万山商业步行街营销推广策划方案

1“万山新农贸市场”-“万山商业步行街”

营销推广方案汇报呈送：中房集团怀化房地产开发有限公司23要点提炼1.属性与市场定位：万山首个商业情景步行街、万山星级农贸市场2.目标客户群定位：（见内文）。3.目标命名定位：万山商业情景步行街、万山新农贸市场4.项目广告语定位：一间好旺铺百年摇钱树！5.★商业定位：负一楼定位新农贸市场，负二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，部分面积建议做成幼儿园，步行街业态定位见下文。6.营销推广策略：１、活动为主，广告为辅。２、高姿态入市，引入地产发展新理念。3、整合资源，逐步提升。4、推、销结合，直投为主。5、充分利用口碑营销。7.价格策略：为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段的进行销售提价，同时采取一房（铺）一价。8.入市时机选择，销售旺季入市：本项目选择6月底日入市是合适的，前期诚意认购期间在4月。9.销控策略：在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化；10.促销手段建议：1、业主联谊会；2、直销；3、外展点；4、团购；5、“新婚套餐”；6、“夕阳红套餐”；7、“分期付款套餐”；8、“装修按揭套餐”；9、送物业管理费。11.认卡后到目前近2个月时间，项目售卡165张，按照销售节点来讲，6月份月内开盘是理想的；12.项目开盘必须按照工程进度进行，否则相应时间有所推延；4前言

“天生丽质不自弃”，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。万山农贸市场、万山商业情景步行街是万山特区政府重点招商工程，但本身却存在开发商工程速度缓慢、配套简单、万山人口有限的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。本案的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处，“欲取之，先予之”，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江”。本案在面临房产危机、开发商资金短缺的情景下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。

5策略分析思路总体思路脉络消费者需求企业目标项目属性竞争状况

营销推广策略

首先我们明确本案的目标是为了满足万山人民消费需求，提供了一种新的城市投资与居住方式，如何制定合理、有效的营销推广策略，需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标，并由消费者需求出发，分阶段阐述与深化。6目录ContentsPART1——分析Analyse1)市场解析◆市场背景分析◆竞争状况

2)项目属性

3)消费者需求PART3——营销推广阶段划分Stage

1)营销推广阶段划分2)销售准备期3）内部认购期4)强销期5）品牌延续期PART2——策略Strategies1）项目的5张王牌

2）项目定位

3）项目营销策略

4）销售策略

附1：本阶段广告文案集；；附2：农贸市场业主市调；附3：市场商家市场调查；7PART1——分析Analyse1)市场解析◆市场背景分析◆竞争状况2)项目属性3)消费者需求81）市场解析一【市场背景回顾】●目前万山特区经济基础薄弱，产业转型、矿工转岗、矿工安居、社会保障、市政建设、生态治理等社会性事务建设矛盾重重，2009年3月5日，万山正式被列为国家第二批资源枯竭型城市，正在向旅游产业进程，但城市整体经济任然在上升阶段；●据前期市场调查，2008年，万山房地产开发投资上升一般，销售大不如意：如盘山花园等，另外有些私人建的房子几年都没卖出去；●消费承受能力有限：万山特区总人口6.64万，其中少数民族占人口总数的70%以上，而万山镇城区人口只有近2万人不到，人均收入较低，2008年农民人均纯收入突破2000元，整体消费能力有限；●市场需求主要为刚性需求：以自住为主，受政策等影响较小；●地产市场日趋成熟，但与走在万山前面的其它地区比较尚有差距，开发理念、产品形态亟待创新和突破。

以上数据来自万山特区区政府信息网9●万山特区中心一带已经很少有至尊地王，本区域区成为置业热点；●主流消费群为万山当地人及周边地县入城人员；●目前市场对投资型产品比较饥渴；●口碑传播是万山市场上一条重要推广渠道；●市场缺乏创新产品；●客户注重性价比和产品形象以及信誉度；【市场竞争环境】1）市场解析二

