重庆某地产H地块营销策划报告-电梯洋房-销售推广策略

市场分析部分万科H29项目产品市场判断洋房市场发展历程分析洋房竞争市场分析123重庆花园洋房物业发展历程分析电梯洋房重庆发展历程精装洋房重庆发展历程洋房未来发展趋势洋房市场发展历程分析1重庆花园洋房发展历程洋房进化时代开发热潮阶段发展阶段起步阶段2009年至今2006-2008年2004-2005年2002-2003年特征：低层、大户型代表项目：竞地溯源居、金科天籁城特征：注重外部环境空间、风格、绿化、智能化代表项目：阳光美地、天湖美镇、中央美地特征：电梯洋房、异域风情、景观主题代表项目：弗莱明戈、东方王榭、大城小院特征：赠送面积、注重立面景观细节，电梯代表项目：十年城、江与城、十里蓝山万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求二代洋房：出现4+1\5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向三代洋房：出现5+1\6+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性四代洋房：主要以5+1\6+1\8+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析主城区花园洋房项目各年入市个数分布时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间起步阶段：2002-2003年2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区——“金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。

竞地溯源居

多层、高层、花园洋房/占地面积：250亩/总建筑面积：11万方主要以3+1、4+1、5+1洋房为主，首期均价套内2900元/平金科天籁城花园洋房、小高层/占地面积：400亩/总建筑面积：14.2万方主要以4+1洋房、多层为主，首期均价套内2700-4000重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）发展特征以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低；小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度；产品建材及配置与普通住宅无太大区别；产品附加值较低，赠送面积较少；建筑风格为现代风格。发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点一代洋房天籁城美社1.12四房122-144㎡；五房178-196㎡，4+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园天籁城紫园1.12四房133-154㎡；五房180-206㎡4+1层为主少量3+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园顶层送阁楼（自己隔）天籁城-紫园外立面天籁城-美社外立面建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）发展特征楼盘名称金科•天籁城•美社地理位置北部新区1号大道消防中心旁建筑形态户型结构户型类型套内面积外卖位置建筑形态花园洋房开发商金科集团·重庆好来聚房地产开发有限公司建筑设计深圳大学建筑设计研究院花园洋房平层3房2厅112.24环境设计加拿大润枫国际设计商业设计物业管理金科物业管理公司广告公司花园洋房错层4房2厅带花园129.31代理商形象定位低密度小区占地面积400亩总建筑面积14.2万平方米花园洋房跃层4房2厅4露台（送40平方米的花园）159.52容积率1.1绿化率42%总户数800物管费1.2元/平方米花园洋房跃层5房2厅4露台（送130平方米的花园）184.47总停车位只能保证2/3客户有车位停车位价格300元/月首次面市时间2003.3首次开盘时间2003.8.3项目构成：小区：1期：4+1层7栋7户/层，6层2栋2户/层3期：16、25、26、27、28附29号（共6栋）4期：11＋1层3栋9户/层；四期共3栋，本次推1栋紫圆1期；4层9栋6户/层紫圆2期：5栋5户/层，宽景HOUSE：11+1层3栋9户/层第四代小户型：17层1栋11户/层，18层1栋8户/层套内均价：平层：2700跃层：3300错层：4000套内最高价：平层：2950跃层：3650错层：4100层差价：100-300项目位于北部新区1号大道，是当时主城开始拓展的新区。主要以3+1/4+1的花园洋房为主，附带部分多层及小高层物业。花园洋房户型主要为3房至5房产品，面积在110平方米到185平方米之间，含盖了平层、错层、跃层多种户型结构万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）金科天籁城主城区花园洋房项目各年入市个数分布时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间发展阶段：2004-2005年天籁城的热销不仅让金科在这种产品上尝到甜头，同时也让众多开发商看到了洋房这种介于别墅与高层之间、具有较高居住舒适性、售价也相对较高的产品在重庆的广阔发展空间。2004年俨然成为花园洋房的话语年，阳光美地、天湖美镇、财富中心、奥园、中央美地纷纷推出花园洋房产品。花园洋房在重庆呈现全面开花之势。