酒店式公寓营销策略报告

苏宁·名都汇

酒店式公寓营销策略报告苏宁名都汇项目组2011年2月谨呈：苏宁环球基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下，建议加快推货节奏，迅速出货：整盘推售方案1：2月3月7月5月15日公寓开盘推售节奏营销节点1#、4#楼开盘强销4月5月6月8月9月5月28日首批商铺开盘6月12日第二批商铺6月26日第三批商铺3月12日首批住宅开盘推广配合公寓蓄水公寓开盘强销商铺蓄水商铺开盘强销首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息公寓线上推广线下住宅产品信息商铺线上、线下推广10月住宅商铺公寓考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化，建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：整盘推售节奏建议：2月3月7月5月15日公寓开盘推售节奏营销节点1#、4#楼开盘强销4月5月6月8月9月7月30日商铺开盘4月9日第二批住宅开盘3月12日首批住宅开盘推广配合住宅加推蓄水公寓蓄水公寓开盘强销第二批住宅开盘商铺蓄水商铺开盘强销首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息公寓线上推广线下住宅产品信息商铺线上、线下推广10月住宅商铺公寓本报告要解决的核心问题:项目小户型公寓的市场机会及客户定位项目小户型公寓的核心价值及整体策略结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时机及销售节奏如何实现小户型公寓的快速销售北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议报告思路目标指引策略市场及竞品分析客户分析营销策略总纲策略分解及执行公寓的核心策略策略分解及执行项目本体分析核心策略市场篇：锁定竞争目标指引策略竞争市场分析客户定位营销策略总纲策略分解及执行本体分析2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定宏观市场2月新房成交比1月缩水超7成。春节+限购令是销量走低两大主因。春节假期过后，逐渐步入常态，攀升百套之上。2月19日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。相比南京住宅市场，公寓市场成交稳定，并未缩水，较低的总价和不受“限购令”约束的优势使得公寓产品成为新政下一个新的机会点。数据来源：世联数据平台南京细则南京细则项目名称所属于商圈产权主力户型面积层高均价装修水电气露台得房率盛世公馆河西40年43-49㎡首层建筑挑高5.8米，二层以上均为层高3.4米13000元/㎡精装修民用水、商用电、不通天然气无73%百家湖小公馆江宁65年40-69㎡公馆挑高5.9米酒店式公寓4.9米16000元/㎡精装修

民用水电不通天然气有落地阳台76%鼓北财智中央门40年50-70㎡平层3.3米待定毛坯商业水电不通天然气无待定德盈广场城南平层65年挑高40年平层：37-77㎡挑高：40-70㎡平层3米挑高5.2米平层18000元/㎡挑高17500元/㎡平层精装挑高毛坯民用水电通天然气无71%晓庄国际城北晓庄办公40年公寓65年办公44-46、52-57、60-65㎡酒店式公寓78-87、40.5、112㎡酒店式公寓2.9米办公挑高5米办公160000元/㎡酒店公寓13500元/㎡毛坯办公商业水电公寓民用水电无75%中央上尚城城北五塘50年挑高31-34㎡、42-49㎡平层60-71㎡

