鄂尔多斯某项目定位与物业发展建议186p课件

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定位与物业发展建议鄂尔多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭锦路天骄路达拉特路吉劳庆路伊化路乌审街东胜老城区鄂尔多斯广场龙湾鄂尔多斯广场总建面约28万平米（地上）龙湾项目 总建面约25万平米（地上）天骄花园 总建面约49万平米（地上）合计 总建面约102万平米（地上）天骄花园2Part1开发背景分析报告目录Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4三项目整体发展战略Part5龙湾项目定位与物业发展建议Part6龙湾项目经济测算3解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力1.精神纲领：讲忠诚、讲责任、讲追求2.企业价值观：报效祖国，荣辱不惊，装点家园，铸造人生3.企业精神：集智、放胆、拓荒、创新4.企业信念：不相信神仙上帝，只信奉事在人为5.企业愿景：鄂尔多斯温暖全世界6.经营使命：立民族志气，创世界名牌。……在“五业并举、协同发展”的同时，集团还涉足房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业，非主营业务已成为集团新的经济增长点和利润源。化工羊绒煤炭电力冶金鄂尔多斯温暖全世界5解读鄂尔多斯房地产集团：构建企业发展愿景树立企业品牌，奠定行业领袖地位；探索可复制、可持续发展的核心竞争力；城市经营者，引领城市发展与升级；企业发展愿景6解读鄂尔多斯房地产集团：项目发展目标第一目标自我循环合理收益——通过合理安排三项目的开发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。

第二目标树立品牌扩大影响——依托集团背景，通过率先启动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠定市场认知度与美誉度。第三目标锻炼团队复制扩张——构建可复制的发展模式经验，拓展市场占有量，使得房地产业务板块成为集团主力业务之一7城市层面站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及发展策略市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。研究市场环境，判断各种物业类型的发展空间及市场机会，指导各项目物业功能定位及产品方案。研究线索针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开：9Part1开发背景分析报告目录Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4三项目整体发展战略Part5龙湾项目定位与物业发展建议Part6龙湾项目经济测算10鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区，全市总面积8.7万平方公里，2008年末全市常住人口159.1万人，东胜区总人口约43万人。随着经济的快速发展以及城市知名度的提高，城市的外向特征不断增强，每年新增外来人口将近10万人。鄂尔多斯是典型的资源性城市，因“扬（羊）眉（煤）吐（土）气”著称，其中煤炭储量占全国1/6，天然气储量占全国的1/3。城市概况——鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”11鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（元）08年西部主要城市居民人均可支配收入比较（元）收入水平——依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群2008年，城镇单位在岗职工平均工资为36255元，同比增长13.9%。城镇居民人均可支配收入达到19435元，增长19.8%。每百户城镇居民拥有家用汽车28辆，较上年增加12辆；拥有移动电话241部，较上年增加18部；拥有家用电脑48台，较上年增加11台。2008年，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达19435元，同比增加3209元，增长19.8%。2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元，同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总收入的比重14.3%。城镇居民人均财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。132008年东胜区社会消费品零售总额132亿元，同比增长26%2008年城镇居民人均消费性支出19064元，增长32%。大大高于同级别西部其他城市。消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。2008年城镇居民人均消费结构图消费水平——居民消费能力强，但以基本生活消费为主，娱乐休闲消费占比低，可发展空间大2008年西部城市人均消费支出比较元2008年东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车30辆，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“站在大街上看车展”。14中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋《鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》中指出：突出发展中心城市，构筑东胜、康巴什、阿勒腾席热“一城两片三区”的中心城市总体框架，促进中心城区向大城市迈进康巴什新区阿勒腾席热区东胜片区“一城两片三区”“一城”鄂尔多斯都市区；“两片”东胜片区与康-阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区东胜片区－区域传统商业贸易服务中心随着行政、经济管理功能向康－阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康－阿片区－新政治经济文化中心康－阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区）的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势城市发展——随着城市空间拉大，将形成“一城两片三区”的空间布局和职能分工，东胜片区将成为区域商贸中心15铁西区一期占地约8公顷，2003年5月开始动工建设，目前一期已基本建设完毕，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌焕然一新。铁西二期占地约10公顷，立足城市发展布局，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。二期70%的土地已经卖出，部分项目已开工。铁西新区二期一期铁西新区——与老城区联系紧密，一期建设已基本完成，房地产市场发展迅速。但目前配套设施不完善，入住率不高城市面貌较新，环境较好区政府迁入，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌较新。环境相对东胜老城区好，绿化覆盖率高。大规模商业配套在建，配套设施逐渐完善商业配套设施仍待完善，一期火车站附近和二期诃额伦路西侧有大型商业综合体项目在建。生活服务配套不断增加，东胜区演艺广场；东胜区医院、实验中学、十二完小全面投入使用。铁西新区：依托一期的发展基础和与老城的紧密联系，未来将发展成为鄂尔多斯城市发展新的增长极铁西新区17达拉特路配套相对成熟、但缺少特色生活、商业配套较为成熟。商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两侧，以大型超市、百货为主。日常生活、娱乐休闲等配套设施供应滞后于经济发展，满足不了日益增长的需求。城市面貌落后，处于城市升级、更新阶段城市传统核心区，但城市面貌较差。主要为旧城拆迁改造项目，规模一般较小，同时由于拆迁困难，城市升级改造进程较慢。鄂托克街鄂尔多斯街核心商圈东胜老城区——生活、商业配套相对成熟，是城市核心商业中心，但城市面貌落后，目前处于城市更新/升级发展阶段随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业。东胜老城区：城市资源丰富，配套完善，城市核心商业中心，目前处于城市更新/升级发展阶段东胜老城区18铁西新区：与老城联系紧密，且一期已初步形成了城市新区的认知，未来将发展成为鄂尔多斯城市发展新的增长极东胜老城区：城市资源丰富，配套完善，城市核心商业中心，目前处于城市更新/升级发展阶段康巴什新区：有强力的政策拉动，但与老城联系较弱，未来将主要分担老城分化出的行政和文化功能城市各板块发展总结：在城市板块功能分化过程中，老城区的功能和地位将如何变化？19由以上城市发展历程，我们可以看到以下发展规律——