东原.中央美地中天.阳光美地随着洋房物业得到市场认可，2004-05年涌现出更多开发企业打造洋房项目，洋房舒适度得到提升，价格也进一步提高，这期间成为重庆洋房物业的快速发展阶段。金科。天湖美镇奥园财富中心枫林秀水万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析发展阶段（2004-2005）发展特征发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点二代洋房天湖美镇1.2四房136-146㎡；五房157-192㎡4+1层两拼为主无大堂及电梯建材普通三期底层送70-80㎡地下室底层送70-110㎡花园顶跃送40㎡的露台以金科天湖美镇为代表项目的第二代花园洋房，户型尺度依然较大，大气，尊崇感较高；赠送的花园及地下室面积较一代产品有所增加，附加值有所提高；开始注重室内的空间运用及内外部空间的结合；建筑风格及建筑材质没有质的变化，产品细节打造有了一定进步；各项目开始注重主题社区营造。天湖美镇外立面建筑风格：第二代花园洋房在建筑风格上仍没有过多的创新，还是以现代风格为主。户型楼层分布：底层设计引入私家会所概念，打造出与跃层相当的品质，但在销售时不计入套内面积，以此提升产品性价比。这种设计获得极大的市场认同。户型面积：第二代花园洋房在户型设计上追求较高的居住舒适性，户型面积较大，三房主力面积区间在120-130平米，四房在140-150平米，五房以上户型分布区间较广，从150-230平米皆有，其中以150-180平米供应最多。价格：价格达到套内4500元/平米高价，底层带私家会所户型价格更是达到6000元左右，主力总价在40-60万元。

天湖美镇项目，园林打造、产品功能性有所创新；私家会所的出现提升了项目的附加价值；销售价格在当时的市场创下新高，洋房的利润空间被扩大。万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析发展阶段（2004-2005）发展特征楼盘名称金科•天湖美镇地理位置：北部新区金开大道1号外卖位置建筑形态：花园洋房开发商金科集团东成地产建筑设计：涪陵江龙建司环境设计加拿大润枫国际商业设计物业管理金科物管广告公司：深圳尚美佳代理商形象定位：一城山色半城湖占地面积850亩总建筑面积：24万平方米容积率1.2绿化率42%总户数一期（272户）二期（232户）三期（336户）物管费1.8元/平方米总停车位停车位价格8万元/个首次面市时间2004.7.1首次开盘时间2004.9.19项目构成：小区：一期；4层2单元4户/层；4层10单元6户/层二期；4层11栋2户/层三期：4+1层20栋4/6户/层5层3栋4/6户/层整体规划和建筑风格为现代风格一二期层数为5层，顶楼为跃层三期将做少量湖滨别墅和花园洋房套内均价：4508套内最高价：6220层差价：200-500项目位于北北部新区金金开大道，，建筑面积积24万平方米，，容积率1.2。其中产品以以4+1洋房产品为为主，项目目类别墅产产品的打造造，为洋房房产品提升升了品质及及价值。万科H29项目竞争市市场研究>>>重庆花园洋洋房物业发发展历程分分析发展阶段（（2004-2005）金科天湖湖美镇户型面积房间开间（M）进深（M）户型面积房间开间（M）进深（M）A—1错层户型四房两厅两卫（带私家花园）约137平米客厅4.56.1B—3错层户型四房两厅两卫（带露台）约145平米客厅5.17.1主卧3.96.1主卧3.97.1次卧13.63.9次卧13.33.9次卧233.9次卧23.63.9主卫32.4主卫2.82.4次卫2.41.8次卫2.42合室3.63书房3.93.3厨房2.33.3厨房2.43.3餐厅3.43.6餐厅3.43.6私家花园127.2露台5.11.9入户花园3.62.3入户花园3.62.4生活阳台2.40.9生活阳台2.41.2花园3.23.9

项目的主力力产品分为为错层及跃跃层，客厅厅、主卧尺尺度较大，，舒适性较较高，入户户花园、私私家花园及及会所得到到普遍运用用，较为注注重室内外外空间结合合。万科H29项目竞争市市场研究>>>重庆花园洋洋房物业发发展历程分分析发展展阶阶段段（（2004-2005）金金科科•天湖湖美美镇镇A—4跃层户型五房两厅三卫（带露台、阁楼和屋顶花园）约172平米下层平面B—4跃层户型六房两厅三卫（带露台、阁楼和屋顶花园）约198平米下层平面客厅3.96.1客厅3.96.1卧室13.63.9卧室13.33.9卧室233.9卧室23.63.9保姆房2.42.5多功能房3.93.3次卫1.82.4保姆房2.41.4厨房2.33.3次卫2.62餐厅4.56.1厨房2.33.3露台3.43.6餐厅5.16入户花园3.62.3露台3.43.6中层平面入户花园3.62.3卧室3.96.1中层平面书房32.4卧室4.53.9更衣室1.82.4书房33.6主卫2.92.4更衣室1.82.4露台8.53.6主卫2.43.5屋顶花园6.63.9露台13.64.9上层平面露台23.93.3露台上空16.63.9客厅上空5.14.9露台上空28.53.6屋顶花园6.93.9屋顶花园4.58.5上层平面阁楼3.98.5露台上空6.93.9卫生间2.41.2屋顶花园3.98.5阁楼5.18.5卫生间2.41.2开发发热热潮潮：：2006-2008年进入入2006年，，到到2008年，，花花园园洋洋房房产产品品开开发发势势头头有有增增无无减减，，共共有有48个项项目目入入市市。。