2021年三季度中国房地产市场研究报告

2021年三季度中国房地产市场研究报告 2021年10月15日目录摘要 1一、2021年三季度中国房地产市场形势总结 3（一）价格水平：三季度百城房价涨幅收窄，价格下跌城市数量增加 3（二）成交规模：市场降温明显，重点城市商品住宅成交活跃度回落 7（三）供求关系：重点城市商品住宅市场短期供大于求，库存去化时间略有延长 10（四）土地供求：三季度住宅用地供需继续缩量，成交楼面价环比回落 12（五）开发投资：房地产开发投资额增速明显放缓，建筑工程投资为主要支撑项 17二、2021年四季度中国房地产市场趋势展望 18（一）经济及政策环境：经济恢复速度放缓，四季度宏观政策及楼市调控存边际改善空间 18（二）市场趋势：四季度销售面积和销售额或将继续回落，价格涨幅收窄，新开工难有明显改善 27（三）关注点：重点城市第二批集中供地调整土拍规则稳地价，市场降温明显 31三、2021年品牌房企经营策略分析 36研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统数据支持：中指数据CREIS主要研究成员：中指研究院：莫天全黄瑜曹晶晶陈文静马琛宋宗宇毛大鹏徐跃进周巍魏云静凌端新李欣然汪勇张化学丁晓黄秀青牛晓娟吴建钦张凯薛建行赵丽一胡佳娜杨红侠程宇樊朋飞张文静黄雪2021年三季度中国房地产市场研究报告摘要一、2021年三季度中国房地产市场形势总结（一）价格水平：三季度百城房价涨幅收窄，价格下跌城市数量增加2021年三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.70%，较二季度收窄0.22个百分点，其中三四线代表城市收窄幅度最大；珠三角价格涨幅较二季度也明显收窄，9月价格环比止涨转跌。百城二手住宅价格累计上涨0.91%，较二季度收窄0.58个百分点，9月价格连续4个月环比涨幅收窄，环比下跌城市数量增加13个至个，市场降温明显。（二）成交规模：市场降温明显，重点城市商品住宅成交活跃度回落2021年1-8月，全国商品房销售面积同比增长16%，累计增速持续回落。重点城市方面，2021年三季度，重点50城新建商品住宅成交面积同比下降约18.0%，9月同比下降24.0%，为年内最高降幅。三季度各线城市成交面积同比均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。珠三角代表城市市场降温明显，长三角代表城市市场热度有所回落，但成交规模仍有一定支撑。（三）供求关系：重点城市商品住宅市场短期供大于求，库存去化时间略有延长2021年1-8月，全国房屋新开工面积同比下降3.2%，单月已连续5个月同比下降。三季度，受市场情绪回落及房企推盘前置等因素影响，重点20城商品住宅新批上市面积同比下降10.7%，销供比降至0.85，短期市场供大于求。重点城市短期库存去化时间较二季度末小幅延长至9.5个月。（四）土地供求：三季度住宅用地供需继续缩量，成交楼面价环比回落2021年1-9月，全国300城住宅用地供需规模同比下降，其中二线和三四线城市下降均超两成，住宅用地成交楼面价同比涨幅较上半年有所收窄；三季度重点城市土拍规则调整下稳地价效果显现，土地市场降温明显，300城住宅用地供求规模同比降幅较二季度进一步扩大，严控溢价下成交楼面价较二季度有所回落，溢价率保持低位。另外，全国高价地数量明显减少，流拍率和撤牌地块数量上升。（五）开发投资：房地产开发投资额增速明显放缓，建筑工程投资为主要支撑项2021年1-8月，全国房地产开发投资额超9.8万亿元，同比增长10.9%，增速较上月收窄，7月和8月开发投资额同比增速明显放缓，增速仅为1.4%和0.3%，其中1-8月建筑工程投资增长16.3%，为房地产开发投资增长的主要拉动项。同期房企到位资金为13.4万亿元，同比增长14.8%，增速亦放缓，其中定金及预收款同比增幅最大，超30%。1本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统二、2021年四季度中国房地产市场趋势展望（一）经济及政策环境：经济恢复速度放缓，四季度宏观政策及楼市调控存边际改善空间当前，国内经济恢复仍面临内部和外部的诸多挑战，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。近期中央多次强调实施好宏观政策的跨周期调节，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，同时强调要加强与财政、产业、监管政策之间的协调。四季度，中央财政、货币政策或发力，为经济的持续稳定发展提供必要的资金支持，不排除通过降准或更大力度的公开市场操作释放流动性。房地产调控政策方面，在“房住不炒”总基调下，楼市调控“稳”字当头，四季度调控政策环境或有改善，各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能。（二）市场趋势：四季度销售面积和销售额或将继续回落，价格涨幅收窄，新开工难有明显改善展望四季度，部分城市在“房住不炒”总基调下存在政策微调预期，市场有望改善，但整体调控政策仍较为严格，市场调整态势或将延续，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降，但不同城市间市场分化行情将加剧。全国房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。土地规模明显缩量将进一步拖累全国房屋新开工规模，四季度新开工规模难有明显改善。新开工、土地购置降速进一步拖累投资增速，四季度投资增速或将继续回落，在竣工修复带动下，全年投资有望保持在中速增长区间。（三）关注点：重点城市第二批集中供地调整土拍规则稳地价，市场降温明显中央加快完善“稳地价”工作机制下，重点城市从完善房地价联动、降低拿地成本、提升土拍门槛、引入品质相关要求四个方面优化二批次地块土拍规则。但内外部环境变化下，房企投资观望情绪上升，市场回归理性，重点城市土地市场整体降温明显，流拍和撤牌情况频现。土地市场表现过热或过冷均不利于房地产行业的平稳运行，预计流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则，第三批集中供地或将对地块初始价格、配建要求、品质相关要求等进行调整。三、2021年品牌房企经营策略分析2021年三季度，受市场预期转变影响，全国房地产市场迅速降温。20家代表房企销售金额、销售面积同比均下降，代表房企拿地金额、拿地面积同比亦下降。在中央强调紧抓房地产金融关键环节，进一步完善房地产企业“三线四档”融资管理和落实金融机构房地产贷款集中度管理的背景下，销售回款仍是企业的工作重心，强化市场周期研判与客群研究，打造高品质、差异化产品，促进项目去化；提升公司经营管理水平，在管理红利时代，实现企业持续稳定、有质量的发展。2本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告一、2021年三季度中国房地产市场形势总结（一）价格水平：三季度百城房价涨幅收窄，价格下跌城市数量增加三季度百城新房、二手房价格涨幅均收窄，市场持续降温2021年三季度百城新建住宅价格累计上涨0.70%，较二季度收窄0.22个百分点，百城二手住宅价格上涨0.91%，较二季度收窄0.58个百分点，市场降温明显。9月百城新房、二手房价格环比涨幅继续收窄，价格下跌城市数量增加。