房地产市场调查实训

一、知识要求

房地产市场调查的特点、作用和原则；房地产市场调查的程序；房地产市场调查的内容；房地产市场调查的方法。

二、技能要求

制定房地产市场调查方案；设计房地产市场调查表和调查问卷；进行房地产调查统计分析；撰写调查报告。学习要求项目一房地产市场调查策划一、房地产市场调查概述（一）房地产市场调查的含义

房地产市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。

房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。（二）房地产市场调查的特点、作用和原则

(1)房地产项目市场调查内容的广泛性和复杂性

(2)房地产项目市场调查内容的针对性和时效性

(3)房地产项目市场调查方法的多样性和专业性1.房地产项目市场调查的特点

(4)房地产项目市场调查结果的局限性

2.房地产项目市场调查的作用市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场

(1)准确性原则

房地产市场调查的准确性取决于三个方面。①市场调查人员的技术水平；②市场调查人员的敬业态度；③被调查对象的态度。

(2)时效性原则3.房地产项目市场调查的原则

(3)全面性原则

(4)针对性原则

(5)创新性原则（三）房地产市场调查程序建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段准备阶段1.准备阶段

（1）确定调查目的

这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题。

（2）建立调查组织房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，要进行以下内容的学习和培训：①明确房地产市场调查方案；②掌握房地产市场调查技术；③了解与房地产有关的方针、政策、法令；④学习必要的经济知识和业务技术知识等。

（3）初步情况分析

初步情况调查通常有如下三个过程：

①研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部材料；

②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找对市场的初步判断；

③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。初步分析中，如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当事实其实地加以调整。

