XXXX年中广国际皮具城项目定位策划方案

中广国际皮具城项目定位策划方案中山龙瑞中央商务公馆商业部分发展策划报告

二零壹零年六月十日前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7前言项目位于沙溪镇沙溪南路，现状为空置物业，暂未交付使用，物业建筑面积约为6000㎡，由于项目周边商业配套齐全，而且项目所处区域的是中山服装、皮具等小商品批发的集散地，有着明显的地理优势，虽然项目周边商业氛围较好，但同样竞争也很激烈，因此在定位方面的难点是如何在经营中凸显项目的经营特色，才能在众多的竞争项目中立于不败之地。发展方向：以经营批发零售作为项目的主要发展方向定位：中山市首个皮具精品批发市场；形象定位：我们不是最大，但要做最精项目发展方向前言中山未来专业市场竞争更加激烈项目区域特征：中山服装、小商品批发集散地周边大型专业市场招商非常成功皮具市场潜力巨大项目定位思路：瞄准市场空白点，借力打力中山首个皮具精品城前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7中山的城市印象是什么？休闲服之乡伟人故里宜居城市中山沙溪镇纺织业已有数百年历史，90年代以来，沙溪的休闲服装生产迅速壮大，沙溪休闲服装品牌迅速崛起，成为中国休闲服装重要的生产基地，在中国服装界有“休闲服装看沙溪”的评价，2000年起，沙溪镇与中国服装协会、中国服装设计师联手举办一年一度的中山国际休闲服装节暨中国休闲服装博览会，服装节的经贸成果一年比一年显著。可谓中国“休闲服之乡”。中山商业格局：人口密度低、业态重叠严重、体量巨大对本案的影响：从中山现有的、未来的商业格局、发展趋势来看，高、中、低档的Mall都齐备了。未来兴中广场、益华、大信二期等计算在内，中山综合零售性商业合共将接近60万平方，市场容量已趋于饱和，所以如果本案定位综合商业MALL没有差异化优势，将面临激烈的竞争，生存面临较大的风险。对策：独辟蹊径，瞄准市场空白点，利用区位优势，延续周边的商业价值，项目价值最优化。中山市总体社会经济经济发展稳定，保持增长2008年生产总值（GDP）1409亿元,，按可比价格计算，同比增长10.5%。

常住人口人均生产总值56034元,，同比增长约10%。资料来源：中山市统计年鉴中山市近年GDP变化情况中山市总体社会经济经济位列广东第五，经济增速靠前中山市的GDP及人均GDP均排在广东全省的第五位（详见下图）。中山经济增长速度居全球第七，广东第二（东莞为广东第一）——《2009年中国城市竞争力蓝皮书》资料来源：中山市统计年鉴广东省人均GDP37588元资料来源：中山市统计年鉴中山市总体社会经济以第二产业为主，形成五大支柱产业产业结构不断优化，三次产业结构由上年的3：61：36调整为3：60：37。支柱产业：电子信息、电气机械、化学制品、纺织服装、金属制品等。新兴产业：装备制造、现代物流、高新技术、新能源新材料等。10年1月和4月国务院院分别发发布2道通知，，目的主主要调控控高涨的的房价。。金融信贷贷外商投资资土地房地产提高买房房首付比比例，二二套住房房首付款款比例不不得低于于40%，房贷款款利率提提高10%加强土地地供应调调控，缩缩短土地地开发周周期限制开发发商囤地地行为，，提高拿拿地门槛槛，遏制制房地产产投资需需求规范房地地产市场场外资准准入和房房地产市市场外汇汇管理，，打击投投机性的的短期行行为央行连续续提高存存贷款利利率，上上调存款款准备金金率限制房地地产开发发贷款央行连续续5次下调利利率，4次降低存存款准备备金率取消商业业银行信信贷规模模限制，，鼓励银银行向房房地产开开发企业业提供信信贷支持持商业性住住房贷款款利率下下限扩大大为贷款款基准利利率的0.7倍，首付付比例调调整为20%加大保障障性住房房建设规规模，降降低住房房交易税税费，支支持居民民购房提高住房房公积金金贷款上上限国13条《关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意见》降低房地地产开发发资本金金比例2005年开始国国家对房房地产进进行调控控的政策策叠加效效应在2007年10月爆发，，并延续续至2008年08年9、10月份开始始，政策策风向逆逆转，形形成一条条从税费费、利率率、首付付到二手手房的减减负政策策线路。。