★

2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房产新政一波跟一波，虽有部分城市有回暖迹象，但整体动态并不明显，整个市场情景不容乐观。101）市场解析三【市场回顾结论】●产品需要向多元化、个性化、创新化方向发展；●多次置业需求为购房主流，一次置业、刚性住房有待引导；●消费需求整体档次上升，地段、环境、配套及物业管理渐渐成为关注的焦点。消费者的购房行为日趋理性；●价格仍是影响购房的重要因素；●随着市场供应量的增加、市场消费需求的变化，项目开发风险、市场销售阻力及竞争将越来越大，项目开发短、平、快化操作是项目成功的唯一出路；11地理位置置:位于城市市主干道道“解放放路与官官山路交交界处””，属于于城市核核心地段，与城城市主要要部分的的关系紧紧密。周边配套套：诸如电信信、医疗疗、教育育、金融融等城市市公共事事业在项项目周边边均匀分布；超级市市场货店等生生活配套亦步步亦及其丰富富。交通通：地处核心地段段，各类交通通工具自城区区任意地点均均可无障碍到到达本案，交通便便利，交通通成本少。环境境：项目周边建筑筑物的构筑时时间大多在15年以上，色调调陈旧，外观观破败，但周边百百米范围内有有万山休闲广广场，形成资资源共享。周边人口：核心地段造就就区域范围内内密集的经商商人口和原来来本地居民，，人口密集。2）项目属性性认识--项目描述122）项目属性认认识--SWOT【项目SWOT分析】】——优势●开发商为为中房集团万万山房地产开开发有限公司司在许多城市市成功开发多多个项目，切切名字响亮，，能够体现开开发商永续开开发的姿态，，可提高购买买者信心；●本项目从从立项到规划划设计、认筹筹得到政府的的大力支持，，而且项目本本身在万山也也不存在复制制性，在万山山当地具有良良好的口碑；；●项目面面临解放路路与官山路路，且拆迁迁旧农贸市市场打造新新农贸市场场，具有强强大的交通通组织与社社会资源；；●项目在在万山是规规模最大的的项目，具具有规模优优势，且产产品种类繁繁多（农贸贸市场、步步行街、住住宅）；●项目所所在的万山山镇投资增增长势头平平稳，可为为此区域房房地发展提提供有力的的支撑；●从项目目4月3日购卡开始始，通过扫扫街等方式式已经得到到市场很大大的认可；；●本项项目是万万山区具具备代表表性的工工程。132）项目属属性认识识--SWOT【项目SWOT分析】】——劣势●规划划中项目目面临许许多拆迁迁和安置置房，增增加了操操作难度度和降低低了开发发利益；；●项目目价格入入市肯定定比其它它楼盘较较高，同同时物业业管理在在本区域域还未完完全得到到市场的的认可；；●部分分客户对对前面房房地产项项目工期期和政府府持怀疑疑态度，，导致本本项目工工程工期期在消费费者心中中信心不不足，部部分客户户观望情情绪严重重；142）项目属属性认识识--SWOT【项目SWOT分析】】——机会●万山山房地产产发展还还处于初初级阶段段，在产产品设计计、推广广手段上上相对较较为落后，，使本项项目有较较大的提提升空间间；●2009年特区委委计划完完成2000套廉租住住房主体体工程、、336户采空区区搬迁安安置第三三期工程程和512户农村危危房改造造工程建建设任务务；在一一定程度度上带动动房地产产市场的的需求；；●万山山区旅游游经济的的发展，，为万山山带来了了眼球经经济，有有利于本本项目的的开发运运作；●当地地居民对对投资型型产品有有一定的的认可度度和接受受度。152）项目属属性认识识--SWOT【项目SWOT分析】】——威胁●万山山市房地地产销售售价格增增长较为为缓慢，，这种现现象会使使购房者者形成对对于房价价涨幅的的心理惯惯性，因因而延长长购房决决策时间间；●万山山城区人人口较少少，随着着近几年年开发项项目的不不断累积积，城区区人口住房的刚刚性需求求在很大大程度上上得到了了满足，，因此常常住人口口的目标标客户数量量在逐年年递减；；●金融融危机的的影响，，房产持持续低迷迷。