。房地产价格变动率、房地产价格指数、经验判断§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估2008年10月价格格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某某宗房房地产产2008年6月的价价格为为2000元/平米，，现需需将其调调整到到2008年10月。已已知该该宗房房地产产所在在地区区类似似房地产产2008年4月至10月的价价格指指数分分别为为99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以以上个个月为为100）试求该该宗房房地产产2008年10月的价价格。。2008年10月价格格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046.8元/平米§4-3房地产产价格格的市市场比比较法法评估估例：：某某宗宗可可比比实实例例房房地地产产2005年1月30日的的价价格格为为1000美元元/平米米，，该该类类房房地地产产以以人人民民币币为为基基准准的的价价格格变变动平平均均每每月月比比上上月月上上涨涨0.2%。设设人人民民币币与与美美元元的的市市场场汇汇率05年1月30日为为1美元元=8.26人民民币币，，05年9月30日为1美元元=8.29人民民币币，，试试将将该该可可比比实实例例价价格格调调整整到到05年9月30日。。=8393元人人民民币币/平米米§4-3房地地产产价价格格的的市市场场比比较较法法评评估估例：：某某宗宗可可比比实实例例房房地地产产2005年1月30日的的价价格格为为1000美元元/平米米，，该该类类房房地地产产以以美美元元为为基基准准的的价价格格变变动动平平均均每每月月比比上上月月下下降降0.5%。设设人人民民币币与与美美元元的的市市场场汇汇05年1月30日为为1美元元=8.26人民民币币，，05年9月30日为为1美元元=8.29人民民币币，，试试将将该该可可比比实实例例价价格格调调整整到到05年9月30日。。§4-3房地地产产价价格格的的市市场场比比较较法法评评估估6、进进行行区区域域因因素素修修正正（1）直直接接比比较较法法以估估价价对对象象房房地地产产的的各各项项区区域域因因素素状状况况为为基基准准，，与可可比比实实例例相相对对应应的的区区域域因因素素逐逐项项比比较较，，确确定定修修正正比比率率。。（2）间间接接比比较较修修正正法法以设设定定的的标标准准房房地地产产的的各各项项区区域域因因素素状状况况为为基基准准，，将将估估价价对对象象和和可可比比实实例例区区域域因因素素与与其其相相比比较较，，并并根根据据比比较较结结果果逐逐项项打打分分，，再再将将分分值值转转化化为为修修正正比比率率。。§4-3房地地产产价价格格的的市市场场比比较较法法评评估估例：：设设估估价价对对象象为为6层住住宅宅楼楼的的5层，，甲甲可可比比实实例例为为同同类类6层住住宅宅楼楼的的4层，，成成交交价价格格为为3000元/平米米；；乙乙可可比比实实例为为同同类类5层住住宅宅楼楼的的4层，，成成交交价价格格为为2900元/平米米；；丙可可比比实实例例为为同同类类5层住住宅宅楼楼的的5层，，成成交交价价格格为为2800元/平米米，，市市场场价价格格差差异异系系数数如如下下表表，，对对甲甲、、乙乙、、丙丙可可比比实例例的的成成交交价价格格进进行行楼楼层层调调整整。。§4-3房地地产产价价格格的的市市场场比比较较法法评评估估§4-3房地产价价格的市市场比较较法评估估V甲=3000*103%/107%=2887.85元/平米V乙=2900*103%/105%=2844.76元/平米V丙=2800*103%/100%=2844元/平米7、进行个个别因素素修正土地个别别因素建筑物个个别因素素8、确定比比准价格格简单算术术平均法法；加权权算术平平均法；；中位数数法；众众数法注：市场场法中的的因素修修正可以以用百分分比法、、差额法法、回归归分析法法搜集交易易实例建立交易易实例库库选取可比比实例求取最终终可比价价格可比实例例A建立价格格可比基基础交易情况况修正交易日期期调整房地产状状况调整整比准价格格A可比实例例B建立价格格可比基基础交易情况况修正交易日期期调整房地产状状况调整整比准价格格A可比实例例C建立价格格可比基基础交易情况况修正交易日期期调整房地产状状况调整整比准价格格A§4-3房地产价价格的市市场比较较法评估估例：为评评估某写写字楼2005年10月1日的正常常市场价价格，选取A、B、C三宗类似似交易实实例作为为可比实实例。§4-3房地产价价格的市市场比较较法评估估交易情况况中，正正（负））值表示示可比实实例成交交价格高高（低）于于其正常常市场价价格的幅幅度；房房地产状状况中，，正（负）值值表示可可比实例例成交价价格高（（低）于于估价对对象房地地产状况导导致的价价格差异异。人民民币与美美元市场场汇率05年3月1日为1：8.4，10月1日为1：8.3。