挑高4.8米平层3.4米挑高13500元/㎡平层8700元/㎡精装修商业水电不通天然气无79%金域中央城北五塘40年35—41㎡平层公寓平层3.5米待定精装修商业水电不通天然气无70%酒店式公寓以40年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为主，得房率集中在75%左右，居住舒适度较低市场扫描目前南京市市场热销的的酒店公寓寓有一些共共性特征：：绝版地段段的高端自自住产品高高价去化，，享有轨道道交通及规规划利好的的非市中心心项目快速速去化，商商业产权的的挑高、35-50㎡的小小面积产品品、以低总总价的优势势赢得过渡渡及投资需需求。公寓市场住宅产权酒酒店式公寓寓——主打打居住功能能，面积集集中在40-70平平米之间，，主力客户户为投资客客位于城市核核心地段，，以绝版地地段及核心心商圈的升升值空间吸吸引了全市市的高端投投资客户位于非城市市核心地段段的一般具具备轨道交交通利好和和成熟生活活配套，功功能设计偏偏自住商业产权酒酒店式公寓寓——主打打办公市场场或租赁市市场，利用用挑高创造造产品价值值商业产权的的公寓一般般定位为以以宜商宜住住，尤其是是办公为主主的酒店式式公寓，面面积区间控控制在30-45平平米之间。。商业产权的的酒店式公公寓多位于于商务办公公氛围较好好地段，以以办公投资资客户为主主，同时以以较低的价价位（片区区中高端住住宅价格的的2/3））赢得长线线投资客编号项目名称产权价格（毛坯）1晓庄办公4014000晓庄公寓65130002上尚城平层508700上尚城挑高50135003玉桥平层6519000玉桥挑高65200004长江路9号40350005凯润金城65350006峨嵋公寓65230007盛世公馆40130008万达广场65180009京隆国际702300010金陵尚府652450011德盈平层6516000德盈挑高401750012百家湖小公馆6514000区域内在售售项目货源源不多，未未来大城北北区域有2-3个类类公寓项目目入市，且且位于鼓楼楼核心商圈圈，2011年上半半年确定入入市的只有有五塘商圈圈的金域中中央，从竞竞争的角度度来看，上上半年是公公寓较好的的入市时机机项目待售在售2011年年晓庄国际1月3月5月7月9月11月中央尚上城城中央金地金域中央左右阳光约6万平米米5.2米米约570套套平层酒店店式公寓约100套套办公鼓北财智广广场（规划未定定）少量酒酒店式公寓寓在售项目：：可售项目目仅有晓庄庄国际广场场有较多货货量；2011年年新盘：目目前确定上上半年开盘盘的仅有金金域中央，，位于无塘塘商圈，对对项目影响响相对较小小；项目所处的的迈皋桥片片区仅有左左右阳光有有公寓待推推，上市时时间还未确确定区域市场中央上尚城城：依托托地铁3号号线，以4.8挑高高的精装户户型为主要要卖点，挑挑高产品价价格1.4-1.5万/平米米，平层产产品为8500-9000元元/平米，，以低总价价，总价24万起，，40万买买两房吸引引投资客户户的认可项目概况：：总占地17295M2，总建面面33364.6平平方米，底底层商业，，2-6层层为办公性性质公寓产品描述：：50年产产权，商用用水电，不不通天然气气；主力户户型为32-45㎡㎡，毛坯销销售；部分分挑高产品品层高4.8米（交交付时全隔隔，上层2.3米，，下层2.2米），，平层产品品层高2.9、3.05米推售情况：：分2次集集中推盘，，10月4日推出11栋共计计136套套，全挑高高产品，均均价1.4万元/㎡㎡，开盘3天基本售售罄；12月22日日推出剩余余的13、、17栋共共计276套，其中中平层105套；挑挑高产品价价格1.4-1.55万元/㎡，平层层产品价格格为8500-9000元/㎡，平层层去化较慢慢。客户情况：：区域性较较强，以项项目周边小小区居民为为主，少量量迈皋桥、、中央门商商圈经营户户、下关热热河路附近近客户；其其中投资类类客户占到到50%，，自住约20%，办办公约30%。在售房源：：中央上尚尚城仅剩5套挑高房房源，其中中3套50平方米朝朝南，1套套80平方方米朝东，，1套60平方米朝朝北，均价价16000元/平平方米。产品核心值值点区域市场低总价：户户型小，总总价低，总总价24万万起，40万买两房房4.8米挑挑高产品：：注重性价价比，买一一层用两层层，产品年年轻化地铁规划：：紧邻地铁铁3号线五五塘村站推广主题：：主城区地地铁旁4.8米米挑高40万买两两房推广调性：：清新、年年轻化，重重软性文字字推广渠道：：户外、报报广、网络络、围挡，，区域内全全面覆盖推广侧重点点：挑高产产品，性价价比，地铁铁价值推广覆盖区区域：户外外重点覆盖盖项目周边边、中央门门、鼓楼；；短信为全全区域覆盖盖推广诉求：：地铁旁，，4.8米米挑高，低低首付（突突出轨道交交通和明星星产品的稀稀缺性，调调性强调其其居住功能能）区域市场晓庄国际广广场：依依托地铁口口，占位晓晓庄新商圈圈，