162）项目属属性认识识【项目综综合条件件分析】】项目所处处位置得得天独厚厚，属万万山区目目前较为为难得的的理想经经商、居居住地；；周边竞争争项目较较少，有有利于本本项目快快速销售售预期的的实现；；城市功能能转型，，市场爆爆破力强强，给本本案带来来了契机机。173）目标客客群特征征分析--步行街【步行街街部分目目标客户户】●地缘客客户（城城区）适应人群群：万山山中、高高收入阶阶层，人人群主体体为私营营企业主主、公务务员年龄区间间：30—55岁之间；；主力客客群为35—45岁之间家庭构成成：已婚婚并有儿儿女，子子女在学学收入状况况：收入入预期稳稳定，家家庭月收收入在2000-3000元以上购房动机机：投资资、自营营置业类型型：二次次置业或或多次置置业关注点点：投投资环境境、物业业管理、、升值潜潜力个性观点点：能接接受新鲜鲜事物，，喜欢舒舒适的经经商环境境18【步行街部分目标标客户】●万山城城区周边边区县、、乡镇客客户适应人群群：向往往在市区区创富的的富裕阶阶层年龄区间间：35—50岁之间；；主力客客群为35—45岁之间家庭构成成：已婚婚并有儿儿女，子子女在学学收入状况况：收入入预期稳稳定，家家庭月收收入在2000元以上购房动机机：往镇镇政府靠靠，看重重万山发发展潜力力置业类型型：市区区一次或或二次置置业关注点点：投投资前景景个性观观点：：寻找找身份份感和和认同同感3）目标标客群群特征征分析析--步行街街19【步行街街部分目目标客客户】●外来来经营营者适应人人群：：长期期在万万山市市区从从事贸贸易经经营年龄区区间：：30——45岁之间间；家庭构构成：：已婚婚并有有儿女女，子子女在在学收入状状况：：收入入预期期稳定定，家家庭月月收入入在2000——3000元以上上购房动动机：：投资资置业类类型：：属于于一次次置业业关注注点点：区区位、、价格格、环环境个性观观点：：购房房决策策较为为谨慎慎3）目标标客群群特征征分析析--步行街街20【步行街街部分目目标客客户】●外来来投资资者适应人人群：：长期期各地地投资资获利利者年龄区区间：：30——45岁之间间；家庭构构成：：已婚婚并有有儿女女，子子女在在学收入状状况：：投资资收益益购房动动机：：投资资置业类类型：：多次次置业业关注注点点：区区位、、价格格、环环境、、升值值潜力力个性观观点：：看中中便下下手，，雷厉厉风行行3）目标标客群群特征征分析析--步行街街21【步行街部分目标客客户】●本地外出出务工人员员适应人群：：祖籍万山山区，但长长时间在以以外区域（（广州、深深圳）发展展年龄区间：：25—40岁之之间间；；收入入状状况况：：收收入入预预期期稳稳定定，，月月收收入入在在2000——3000元购房房动动机机：：获获得得归归属属感感，，显显示示在在外外发发展展的的成成就就或或为为在在本本地地亲亲人人置置业业置业业类类型型：：属属于于一一次次或或二二次次置置业业关注注点点：：环环境境、、物物业业管管理理个性性观观点点：：对对项项目目档档次次和和产产品品品品质质要要求求较较高高3）目目标标客客群群特特征征分分析析--步行行街街22【目目标标客客户户共共性性特特征征】】在本本区区域域属属于于高高收收入入人人群群，，且且多多次次置置业业社会会地地位位较较高高，，但但不不过过分分张张扬扬注重重升升值值潜潜力力3）目目标标客客群群特特征征分分析析--步行街23【农贸市场部分目标客客户】●经营者适应人群：：祖籍万山山区，长时时间在农贸贸市场经营营者年龄区间：：25—40岁之间；收入状况：：收入预期期稳定购房动机：：置业、投投资置业类型：：属于一次次或二次置置业关注点点：环境、、物业管理理、价格个性观点：：自信、果果敢3）目标客群群特征分析析--农贸市场24【目标客户户共性特征征】对本区域、、本市场的的认可；3）目标客群群特征分析析--农贸市场喜欢好东西西识货！注重实惠！！