重重庆庆地地产产龙龙头头企企业业龙龙湖湖地地产产自自06年开开始始涉涉足足洋洋房房市市场场，，号号称称““洋洋房房专专家家””的的金金科科集集团团也也在在洋洋房房产产品品设设计计上上不不断断推推陈陈出出新新，，此此外外大大批批外外地地开开发发商商也也以以这这种种高高端端产产品品敲敲开开重重庆庆市市场场。。洋房房物物业业的的激激烈烈竞竞争争开开始始。。主城城区区花花园园洋洋房房项项目目各各年年入入市市个个数数分分布布时间间节节点点取取各各项项目目洋洋房房产产品品首首次次开开盘盘时时间间200620072008北部新区金科东方王榭江北区菲尔小城沙坪坝区富力城北部新区棕榈泉渝北区红树林高新区同天依云郡南岸区同景渝北区龙湖大城小院高新区保利国宾上院北部新区龙湖好望山南岸区骏逸蓝山巴南区融汇半岛巴南区明华龙洲半岛北部新区协信TOWN北部新区复地别院北碚区巨豪香溪美林南岸区茶花小镇南岸区龙湖郦江渝北区南方碧水康桥渝中区旭庆江湾国际南岸区中铁山水天下北部新区东原中央美地江北区东方山水北部新区龙湖悠山庭院渝北区金香林渝中区同创高原南岸区海昌加勒比渝北区水木青华北部新区龙湖江与城北部新区金科小城故事

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2006-2008年，，重重庆庆的的洋洋房房市市场场进进入入飞飞速速发发展展期期，，竞竞争争开开始始加加剧剧，，外外来来企企业业越越发发看看好好重重庆庆洋洋房房市市场场，，在在此此阶阶段段洋洋房房品品质质进进一一步步提提升升，，楼楼层层数数、、建建筑筑材材质质、、环环境境主主题题也也在在逐逐步步朝朝着着个个性性化化差差异异化化方方向向变变化化。。万科科H29项目目竞竞争争市市场场研研究究>>>重庆庆花花园园洋洋房房物物业业发发展展历历程程分分析析开发热潮潮（2006-2008）发展特特征发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点三代洋房弗莱明戈1.0四房140-160㎡5+1层双拼为主电梯配置运用，可视电话等只能设施普遍运用底层设置大户型跃层东方王榭1.28四房131-148㎡；五房152-163㎡4+1层三拼为主底层独立入户，赠送私家会所顶层赠送露台大城小院1.5TownHouse121-149㎡，四房130-139㎡5+1、6+1层3-4个单元围合底层布置三层TownHouse户型顶层赠送露台产品的房房间面积积相对减减小，开开始注重重实用性性与舒适适性结合合，户型型相对紧紧凑；地块容积积率开始始上升，，楼层数数发展到到5~7层；十分注重重对于室室内外空空间的结结合打造造，赠送送比例加加大，实实际使用用面积增增加，附附加值和和性价比比提升；；建筑风格格及项目目主体脱脱离单一一，模仿仿了欧式式、地中中海风格格等风情情主题；；智能化设设施配套套运用广广泛，配配置标准准提升。。万科H29项目竞争争市场研研究>>>重庆花园园洋房物物业发展展历程分分析开发热潮潮（2006-2008）发展特特征金科.东方王榭龙湖.大城小院龙湖.弗莱明戈建筑风格格：第三代洋洋房开始始注重建建筑风格格设计，，广泛采采用欧式式风格。。楼层：楼层开始始向上发发展出5+1、6+1、甚至7+1的产品。。楼层的的增多一一定程度度上减少少了楼栋栋数，拉拉大了楼楼栋间距距，提升升了居住住舒适性性。同时时还将电电梯引入入洋房，，创新出出电梯洋洋房产品品。户型楼层层分布：：以龙湖项项目为代代表的第第三代洋洋房在设设计中引引入类别别墅产品品，底层层户型多多以大面面积两层层跃层产产品形态态出现，，提升了了洋房产产品品质质。大城城小院还还引入别别墅中才才有的TownHouse概念，在在洋房底底层设计计出三层层跃层户户型。价格：第三代洋洋房单价价以4800元/平米为主主，底层层赠送面面积较大大的创新新户型售售价可达达到7000-8000元/平米；主主力总价价区间在在50-70万元。楼盘名称龙湖•弗莱明戈地理位置金开大道蓝湖郡体育中心旁外卖位置建筑形态花园洋房开发商龙湖地产建筑设计F+A建筑设计事务所环境设计商业设计物业管理龙湖物业管理有限公司广告公司风火广告建筑密度23.8%形象定位西班牙小洋楼占地面积120亩总建筑面积8万方容积率1绿化率43%总户数487户物管费2.15元/平方米.月总停车位车户比：1：1停车位价格300-400元/个/月首次面市时间2006.1.5首次开盘时间2006.3.4项目构成：小区：36栋花园洋房龙湖的首个花园洋房产品。总价从44-135万。面积从110平方米至360平方米，主要包括三房、四房以及跃层；三房共222套，四房共169套，底跃共40套，顶跃共51套（不包括样板房）；面积130—150平方米，151—170两个区间为主要面积区间，其在总体中的比例分别为30.50%、36.55%套内均价：4700套内最高价：6300层差价：250-550弗莱明戈戈项目作作为第三三代洋房房的代表表，称“在此之前前重庆无无洋房”。项目打打造的高高品质洋洋房成为为了第三三代洋房房时期的的标杆。。洋房的的价格也也成为当当时重庆庆洋房之之最。最最高价近近6300元/平。万科H29项目竞争争市场研研究>>>重庆花园园洋房物物业发展展历程分分析开发热潮潮（2006-2008）龙湖•弗莱明戈戈规划设计：在规划设计上，龙湖•弗莱明戈以洋房别墅化为立足点，充分引入别墅的元素，产生了很多创新与突破，形成了别具一格的卖点。布局：一改市场花园洋房的行列式布局，缩短横向长度，引入独栋、双拼别墅才有的概念，巧妙的将各楼栋错开，避开传统洋房布局存在对视、私密性差的不足，同时也增加了采光，丰富了景观，给人以步移景异视觉冲击，而这最为直接的体现就是其容积率仅为1.0。外观：在外观上，弗莱明戈秉承了别墅设计的手法，利用露台、阳台、外廊等元素做整体立面设计，并且每一栋建筑各具特色，这既避免了传统退错处理对立面的负面影响，还增加了室内与室外的融合空间，增加了业主与自然接触的机会。