以5米米挑高的高高性价比办办公户型赢赢得办公+投资客户户的一致认认可，均价价15000/平米米左右，客客户以周边边工厂企业业主、个体体企业办公公客户为主主；平层户户型以民用用水电和65年产权权为卖点，，均价约为为13900元/平平米，吸引引周边长线线投资客及及过渡自住住客户项目概况：：栖为城北北商业中心心；共有3栋楼，其其中1#为为办公，霞霞区和燕路路与栖霞大大道交叉口口，总占地地35391㎡，总总建面147272㎡；1-4层为商商业，统一一招商，定定位2、3#楼为酒酒店式公寓寓产品描述：：1#5层层为3m高高办公，6-20层层为5米挑挑高办公，，主力户型型为40-66㎡；；民用水电电，未来可可通天然气气；毛坯交交付推售情况：：10月30日一次次性推出所所有货量，，产品南向向均价为15500元/㎡，，北向均价价为13900元/㎡；酒店店式公寓02栋均价价为13900元/㎡，03栋均价为为14100元/㎡㎡；开盘当当天产品去去化约60%，酒店店式公寓去去化约15%。客户情况：：栖霞区迈迈皋桥及周周边的本地地客户占70%，玄玄武、下关关等地的客客户占到30%；办办公与投资资客户各占占50%，，办公客户户看重挑高高产品和便便利的交通通条件，投投资客户看看好未来城城北商业中中心的升值值潜力在售房源：：在售挑挑高办公面面积46、、57平方方米，目前前还有10套左右40年产权权，均价16500元/平方方米，总价价75万元元起；另在在售酒店式式公寓，面面积41、、78、85、113平方米米，其中41平方米米的还剩4、5套，，均价13500元元/平方米米，总体价价格约100万起，，一次性付付款99折折，按揭无无优惠。123区域市场产品核心值值点低总价：户户型小，总总价低，48万起置置业主城5米挑高产产品：市场场热销挑高高产品，符符合办公自自住需求地铁规划：：紧邻地铁铁1号线北北沿线和7号线晓庄庄站未来城北商商业中心：：地标性建建筑，核心心商业推广诉求：城城北中心地标标，地铁交汇汇空间（强调调项目作为晓晓庄新商圈的的地段价值，，调性偏商业业化）推广主题：城城北中心地标标地铁交汇汇空间推广调性：偏偏商务化，大大红底色，白白色字体，醒醒目，品质感感一般推广渠道：户户外、报广、、网络、围挡挡，区域内全全面覆盖推广侧重点：：综合体价值值，地铁价值值覆盖区域：网网络投放针对对全城投资客客户，大牌重重点集中在鼓鼓楼北部、下下关、迈皋桥桥区域内。区域市场金域中央：依依托地铁3号号线、占位中中央门北五塘塘商圈新中心心，以项目整整体的商业定定位价值和精精装品质作为为公寓的核心心卖点项目概况：项项目位于下关关区五塘村幕幕府西路城北北新兴住宅区区核心区域五五塘商业中心心；三期有有1栋楼，1-3层为商商业，4-15层为酒酒店式公寓，，40年产产权产品描述：总总占地89510.30㎡，总建建面:220000㎡㎡；1-3层层为商业，4-15层层为酒店式式公寓，共共684套，，主力户型为为35-41㎡；商用水水电，精装交交付项目近况：：3月5日日公开售楼处处，预计五月月底开盘区域市场产品核心值点点未来五塘商业业中心：三种种业态，地标标性建筑精装产品交付付：区域内首首家精装成品品公寓地铁规划：紧紧邻地铁3号号线五塘村站站低总价：户户型小总价低低推广主题：中中央门北地标标新中心，地地铁畔精装推广调性：年年轻，醒目，，品质感一般般推广渠道：户户外、网络、、围挡、南京京楼市杂志，，短信，区域域内全面覆盖盖；覆盖区域：大大牌覆盖区域域，盐仓桥，，热河路，迈迈皋桥均有覆覆盖。市场分析小结结：住宅市场受调调控政策和紧紧缩货币政策策影响上半年年将持续低迷迷，下半年货货币政策将适适度宽松，同同时根据以往往的市场规律律，调控政策策出台2季度度后市场会回回暖；商业性质的小小户型公寓由由于不受调控控政策影响，，整体市场较较为稳定，量量价保持稳定定的发展趋势势；从区域竞争分分析来看，2011年上上半年区域内内老盘接近清清盘，新盘上上市较少，竞竞争趋缓，项项目入市时机机佳；挑高户型比平平层户型更受受市场欢迎，，且单价平均均比平层高出出3050%，同时拥有有平层和挑高高两类产品的的项目，往往往挑高产品去去化速度明显显高于平层；；项目与周边同同类竞争产品品相比，挑高高产品及带露露台的产品具具有明显的竞竞争优势，中中间楼层的平平层户型无明明显竞争优势势，市场去化化速度较慢项目篇：本体体解读目标指引策略略竞争市场分析析客户定位营销策略总纲纲策略分解及执执行本体分析本体分析项目40年产产权小户型公公寓共有213套，其中中4.8挑高高户型有92套，带露台台（面积约15-20平平米）的平层层小户型（2.9米层高高）有61套套，不带露台台的普通平层层（2.9米米层高）有60套06栋07栋08栋标准层平面户户型图本体分析项目小户型公公寓为40年年产权，南北北通透，纯板板式，低密度度，同时部分分产品具备赠赠送15-20平米大露露台以及4.8米挑高超超高附加值的的市场稀缺产产品户型亮点突出出：纯板式；全南向；小面积；南北通透；赠送20平大大露台；4.8挑高低密度宜商宜住房型层高套数套数比无露台（30-60）2.96028%带露台（35-60）2.96129%挑高（35-60）4.89243%合计213100%公寓核心竞争争力小结在区位价值不不足的情况下下，强调公寓寓的明星户型型的稀缺性，，成为项目吸吸引客户、突突围竞争的重重要营销方向向！