土地增值税法

土地增值税一、土地增值税概述二、土地增值税的基本内容三、土地增值税的计算四、土地增值税的申报与缴纳一、土地增值税概述(一)概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。(二)产生和发展对土地增值额的课税，其实质是对土地收益或者说是对地租征税。所谓地租，可以理解为从土地上获得的收入超过其费用后的余额，这本应属于“利润”范畴。但是由于土地的特殊自然属性，这并非人力所可完全改变，因而是一种超额利润。对地租征税的理论基础是租税学说，由18世纪中期法国重农主义创导者魁奈首创，继而被亚当·斯密、约翰·缪勒、亨利·乔治等加以补充和发展。租税学说的基本思想是：地主取得地租是一种“不劳而获”的所得。而所谓“不劳而获”的所得，主要是指从事土地改良以外的所得而言的，也就是非对土地改良而产生的增值（地价上涨）。对于这种基于社会经济发展而增加的利益，不能听任地主坐享其成，应就其非劳动力与资本所致的增值部分，采用高税率加以征收，以实现地租的社会化。租税学说的这一主张，其目的在于鼓励土地的改良，以征税来维护整个社会的共同利益。由约翰·缪勒等建立起来的租税学说，已被世界上的许多国家和地区采用。据统计世界上已有60多个国家和地区直接对土地（连用地上建筑物）的转让收入征税。

(三)土地税收制度对土地转让所得征税英国对土地的转让按其转让价格扣除原价和转让费用后，征收资本利得税（财产收益税）法国对销售土地及建筑物按其转让价格征收转让价格登记税（包括转让过户费在内），税率为17.15～18.2%，但又规定对建筑物用地的资本利得征收25%的利得税对土地转让收入额征税类似我国的营业税性质。如墨西哥对转让不动产，按评估协会评定的价款或实际交易额当中的最高额为征税对象，税率为1.54%对土地转让的增值额征税如意大利和韩国征收“土地增值税”（或称为土地超额利得额），按转让的价款相等取得时支付的价款与新投资成本后作为计税依据(四)我国开征土地增值税的主要历程我国现代的土地税制度，开始于清朝末期的青岛，德国租借胶洲湾后，率先开征地价税和土地增值税。当时开征土地税的目的主要基于财政需要。孙中山先生把征收土地税视为实行民生主义的重要手段，这就赋予土地税以重要的政治意义和经济意义。他认为，实现民生主义的主要办法有两个：一是平均地权；二是节制资本。而要实现平均地权就需要按照地价征税和土地涨价归公的租税制度。其主要观点是：由地主自行申报土地价格，政府按其申报价格征收重税，“如果地主不纳税，便可以把他的田地拿来交公，令耕者有其田”；为防止地主申报不实，政府有权按其自报价格收购其土地；对由于经济发展等原因而上涨的那部分地价应收归国有。对城市征收的土地税，始于1928年的广东。从1930年6月30日颁布《土地法》，到1937年开征的有青岛、上海、南昌等11个市县，此后，台湾又于1977年每次立法，又于1979、1989年两次修订《土地法》，修改后的土地税法规定对土地转移征收土地增值税，将按实际交易价格计税一律改为按公告现值计税。凡买卖、赠与、继承、交换、拍卖、共有物分割均列入征税范围，采用超倍累进税率。转让时涨价额不到原规定地价或前次转移现值的100%者，就超过部分，按40%的税率征收；超过100%～200%者，就超过部分，按50%的税率征收；超过200%以上者，按60%的税率征收。

新中国成立后，在1951年开征了城市房地产税，对房产和地产分别按不同的税率征收，地产按标准地价的1.5%计征。1988年颁布《城镇土地使用税》，按实际占地面积征收；1990年，营业税对“土地使用权转让及出售建筑物”征税，税率5%；1994年税制改革，对销售不动产，征收5%的营业税。为了抑制房地产的投资、炒卖活动、防止国有土地收益的流失、扩大地方税税源，增加财政收入、有利于国家对房地产市场进行宏观调控。1993年12月发布《土地增值税条例》，从１９９４年１月１日开征了土地增值税．(五)土地增值税的特点

