铜仁宏观市场报告

贵州铜仁宏观市场分析报告投资发展部

一、城市概况

铜仁市位于贵州高原东部，武陵山区腹地，东邻湖南，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的纽带，享有“黔东门户”之美誉。全市户籍人口426万人，其中：非农业人口52万人，农业人口374万人。常驻人口309万人。少数民族人口占比68.47%。政治、经济、文化中心碧江区36万人。《中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展之路》城市划分标准为：市区常住人口50万以下的为小城市，50万~100万的为中等城市，100万~300万的为大城市，300万~1000万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。二、行政区划下辖2区（碧江区、万山区）8县（江口、石阡、思南、德江、玉屏、印江、松桃、沿河）1个省级开发区，共有169个乡（镇、办事处）。国土面积1.8万平方公里碧江区1514平方公里。建成区30平方公里。铜仁市下辖两区八县，全市面积较大，但碧江区面积较小。三、区位交通铁路：湘黔铁路、株六铁路、渝怀铁路航空：铜仁梵净山机场（先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京航线，现已并入首都机场集团)公路：杭瑞、铜玉高速公路从经济区位划分，铜仁属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部。目前没有直接从铜仁到贵阳火车，可乘火车到玉屏再转客车至贵阳，约6小时到省城贵阳，铜仁到重庆约17小时车程。四、人文自然资源铜仁旅游资源丰富——境内山青水秀，有2个国家级自然保护区，3个国家级风景名胜区，8个省级风景名胜区，21处文物古迹，69处红色旅游景点。铜仁市人文地理资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎。铜仁大峡谷梵净山九龙洞风景区（1）国内生产总值2012年铜仁市实现生产总值447亿元，比上年增长15.3%。2012年贵州省各地GDP排名宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展铜仁市国民生产总值靠后，但经济发展速度较快，城市经济发展潜力较大，房地产发展空间较大。五、社会经济发展情况（2）人均GDP发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型地市人均GDP（美元）贵阳6255遵义3489六盘水4121黔南2609黔西南2600安顺2428铜仁2288黔东南2168毕节21232012贵州各地人均GDP

铜仁市人均GDP14379元，净增2796元，同比增长15.4%，折合2288美元。与贵州各市相比，铜仁市人均GDP较低，房地产市场处于启动阶段。三次产业的结构由上年的：28.93：27.93：43.14变为27.92:28.56:43.52，第一产业占经济总量的比重继续下降，第二、三产业占经济总量的比重继续上升，第二、三产业占经济总量的份额达72.08%。支柱产业一烟草业;农副产品加工业;畜牧业;经济林木;冶金工业;旅游业。（3）产业结构铜仁市产业结构进一步优化，二产所占比重历史性超过一产。旅游业为支柱产业。2012年铜仁市三产比重（4）居民生活水平恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康