图：2020年至2021年9月百城新建住宅均价及环比变化18000百城新建住宅均价（左）环比（右）0.8%160000.6%0.4%元14000\平0.2%120000.0%10000-0.2%8000-0.4%20-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-09图：2019年至2021年三季度百城新建住宅价格季度涨幅变化1.4%1.18%1.2%1.10%1.08%1.0%0.89%0.97%0.92%0.8%0.77%0.77%0.70%0.6%0.55%0.4%0.2%0.18%0.0%一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度201920202021数据来源：中指数据CREIS新建住宅方面，市场持续降温，三季度价格涨幅收窄明显。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年前三季度，百城新建住宅价格累计上涨2.41%，涨幅较去年同期收窄0.05个百分点；其中三季度价格上涨0.70%，涨幅较二季度收窄0.22个百分点，较去年同期收窄0.48个百分点。单9月来看，百城新建住宅均价为16175元/平方米，环比上涨0.14%，涨幅已连续3个月收窄。今年以来，中央及地方密集出台调控政策，“打补丁、堵漏洞”，房地产政策环境不断收紧，新房市场持续降温。3本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12304

中指研究院中国房地产指数系统图：2020年6月至2021年9月百城新建住宅价格环比下跌城市数量变化403433302322262827232020233020101710020-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-09数据来源：中指数据CREIS从涨跌城市个数看，9月环比下跌城市数量进一步增加。自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量已连续4个月增加，至9月，价格环比下跌的城市数量增加3个至33个。图：2020年6月至2021年9月百城二手住宅均价及环比变化18000百城二手住宅均价（左）环比（右）0.6%160000.4%元14000\平方米120000.2%1000080000.0%20-1221-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1121-0121-0221-0321-0421-0621-0721-0821-09图：2020年四季度至2021年三季度百城二手住宅价格季度涨幅变化2.0%1.49%1.5%1.05%0.91%1.0%0.86%0.5%0.0%四季度一季度二季度三季度20202021数据来源：中指数据CREIS二手住宅方面，三季度市场热度明显回落，价格环比涨幅持续收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年前三季度百城二手住宅价格累计上涨3.49%，涨幅较去年同期扩大1.38个百分点，其中三季度上涨0.91%，涨幅较二季度收窄0.58个百分点。单9月来看，百城二手住宅均价为16032元/平方米，环比上涨0.13%，涨幅较上月收窄0.21个百分点，已连续4个月收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告图：2020年6月至2021年9月百城二手住宅价格环比下跌城市数量变化6050464239413943303325282620283020020-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-09数据来源：中指数据CREIS从城市涨跌个数看，2021年9月，百城二手住宅价格环比下跌的城市数量增加13个43个，下跌城市数量达到年内最高。今年上半年二手房市场热度较高，价格整体平稳趋升，随着热点城市二手房限价等调控政策的持续加码，三季度二手房市场降温明显。三季度三四线代表城市新房价格涨幅收窄幅度最大，一线城市二手房价格涨幅收窄幅度最大图：2019年至2021年1-9月各梯队城市新建住宅价格累计涨幅变化5%3.82%4%2.84%2.65%3.03%3%2.58%2.42%2.16%2%1.65%1%0.58%0%2019:1-92020:1-92021:1-92019:1-92020:1-92021:1-92019:1-92020:1-92021:1-9一线二线三四线图：2020年至2021年三季度各梯队城市新建住宅价格季度涨跌幅变化2.0%一线二线三四线1.5%1.0%0.5%0.0%一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度-0.5%20202021数据来源：中指数据CREIS新建住宅方面，2021年前三季度，一线和二线城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期有所收窄，三四线代表城市涨幅较去年同期有所扩大。就三季度而言，各梯队城市新建5本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统住宅价格涨幅较二季度及去年同期均有所收窄，其中三四线代表城市较二季度收窄幅度最大。具体来看：一线城市三季度价格涨幅有所收窄，市场有所降温。2021年前三季度一线城市新建住宅价格累计上涨2.58%，较去年同期收窄0.26个百分点，涨幅仍居各梯队城市首位。其中三季度价格上涨0.81%，较二季度收窄0.16个百分点，较去年同期收窄0.03个百分点；广州、深圳收窄幅度较大，较二季度分别收窄1.01个百分点和0.81个百分点。单9月来看，一线城市环比上涨0.16%，涨幅较上月略有扩大，但仍处年内低点。随着中央及各地楼市调控政策的逐步加码，政策环境趋严，购房者观望情绪浓厚，一线城市新房市场有所降温。6成二线城市三季度价格涨幅较二季度收窄或转跌，部分城市收窄幅度超1个百分点。2021年前三季度二线城市新建住宅价格累计上涨2.42%，较去年同期收窄0.23个百分点。其中三季度价格上涨0.78%，较二季度及去年同期分别收窄0.08和0.72个百分点，二线城市中共有21个城市涨幅较二季度收窄或转跌，占比近6成，部分城市如长沙、无锡等新房价格涨幅较二季度收窄超1个百分点。单9月来看，二线城市环比上涨0.17%，较上月收窄0.14个百分点，环比涨幅处年内最低点。随着多地楼市调控政策持续深化，政策效果已有显现，二线城市楼市渐趋理性。三四线代表城市三季度价格涨幅较二季度收窄幅度最大，部分城市收窄幅度超2个百分点，市场降温明显。2021年前三季度三四线代表城市新建住宅价格累计上涨2.16%，涨幅较去年同期扩大0.51个百分点。其中三季度上涨0.42%，较二季度和去年同期分别收窄0.53和0.64个百分点，南通、绍兴等城市三季度涨幅较二季度收窄明显，收窄幅度均在2个百分点以上。单9月来看，三四线代表城市价格环比上涨0.10%，较上月收窄0.02个百分点，已连续4个月环比涨幅收窄，市场降温明显。图：2020年四季度至2021年三季度各梯队城市二手住宅价格季度涨幅变化4.0%一线 二线 三四线3.0%2.0%1.0%0.0%6