系列政政策的密密集出台台意味着着对于房房地产行行业从紧紧的调控控政策基基调向暖暖市扭转转国家与地地方房地地产相关关政策20052008、200920072010、2011…延长缴纳纳土地出出让价款款期限（（2年）。允许分期期缴纳土土地增值值税央行对二二次置业业贷款首首付作出出调整，，提高到到5成贷款利率率也能低低于基准准利率的的1.1倍严格查处处土地闲闲置和““炒地””行为，，并限制制有违法法违规的的企业新新购土地地加大保障障性用房房土地的的供应量量，并闲闲置商品品房用地地的供应应量中山近年年社会商商品零售售总额持持续快速速增长，，其中2008年社会消消费品零零售总额额476.9亿元，增长20.5%。零售批发发增长近近20.3%，其中服服装类销销售增长长超过25%，可见服服装类销销售有着着极大的的市场潜潜力。中山市零零售批发发市场发发展情况况社会消费费品零售售总额持持续增长长对本案的的影响：：服装市场场需求还还不断上上升，但但由于本本案周边边有多个个成熟的的服装批批发市场场，在定定位方面面既要与与周边商商业形成成错位竞竞争，又又要延续续周边的的商业价价值，这这就是本本案定位位的难点点中山商业业展望中山商业业地产发发展势头头强劲。。仲量联行行最新研研究报告告预计到2020年，一线线城市在在中国商商业地产产总量中中的比重重将仅占占10%，这也预预示着今后十年年里二、、三线城城市商业业地产蕴蕴含着巨巨大商机机。《珠三角地地区改革革发展规规划纲要要》的出台，，珠三角城城市一体体化的推推进，将将有助中中山现代代服务业业扶摇直直上。从统计数数据看出出，近年年来商业业性用房房供应量量持续上上升，营营业性用用房成交交量一定定程度上上反映商商业市场场未来容容量的增增幅。同同时反映投资资者对商商业市场场未来充充满信心心，特别别是皮具具批发零零售业更更是增长长势头迅迅猛。21世纪近几年上世纪90年代中上世纪80年代商业演变/成熟进程90年代中后期21世纪初阶段80-90年代阶段十八间商铺孙文路成为中山商业的发源地。中山第一代服装批发市场诞生西郊小商品批发市场应运而生，当时是全中山唯一一个批发市场。随着中山市城市化规模越来越大，新的专业市场不断出现。中山的又一个服装批发市场于1997年落成于龙瑞，就是龙瑞小商品批发市场，随着龙瑞小商品的诞生，中山批发展进入飞跃的时代特征：第一代专业市场建筑简陋，升铁棚架为主体结构，规模比较小，但由于当时整个中山的商业发展缓慢，西郊小商品批发市场生意火爆，让当时的经营者赚了第一桶金。特征：龙瑞小商品的建筑同样比较简陋，但规模比西郊小商品要大，而且品种齐全。龙瑞小商品与当时西郊小商品形成互补，使该区域的商业价值得到很大的提升。水牛城和新龙瑞的出现改变了中山服装批发的格局，同时进入竞争时代随着中山商业的不断发展，之前的服装批发市场已经不适合当时的市场，随之中南服装城、龙瑞新小商品批发市场相继出现中山市服服装批发发市场演演变进程程概述中山服装装批发已已进入白白热化阶阶段第二代服服装专业业市场诞诞生第三代服服装专业业市场诞诞生中山市服服装批发发市场概概述中山近年年社会商商品零售售总额持持续快速速增长，，对商业业物业的的需求同同步增长长，一批批新型的的批发市市场诞生生使行业业得到快快速发展展。以龙瑞小小商品为为中心，，与其他他两个批批发市场场水牛城城和西郊郊小商品品形成互互补，区区域价值值不断上上升。