25【负二楼部分目标客客户】●休闲娱乐乐经营者适应人群：：长时间从从事娱乐休休闲经营者者年龄区间：：25—40岁之间；收入状况：：月收入上上万元购房动机：：置业、投投资置业类型：：属于一次次或二次置置业关注点点：环境、、物业管理理、价格个性观点：：大胆3）目标客群群特征分析析--负二楼263）目标客群群特征分析析--住宅【住宅市场部分目标客客户】适应人群：：居住在万万山的中、、高收入阶阶层收入状况：：家庭存款款5万元以上购房动机：：自住、投投资关注点点：开发发商的市场场口碑、品品牌信誉度度、环境个性观点：：能接受新新鲜事物，，喜欢安全全、舒适的的居住感觉觉27【目标客户户共性特征征】对本区域、、本产品的的认可；可以满足其其对新鲜事事物的追捧捧，对纯净净生活空间间的苛求；；可以满足其其对居住环环境、居家家理念更换换的需求；；可以满足其其对人生价价值、社会会地位、身身份体现的的需求；可以满足其其对生活品品质、品味味的需求；；可以满足其其为培养子子女健康成成长的需求求。3）目标客群特特征分析—住宅通过本项目目目标客群共性性特征，我们们将进一步设设定本项目的的营销策略方方案。281）项目的5张王牌2）项目定位位3）项目营销销策略4）销售策略略PART2——策略Strategies291）项目的5张王牌实力开发商万万山山政府规划第第一大盘清清朗化化外形元素超超高性性价比（高品品质、高升值值潜力、优惠惠价格)经典户户型、、物管管302）项目目定位位【属性性定位位与市市场定定位】】项目属属性定定位，，即USP销售主主张，，就好好比一一件价价值连连城的的物品品、珍珍品,是需要要人们们对其其赋予予一种种内涵涵，将将一种种独特特的、、与众众不同同的东东西融融入其其中，，楼盘盘也同同样如如此，，就怀怀化整整个房房地产产界为为例，，每个个楼盘盘都有有自身身的特特色如如：世世纪花花园——怀化本土的的第一一个标标准化化社区区；龙龙泉雅雅苑——怀化本土第第一个个细分分市场场的先先导者者；湘湘渝世世家——以差异异化手手段切切市，，创造造当年年度前前所的的销售售速度度；紫紫园——2007上半年年市场场的唯唯一性性；天天龙御御园——新生活活示范范豪宅宅，每每一个个楼盘盘都有有它独独特的的销售售主张张。综合前前面的的分析析、周周边配配套情情况、、SWOT.分析，，我们们认为为本项项目之之市场场属性性定位位可以以概括括为：：312）项目目定位位--步行街街【属性性定位位与市市场定定位】】万山首首个商商业情情景步步行街街城市的的投资型型唯一性性322）项目目定位位--农贸市市场【属性性定位位与市市场定定位】】万山新新农农贸贸市场场城市的的投资型型、产品说说明与旧形形成对比比33【属属性性定定位位与与市市场场定定位位】】总体体商商业业市市场场定定位位描描述述:满足足中中高高收收入入人人群群的的高高档档投投资资城城市市商商业业综综合合体体2）项项目目定定位位342）项项目目定定位位--商业业【主打打广广告告语语定定位位】一间好旺铺百百年摇钱钱树——我的财富天堂堂352）项目定位位--住宅万山性价价比最高的的经典生生态态社区城市的经典户型、、物管实惠丰富的、生生态的362）项目定位位--住宅【属性定位与与市场定位位】市场定位描描述:满足中高收收入人群的的高档生态态人居社区区372）项目定位位--住宅【主打广告语语定位】一个城市的的居住梦想想——我的幸福天天堂382）项目定位位1.体现项目的的商业投资资，住宅以以及项目整整体的建筑筑风格、园园林主题、、规模和档档次；2.强调创意、、气派、响响亮和具有有特色；3.有利于项目目VI识别系统的的实施；4.体现独特、、易记、好好听、朗朗朗上口、充充满想象的的特点。【命名原则则】万山新农贸贸市场万山商业步步行街锦绣皇城393）项目营销销策略【营销推广目目标】销售增长通过项目市场场进入“高起起点”、产品品推广“差异异化”的传传播策略，赢赢得市场先机，提提升项目品牌牌价值，充分分实现项目潜潜在价值最大大化，使项目目获得销售最大大收益。市场拓展通过项目定调调、推广定位位、销售定时时三位一体的的整合营销塑塑造项目及品品牌“特性”，，在实现销售售预期的同时时，充分拓展展市场资源，，开发产品销销售和推广渠 品牌塑造通过营销推广传播工作，树立项目品牌、开发商品牌，增强市场认知度和美誉度。