注意：初步情况分析的资料收集不需要过分详细，只需要收集对所要分析的问题有参考价值的资料即可。

2.实施阶段

（1）制定调查方案

制定房地产市场调查方案是做好房地产市场调查的重要前提工作，一个成功的调查方案将决定调查结果的真实性、可靠性和科学性。

调查方案设计的内容如下：

①为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。

②信息资料从哪里取得，用什么方法取得。

③明确获得答案及证实答案的做法。

④怎样运用数据分析问题。

⑤费用支出计划。

⑥评价方案设计的可行性，以及方案进一步实施的准备工作。

（2）搜集集资料根据资料来来源不同，，一般分为为一手资料料和二手资资料。①收集二手手资料。二二手资料是是指以前已已经收集好好的，不一一定与当前前问题有直直接关系的的信息资料料。二手资料的的来源有：：一是项目内部，常见的内内部资料来来自于开发发企业的内内部数据库库。二是项目外部，来自于公公布的信息息，如政府府的法律法法规文件等等。注意：二手资料，，必须保证证资料的时时效性、准准确性和可可靠性。②收集一手手资料。一一手资料是是指为了解解决特定的的问题而专专门收集的的原始资料料。研究必须以以第一手资资料为基础础，这种资资料的获取取往往来源源于项目的的实地调查查。（3）资料料的甄别与与审查资料的甄别别与审查非非常重要，，主要表现现在以下几几个方面：：①由于抽样或或调查方式式本身的局局限性，使使得市场调调查不可避避免地存在在一定的错错误，因此此在抽样及及调查方式式的选择上上，合理性的原原则更为重要；；②实地调查的的真实性，真实的调调查和分析析以及与项项目有着密密切相关的的资料，显显得特别重重要；③调查人员完完成调查后后，应对调查结果进行必要的的事后复核。3.分析与与总结阶段段（1）分析析数据数据分析的的目的是解解析所收集集的大量数数据并提出出相应结论论。分析数据的的过程是一一个复杂的的系统过程程，其主要要步骤如下下：编辑整理将资料加以以筛选，去去粗取精、、去伪存真真保证资料的的系统性、、完整性和和可靠性分类编号将调查资料料按适当的的类别分类类便于查找和和使用进行统计将资料进行行统计计算算编制计算表表、统计表表和统计图图比较分析、、结论（2）撰写写调查报告告调查研究报报告主要是是归纳研究究结果并得得到结论，，提交给管管理人员决决策使用。。①撰写调查报报告的要求求A.客观真真实；B.简明扼扼要；C.结论明明确。②撰写调查报报告的主要要内容A.调查目目的、方法法、步骤、、时间等说说明；B.调查对对象的基本本情况介绍绍；C.所调查查问题的实实际情况与与分析说明明；D.对调查查对象的基基本认识，，做出结论论；E.提出建建设性的意意见和建议议；F.统计资资料、图表表等必要附附件。（3）总结结反馈总结的内容容主要有以以下几个方方面：①调查方案的的制定和调调查表的设设计是否切切合实际；；②调查方式、、方法和调调查技术的的实践结果果，有哪些些经验可以以推广，有有哪些教训训应当吸取取；③实地调查中中还有哪些些问题没有有真正搞清清，需要继继续组织追追踪调查；；④对参参加加调调查查工工作作的的人人员员做做出出绩绩效效考考核核，，以以促促进进调调查查队队伍伍的的建建设设，，提提高高调调查查水水平平和和工工作作效效率率。。注意意：：在实实际际的的房房地地产产市市场场调调查查中中，，可可视视调调查查内内容容、、环环境境条条件件和和调调查查要要求求的的轻轻重重缓缓急急，，灵灵活活安安排排调调查查步步骤骤及及程程序序，，并并非非一一成成不不变变。。二、、房房地地产产市市场场调调查查的的主主要要内内容容（一一））房房地地产产市市场场环环境境调调查查1.宏宏观观环环境境调调查查层层面面（1））政政治治法法律律环环境境应当当关关注注政政府府有有关关方方针针政政策策，，如如住住房房制制度度政政策策、、旧旧城城改改造造政政策策等等；；也要要调调查查有有关关法法律律法法规规是是否否有有新新的的调调整整；；必要要时时也也需需要要关关注注政政局局的的变变化化，，如如政政府府人人事事变变动动以以及及社社会会动动荡荡等等情情况况。。【例例子子】】2013年年2月月20日日，，温温家家宝宝主主持持召召开开国国务务院院常常务务会会议议，，研研究究部部署署继继续续做做好好房房地地产产市市场场调调控控工工作作。。会会议议确确定定了了五五项项抑抑制制投投机机投投资资购购房房加加强强房房地地产产市市场场调调控控的的政政策策措措施施（（称称为为““国国五五条条””））。。再再次次重重申申坚坚持持执执行行以以限限购购、、限限贷贷为为核核心心的的调调控控政政策策，，坚坚决决打打击击投投资资投投机机性性购购房房，，要要求求各各地地公公布布年年度度房房价价控控制制目目标标。。（2））宏宏观观经经济济环环境境。。包括括国国民民经经济济生生产产总总值值、、国国民民收收入入总总值值以以及及其其发发展展速速度度；；物价价水水平平、、CPI数数据据（（如如2012年年我我国国CPI比比上上年年上上涨涨2.6%））、、通通货货膨膨胀胀率率、、金金融融市市场场环环境境等等；；城乡居民家庭庭收入、个人人收入水平；；通讯及交通运运输、能源与与原材料供应应、技术协作作条件等。