四季度一季度二季度三季度20202021数据来源：中指数据CREIS本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告二手住宅价格方面，2021年前三季度各梯队城市二手住宅价格累计涨幅较去年同期均有所扩大，其中三季度各梯队城市价格累计涨幅较二季度均有收窄。具体来看，一线城市三季度二手住宅价格累计上涨1.01%，涨幅较二季度收窄1.69个百分点，收窄幅度最大；二线城市上涨1.00%，涨幅较二季度收窄0.24个百分点；三四线代表城市上涨0.79%，涨幅较二季度收窄0.52个百分点。单9月来看，各梯队城市价格环比均有收窄，其中一线城市收窄幅度最大，深圳、上海和广州9月价格均呈下跌态势。综合来看，2021年前三季度百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期略有收窄，其中三季度涨幅收窄较明显。在多地楼市调控政策持续加码影响下，部分城市调控效果显现，新房市场活跃度有所回落。二手房市场方面，三季度涨幅较二季度大幅收窄，市场降温明显，9月下跌城市数量明显增多。5月以来，随着多地出台“二手房成交参考价”政策，二手房市场整体预期有所转变，部分城市二手房市场降温明显。（二）成交规模：市场降温明显，重点城市商品住宅成交活跃度回落三季度全国房地产市场降温明显，7-8月商品房销售面积和销售额同比连续下降图：2015年至今全国商品房和商品住宅累计销售面积以及销售额同比增速商品房销售额同比增长率 商品房销售面积同比增长率 住宅销售额同比增长率 住宅销售面积同比增长率85%60%35%10%-15%-40%数据来源：国家统计局，中指数据CREIS下半年以来调控持续显效，市场明显降温，7-8月，全国商品房销售面积和销售额同比连续下降，8月降幅均超15%。2021年1-8月，全国商品房销售面积已达11.4亿平方米，销售额达11.9万亿元，同比增速仍保持两位数增长，但下半年以来，随着调控效果的持续显现，市场情绪已明显回落，购房者观望情绪浓厚，市场明显降温。7月，全国商品房销售面积同比下降8.5%，增速年内首次由正转负；8月，全国商品房销售面积和金额同比降幅均达两位数，降幅进一步扩大。7本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统三季度重点50城新建商品住宅成交活跃度有所回落，成交规模同比下降近两成图：2012年至2021年1-9月50个代表城市1新建商品住宅月均成交面积及同比走势500040003000平方200010000

月均成交面积(左)同比(右)80%40823484 50%20%-10%-40%2012:1-9 2013:1-9 2014:1-9 2015:1-9 2016:1-9 2017:1-9 2018:1-9 2019:1-9 2020:1-9 2021:1-9图：2018年至2021年9月50个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势2018 2019 20202018-2020均值 2021500040003000平方2000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源：中指数据CREIS三季度重点50城新建商品住宅成交活跃度有所回落，整体规模处近五年相对低位。据统计，2021年1-9月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3484万平方米，在历史同期中仅低于2016年，同比增长近两成。三季度，调控政策效果显著，市场降温明显，重点城市新建商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平。其中，9月重点城市新建商品住宅成交面积同比下降24.0%，为年内最高降幅，“金九”市场表现不及过去几年同期。图：2019-2021年8月15个代表城市二手住宅月度成交面积走势2019 2020 202120001500万平方1000米50001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源：中指数据CREIS代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛8山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告二手住宅方面，三季度市场热度明显回落。据统计，2021年1-8月，15个代表城市二手住宅月均成交面积约1134万平方米，同比增长27%。7、8月重点城市二手房成交量有所下滑，尤其是深圳、上海、无锡等出台二手住房成交参考价或核验价的城市，8月深圳、上海、无锡二手房成交量同比分别下降80%、41%和43%。9月，北京、大连等城市二手住宅成交量同比亦转为下降。各线城市成交面积同比均下降，三线代表城市同比降幅最大图：2019年三季度至2021年三季度各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积走势月均成交面积（左）同比（右）12010080万平 60方米40200一线二线三线图：2020年-2021年9月各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积同比走势

240%200%160%120%80%40%0%-40%-80%一线 二线 三四线300%250%200%150%100%50%0%2020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/9-50%-100%数据来源：中指数据CREIS不同梯队城市来看，2021年三季度，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，三线代表城市同比降幅超三成。具体来看：三季度，一线城市新建商品住宅月均成交73万平方米，受高基数效应影响，同比下降11.2%，较2019年同期增长近3成。9月，一线城市新建商品住宅成交面积同比下降32.0%，年内首次由正转负。其中，北京新建商品住宅成交面积与去年同期基本持平；广州、上海、深圳新建商品住宅成交面积同比均下降，广州同比降幅最大为49.2%。9本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-123010

中指研究院中国房地产指数系统三季度，二线代表城市商品住宅月均成交面积约81万平方米，同比下降13.3%。9月，二线代表城市新建商品住宅成交面积同比下降16.0%，连续3月同比负增长。除杭州、合肥等地成交面积同比有所增长，其余大部分城市成交同比均下降。三季度，三线代表城市商品住宅月均成交面积约36万平方米，同比下降30.3%。9月，三线代表城市新建商品住宅成交面积同比下降38.0%，降幅居各城市群首位。其中，南通、扬州、东莞、绍兴、惠州等城市成交面积同比降幅较大，均超过50.0%。（三）供求关系：重点城市商品住宅市场短期供过于求，库存去化时间略有延长前8月全国房屋新开工面积同比下降3.2%，施工面积同比增长8.4%图：2015年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速100施工面积新开工面积施工面积同比新开工面积同比90%9070%80亿7050%平6030%方508.4%4010%30-3.2%-10%2010-30%0-50%数据来源：国家统计局，中指数据CREIS全国房屋新开工面积同比小幅下降，施工面积同比有所增长。2021年1-8月，全国房屋新开工面积为13.6亿平方米，同比下降3.2%。其中，7、8月房屋新开工面积同比分别下降21.5%和16.8%。全国房屋施工面积为91.0亿平方米，同比增长8.4%。全国房屋竣工4.7亿平方米，同比增长为26.0%。其中，7、8月房屋竣工面积同比分别增长25.7%和28.5%，房企加快竣工进程。本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告2.