以转让房地产取得增值额为征税对象

土地增值的特点（1）土地增值并非完全是由于土地拥有者（或使用者），对土地的投入形成的。土地是自然本身的产物，具有有限性、永久性和固定性的属性，在很大程度上是环境的改善而形成的。土地的环境的改善有两个方面：一是软件的改善，如国家政策的优惠和倾斜；二是硬件的改善，如交通、通讯设施、商业网点、环境的绿化、美化等；（2）土地增值大多是通过房地产价格的上张反映出来的。在现实生活中土地价值，往往通过房地产的价格或仅以房地产的价格表现出来。从实质上来讲，房地产价格上涨的原因归根结底还是因为土地增值造成的。对房地产产权未发生转让或者通过继承、赠予、无偿转让不征税。在计算土地增值时，以转让收入减去扣除项目金额后的余额征税这一点上看，类似所得税。实行普遍征税的原则，税源面广

凡在我国境内发生房地产转让行为并取得收入的一切单位和个人，除免征的外，不论性质、内外、专营或兼营均应纳税。

采取房地产的评估价格作为客观标准或参照标准采用四级超率累进税率按次征收

一、征税范围

土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的土地增值额第二节土地增值税的基本内容1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税（一）明确几个概念1、房地产房地产是房产和地产的统称。国外一般根据房产座落在土地之上，而土地是不能移动的这一特点，将房地产称之为“不动产”。在现实生活中，房产和地产是紧密地联系的。从物质形态上，两者联为一体，房依地建、地为房载；从价值形态上看，在交易中两者互为联系，“房随地走”、“地随房去”，一般不分别标明地价和房价。2、财产所有权和财产使用权财产所有权：即产权，是指所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。产权具有排他性，其他人不得侵犯。是土地所有人根据法律、合同（契约）等规定，在法律允许的范围内，对土地所享有的使用权利。依法律规定：我国实行土地公有制，城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。单位和个人没有土地的所有权，但可以依法规定取得国有土地的使用权；土地使用权在规定的期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他的经济活动。3、划拨、出让和转让是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。属于土地的一级市场。

是指土地使用者将土地使用权再转移给其他土地使用者的行为，包括出售、交换和赠与。属于土地的二级市场。其收入通常中转让额。

4、建筑物及其附着物

建筑物是地上地下的各种建筑及各种房设施，如厂房、仓库、医院、学校、住宅、地下室、烟囱等；地上建筑物是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气及各种管道、路线等

附着物是依附于土地上的各种花草、树木等（二）征税范围的一般规定2.土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。即权属发生变化。3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。即取得转让收入。（三）征税范围的判定标准

1．出售国有土地使用权的。2．取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。3．存量房地产的买卖。这种情况是指土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。二、纳税人

纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、税率土地增值税四级超率累进税率表(一)土地增值税计税依据的确定第三节土地增值税的计算土地增值额=房地产转让收入－扣除项目金额土地增值税计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。

1.应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，是指纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。

2.扣除项目金额的确定计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税(这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额)。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。（1）取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：

1．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；2．纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。系指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。（2）房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。

A、若利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按(1)、(2)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和的5％以内计算扣除。公式为：房地产开发费用：利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5％以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率汁算的金额)B、不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按(1)和(2)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例．由各省、自治区、直辖市人民政府规定。公式为：房地产开发费用：

(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10％以内（4）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度的》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)允许在此扣除。（5）房地产开发企业的加计扣除

对从事房地产开发的纳税人可按(1)和(2)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。计算公式为：

(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20％

此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。其目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为；保护正常开发投资者的积极性；与所得税有所区别。（6）旧房及建筑物的扣除费用的确定旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。例如：一栋房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新，则该房的评估价格为：4000×60％=2400(万元)对转让房地产的成交价格低于评估价格而又无正当理由或隐瞒、虚报房地产成交价格的情况，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产收入。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。不适用加计扣除的项目：1、对取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的；2、对取得房产产权后，未进行任何实质性的开发或改良即转让的。

关于对新建房和旧房界定的问题新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。(二)土地增值税应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

计算步骤2、计算扣除项目金额：（4）与转让房地产有关的税金

（5）房地产开发企业的加计扣除（6）旧房及建筑物的扣除费用（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用3、计算增值额：1、确定转让收入额：增值额＝转让收入额－扣除项目金额4、计算增值额与扣除项目金额的比例，确定适用税率：比率＝增值额÷扣除项目金额5、计算增值税：1、原理法应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率)2、速算法应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率[例]某市房地产开发企业2010年5月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入7800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。计算其应纳土地增值税额。1、确定转让收入额：7800万（4）与转让房地产有关的税金营业税：7800×5％＝390万