此外，在外立面的材料上，弗莱明戈继续使用蓝湖郡西岸的选材，充分利用文化石、紫砂陶土筒瓦等装饰效益，使整个小区的异域风格更为浓厚。细节：为了增加加独栋的的感觉，，把两个个单元之之间的间间距有意意拉开，，而拉开开那部分分恰好作作为每层层的花园园，增加加了亲自自然的空空间；为为了保证证外立面面的统一一协调，，多加了了一层墙墙将空调调、管道道盖住，，使整体体视觉效效果非常常动人；；隔音效效果非常常好，门门窗一关关室内非非常安静静；楼梯梯间的休休息平台台等等。。户型：：面积从从110平方米米至360平方米米，主要要包括括三房房、四四房以以及跃跃层；；底跃配配40——60平方米米私家家花园园，顶顶跃配配40——80平方米米露台台、走廊廊，平平层配配入户户花园园、阳阳台、、前甲甲板式式主卧卧露台台；所所有楼楼层在在入户户上均均按别别墅的的双流流线进进行设设计，，底跃跃底层层为私私人半半地下下会所所，前前半部部分平平地面面保证证采光光，可可会客客休息息，后后半部部分地地平面面之下下，可可作影影音室室娱乐乐，此此外，，地下下会所所可直直通车车库。。在面面积计计算上上，底底跃约约有80平方米米的面面积不不计入入销售售面积积（包包括一一个影影音室室和通通往车车库的的一个个休息息平台台）。。配套：：弗莱明明戈的的配套套有10000平米的的体育育中心心、200亩体育育公园园、30000平米商商业街街、名名校和和医院院等，，从齐齐全度度而言言其并并非独独特，，但是是将这这些配配套的的原本本拥有有者——蓝湖郡郡别墅墅区结结合起起来分分析，，弗莱莱明戈戈同市市场其其他花花园洋洋房就就完全全全区区分开开来，，配套套档次次成为为项目目又一一特色色卖点点。万科H29项目竞争市市场研究>>>重庆花园洋洋房物业发发展历程分分析开发热潮（（2006-2008）龙湖•弗莱明戈概念创新：：弗莱明戈最最大的创意意无外乎将花园洋房房与别墅理理念相结合合，强调洋洋房别墅化化，用超洋房的的品质吸引引消费者。在竞争力力的创造上上，弗莱明明戈将龙湖湖的优势发发挥得淋漓漓尽致。将将花园洋房房通别墅相相结合，创创造出别墅墅标准的花花园洋房无无疑是一个个非常有力力的竞争优优势。洋房房与别墅的的界限模糊糊化使得其其目标客户户群豁然开开朗，目标标市场也相相对扩大，，特别是对对于别墅和和花园洋房房之间那部部分消费者者。因此，弗莱莱明戈最大大的成功之之处在于其其大胆的概概念合成，，将许多别别墅才有的的元素融入入到花园洋洋房中，形形成了独特特的卖点——洋房别墅化化。万科H29项目竞争市市场研究>>>重庆花园洋洋房物业发发展历程分分析开发热潮（（2006-2008）龙湖•弗莱明戈楼盘名称金科•东方王榭地理位置北部新区金开大道1号天湖美镇北区外卖位置建筑形态花园洋房开发商重庆市金科实业(集团)有限公司建筑设计环境设计商业设计物业管理金科物管广告公司深圳尚美佳机构建筑密度形象定位占地面积14万方总建筑面积18万方容积率1.24绿化率56％总户数一期840户物管费1.8元/平方米•月总停车位停车位价格首次面市时间首次开盘时间2006.10.22项目构成：小区：套内均价：4751套内最高价：5700层差价：150-350东方王榭地地处北部新新区的核心心位置，是是金科的洋洋房升级产产品，总建建筑面积18万方，主要要以四房及及五房以上上的大户型型为主，追追求尊崇感感。万科H29项目竞争市市场研究>>>重庆花园洋洋房物业发发展历程分分析开发热潮（（2006-2008）金科•东方王榭洋房进化时时代：2009年至今2009年，洋房市市场进入细细分时代，，风格更加加多样化。市场竞争争越发激烈烈，洋房市市场期待更更广阔的发发展空间，，传统洋房房的优点和和血统被市市场继承，，多层电梯梯洋房兴起起，折射楼楼市产品人人性化发展展趋势。洋洋房物业概概念开始延延伸。出现现蓝光十里里蓝山、山山千院等多多层电梯洋洋房，诠释释着洋房的的进化概念念。主城区花园园洋房项目目各年入市市个数分布布时间节点取取各项目洋洋房产品首首次开盘时时间2009年北部新区复地院立方北部新区恒大华府巴南区蓝光十里蓝山北部新区龙湖悠山香庭北部新区旭辉朗香郡南岸区山千院南岸区天景雨山前巴南区曼哈顿城巴南区城南未来蓝光十里蓝蓝山复地院立方方龙湖悠山香香庭天景雨山前前由于飞速发发展期洋房房项目的大大量入市，，客群选择择范围较大大，对于洋洋房的心理理标准急剧剧提升，2009年至今，洋洋房市场有有所理性收收缩，新项项目减少，，洋房市场场进入细分分时代，风风格更加多多元化，洋洋房的进化化时代开始始。也预示示着未来的的洋房市场场将从同质质化竞争走走向激烈的的差异化竞竞争。万科H29项目竞争市市场研究>>>重庆庆花花园园洋洋房房物物业业发发展展历历程程分分析析进化化时时代代（（2009年至至今今））发发展展特特征征发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点四代洋房十年城/江与城/阳光小镇/十里蓝山1.5-2.5两-四房73-1705+1层、8+1、多层智能化升级设施，外墙等建筑材料升级。细节精细化多花园、多露台、多阳台，更注重内外空间结合；赠送花园面积30-90平方米底层、二层前庭后院双向入户户型紧凑，无浪费空间，产品品户户型型更更加加注注重重紧紧凑凑型型，，出出现现两两房房户户型型，，大大户户型型面面积积缩缩小小，，但但功功能能增增加加；；5+1/6+1洋房房成成为为市市场场主主流流，，并并出出现现8+1/电梯梯洋洋房房，，容容积积率率增增加加，，洋洋房房开开始始向向空空间间要要发发展展，，洋洋房房概概念念被被拓拓展展；；户型型注注重重多多点点赠赠送送，，非非常常重重视视提提高高性性价价比比；；建筑筑风风格格及及园园林林风风格格多多元元化化发发展展，，各各个个项项目目具具备备自自己己的的特特色色和和个个性性；；智能能化化设设施施配配套套升升级级，，创创新新配配置置被被植植入入，，洋洋房房细细节节更更加加精精细细。。