403）项项目目营营销销策策略略【营销销推推广广原原则则】统一一性性原原则则持续续性性原原则则互动动性性原原则则“创新”主题原原则效益最大化原则以“地产创创新”、“新时代代运动动”为推广广原则则塑造造进行行项目目差异异宣传传在推广广宣传传活动动中始始终保保持与与消费费者的的沟通通与交交流推广过过程中中的任任何步步骤、、环节节都保保持与与产品品特色色和推推广主主题高高度统统一将产品品特色色延伸伸而出出的推推广主主题进进行持持续有有效的的活动动推广广和广广告宣宣传413）项目目营销销策略略【营销推推广策策略】高姿态态入市市，引引入地地产发发展新新理念念项目高高调宣宣传的的入市市，有有利于于消费费者认认同项项目品品质界界定项项目身身份，，为产产品入入市和和销售售价格格打下下伏笔笔；提升项项目考考评标标准——利用一一、二二、三三线城城市的的商业业、住住宅标标准区区分市市场其其他项项目，，以利利于提提升项项目市市场形形象；；以“地产创创新”的开发发思路路引起起市场场关注注，以以“新生活活运动动”塑造产产品差差异。。423）项目目营销销策略略【营销推推广策策略】整合资资源，，逐步步提升升根据开开发、、销售售的不不同阶阶段合合理释释放项项目资资源优优势，，在保保持市市场温温度的的同时时不断断积累累消费费者心心中的的价值值认同同。通过对对产品品入市市时机机的选选择和和不同同阶段段资源源释放放的控控制，，不断断进行行价格格调整整，提提高产产品获获利值值。433）项目目营销销策略略【营销推推广策策略】活动为为主广广告为为辅围绕项项目工工程和和销售售时间间节点点，根根据项项目卖卖点开开展活活动营营销，，增强强推广广的目目的性性和有有效性性；广告作作为辅辅助手手段，，针对对不同同的节节点，，做策策略性性、配配合性性、告告知性性投放放。443）项目目营销销策略略【营销推推广策策略】推、销销结合合，直直投为为主推广与与销售售紧密密结合合——根根据不不同销销售时时机选选择不不同目目标客客群设设计促销销活动动方案案，并并以直直投的的推广广形式式将项项目资资料和和活动动信息息传递给目目标受受众。。充分利利用口口碑营营销做好新新老客客户服服务，，凭借借良好好的客客户维维护，，挖掘掘老客客户的的市场场潜力。454）销售售策略略【价格策策略】为保持持项目目的较较高形形象和和公司司利益益，本本项目目总体体价格格策略略是“平”开高走走，分分阶段段的进进行销销售提提价。。具体价价格策策略待待进一一步根根据市市场调调查与与开发发商讨讨论制制定！！464）销售售策略略【入市时时机选选择】入市时时机与与方式式把握握得好好，才才能产产生销销售开开局，，而““良好好的开开端是是成功功的一一半””，故故何时时入市市，怎怎样入入市值值得慎慎重思思考与与布置置，故故应遵遵循下下列原原则：：A、不不匆忙忙入市市：即即准备备不充充分不不急于于入市市我们们要避避免为为一个个特定定的时时间入入市，，为某某种偏偏好入入市，，或为为入市市而入入市。。在销销售策策略不不明确确，市市场动动向不不把握握，销销售工工具不不齐备备，内内外包包装不不到位位的情情况下下入市市，销销售前前景将将是暗暗淡的的。B、无无造势势不入入市：：在现现阶段段万山山市房房地产产竞争争态势势越来来越趋趋于理理性化化的时时候。。“无无造势势即无无市场场”，，故入入市准准备时时间再再短也也不能能忽视视造势势，而而且还还要费费尽心心机造造好势势。不不造势势或造造势不不佳，，入市市极易易造成成销售售“死死火””。C、销销售旺旺季入入市：：本项项目选选择6月底入市是是合适适的，，前期期诚意意认购购期间间选择择4月。D、有有控制制地入入市：：即根根据工工程进进度、、消费费者心心理、、配合合价格格策略略、销销售导导向等等，分分期、、分批批、有有调整整地向向市场场推出出产品品，避避免蜂蜂拥上上市，，好房房抢尽尽，劣劣房积积存。。474）销售售策略略【销售控控制】修正定定价策策略；；促进进位置置较差差的房房源销销售，，同时时使好好位置置的房房源价价值最最大化化；销销控策策略结结合价价格手手段应应用达达到充充分挖挖掘项项目价价值的的目的的。