注意：在经济环境调调查中，房地产金融状状况是影响房地产产开发的重要要因素之一。。【案例】2013年3月13日，，中国人民银银行行长周小小川称：将加加大部分房地地产信贷政策策调控力度。。比如首付比比例，房贷利利率等专门针针对房地产的的价格调控措措施，将来还还会继续使用用，有些方面面还要加大调调（3）房地产产市场总体运运行状况对当前房地产产市场总体运运行状况的分分析判断和预预测，是项目目前期投资决决策工作的重重要环境，对对项目开发有有着根本性的的影响。【案例】从2007年年下半年开始始，一直上涨涨的房价首先先在深圳出现现放缓的迹象象，进入2008年，深深圳等几个一一线城市房价价出现下跌现现象，同时也也影响到了其其他二线城市市，济南房价价受此影响，，上涨速度逐逐步放缓。（4）人口环环境人口是构成市市场的主要因因素之一。人人口调查的内内容包括人口口规模、人口口增长率、人人口密度、人人口迁徙流动动情况，人口口地理分布、、民族分布，，出生率、结结婚率以及家家庭规模等。。（5）技术环环境主要包括有关关建筑设计和和建筑材料等等方面的新技技术、新工艺艺、新材料的的技术现状、、发展趋势、、国内外先进进水平、应用用前景等。【案例】南京京锋尚国际公公寓利用可再生能能源使夏季制制冷不用传统统电力，一年年四季保持适适宜居住的温温度和湿度，，室内装修和和配置超过五五星级酒店，，实现六星级级的舒适和节节能环保。锋锋尚国际公寓寓卫生间的瓷瓷砖全部是整整砖并与卫生生洁具对中；；除精装修质质量外，在建建筑科技上还还设有卫生间间墙排水系统统（根除卫生生间异味）、、健康置换式式新风系统（（预防空调病病）、垃圾处处理系统等八八大子系统。。（6）对外开开放程度对外开放，是是我国进行对对外房地产交交流、房地产产合作的重要要举措。【案例】2007年年11月7日，，国家家发改改委和和商务务部联联合颁颁布了了《外外商投投资产产业指指导目目录（（2007年修修订））》。。《目目录》》规定定，从从2007年12月月1日日起，，不再再鼓励励外资资进入入内地地普通通住宅宅的开开发建建设中中，同同时该该政策策第一一次明明确提提出，，外资资进入入二手手房交交易市市场及及房地地产中中介或或经纪纪公司司的途途径也也将受受到全全面限限制。。2.区区域环环境调调查层层面（1））经济济发展展水平平主要调调查城城市或或区域域的经经济总总体水水平，，主要要产业业及分分布、、居民民收入入水平平、购购房消消费能能力等等情况况。（2））城市市发展展规划划主要调调查城城市发发展的的战略略方向向，这这是项项目选选址着着重考考虑的的问题题，它它直接接关系系到项项目的的潜质质和增增值的的可能能性。。（3））房地地产市市场供供需状状况以此判判断市市场供供给和和需求求的基基本状状态，，从而而为项项目定定位、、开发发规模模、风风险程程度等等参数数提供供依据据。注意：：在房地地产市市场行行情调调查中中，价价格调调研尤尤为重重要，，包括括：整整体价价格水水平和和变化化趋势势、影影响房房地产产价格格变换换的因因素、、变化化并引引起的的反应应、新新的价价格政政策等等。（4））社会会文化化环境境。包括教教育程程度、、文化化水平平，价价值观观、风风俗习习惯，，社会会阶层层分布布、宗宗教信信仰等等。企业营营销人人员以以此了了解不不同消消费者者行为为，以以正确确细分分市场场，制制定企企业的的市场场营销销策略略。（5））房地地产企企业情情况。。包括城城市房房地产产企业业的数数量、、类型型、企企业资资质与与实力力等概概略资资料。。（6））专业业机构构与中中介商商情况况调查查。主要调调查工工程咨咨询公公司、、规划划建筑筑设计计单位位、房房地产产销售售代理理公司司、广广告策策划公公司、、物业业管理理公司司等等等。（7））城市市或区区域的的交通通条件件研究究。对城市市或区区域的的交通通条件件进行行调查查和分分析，，有助助于项项目选选址、、交通通组织织方案案设计计、项项目定定位等等工作作。（8））影响响区域域发展展的其其他因因素和和条件件。主要包包括对对城市市或区区域内内的历历史因因素、、文化化因素素、景景观因因素、、价值值取向向、意意识形形态、、气候候条件件等方方面的的调研研，有有助于于做好好项目目总体体战略略性定定位。。3.微微观环环境调调查层层面又称为为项目目开发发条件件分析析，其其目的的是分分析项项目自自身的的开发发条件件及发发展状状况，，对项项目自自身价价值提提升的的可能能性与与途径径进行行分析析，同同时为为以后后的市市场定定位做做准备备。具具体包包括：：（1））用地现现状调调查与与分析析。主要对对项目目的地地形地地貌、、地质质条件件、地地上附附着物物等情情况进进行现现场勘勘察和和分析析。（2））项目周周边环环境调调查与与分析析。周边环环境主主要指指地块块周围围的物物质和和非物物质的的环境境与配配套情情况。。（3））项项目目对对外外联联系系程程度度、、交交通通组组织织等等分分析析与与调调查查。。（二二））房房地地产产市市场场需需求求调调查查1.市市场场需需求求容容量量调调查查需求求容容量量，，是是指指对对房房地地产产产产品品有有购买买欲欲望望且具具有有购买买能能力力的市市场场需求求总总量量。