2022年行业分析广州第四季楼市预测之楼价篇

广州第四季楼市预测之楼价篇“十一”激战过后，楼市已正式迈入第四季度。黄金周的硝烟战火仍未停息，各大集团在总结战绩检讨战果的同时，也不忘筹备新货，节日刚过，就有不少进展商急急加推新品，更多的新盘新货间续传出开盘消息，看来进展商们已加大了马力，决意在2022的第四季度里，再创今年最终的辉煌。

对于买家来说，第四季度的楼价如何走，价格涨得还有谱没谱？都是值得关怀的话题。而在股市低迷、车市连创新低、其他投资途径风险加大的同时，收入普遍增加的广州人，年底将至，手中增加的钱该投向何处？手中的物业是卖是租？写字楼、商铺、公寓、一般住宅和豪宅，

什么才是最佳的投资去向？成为“有钱”一族年底最关怀的大事。

《新快报·买楼王》本期推出的《第四季楼市猜测》试图从楼价走势、写字楼、商铺、公寓投资、豪宅市场、创新户型、升值板块和最受关注新盘等多角度，全面猜测第四季度广州楼市，为广阔买家供应详尽的投资消费指南。

年底楼市供应量浩大楼价大涨无空间

广州市商品房价格自今年1月起连续七个月飙升，至8月份稍微下降，让不少一路追涨入市的购房者大感愕然。加上国庆黄金月楼价不如预想中高涨。接下来年底的楼价是反弹上升，还是连续回稳微降呢？这是市场最关怀的。记者通过多方采访、调查发觉，今年年底供应量特别大，加上开发商和购房者对今明年楼市猜测所产生的心理变化，今年年底楼价反弹上升的压力较大。

年底楼市供应量大

对于渐趋成熟的广州房地产市场，市场供求关系是影响楼价的最关键因素。进入第四季度，楼市不仅要连续消化国庆黄金月以来的一批巨大的货量，还有不少来不及在国庆推出的新盘也相继入市，不少大型楼盘也有新组团推出。有业内人士认为，年底楼市供货量甚至超过国庆黄金月。

首先，几乎全部大集团都有新盘或新组团推出。合生、恒大、万科、城启、时代集团、方圆集团年底分别有新盘帝景山庄、金碧翡翠华庭、黄埔万科城市花园、天鹅湾、时代廊桥、“云山诗意”等推出市场。富力五大楼盘年底全新货量超过1000套，其中富力桃园货量更达到500套。另外，中海名都、光大花园、翠城花园、美林海岸、天河北园、盈彩美居等楼盘都有全新组团推出。而其他新盘还有海珠锦绣花园、东圃广场四周新项目苹果城、天河区新盘“上寓”等等。

虽然今年广州楼市销售速度远比去年快，不少年底的货都提前推出市场了，但包括合生、恒大、越秀城建等多个大集团都表示，年底的供货量不比去年少，还略有增加。

某开发商表示，由于去年底建材价格暴涨、断货和宏观调控的缘由，加上今年楼市销售速度快，使今年国庆期间的供货量少了，但今年年初的销售热，使不少工程在年初开工，至11月、12月该批新货将涌上市场。而年底供应量的大增，将会对楼价的上升造成压力。

开发商担忧明年供应量大赶出货

不仅今年年底广州楼市供应量开头增加，明年广州楼市供应量更会大增。

由于今年楼市热销，开发商趁机加大投入、加快建设的现象已经消失。合生明年除了连续开发原有的多个大型楼盘项目外，市区至少有两个中型新盘（南洲路项目和南湖项目）推出市场；恒大也表示有肯定数量的新盘推出；越秀城建在原有开发量上保持肯定幅度的上升；方圆集团明年将启动4个新盘：华景新城内的小城之春、天府路的公园一号、珠江新城国际公寓项目和占地60万平方米的南海项目，荷塘月色新一期明年也启动。富力明年上半年新货超过1200套。还有，不少个盘新盘项目也在启动，如自由心岸开发商表示将有至少两个新项目入市，信步闲庭开发商在白云区新项目也启动。

