房地产住宅社区项目整盘营销推广方案

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整盘营销推广方案xx地产经营销售部产品实现价值，营销创造价值-开篇语2011年，政策“紧箍咒”未松，大市走向堪忧，竞品“蠢蠢欲动”，客户“持币观望”……唯有富有技巧的营销战略，方可运筹帷幄、决胜千里！目录

壹、市场篇

贰、产品篇

叁、客户篇

肆、销售战略篇

伍、营销推广篇

陆、物业提升建议壹市场篇

一、宏观运行背景1、经济环境2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。

固定资产投资平稳较快增长，从房地产市场看，2010年西安房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。关键词：平稳快速增长2、土地市场2010年1月14日国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供给。2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，依据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要负责人问责，有助于推动房地产市场的健康发展。2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨38%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临潼、阎良和长安区。土地出让总量突破一千万平米2010年西安市的土地出让总面积为1010.088018万平米。这也是自2004年国土资源部颁布第71令：<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>，规定2004年8月31号以后全国所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度以来，西安市土地出让总面积首次突破千万平米大关。大量的土地的出让必将引来新一轮的开发热潮。关键词：保障性供给、新一轮开发热潮3、政策策环境境2010年，西西安楼楼市在在政策策风雨雨中稳稳步前前行，，政策策反映映迟缓缓，市市场影影响度度较小小成为为二线线城市市的典典型代代表。。2011年，政政策调调控继继续收收紧，，西安安楼市市是否否能够够继续续稳步步升华华？先先让我我们回回顾一一下““政策策年””中的的主要要政策策：关键词：：限增长长过快、、紧缩银银根、规规范市场场