公寓现状剖析析（1）实用率率。竞品项目目户型得房率率集中在7576%（2）梯户比比较低。（3）低楼层层。（4）区域价价值相比较低低。晓庄国际际广场、金域域中央商业全全部招商持有有，交通通达达性和商业价价值均优于项项目。上述市场表明明：未来区域内40年产权公公寓市场供应应相对有限，，其中挑高及及带露台的户户型属于市场场稀缺产品，，平层户型竞竞争较为激烈烈。客户篇：区域域突围目标指引策略略竞争市场分析析客户定位营销策略总纲纲策略分解及执执行本体分析典型竞争项目目客户构成项目公寓上门门客户构成项目公寓客户户定位典型项目客户户分布特征？？现有积累客户户的构成？客户描摹客户定位思路路启示1：区域域内40年产产权公寓办公公型客户占比比4060%不等，长线线投资客3040%，过过渡性自住客客户1020%；挑高型型产品办公需需求高，平层层以长线投资资客户为主，，但受新政的的挤压，过渡渡性自住客户户比例呈上升升趋势选取原则：近近期开盘项目目，竞争项目目，产品具有有可比性。项目名称产品户型面积（平米）客户构成晓庄国际广场平层(65年)40-113过渡性自住客户30%，纯投资客户70%挑高(40年)44-65区域内办公35%，办公兼自住25%，投资30%，少量自住中央尚上城平层60-70自住客户20%，投资60%，区域内办公客户20%挑高30-49投资20%、自住20%、自住兼办公35%、办公25%典型竞争项目目客户构成晓庄酒店公寓寓客户特点：：政府出台规定定，住宅物业业不能用作办办公注册地点点迈皋桥现有写写字楼较少，，晓庄的地铁铁办公物业比比较稀缺以周边化工厂厂、企业单位位为主力购买买群体，办公公投资需求旺旺盛，通常购购买多套客户对产品的的地段升值潜潜力以及挑高高的稀缺性较较为敏感，同同时晓庄大型型商业配套也也是投资客户户重要的关注注点项目目目前上上门客客户办办公需需求占占一半半以上上，尤尤其是是个体体经营营户的的办公公需求求可以以进一一步挖挖掘，，过渡渡性自自住需需求在在目前前市场场形势势下增增加，，但价价格敏敏感度度最高高，纯纯投资资需求求基本本是以以周边边的居居民为为主，，最为为稳定定典型客客户1：女，30多多岁，，居住住在城城市绿绿洲办公需需求，，打算算开旅旅行社社，喜喜欢挑挑高户户型开车上上门，，性格格强势势公寓上上门客客户分分析典型客客户2：男，20多多岁，，在附附近办办公办公需需求，，从事事电子子商务务，打打算买买一间间，自自己单单干，，最好好是挑挑高户户型典型客客户3：男，40多多岁，，居住住在林林景雅雅苑纯投资资，与与另一一个合合伙人人一起起投资资，打打算购购买一一栋商商业体体，购购买力力强，，投资资经验验丰富富，对对区域域价值值认同同度高高典型客客户4：女，20多多岁，，非南南京本本地人人，单单身，，在附附近苏苏宁电电器上上班自己手手上有有20多万万存款款，想想买一一套小小户型型自住住，住住宅价价格过过高，，商业业性质质的价价格较较便宜宜启示2：推推广需需继续续侧重重区域域内渠渠道，，客户户关注注地段段和产产品性性价比比，推推广主主题建建议直直接聚聚焦项项目区区位和和产品品差异异化卖卖点，，项目目的区区位规规划前前景要要通过过说辞辞强化化办公客客户和和纯投投资客客户对对价格格的敏敏感度度相比比自住住客户户较低低，因此考考虑到到挑高高和露露台产产品的的溢价价，建建议适适当拉拉大平平层户户型与与明星星户型型的价价差，，重点将将自住住客户户引导导至平平层户户型客户定定位公寓平平层户户型带露台台的平平层区域内内工作作缘客客户过过渡性性自住住以年轻轻的新新南京京人为为主个体经经营办办公客客户小个体体户、、物流流、贸贸易业业等周边拆拆迁工工厂员员工办办公大企业业办公公客户户挑高户户型核心客客群辅助客客群游离客客群公寓平平层户户型区域内内居住住缘投投资客客户私营业业主、、企业业管理理层策略篇篇：核核心策策略目标指指引策策略竞争市市场分分析客户定定位营销策策略总总纲策略分分解及及执行行本体分分析领导者者—垄断断价格格—产品品有不不可重重复性性—过河河拆桥桥追随者者—搭便便车，，借势势—以小小博大大，杀杀伤战战术—价格格战的的制造造者补缺者者—目标标明确确，挖挖掘客客户—瞄准准市场场缝隙隙—创新新产品品和需需求点点挑战者者—改变变游戏戏规则则—强调调新的的评估估标准准—强调调产品品的特特色和和价值值行业老老大非行业业老大大，中中大规规模市市场次/非非主流流市场场敏锐的的机会会主义义者挑战者者+补补缺者者通过创创新