该类写写字楼以以人民币为基准准的市场场价格05年1月1日至2月1日保持不不变，2月1日至5月1日平均每每月比上上月下降降1%，以后平平均每月月比上月上上涨0.5%，试测算算该写字字楼10月1日的正常常市场价格。运运用算术术平均法法计算估估价对象象单价。。§4-3房地产价价格的市市场比较较法评估估比准价格格Va==5300.51元人民币币/平米比准价格格VB==5442.93元人民币/平米§4-3房地产价格格的市场比比较法评估估比准价格VC==5429.79元人民币/平米估价对象单单价=（5300.51+5442.93+5429.79）/3=5391元人民币/平米§4-3房地产价格格的市场比比较法评估估例：为评估估某写字楼楼2008年10月30日的正常市市场价格，选取A、B、C三宗类似交交易实例作作为可比实实例。1、成交价格格、成交日日期和交易易情况交易情况分分析以正常常市场价格格为基准；；§4-3房地产价格格的市场比比较法评估估2、该类住宅宅05年4月至10月价格指数数为价格指数为为定基指数数。3、房地产状状况比较§4-3房地产价格格的市场比比较法评估估1、交易情况况修正可比实例A交易情况修修正系数=1/（1-2%）=1/98%可比实例B交易情况修修正系数=1可比实例C交易情况修修正系数=1/（1+1%）=1/101%2、交易日期期调整可比实例A交易日期修修正系数=106.8/92.4可比实例B交易日期修修正系数=106.8/100.3可比实例C交易日期修修正系数=106.8/109§4-3房地产价格格的市场比比较法评估估3、房地产状状况调整系系数可比实例A房地产状况况调整系数数=可比实例B房地产状况况调整系数数=可比实例C房地产状况况调整系数数=§4-3房地产价格格的市场比比较法评估估4、可比单价价估价对象价价格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元/平米§4-4房地产价格格的收益法法评估一、收益法法的基本理理论（一）定义义将估价对象象在估计时点后后的所有正常纯纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价价值的方法。潜在毛收入入有效毛收入入净收益=有效毛收入入-经营费用（四）估估价步骤搜集估价对对象或类似似房地产的的资料估算年潜在在毛收入估算年有效效毛收入估算年经营营费用估算年净收收益估算折现率率选用公式，，求取收益益价格§4-4房地产价格格的收益法法评估二、折现率率（一）折现现率估算1、市场提取取法（比较较法）根据市场类类似房地产产价格，净净收益求取取折现率。。例P912、资本资产产定价模型型3、投资资本本结构组合合法m--抵押贷款-价值比率--权益资本期期望的报酬酬率§4-4房地产价格格的收益法法评估--抵押贷款折折现率（抵抵押贷款常常数），即即抵押贷款款按月偿还时的的年偿还额额（本息之之和）与抵抵押贷款额额之比。--抵押贷款利利率例4-4：某房地产产抵押贷款款占7成，抵押贷贷款年利率率为6%，贷款期限为为20年，按月等等额本息偿偿还，自有有资金资本本化率为12%，求综合资资本化率。。设每年存款款A，n年本息和为为V，利率为Ym，则：年偿还额（（本息之和和）与抵押押贷款额之之比=§4-4房地产价格格的收益法法评估§4-4房地产价格格的收益法法评估解4-4：§4-4房地产价格格的收益法法评估4、债务保证证率法NOI—年净收益—年债务偿还还额设某房地产产的年净收收益为30000元，年抵押押贷款的本利偿还额额为19000元，则DCR=30000/19000=1.579。若：m=0.7，则r=1.579х0.132х0.7=0.146§4-4房地产价格格的收益法法评估(二）折现率率的分类及及其关系折现率分为为综合折现现率、土地地折现率、、建筑物折折现率，他们之间的的关系是：：§4-4房地产价格格的收益法法评估三、残余法法1、理论依据据因为：所以：或：2、适用范围围处于有效使使用的新建建筑物且能能够获取相相关参数；；实际工作中中应用不多多，仅限于于理论模型型。§4-4房地产价格格的收益法法评估例4-5：某出租写写字楼土地地总面积12000平米，总建建筑面积52000平米，建筑筑层数地上上22层，地下2层，土地使使用年限为50年，从2000年5月15日起计。可可供出租净净使用面积31200平米，租金金平均为每每月35元/平米，空房房率年平均均10%，经常费用用每月10万元，房产产税为租金金收入的12%，其他税费为为租金收入入的6%，折现率为为10%，估算该写写字楼2005年5月15日购买价格格。§4-4房地产价格格的收益法法评估解4-5（1）年有效毛毛收入=31200*35*12*90%=1179.36万元（2）年运营费费用年经常费=10*12=120万元年房产税=1179.36*12%=141.52万元年其他税费费=1179.36*6%=70.76万元年运营费用用=120+141.52+70.76=332.28万元（3）年净收益益=1179.36-332.28=847.08万元§4-4房地产价格格的收益法法评估（4）评估值§4-5房地产价格格的假设开开发法评估估一、定义假设开发法法（剩余法法、倒算法法）：将估估价对象房房地产预期期开发后价值值，扣除预预期各种开开发及销售售费用、税税金、期望望利润，所得得剩余额作作为评估价价格。