三季度重点城市新建商品住宅上市面积同比下降11.9%，短期库存去化时间较二季度末略有延长图：2017年至2021年9月20个代表城市2商品住宅供应面积走势4000 2017 2018 20192020 20213000万平方2000米100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源：中指数据CREIS受市场情绪回落及房企推盘前置等因素影响，三季度重点20城商品住宅新批上市面积同比有所下降。据统计，2021年1-9月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1981万平方米，与去年同期基本持平，均处历史同期高位。值得注意的是，受市场情绪回落、上半年企业推盘节奏前置、供地“两集中”政策等因素影响，三季度房企推盘力度较去年同期有所减弱，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积同比下降约10.7%，供应规模接近于近5年平均水平。其中9月重点城市商品住宅供应面积环比增长33.4%，同比下降16.5%。图：2017年至2021年9月20个代表城市商品住宅销供比走势2.5月度销供比1-9月平均销供比2.01.51.051.040.910.50.0数据来源：中指数据CREIS从销供比来看，三季度重点20城成交活跃度有所下降，短期市场供过于求。据统计，2021年1-9月，20个代表城市新建商品住宅销供比为1.10，短期成交量高于供应量。三季度，商品住宅销供比为0.85，短期市场供大于求。具体城市来看，上海三季度新建商品住宅销供比为1.53，市场供不应求态势明显；北京、杭州、苏州等城市三季度新建商品住20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州，下同。11本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-123012

中指研究院中国房地产指数系统宅销供比均在0.9~1.1之间，短期供需基本平衡；长春、深圳、郑州三季度新建商品住宅销供比均小于0.7，短期市场供过于求。图：2017年6月至2021年8月20个代表城市商品住宅可售面积与库存去化时间24000可售面积库存去化时间(按12个月月均计算)1420000121600010万8平12000月方6米800044000200数据来源：中指数据CREIS短期库存来看，重点20城库存规模及去化时间较去年底均有所下行，但较今年二季度末均略有延长。据统计，截至8月底，20个代表城市商品住宅可售面积约20799万平方米，整体规模较二季度末增长0.7%，短期库存去化时间为9.5个月，较二季度末小幅延0.3个月。总体来说，2021年三季度，中央继续强调“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，叠加各地楼市调控政策的逐渐显效，重点城市新建商品住宅供需两端同比均有所下降，购房者观望情绪浓厚，楼市“金九”成色不足。值得注意的是，9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。（四）土地供求：三季度住宅用地供需继续缩量，成交楼面价环比回落2021年1-9月，受重点城市供地“两集中”政策影响，全国300城住宅用地供求规模有所缩量，同比分别下降11.4%和23.3%。三季度，部分一二线重点城市第二批集中供地调整土拍规则并延期挂牌，300城住宅用地供求规模同比降幅较二季度进一步扩大，严控溢价下成交楼面价较二季度有所回落，溢价率保持低位。本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告住宅用地供求规模同比降幅扩大，土拍规则调整下市场降温，楼面均价和溢价率回落图：2016-2021年三季度全国300城各类用地和住宅用地推出面积同比变化60%各类用地推出面积同比住宅用地推出面积同比50%40%30%20%10%0%-10%-13.4%-20%-15.6%-30%注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场;数据来源：中指数据CREIS三季度住宅用地推出面积同比降幅进一步扩大。2021年1-9月，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，全国300城住宅用地供应规模有所下降。根据中指数据，1-9月全国300城各类用地共推出16.7亿平方米，同比下降8.9%。其中，住宅用地推出7.9亿平方米，同比下降11.4%。三季度，全国300城住宅用地推出2.7亿平方米，同比下降15.6%，降幅较二季度扩大2.6个百分点。图：2016-2021年三季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化60%各类用地成交面积同比 住宅用地成交面积同比40%20%0%-20%-33.9%-40%-45.3%-60%数据来源：中指数据CREIS受重点城市集中供地延期出让影响，三季度住宅用地成交面积同比降幅进一步扩大，出让金低于去年同期。2021年1-9月，全国300城各类用地共成交13.6亿平方米，同比下降15.9%。其中，住宅用地成交5.9亿平方米，同比下降23.3%。三季度，全国300城住宅用地成交1.6亿平方米，同比下降45.3%，降幅较二季度扩大26.5个百分点。出让金方面，1-9月，全国300城各类用地成交出让金4.0万亿元，同比下降4.8%，其中，住宅用地成交出让金3.5万亿元，同比下降4.3%。三季度，全国300城住宅用地成交出让金8795亿元，同比下降35.4%，环比下降51.1%。13本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统图：2016-2021年三季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率800090%宅地成交楼面价（左）宅地平均溢价率（右）700080%600070%5000541660%元50%/平4000方40%米300030%200020%100010%07.5%0%数据来源：中指数据CREIS三季度土地市场热度下降，住宅用地成交楼面均价和溢价率均较二季度回落。2021年1-9月，全国300城各类用地成交楼面均价为2959元/平方米，同比上涨13.3%，其中住宅用地成交楼面均价为5866元/平方米，同比上涨24.8%。三季度，重点城市响应中央“稳地价”要求优化土拍规则，通过严查房企购地自有资金等提高参拍门槛，房企资金压力较大，市场降温明显，叠加部分核心一二线城市土拍延期出让，成交楼面价明显回落。溢价率方面，2021年1-9月，全国300城各类用地和住宅用地的平均溢价率分别为13.3%和14.8%，较去年同期分别下降1.2和1.3个百分点。三季度，全国300城住宅用地平均溢价率为7.5%，创历史同期新低，较去年同期和二季度分别下降8.7和9.9个百分点。三季度一线宅地供应继续增加，各线城市成交面积均明显下降图：2021年1-9月及三季度全国各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化前三季度三季度一线二线三四线一线二线三四线推出面积42.7%-5.1%-21.9%66.3%-5.7%-27.1%成交面积8.3%-24.6%-30.9%-36.2%-55.7%-44.0%成交楼面价-3.8%23.7%27.3%-11.5%21.5%33.7%出让金4.2%-6.7%-12.0%-43.5%-46.2%-25.1%数据来源：中指数据CREIS三季度一线城市加大供地，二线和三四线城市宅地供需规模同比下降，但成交楼面价结构性上涨。据统计，2021年1-9月，一线城市住宅用地推出4667万平方米，同比增长42.7%；二线和三四线城市住宅用地推出3.0和5.9亿平方米，同比分别下降5.1%和21.9%。