万科科H29项目目竞竞争争市市场场研研究究>>>重庆庆花花园园洋洋房房物物业业发发展展历历程程分分析析进化化时时代代（（2009年至至今今））发发展展特特征征户型型楼楼层层分分布布：：作为为第第四四代代洋洋房房的的代代表表，，金金科科·十年年城城除除了了延延续续二二、、三三代代洋洋房房中中底底层层带带私私家家会会所所的的户户型型设设计计外外，，还还将将这这种种附附加加值值较较高高的的设设计计理理念念引引入入中中间间层层户户型型中中。。中中间间层层产产品品价价值值得得以以提提升升。。户型型面面积积：：随着着房房价价不不断断攀攀升升，，花花园园洋洋房房价价格格已已普普遍遍超超过过6000元/平方方米米，，这这也也直直接接导导致致底底层层和和顶顶层层面面积积较较大大的的户户型型总总价价被被抬抬升升至至120万以以上上，，而而龙龙湖湖、、金金科科这这类类知知名名开开发发商商的的洋洋房房产产品品价价格格更更能能超超过过150万元元。。为为有有效效控控制制总总价价，，以以十十年年城城为为代代表表的的第第四四代代洋洋房房在在顶顶跃跃层层户户型型设设计计上上将将套套内内面面积积由由原原来来的的180-230平米米，，缩缩减减至至160平米米左左右右，，保保证证在在单单价价较较大大幅幅度度提提升升的的情情况况下下，，总总价价能能得得到到有有效效控控制制。。价格：第四代洋房多多在“618”重庆获批“实实验区”后入入市，因此价价格相对第三三代洋房抬升升不少，金科科·十年城和龙湖湖·江与城的价格格都达到8700-9000元/平米左右，价价格相对较低低的首创·十方界入市时时也接近7000元/平米，主力总总价也攀升至至80-100万元。楼盘名称金科•十年城地理位置北部新区高新园百林公园西行800米外卖位置观音桥步行街新世纪商场旁/金科大酒店大堂建筑形态花园洋房、高层、小高层开发商重庆金科房地产开发有限公司建筑设计中煤国际工程集团重庆设计研究院，机械工业第三设计研究院环境设计新西林景观国际商业设计物业管理金科物管广告公司一九七七广告行建筑密度20.62%形象定位金科十年所向占地面积240185㎡总建筑面积683184.32㎡容积率2.5绿化率33.32%总户数洋房370套物管费2.2元/平方米/月总停车位3687（地下3318个，地上369个）停车位价格首次面市时间2007年11月17日首次开盘时间2007.12.02项目构成：项目由洋房、高层和商业构成。其中一期共18幢5+1花园洋房组成套内均价：整体：8097底层：9669二层：8952中平层：6834顶跃层：7884套内最高价：10900层差价：200-2300景观差：1700十年城项目创创造了2007-08年的洋房神话话，其中间层层也送地下室室的处理手法法，在建筑设设计上提升了了不少。同时时拔高了当时时洋房的市场场地位，为后后面的洋房产产品树立了新新的标杆。万科H29项目竞争市场场研究>>>重庆花园洋房房物业发展历历程分析进化时代（2009年至今）金科科•十年城洋房：洋房：洋房：高层：规划布局项目根据地势形成几个不同的组团，位于东区的花园洋房呈行列式布局、西北区和西南区的高层呈围合式布局。小区总体格局有机的联合在一起，与公共建筑连成浑然一体。产品风格项目建筑采用现代风格，由花园洋房和高层组成。内部交通组织一条交通主干道从整个项目中部穿过，形成两个部分。花园洋房拥有车辆专用通道，可直达车库，高层部分实行人车分流，4个车行入口科直达车路。景观项目采用东方的中式园林景观。内部配套项目内部有篮球场、网球场、游泳池等运动设施，幼儿园、儿童游乐园等儿童设施以及棋牌室、咖啡厅、休闲吧等十年城在规划划设计上，采采用了小组团团围合式排布布，增强了产产品的私密性性和尊崇感。。现代风格被被表现得更纯纯粹，融入了了中式建筑的的内涵。注重重了内部小区区的人性化合合理化布局，，自身配套进进一步升级，，提升了洋房房的标准。万科H29项目竞争市场场研究>>>重庆花园洋房房物业发展历历程分析进化时代（2009年至今）金科科•十年城销售面积140.808㎡使用面积202.305㎡赠送比例43.67%赠送内容赠送阳台半面积2.97㎡，入户花园半面积6.55㎡，飘窗全面积3.44㎡，私家会所全面积48.51㎡，私家花园面积43.725㎡。户型价格区间该户型价格区间为(9200-10000)元/㎡户型综合点评独享40余平方米私家花园，错落有致，悠然惬意；独有负一层约50平方米礼客空间；室室均设阳光大窗，创新前庭后院双向进户，“双流线”设计；登堂气派不凡，入厨洁净私密。销售面积128.265㎡使用面积191.595㎡赠送比例49.37%赠送内容赠送阳台半面积2.97㎡，入户花园半面积6.3㎡，飘窗全面积3.04㎡，私家会所全面积41.14㎡，私家花园面积33.08㎡，露台半面积9.88㎡。户型价格区间该户型价格区间为(10300-10800)元/㎡户型综合点评30余平方米私家花园，室室均设阳光大窗；客厅加休闲厅设计，负一层约40平方米私人空间，宽绰空间，彰显居者的不凡气度；创新前庭后院双向进户，“双流线”设计；登堂气派不凡，入厨洁净私密。万科H29项目竞争市场场研究>>>重庆花园洋房房物业发展历历程分析进化时代（2009年至今）金科科•十年城销售面积122.905㎡使用面积149.425㎡赠送比例21.58%赠送内容赠送阳台半面积2.97㎡，入户花园半面积6.35㎡，飘窗全面积3.04㎡，露台全面积14.16㎡户型价格区间该户型价格区间为(6800-7100)元/㎡户型综合点评户型方正宽敞，室室均设阳光大窗，采光通风俱佳；客厅加休闲厅布局，餐厅外设全景观露台；双开大门花园进户，厅厨动线“双流线”设计，完美呵护生活细节。