二、理论依依据：地租租剩余理论论三、相关公公式P95例题P96一、在建工工程的特点点§4-6在建工程评评估种类多，差异大。投资完成额与其实际完成工作量较难一致。建设工期长短差别较大。工程进度法以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值。变动因素调整法对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际成本相加减，确定评估值。§4-6在建工程评评估二、在建工工程评估方方法重编预算工程进度法对于建设工期长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重编工程预算。假设开发法在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费§4-6在建工程评评估二、在建工工程评估方方法本章重重点及及难点点本章重点：：房地产的的概念、特特点、分类类。房地产产价格评估的基本本理论。影影响房地产产价格的因因素。运用用收益法、、市场法、成成本法进行行房地产价价格的评估估。本章难点：：运用收益益法、市场场法、成本本法进行房房地产价格的评估估。第四章课课后习题答答案1.术语解释（1）地产：即即土地资产产，指具有有权益属性性的土地，，即作为财财产的土地地。（2）房地产：：是指房屋屋及其附属属物（与房房屋相关的的建筑物如如小区设施施、建筑附附着物、相相关林木等等）和承载载房屋及其其附属物的的土地，以以及与它们们相应的各各种财产权权利。（3）不动产：：是指不能能移动或移移动后会引引起性质、、形状改变变，损失其其经济价值值的物及其其财产权利利，它包括括土地、土土地改良物物（建筑物物及建筑附附着物、生生长着的树树木及农作作物、已经经播撒于土土地中的种种子等）、、与土地及及其改良物物有关的财财产权利。。建筑附着着物主要指指已经附着着于建筑物物上的建筑筑装饰材料料、电梯，，以及各种种给排水、、采暖、电电气照明等等与建筑物物的使用密密切相关的的物。（4）基准地价价：是对城城镇各级土土地或均质质地域及其其商业、住住宅、工业业等土地利利用类型评评估的，某某一时点一一定年期土土地使用权权的单位面面积平均价价格。（5）标定地价价：是指在在一定时期期和一定条条件下，能能代表不同同区位、不不同用途地地价水平的的标志性宗宗地的价格格。（6）楼面地价价：是单位位建筑面积积地价，它它等于土地地总价格除除以建筑总总面积，或或等于土地地单价除以以容积率。。2.单项选择题题（1）a（（2）b（（3）d（（4）c（（5））b（（6）b

（7）c（（8）a

（9））b

（10）d（（11）c（（12）d（（13）b（（14）c（（15）c

（16）b（（17））c（18）a（（19）d（（20））c（（21）c（（22）b（（23）a(24)c(25)c(26)c(27)b(28)b(29)c(30)c3.多项选选择题(1)acde(2)abd(3)abce(4)abcde(5)abcd(6)abcde

(7)

bcd(8)acd(9)acde(10)abd4.计算题（1）根据据所给条件件计算如下下：1)预计住住宅楼的买买楼价的现现值为：2)总建筑筑费用现值值为：3)专业费费用=9190000××6％=551400(元元)4)租售费费用及税金金=29752066××5％=1487603(元)5)投资利利润=(地地价+总建建筑费用+专业费用用)×20％=(地价××20％)+(9190000+551400)×20％％=(地价××20％)+19482806)总地价价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元元)（2）根据据题中所给给条件计算算如下：1)甲地楼楼面地价=1000/5=200(元元/平方米米)2)乙地楼楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经经济性角度度出发，投投资者应投投资购买甲甲地。（3）根据据题意：该房屋价格格=970×(1+l％+2％+1.5％)××1200×0.7=970××1.045×1200×0.7=851466(元元)（4）（5）即待估宗地地2000年1月20日的价价格为每平平方米830.41元（6）该题题为收益法法和剩余法法的综合运运用，利用用收益法求求取不动产产总价，利利用剩余法法求取地价价。