主要要包包括括以以下下几几个个方方面面：：（1））项项目目所所在在城城市市人人口口总总量量、、家家庭庭数数量量及及家家庭庭结结构构；；（2））有有购购房房需需求求的的人人口口数数量量（（现现实实需需求求和和潜潜在在需需求求））和和整整体体特特征征；；（3））居居民民对对各各类类房房地地产产商商品品的的需需求求总总量量；；（4））居居民民的的消消费费结结构构；；（5））居居民民的的收收入入水水平平、、储储蓄蓄余余额额和和支支付付能能力力；；（6））影影响响房房地地产产市市场场需需求求的的因因素素。。购买买者者需求求的的主主体体需求求行行为为的的实实施施者者购买买欲欲望望需求求的的动动力力需求求行行为为的的源源泉泉购买买能能力力需求求的的实实施施条条件件需求求行行为为的的物物质质保保障障市场需求2.消消费费者者调调查查（1））消消费费者者个个人人特特征征即消消费费者者的的个个人人基基本本信信息息，，消消费费者者个个人人特特征征调调查查是是客客户户甄甄别别的的重重要要依依据据。。主主要要内内容容包包括括：：消消费费者者的的年年龄龄、、文文化化程程度度、、家家庭庭结结构构、、职职业业、、原原居居住住地地、、宗宗教教信信仰仰等等。。（2））消消费费者者购购买买动动机机消费费动动机机是是引引起起人人们们购购买买房房地地产产产产品品的的愿愿望望和和意意念念，，即即消消费费者者出出于于什什么么目目的的去去购购买买房房地地产产商商品品，，是是产产生生购购买买行行为为的的内内在在原原因因。。（3）消消费者购购买力水水平消费者购购买力水水平是指指消费者者对某类类房地产产产品的的最大支支付能力力，这是是影响房房地产消消费的最最重要因因素，它它直接决决定了消消费者的的购房承承受能力力。消费者购购买力水水平的主主要衡量量指标是是家庭年年收入。（三）房房地产市市场供给给调查1.房地地产市场场供给总总体调查查对整个地地区房地地产市场场供给情情况的总总体调查查主要包包括：房房地产市市场产品品的供给给结构、、供给总总量、供供给变化化趋势、、供给的的充足程程度、房房地产产产品价格格现状；；本地以以及外地地房地产产企业的的生产与与经营等等方面的的调查等等。在房地产产市场行行情调查查中，价价格调研研是重要要内容之之一。2.竞争争楼盘调调查竞争楼盘盘分为两两类，一一类是与与所在项项目处在在同一区区域的楼楼盘；另另一类是是不同区区域但定定位相似似的楼盘盘。主要包括括：（1）竞竞争楼盘盘的产品品调查主要有楼楼盘区位位调查、、产品特特征调查查、交房房时间调调查等。。（2）竞竞争楼盘盘的价格格调查它是房地地产营销销中最基基本、最最便于调调控的，，在实际际的调查查中也是是最难取取得的真真实信息息。包括单价调查查、总价价调查和和付款方方式调查查。单价反映映的是楼楼盘品质质的高低低，而总总价反映映的是目目标客户户群的选选择结果果。注意区分分：起价均均价主主力户型型单价项目名称项目地址开发商/投资商开发商名称：投资商名称：联系电话建筑及景观设计机构策划代理机构项目占地面积（亩）绿化率（%）均价建筑面积m2容积率最高价规划用途规划幢数车位数量价格土地年限公摊率朝向差规划户数销售率层差建筑结构交付日期商铺价格（元/m2）工程进度物业管理费付款方式及优惠户型区间(m2)主力户型开盘及入住日期开盘日期入住日期楼盘特点：（3）竞竞争楼盘盘的促销销手段调调查竞争楼盘盘的促销销手段是是项目市市场竞争争调研的的重要方方面之一一。①广告促销调查查。这是是房地产产促销的的重要手手段，对对竞争楼楼盘的广广告调查查是市场场调研的的重要组组成部分分；②活动促销调查查。通过过开展一一系列促促销活动动的安排排，可以以营造楼楼盘的销销售氛围围，促进进销售；；③人员促销调查查。与客客户面对对面的人人员促销销是传统统的促销销手段，，也是目目前开发发商的主主要促销销形式之之一。④客户关系系促销调查查。目前前，房地地产促销销的竞争争已经从从单纯的的交易营营销上升升到客户户关系营营销的层层面，这这是一种种企业与与客户共共同创造造价值的的营销理理念。（4）竞竞争楼盘盘的销售售情况调调查销售情况况是判断断一个楼楼盘最终终的指标标，但也也是最难难获得准准确信息息的部分分，主要要包括：：①销售率。最基本的指标标，反映了一一个楼盘被市市场接纳的程程度；②销售次序。指不同房屋的的成交先后次次序，反映了了市场需求结结构和强度；；③客户群分析。。通过对竞争楼楼盘客户的特特征分析，可可以分析其购购买动机，从从而找出本楼楼盘影响客户户购买行为的的因素以其影影响力大小；；（5）竞争楼楼盘的物业管管理调查物业管理调查查包括物业管管理的内容、、管理情况、、物业管理费费以及物业管管理公司背景景、实力以及及操作过的项项目等。3.竞争对手手调查对竞争对手的的调研可从以以下几个方面面进行考察：：（1）专业化化程度。指竞争对手将将其力量集中中于某一产品品、目标客户户群或所服务务区域的程度度；（2）品牌知知名度。指竞争对手主主要依靠品牌牌知名度进行行竞争，而不不是依靠价格格或其他度量量进行竞争的的程度，如万万科、中海、、金地等开发发商品牌。（3）推动度度或拉动度。指竞争对手在在销售楼盘时时，是寻求直直接在最终用用户中建立品品牌知名度来来拉动销售，，还是依赖分分销渠道来推推动销售的程程度；（4）开发经经营方式。指竞争对手对对所开发的楼楼盘是出售、、出租还是自自行经营。如如果出售，是是自己销售还还是通过代理理商销售等；；（5）楼盘质质量。指竞争对手所所开发楼盘的的质量。