新区分化城市部分单一功能，由发展至成熟通常需要10年左右时间；老城区通过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能部分城市功能外溢，如政府（行政职能）、会展、高新产业、物流、工业、新兴住区等，会随着城市框架拉大而可能发生外溢。通常新区人口聚集、配套完善直至发展相对成熟需要10年左右的时间，铁西、康巴士目前均处于初级发展阶段。新城区依托城市多年城建配套设施的积累，传承城市文化，作为城市对外的窗口，如核心商业、文化设施、城市资源等仍会在老城区继续发展，实现更新及升级。同时，老城区在更新与升级进程中，会出现板块异化特征发展：如出现/形成核心商业区、高端居住区、休闲娱乐区、CBD、RBD、CLD等等……老城区21鄂尔多斯城市功能板块——区级政府及行政职能已迁到铁西新区，未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈，老城区仅有核心商业区形成了明确的价值认知鄂尔多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭锦路天骄路达拉特路吉劳庆路伊化路乌审街东胜老城区天骄路核心商业区天骄路为政打造的商务及景观大道带，目前大型综合体及写字楼项目众多，未来将发展为商务办公集中区域区域内集中了每天百货、鄂尔多斯购物中心、北国新天地、民生广场，核心商圈的地位已形成共识东胜区政府区政府、党政综合办公大楼已迁入铁西商圈：目前以综合体项目为主，涵盖酒店、大型商业、写字楼等物业，未来将成为铁西新区商业及商务办公集中区域铁西商圈(建设中)22三个项目本体及区域价值研究鄂尔多斯广场龙湾天骄花园23交通状况——紧邻城市主干道，交通便利；但周边交通流量大高峰期间堵车现象较为严重宝日陶亥街伊金霍洛东街杭锦北路本项目地块交通干线：项目北边为宝日陶亥街，南边为伊金霍洛东街，西面为杭锦北路，均为城市主干道；伊金霍洛街：为贯穿城市东西的交通主干道（双向6车道）。由于伊金霍洛街限制左转，故西侧及北侧车行的进入性较差；宝日陶亥街：位于老城区中心，贯穿城区东西（双向4车道）；杭锦北路：贯穿城区南北的交通主干道（双向4车道）；公共交通：项目周围公交站点较多，公交系统完善。杭锦北路:1路；2路；3路；5路；15路；16路;伊金霍洛街：8路；15路；16路；宝日陶亥街：9路；7路。达拉特路25周边资源——城市资源丰富，商业、学校、医院、银行、超市等设施完善类别典型设施商业每天百货购物中心实达商场宝如意商场民生广场新华书店教育市一中区第二幼儿园酒店东胜大酒店宏业宾馆医院市中心医院其他银行网点中国移动营业厅大中电器KFC、必胜客本项目地块区第二幼儿园市民小广场市一中每天百货中国银行分行中心医院民生广场购物中心新华书店实达商场东胜大酒店大兴购物广场宝如意商场26项目四至——项目地块四面临街，与东胜大酒店隔街相望，标识性强杭锦北路宝日陶亥路东边小路杭锦北路东胜大酒店本项目地块伊金霍洛街27技术指标——项目占地约4.1万平米，容积率6.8，总建面约28万平前期规划设计方案（示意）地块指标：占地面积：40831平米；容积率：6.8。拆迁成本&回迁补偿：党校搬迁：按照2000万元计算；蒙佳宾馆：1.2万平米；商铺：7800平米(回迁比例1:1)；住宅：3.2万平米(回迁比例1:1.1)；车库：133个，按照10万元/个拆赔。×××29属性界定——城市核心商业区，大型综合体项目

城市核心商业区——中心城区核心商圈，周边商业设施和城市资源丰富大型综合体——鄂尔多斯标志性建筑物——超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体30三个项目本体及区域价值研究鄂尔多斯广场龙湾天骄花园31区位及交通——位于东胜老城区，距离城市核心商圈1.5公里，紧邻城市主干道鄂尔多斯大街，交通环境良好东胜区政府东胜核心商圈铁路西：铁西新区铁路东：东胜老城区铁路鄂托克街鄂尔多斯大街天骄路距离区政府约2.5公里距离核心商圈1.5公里项目位置：铁路将鄂尔多斯分为两个区，铁路以东为东胜老城区，铁路以西为铁西新区。本项目位于东胜老城区，紧邻城市主干道鄂尔多斯大街，地理位置优越。交通环境：本项目三面临路，周边交通便利，距离老城核心商圈仅1.5公里，距离新区区政府2.5公里。32区域认知——受亿利集团两个高端楼盘的拉动，区域价值提升，城市高端居住区的形象已被市场认知依托开发商品牌、优势地段、及产品品质，亿利滨河湾和城市华庭成为鄂尔多斯高端楼盘的代表。项目所在区域的高尚住区形象已被客户广泛认知。本项目鄂尔多斯大街乌审街吉劳庆路伊化路亿利.城市华庭亿利.城市华庭亿利.滨河湾亿利.城市华庭亿利.滨河湾滨河湾：建面30万平米，容积率：1.92，均价6200元/平米。09年6月14日开盘，推出200余套，开盘销售约120套。城市华庭：住宅13万平米，商业3万平米。住宅已全部售完，商业在售均价2.8万/平米。33资源及规划利好——项目紧邻东胜景观河（在建），西侧商业为政府规划酒吧街，资源优势突出鄂尔多斯大街乌审街天骄路羊场壕景观河本项目吉劳庆南路：酒吧一条街酒吧一条街：今年东胜区着力打造“三街”：文化娱乐一条街、酒吧一条街和精品餐饮一条街，分别位于康和丽舍南，吉劳庆南路和景观河两岸；本项目西侧即为规划中的“酒吧一条街”，集餐饮、娱乐、休闲、商务于一体，未来将成为城市重要的高端休闲娱乐场所。东胜景观河：本项目西侧为东胜08年启动的精品工程景观河，其北起天骄北路，南至三台基水库，全长３．５公里，总占地面积约６５公顷；景观河由原来的羊场壕改造，设有多处跌水和景观水面，河两岸打造有文化娱乐一条街，将成为城市景观廊道重要一部分。3211市医院广厦医院23市二中鄂尔多斯大街“东胜景观河”+“特色酒吧街”+“医院、学校、商业等配套设施完善”34地块现状及四至——地块三面临路，东面为住宅小区等建筑，地块内以平房为主，现已拆迁过半吉劳庆南路地块西边界鑫牛大厦及酒店大兴花园小区地块内待拆建筑西南侧广厦医院及广场鄂尔多斯大街吉劳庆南路乌审街景观河地块内北部临街待拆建筑35经济技术指标——总占地约11万平米，整体容积率为2.3，总建面约25万平（地上），其中商业（酒吧街）地上面积约3.5万平米主要经济技术指标：规划总用地面积：109886.6平米现有规划方案（可变动）：容积率：2.3建面：商业约3.5万；住宅22万

建筑密度：24%

绿地率：不小于40%其他条件：拆迁成本：300万/亩退线：建筑后退规划道路红线东南西北四个方向分别为9米、9米、18米、35米。36属性界定——城市高尚居住区，资源优势突出的高端社区