三季度，一线城市延续加大供地，但受北京、上海延期第二批集中供地至10月出让影响，成交规模低于去年同期；二线和三四线城市住宅用地供求规模均出现明显缩量。价格方面，14本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告1-9月，一线城市成交楼面均价同比小幅下降，二线和三四线城市成交楼面均价同比上涨。三季度，二线城市受重点城市第二批集中供地土拍规则优化影响，成交楼面价同比涨幅较二季度有所收窄，而重点城市周边三四线城市宅地供需规模普遍放量，带动三四线城市整体成交楼面价同比结构性上涨33.7%。图：2019、2020和2021年1-9月300城各线城市住宅用地出让金占比变化情况一线二线三四线2021.1-915.3%50.0%34.7%202013.8%48.6%37.6%201911.0%53.5%35.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%数据来源：中指数据CREIS出让金方面，二线和三四线城市土地出让金低于去年同期，受重点城市集中供地影响，一二线城市住宅用地出让金比重较2020年有所提升。2021年1-9月，一线城市住宅用地出让金同比增长4.2%，占全国300城出让金的比例为15.3%，较2020年提升1.5个百分点，提升幅度居各线城市之首；二线城市住宅用地出让金同比下降6.7%，出让金比重较2020年上升1.4个百分点至50.0%；三四线城市住宅用地出让金同比下降12.0%，占比2020年全年下降2.9个百分点至34.7%。典型地块：三季度高价地数量回归常态，流拍率和撤牌地块数量显著增加图：2019年以来全国高价地数量（宗）情况9083838070605852504037383538393331292929292730232221202015121071045476421019/119/319/519/719/919/1120/120/320/520/720/920/1121/121/321/521/721/9数据来源：中指数据CREIS三季度，全国高价地成交数量回落至正常水平。2021年1-9月，全国高价地频现，特15本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统别是在22城首批集中供地密集的4月和5月，全国高价地数量出现翻倍增长，部分地块成交楼面均价接近甚至超过周边房价水平。随着首批集中供地陆续收尾，7、8月全国高价地数量回落至正常水平。9月重点城市第二批次地块陆续出让，但受土拍规则优化和市场降温影响，高价地数量仍保持低位，共新增29宗高价地，较首批集中供地月份下降明显。其中，12个完成第二批次出让的重点城市新增15宗高价地，相较这些城市首批成交的65宗高价地，数量明显减少。图：2019年以来全国土地市场流拍和撤牌地块数量情况（宗）900非22城流拍宗数22城流拍宗数撤牌地块宗数（右）250800700200600500150400100300200501000019/119/319/519/719/919/1120/120/320/520/720/920/1121/121/321/521/721/9注：统计口径为全市；数据来源：中指数据CREIS三季度全国土地市场流拍率和撤牌地块数量较二季度和去年同期有所上升。从流拍情况来看，三季度全国流拍地块数量共计727宗，受总推地量缩减的影响，流拍地块数量较去年同期和二季度分别下降28%和6%，但值得注意的是，三季度流拍率3达到14.2%，较去年同期和二季度分别上升2.2和1.9个百分点。其中，22个重点城市流拍95宗地块，较二季度的64宗有所增加。从撤牌情况来看，三季度全国共计撤牌446宗地块，其中9月全国234宗地块被撤牌，达到近几年峰值。综合来看，三季度全国土地流拍（含撤牌）率达21.1%，较二季度提升接近6个百分点。整体来看，受重点城市第二批集中供地土拍规则调整和挂牌延期影响，三季度300城住宅用地供求规模明显缩量。规则调整下稳地价效果显现，叠加部分核心一二线城市延期出让，成交楼面价较二季度有所回落，溢价率保持低位。一线加大供地，二线和三四线城市供地量均明显下降，成交楼面价结构性上涨，其中部分重点城市周边三四线城市加大供地。各区域宅地成交规模普遍缩量，市场热度较低。三季度全国高价地数量回落至正常水平，流拍率和撤牌地块数量有所上升。流拍率=流拍地块宗数/(流拍地块宗数+成交地块宗数)16本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告（五）开发投资：房地产开发投资额增速明显放缓，建筑工程投资为主要支撑项图：2015年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比住宅投资同比10000040.0%8000030.0%亿20.0%60000元10.9%10.0%400000.0%20000-10.0%0-20.0%数据来源：国家统计局，中指数据CREIS全国房地产开发投资额增速明显放缓。2021年1-8月，全国房地产开发投资额为9.8万亿元，同比增长10.9%。进入三季度，开发投资额增速明显放缓，7月和8月单月同比增速仅为1.4%和0.3%。建筑工程投资为主要支撑项。2021年1-8月，房地产建筑工程投资5.8万亿元，同比增长16.3%，占房地产开发投资额的比重为59.0%；土地购置费达3.1万亿元，同比增长2.9%，占房地产开发投资额的比重为31.3%。图：2015年至今全国房企到位资金同比增速及2021年1-8月各项资金来源同比增速对比到位资金同比增速31.3%60%9.3% 13.4%50%40%-6.1%30%20%10%-47.5%0%-10%-20%数据来源：国家统计局，中指数据CREIS房企到位资金增幅进一步收窄，定金及预收款同比增幅最大。2021年1-8月，房地产开发企业到位资金为13.4万亿元，同比增长14.8%，增速持续收窄。其中，国内贷款1.7万亿元，同比下降6.1%；占比为12.6%，比上年同期下降2.8个百分点。自筹资金为4.1万亿元，同比增长9.3%；占比为30.3%，比上年同期下降1.5个百分点。定金及预收款为5.1万亿元，同比增长31.3%；占比为38.0%，比上年同期提高4.8个百分点。个人按揭贷款为2.1万亿元，同比增长13.4%；占比为16.0%，比上年同期下降0.2个百分点。17本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-123018

中指研究院中国房地产指数系统二、2021年四季度中国房地产市场趋势展望（一）经济及政策环境：经济恢复速度放缓，四季度宏观政策及楼市调控存边际改善空间经济：经济恢复速度放缓，四季度经济发展面临压力三季度全球疫情起伏反复，欧美、亚太地区经济增速有所放缓，全球经济复苏动力减弱。国内来说，2021年前三季度我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续恢复，二季度GDP同比增长7.9%，环比增长1.3%，上半年GDP累计同比增长12.7%，经济恢复领先于全球其他国家。但7月以来，受国际环境复杂严峻、国内疫情汛情冲击、房地产市场降温等因素影响，市场供需数据均出现增速放缓的趋势，经济下行压力逐渐显现，国内经济恢复仍然“不稳固、不均衡”。图：2017年至今工业增加值增速和PMI走势数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理受到国际和国内疫情、汛情等因素的影响，我国相关生产需求指标数据增速有所放缓，产业链供给端受限，制造业景气水平有所回落。2021年8月，工业增加值增速放缓，规模以上工业增加值同比实际增长5.3%，增速较7月回落0.9个百分点。