销售面积112.705㎡使用面积145.225㎡赠送比例28.85%赠送内容赠送阳台半面积2.97㎡，入户花园半面积6.35㎡，飘窗全面积3.04㎡，露台全面积20.16㎡户型价格区间该户型价格区间为(7400-7700)元/㎡户型综合点评户型方正宽敞，室室均设阳光大窗，采光通风俱佳；超大空中露台，警观视野开阔；双开大门花园进户，厅厨动线“双流线”设计，登堂气派不凡，入厨洁净私密。万科H29项目竞争市场场研究>>>重庆花园洋房房物业发展历历程分析进化时代（2009年至今）金科科•十年城楼盘名称蓝光•十里蓝山地理位置南岸渝南大道十公里东方温泉旁外卖位置建筑形态别墅/洋房/高层开发商

重庆中泓房地产开发有限公司建筑设计德国港普泰环境设计美国易道建筑风格意大利托斯卡纳建筑风格物业管理嘉宝物业管理有限公司广告公司建筑密度21%形象定位完美山与城的距离占地面积411亩总建筑面积21万方容积率0.89绿化率60%总户数物管费2元/平方米/月总停车位地下300余个停车位价格首次面市时间首次开盘时间2009-8-22项目构成：（1）一期别墅：独栋、双拼、四联排、六联排（2）二期花园洋房：4+1到7+1电梯森林花园洋房21栋（3）三期小高层：11层小高层公寓4栋（4）酒店式公寓：1栋，位于商业配套区套内均价：整体：8097底层：9669二层：8952中平层：6834顶跃层：7884套内最高价：10900层差价：200-2300景观差：1700万科H29项目竞争市场场研究>>>重庆花园洋房房物业发展历历程分析进化时代（2009年至今）蓝光光•十里蓝山蓝光十里蓝山山是近期电梯梯洋房的代表表之作，产品品内涵丰富，，运用天然高高差坡地，对对景观的最大大化利用，室室内外空间的的紧密结合、、各层产品的的亲地性打造造方面较为独独到。电梯洋房主力力产品解析：：15栋（5+1）楼层一层二层三层四层五层户型三房三房三房三房顶跃销售面积134.56137.33134.75116.5152.31赠送面积花园38、66室内14.87阳台7.2花园46、64室内14.35阳台7.2露台9.99室内6.76阳台7.28露台15.18室内6.24阳台7.52露台46.89室内6.24套数4套4套4套4套4套均价52504390460046505510所占比例20%60%20%（价格以当期期开盘价格为为准）16栋（一单元5+1、二单元6+1、三单元7+1）楼层一层二层三层四层五层六层七层户型跃层跃层三房三房顶跃（1单元）三房（2、3单元）顶跃（2单元）三房（3单元）顶跃销售面积138.14133.21/139.63139.78/122.36137.33/127.68/133.47134.75/121.48/119.05116.5/117.17/107.58/121.48126.86（顶跃）117.17126.86赠送面积花园78、85室内93.86阳台10.09花园10、109室内99.45阳台10.13露台14.65室内8.92阳台8.03露台6.27室内5.36阳台12.22露台46.89（跃）露台8.61室内5.36阳台12.22露台51.19、84.45（跃）露台8.61室内5.36阳台12.22露台84.45室内10.84阳台4.51套数6套6套6套5套6套4套1套均价8413728053955630595063507080所占比例35%32%顶跃5%三房15%顶跃5%三房5%3%开盘整体均价/折后5947/5887开盘最低价4290开盘最高价8710主力总价68-93万万科H29项目竞争市场场研究>>>重庆花园洋房房物业发展历历程分析进化时代（2009年至今）蓝光光•十里蓝山项目的主流洋洋房产品为5+1/7+1的电梯洋房，，在7+1较高层洋房的的设计上，增增加了顶跃户户型的比例，，减少了中间间层户型的户户数，提升了了项目的整体体价值。同时时将赠送比例例最大化。1、区域要素从花园洋房项项目的区域分分布来看，与与别墅产品一一样，花园洋洋房产品在重重庆主城区分分布广泛，且且以已经树立立起高档住区区形象的北部部新区供应为为主。2、区域域环境境要素素将各个个区域域花园园洋房房集中中的板板块以以及各各板块块的环环境特特点进进行对对比，，花园园洋房房集中中的板板块主主要为为以下下八大大板块块，根根据板板块的的整体体形象象、交交通环环境、、资源源因素素，对对每个个板块块的花花园洋洋房竞竞争力力进行行分析析如下下：区域板块板块整体形象交通环境资源综合评级北部新区金开大道沿线★★★★★★★★★★★★★★★1北部新区大竹林板块★★★★★★★★★★★★2南岸区南山板块★★★★★★★★★★★★★2南岸区茶园板块★★★★★★★★★★★★★2南岸区南湖经开板块★★★★★★★★★★3九龙坡区高九路板块★★★★★★★★★★3九龙坡区二郎板块★★★★★★★★★★★3渝北区空港新城★★★★★★★★★★3花园洋洋房对对区域域环境境有一一定的的需求求，更更需要要考虑虑的是是区域域板块块的整整体形形象，，良好好的交交通环环境，，区域域周边边的自自然资资源，，北部部新区区及南南岸南南山板板块相相对具具有一一定的的区域域环境境优势势。北部新新区本本身的的资源源条件件优势势明显显，同同时在在众多多高档档别墅墅项目目的带带动下下，区区域的的高尚尚形象象进一一步提提升，，也相相应推推动了了花园园洋房房这类类高档档物业业在北北部新新区的的开发发进程程；南南山板板块拥拥有的的稀缺缺资源源优势势奠定定了板板块内内高档档住宅宅的发发展平平台；；随着着高九九路的的建成成通车车，高高九路路板块块迅速速崛起起，并并向着着城市市又一一个高高档住住宅聚聚集区区发展展。