城市高尚居住区——城市中心区位，城市资源丰富，交通环境良好——品牌开发商打造高端楼盘提升区域平台——已形成高尚居住区的市场认知资源优势突出的高端社区——紧邻在建的城市唯一景观河——西侧即为政府重点打造的酒吧一条街——周边医疗、教育、商业等配套设施完善37三个项目本体及区域价值研究鄂尔多斯广场龙湾天骄花园38项目区位——中心城区南部边缘板块，距离城市核心商圈仅1公里，项目被多条城市主干道环绕，交通条件良好东胜区政府铁路西：铁西新区铁路东：东胜老城区铁路鄂尔多斯大街天骄路项目区位：位于东胜老城区南部，属于城市中心向南的自然蔓延带。距离老城核心商圈仅1公里，一定程度上受到核心商圈的辐射。地块北侧城市意向最强，往南城市意向依次减弱。交通环境：本项目北临乌审东街，东起达拉特路，西侧紧邻杭锦路，纺织街穿过地块南部，周边交通便利。乌审街纺织街达拉特路杭锦路核心商圈39周边环境及资源——周边以低端服务型商业为主，满足区域人群日常生活所需，具备一定的生活氛围项目西侧：金洲新苑小区商业街社区临街商业，地上2层。商铺数量约20多家，以生活服务型商业为主，主要服务对象为周边居民。经营内容：便利店、烟酒、药店、美容美发、美容、餐饮、网吧、汽车维修服务等。租金：60-70元/月.平米。项目东侧：鑫通综合市场。达拉特南路与乌审街交汇处，南接鄂尔多斯纺织城。建筑面积16000平方米。主要经营日用百货，服装鞋帽，家用电器，文化工艺等十几个大类商品。以低端商品为主，主要吸引周边居民及城市南部的中低端消费者。租金：内部50-60元/月.平米；临街商铺：70-80元/月.平米。租期：一年40周边环境及资源——项目东侧为鄂尔多斯市羊绒一条街，羊绒商户聚集，商贸氛围浓厚项目西侧隔杭锦路为以餐饮为主的二层临街商业，经营状况一般；项目东侧为羊绒一条街，是鄂尔多斯羊绒商铺分布最为密集的区域，商贸氛围浓厚。乌审街纺织街杭锦路达拉特路北地块南地块商铺东胜区法院金洲新苑小区商业街羊绒城华容商厦41地块现状及四至——地块整体呈矩形，被纺织街分为南北两个地块，内部有大量待拆建筑乌审街纺织街杭锦路达拉特路北地块南地块乌审街杭锦路纺织街达拉特路地块内部待拆平房南地块边界南地块42经济技术指标——总占地约18万平米，总建面约49万平米（地上），其中北区总建面约32万平（地上），南区总建面约12万平（地上）现有规划方案（可变动）：还建小学：北地块东南角原有小学将还建在西北角，建面约8000平北地块项目规模（万平）总用地面积14.7总建筑面积（含地下）41.4容积率2.2居住户数1483地上总建面32.41）住宅建筑面积16.32）公建面积16.1商业6.6办公7.2酒店1.3小学0.8活动中心等0.2南地块项目规模总用地面积3.1总建筑面积（含地下）16.8容积率4.1地上总建面12.6展销&商业3.9办公4.8酒店2.2现状办公1.7南地块：现状规划以商业、办公、酒店为主。考虑到本项目南侧区域，未来将进行大规模城市改造，建议将南区用地保留，于后续土地开发时统筹考虑。还建小学北地块南地块43属性界定——中心城区边缘板块，成熟生活区，大规模开发

城市中心区边缘板块，成熟生活区——城市中心区边缘，城市蔓延带上——距城市核心商圈仅1公里，交通条件良好——商业氛围浓厚，生活配套设施较为完善大规模开发项目——总规模约58万平米，住宅、商业等多种物业形式——大盘综合价值，产品复合，配套设施完善44依托各地块的本体属性，整合地块所在区域价值

鄂尔多斯广场——核心商业区关键词：复合的、聚集的、丰富的、标签的龙湾——高尚居住区关键词：景观的、高尚的、宜居的、休闲的天骄花园——成熟生活区关键词：大规模的、舒适的、便利的、共享的45Part1开发背景分析报告目录Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4三项目整体发展战略Part5龙湾项目定位与物业发展建议Part6龙湾项目经济测算46整体市场——05-07年鄂尔多斯房地产市场需求旺盛，供给失衡，一直处于卖方市场2005-2009年1-4月年东胜区房地产开发指标万平米2005年至2007年房地产开发投资、竣工、商品房销售面积均逐年增长，尤其是商品房销售面积增长稳定，增长率均在70%以上。2005年-2007年商品房销售面积均大于当年竣工面积，需求十分旺盛，房地产供需失衡一直处于卖方市场。房地产价格近几年增长异常迅速。2006年房屋均价为1800元/平，2008年已经上涨到4000多元/平米。

单位：万平米472008年受经济形式影响，市场出现剧烈波动，2008年第一季度成交量出现快速下滑

，第二、三季度成交量有所回升，主要是由于刚性需求造成的；2009年1-4月开发投资额、竣工面积同期相比均保持较高的增长率，后续商品房供应比较充裕。但房屋销售面积则出现较大幅度下降，增长率为-42.3%，但销售额却只有-7%左右的下降幅度，主要是2009年鄂尔多斯房屋均价仍然保持较高增长势头造成的；根据对鄂尔多斯房地产市场调研，我们发现2009年5月份后，鄂尔多斯整个市场行情出现快速转变，项目成交量也快速上升。整体市场——2008年市场发生转变，房屋销售面积出现下滑，但价格仍然保持增长，09年1-4月份市场仍处于疲软期2009年1-4月数量增长率（%)房地产开发投资额(万元)21018943.6房屋竣工面积（平方米）37.4商品房销售面积（平方米）103005-39.7商品房销售额（万元）38374-7.42007Q4-2008Q4销售面积及销售额度48整体市场——从09年5月份开始，市场出现回暖迹象由于08-09年拆迁量大，同时08年市场观望情绪较重。至09年5月之后，需求集中释放，市场出现回暖迹象；全球经济危机对鄂尔多斯消费者造成的实际影响很小，市场购买力基本未受影响。……08年以前，鄂尔多斯房地产市场发展非常迅速，房价涨的也很快。08年受到政策影响，鄂尔多斯市场也受到冲击，5月份开始销售量大幅下滑，消费者观望情绪很浓，但价格没有下降……从09年3月开始，市场又逐渐好转，一方面是近两年拆迁带来大量刚性需求，另一方面是经济危机对本地人并没有造成什么影响，因此客户又开始买房了，现在的市场又热起来了……——华研水岸销售代表访谈……从2007年到2008年，整体市场出现波动，项目销售情况有些下滑，客户观望的比较多了。我认为一方面是大势有些影响，另外也是这几年开发量大，选择多了，客户买房子也开始理性，不像以前那么冲动了。——万正集团王部长