规模以上工业增加值数据回落，供给端约束是重要原因。在能耗双控、环保督察与安全监察等政策约束下，部分高能耗企业生产受到一定程度影响，对制造业供给端影响较大。9月制造业采购经理指数（PMI）为49.6%，降至临界点以下，比上月回落0.5个百分点，已连续第6个月下降，制造业景气水平较低。本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告图：2017年以来我国消费、投资和出口（人民币计）累计同比走势数据来源：国家统计局，海关总署，中指研究院综合整理“三驾马车”同比增速延续放缓态势，出口维持较强韧性。2021年1-8月，社会消费品零售总额同比增长18.1%，比2019年同期同比增长8.0%；1-8月，固定资产投资同比增长8.9%，两年平均增速是4%，比上月回落0.3个百分点，保持了基本稳定；1-8月，货物进出口总额同比增长23.7%，总量为历史同期新高。其中，出口累计同比增长23.2%。短期因素对消费市场影响较大，随着疫情常态化防控进一步完善，消费韧性仍在。从总累计增速来看，1-8月份社会消费品零售总额仍保持两位数较快增长。但受疫情、汛情冲击，居民出行和消费减少，叠加去年同期基数较高，7、8月份消费品零售总额累计同比增速有所回落。8月，社会消费品零售总额同比增长2.5%，增速比7月份回落6个百分点；其中，餐饮住宿等聚集型消费受疫情冲击更为明显，餐饮收入同比下降4.5%，而7月份为增长14.3%。下阶段，随着疫情常态化防控进一步完善，就业保持稳定，居民收入增加，居民消费需求有望不断释放，消费市场或继续恢复。图：2018年以来制造业、基建、房地产和高技术产业投资同比走势数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理制造业投资增速高于基建和房地产开发投资，高技术制造业投资保持较快增长。固定资产投资持续回落，1-8月固定资产投资累计同比增长8.9%，较1-7月增速放缓1.4个百分点，两年平均增长4%，比1-7月回落0.3个百分点。1-8月，制造业投资同比增长15.7%，19本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-123020

中指研究院中国房地产指数系统两年平均增长3.3%，比1-7月份加快0.2个百分点，制造业投资增长加快，投资活力增强。其中，高技术制造业投资增长较快，1-8月同比增长25.8%，两年平均增长17%。在央行引导金融机构加大制造业中长期贷款投放力度，助力制造业高质量发展影响下，制造业投资环境有望进一步得到改善，尤其是中高端制造业投资吸引力较大。基建、房地产投资回升较为乏力。2021年1-8月基础设施投资累计同比增长2.9%，两年平均增长0.2%，比1-7月回落0.7个百分点。房地产开发投资累计同比增长10.9%，两年平均增长7.7%，比1-7月回落0.3个百分点，受新开工、土地购置等因素的影响，预计短期投资增速将延续放缓态势。图：2020年和2021年1-8月我国主要贸易伙伴进出口总额占比数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理货物进出口加快增长，贸易结构持续优化。1-8月，我国进出口总额同比增长23.7%，其中，出口13.56万亿元，同比增长23.2%，进口同比增长24.4%。8月，进出口同比增长18.9%，比7月份加快7.4个百分点，其中，出口同比增长15.7%，进口同比增长23.1%，我国外贸保持较为良好态势，贸易结构持续优化。东盟为我国第一大贸易伙伴，我国对东盟进出口总额占比为14.5%，欧盟和美国分别稳定在第二、第三位。全球经济逐渐恢复，海外当地供应已有所好转，我国出口商品的替代效应或有所回落。当前海外供需仍存在较大缺口，市场需求仍在，支撑总体出口保持相对较高水平。宏观经济方面，2021年以来，我国经济在稳健的宏观调控政策下持续稳步恢复，二季度GDP同比增长7.9%，经济恢复领先于全球其他国家。但7月以来，经济下行压力逐渐显现，8月消费、投资、工业生产的主要经济指标同比增速均呈现不同程度回落，其中居民消费需求增速出现明显下滑，主要受部分地区出现疫情反复、汛情等因素拖累，抑制了地方消费增长，特别是服务业消费增长；固定资产投资增速继续回落，其中基建、房地产投资增速放缓均较为明显。本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告金融：稳健的货币政策或边际放松，继续聚焦支持实体经济图：2016年以来M1同比、M2同比和MLF利率变化数据来源：央行，中指研究院综合整理信用扩张速度继续放缓，M1增速为19个月以来最低水平，M2增速亦处近几年低位。8月，M1、M2分别增长4.2%和8.2%，增速分别较上月回落0.7个百分点和0.1个百分点，较去年底分别回落4.4个和1.9个百分点，值得注意的是，M1较上月回落0.7个百分点至4.2%，为19个月以来最低水平。M1增速回落，或说明企业融资需求不足，信贷发放规模偏弱。M2增速处于近几年低位，在房地产严格调控背景下，居民户信贷需求受到一定抑制。图：2018年以来社会融资规模存量及各分项同比变化数据来源：央行，中指研究院综合整理社会融资规模存量同比增速回落，四季度有望改善。社会融资规模方面，8月末社会融资规模存量为305.28万亿元，同比增长10.3%，增速较7月有所下降。新增社会融资规模21.7万亿元，同比少增4.36万亿元，其中对实体经济的贷款、信托贷款、未贴现的银行承兑汇票和政府债券，均呈现同比增量减少的情况。四季度随着疫情防控压力下降，企业生产经营将逐渐恢复，对中长期信贷需求或将有所增多。中央坚持稳健的货币政策，调强与财政、产业、监管政策之间的协调。中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会中提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保21本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-123022

中指研究院中国房地产指数系统持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。同时强调强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险，四季度货币、财政政策将协同发力，进一步为经济发展提供支撑。表：央行货币政策委员会2021年二季度和三季度例会主要内容对比类别2021年二季度例会2021年三季度例会总体态势经济总体延续稳定恢复态势经济总体延续恢复态势现状经济运行稳中加固、稳中向好经济恢复仍然不稳固、不均衡(外部)环境依然复杂严峻外部环境更趋严峻复杂宏观政策--统筹做好今明两年宏观政策衔接稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充沛把握好政策时度效增强信贷总量增长的稳定性货币政策--坚持把服务实体经济放到更加突出的位置--支持银行补充资本，提高服务实体经济和防范风险的能力碳排放研究设立碳减排支持工具有序推动碳减排支持工具房地产--维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益坚持稳中求进工作总基调，稳字当头贯彻发展理念完整、准确、全面贯彻发展理念工作要求构建新发展格局加快构建新发展格局处理好恢复经济与防范风险的关系加强(货币政策)与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险资料来源：中指研究院综合整理房地产贷款增速持续回落。