批发市场场不但吸吸引中山山城区和和镇区的的居民消消费，而而且还吸吸引了珠珠三角及及省外的的客户，，致使中中山服装装批发得得到快速速的发展展。沙溪主要要产业是是服装制制作业，，也逐渐渐全国化化，而且且不断向向国际化化发展，，对批发发市场也也有很大大的拉升升。中山服装装批发市市场近年年得到了了快速发发展中山三大大服装批批发市场场概况及及项目分分析西郊水牛城龙瑞西郊小商商品批发发市场中山最早早的服装装批发市市场——概况：由于项目目已有30多年的历历史，虽虽然已多多次翻新新，始终终是破旧旧不堪，，但人流流依旧不不减规模：场内600多个商铺铺，但周周边已经经成型的的多个小小型批发发市场，，与西郊郊小商品品形成了了较大的的商业圈圈商品档次：低档特点：中山最早的批批发市场，以以服装批发为为主，兼营小小商品批发，，由于早年建建设规划极不不合理，配套套设施落后，，经营档次较较低，竞争相相当激烈。业态经营比例例：服装：皮具：：小商品=52：8：40西郊小商品批批发市场小结：商品档次偏低低：西郊小商品是是中山批发业业的发源地，，但由于地处处老城区，而而且发展速度度过快，造成成交通不便，，以及安全隐隐患等问题，，加上经营档档次较低，同同质化严重；；有被边缘化的的威胁：经营模式落后后，与周边的的小型项目没没有统一管理理，各自为政政，而且业态态单一，不久久的将来势必必被取而代之之；水牛城服装批批发市场中山最完善的的服装批发市市场——概况：水牛城建于90年代，当时是是中山唯一一一个规模较大大、配套设施施最齐全的服服装批发市场场；规模：市场占地4万平方米，总总建11万平方米，市市场分上下2层，配备手扶扶电梯、货梯梯等经营档次：低档特点:水牛城凭借优优越的地理位位置、完善的的配套等有利利因素，与龙龙瑞小商品形形成庞大的商商圈，经营曾曾异常火爆，，但随着龙瑞瑞小商品迁新新址后，水牛牛城生意一落落千丈，目前前市场内除北北门人流量较较大，其余各各门人流稀少少，好多商家家都转租或转转让。业态经营比例例：服装：皮具：：配套=78：12：10水牛城服装批批发市场小结布局不合理：：水牛城当时是是中山最大和和配套设施最最好的批发市市场，但在整整体布局和规规划上不太合合理，过于分分散难以聚集集人流业态定位欠缺缺特色：水牛城在业态态定位上基本本与龙瑞小商商品重叠，没没有自己经营营特色，导致致龙瑞迁移后后人流大减部分商铺已售售出：水牛城大部分分的临街商铺铺和部分的场场内商铺已经经售出，这样样对招商有很很大的影响，，有很多商铺铺业主自行出出租商铺，导导致业态零乱乱不堪，有很很多业态是偏偏离了批发市市场的主题。。中山最大、最最旺的服装批批发市场——龙瑞小商品批批发市场概况：龙瑞小商品于于09年迁移新址后后，在各方面面都迎合目前前市场的需求求，现时整个个批发市场出出租率达100%，目前已经成成为服装批发发的领头羊，，引领着中山山服装批发业业的发展规模：目前是中山最最大的服装批批发市场，建建筑面积约12万方，分上下下2层，配备手扶扶电梯、货梯梯等经营档次：中低档特点：龙瑞小商品凭凭借合理的规规划、统一招招商、统一管管理，以及庞庞大的客户群群，并保持一一直霸主地位位业态经营比例例：服装：皮具：：小商品=54：25：21龙瑞小商品批批发市场小结：合理的规划：：龙瑞小商品新新址规划合理理，容易聚集集人流，而且且通透的玻璃璃天幕不但可可以增加光线线，更给项目目带来极强的的视觉效果；；放水养鱼：龙瑞小商品在在迁移前，关关于旧商家租租金问题的处处理非常成功功，发展商当时用用极低的租金金80元每平方的低低价租金优先先让旧商家选选铺，其实商商铺的实际价价值远远超过过80元，允许旧商商家转租或转转让商铺，使旧商家在市市场未开业的的前提下就已已经赚到了第第一笔，因此此新市场招商商1200多个商铺已全全部租出，到到现时为止市市场已全面提提租，商家无无一有异议，，据我司了解解一个位置不不算最好，面面积约20平方的商铺，，转租租金高高达8000