2009年拆迁总面积是2008年的两倍，达到200多万平方米，50多个建设项目、涉及住户20000多家。拆迁改造重点包括包府路、伊煤路、伊化北路和三台基水库、羊场壕景观河片区，以及宝泰鑫商圈、鄂尔多斯恰特北商圈、再就业商圈、大润发商圈等大商业圈建设用地的拆迁。——东胜区建设局49住宅市场写字楼市场酒店市场公寓市场商业市场分物业市场研究——由于本项目设计住宅、商业、办公、酒店、公寓等多种物业，因此我们对于各物业市场进行深入研究50板块分布——鄂尔多斯住宅板块主要为老城区、铁西新区、天骄南路及康巴什四大板块老城区：传统成熟居住区，供应较少，土地稀缺后续主要为拆迁改造项目价格平台：6000-7000产品形式：小高层、高层鄂托克街★区政府蒙欣花园三江太古伊金霍洛街天骄路伊化路杭锦路达拉特路公园大道景泰园创世纪帝景峰汇大磊鑫世界华研水岸国际大恒郦城玺建祥·金花国际城鄂尔多斯大街阳光名邸凤凰新城君泰华府老城区铁西区城市华庭亿利滨河湾天骄南揽胜苑翰林苑尚都市一中★市政府康巴什新区达拉特路天骄南路：城市自然外溢板块，价格平台较低价格平台：4500-5500产品形式：多层、小高层、高层铁西新区：城市新区，房地产发展速度快价格平台：4500-5000产品形式：小高层、高层康巴什新区：政务拉动新区，生活氛围较弱价格平台：4500-5500产品形式：多层、小高层和高层，以小高层为主51板块特征：传统片区认知/商业，商务氛围较浓/生活配套完善；平台价格：6000-7000元/平米；产品形式：以高层、小高层为主；客户特征：本地及周边旗县客户为主（拆迁、升级），外地客户；未来趋势：土地稀缺，后续供应基本为拆迁改造项目。老城区板块：传统成熟居住区，产品形式以高层、小高层为主，目前土地稀缺，后续供应基本为拆迁改造项目项目景泰园公园大道滨河湾基本情况建筑面积为14万平米，住宅建面8万，共480套综合体项目，住宅共两栋，66套建筑面积为30万平米，占地面积为13万平米，容积率为1.92，绿化45%产品5栋7层多层和9栋12层小高层小高层（一栋15层一栋11层）9栋18层高板，目前销售4栋户型面积60平两室占20%；130平三室占30%；130、140、170四室占40%；200平五室占10%251平米平层占30%272平米复式占45%435平复式占25%主要户型为160㎡，户型面积分布为109---300㎡价格均价6600元/平米住宅起价6508元/平米，均价6800/平米住宅起价为5200元，均价为6200元/㎡销售状况目前是第二期，为09年5月开盘，销售50%，月均售30套08.10开盘，09.2售完6月14日开盘，一期200套，已售约120多套，销售近50%客户周围老住户为主，还有部分因旁边的学校资源买房地下钱庄，地产，煤矿主，部分周边旗县财富人群，少量企事业高管。客户主要是做生意的，矿主，企事业单位领导，高端客户为主52板块特征：城市自然外溢区域，配套设施尚不完善、环境较差；平台价格：4500-5500元/平米；产品形式：多层、小高层和高层；客户特征：生意人、老板、拆迁户、公务员等；未来趋势：在售项目后续供应量较大，具有一定的性价比优势。天骄南路板块：城市自然外溢板块，在建、在售项目较为集中，价格平台低，具有一定的性价比优势项目华研水岸国际君泰华府帝景峰汇基本情况建面100多万平，共1068套。社区分为A、Ｂ、Ｃ三大区总建面为28万平，占地面积为15万平，住宅为12万平，商业开发7万平，地下为7万平米占地4.5万多，总建面18万产品目前在售部分为A6部分的25栋多层和小高层、4栋高层、高层和小高层两类，共14栋，一栋18层高层，其余全部为7—6层小高层三栋住宅、两栋公寓、两栋写字楼。住宅共490套户型面积109平两居和130平三居，占到总体的50%多主力户型为120平米左右，面积区间为90—300平米住宅：203-251平为主。公寓：60多平的一居室为主价格现房起价4400元，均价为4600，期房起价4200。高层为4800-4900目前尚未开盘，起价4500元，均价约为5000元住宅起价4950元，均价5600元。公寓起价5900元（含700元装修）销售状况目前仅剩200套左右尚未开盘去年11月份开盘，目前已经售出一半多客户东胜本地人占到6成，客户主要有公务员、周边拆迁户、生意人、老板等东胜当地人居多，有一部分为回迁户住宅客户一般是老板类的做生意的。公寓客户多为旁边写字楼办公者53板块特征：城市新区，环境较好，配套不完善，入住率60%左右；平台价格：4500-5000元/平米；产品形式：小高层和高层，小高层为主；客户特征：改善环境的二次置业客户较多，关注居住环境及性价比优势；未来趋势：目前供应以商业及综合体项目为主，住宅基本为一期尾盘，二期供应量大。铁西新区板块：东胜外扩新区，一期建设基本开发完成，二期处于启动阶段，后续土地供应量大项目凤凰新城阳光名邸玫瑰家园基本情况5栋住宅楼，共有284套房子共占地170亩共有约500多套房子产品12-16层小高层独栋7套、双拼12套、联排33套。多层和小高层户型面积2居：110，3居：140-150，复式：300多独栋：1000平左右，双拼：800平左右，联排：600平左右92平米-176平米都有，主力100-110的两居以及120-130的三居价格起价4500元/平米独栋：16000元/平，联排：12000元/平小高层3480元/平起价，层差50-100元，多层2980元/平起销售状况尚未开盘，目前预定状态目前尚未开盘，处于蓄客期，目前排号的客户已经达20多组06年开盘，路北面基本售罄客户东胜城区二次置业者多，改善环境的客户东胜本地的，也有外地的，如山西、榆林等地的客户年轻人比较多54康巴什板块：城市新兴区域，生活氛围较弱，主要依靠政府拉动，开发水平较东胜市区略高项目揽胜苑满世尚都翰林苑基本情况共36栋、3期、500多户建面：共20万平米建面：13.3万平米，产品二期为8栋小高层（7层2栋（毛坯）、11层6栋（精装））8栋高层、4栋小高层及多层和叠拼产品构成15栋多层、13栋小高层（9、11层）户型面积2居：110（2栋7层、2栋11层)3居：170-180(4栋11层）高层：300平米大平层和150平米三居室，主力：120平三居（50%左右）小高层：2居：110平米、3居：148平米、4居：170平米，2居和3居占70%以上价格毛坯4500元/平，精装6500元/平（2000元/平标准）多层：4200元/平起，均价4500-4600，高层：5500元/平（普通）小高层3750元/平米起、层差100左右、均价约4300元销售状况6月开盘，现已销售200余套08年5月开盘，已售300套，月均30套08年8月开盘，开盘两天销售50套，至今平均20-30套/月客户主要为东胜和伊旗。