房地产企业税务风险及税务规划内控管理2

房地产企业税务风险及税务规划内控管理孙炜青岛大学经济学院副教授第一部分企业目标与税务内控贵公司的企业目标?＊什么是风险？*什么是税务风险？*那些因素形成税务风险？*如何有效掌控防范税务风险*企业目标与税务成本关系？＊税务成本与内控管理关系？*贵公司税务工作目前是哪个部门负责？*您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应哪个部门负责？您心中税务管理工作的愿景是什么?税务规划操作方式：*设计建立具有税务规划功能的公司架构(关联方交易和全流程税务内控制度）＊税收政策在日常业务环节运用及操作（核算、申报表、业务运作、合同签订等）＊非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一、职责划分*董事会—制定、实施、完善*总经理—落实、推进、检查*各职能部门—负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制制度二、房地产内控制度包括内容:＊1、环境控制（授权管理和人力资源管理)*2、业务控制（工程管理类：包括设计工程管理、目标成本管理、过程控制制度；项目发展类:包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序）＊3、会计系统控制(会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理）＊4、电子信息系统控制＊5、信息传递控制*6、内部审计控制第三部分税务内控管理机构＊设立税务管理部门或岗位，工作职责为:＊1、制定和完善税务管理制度和其他涉税规章制度，控制税务风险*2、建立调整具有税务规划功能的公司架构*3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规划方案＊4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测*5、协助财务部门的有关税务工作*6、向企业其他部门提供税务咨询第四部分建立税务风险和税务成本的评估体系＊税务风险的评估建立内部评估体系：见附件关注外部评估体系：税务纳税评估＊税务成本的评估参考房地产纳税评估指标,建立企业税务成本评估体系，做横向和纵向的比较分析第五部分项目开发全流程税务内控制度的建立集团整体管理＊1、集团公司年度经营计划中,需要有税收计划和指标＊2、项目公司和各部门年度计划中，需要有税收计划和指标＊3、年终考核指标体系中，需要设置相应的税务指标和考核点＊4、集团公司在编制全面预算时，需要各项目公司及涉税业务部门，在报预算时必须报有关纳税预算*5、在年度培训计划中加入有关税务培训内容，分别针对税务财务人员和相关业务人员*6、税务人员参与拟定员工薪酬体系＊7、需要在合同谈判和合同会审环节，税务人员参与并发表意见*8、参与集团或项目公司重要经营决策项目论证＊1、准备参与招拍挂环节，税务人员参与项目论证，提出税务建议*2、参与项目可比性研究,确定税务成本，对税务不确定因素进行充分分析取得土地使用权＊1、了解国家土地政策,明确土地使用权的取得方式，落实取得土地是净地还是毛地，确认土地拆迁成本*取得出让土地使用权*取得转让土地使用权：*例如:拆迁方式取得土地使用权*1、法规《城市房屋拆迁管理条例》*2、拆迁补偿安置协议＊3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换＊4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）＊1）货币补偿＊2)房屋产权调换*例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。＊拆迁补偿费支出：5000＊8000=4000万元＊视同销售收入:5000＊8000=4000万元＊单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万)/80000平米=4000元/平米*视同销售成本：4000*5000=2000万元＊视同销售所得:4000—2000=2000万元＊需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。＊2、取得土地使用权环节涉及税种分析＊印花税:产权转移书据*契税：＊土地使用税:＊承诺负担对方税收的问题＊3、不同方式取得土地税务成本比较*出让招拍挂方式＊购买转让土地使用权方式＊购买股权方式：股权转让书据0。1%*合并公司方式＊分立公司方式＊租赁方式＊注意事项:国税函【2000】687、2010年27号公告＊国税发【2011】50、2011年13号\51号公告前期报批建准备工作＊1、产品设计方案是项目的整体规划，在方案设计过程中，税务人员需要参加设计审查*2、税务人员的审核是设计合同审核的一个环节,特别是境外设计合同＊3、设计费支付需要税务人员的特别审核*4、规划设计环节需要考虑的税收因素*土增税的免税政策及清算问题＊所得税的成本对象划分及分摊＊设计合同签订涉及税务事项项目施工建设开发成本核算内容*土地征用及拆迁补偿费＊前期工程费＊基础设施费＊建筑安装工程费＊配套设施费*开发间接费*1、税务人员参与公司采购合同的审阅并发表意见*2、在供应商资格审核环节，税务人员参与并发表意见*3、工程采购合同签订前，税务人员会同其他部门一起审核工程采购合同*4、在工程招标环节,税务人员是招标委员会的一员,参与审核承包商的税务资格*5、税务人员参与工程合同签订过程的会审*6、税务人员需要在项目工程付款申请单中审核签字项目开发成本对象的确定*1、有关法律：计委申请立项、规划局规划设计＊2、会计核算＊3、土地增值税要求＊4、所得税要求*1)确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；*2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成