富裕最富裕铜仁市（碧江区）居民生活水平分析年份人均可配收入（元）增幅恩格尔系数20121591114.9%35.4%恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。国际上通用的恩格尔系数对于中国的适用性存在着差异，但具有一定的参考价值。根据以上标准判断，铜仁市（碧江区）居民生活水平提速加快，消费能力也在逐步提升。小结：1.铜仁市经济稳稳定快速增长长，整体增速速15%左右，为城市市建设和房地地产发展奠定定坚实基础。。2.人均GDP不足3000美元，房地产产市场尚处于于启动阶段。。3.旅游业成为铜铜仁市重要的的支柱产业。。4.居民可支配收收入高速增长长，显示铜仁仁市居民收入入渠道多元化化，城市居民民生活较为富富裕。六、城城市发发展规规划——中心城城区“两大大片区区和二二个组组团””锦江老老城片片区：：由老老城分分区和和谢桥桥分区区组成成，是是城市市的核核心区区域。。突出出商业业金融融、居居住、、旅游游服务务、文文化娱娱乐，，基础础教育育等功功能。。规划人人口30万。川硐-谭木桥桥新城城片区区：由由川硐硐分区区和谭谭木桥桥分区区组成成。其其中川川硐突突出教教育科科研、、文化化体育育、对对外交交通、、商业业服务务、居居住等等功能能；谭谭木桥桥突出出行政政办公公、商商业金金融、、旅游游服务务、商商贸，，文化化娱乐乐、基基础教教育、、居住住等城城市综综合服服务功功能，，并在在茅坪坪、老老塘一一带形形成新新的城城市中中心。。规划人人家50万。大兴工工业组组团：：由尖尖岩农农场、、后林林农场场工业业园和和地落落王工工业园园组成成，是是城市市的就就业岗岗位区区。灯塔仓仓储物物流及及加工工业组组团：：由万万家庄庄和中中木林林组成成，是是城市市的就就业岗岗位区区。现状图图规划图图发展方方向：：铜仁仁东西西为峡峡谷、、山峦峦地貌貌，限限制了了其只只能向向南北北发展展。到2020年，规规划中中心城城区人人口达达到50万人，，建设设用地地总规规模达达到4850公顷（（含过过境交交通等等用地地），，人均均建设设用地地达到到97平方方米米。。城镇镇化化率率2020年达达到到70%，2030年达达到到85%。人口口增增长长率率控控制制在在6‰‰。城城镇镇人人口口2020年53万，，2030年85万人人。。七、、土土地地市市场场虽然然铜铜仁仁是是个个不不缺缺山山水水的的城城市市，，但但是是老老城城中中心心土土地地可可发发基基本本完完毕毕，，未未来来土土地地供供应应主主要要集集中中在在谢谢桥桥与与川川硐硐片片区区。。地块位置土地用途土地面积（万㎡）容积率成交价格（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）竞得人成交时间出让方式铜仁市大寨北路23号住宅0.9768≤42212.58151566贵州中裕房地产开发有限公司2012/8/31挂牌铜仁市响塘龙、夜背湾片区控规XY-B-06住宅0.1476≤4334.42151566贵州中裕房地产开发有限公司2012/8/31挂牌铜仁市快速路沿线檀木桥处住宅11.561≤2.8520330161铜仁中开置业有限公司2013/3/15挂牌铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规A-04-05）住宅6.0586≤2.6272730173铜仁市祺霖房地产开发有限公司2013/3/15挂牌铜仁市快速路沿线檀木桥（控规A-04-12）住宅11.56515≤2.9502329150铜仁中开置业有限公司、铜仁市祺霖房地产开发有限公司2013/3/15挂牌铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规A-04-11）住宅9.3856≤2.6422430173铜仁中开置业有限公司2013/3/15挂牌铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规A-06-03）住宅9.2678≤2.9417130155铜仁中开置业有限公司2013/3/15挂牌地块位置土地用途土地面积（万㎡）容积率成交价格（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）竞得人成交时间出让方式川硐教育片区综合服务区（控规A-1地块）住宅10.3411≤3.21070469323贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司2013/7/15挂牌川硐教育片区综合服务区（控规A-2地块）住宅11.1382≤3.41084365286贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司2013/7/15挂牌铜仁市西外环市人事局东侧（控规XW-E-17）住宅0.7815≤62750235586铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司2013/7/31挂牌灯塔办事处南侧商业3.8262≤2.5350061366铜仁佳诚置业有限公司2013/7/25挂牌灯塔大道南侧合心商业29.798721870042314铜仁佳诚置业有限公司2013/8/26挂牌铜仁仁市市近近两两年年出出让让土土地地成成交交量量较较少少，，住住宅宅用用地地地地价价差差距距较较大大，，市市政政府府附附近近地地价价200万/亩以上，，楼面价价600元/平米左右右。商业业用地地地价40—60万/亩，楼面价350元/平米左右。快速路沿线檀檀木桥处，住住宅，土地单单价30万/亩，楼面价150—175元/平，2013/3/15大寨北路23号，住宅，土土地单价151万/亩，楼面价566元/平，2012/8/31响塘龙、夜背背湾片区，住住宅，土地单单价151万/亩，楼面价566元/平，2012/8/31西外环市人事事局东侧，住住宅，土地单单价235万/亩，楼面价586元/平米，2013/7/31八、房地产市市场铜仁市房地产产开发投资额额依然保持快快速增长，投投资热情高涨涨；特别是2011年增幅达327%，2012年达63.08亿元。铜仁市房地产产开发投资从从快车道向稳稳定方向发生生细微转变，，房地产开发发正步入成长长时期，随之之而来的将是是市场激烈的的竞争。