产产品担担当城城北市市场的的挑战战者与与整体体市场场的补补缺者者市场占占位核心价价值梳梳理F－项项目的的特性性/属属性主城区区内，，距离离市中中心的的距离离较近近地铁一一号线线，及及北沿沿线，，属于于双地地铁楼楼盘道路改改造，，项目目十字字路口口，重重大交交通利利好晓庄国国际广广场，，本项项目商商业联联合建建设有有利于于形成成新的的商圈圈，增增强商商业配配套，，形成成商业业氛围围，提提高小小户型型的租租金回回报率率产品有有创新新，纯纯板式式，南南北通通透送露台台，挑挑高4.8米，，同类类产品品竞争争中附附加值值高对竞争争对手手的优优势给用户户的利利益/价值值轨道交交通利利好，，双地地铁崛起的的商圈圈，正正在改改造的的道路路交通通“十十字路路口””，可可预见见的升升值空空间产品附附加值值高，，赠送送露台台，4.8米挑挑高，，面积积小，，总价价低，，史上上性价价比最最高的的小户户型产产品道路改改造，，项目目十字字路口口，重重大交交通利利好晓庄国国际广广场，，本项项目商商业联联合建建设有有利于于形成成新的的商圈圈，增增强商商业配配套，，形成成商业业氛围围，提提高小小户型型的投投资回回报率率产品品有有创创新新，，纯纯板板式式，，南南北北通通透透，，楼楼层层低低送露露台台，，挑挑高高4.8米米，，同同类类产产品品竞竞争争中中附附加加值值高高迈皋皋桥桥双地地铁铁高附附加加值值低总总价价核心心价价值值梳梳理理新兴兴商商圈圈，，送送露露台台+挑挑高高，，稀稀缺缺小小户户型型!主推推子子案案名名：：寓立立方方本案案名名追追溯溯项项目目产产品品本本身身，，以以““寓寓””着着眼眼，，““立立方方””修修饰饰，，给给人人一一种种空空间间上上的的立立体体感感与与叠叠加加感感，，新新颖颖别别致致，，朗朗朗朗上上口口，，极极具具想想象象。。“寓寓立立方方””契契合合酒酒店店式式公公寓寓的的产产品品特特征征和和居居住住情情境境，，挑挑高高，，露露台台公公馆馆，，双双重重空空间间，，立立体体场场景景，，演演绎绎出出乐乐居居时时代代的的空空间间秩秩序序。。项目目形形象象定定位位及及定定位位语语备选选案案名名：：领寓寓本案案名名谐谐音音““领领域域””，，彰彰显显出出一一种种私私享享空空间间的的专专属属感感与与矜矜贵贵感感。。“领领””，，引引领领、、领领袖袖之之意意，，是是对对项项目目气气质质的的提提炼炼，，也也是是客客群群特特质质的的概概括括：：本本案案作作为为片片区区内内稀稀缺缺的的酒酒店店式式公公寓寓产产品品，，坐坐拥拥双双地地铁铁极极速速圈圈，，引引领领财财富富发发展展的的导导向向；；同同时时，，面面向向掌掌控控城城市市话话语语权权的的都都市市新新贵贵，，指指引引着着城城市市的的未未来来。。“寓寓””，，通通““域域””，，住住所所，，府府第第之之意意，，点点出出项项目目小小户户型型的的产产品品特特质质。。钻寓寓立方方庭庭备选选：：定位位语语及及主主推推广广语语建建议议：：4.8米米超超大大露露台台双双倍倍得得房房双地地铁铁迈迈皋皋桥桥4.8米米形象象定定位位展示示攻攻略略：：重重点点展展示示项项目目明明星星户户型型的的附附加加值值，，挑挑高高及及露露台台产产品品的的亮亮点点推广广攻攻略略：：线线上上聚聚焦焦大大城城北北最最有有效效的的渠渠道道，，建建立立市市场场的的广广泛泛关关注注；；线线下下重重点点锁锁定定项项目目周周边边，，重重点点放放在在““走走出出去去””和和定定向向客客户户拓拓展展客户攻略略：渠道道价值最最大化，，圈层价价值最大大化；推售攻略略：抢占占先机，，一次性性推出，，采取先先挑高，，后平层层，两步步走的策策略，平平层的集集中去化化需要有有针对性性的客户户策略和和推广策策略相结结合价格策略略：优先先保量定定价，精精准摸排排客户，，明星户户型适当当溢价，，普通产产品贴近近客户敏敏感点公寓营销销策略总总纲———目标指引引策略竞争市场场分析客户定位位营销策略略总纲策略分解解及执行行本体分析析布局篇：：策略演演绎本次报告告重点是是对营销销总纲进进行分解解和细化化执行：：1.展展示攻攻略2.推推广攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.价价格攻攻略售楼处：：公寓产产品信息息及区位位价值的的展示售楼处一一楼：沙盘部分分的商业业部分调调整；售楼处：：公寓产产品信息息及区位位价值的的展示售楼处二二楼：增加公寓寓3种户户型的户户型单体体，带露露台的一一种，挑挑高的一一种，无无露台的的一种；；建议挑高高户型设设置成办办公功能能，平层层户型设设置成居居家功能能，重点点打造露露台空间间本次报告告重点是是对营销销总纲进进行分解解和细化化执行：：1.展展示攻攻略2.推推广攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.