看到这一现象，多个中小型开发商已经表示，广州楼市的热销现象可能至明年下半年会有变化，在后市难料的状况下，楼还是趁早卖的好。在这样的销售心理上，开发商不会再把价格“吊高”来卖，所以楼价不会像今年上半年般快速上升。

市民开头持币观望

自8月份广州楼价开头稍微下滑后，不少购房者开头持币观望。记者采访多位看楼者，他们都表示看到楼价开头稳定并下降，再加上今年上半年以来不断飙升的楼价，担忧现在是楼价的最高位，接下来楼价极有可能下降了，假如不是急着居住，当然不情愿在这时候购房，等楼市明朗了再入市也不迟。

有业内人士表示，今年上半年楼价急升，已使不少急于买房的市民入市了，现在大部分看楼者都是不急于入市的二次置业者，所以持币观望的人将会占了大半数。

购房者心理的变化，无疑减低了购房需求。在供应量增加而购房需求削减的状况下，年底楼价上升的压力不少。

番禺、花都两区楼价升

从广州市国土资源和房屋管理局公布的广州市8月房地产销售数据中可以看到，今年8月广州市原八区商品房成交均价比7月稍微下降38元/平方米，但8月全市十区商品房成交均价为5109元/平方米，比7月上升73元/平方米，可见番禺和花都两新区的楼价是明显上涨的。

据业内人士分析，番禺、花都两区的楼价有别于旧八区连续走高的缘由有二：一、番禺、花都两区楼价基础低，变化弹性较大，上升空间大；二、两区在近数月新开了多个贵价盘和豪宅盘，供应、交投的变化令成交均价上涨。

郊区楼价基数低致易上升

中原地产项目部拓展总监黄韬表示，相比于旧八区，番禺和花都两区楼价的基数低，产品以平价楼为主，大多均价都在3000-4000元/平方米左右，所以楼价的上升空间大，简单实现较大的增长。而旧八区的楼价普遍都在6000元/平方米以上，楼价上升的难度大。

贵价楼增多使成交价上升

依据番禺区国土资源和房屋管理局公布的有关数据显示，番禺区8月份预售商品房面积19.70万平方米，商品房成交均价3587元/平方米，相比7月的商品房成交均价3626元/平方米，稍微下降了39元/平方米。详细分析到各种商品房类型产品时，明显可以看到，番禺区的高层住宅、商铺、车库在8月份的成交均价比7月份有所下降，但相对来说，多层住宅和别墅的成交均价则比7月份有明显的上涨。特殊是别墅，比起7月份5837元/平方米的成交均价，8月份的成交均价足足上升了1919元/平方米，达到7756元/平方米。

有业内人士认为，番禺住宅成交均价上升，主要由于贵价楼、豪宅对番禺商品房成交价的拉动，如7月新开盘的珊瑚湾畔别墅产品，这一拉动效应还将持续。在9、10月相继开盘的星河湾星座、中海蓝湾、珊瑚湾畔洋房、广州雅居乐新组团连续为番禺豪宅注入新力气。

在花都区也存在类似的状况，在国庆新开盘的泰湖山庄等数个别墅盘，亦直接拉动花都的成交均价，同时提升该区域的价值。

有进展商表示，番禺、花都两区的总体看涨表明白市民对居住郊区化的认可，在两区多条政府出台的政策与消费者预期全都的状况下，将会有越来越多的消费者选择在郊区居住。

番禺二手楼价翻四番

另一方面，依据番禺区国土资源和房屋管理局的最新统计数据，8月份番禺二手住宅的成交面积共15.4万平方米，比7月份的2.89万平方米整整翻了四番；而成交均价为2077元/平方米，比7月份的1626元/平方米足足涨了451元/平方米，达27.7%。

有关讨论人员认为，番禺区8月份二手住宅成交如此活跃，最主要是受到番禺自7月1日之后一般商