（6）纵向整整合度。指竞争对手采采取向前（贴贴近消费者））或向后（贴贴近供给商））进行整合所所能产生的增增值效果的程程度。（7）成本状状况。指竞争对手的的成本结构是是否合理，企企业开发的楼楼盘是否具有有成本优势等等；（8）价格策策略。指竞争对手的的产品定价策策略，会影响响到项目的目目标客户分流流以及市场推推广工作等，，开发商必须须认真组织调调研，并提出出对策；（9）与当地地政府部门的的关系。指竞争对手与与当地城市建建设规划部门门、土地管理理部门等政府府职能部门的的关系。（10）竞争争对手历来的的项目开发情情况、土地储储备情况、未未来的开发方方向等。（四）房地产产市场营销环环境调查1.房地产广广告环境调查查广告环境调查查广告表现形式式调查广告代理商的的调查公共传播形式式，包括：报报纸、电视广广播等印刷品传播形形式，包括：：售楼海报、、售楼书等户外传播形式式，包括：看看板、旗帜、、指示牌等调查该区域的的主要广告代代理商及其知知名度、技术术能力以及社社会关联度2.房地产营营销中介机构构调查房地产营销中中介机构是指指协助房地产产企业将产品品销售给最终终购买者的中中介机构，包包括代理中间间商和辅助中中间商。代理中间商简简称代理商，，是指代理人人、经纪人等等。开发商代理商客户产品所有权合同合同3.房地产营营销媒体调查查房地产营销媒媒体是指那些些刊登或播放放房地产新闻闻、专栏的媒媒体机构，主要是指报纸纸、杂志、广广播电台、电电视台和网站站等。对当地房地产产营销媒体调调查有助于正正确选择该地地区最有影响响力的媒体，，做好市场推推广，从而提提高营销的效效果。三、房地产市市场调研的方方法房地产市场调调查需要了解解大量可靠、、真实和全面面的资料。资资料的获取来来源有一手资资料和二手资资料。一手资料——为当前项项目或特定目目的而收集的的原始信息。。如：通过实地地调研和发放放调查问卷获获取的资料。。二手资料——为其他目目的或其他项项目已经收集集到的资料。。如：从房地产产信息网上查查阅的相关资资料。房地产市场调调查人员开始始时总是要收收集二手资料料，二手资料料具有以下特特点：二手资料优点：是研究房地产产市场的起点点，成本低，，可以立即使使用。缺点：由于时间跨度度长、针对性性不强，使得得所收集的信信息不够准确确、不可靠、、不完整或已已经过时，甚甚至存在一些些错误。由于二手资料料存在的缺点点，需要调查查人员去收集集准确性更高高、更加具有有针对性的一一手资料。1.访问法访问法是通过过直接询问被被调查者的方方式上了解市市场情况和客客户需求的一一种方法。通通常又被称为为调查表法。。根据调查人员员与被调查者者的接触方式式，访问法可可分为人员访访问、电话访访问、邮寄访访问和网上访访问四种类型型。（1）人员访访问人员访问是指指房地产调查查人员直接与与被调查者面面对面交谈以以收集资料的的一种调查方方法，又称面面谈调查，是是市场调查中中较为灵活和和通用的一种种调查方法。。人员调查又又分为入户面谈和拦截式面谈调调查两种方式。（一）房地地产市场调查查常用方法②拦截式面谈谈调查指调查人员根根据调查方案案，在指定的的地点，按照照指定的调查查程序在路人人中选取访问问对象，进行行较为简短的的调查，这种种方法经常采采用问卷式调调查。目前，问卷调调查是房地产产市场调查中中经常采用的的调查手段之之一。①入户面谈调调查是指调查人员员根据调查方方案，依照事事先拟定好的的问卷或调查查提纲顺序，，到被调查者者家中（存在在一定的难度度）或单位对对被调查者进进行面对面的的直接访问。。人员访问法的的优点和缺点点优点：①非常灵活，，交谈时的主主题和时间安安排都可以根根据具体的客客户情况进行行改变；②人员访问法法一般拒答率率较低，面对对面地访问往往往会对被访访问者产生一一定的压力，，使他们较为为认真地回答答问题；③面对面的调调查气氛比较较轻松，适于于进行深度调调查，并且随随意联想，会会收集到意向向不到的信息息。缺点：①需要调查人人员准备大量量的访问材料料，而其往往往需要对调查查人员进行事事前培训，还还需要一定的的交通费和其其他费用，成成本高；②对调查者者的素质要要求较高，，调查人员员的访问技技巧和应变变能力是制制约调查质质量的两个个重要因素素；③由于人员员调查往往往是一对一一进行的，，因此需要要大量的时时间，调查查周期长；；④人员调查查匿名性差差，对于一一些较为敏敏感性或者者涉及隐私私的问题，，面对面调调查不易获获得较为真真实的信息息；⑤人员调查查管理比较较困难，调调查者的主主观因素易易影响到调调查的结果果。（2）电话话访问电话访问是是通过在电电话中与选选定的被调调查用户交交谈以获得得市场信息息的一种方方法，它是是一种间接接的方法。。注意事项：①电话访问问前，需要要对调查人人员进行培培训（包括括调查人员员要口齿清清楚、语气气亲切、语语调随和，，可在不长长的时间[一般15分钟左右右]内完成成调查）；；②电话调查查人员需要要在电话调调查前设计计好问卷调调查表，大大多采用是是非选择法法向被调查查者询问。。（3）邮寄寄访问邮寄访问是是房地产市市场调查中中一个比较较特殊的收收集资料的的方法。它它是将调查查者事先准准备好的调调查问卷邮邮寄被调查查者，再由由被调查者者根据要求求填写好后后寄回的一一种调查方方法。