价价格攻攻略项目营销销推广分分阶段诉诉求：（（每个阶阶段推广广主题不不同，但但产品定定位语均均以副表表的形式式出现））阶段一（（4月初初）阶段三（（5月底底）阶段重点点：开盘盘热销信信息直直白销销售信息息首付18万起开开启财财富钥匙匙（开盘期期）（强销期期）阶段重点点：聚焦焦产品本本身价值值，投资资自住两两相宜双地铁迈迈皋桥桥4.8米阶段二（（5月））阶段重点点：通货货膨胀背背景下，，最佳投投资产品品4.8米米超大大露台双双倍得得房（蓄客期期）本次报告告重点是是对营销销总纲进进行分解解和细化化执行：：1.展展示攻攻略2.推推广攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.价价格攻攻略线上渠道道扩展受众众覆盖线下渠道道点杀目标标客群网络硬广广（配合合节点投投放）报纸硬广广（配合合节点投投放）短信（持持续投放放）分展场（（定向区区域，蓄蓄客期持持续进行行）网络软文文（持续续投放））定向拓展展（重点点小区、、企事业业单位访访谈）重点渠道道选用区域内道道旗（持持续投放放）建议户外外大牌位位置户外投放放方案（（4-5月中））可选择投投放的区区域内道道旗户外广告告覆盖迈迈皋桥及及城北周周边区域域，包括括和燕路路沿线、、晓庄、、中央门门等片区区可选分展展点新街口地地铁口中央门易易初莲花花超市分展场（（4月））点位报价易初莲花10000元/月新街口15000元/月媒体排期期计划渠道细项预计投放时间投放内容形式/数量报广扬子开盘前1周项目销售信息，产品信息半版现代/金陵开盘前1周项目销售信息，产品信息半版网络3654-6月（3周）项目销售信息，产品信息通栏搜房4-6月（1周）项目销售信息，产品信息通栏户外广告和燕路4-6月项目销售信息，产品信息中央门4-6月项目销售信息，产品信息迈皋桥4-6月比邻地铁中心，成就增值先锋区域内道旗4-6月空间资本，乐居造富数据库短信4-5月中产品信息/开盘信息待定分展场大桥南路家乐福4月项目价值卖点展点迈皋桥好又多4月项目价值卖点展点本次报告告重点是是对营销销总纲进进行分解解和细化化执行：：1.展展示攻攻略2.推推广攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.价价格攻攻略11年3月4月月5月6月月7月12月月时间鼓北财智智广场附图：竞竞争项目目示意图图说明：统统计时间间截止至至11年年3月公寓入市市时机区域竞争争2011年下下半年公公寓供应应量激增增，同质质产品竞竞争持续续，在5-6月月期间，，整个市市场处于于相对断断档期，，建议项项目抢占占先机金域中央央晓庄国际际广场竞争分析析城北片区区40年年产权的的小户型型公寓5月份会会达到供供应高峰峰；其中挑高高型小户户型成为为市场明明星户型型，市场场关注度度高左右阳光光中央上尚尚城入市时间间建议：：2011年5月（开盘时时间建议议：5月月15日日）中央金地地本次报告告重点是是对营销销总纲进进行分解解和细化化执行：：1.展展示攻攻略2.推推广攻攻略3.渠渠道攻攻略4.推推售攻攻略5.价价格攻攻略典型竞品品比较法法价格预判判比准原则则及对象象因素分析析打分及权权重价格预期期实现所在区域域类似产品类型型相同目标客户户接近1、比准准原则本项目比准项目(在售)平层挑高晓庄国际广场（平层+挑高）中央上尚城（平层+挑高）德盈国际广场（平层+挑高）玉桥国际公寓（平层+挑高）2、比准准对象○各盘权权重：晓庄国际际广场中央上尚尚城德盈国际际广场玉桥国际际公寓中央上尚尚城晓庄国际际广场德盈国际际广场○基准价价格：15000150001700019000870013000（65年，，民用水水电）14000○敏感感指标：：外因：区位前景景20%、位置置交通20%、、商服配配套10%、周周边环境境5%内因：硬件产品品10%、项目目规模5%、小小区环境境5%、、物业管管理5%、户型型结构10%、、发展商商品牌5%、宣宣传包装装5%比准原则则及对象象因素分析析打分及权权重价格预期期挑高平层价格预判判备注：所所有项目目的价格格均转换换成毛坯坯价&价价格为2010年11月份价价格同一个项项目中，，相同产产权的户户型，挑挑高比平平层贵3050%项目挑高高户型共共92套套，参考考市场同同类型的的挑高户户型，建建议价格格区间15000-16000元/平米价格预判判项目挑高高户型结结合5月月入市的的时间以以及市场场半年的的自然增增长率，，建议取5%增长长率，项项目挑高高公寓入入市均价价约15520元/平平米对比项目加权系数本项目中央尚上城晓庄国际广场德盈国际广场区位价值20%11.21.11.2位置交通20%11.21.21.2周边环境5%11.111.2商服配套10%111.11.2硬件产品10%10.80.81小区环境5%110.91项目规模5%111.11.1户型结构10%10.80.80.9物业管理5%10.90.81发展商品牌5%10.80.91营销包装5%10.911