东胜客户多为身家1000万以上的高端客户伊旗客户拆迁户较多以伊旗客户为主，少量东胜客户80%来自伊旗、以拆迁户为主、其中90%为孩子教育买房。东胜客户不足20%，以投资客户和新区工作客户为主板块特征：政府拉动，政务新区，城市意向良好，配套设施不完善；平台价格：4500-5500元/平米；产品形式：多层、小高层和高层；客户特征：东胜本地升级，周边旗、县客户（主要关注区域升值潜力及教育资源）；未来趋势：未来供应较大，主要依靠政府拉动。55产品形式——目前住宅产品形式多为高层及小高层，随着中心城区土地稀缺，未来供应将以高层为主天骄南路和铁西新区：高层、小高层为主；中心板块：小高层为主；未来产品供应：以高层为主，09年已开盘和待开盘项目中均规划有高层产品。区域项目开盘时间产品类型高层小高层多层别墅中心城区滨河湾09.6城市华庭（售完）07公园大道08.10景泰园08.9三江太古未开盘天骄南路创世纪08.5帝景峰汇08.11华研水岸国际08.8君泰华府未开盘大恒郦城09.3玺建祥·金花国际城未开盘铁西新区凤凰新城09.03阳关名邸未开盘56产品平台——两居产品主流面积为110-120平米，三居主流面积为130-150平米，同时出现少量一居产品面积(平米）数据来自市场统计华研水岸国际玺建祥帝景峰汇创世纪凤凰新城君泰华府项目7080901001101201301401501601701802003004002居3居复式其他滨河湾公园大道景泰园三江太古大恒郦城城市华庭1居60三居：主流面积130-150平米市场整体供应以三居及其以上为主二居：主流面积110-120平米一居：市场供应很少，目前仅有两个项目出现一居57价格平台——老城区均价6000-7000元/平，天骄南路和铁西新区均价为4500-5000元/平数据来自市场统计区域项目名称单价（元/平米）中心区滨河湾6200公园大道6800景泰园6600三江太古7000（预计）天骄南帝景峰汇6000创世纪5000华研水岸国际4700君泰华府5000大恒郦城4500铁西凤凰新城5200中心城区均价较其他区域高1500-2000元老城区：均价6000-7000天骄及铁西：均价4500-500058市场表现——08年下半年市场受大势影响销售转淡，今年三月份销售回暖，目前住宅市场平均销售速度约为25套/月08年下半年受宏观大势影响，客户观望情绪严重，销售陷入低迷，除华研水岸国际外，项目销售不佳；09年楼市开始复苏，三月份以来销售速度明显加快，平均销售套数为25套/月左右。（注：各楼盘销售速度根据项目上市时间及整体销售率测算）部分在售楼盘09年消化速度单位：套/月……08年以前，鄂尔多斯房地产市场发展非常迅速，房价涨的也很快。08年受到政策影响，鄂尔多斯市场也受到冲击，5月份开始销售量大幅下滑，消费者观望情绪很浓，08年11、12月份的时候市场成交几乎为零，但价格没有下降……从09年3月开始，市场又逐渐好转，一方面是近两年拆迁带来大量刚性需求，另一方面是经济危机对本地人并没有造成什么影响，因此客户又开始买房了，现在的市场又热起来了……——华研水岸销售代表访谈59开发水平——目前以本地开发商为主，项目规模多在20万平米以下，规划有商业及少量生活配套，整体物业管理水平不高本地企业为主，经济实力雄厚，但开发经验不足据不完全统计，鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家，其中开始运作项目的有40余家、真正有在售项目的企业20余家。但企业及项目的规模普遍偏小，专业技术力量较簿弱。市场项目分散且不成规模，集约化程度低，产品科技含量不高。行业整体的规范性差，部分楼盘在交房3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成。项目建面（万）商业配套生活娱乐配套物业管理相关君泰华府28规划商业配套学校、运动场馆、地下停车场未定三江太古25引入王府井做独立商业体、底商酒店、医院—尚都20底层商业会所、幼儿园、健身中心—创世纪18.6规划酒店、临街商业正在逐步完善—帝景峰汇18规划商业，共4万平会所北京凯德物业揽胜苑16.5———景泰园14临街商业地处老城区，配套齐全，附近有鄂尔多斯第二小学—翰林院13.3临街商铺会所、酒店—凤凰新城10临街商业公园—纽蓝地9.4特色风情商业街—红外、闭路电视等报警系统公园大道8规划商业一条街位于老城区，配套齐全，旁边为老城区唯一公园—大恒郦城5综合体项目，有两层自有商业正在逐步完善—60开发水平——整体住宅市场发展仍不成熟，产品同质化，开发水平存在较大的提升空间规划水平低，大多呈兵营式排布，较为拥挤；很少有项目做中央景观；外立面、细节等处理手法简单，立面形式平淡、规矩，缺乏变化，少数项目开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段。天骄小区大恒郦城大磊馨视界怡馨花园61开发水平——同时，个别项目开始追求品质，在产品设计、物业服务、开发理念等方面超出平台水平，成为市场亮点由当地品牌开发商亿利集团开发的高档住宅滨河湾和亿利城市华庭整体水平较高，成为城市高端楼盘代表。滨河湾聘请戴德梁行作为物业顾问，规划有高档会所。城市华庭设计有半落地的观景外飘窗，在安防、物业等方面也超出市场平台水平。亿利滨河湾亿利城市华庭亿利城市华庭城市华庭62开发水平——目前在售项目的核心竞争力仍停留在地段、户型、价格的初始阶段，同时个别项目开始注重产品外延价值的打造核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别户型环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育服务核心产品层面外围产品层面外延产品层面价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验客户价值鄂尔多斯目前主流竞争表现核心产品层外围产品层外延产品层63鄂尔多斯是典型的资源型城市，得益于富足的资源，很多人短时间得以暴富，随着城市经济高速持续发展，财富人群占比快速增高，社会消费力强劲。“在鄂尔多斯,只要有一万块钱的人,都把钱存到地下钱庄了。”由此可见鄂尔多斯地下钱庄的兴盛,这些民间游资高达百亿之巨,主要流向煤炭和房地产投资。财富人群投资意向浓厚，多数进行重复置业，导致鄂尔多斯房屋价格快速增长，市内房价居高不下。“鄂尔多斯煤老板们热衷于买房。一买就是一单元一整栋……”财富人群占比大投资意识强重复置业为主