截止二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款平均增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点。房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。房地产金融监管“三线四档”和房地产贷款集中度管理实施以来，成效逐步显现，四季度房地产金融监管政策仍较严，房地产行业信贷增速或将继续放缓。国内经济恢复仍面临内部和外部的诸多挑战，新冠肺炎疫情的反复、全球经济不均衡复苏、大宗商品价格持续上涨等多因素均为我国经济稳定持续恢复带来不确定性，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。近期中央多次强调实施好宏观政策的跨周期调节，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，同时强调要加强与财政、产业、监管政策之间的协调。四季度，中央财政、货币政策或发力，本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告为经济的持续稳定发展提供必要的资金支持，不排除通过降准或更大力度的公开市场操作释放流动性。政策：中央“三稳”目标不变，各地积极落实因城施策中央坚持“房住不炒”的定位，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，房地产市场供需两侧的管控政策持续发力坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变。今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势，7月22日国务院副总理韩正为下半年房地产政策调控明确定调，坚持“房住不炒”，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。7月日，中共中央政治局召开会议，继续重申“房住不炒”定位和“三稳”目标。表：7.22会议为下半年房地产市场调控定调重点内容重点关注主要内容住房保障加快发展保障性租赁住房，解决好大城市的住房突出问题。因城施策切实落实城市主体责任，完善不断和用好政策工具箱；高度重视房地产工作中的新情况新问题。房地产金融要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。稳地价要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。规范市场秩序要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。数据来源：中指研究院综合整理自722会议中定调下半年房地产调控方向以来，中央各部委积极响应，7月23日，住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。8月10日自然资源部召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。8月31日，在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上，强调“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点。第一，整治规范房地产市场秩序，聚焦四大领域。7月23日，住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。23本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-123024

中指研究院中国房地产指数系统第二，加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。“两集中”供地土拍规则进一步完善。7月22日，国务院副总理韩正在会议中强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。会后，住建部提出下一步将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。自然资源部积极响应号召，召开闭门会议研究调整重点城市土拍规则，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及“限定土地溢价上限”、“到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案的方式决定土地归属”等内容，对于房企而言，或将有利于降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。第三，加快完善住房保障体系，解决好大城市的住房突出问题。加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。8月31日，在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上，住建部提到加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，强调“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，将进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。保障性租赁住房是解决人口净流入城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，住建部住房保障司司长曹金彪表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。除此之外，央行提出“两个维护”，近期政策存边际改善预期。9月底，央行两次释放维稳信号，近期政策存边际改善预期，短期内按揭贷款额度、放款时间等均有一定改善空间。9月24日央行货币政策委员会2021年第三季度例会中，近十二年以来中首次提及房地产行业，提出“两个维护”，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，对稳市场预期和稳购房者置业信心发挥了重要作用。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，进一步强调金融部门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。近期，政策存在边际改善预期。地方积极落实城市主体责任，房地产调控体系持续完善，部分城市开启“双向”调节本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告模式图：2016年以来重点城市出台房地产紧缩政策数量走势资料来源：中指研究院综合整理2021年7月以来，房地产调控政策明显收紧，各地频繁出台调控新政。7月22日会议为下半年房地产市场调控方向定调后，地方积极响应，调控政策密集出台，三季度已有超40个省市累计发布超120条房地产调控政策，政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面，同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等，各地不断完善房地产市场调政策，政策效果持续显现。其中，部分城市为稳定市场预期，出台的政策呈现一些新的特点，出现了提升购房贷款额度、发放购房补贴、严控房价下跌等内容，政策工具箱得到进一步完善。