万科H29项目竞竞争市市场研研究>>>重庆花花园洋洋房物物业发发展历历程分分析花园洋洋房外外部要要素分分析1、内部部环境境要素素—主题风风情2004年，东东原中中央美美地首首推风风情洋洋房社社区，，随后后法式式、地地中海海式、、中式式、北北欧式式风情情席卷卷而来来，揭揭开了了洋房房社区区风情情化的的序幕幕。纯纯粹的的主题题风情情是花花园洋洋房独独特的的区别别特征征。英伦风风格现代代北北欧欧风风格格现代代中中式式风风格格西班班牙牙风风格格法式式风风格格在洋洋房房项项目目的的众众多多风风情情设设计计中中，，欧欧式式风风格格占占主主导导地地位位，，其其中中又又是是以以西西班班牙牙风风格格为为代代表表的的地地中中海海系系列列风风情情应应用用最最为为广广泛泛，，龙龙湖湖、、金金科科以以及及外外来来地地产产企企业业的的代代表表洋洋房房项项目目十十里里蓝蓝山山项项目目均均是是采采用用过过带带有有地地中中海海风风格格的的主主题题。。地中中海海万科科H29项目目竞竞争争市市场场研研究究>>>重庆庆花花园园洋洋房房物物业业发发展展历历程程分分析析花园园洋洋房房内内部部要要素素分分析析2、内内部部环环境境要要素素—洋房房环环境境花园园洋洋房房、、电电梯梯洋洋房房等等洋洋房房社社区区，，与与高高层层、、小小高高层层等等社社区区的的最最大大区区别别在在于于小小区区的的居居住住品品质质的的提提升升，，不不管管是是3+1、4+1、6+1还是是多多层层电电梯梯洋洋房房，，都都具具备备区区别别于于普普通通高高层层社社区区的的园园林林环环境境，，建建筑筑外外立立面面、、优优越越的的小小区区内内部部配配套套以以及及舒舒适适的的小小区区环环境境。。项目名称游泳池园林景观网球场羽毛球场篮球场学校备注龙湖江与城√√√√√√商业街、滨江公园、艺术馆、教堂、橄榄球场金科十年城√√√√√√部分运动设施将在后期打造首创十方界√√目前仅为一期配套设施公园一号√√项目周边紧临公园同创高原√√√√√√部分运动设施将在后期打造同天依云郡√√√√√√彩云湖生态公园、体育公园国宾上院√√共享渝洲宾馆内部各项配套设施花漾湖√√√√√√60亩自然生态湖景，200亩大型山体公园洛卡庄园√√√√√√森林公园、广场、其他配套设施与广厦城共享恒大华府√√√商业街、高级私家会所、豪华入户大堂万科科H29项目目竞竞争争市市场场研研究究>>>重庆庆花花园园洋洋房房物物业业发发展展历历程程分分析析花园园洋洋房房内内部部要要素素分分析析万科科H29项目目竞竞争争市市场场研研究究>>>重庆庆花花园园洋洋房房物物业业发发展展历历程程分分析析低容积率率、低层层建筑、、底跃顶跃跃户型设计计，退错错露设计计方式，，是目前前界定洋洋房的标标准;电梯、地地下空间间、入户户花园、、风情立立面景观观，是目目前洋房房的价值值增长点点；在经历了了四个阶阶段的演演变之后后，重庆庆的花园园洋房呈呈现出明明显的产产品特征征重庆花园园洋房物物业发展展历程分分析电梯洋房房重庆发发展历程程精装洋房房重庆发发展历程程洋房未来来发展趋趋势洋房市场场发展历历程分析析1万科H29项目竞争争市场研研究>>>电梯洋房房重庆发发展历程程发展特征征分析随着土地地容积率率的不断断增高，，顶部跃跃层户型型的营销销难点，，居住舒舒适性的的需求提提升，电电梯洋房房在发展展过程中中成为了了重庆洋洋房市场场的主流流产品，，出现了了诸如大大城小院院的11层，蓝光光十里蓝蓝山这类类高楼层层电梯洋洋房，因因此洋房房从早期期的横向向空间分分布逐步步向竖向向空间发发展重庆电梯梯洋房最最早出现现在2005年，以棕棕榈泉国国际花园园为代表表，电梯梯洋房数数量约3-4个。电梯洋房房的普及及阶段在在2006-2007年，龙湖湖、东原原、隆鑫鑫等本地地企业打打造的项项目是这这个阶段段的电梯梯洋房代代表。2008-2009年是电梯梯洋房的的进化阶阶段，品品质提升升，界定定标准更更明显。。第一阶段第二阶段第三阶段楼层数变化4-6层5-8层4-6层不乏11层项目整体特征出现在整个项目中的局部；属于较高端的洋房主题更鲜明；产品风格多样化注重功能与建筑的结合/创新性更强产品特征面积偏大偏舒适；无小户型；平层与底跃为主，顶跃较少；面积相对减小，强调实用性；底顶跃流行；相对小的户型出现；底TOWN/地下室/顶跃/屋顶花园第一阶段段的电梯梯洋房，，以低楼楼层为主主，在市市场中并并不常见见，品质质较高的的社区项项目才出出现了电电梯洋房房，面积积偏大，，注重舒舒适性，，平层户户型及底底跃较多多；第二阶段段，楼层层数开始始增多，，电梯洋洋房的吸吸引力和和关注度度陡增，，被赋予予了鲜明明的风情情主题，，面积适适度减少少，价格格在与其其他物业业的竞争争上更具具优势，，同时产产品越发发多样化化，性价价比更高高；第三阶段，，电梯洋房房被广泛的的运用到8+1和更高楼层层的项目中中，产品在在空间结构构、内外部部空间结合合、户型功功能设计、、附加值打打造等方面面有了专业业的提升，，与花园洋洋房的品质质并无太大大差距，相相反在本身身的特点上上更具个性性。万科H29项目竞争市市场研究>>>电梯洋房重重庆发展历历程龙湖大城小小院项目位于冉冉家坝龙湖湖紫都城旁旁，总占地地面积约4万平方米，，建筑面积积7.1万平方米，，为现代主主义风格城城市电梯花花园洋房。。大城小院由由7栋6+1带电梯花园园洋房和3栋11+1的小高层组组成，总户户数363户，虽然以以多层住宅宅为主，但但全部配备备了电梯。。2007年的销售过过程中，底底层townhouse及顶跃销售售情况最佳佳，就楼栋栋来看，4、5号楼距小区区三个主要要出口均较较远，且电电梯不能直直接进入车车库，造成成这两栋楼楼在销售期期销售速度度较慢。