在销售售前期期，以以少量量的优优势房房源带带动相相对劣劣势房房源的的销售售，后后期以以较大大量的的优势势房源源来配配合价价格的的提升升，实实现优优劣势势房源源销售售节奏奏的控控制，，做到到项目目收益益最大大化；；房源销控控的目的的：销控原则则：484）销售策策略【促销手段段建议】业主联谊谊会直销巡展会、、外展场场团购★个性促促销针对目标标客群分分别涉及及的：“新婚套套餐”“夕阳红红套餐””“分期付付款套餐餐”“装修按按揭套餐餐”………………………………………等等等等等精准，但但又能适适应市场场变换的的个性化化营销模模式的应应用，足足以确保保应付各各类市场场环境491)营销推广广阶段划划分2)销售准备备期3）内部部认购期期4)强销期5）品牌牌延伸期期PART3———战术Tactics501）营销推广广阶段划划分【工程推出出计划】阶段时间推出单位工程进度广告费用销售准备期3个月（09.3—09.5）——完成拆迁15.5万内部认购期约2个月（09.6—09.7）推出步行街和农贸市场工程进度农贸市场盖板7.26万强销期5个月（09.8—09.12）全部推出主体工程完成1∕32.86万延续期4个月（10.1—）基本封顶、现房2.86万费用预算：28.48万元不可预见费用包括条幅、平时政府公关等4万元511）营销推广阶段段划分2009.06内部认购期强销期销售准备期延续期2009.042010.012009.08项目开盘开卡客户联谊会产品推介会52练好内功、完完善物料；阶段性市场目目标：阶段性销售目目标：2）销售准备期期（2009.3－2009.5）进行客户积累累，为内部认认购进行准备备；53一间好旺铺百百年摇摇钱树4月3日财富巨子全全城火热招募募营销推广方式式：本阶段的推广广工作重点落落实在现场环环境包装和视视觉传播上，，完善销售中中心的包装，，建立健全销销售道具，启启动户外广告告和户外引导导系统，锁定定视觉引导。。推广主题2）销售准备期期（2009.3－2009.5）54阶段工作内容1、完善现场包包装：•户外：包括广告牌、、灯箱、指引引牌、条幅、、道旗。目的：营造现现场热销气氛氛，提供指引引，使客户顺顺利到达销售售现场。位置：重点区区域设置在汽汽车站、万山山往铜仁、怀怀化的交通要要塞，来营造造现场的氛围围，实现区域域视觉控制。。2）销售准备期期（2009.3－2009.5）•施工现场：虽然农贸市场场完成拆迁，，但前面楼体体并没有完成成拆迁，可展示面并不不强，不建议议现在做围墙墙广告；552、建立、健全全销售道具：：简易单页、海海报客户通讯户型、规划图图册销售现场用品品–名片、手提袋袋、销售单据据等沙盘：展示区区域规划和未未来生活远景景，使现场销销售更具说服服力。效果图：全区区鸟瞰图、园园林效果图、、建筑单体效效果图A、销售道具：：阶段工作内容2）销售准备期期（2009.3－2009.5）562、建立、健全全销售道具：：售楼处展板：：依客户引导导之需求，进进行更新现场带看动线线之指示、指指标系统设计计销售现场之旗旗帜、横幅、、POP等客户赠品之LOGO画面设计B、宣传用品：：阶段工作内容2）销售准备期期（2009.3－2009.5）573、媒体组合：：媒体安排1、户外广告主要运用进出出城市高速路路边的T型广告牌，，在城市主主要目标人人群聚集区区域设置大型型户外看板板和户外灯灯箱。2、大众媒体主要采用新新闻海报形形式发布，，进行活动告知。。3、直投进行活动告告之阶段工作内容2）销售准备备期（2009.3－2009.5）58部分费用预预算：2）销售准备备期（2009.3－2009.5）投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台时每日滚动4次产品特性卖点诉求3千∕月平媒户外喷绘（县内）3块产品特性卖点诉求和品牌阐述5万∕年汽车4辆穿行县城的原则，主品牌诉求3000元∕年∕台计：1.2万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户50元∕个