1）测算算不动产总总价①不动产建建筑总面积积：3200×2.5=8000(平方米米)②不动产纯纯收益=300×8000×90％×(1-25％％)=1620000(元)③不动产收收益年期=50-3=47(年)④2）测测算建筑费费及专业费费建筑费及专专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）计算算利息利息=地地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地地价+924000（元元）4）计算算利润利润=19706113×15%=2955917（元元）5）测算算地价地价=不不动产总总价-建筑筑费-专业业费-利息息-利润=19706113-8800000-0.21地价价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元元）单价=5780350/3200=1806.36（元元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元元/m2））（7）1)该房地地产的年租租金总收入入为：1×7×12=84(万万元)2)该房地地产的年出出租费用为为：84×(5％+12％+6％％)+0.3=19．62(万元)3)该房地地产的年纯纯收益为：：84-19.62=64.38(万元)4)该房地地产的价格格为：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(万万元)(8)1)完工后后的预期楼楼价现值为为：5000×4××5500/（1+10%））2.5=8667.8（万元））2)建筑成成本及专业业费：1500×（（1+6%）×2/（1+10%））2/2=2891(万元元)3)有关税税费：8667.8×5%=433.4(万元)4)目标利利润为:(地价+2891)×15%=15%地地价+433.7万万元5)估算地地价:地价价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(万元元)(10)1)建筑部部分的重置置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%××0.5+50+120=1046.8(万元元)2)建筑部部分的折旧旧：（1046.8-18））×8/50+18=182.6(万元)3)装修部部分的折旧旧:200×2/5=80(万元)4)设备部部分的折旧旧:110×8/10=88(万元)5)总折旧旧:182.6+80+88=350.6(万万元)(11)1)建筑物物的价格:900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地价价格:1100×1000××[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元元)3)房地产产总价格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)预期完完工后的楼楼价现值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(万元)2)在建工程程的完工费用用现值:2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)3)税费:购购买价格×4%4)正常购买买价格:购买买价格=2087.7-1271.5-购买价价格×4%购买价格=784.8(万元)(13)1)每层可出出租面积:2000×60%=1200(平方方米)2)带租约的的3年期间每每年的净租金金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)3）租约期满满后每年的净净租金收入：：（200+120）××1200××12×（1-20%））=368.64（万元元）4）计算带租租约出售的总总价格：345.6××(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元元)(14)1）估计预期期楼价（市场场比较法）3500×（（1+2%××1.5）××[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(万元)2)估计剩余余建造费2500×(1-45%)×2000×5=1375(万万元)3)估计利息息在建工程价值值×10%××1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建建工程价值+103.13(万元)4)估计利润润及税费3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)5)估计在建建工程价值在建工程价值值=3573.27-1375-0.15×在在建工程价值在建工程价值值=1449(万元)6)原产权人人投入成本(1000+2500××45%)××2000××5=2125(万元元)1449-2125=-676(万万元)原产权人亏损损大约676万元.谢谢谢12月月-2211:57:0811:5711:5712月月-2212月月-2211:5711:5711:57:0812月月-2212月月-2211:57:082022/12/3111:57:089、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12