特点：①调查范围围广、成本本低，能够够通邮的地地方都可以以实施；②它给被调调查者充分分的考虑时时间，避免免受到时间间限制，也也不受调查查人员的倾倾向影响；；③它可以节节省调查人人员的数量量，不需要要对调查人人员进行专专门的培训训。（4）网上上访问网上访问是是随着互联联网兴起而而出现的一一种新型的的访问形式式。它有很很多形式，，调查人员员可以发邮邮件给被调调查者或者者将问题答答卷放在网网上供被调调查者填写写。网上访问法法存在的缺缺陷：由于目前网网络诚信存存在一定的的缺失，网网络信息的的真实性和和准确性得得不到有效效保证，目目前房地产产调查人员员对其结果果还只能用用于参考。。右图为新浪浪房产某次次网上调查查表部门截截图。2.观察法法观察法是指指调查者凭凭借自己的的眼睛或摄摄像、录音音等器材，，在调查现现场进行实实地考察，，记录正在在发生的市市场行为或或状况，以以获取各种种原始资料料的一种非非介入式调调查方法。。观察法主主要有以下下四种形式式：（1）直接接观察法。。就是调查人人员去现场场直接察看看市场情况况。例如，，派调查人员员去现场了了解楼盘的的销售情况况等等。（2）亲身身经历法。。就是调查人人员亲自参参与某项活活动，来收收集有关资资料。例如如调查人员佯佯装顾客，，到代理商商处去咨询询、买楼等等，即通常常所说的““踩盘”。。（3）痕迹迹观察法。。调查人员不不是直接观观察被调查查对象的行行为，而是是观察被调调查对象留留下的一些些实际痕迹迹。比如在房房展展会会上上，，调调查查人人员员可可以以观观察察参参观观者者手手中中哪哪家家楼楼盘盘的的手手提提袋袋最最多多。。（4））行行为为记记录录法法。。有些些情情况况下下，，为为了了降降低低调调查查者者的的记记录录负负担担，，可可以以通通过过录录音音机机、、摄摄像像机机、、照照相相机机以以及及其其他他一一些些监监听听、、监监视视设设备备记记录录下下来来，，分分析析客客户户购购房房的的心心态态，，有有针针对对性性地地进进行行楼楼盘盘营营销销的的策策划划。。3.定定性性研研究究法法定性性研研究究法法是是对对研研究究对对象象质质的的规规定定性性进进行行科科学学抽抽象象和和理理论论分分析析的的方方法法，，这这种种方方法法一一般般选选定定较较小小的的样样本本进进行行深深度度、、非非正正规规性性的的访访谈谈，，发发掘掘问问题题的的内内涵涵，，为为随随后后的的正正规规调调查查做做准准备备。。目前前国国内内常常用用的的定定性性研研究究法法有有：：（1））焦焦点点小小组组座座谈谈会会。。就是是以以会议议的形形式式，，就就某某个个或或几几个个特特定定的的主主题题进进行行集体体讨讨论论，集思思广广益益的一种种资料料收集集方法法。（2））深度度访谈谈法。。是一种种直接的的、一对一一的访问问，在在访问问过程程中，，由掌掌握高高级访访谈技技巧的的调查查员对对调查查对象象进行行深入入的访访谈，，用以以揭示被访者者对某某一问问题的的潜在动动机、、态度度和情情感等。（3））投影影技法法。又称投投射法法，是是一种种无结结构的的、非非直接接的询询问方方式，，主要要采用用非直接接目的的性的方法法激励被访者者将他他们所所关心心话题题的潜在动动机、、态度度和情情感反反映出出来。例如如：欲了解解调查查对象象对某某个新新推出出的楼楼盘，，你可可以这这样问问他：：“如如果您您的朋朋友有有意购购房，，您认认为他他会对对这个个楼盘盘感兴兴趣吗吗？””。4.实实验法法实验包包括三三个基基本部部分：：实验对对象称称为““实验验体””，实实际上上引入入的变变化称称为““处理理”，，“处处理””发生生在实实验对对象上上的效效果称称为““结果果”。。以调查查房地地产广广告效效果为为例，，表示示如下下：选定一一些消消费者者作为为调查查对象象广告宣宣传对对消费费者产产生的的影响响根据消消费者者对广广告的的接受受效果果来看看楼盘盘销售售量的的变化化实验体体处理结果（二））房地地产市市场调调查方方法的的创新新1.主主题式式调查查精心设设计调调查有有导向向性主主题，，通过过公开开有奖奖征询询征集集公众众的意意见，，来获获取需需求信信息。。例如如：重庆百百年世世家房房地产产公司司通过过征文文主题题“我我理想想中的的家””所开开展的的调查查。2.论论坛式式调查查通过举举办论论坛，，吸引引消费费者与与社会会各界界的目目光，，借助助公众众的看看法评评述来来达到到市场场调查查的目目的。。例如：有的房房地产产公司司通过过广告告开展展良心心定价价，大大众通通过信信件、、网络络、邮邮件等等方式式参与与拟售售项目目定价价。3.记记者式式调查查由企业业赞助助，组组织媒媒体记记者联联盟，，有针针对性性设计计调查查内容容，借借助记记者采采访、、宣传传新闻闻的权权利，，达到到调查查的目目的。。适用用于对对竞争争项目目的调调查。。四、市市场调调查问问卷设设计及及资料料整理理（一））市场场调查查问卷卷的设设计1.市市场调调查问问卷的的分类类（1））结构构式问问卷针对每每个问问题一一般设设置尽尽可能能全面面的答答案一般只只提问问，不不提供供答案案有的问问题设设置全全面的的答案案，有有的只只提问问封闭式式开放式式半封闭闭（2））非结结构式式问卷卷。（3））半结结构式式问卷卷，即即上述述两种种形式式的结结合。。2.