比准评分11.0251.0151.105

销售均价

150001500017000

比准均价14781146341477815384

参考权重

40%50%10%价格预预判平层户户型共共121套套，其其中60套套平层层户型型不带带露台台，产产品无无附加加值，，建议议价格格区间间11500-12000元元/平平米对比项目加权系数本项目中央尚上城晓庄国际广场德盈国际广场区位价值20%11.21.11.2位置交通20%11.21.21.2周边环境5%11.111.2商服配套10%111.11.2硬件产品10%10.80.81小区环境5%110.91项目规模5%111.11.1户型结构10%10.80.80.9物业管理5%10.90.81发展商品牌5%10.80.91营销包装5%10.911

比准评分11.0251.0151.105

销售均价

87001300014000

比准均价1106584871280712669

参考权重

40%50%10%项目挑挑高户户型结结合5月入入市的的时间间以及及市场场半年年的自自然增增长率率，建议取取5%增长长率，，项目目平层层公寓寓入市市均价价约11618元/平米米价格预预判平层户户型中中61套带带露台台的户户型，，露台台面积积15-20平平米不不等，，相比比平层层有一一定附附加值值，单单价溢溢价约约20%，，建议议价格格区间间13000-14000元元/平平米露台按按照3000元元/平平米的的价格格估算算，露露台总总价约约45000-60000；；折算到到单价价，项项目露露台公公寓入入市均均价约约13500元元/平平米项目挑挑高户户型结结合5月入入市的的时间间以及及市场场半年年的自自然增增长率率，建议取取5%增长长率，，项目目平层层公寓寓入市市均价价约11618元/平米米户型单单页、、户型型单体体、沙沙盘、、灯箱箱、售售楼处处门头头、和和燕路路道旗旗、导导示牌牌比邻地地铁中中心，，成就就增值值先锋锋线上：：报纸纸、网网络、、户外外线下：：分展展点、、短信信4月月5月4月1日公公寓蓄蓄客启启动5月15日日开盘盘推广策策略推广渠渠道推广主主题现场配配合营销节节点策略：：重点点释放放项目目产品品的投投资、、居住住价值值线上：：户外外、报报纸、、网络络、软软文线下：：分展展点、、大客客户走走访、、短信信、联联动、、客晓庄新新商圈圈，投投资新新蓝筹筹北地块块围挡挡包装装营销总总控图图策略：：强调调项目目商业业综合合体的的价值值，及及区域域价值值公寓销销售筹筹备期期工作作计划划表商铺的的定位位及推推售北地块块商业业面积积约13492.11平平米，，共共约69间间商铺铺，住住宅底底商3058.39平米米，约约50间，，总面面积约约16550.5平平米06栋栋：1-2层为为商铺铺，共共50间商商铺，，其中中41间94-180平平米，，9间间160-300平平米；；07栋栋：18间间商铺铺，面面积30-190平平米；；08栋栋：地地下一一层1300平平米，，地上上2层层1000平米米，共共2300平米米，整整体设设计成成三层层整体体打包包做超超市的的格局局；住宅底底商：：共3058平平米，，约30间间①②④④③⑤⑥商业定定位：：迈皋桥桥餐饮饮休闲闲主题题特色色街区区主要功能：：餐饮、娱娱乐、休闲闲为主，少少量精品百百货引入中高档档餐饮主力力店，保证证档次；引入1-2家休闲主主力店，与与高档餐饮饮主力店形形成氛围，，拉动小铺铺销售所有商业均均加排烟、、排污设备备，保证商商业经营形形象商业业态定位业态分布特色餐饮区区休闲娱乐区区食品零售精品小百货货以餐饮、休休闲娱乐为为主，精品品小百货以以及品牌食食品零售为为辅的业态态组合，实实现项目特特色商业广广场的定位位居住配套型型商业根据业态定定位，本项项目主力店店至少应导导入1家大大型高档餐餐饮主力店店、1-2家次主力力餐饮店、、1-2家家配套娱乐乐休闲次主主力店1342一层铺号面积（㎡）业态店家建议备注11100大型餐饮锦绣江南3层，地下1层2390休闲网吧或游戏厅2层3930娱乐小型2层4560餐饮小肥羊火锅2层1342二层备注：以开开发商最终终确定的商商铺尺寸为为准！大型主力店分布根据此业态态排布方案案，建议大大型主力店店及次主力力店招商先先行，实行行带租约销销售，以保保证业态的的可控性和和整体商业业的经营；；散铺采取取直接销售售的方式；；销售方式建议1342大中型餐饮区约2200㎡其中一层的单层小铺为餐饮配套、快餐小铺中小型特色风味美食街区约2000㎡精品小百货区约2400㎡休闲娱乐区约1000㎡备注：①②②③④四个个大主力店店由于面积积较大，租租金较低，，早期销售售价值实现现不高；可可以考虑先先期招商持持有2-3年，等商商业整体经经营成熟，，价值实现现更高的时时候销售；；B栋14间面积在在100平平米以下的的小型餐饮饮店可以考考虑直接销销售商铺价格建议在买卖市场场缺少足够够参考案例例的情况下下，结合租租赁市场，，采用标准准铺比较法法推导项目目销售商铺铺价格。租赁市场：：林景瑞园园一楼临街街租金水平平在80-100元元/平米.月参照南京次次商圈租售售比例1：：280，，推测林景景瑞园首层层商铺价格格在28000元/平米一手市场：：大地亚特特湾首层临临街铺面挂挂牌价约38000元/平米米客户意向度度一般，预预计实际成成交价格在在30000-33000元元/平米之之间①②④④③⑤⑥综合对比本本项目商铺铺价值点及及限制条件件，建议①①号位置临临规划路商商铺首层均均价为28000-33000元/平平米①②④④③⑤⑥商铺价格建议在买卖市场场缺少足够够参考案例例的情况下下，结合租租赁市场，，采用标准准铺比较法法推导项目目销售商铺铺价格。备注：价格测算属属于均价测测算，尚未未考虑到面面积调差序号位置面积单价总价比准说明A①首层14073000042210000AB①二层14071800025326000A的60%C②首层14072100029547000A的70%D②二层14071470020682900C的60%E③首层1050.212400025205040A的80%F③二层10501680017640000E的60%G④首层16961950033072000A的65%H④二层16961404023811840G的60%I⑤负一层到二层2371.91500035578500A的70%J⑥住宅底商3058.393000091751700A