客户访谈：缪女士……在鄂市,真正的有钱人还是矿产老板。得益于矿产价格的暴涨,一些人前些年十几万元买的小煤矿,最近一两年甚至涨到了上亿元,又有一些人是最近两年参股煤矿的,只要沾上“煤”没有不发达的。

暴富的煤老板花起钱来也很大方,他们开着悍马、路虎、凯迪拉克、凌志车招摇过市。你看看街上的好车,多到像是在进行名车展。鄂尔多斯每天办证的新车就有100-200辆,高峰期达400多辆……客户特征——鄂尔多斯城市客户整体特征

64代表楼盘价格客户情况滨河湾6200客户主要是做生意的，矿主，企事业单位领导，高端客户为主公园大道6800地下钱庄，地产，煤矿主，部分周边旗县财富人群，少量企事业高管。景泰园6600周围老住户为主，还有部分因旁边的学校资源买房帝景峰汇6000客户一般是老板类的做生意的，挣活钱的比较多。公务员很少华研水岸国际4700东胜本地人占到6成，客户主要有公务员、周边拆迁户、生意人、老板等君泰华府5000东胜当地人居多，有一部分为回迁户大恒郦城4500东胜本地、拆迁户等凤凰新城5200东胜城区二次置业者多，改善环境的客户玫瑰家园4000年轻人居多客户特征——鄂尔多斯高端楼盘客户以能源行业老板、企事业高管、旗县财富人群为主，高端客户数量庞大高端客户：客户类型：煤炭、房地产老板、企事业高管周边旗县财富人群置业目的：投资、改善居住高端项目中低端客户：客户类型：拆迁户、生意人、公务员东胜本地改善置业客户，刚性需求客户等置业目的：自住、改善置业或刚性需求中低端项目65客户特征——鄂尔多斯客户构整体成为梯形结构，高端及中高端人群数量较大财富阶层新富阶层工薪阶层拆迁户养老客户外地人政府官员、高级公务员，企事业单位高层领导等大型私营企业老总、大型煤矿主、房地产老板，地下钱庄组织者等企事业单位中等管理层、中小型煤矿主、生意人等企事业单位员工，普通公务员，出租司机，小生意人等城市居民，因原住房拆迁获得高额补偿城市居民，退休或与子女分巣，选择养老住房外地打工人群，主要为服务行业，希望在鄂尔多斯安家落户权力阶层高端客户中端客户低端客户66客户特征——各类客户特征总结类型基本背景经济实力居住现状置业关注点高端客户财富阶层大型私营企业老总、大型煤矿主、房地产老板，地下钱庄组织者等鄂尔多斯最富有的人，代表着整个城市产业和财富的积聚方向有全国各地多处物业，因居住习惯及业务原因，现居住在鄂尔多斯最高端楼盘里城市核心地段；强势资源；身份价值感权力阶层政府官员、高级公务员，企事业单位高层领导等权利人群，收入颇丰，个人资产数千万多次置业，除市内居住需要外，多在北京等地置业，用于出租投资城市中心繁华区域；知名开发商；身份标签新富阶层企事业单位中等管理层、中小型煤矿主、生意人等年收入20万以上，收入稳定，有一定积蓄他们大部分有2-3次置业经验，现在多居住在离工作单位较近位置、或老城区居住环境、地段；身份标签；升值潜力中端客户工薪阶层企事业单位员工，普通公务员，出租司机，教师等工资水平在鄂尔多斯属中等水平，收入较为稳定，有一定积蓄他们大部分拥有一套住房，希望通过住房升级改善生活状态，并已有成型的购房计划地段、价格、户型，部分客户已开始追求社区环境及品质感拆迁户城市居民，因原住房拆迁获得高额补偿区域拆迁得到的补偿，普通的在100-300万，多的甚至能达到1000万居住在老城区或者郊区已经很多年，破旧的土墙、低矮的院子就是他们的家地段、价格、户型及配套设施低端客户外地人外地打工人群，主要为服务行业，希望在鄂尔多斯安家落户薪水中低水平，家庭收入除支付每月生活的各项开支外，剩余不多以租房为主，或临时居住于单位宿舍价格、户型设计、交通、配套设施养老客户城市居民，退休或与子女分巣，选择养老住房空巢老人，有积蓄或子女为老人买房多居住于老城区，关注医疗、交通、商业等配套设施，要求生活方便社区环境、配套设施、交通、价格67客户关注点——地段、开发商品牌、社区环境、物业管理成为客户置业的决策核心，同时景观、居住舒适度等开始受到关注我很不满意现在在市中心的房子,几乎没有物业,停车房也不完善.水,暖气,电方面管理不是很完善.现在工作非常忙,没有时间去打理这些事情,希望能够居住在物业管理方面完善一点的区域————天骄大酒店客户经理当地没有好房子，而且这里的人对好房子也没有概念，当地景观做的都不好，客户对景观绿化等也没有深刻的感知，还是比较看重实在的东西，比如他们认为绿化高点还不如做成水泥路停车好。他们没有体会到绿地的好处。————君泰华府销售经理客户来这边选房看中：地段、稀缺性、周边配套功能齐全，生活舒适度高，对于产品细节也开始看重，关注挑高客厅、大落地窗，大格局、阔气的感觉。————阳光名邸销售代表客户关注点：地段开发商品牌