问问卷结结构甄别问问题背景资资料问卷标标题问卷说说明主体问问卷问卷编编号一份完完整的调查查问卷卷（1））问卷卷编号号与问问卷标标题问卷标标题用用于概概括说说明调调查研研究的的主题题，可可使被被调查查者对对将要要回答答哪方方面的的问题题有一一个方方向性性的了了解，，其设设计应应简明明扼要要，使使被调调查者者容易易识别别。比如““×××区域域房地地产市市场消消费习习性调调研问问卷””、““×××区域域房地地产市市场需需求调调查问问卷””等。。此外，，在问问卷标标题上上方，，一般般还有有问卷卷编号号，方方便调调研结结束后后的统统计工工作。（2））问卷卷说明明问卷说说明体体现在在问卷卷首页页，其其包含含内容容主要要有：：调查员员身份份、调调查目目的、、调查查单位位名称称、调调查信信息的的保密密承诺诺以及及致谢谢等内容容。（3））甄别别问卷卷甄别问问卷的的主要要目的的是对对调查查对象象进行行筛选选，而而是否否对被被访者者进行行筛选选（如如继续续访问问或终终止访访问））是由由调研研目的的或市市场环环境等等因素素决定定的。。通常在在房地地产市市场的的消费费习性性调查查中，，需要要排除除以下下一些些人员员：①当地地居住时时间较较短的的人员员;②短期内内没有有购房房欲望望的人人，这样样的访访问对对象访访问结结果可可能失失真；；③非家庭庭购买买决策策者或或决策策影响响者；④行业从从业人人员，如业业内的的市场场研究究、项项目策策划、、规划划设计计、建建筑施施工、、监理理以及及营销销人员员。⑤最近近一段段时间间内接受过过同类类主题题的访访问或或参与与过同同类主主题座座谈的。除此之之外，，根据据调查查目的的，有有时还还需要要对被被访问问者的的其他他信息息进行行筛选选，这这些问问题都都会在在甄别别问卷卷里出出现。。（4））主体体问卷卷主体问问卷是是指调调查者者所要要了解解的核核心内内容，，其设设计质质量直直接决决定调调查工工作的的成败败。如在消消费者者习性性调研研中，，主体体问卷卷一般般包括括被访访者的的消费费区域域、消消费场场所、、消费费频率率、消消费偏偏好、、消费费能力力、消消费方方式以以及各各种意意见和和建议议等内内容。。（5））背景景资料料背景资资料主主要调调查被被访问问者的的基本本情况况，从从中可可以侧侧面观观测问问卷调调查的的质量量，以以及是是否可可以成成为潜潜在客客户等等。比如在消消费者研研究中，，背景资资料主要要包括被被访者的的性别、、年龄、、职业、、文化程程度、收收入、婚婚姻状况况等信息息。背景景资料的的问题设设置用该该根据调调查目的的和要求求而设定定。（6）作作业记载载作业记载载一般放放在首页页，也可可放在最最末页，，主要包包括两部部分：①访问员员填写的的相关的的资料，，主要包包括被访访问者姓姓名、联联系电话话、住址址，以及及访问员员姓名、、访问日日期、访访问时长长、访问问地点等等基本资资料。②审核和和复合记记录，由由公司审审核人员员填写，，对问卷卷进行质质量控制制。3.调查查问卷中中的问题题分类（1）事实性问问题（2）行为性问问题（3）动机性问问题（4）态态度性问问题4.调查查问卷的的提问形形式（1）封封闭式问问题①二项选选择法提出一个个问题，，仅有两两两个答答案可供供选择。。答案对立立互斥的的，非此此即彼。。例：请问您是是否打算算在一年年内购房房？是（））否否（））②多项选选择法③程度评评定法例：在购买商商品房时时，地理理位置：：（单选选）很重要（（））较重要（（））一般（））不太重要要（））很不重要要（））④语意差差别法列出两个个意义相相反的词词，让被被调查者者做出一一个选择择。例：请问你对对某某花花园小区区的看法法如何？？（每对对只选一一个）建筑新颖颖（））建建筑风风格陈旧旧（））品位高（（））品品位位低（））户型设计计合理（（））户型型设计不不合理（（））价格合理理（））价价格偏偏高（））（2）开开放式问问题对所提问问题回答答没有限限制。答答案不唯唯一，不不易统计计，不易易分析①自由式式被调查对对象不受受任何限限制回答答问题例：请给出给给您印象象最深刻刻的一句句广告词词：———————————。②语句句完成式式例：如果您欲欲购房，，您购房房的主要要理由是是：———————————————。③字眼联联想式调查人员员列出一一些词汇汇，每次次一个，，由被调调查者说说出或写写出他（（她）所所联想到到的第一一词。例：当您听到到以下词词汇时，，首先会会想到什什么？丽江花园园（（））祈福新村村（（））碧桂园（（））④顺问式式例：购房时您您所看重重的因素素依次为为（请根根据你认认为的重重要程度度分别标标上序号号）地段（））价格（））环境（））设计（））服务（））品牌（））其他：———————————。⑤过滤法法最初提出出问题较较广泛，，再根据据被调查查者回答答的情况况缩小问问题范围围。例：请问您今今年内打打算购房房吗？是（））否否（））如果是，，您打算算购买住住宅的建建筑面积积为：———————————。5.问卷卷形式的的设计（1）编排各部部分内容容（2）确定问卷卷大小（3）选择合适适的字体体（4）保持适当当的行距距（5）采用优质质的纸张张（6）问卷印刷刷要精美美6.问卷卷设计中中应该注注意的问问题（1）避免一般般性问题题（2）避免过于于专业的的术语（3）避免含义义不确切切的用词词（4）避免导向向性提问问（5）避免敏感感性问题题释疑法、、假定法法、转移移法（6）注意问题题设置的的顺序（7）问问卷要考考虑时效效性（8）答答案设计计穷尽答案案、互斥斥答案、、定距7.