（5）房地产开发企业的加计扣除（

600＋1400）×20％＝400万（1）取得土地使用权所支付的金额600万

（2）房地产开发成本1400万

（3）房地产开发费用120＋（

600＋1400）×5％＝220万城建税：390×7％＝27.3万教育费附加：390×3％＝11.7万390＋27.3＋11.7＝429万2、计算扣除项目金额：600＋1400＋220＋429＋400＝3049万3、计算增值额：7800－3049

＝4751万4、计算比率：4751÷3049

≈155.82％适用税率分别为：30％、40％、50％5、计算增值税：1、原理法应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率)第一级：增值额：3049×50％＝1524.5税额：1524.5×30％＝457.35第二级：增值额：3049×（100％－50％）＝1524.5税额：1524.5×40％＝609.8第三级：增值额：（1）4751－（1524.5＋1524.5）＝1702税额：1702×50％＝851（2）4751－3049×100％＝1702应纳税额：457.35＋609.8＋851＝1918.15万元2、速算法应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率应纳税额：4751×50％－3049×15％

＝2375.5－457.35＝1918.15万元土地增值税四级超率累进税率表【例】2000年10月，某市房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入5100万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元(能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，营业税率5%，城建税率7%，教育费附加税率3%，印花税率5‰。试计算该公司应纳土地增值税额。(1)收入额＝5100(万元)(2)扣除项目金额为：①取得土地使用权支付的地价款＝510(万元)②房地产开发成本＝1550(万元)③房地产开发费用＝(120－10)＋(510＋1550)×5%＝213(万元)④与转让房地产有关的税金＝5100×5%×(1＋7%＋3%)=280.5(万元)

⑤加计扣除＝(510＋1550)×20%＝412(万元)⑥扣除项目金额合计＝510＋1550＋213＋280.5＋412＝2965.5(万元)(3)土地增值额＝5100－2965.5＝2134.5(万元)(4)土地增值额占扣除项目比例＝2134.5÷2965.5×100%＝72%适用税率为40%，速算扣除率为5%(5)应纳土地增值税额＝2134.5×40%－2965.5×5%＝705.53(万元)例：某生产企业2006年转让一栋八十年代末建造的办公室，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公室原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公室需800万元，该办公室经评估还有四成新。计算该企业转让办公室应缴纳的土地增值税。增值额=400－25－800×40%=55（万元）增值率=55÷345=15.94%应纳税额=55×30%=15.94（万元）例：2009年5月，甲房地产开发公司与乙生产性外资企业签订售房合同，甲将一幢房屋销售给乙，收到通过银行转账的款项400万元。双方另外签署补充协议，由外资企业以一块土地使用权作价100万元交给房地产开发公司以弥补房款不足部分。房地产开发公司开发该幢房屋的开发成本为200万元，支付土地出让金及相关费用共100万元，其对利息支出不能准确分摊，交易发生后，双方缴纳了有关税金(营业税税率5％，城建税税率7％，教育费附加为3％，印花税税率为0.5‰)。外资企业取得土地使用权支付的金额为50万元，该块土地尚未开发即转让给该房地产开发公司，该地规定的房地产开发费用的扣除比例为10％。计算房地产开发公司和外资企业应缴纳的土地增值税。房地产开发公司：

1、收入500万元

2、扣除项目：地价款100开发成本200开发费用：（100+200）×10%=30加计扣除：（100+200）×20%=60税金：500×5%×（1+7%+3%）=27.53、增值额=500－（100+200+30+60+27.5）=82.54、增值率=82.5/417.5=19.76%应纳土地增值税=82.5×30%=24.75（万元）外资企业：1、收入100万元2、扣除项目：地价款50万元；开发费用：50×10%=5（万元）营业税：100×5%=5（万元）印花税：100×0.5‰=0.05（万元）3、增值额：100-（50+5+5+0.05）=39.954、增值率：39.95/60.05=66.65%应纳土地增值税=39.95×40%－60.05×5%=12.9775（万元）(一)减免税优惠(共列举4项)第四节