项目由7栋6+1带电梯梯花园洋房房和3栋11+1的的小高层组组成，虽然然以多层住住宅为主，，但全部配配备了电梯梯项目位于江江北区北滨滨路，紧邻邻江北嘴CBD，项目总占占地面积约约16万平方米，，规划建筑筑面积约77万平方米，，是集城市市梯道景观观带、滨江江住宅群、、写字楼商商业于一体体的城市标标志性建筑筑综合群。。2008年7月底，龙龙湖•春森彼岸CBD滨江电梯洋洋房[香邸]盛装开盘，，约130-230㎡，1梯2户纯板式建建筑，仅50余套，总价价约91万起。万科H29项目竞争市市场研究>>>电梯洋房重重庆发展历历程龙湖春森彼彼岸香邸邸龙湖春森彼彼岸9F滨江电梯洋洋房[香邸邸]户型面积约130-230㎡㎡，规划为1梯2户纯纯板式建筑筑江与城·海茨堡位于于项目高处处，看江看看山，堪称称江与城中中央的独立立王国。江江与城海茨茨堡是11+1F小高层，一一梯两户，，面积120～220㎡的板式城堡堡式洋楼，，位于江与与城地块高高处，近可可看嘉陵江江，远可眺眺歌乐山，，并拥近6000㎡㎡的中庭，紧紧邻60亩的湿地公公园，视野野辽阔。2008年开盘销售售：海茨堡第一一批（22号楼1、3单元）共40套，建筑面面积6579.12平方米，08年9月27日开盘，，销售比比例85%海茨堡第二二批（24号楼1、3单元）共40套，建筑面面积6579.12平方米，08年10月25日开盘；；（23号楼1、4单元）共40套，建筑面面积6579.12平方米，08年11月开盘，，销售比例例58%万科H29项目竞争市市场研究>>>电梯洋房重重庆发展历历程龙湖江与城城海茨堡堡魅力之城推推出新品依依旧为11层景观电梯梯洋房，延延续51米的超大楼楼间距、40%以上的绿化化率，实得得面积更多多，并且本本项目也会会沿用精装装产品的打打造方式。。万科H29项目竞争市市场研究>>>万科电梯洋洋房万科魅力之之城万科魅力之之城位于天天津市东丽丽区津塘公公路北侧；；地理位置置优越、交交通网络便便捷、户型型设计创新新，是东部部代表型花花园景观社社区（11层小高层））。魅力之城总总建筑面积积约约25.9万平米，分分三期开发发。一期在08年11月开盘；二二期占地8.8万平米，总总建筑面积积13.3万平米，，容积率1.51，整体规划划采用简约约现代的北北欧建筑风风格，低密密度，高出出房率，高高绿化率，，高舒适度度；遵循““公园社区区、城市氧氧吧”的设设计理念，，景观分为为2大主题：环环形氧吧走走廊、宅前前绿化空间间。二期期预计2010年上半年开开盘，均价价约8000-10000元/平方米。电梯洋房是是城市洋房房未来发展展的一大趋趋势，本案案有着良好好的引领其其专业化发发展的基础础。万科H29项目竞争市市场研究>>>电梯洋房重重庆发展历历程小结平层底跃底跃平层顶跃二层地下室1地下室2底跃平层顶跃顶跃平层第一代竖向向设计特征征：顶部跃层，其余楼层层平层。客户需求：：洋房初期，，建筑楼层层低，顶跃跃户型满足足客户身份份感与尊崇崇感。第二代竖向向设计特征征：底层跃层，其余楼层层平层。客户需求：：楼层逐步增增高，但多多无电梯，，底跃户型型舒适性更更强，满足足空间使用用想象。第三代竖向向设计特征征：底层与顶层层跃层，其余楼层层平层。客户需求：：电梯在洋房房中开始被被广泛使用用，产品开开始同时满满足尊崇感感与想象空空间，底层层与顶层户户型都开始始向跃层发发展。第四代竖向向设计特征征：除底跃和顶顶跃设计外外，地下室室的赠送开开始向二层层以上平层层发展，开开始逐步增增加独立入入户的楼层层。客户需求：：楼层增加，，客户需求求基本元素素未改变，，但对开发发商而言就就很重要，，地下室与与二楼亲地地的设计的的出现，体体现洋房舒舒适性向中中间层扩展展。洋房市场发发展历程分分析1重庆花园洋洋房物业发发展历程分分析电梯洋房重重庆发展历历程精装洋房重重庆发展历历程洋房未来发发展趋势万科H29项目竞争市市场研究>>>精装洋房重重庆发展历历程精装洋房发发展特征重庆的精装装房发展较较晚，房地地产市场主主要以毛坯坯房为主，，可以说重重庆的精装装房市场目目前还处于于起步阶段段，市场缺缺乏创新产产品引导；；重庆精装装房主要集集中在投资资型物业，，早期棕榈榈泉国际花花园打造了了精装洋房房的概念，，被市场所所接受，近近期的恒大大华府也推推出了大平平层的精装装房产品，，同时成为为项目一大大卖点。重重庆高端物物业精装房房市场存在在很大的发发展空间，，但受制于于精装物业业概念系统统引入的体体系化引导导及重庆地地狱文化特特征的局限限。同时，在低低密度物业业精装修物物业中，重重庆目前仅仅有两个小小高层多层层精装项目目，起步相相对更晚，，精装洋房房物业在重重庆尚属““螃蟹”；；然后国内内其他省市市发展速度度相对较快快，已有不不少成功案案例，我们们针对重庆庆已有低密密度精装物物业以及外外地成功精精装洋房案案例展开研研究，寻找找本项目可可借鉴点。。11F电梯洋房11F大平层恒大华府一期期1、2批次及二期部部分11F小高层采用精精装修标准，，但洋房最后后实施未采用用精装修占地面积：210010.50平方米总建筑面积：：384000平方米容积率：1.8建筑风格：欧欧式风格装修标准：一一期1、2批次与二期部部分小高层精精装修洋房销售情况况：一共104套，目前推了了52套，销售率60%，预计2010年5，6月进行洋房加加推。项目位于北部部新区高新园园金山大道1号，地块背靠靠照母山，南南面和东面由由道路围合成成扇形，地势势沿西北—东南向高低分分布，落差达达10余米；小区中中庭依地势走走向修建人工工湖，沿湖北北面一侧为4+1花园洋房，南南侧为7层、11层的小高层；；小区配置近近8000㎡顶级摩纳哥王王室风情私家家会所、超2000㎡游泳池、阳光光生态水景