政策策长期化化发布时间间：2010年1月10日发布部门门：国务院办办公厅政策主题题：国十一条条具体内容容：《关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知》：购买二二套房的的家庭，，贷款首首付比例例不得低低于40%；房地产产企业必必须“公公开房源源+明码标价价”。发布时间间：2010年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款款利率具体内容：提高银行贷款款利率：4月14日，国务院常常务会议要求求，对贷款购购买第二套住住房的家庭，，贷款首付款款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不不得低于基准准利率的1.1倍。对购买首首套住房且套套型建筑面积积在90平方米以上的的家庭，贷款款首付款比例例不得低于30%发布时间：：2010年4月17日发布部门：：国务院政策主题：：限制异地购购房具体内容：：购买首套自自住房且套套型建筑面面积在90平方米以上上的家庭(包括借款人人、配偶及及未成年子子女，下同同)，贷款首付付款比例不不得低于30%；对贷款购购买第二套套住房的家家庭，贷款款首付款比比例不得低低于50%，贷款利率率不得低于于基准利率率的1.1倍；对贷款款购买第三三套及以上上住房的，，贷款首付付款比例和和贷款利率率应大幅度度提高，具具体由商业业银行根据据风险管理理原则自主主确定。对对不能提供供1年以上当地地纳税证明明或社会保保险缴纳证证明的非本本地居民暂暂停发放购购买住房贷贷款。发布时间：：2010年4月20日发布部门：：住建部政策主题：：对开发商销销售行为的的一系列规规范具体内容：：1、预售许可可最低规模模不小于栋栋。2、商品房交交付使用条条件须明确确。3、尚未开盘盘项目要责责成限期销销售。4、未取得预预售许可的的商品住房房项目，房房地产开发发企业不得得以认购、、预订、排排号、发放放VIP卡等方式向向买受人收收取或变相相收取定金金、预定款款等性质的的费用。房房地产开发发企业应将将取得预售售许可的商商品住房项项目在10日内内一一次次性性公公开开全全部部准准售售房房源源及及每每套套房房屋屋价价格格，，并并严严格格按按照照预预售售方方案案申申报报价价格格，，明明码码标标价价对对外外销销售售。。发布布时时间间：：2010年4月22日发布布部部门门：：银监监会会政策策主主题题：：第三三套套房房禁禁止止贷贷款款具体体内内容容：：1、明确二二套房标标准，一一个家庭庭只要购购买了一一套房，，再买房房就叫二二套，而而不管之之前的购购房是否否从银行行贷款。。2、明确确三不不贷、、三挂挂钩。。所谓谓三不不贷，，第一一，对对于国国土管管理部部门查查处并并确认认的有有闲置置土地地、炒炒地倒倒卖的的房地地产企企业，，不予予发放放新的的贷款款；第第二，，对于于建设设部房房屋管管理部部门查查处并并认定定的捂捂盘惜惜售、、囤积积房源源、哄哄抬房房价的的房地地产商商不再再给贷贷款；；第三三，对对挪用用银行行的贷贷款去去缴纳纳土地地出让让金的的，就就是去去参与与招牌牌挂做做保证证金，，然后后交土土地挂挂牌款款的，，不再再给他他增加加贷款款。三三挂钩钩，其其一是是指地地贷挂挂钩，，开发发商整整治哪哪块地地，经经过评评估之之后，，明确确需要要多少少钱，，银行行给予予相应应的金金额；；其二二，建建贷挂挂钩，，开发发商要要贷款款，一一定是是跟在在建工工程挂挂钩；；其三三，房房贷挂挂钩，，就是是房子子与贷贷款挂挂钩，，开发发商要要随着着卖房房的进进度偿偿还原原有贷贷款。。出台时时间：：2010年9月25日出台部部门：：两部委委（国国土部部、住住房和和城乡乡建设设部））政策主主题：：开发商商囤地地一年年禁止止买地地具体内内容：：文件规规定，，对发发现并并核实实竞买买人存存在下下列违违法违违规违违约行行为的的，在在结案案和问问题查查处整整改到到位前前，国国土资资源主主管部部门必必须禁禁止竞竞买人人及其其控股股股东东参加加土地地竞买买活动动：存存在伪伪造公公文骗骗取用用地和和非法法倒卖卖土地地等犯犯罪行行为的的；存存在非非法转转让土土地使使用权权等违违法行行为的的；因因企业业原因因造成成土地地闲置置一年年以上上的；；开发发建设设企业业违背背出让让合同同约定定条件件开发发利用用土地地的。。出台时间：：2010年10月11日出台部门：：住房和城乡乡建设部、、国土资源源部、监察察部政策主题：：省级政府稳稳定房价不不力将问责责具体内容：：三部门要求求，各地立立即研究制制定贯彻落落实国发〔2010〕10号文件的实实施细则。。已印发实实施细则的的地区，要要按照近日日国务院有有关部门进进一步贯彻彻国发〔2010〕10号文件的要要求，调整整完善相关关政策。房房价过高、、上涨过快快、供应紧紧张的城市市，要在一一定时间内内限定居民民家庭购房房套数。住住房和城乡乡建设部、、监察部等等部门将对对省级人民民政府稳定定房价和住住房保障工工作进行考考核与问责责。对政策策落实不到到位、工作作不得力的的，要进行行约谈，直直至追究责责任出台时间：：2010年11月3日出台部门：：住房城乡建建设部政策主题：：住房公积金金限制投资资具体内容：：住房城乡建建设部等公公布《关于规范住住房公积金金个人住房房贷款政策策有关问题题的通知》，规定二套套房公积金金个人住房房贷款首付付款比例不不得低于50%，贷款利率率不得低于于同期首套套房公积金金房贷利率率1.1倍；同时停停止发放购购买三套及及以上住房房的公积金金房贷。