社区环境物业管理亿利品牌在鄂尔多斯很受认可，之前开发的城市花园、城市华庭整体水平都不错，这些客户都能直接看得到，不像本地很多开发商向客户承诺了很多交房时都兑现不了。

————亿利滨河湾销售经理68住宅购买需求发展模型发展阶段需求层次功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群匀质化等方面的因素品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户个性特征和精神需求，趋向多元和特色自我实现需求“标准”到“自我”“粗放”到“精致”“局部”到“整体”基本生存需求客户需求——可以看到，消费者的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变69住宅市场小结

目前鄂尔多斯住宅市场整体表现良好，中心城区土地价值显现；对于本项目而言，市场机会明显，风险较小。各项目的重点在于针对性解决细分市场的问题。市场需求：目前整体市场需求明显，拆迁居民的刚性需求集中释放，同时改善型客户及多次置业客户回归市场。市场供应：目前市场单盘体量集中在20万平米以下，大规模开发项目较少。铁西新区、天骄路南部板块及康巴什后续供应量较大，中心城区后续主要以拆迁改造项目为主。市场表现：自09年5月后市场回暖，各项目销售情况良好，平均销售速度约25套/月。市场机会：中心城区土地稀缺，区域价值显现；开发水平存在较大的提升空间；消费者需求逐渐升级。70住宅市场写字楼市场酒店市场公寓市场商业市场分物业市场研究——由于本项目设计住宅、商业、办公、酒店、公寓等多种物业，因此我们对于各物业市场进行深入研究71板块分布——鄂尔多斯写字楼受政府规划影响，主要分布在天骄路及铁西新区核心商圈两大区域恒利国际广场大恒郦城玺建祥·金花国际城帝景峰汇通九大厦衡东大厦聚能商贸城鑫牛大厦天佑大厦巨力大厦三江太古华宇名门方圆一厦天佐。新城汇鑫通大厦创业大厦万博广场京都大厦蒙欣花园九亿大厦时达广场安厦创世纪玄峰大厦鄂托克西街鄂尔多斯大街天骄路达拉特路双骏万正广场香格里拉地块开远项目凤凰城鄂尔多斯目前写字楼主要分部在天骄南、北路和铁西新区，同时在鄂尔多斯大街有部分写字楼项目。铁西新区为东胜区区政府所在地，未来几年将形成行政、商务、办公、居住、交通的综合区域；天骄路沿线为商务区，目前已形成一定的商务氛围；铁西新区有较多企业自建自用写字楼（如万正、玺建祥等）。■已入住▲在售●未开盘公园大道72价格平台——市场价格在6000-7000元/平方米，个别项目定位为高端写字楼，价格可实现9000-1万元/平米区域项目名称规模（平米）售价（元/平米）天骄北路万博广场3.5万10000元/平米安厦写字楼2.3万起价6800元/平米时达广场2.3万起价5600元/平米，价差100天骄南路兆基.创世纪2.3万6500元/平米起价，层差200帝景峰汇5.8万9000元/平米(25层5A)恒利国际广场5.5万9层价格5850元/平米，10层5950元/平米铁西新区天佐·新城汇约3.5万6000元/平米方圆一厦约2万待定中心城区三江太古待定待定目前市场在售写字楼项目较多，平台价格为6000-7000元/平米；鄂尔多斯写字楼销售多半采取整层销售的模式；在写字楼客户中作为企业老板的朋友是其客户一个主要来源，购买量往往比较大；售价(元/平方米）73产品平台——在售写字楼项目体量在3万平方米左右，单层面积1000-1300平方米在售写字楼总共有9个，其中有六个项目集中于天骄路；在售写字楼总面积达到28.1万平方米，单个项目体量3万平方米左右；在售写字楼单层面积主要分布在1000-1300平方米之间；区域项目名称总面积（万平方米）平层面积（平方米）天骄北路万博广场3.51300安厦写字楼2.31000时达广场2.32300天骄南路兆基.创世纪2.31300帝景峰汇5.81000恒利国际广场5.51200中心城区华宇名门1.51000公园大道3.51000铁西新区天佐·新城汇3.52000恒利国际广场帝景峰汇聚能商贸城天佐。新城汇万博广场时达广场安厦创世纪公园大道华宇名门74市场表现——07年在大势好和供应量少利好下开盘的项目已基本售完，08年后开盘的项目除帝景峰汇项目外销售率偏低从销售率来看，销售状况好的有两种，一是07年开盘的项目，在房地产大势和市场供应量少的利好条件下，07年的项目已基本售完；二是在产品上具有标杆性质的项目，售价高销售情况好，如万博广场、帝景峰汇；08年供应量快速增加，以来销售情况不佳，大部分项目处于停滞或封盘阶段，如三江太古等都推迟了开盘时间。区域项目名称入市时间销售状况月均销售速度（平方米）天骄北路万博广场07年5月剩余约10%1450安厦写字楼07年5月仅14层剩余半层900时达广场08年11月销售约30%1000天骄南路兆基.创世纪08年11月销售20-30%800帝景峰汇08年4月开盘的12层写字楼已经售完，25层写字楼未开盘1300恒利国际广场08年7月仅剩余9层200平米，10层一整层2500铁西新区天佐·新城汇08年10月销售不足10%1200600090001000010%20%30%40%50%90%100%万博广场时达广场兆基创世纪帝景峰汇天佐新城汇60%70%80%销售率售价安厦写字楼75项目名称供应体量未消化量07年上市万博广场、安厦写字楼5.8万平方米1000平方米08年上市时达广场、兆基创世纪、帝景峰汇、恒利国际广场、天佐新城汇、公园大道22.3万平方米约16万平方米09年6月份后上市时达广场、兆基创世纪、帝景峰汇、恒利国际广场、大恒骊城、横东大厦、玺建祥、聚能写字楼、万正项目、香格里拉地块、天佐·新城汇、方圆一厦、凤凰新城、凤凰城、公园大道、华宇名门、汇能、维邦、凯创、双骏、开远50万平方米50万平方米市场表现——项目月均销售约为1000平方米，07年后写字楼供应量成倍增长，消化率急速下降，07年供应量少基本实现供需平衡，08年消化28%，未来写字楼消化堪忧07年供需平衡08年消化28%未来消化前景堪忧76产品水平——市场供应的项目除万博广场外其余的以中低端为主，与成熟写字楼市场相比产品存在很大差距，高端项目缺失鄂尔多斯目前新建的写字楼大部分标榜为5A甲级写字楼，但从写字楼的外立面形象、大堂、物业服务、硬件配置上都处于低端水平；市场上没有一个真正的5A级写字楼；万博广场为目前鄂尔多斯配置最高的写字楼，但其大堂设置过于单薄，电梯为三菱电梯，物业服务水平偏低；外立面大堂水牌一般认为的甲级或顶级写字楼在外观上具有代表性和标志性，硬件配置一般为外资顶级品牌，物业管理服务达到四星级酒店标准，以电梯等候时间为例，甲级写字楼一般不超过40秒;现有写字楼水平顶级写字楼vs77未来供应——鄂尔多斯写字楼项目的后续供应量约50万平米，主要集中在天骄南路及铁西区未来市场竞争激烈区域项目总面积(万平米）已售(万平米）未售(万平米）天骄北路时达广场2.30.71.6天骄南路兆基.创世纪2.30.51.8帝景峰汇5.81.84恒利国际广场约5.523.5大恒骊城101横东大厦20.51.5玺建祥6.506.5聚能写字楼101铁西新区万正项目404香格里拉地块2.202.2天佐·新城汇约3.512.5方圆一厦约202凤凰新城约202其他：除以上可见供应外，汇能项目、开远项目、双骏、维邦.金融广场、凯创.城市之巅项目均规划有写字楼，总供应量大约有10万平方米中心城区凤凰城约3.503.5公园大道3.5万1.52华宇名门1.50.51其他;三江太古项目中也规划有写字楼合计约57.18.548.6写字楼未来供应主要集中在天骄路及铁西新区。初步统计，写字楼可见后续供应量约50万平米，未来市场竞争非常激烈。后续供应量：天骄北路：约1.5万天骄南路：约20万铁西新区：约23万中心城区：6.5万78写字楼客户（终端使用）——以煤炭房地产、投资、能源企业为主入住企业：已入住写字楼客户大部分为实体企业，以煤炭、房地产、投资、能源、商贸等企业为主。客户中有部分房地产相关的行业，如建材、装修、景观园林等，占比在10%-20%。使用面积：大多企业使用面积为一整层，有个别地产、投资企业租用2-3层，商贸企业使用面积较小，大都在200-300平米鑫通大厦客户构成京都大厦客户构成创业大厦客户构成项目名称煤炭、房地产、投资企业所占比重创业大厦36%鑫通大厦52%京都大厦57%79写字楼客户（购买）——客户以投资性质为主，投资趋于理性项目客户万博广场大部分为企业办公购买，投资、自用兼顾安厦写字楼多为自己办公用。帝景峰汇客户以投资为主，有部分自用办公客户。恒利国际广场客户多为自用、投资兼顾性质，本地外地客户都有玺建祥·金花国际城写字楼投资客较多，很多客户买了会往外出租或者再卖出去部分，剩余部分自己可能做些生意。通九大厦大量为投资客户，部分为自用办公为，主要是煤炭、工程等公司。天佐·新城汇客户以投资为主购买客户：以投资客为主；自用办公的以煤炭、能源、地产等企业客户为主；部分投资客户，受大势影响，投资热情降低，投资趋于理性。80市场供应过早放大：政府指导产业升级，引发写字楼供给提前大量释放；用地规划指标，导致写字楼供应量迅速增加。市场需求未能及时跟进：目前的办公客户仍以能源相关型为主，产业升级和第三产业兴起并未在当期得以实现。客户结构未发生本质变化，只是客户需求（数量和品质）被新增供应所满足。供需矛盾：未来供应体量将整体大于市场需求，已经造成销售缓慢的市场表现，有可能出现供需在结构方面的错位。未来发展趋势：后续供应主要集中在天骄路和铁西新区，将产生一定的集聚效应；中心城区处在高端写字楼缺失和需求不明显的风险当中。写字楼市场小结：