元/月引入先进的商商业管理：龙瑞小商品批批发市场在商商业营运上也也有突破，自自09年开张至今已已经先后举办办过数十个大大大小小的服服装展览，还还邀请广州服服装、皮具行行家到市场参参观，在中心心广场设有服服务中心为商商家解决问题题二期招商差异异竞争：龙瑞小商品一一期首层已服服装经营为主主，在二期二二层商铺定位位是皮具，这样避免了首首层和二层的的直接竞争，，而且优化了了业态上的单单一，形成多元化的的专业市场，，竞争力也不不断提高总结：中山服装批发发市场研究总总结从地理位置上上看：中山服装批发发专业市场位位置主要集中中在富华道汽汽车总站一带带，从业态上看：：目前中山服装装批发市场主要业态都集集中于服装，，造成直接的竞竞争过于激烈烈，从规模上看：：现有中山的服服装批发市场场以中、小型型为主，由于于中山的城市市特质及其商商业格局造成成中山不适合合大型的批发发市场，面积积过大会造成成招商和日后后经营都有一一定的困难从经营档次上上看：目前中山服装装批发市场存存在低档为主主。从未来发发展趋势看，，中及中高档档需求日益增增长，中档次次的批发市场场有极大的发发展空间。对本案的影响响：从地理位置上上看：本案地处中山山服装批发市市场商圈内，，本案具备发发展专业市场场的地利；从规模上看：：本案体量不大大，商铺数量量也较少，在在规模上也迎迎合了中山的的市场需求；；从业态定位上上看：水牛城与本案案相隔不足50M，而水牛城业业态集中在服服装上，加上上水牛城经营营一直强差人人意，本案若若继续保持服服装城的定位位势必与水牛牛城形成正面面的竞争，结结果两者都会会面临巨大的的经营压力，，因此在定位位上可与水牛牛城形成错位位竞争，这样样形成互补与与龙瑞商圈抗抗衡；从经营档次上上看：水牛城经营低低档为主，龙龙瑞经营以中中低为主，本本案如何在两两大项目间找找到立足点，，经营档次的的定位也较为为重要；从商铺业权上上看：本案与水牛城城都是先售后后租，而龙瑞瑞是只租不售售，对本案来来说也有一定定的影响从招商策略上上看：水牛城由于商商铺已销售无无法低价统一一租金招商，，龙瑞则利用用“放水养鱼鱼”的原则，，在招商上取取得空前成功功。前言言1城市与区域商商业发展分析析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分分析3客户访谈7铁城西富华道商圈西郊小商品中山服装批发发基地本项目项目区位分析析：位于城区区传统成熟商商圈，周边服服装批发集散散地本案沙溪南路本案东面双向向四车道的沙沙溪南路是本本案唯一一条条可通车的马马上，相对水水牛城和龙瑞瑞可进性较差差，但道路连连接线较多，，向北可接富富华道、岐江江公路，南接接宝珠路，中中山汽车总站站一路之隔，，交易比较便便捷。项目交通及连连接分析SWOT——优势优势分析地理位置优势势位于中山传统统商业圈以及及服装批发商商圈；区域配套十分分完善，增强强项目市场竞竞争力项目所在地处处在西区城中中核心地段，，周边配套十十分完善，市市场、车站、、娱乐、餐饮饮应有尽有，，为项目投资资减少配套成成本外，亦为为项目增强市市场竞争力交通便利道路交通连接接性强，兼有有中山汽车总总站，交通非非常便利SWOT——劣势劣势分析交通可进性不不佳项目只有一条条双向四车道道的马路经过过，而且北连连富华道花圈圈，交通非常常繁忙，可进进性不佳对策：首先在在定位上有别别于竞争项目目，充分显示示经营特色，，在主干道增增加明显的指指示牌，引导导消费者进入入项目消费项目部分商铺铺分拆出售由于项目前期期已将临街商商铺和部分室室内商铺售出出，这样会影影响项目统一一招商，造成成业态分散，，经营档次参参差对策：通过返返租重获招商商主动权，特特别是临街商商铺，必须取取得主动权，，否则项目将将受到极大的的影响发展商商业房房地产开发经经验较少贵司一直以住住宅开发为主主，商业房地地产开发及经经营较少对策：聘请具具有丰富经验验的商业经营营机