计：1万元指示牌3个售楼处外面及附近当道口2000元∕个

计：0.6万元海报2万份投放于本地及各乡镇0.5元∕份

计：1万元手提袋2000份产品特性卖点诉求2元∕份

计：0.4万元户型、规划单张、算价单总数10000份0.4元∕份

计：0.4万元水杯5000个产品特性卖点诉求0.4元∕份

计：1千元三维DVD光碟1分钟制作2000张完美的演绎产品的设计细节、丰满产品内涵、展示产品形象，现场销售促进制作费用500每秒计3万元短信整个项目时期10万条0.5万元费用：13.5万（未包括售楼部包装费用）公关费用：2万59树立品牌形形象，打造造品牌联想想，调节市市场热度和和品牌知名名度，扩大大社会认知知度。阶段性市场场目标：阶段性销售售目标：展开内部认认购3）内部认购购期（2009.6－2009.7）60推广方式：：以持续性活活动带动项项目宣传，，以立体的广告攻势势，全方位的进行品牌牌传播。在在整个区域域范围内，，制造“热点”和“焦点”，以强势势宣传攻势势吸引关注注。解读居住理理想实实现居住住梦想6月日万山农贸贸市场商商业步行街街盛大开盘盘推广主题3）内部认购购期（2009.6－2009.7）61公关活动1、开盘庆庆典在项目施工进进度具备开盘盘所需的环境境要求时，在项目现现场举办开盘盘仪式，正式式引爆项目。。以舞蹈表演作作为活动的主主要内容，通过时装表演来预示示万山的情趣趣。同时舞蹈蹈的优雅、华美又与我们们产品的形象象气质较为吻吻合，能有效提升产品形形象，同时风风笛表演的活活动形式，对聚揽人人气也是非常常有帮助的。。3）内部认购期期（2009.6－2009.7）62媒体推广1、电媒利用电媒重点点传播产品概概念和产品功功能，为消费者深深入了了解产产品提提供机机会，，构建建产品品的权权威性。阶段工作内容2、户外外延续前前期的的发布布区位位及产产品形形象主主题，，延续续媒体的的信息息提示示效应应，但但应适适当的的选择择时机机及时更更新户户外广广告画画面，，以保保证持持续性性视觉觉刺激。。3、直投投宣传产产品信信息、、活动动信息息。3）内部部认购购期（（2009.6－2009.7）4、外展展场宣传产产品信信息、、活动动信息息。633）内部部认购购期（（2009.6－2009.7）费用预预算：：投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台时每日滚动4次主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法6千平媒户外喷绘+工地围墙3块产品特性卖点诉求和品牌阐述换广告画面0.5万元∕次汽车4辆主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法换广告画面400元∕台计：0.16万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户，主要诉求点为开盘日期，优惠措施及方法换广告画面30元∕次计：0.6万元印刷品海报1万份投放于县里及各乡镇0.4元∕份计：0.4万元费用：2.26万公关费用：3万外展场：2万64阶段性性市场场目标标：阶段性性销售售目标标：完成60%的销售售扩张品品牌知知名度度，张张扬品品牌个个性，，4）强销期（（2009.8－2009.12）65推广方式：：加强推广攻攻势，针对对目标受众众，加强利利益点的宣宣传力度，，利用开展契契合该阶段段主题思想想的活动实实现供需双双方向的信息及情感感交流。热烈祝贺万万山新农贸贸市场、商商业步行街街开盘胜利利完成60%销售或者针针对性客户户促销活动动推广主题4）强销期（（2009.8－2009.12）66公关活动1、客客户联谊活活动在前期客源源积累的条条件下，邀邀约已成交交客户和意向客客户，定期期在销售现现场举办现现场互动性活动。以此来展示示项目销售售热烈、火火爆的氛围围，吸引社会的的关注；借助政府和和高端人群群的社交文化，实现现关联销售售及促进项项目的口碑碑传播；同同时还能够促进社社区融合，，有利于营营造良好的的社区氛围，带动销销售。4）强销期（（2009.8－2009.12）67媒体推广强化传播手手段，全方方位刺激人人群的感官官感受，增增强体验过过程，强化化社会认知知，创造社社会认同。。2、户外延续前期的的发布区位位及产品形形象主题，，延续媒体的信息息提示效应应。在重大大销售节点点，将相关活动信息息向社会公公示。3、直投宣传产品信信息、活动动信息。阶段工作内容1、电媒利用电媒，，进一步保保证产品信信息的全部部覆盖4）强销期（（2009.8－2009.12）68费用预算：：4）强销期（（2009.8－2009.12）投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台时每日滚动4次销售情况和项目工程进度6千平媒户外喷绘、工地围墙3块销售情况和项目工程进度换广告画面0.5万元∕次汽车4辆销售情况和项目工程进度换广告画面400元∕台计：0.36万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户，销售情况和项目工程进度换广告画面30元∕次计：0.6万元印刷品海报1万份投放于县里及各乡镇0.4元∕份计：0.4万元费用：1.86万公关费用：1万69打造品牌美誉誉度，巩固产产品品牌形象象。