表：三季度主要城市房地产调控政策汇总表市场管二手住房公积金贷房屋品质预售监管土拍规则房地产市场严查违限售限购成交参考公证摇号限跌理款管控加强优化监管规资金价格夫妻离异规范设置样板间现场北京交付样板√3年限购核查间认购比高加强赠与"三价就中介机构专上海于1.3，5√√管控低”项整治年广州√租赁住房√√深圳√√天津√二套利率资金监管√1.1倍徐州√“房票严格预售武汉制”限制√许可审核登记数量无锡√东莞连续1年√√√√√社保岳阳不低于备案价85%25本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统市场管二手住房公积金贷房屋品质预售监管土拍规则房地产市场严查违限售限购成交参考公证摇号限跌理款管控加强优化监管规资金价格绍兴√√扩大范非本地户规范二手住衢州籍限购1√房房源信息围，5年套发布金华3年、摇√√√√号资金监惠州3年管、价格√√√备案杭州连续2年√资金监管√中介机构信社保息发布监管义乌3年√√√成都加强赠与√√管控新房5严格控制大连年，二手√√√价格涨幅房3年珠海外籍人口√穿透式企业购房监测资金审查户籍2二套首付银川√套，非1√√√50%以上套合肥扩大范围热点学区√√温州√√限溢价西安扩大范围夫妻离异√√√1年限购家庭共用不低于申长春公积金贷报预售价款格9折26

资料来源：中指研究院综合整理地方政府因城施策，一方面，部分城市对现有的限购、限售等政策进行补充完善。北京、上海、成都、西安、东莞等城市住房限购政策进一步升级。北京、西安堵“假离婚买房”漏洞，要求原家庭住房套数超限购，离婚3年（北京）、1年（西安）内不得买房。上海、成都加强了赠与管理，赠与住房自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数，且对受赠与人的购房资格进行限制。东莞出台房地产调控新政“莞八条”，并将法拍房列入限购范围内。上海、衢州、金华、惠州、义乌、大连、银川、西安等城市住房限售政策收紧，衢州、西安扩大了限售范围，大连、义乌、东莞等城市延长了限售时限。另一方面，部分城市政策“双向”调节模式开启。部分城市在较大调控压力下，已采取扶持政策，通过购房补贴、放宽落户、降低二手住宅个人所得税税率、调整公积金贷款额度等方式稳定房地产市场预期。部分城市推出“限跌令”。已有岳阳、沈阳、长春、唐山等十余城出台“限跌令”，岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-12302021年三季度中国房地产市场研究报告目实际情况，合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会，强调打压恶意降价相关内容，以保持市场平稳。重点城市土拍规则大调整，限地价、摇号、提品质基本成标配。多地下调限制溢价率上限，并采取“摇号”或“一次性报价”方式，释放项目利润空间。除部分已完成第二批集中供地出让的城市外，目前发布出让公告城市均将限价地溢价率上限下调至15%以内，多数在达到限额后采取“摇号”或“一次性报价”方式确定竞得人，降低了房企拿地成本，一定程度上释放房企利润空间。2021年以来，房地产调控政策持续收紧，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，严格落实房地产贷款集中管理制度，落实城市主体责任，继续围绕人、房、地、钱四位一体的联动机制完善相关政策。短期来看，中央释放维稳信号后，预计各地继续响应中央号召，稳市场预期、规范市场秩序，房价韧性仍较强的城市有望跟进二手小区成交参考价政策，土拍规则调整或将进一步向三四线城市扩围。但整体上，随着房地产市场调整压力的不断加大，四季度房地产调控政策环境或有改善，各地继续大力度加码的可能性明显降低。（二）市场趋势：四季度销售面积和销售额或将继续回落，价格涨幅收窄，新开工难有明显改善图：全国房地产开发投资额、新开工面积、销售面积及销售额累计和单月同比走势120%销售面积160%销售额100%商品房销售面积累计增速140%商品房销售额累计增速120%80%商品房销售面积单月增速商品房销售额单月增速100%60%80%40%60%20%40%0%15.9%20%22.8%0%-20%-15.6%-20%-40%-40%-18.7%-60%-60%50%开发投资80%新开工40%房地产开发投资额累计增速60%商品房新开工面积累计增速30%房地产开发投资额单月增速40%商品房新开工面积单月增速20%20%0%-3.2%10%10.9%0%0.3%-20%-16.8%-10%-40%-20%-60%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理27本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230中指研究院中国房地产指数系统成交规模：四季度市场规模同比继续回落，市场分化行情加剧房地产市场整体已步入调整通道，四季度调整态势难改，市场规模或将进一步回落。展望四季度，部分城市在“房住不炒”总基调下存在政策微调预期，市场有望改善，但整体调控政策仍较为严格，市场调整态势或将延续，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。表：2020年10月以来重点城市商品住宅供求情况及特点城市商品住宅2020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021Q3特点指标销供比成交面积739811585569291601211027985北京(万平方米)0.95短期供需同比15.8%54.7%96.5%139.1%426.1%291.1%148.5%15.6%118.9%56.9%9.2%0.5%基本平成交面积7375779310814213933814891195115杭州活跃度仍(万平方米)1.07在(含萧山余杭)同比30.9%-26.7%-42.3%50.3%735.4%83.2%57.5%293.4%11.7%-3.4%120.3%46.2%成交面积9577123142681087761112789568上海(万平方米)1.53市场供不同比76.9%10.0%77.8%192.2%490.3%187.0%25.1%-41.9%38.4%-2.6%-0.4%-33.1%应求态势成交面积4654494533626162108814942交规模回(万平方米)1.15无锡落同比-22.6%-7.0%16.4%68.5%110.3%41.4%18.6%13.7%75.8%11.8%-22.1%-26.9%成交面积446149783048352528296435(万平方米)0.63深圳供应端改同比67.4%84.2%0.3%195.1%248.2%53.6%18.8%-8.1%-12.5%-16.7%60.4%-26.7%善带来成成交面积68106157104476877955587102121交活跃度西安(万平方米)0.75提升同比7.4%-3.3%45.4%13.9%786.1%14.8%39.4%3.4%-43.5%-19.9%-11.8%56.9%图：2021年9月重点城市商品住宅短期库存去化时间1413.013.1129.59.610.0108.89.086.9月6.56.064.84.841.820杭州深圳长沙合肥上海重庆宁波南京西安温州无锡郑州苏州厦门武汉广州成都北京济南28

注：北京、上海、杭州、重庆为不含保障房数据数据来源：中指数据CREIS分城市来看，三季度，部分重点城市在供应端改善等因素影响下，市场规模保持在相对高位，新房市场活跃度仍在，如北京、杭州等；而上海、无锡等城市，受限于供应端，短期市场供不应求态势较为明显，新房成交面积有所回落，