出台时间：：2011年2月25日出台部门：：西安市房地地局政策主题：：进一步加强强房地产市市场调控工工作有关问问题的通知知具体内容：：已拥有1套住房的本本市户籍居居民家庭（（包括夫妻妻双方及未未成年子女女，下同））、能够提提供在本市市一年以上上纳税证明明或社会保保险缴纳证证明的非本本市户籍居居民家庭，，限购1套住房（含含新建商品品住房和二二手住房））；对已拥拥有2套及以上住住房的本市市户籍居民民家庭、拥拥有1套及以上住住房的非本本市户籍居居民家庭、、无法提供供一年以上上本市纳税税证明或社社会保险缴缴纳证明的的非本市户户籍居民家家庭，暂停停在本市辖辖区内向其其售房。出台时间：：2011年4月24日出台部门：：西安市房房地局政策主题：：进一步加加强房地产产市场监管管有关问题题的通知具体内容：：商品房项项目申请预预售许可时时，严格执执行“一房房一价”,“一价清”相相关规定，，销售系统统中的均价价要和申报报均价一致致，实际成成交价格不不得高于申申报房屋标标价。申请请商品房预预售许可时时，还应提提供开发企企业与监管管银行签定定的商品房房预售资金金监管协议议和监管账账号。房产产测绘以房房屋主墙为为准计算建建筑面积（（主墙体以以外的保温温层、粉刷刷层、非结结构主体的的装饰部分分等均不计计算建筑面面积），工工程建设进进度应达到到标准层以以上。二、西安安市房地地产市场场研究1、2010年西安市市房地产产市场回回顾2010年，新一轮的的房地产产调控政政策出台台并贯穿穿2010年始终，，西安楼市市在政策策密集调调控下，，依然保保持着稳稳步上扬扬态势。。种种迹象象表明，，西安楼楼市刚性性需求巨巨大，支支撑着西西安商品品房销量量的持续续增长，，关中天天水经济济区的确确定，地地铁二号号线即将将通车，，大明宫宫开园等等诸多利利好因素素拉动商商品房销销量，此此外，高高涨的CPI也成为直直接推动动市场销销售的推推手，2010年西安市市商品房房销售量量再创新新高，商商品房销销售量达达1428.75万平平方方米米，，同同比比上上年年上上涨涨9.30%，其其中中，，普普通通住住宅宅销销售售面面积积1246.98万平平方方米米，，同同比比上上年年上上涨涨2.39%。从各各物物业业成成交交销销售售比比例例图图来来看看，，2010年西西安安市市普普通通住住宅宅销销售售面面积积1246.98万平平方方米米，，同同比比上上年年上上涨涨2.39%，占占全全年年商商品品房房销销售售量量的的87.28%，该该比比例例较较上上年年下下滑滑了了3.81个百百分分点点；；商商服服用用类类物物业业交交易易面面积积共共计计为为82.46万平平方方米米，，同同比比大大幅幅上上涨涨62.04%；写写字字楼楼类类物物业业66.54万平平方方米米，，同同比比也也出出现现大大幅幅上上涨涨，，涨涨幅幅为为85.91%；别别墅墅类类物物业业成成交交面面积积为为24.13万平平方方米米，，同同比比上上年年小小幅幅下下滑滑3.06%；从2010年西西安安楼楼市市市市场场来来看看，，虽虽供供应应面面积积较较上上年年增增长长21.73%，但但高高涨涨的的置置业业热热情情下下市市场场依依然然表表现现出出快快速速入入市市的的热热销销场场面面，，从从土土地地市市场场交交易易以以及及年年底底政政策策环环境境来来看看，，2011年西西安安楼楼市市仍仍将将继继续续保保持持高高昂昂的的供供应应量量，，但但在在政政策策进进一一步步收收紧紧面面前前，，市市场场销销售售速速度度将将逐逐步步放放缓缓。。全文文标题：：2013年房地地产开开发、、管理理、策策划精精品资资料盘盘点（（含免免费资资料、、施工工、造造价、、监理理专题题）汇集了2013年行业最最热、下下载最高高、最受受网友欢欢迎的资资料供大大家分享享学习与与交流；；内容包包含：流流程图、、讲义讲讲稿、精精品方案案、工作作总结、、标准手手册、可可行性研研究报告告以及教教育精品品优惠课课程。(含免费资资料)，希望对对大家有有帮助。。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202211:57:19AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/312022/12/3131December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/319、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202211:57:19AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/312022/12/3131December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/319、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。2022/12/312022/12/312