阶段性市场目目标：阶段性销售目目标：完成前各阶段段价格高、朝朝向、采光较较差等难点商商铺、户型的的销售；最终达成销售售利润的资金金回收。5）品牌延续期期（2010.01－－项目完完成）70推广方式：强化针对重点点目标人群的的宣传，扩展展挖掘消费潜潜力，实现信息传递的对对称性和交流流的亲切、紧紧密性，同时时以成交客户的体验为传传播重点内容容，影响潜在在客群的消费费选择。最后的大餐，，卖完就绝版版！推广主题：5）品牌延续期期（2010.01－－项目完完成）71攻关活动农贸市场试营营业在农贸市场市市场试营业的的时候进行别别开生面的趣趣味公关活动动；5）品牌延续期期（2010.01－－项目完完成）72媒体推广增强公关活动动应用，保持持常规推广传传播力度。2、户外延续前期的发发布区位及产产品形象主题题，延续媒体的信息提示示效应。4、直投宣传产品信息息、活动信息息。1、电媒利用电媒进一一步保证产品品信息的全部部覆盖阶段工作内容5）品牌延续期期（2010.01－－项目完完成）73费用预算：投放类型载体投入量主诉求（或方式）费用预算电媒电视台2各月促销信息0.4万元平媒户外喷绘、工地现场3块促销信息换广告画面0.5万元∕次汽车4辆促销信息换广告画面400元∕台计：0.16万元道旗、灯箱200个项目周边500范围内，吸引和引导客户，促销信息换广告画面30元∕次计：0.6万元印刷品海报0.5万份投放于县里及各乡镇0.4元∕份计：0.2万元费用：1.86万公关费用：1万5）品牌延续期期（2010.01－－项目完完成）74附件一：下阶阶段紧急文案案1、道旗万山新农贸市市场万山商业步行行街即将将撼世登场！项目地址：官官山路和解放放路交界处财富热线：3522788开发商：湖南南中房集团怀怀化房地产开开发有限公司司营销策划：深深圳全鑫地产产经纪有限公公司2、户外万山新农贸市市场万山商业步行行街即将将撼世登场！！○万山首个商商业情景步行行街○万山新星级农农贸市场○高高标准高起起点高质量量○配套设设施最完善、、统一经营、、管理项目地址：官官山路和解放放路交界处财富热线：3522788开发商：湖南南中房集团怀怀化房地产开开发有限公司司营销策划：深深圳全鑫地产产经纪有限公公司75附件一：下阶阶段紧急文案案3、车身广告万山新农贸市市场万山商业步行行街即将将撼世登场！项目地址：官官山路和解放放路交界处财富热线：3522788开发商：湖南南中房集团怀怀化房地产开开发有限公司司营销策划：深深圳全鑫地产产经纪有限公公司4、单页万山新农贸市市场万山商业步行行街即将将撼世登场！！○万山首个商商业情景步行行街○万山新星级农农贸市场○高高标准高起起点高质量量○配套设设施最完善、、统一经营、、管理项目地址：官官山路和解放放路交界处财富热线：3522788开发商：湖南南中房集团怀怀化房地产开开发有限公司司营销策划：深深圳全鑫地产产经纪有限公公司反面：投资优优势解释（投投资价值分析析）5、电视文案以项目开盘信信息为主76附件一：下阶阶段紧急文案案6、纸杯LOGO财富热线：35227887、手提袋吊旗LOGO一间好旺铺百百年摇钱钱树项目地址：官官山路和解放放路交界处财富热线：3522788开发商：湖南南中房集团怀怀化房地产开开发有限公司司营销策划：深深圳全鑫地产产经纪有限公公司77步行街：5大优势突显无无限自由的财财富空间政企联手，财财富全程护航航。万山政府2009年重点招商项项目，重点规规划万山商业业航母—万山商业情景景步行街，湖湖南知名房地地产开发企业业中房集团怀怀化房地产开开发有限公司司亲情打造，，强力打造万万山财富核动动力。纯临街商铺，，1+1+n的交流和回报报模式。铺铺临街，以以一层的价格格买联体2层商铺，超值值享受，全新新的投资理念念，掀起万山山商业地产的的革命时代。。灵动空间，自自由组合，随随心匹配。框架结构，每每层5.4米的层高使您您随心所欲，，垂直楼梯连连接上、下两两层，并可跟跟随项目及喜喜好进行自由由分割。风情广场流动动醇醇商机。。最聚集人气与与财气的步行行街休闲娱乐乐广场及花园园绿地，是人人们茶前饭后后乐于聚集的的地方。无限限商机将在这这里延展。业态为王，引引领万山商业业新航向。*百货：：珠宝、眼镜镜、服装、饰饰品、鞋帽、、家居、主题题性专卖、皮皮具、箱包*品牌生生活超市：日日常生活用品品*餐餐饮饮：冷冷饮、、咖啡啡馆、、酒楼楼、茶茶艺馆馆、美美食、、小吃吃一条条街*娱娱乐乐：卡卡拉ok厅、歌歌舞厅厅、游游戏城城、酒酒吧等等*休休闲闲：书书店、、音乐乐城、、文化化廓*服服务务：美美容美美发、、桑拿拿、洗洗衣店店、旅旅馆、、摄影影冲印印、健健身、、药店店、足足疗保保健等等*修修理理：家家电维维修、、电脑脑、手手机维维修*商商务务：商商务服服务中中心、、银行行、证证券、、基金金78—谢谢！！—9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:12:0303:12:030