写字楼市场威胁大于机会，开发风险大。对于本项目而言应谨慎考虑此类物业。（建议：在容积率无法解决时，可考虑设施小体量写字楼，同时保持弹性功能，主要目的在于提高容积率。）81住宅市场写字楼市场酒店市场公寓市场商业市场分物业市场研究——由于本项目设计住宅、商业、办公、酒店、公寓等多种物业，因此我们对于各物业市场进行深入研究82供应——酒店市场发展迅速，近年来酒店数量快速增加，据不完全统计，目前鄂尔多斯各类酒店总数约170余家帝景峰汇京熙酒店民悦大酒店三禾大酒店包神酒店罗丽尔酒店恒利国际广场大恒郦城玺建祥·金花国际城衡东大厦创世纪罗丽尔酒店万家乐酒店鑫牛大酒店泰和兴森威酒店东凯阳/中元宾馆安厦宇洋大酒店鼎晟酒店雪龙酒店大成商务酒店巨力酒店假日酒店铁牛(国航)酒店谊丰酒店湘水之珠如家商务酒店蓝萨大酒店戴斯大酒店凯创酒店鄂托克街鄂尔多斯大街天骄路伊化路达拉特路伊金霍洛街整体市场：鄂尔多斯酒店业发展迅速，近年来酒店数量快速增加，据不完全统计，目前鄂尔多斯各类酒店总数约170余家。分布：现状——以天骄路、鄂尔多斯大街为主；未来——铁西新区核心商圈将出现近10个高端酒店。现状聚集区主要增长区83酒店档次——目前鄂尔多斯酒店以三星标准酒店为主，四星级及以上酒店共计5家，高端酒店缺失酒店名称星级房间数配套功能假日酒店挂牌五星258间餐饮、会议、商务、休闲娱乐等功能完善铁牛（国航）大酒店准五星266间餐饮、会议、休闲娱乐等恒信大酒店四星171间餐饮、会议、休闲娱乐等鄂尔多斯饭店四星121间餐饮、会议、休闲娱乐等东胜大酒店准四星A座220间B座130间餐饮、会议、休闲娱乐等苏力德大酒店三星70间餐饮、会议、商务中心等蓝萨大酒店准三星108间餐饮、会议、休闲等京熙酒店准三星76间餐饮、商务中心等宇洋大酒店准三星60间餐饮等民悦酒店——168间餐饮(俏江南)、会议等罗丽尔大酒店——88间餐饮等宏源宾馆招待所40余间无配套功能及设施此类普通宾馆数量众多，价格低廉、居住环境不佳，主要针对外来打工人员。不作为本项目重点研究对象高档酒店：5星级酒店（含准）2家4星级酒店（含准）3家三星级标准酒店：具有一定的配套功能，居住环境较好；此类酒店数量众多普通宾馆：价格低廉，无配套；数量众多84经营状况——经营状况较好，四星酒店平均入住率60-80%，三星级标准酒店入住率可达到80%以上入住率：3星级普通酒店入住率较高，80%以上（近期多数酒店客满），高端（4、5星级）酒店平均入住率60-70%。淡旺季：鄂尔多斯酒店的旺季为每年4-10月份，淡旺季入住率差别不大，(淡季仅旅游客户及工程较少)，只有春节前后入住率较低。酒店名称星级旺季旺季入住率平均入住率假日酒店挂牌五星6-9月70-80%60-70%铁牛（国航）大酒店准五星6-9月70-75%60%左右恒信大酒店四星5-9月80%70%左右鄂尔多斯饭店四星6-9月份60-70%60-70%东胜大酒店准四星6-10月80%60%左右苏力德酒店三星5-10月份90%以上80%蓝萨大酒店准三星除春节90%以上90%以上京熙酒店准三星5-9月90%以上80%宇洋大酒店准三星5-10月90%80%民悦酒店——6-10月90%70%罗丽尔大酒店——除春节90%以上90%宏源宾馆招待所50%85管理水平——鄂尔多斯酒店管理人员及服务人员均相对缺乏，管理体系不成熟，服务水平不高。目前多以自营为主，仅有3家委托专业酒店公司管理鄂尔多斯的酒店很多，但是没有高端的。鄂尔多斯的酒店做得都不好，在这里做酒店的人浮躁，做得都不好，像假日酒店开始还不错，后来经营着就不好了，管理上出现了问题。高档酒店的市场机会还是有，整体上酒店的量也不够。我认为要是再建酒店的话，一是要做高端的，二是要引进外面先进的管理公司。 ——东胜大酒店白总酒店名称开业时间星级委托管理假日酒店2004挂牌五星洲际酒店集团铁牛（国航）大酒店2008.12准五星中航旅业集团东仕戴斯大酒店待开业四星美国戴斯酒店管理集团本地就没有人愿意干服务员，人员全是从外地招来的，流动性很大，非常不稳定。酒店管理人才的极度缺乏，东胜酒店管理人员的频繁跳槽，酒店管理体系的不成熟。东胜酒店多数没有建立培训体系，只是依赖领导一时的决策和酒店老板某时的心情。——森威大酒店执行总经理郭丽鄂尔多斯170多家酒店中仅有三家委托专业酒店管理公司管理鄂尔多斯酒店管理人员及服务人员均相对缺乏，管理体系不成熟，服务水平相对不高86酒店客户——来源广泛，三星级酒店以商务接待、宴请、会议、旅游、本地客户为主，四星及以上酒店在剥离高端客户的同时承担大量政府接待功能酒店名称客户假日酒店（国宾馆）长住客户平均有20位左右，长住为14天起，以外地企业家为主铁牛（国航）大酒店政务/商务接待、会议、本地人等恒信大酒店市政府二级接待单位，政务、商务客户及旅游团体较多东胜大酒店老客户较多，商务、旅游、宴请等客户为主鄂尔多斯饭店政府会议、开工程的外地人蓝萨大酒店商务接待为主，部分本地人京熙酒店会议、商务、宴请及本地散客等宇洋大酒店外地商务、旅游客户，约占80%，本地人20%民悦酒店会议、旅游、团体接待占50%，本地客户40%左右四星级及以上酒店客户：政府招待、会议，以及高端商务客户、旅行社等三星级酒店客户：本地客、外地商务人士、会议、旅行社等87酒店客户——本地客户以及酒店长包房的需求相对稳定，成为鄂尔多斯酒店市场的一大特色客户来源客户特征关注点本地酒店客户东胜本地朋友聚会、接待外地朋友、晚宴后就近住宿、享受酒店服务、钟点房等酒店服务餐饮等配套设施私密性/环境价格长包房客户外地外地商务人士为主，生意人、工程师等。工作关系需要在本地临时居住一段时间酒店服务地段配套设施本地酒店客户：鄂尔多斯本地人对酒店业的发展起到了较大的支撑作用，本地人在酒店住宿的现象十分普遍，朋友聚会、宴请、接待外地亲友、休闲娱乐等活动都会选择住宿酒店。对酒店服务、餐饮娱乐等配套设施及私密性较为关注。长包房客户：大多数酒店中均存在长包房客户，以外地商务人士为主，与东胜有生意往来或工作关系，需要在东胜居住一段时间，对酒店的服务、设施十分关注。我们这长包房客户有开煤矿的、还有和本地有长期业务往来的、也有本地大企业如亿利集团的老总，住在酒店生活比较自由，自己不用洗衣服、也不用打扫房间。而且比较私密，住所不对外公布，也没有人打扰，若有人到酒店找他们，客户也叮嘱酒店人员说不在。——宇洋大酒店管理人员长住的人平均有20-30个，多为老板级别的，外地人比较多，长住客户对酒店的服务以及配套设施是最为关注的。——假日酒店营业人员88未来供应——鄂尔多斯酒店的后续供应量较大，已知后续供应达到35万平米以上，集中在铁西区和天骄南路和中心城区项目名称酒店规模说明铁西区万正广场总规模约5万平四星：2.3万平米。三星：A：1.5万平米；B：1万平米。旅馆：6000平米方圆一厦约1万平米主楼1-8层为酒店天佐·新城汇约6000平米在建，综合体项目，地上4-6层（已整售）阳光名邸6700平整体出售，单价1万元/平其他：双骏、汇能、开远、维邦.金融广场、凯创.城市之巅项目均规划酒店物业天骄南路横东大厦约1.5万平米在建，综合体项目，5-12层恒利国际广场1.5-2万平米待建金花国际城4.5万平米待建兆基.创世纪2万平米已整售大恒郦城约1万待建，共7层中心城区东仕戴斯大酒店4万在建凯创大酒店1.1即将营业鑫牛大酒店2.2万自持，即将营业凤凰城3万在建公园大道1万在建景泰园约1.5万规划中三江太古国际广场—写字楼1-5层为酒店、待建其他：华宇名门、磐恒项目、正东项目均规划酒店物业目前已知后续酒店物业供应量将达到35万平米以上；老城区新增酒店将近10万平米；5星级高端酒店开始出现2009年1月6日，东胜区政府更是把加快发展现代服务业写进了《政府工作报告》，报告里指出，2009年，要计划完成正东、巴音孟克等5家五星级酒店建设。89酒店市场小结

城市高端酒店稀缺，高端酒店存在市场机会；同时酒店行业整体管理/服务水平提升空间较大。整体酒店市场：酒店业发展迅速，市场现有酒店各类酒店170余家，主要为低端非星级项目；星级酒店以三星标准酒店为主，四星级酒店较少，高端酒店缺失；经营状况：四星酒店平均入住率60-80%，三星级标准酒店入住率可达到80%；需求：除常规的政务/商务接待、宴请、会议、旅游需求外，本地客户的长包需求成为鄂市一大地方消费特色。机会：1.功能特色&服务水平存在提升空间；2.老城区具备市场基础90住宅市场写字楼市场酒店市场公寓市场商业市场分物业市场研究——由于本项目设计住宅、商业、办公、酒店、公寓等多种物业，因此我们对于各物业市场进行深入研究91鄂托克街鄂尔多斯街★区政府磐恒小区三江太古伊金霍洛街天骄路伊化路杭锦路