构强强联联合SWOT——机遇机遇分析中山现有的服服装批发市场场占主导，缺缺乏专业皮具具城目前中山现有有的服装批发发市场都是以以服装和小商商品为主，而而皮具的市场场份额相当低低，对本案的的发展提供的的极大的空间间和机会；龙瑞二层皮具具城招商完满满成功龙瑞二层定位位是皮具为主主，在极短时时间内600多个商铺已经经全部招商完完毕，再次证证明皮具市场场有着极大的的发展空间SWOT——威胁威胁分析未来商业供应应，加剧竞争争中山现有服装装批发市场已已达到相当规规模，加上未未来周边有较较大体量的商商业供应，而而且富华路一一带有多个闲闲置的商用物物业，可以预预见未来竞争争将加剧。对策：走差差异化路线线，形成错错位竞争。。周边商圈形形象档次低低，消费层层次不高项目周边多多个批发市市场都以低低档为主，，而且缺乏乏行业较有有影响力的的商家进驻驻，对本案案而言很难难提升经营营档次。对策：在硬硬件设施加加大投入力力求与周边边竞争项目目形成较大大的反差，，再用最优优惠的条件件吸纳行业业佼佼者，，扩大项目目知名度，，引起“羊羊群”效应应后招商便便可顺利完完成S：地理位置优势区域配套十分完善交通便利W：交通可进性不佳项目部分商铺分拆出售发展商商业房地产经验少O：中山缺乏专业皮具城龙瑞二层皮具城招商完满成功T：未来商业供应，加剧竞争周边商圈档次低，消费层次不高项目核心竞争力SWOT———综合分析地处最具人人气的批发发商圈所处市场出出现极大空空白点前言言1城市与区域域商业发展展分析2项目定定位研研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分分析析3客户访谈7项目条件比比较水牛城龙瑞本案交通条件★★★★★★★★★★★★规模★★★★★★★★★★★周边居住人口★★★★★★★★★★★★项目购买力★★★★★★★★★★★★商圈档次★★★★★★★★★★★★可塑性★★★★★★★★★地理位置★★★★★★★★★★★★项目经营特色★★★★★★创造5星项目在可塑塑性和地理理位置有着着微弱的优优势从商业的最最主要条件件看，本项目在交交通条件、、人口密度、规模与与购买力方方面均有所不足；项目最关键键是如何创创造自身经经营特色服装批发市市场业态分分析服装（%）皮具（%）小商品（%）水牛城781210龙瑞67258西郊52840合计1974558皮具在批发发市场占得得份额最小小业态经营比比例：服装：皮具具：配套=66：15：19中山批发市市场主要业业态比例龙瑞二期皮皮具城完满满招商皮具城在龙龙瑞大放异异彩龙瑞二层商商场定位皮皮具城，仅仅用一个多多月的时间间600多个商铺已已经全部招招商完毕，，龙瑞定位位正是错位位竞争形成成业态上的的互补，龙龙瑞皮具城城预计8月中上旬开开业。皮具市场发发展潜力巨巨大项目定位推推导龙瑞二期成功招商皮具城得天独厚的地理位置皮具市场潜力巨大精品皮具城天时地利人和项目定位思思路：瞄准准市场空白白点，借力打力，，以快打慢慢项目定位项目定位：：精品皮具具城形象定位：：我们不是是最大，但但要做最精精项目案名：：中广国际际精品皮具具城经营档次定定位：以中中档次为主主，少量中中高档次营造项目特特色项目的可融融入现代气气息特色一：建建筑；项目主体建建筑和外墙墙装饰已基基本完工，，可在中庭庭位置加建建大型天幕，，再配合灯灯光工程，，充分体现现项目特色色以及档次次提升；近景远景夜景营造项目特特色广场喷泉、、大型户外外广告与LED有助于营造造良好视觉觉效果特色二：环环境与空间间；充分利用项项目临街优优势，通过过广场喷泉泉、户外广广告及LED等营造具有有特色的视视觉效果，，有别于竞竞争项目，，吸引消费费者的注意意。营造项目特特色打造区域性性专业市场场，充分体体现专业特色三：专专业经营；；项目在招商商过程中严严格把控商商家经营业业态，只对对皮具经营商家家开放，其其他业态经经营商家一一律拒之门门外，保证证项目业态态统一，体体现专业市场场的真实意意义。