合计16550.520835344824980

前期2011.4-62011.52011.6-7互动运营流流线图集中商业招商公寓销售街铺销售后期住宅价值支支持招商价值实实现公寓价值实实现商铺价值实实现首先启动公公寓销售，，同时进行行主力店招招商，等公公寓销售完完毕，几家家大型主力力店招商完完成后，进进行散铺的的销售，最最后实现散散铺销售的的价值最大大化11年5月月初推出公公寓，11年5月月底推出商商铺，11年5月底底完成商业业招商整体推售节奏82让更多的人人享受真正正的地产服服务Youenjoy.Weserve.即使使赠赠品品只只是是一一张张纸纸，，顾顾客客也也是是高高兴兴的的。。如如果果没没有有赠赠品品，，就就赠赠送送““笑笑容容””。。所谓谓企企业业管管理理就就是是解解决决一一连连串串关关系系密密切切的的问问题题，，必必须须有有系系统统地地予予以以解解决决，，否否则则将将会会造造成成损损失失。。浪费时时间。。12月月-2212月月-22盖茨运运用的的管理理风格格既不不是美美国的的个人人主义义式，，也不不是日日本的的共识识主义义式，，而是是独树树一帜帜的达达尔文文式企业成功功经典名名人名言言15:4615:4615:46:3112月-22前方充满满着未知知，但我我必须得得走。无法评估，，就无法管管理。12月-2212月-2212月-2212月-2215:4615:46授权就像放放风筝，部部属能力弱弱线就要收收一收，部部属能力强强了就要放放一放。军队队无无放放任任，，学学校校无无放放任任，，此此今今日日世世界界各各共共和和国国之之道道例例。。军军队队放放任任，，则则将将不不能能以以令令，，学学校校放放任任，，则则师师不不能能以以教教；；将将不不能能令令则则军军败败，，师师不不能能教教则则学学校校败败，，其其为为国国忠忠，，莫莫此此之之尤尤。。31-12月月-2231-12月月-22积极极的的人人在在每每一一次次忧忧患患中中都都看看到到一一个个机机会会，，而而消消极极的的人人则则在在每每个个机机会会都都看看到到某某种种忧忧患患。。不是没办法，，而是没有用用心想办法。。用心想办法法，一定有办办法，迟早而而已。12月-2212月-2212月-22用人不在于如如何减少人的的短处，而在在于如何发挥挥人的长处。。观察才行。你的脸是为了了呈现上帝赐赐给人类最贵贵重的礼物做人低低三分分，做做事高高三分分。15:46:3115:46:3115:4612月月-22决不能能在没没有选选择的的情况况下，，作出出重大大决策策。经营企企业，，是许许多环环节的的共同同运作作，差差一个个念头头，就就决定定整个个失败败当你在事业业上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念头时，，你应该加加以注意，，这是最危危险的时候候!12月-2212月-2215:4615:46:31世界上没没有夕阳阳企业,只有落后后和不思思进取的的企业。。光靠价格格便宜的的产品能能够长久久地存活活下来。。没有组织织就没有有管理，，而没有有管理也也就没有有组织。。管理部部门是现现代组织织的特殊殊器官，，正是依依靠这种种器官的的活动，，才有职职能的执执行和组组织的生生存。管理就是做好好无数小的细细节工作。31-12月月-2231-12月月-2212月-22将良品率预定定为85%，那么便表示示容许15%的错误存在。。顾客是重要的的创新来源。。人生的选择决决定一切。成功的企业领领导不仅是授授权高手，更更是控权的高高手。卓有成效的管管理者善于用用人之长。2022年12月31日日31十二月月2022做生意，要随随着形势的变变化而变化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治观局局势。魔鬼鬼存存在在于于细细节节之之中中。。十二二月月2212月月-2215:46大多多数数的的错错误误是是企企业业在在状状况况好好的的时时候候犯犯下下的的，，而而不不是是在在经经营营不不善善的的时时候候。。没有有什什么么比比忙忙忙忙碌碌碌碌更更容容易易，，没没有有什什么么比比事事半半功功倍倍更更困困难难。。成功功的的方方法法千千万万条条,多总总结结别别人人的的失失败败,根据据现现实实的的路路行行走走,不要要太太在在意意听听取取名名人人大大家家的的创创业业格格言言。。协调调以以及及控控制制。。12月月-222022/12/3115:463:46:31下下午午企业做大大后CEO说话要越越来越细细。小企企业要有有长远的的打算大大企业要要有注意意细节。。2022/12/3115:46:31企业的成成功靠团团队，而而不是靠靠个人。。只要不不是相相当重重要的的商品品，不不是稳稳健踏踏实地地行商商，迅迅速发发展就就等于于迅速速破产产，只只有使使多种种商品品不间间断地地相继继配合合上市市，才才能使使迅速速发展展的事事业稳稳步前前进。。12月月-222022/12/3115:46:31正确的的决策策来自自众人人的智智慧。。周到的的服务务，那那简直直