房地地产市场场调查表表（二）市市场调查查资料的的整理编辑编号统计分析析1.编辑辑调查资料料收集以以后，首首先要进进行编辑辑整理，，将零碎碎的、杂杂乱的、、分散的的资料加加以筛选选，去其其糟粕、、留其精精华，去去伪存真真，以保保证资料料的系统统性、完完整性和和可靠性性。2.编码码编码是把把原始资资料转化化为符号号或数字字的资料料标准化化过程。。通过对对资料的的编码，，可以方方便数据据的统计计工作，，为分析析研究工工作做准准备。在在很多情情况下，，问卷中中的问题题本身就就已经对对答案进进行了分分类，如如：3.统计计分析常用的统统计分析析工具有有制表分分析和制制图分析析。（1）制制表分析析。对于房地地产项目目市场调调查问卷卷所获取取的数据据，通常常进行频频数分布布分析，，即计算算该问题题的各个个取值被被回答的的次数及及其所占占的比例例。常用用的统计计表包括括简单频频数表和和交叉列列联表等等。①简单频频数表②交叉列列联表：：交叉列联联表是用用以描述述两个或或两个以以上变量量的联合合分布状状况的统统计表，，常被用用来进行行调查问问卷的数数据处理理，其分分析概念念清晰，，易于操操作，在在房地产产市场调调查中被被广泛应应用。如如:（2）制制图分析析常用的统统计图有有直方图图、饼形形图、态态度对比比图、轮轮廓图或或形象图图等，以以饼状图图为例进进行介绍绍。如：：五、房地地产市场场调查报报告（一）房房地产市市场调查查报告的的特点1.内内容丰富富。从宏宏观到微微观、从从大环境境到小环环境、从从消费者者到产品品等都要要进行全全面调查查。2.篇篇幅较长长。3.多多为集体体负责完完成。由由不同专专业的人人员组成成一个小小组，统统一分工工，共同同完成。。（二）房房地产市市场调查查报告的的内容第一部分分房房地产市市场环境境调查1.政治治法律环环境调查查2.经济济环境调调查第二部分分社社区环境境调查1.房地地产市场场需求（1）消消费者对对某类房房地产的的总需求求量及其其饱和点点、房地地产需求求发展趋趋势。（2）房房地产需需求影响响因素调调查。2.消费费行为调调查（1）需需求动机机调查；；（2））购买行行为调查查。第三部分分房房地产产产品调查查1.房地地产市场场现有产产品的数数量、质质量、结结构、性性能、市市场生命命周期。。2.现有有房地产产租售客客户和业业主对房房地产的的环境、、功能、、格局、、售后服服务的意意见及对对某种房房地产产产品的接接受程度度。3.新技技术、新新产品、、新工艺艺、新材材料的出出现及其其在房地地产产品品上应用用情况。。4.本企企业产品品的销售售潜力及及市场占占有率。。第四部分分房房地产价价格调查查1.影响响房地产产价格变变化的因因素，特特别是政政府的价价格政策策对房地地产企业业定价的的影响。。2.房地地产市场场供求情情况的变变化趋势势。3.房地地产商品品价格需需求弹性性和供给给弹性的的大小。。4.开发发商各种种不同价价格策略略和定价价方法对对房地产产租售量量的影响响。5.国际际、国内内相关房房地产市市场的价价格6.开发发个案所所在城市市及街区区房地产产市场价价格7.价格格变动后后消费者者和开发发商的反反应。第五部分分房房地产促促销调查查1.房地地产广告告的时空空分布及及广告效效果测定定。2.房地地产广告告媒体使使用情况况的调查查。3.房地地产广告告预算与与代理公公司调查查。4.人员员促销的的配备状状况。5.各个个公共活活动对租租售绩效效的影响响。6.各种种营销推推广活动动的租售售绩效。。第六部分分房房地产营营销渠道道调查1.房地地产营销销渠道的的选择、、控制与与调整情情况。2.房地地产市场场营销方方式的采采用情况况、发展展趋势及及其原因因。3.租售售代理商商的数量量、素质质及其租租售代理理情况。。4.房地地产租售售客户对对租售代代理商的的评价。。第七部分分房房地产市市场竞争争情况调调查1.竞争争者及潜潜在竞争争者的实实力和经经营管理理优劣势势调查。。2.对竞竞争者的的商品房房设计、、室内布布置、建建材及附附属设备备选择、、服务优优缺点的的调查与与分析。。3.对竞竞争者商商品房价价格的调调查和竞竞争情况况的研究究。4.对竞竞争者广广告的监监视和广广告费用用、广告告策略的的研究。。5.对竞竞争情况况、销售售渠道、、使用情情况的调调查和分分析。6.对未未来竞争争情况的的分析与与估计等等。7.整个个城市、、尤其是是同类街街区同类类产品类类型的供供给量和和在市场场上的销销售量，，本企业业和竞争争者的市市场占有有率。8.竞争争性产品品的投入入时机和和租售绩绩效及其其发展动动向。六、开发发商与房房地产调调查机构构的合作作（一）调查查机构的类类型1.各级级政府部门门组织的调调查机构2.新闻闻单位、大大学和研究究机关的调调查机构3.专业业性市场调调查机构综合性市场场调查机构构咨询公司广告公司的的调查部门门企业内部的的调查机构构（二）委托托市场调查查机构应明明确的问题题1.希望望调查机构构提供何种种调查活动动。2.希望望提供综合合性服务还还是某种专专门或特定定性服务。。3.是长长期合作还还是短期合合作。4.是否否希望它们们提供某种种额外的服服务。5.在调调查时间上上有何要求求，提交报报告的最后后期限。6.调查查预算为多多少。