营造项目特特色品牌效应，，力保项目目立于不败败之地特色四：品品牌效应；；项目在招商商前须确定定专业物业业管理公司司，建议聘聘请广州知知名皮具城城的管理公公司进驻，，不但能迅迅速提升项项目知名度度，而且管管理公司能能带领一批批广州皮具具经营商家家进驻，这这样项目成成功率可达达90%以上。租金定位本案租金定定价方法若若使用常规规的市场定定价法，势势必造成租租金居高不不下，对于于招商有很很大的难度度，因此我我司建议效效仿龙瑞招招商定价策策略“放水水养鱼”原原则，先用用低价租金金吸引商家家进驻，特特别是广州州皮具商家家须给予最最大限度的的优惠，待待项目经营营进入成熟熟期再提高高租价。因此我司建建议项目初初始平均租租金为：由于项目周周边市场很很成熟，我我司采用市市场定价法法，计算项项目平均租租金：160元/㎡60元/㎡功能分区预留广州皮皮具城商家家名牌钱包区区名牌手袋区区鞋业区中庭休闲区区前言言1城市与区域域商业发展展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策策略及流程程5目录项目分分析析3客户访谈7项目招商策策略及流程程项目开业8月28日后8月18日-8月27日6月20日－7月10日项目招商项目形象推推广项目立项项目试业进入最后冲冲刺6月中旬确定管理公公司确定整改方方案7月11日－8月15日整改施工阶阶段常规广告推推广营销大事件件营销大事件件营销大事件件推广持续准备开业兴兴典签约仪式考察中山市市场开业兴典招商推广策策略分解形象推广阶阶段策略——起势阶阶段6月1、6月初为广告告设计及确确稿期，6月20日项目正式式推出市场场,推广主要以户外外广告、电电台、短信信等形式吸吸纳意向客客户。2、此阶段为为期20天，须在极极短的时间间内塑造项项目形象。。3、此阶段重重点工作是是项目管理理公司的洽洽谈以及整整改方案确确定。8月7月6月中下至7月上为形象导入期期招商推广策策略分解招商推广阶阶段策略——强势阶阶段7月1、此阶段主主要通过成成功聘请广广州某知名名皮具城作作为项目的的管理公司司，并将此此信息大肆肆炒作，8月8日成功公开开招商，情况利好好还可以以以招标的形形式招商。。2、此阶段推推广媒体主主要以户外外、电台、、短信为主主；3、此阶段工工作重点推推广项目成成功引入知知名管理公公司9月8月7月上至8月中为项目招商期期成功聘请广广州知名皮皮具城作为为项目管理理公司，以以签约仪式式为推广引引爆点8月8日公开招商招商推广策策略分解招商推广阶阶段策略——强势阶阶段8月1、此阶段主主要通过成成功广州皮皮具城多个个商家进驻驻项目的信信息发布出出去，极短短时间内让让广大中山山市民中山山有个专业业皮具城。。2、此阶段推推广媒体主主要以户外外、报广、、电视、短短信为主。。3、常规招商商及定向招招商双管齐齐下，以最最快的速度度完成招商商工作，保保持与龙瑞瑞齐开业的的态势。10月9月8月18日上至8月低9月初项目试营业业以广州皮具具城多个商商家进驻大大肆炒作，，通过发布布会形式来来表现招商推广计计划及费用用预算期限2010年6月20日-09月19日

日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一单张派发2万份单张，通过直接派发及夹报

短信每周保持10万条的信息量日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10万条的信息量电台每周保持20秒电台广告30次日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10万条的信息量电视每周保持15秒标版播出18次费用合计：37.4万元（以包含户外T牌3个月18万）前言言1城市与区域域商业发展展分析2项目定位研究4项目整改建建议6项目招商策策略及流