2012年，铜仁市房屋施工面积积218.8万平方米，同同比增长1.3%，房屋竣工面面积80.1万平方米,下降12.6%。城镇居民居住住面积小幅下下降。年末城城镇居民人均均建筑面积27.43平方米，比上上年下降了1.8%。据铜仁市城市市总体规划划，到2014年五年中若若每年新增增人口约1万人，每人人按30㎡计算，每年年需新增住住房30万㎡，加上上旧房拆迁迁每年2-3万㎡和部分分居民换房房等因素，，全市每年的的新增住房房面积应在在30—35万㎡左右。铜仁城区房房地产市场场主要分布布在五大片片区：城北北片区、凉凉水井片区区、北门片片区、城南南片区与谢谢桥片区。。铜仁市房地地产市场板板块划分城北片区：：交通生活活配套等相相当完善，，开发较早早，区域优优势非常好好，大量的的人流车流流聚集了相相当的人气气，目前已已是铜仁市市的新型居居住区，产产品颇具规规模，定位位档次较高高，居住品品质较好。。凉水井片区区：商务会会务聚集地地，商业氛氛围浓厚。。片区项目目相对较少少。城南片区：：具有一定定的人气和和人流，楼楼盘较集中中，产品规规模一般，，定位档次次不高，居居住品质差差异化不强强。北门片区：：成熟居住住区，但受受城市规划划制约土地地供应量少少，项目分分散，定位位档次不高高，居住品品质一般。。谢桥片区：：目前人气气较欠缺，，但发展势势头较好，，新盘大盘盘较多，区区域成熟度度较低，作作为政府重重点打造的的区域，定定位档次较较高，未来来数年前景景较好。2013年，全县住住宅批准预预售面积136万平米，铜铜仁市住宅宅批准预售售面积62万平米，碧碧江区、万万山区住宅宅批准预售售面积74.7万平米。2013年铜仁市住住宅市场供供求分析2013年，全县住住宅预售签签约面积129万平米，铜铜仁市住宅宅预售签约约面积122万平米，碧碧江区、万万山区住宅宅预售签约约面积为5.4万平米。新建商品房房住宅市场场消化率为为95%，整体而言言供需较为为平衡。但但地区分化化现象明显显。碧江江区区和和万万山山区区新新建建商商品品房房市市场场消消化化率率为为7.2%，市市场场供供过过于于求求！！去去化化压压力力较较大大！！铜仁仁市市其其他他各各地地新新建建商商品品房房住住宅宅市市场场消消化化率率为为197%，商商业业市市场场消消化化率率为为230%，市市场场供供不不应应求求！！全县住住宅均均价2529元/平米，，碧江江区均均价最最高，，均价价3369元/平米，，万山山区均均价3205元/平米。。2013年铜仁仁市新新建商商品房房价格格分析析根据历历史数数据，，从2009年到2010年，成成交户户型主主要以以120平米以以内为为主。。截止到到2013年九月月底数数据统统计，，铜仁仁市120平米米以以上上商商住住去去化化比比例例最最高高，，占占比比50%。2013年不不同同套套型型新新建建商商品品住住宅宅面面积积分分析析根据据数数据据显显示示，，2000——3000元/平米米去去化化占占比比最最高高（（40.27%），，其其次次为为3000——4000元/平米米区区间间。。2013年不不同同价价位位新新建建商商品品住住宅宅供供求求情情况况分分析析小结结：：1.铜仁仁市市房房地地产产开开发发投投资资额额依依然然保保持持快快速速增增长长，，投投资资热热情情高高涨涨。。2.目前铜仁仁市整体体而言供供需较为为平衡，，但各地地分化现现象明显显。碧江区及及万山区区去化率率7.2%，竞争激激烈，去去化压力力较大。。其他各地地新建商商品房住住宅市场场去化率率197%，商业市市场去化化率230%，供不应应求。3.房屋价格低于于全省平平均水平平。与很多一、、二线城城市相比比，铜仁仁市房价价基数一一直相对对较低，，多年来来一直低低于全省省平均水水平。目前整体体住宅均均价2529元/平米，碧碧江区住住宅均价价3369元/平米，万万山区住住宅均价价3205元/平米。4.主要缘于铜仁仁房价近近年来基基本处于于稳中有有升的理理性上涨涨态势，，商品房房主要是是本地居居民购买买居住，，炒房现现象相对对较少。。5.120平米以上上商品住住宅产品品去化最最好。九、投资资建议铜仁市城城市发展展潜力较较大，房房地产市市场相对对乐观，，住宅市市场房价价上升态态势不改改。现阶阶段整体体而言铜铜仁市供供需较为为平衡，，但是中中心辖区区碧江区区与特区区万山区区去化压压力较大大，竞争争较为激激烈。若考虑在在铜仁拿拿地，建建议我司司尽量避避开此两两区，另另寻蓝海海储备土土地。铜仁楼市市概览天都锦绣绣天地均价：3800元/平米盛世铭城城均价：3900元/平米金滩·半岛豪苑苑均价：3600元/平米公园道1号均价：4000元/平米伊顿小镇镇均价：3500元/平米谢谢谢12月月-2216:03:4216:0316:0312月月-2212月月-2216:0316:0316:03:4212月月-2212月月-2216:03:422022/12/3116:03:429、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。16:03:4216:03:4216:0312/31/20224:03:42PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2216:03:4216:03Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。16:03:4216:03:4216:03Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2216:03:4216:03:42December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20224:03:42下午16:03:4212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:03下下午午12月月-2216:03December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3116:03:4216:03:4231December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者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