世联深圳市鸿荣源尚都营销全攻略

建立超越竞争的营销全攻略 ——鸿荣源·尚都营销报告缔造西岸王者【前言】本次汇报的目的在于：明确项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。

本报告暂未涉及商业部分。项目介绍【项目区位】鸿荣源尚都现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园宝安中心区地王，拥有最大景观面；北、西北、西可观体育中心；西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；东北为规划住宅用地，东南为天悦龙庭；【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆【项目定位回顾】项目定位：区域性豪宅【户型比例及分布】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N【项目特色及亮点】位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段；紧邻地铁宝安中心出口，交通便利；点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好；产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵；户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高；产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥；配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂；区域内最大车位户数比；第一太平戴维斯国际物管顾问；宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹【项目推广回顾】联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值，并通过持续大规模的炒作为提升片区形象“深圳西岸”横空出世【项目形形象】围墙深圳西岸岸首府，，人生自自在非凡凡处【项目推推广回顾顾】咨询处宝安体育育馆楼书2004年11月28日认筹筹，诚意意金RMB10,000元；；当天认筹筹近500个，，现认筹筹超过700个个【项目推推广回顾顾】宝安豪宅宅专家，，品质一一脉传承承1998年，雅雅豪轩2000年，御御景台2002年，丽丽景城2003年，熙熙园2004年，鸿鸿景园【发展商商印象】】目标设定定【目标设设定】成为深圳西岸岸标杆物业；；实现片区同期期项目市场最最高价格；满足项目可持持续销售需求求；优化发展商金金字品牌；【关于目标的的思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲纲竞争分析市场启示2003、2004年政政府出让住宅宅用地情况单位：万平方方米2004年企企业转让住宅宅用地情况【市场启示一一】1、自2002年起深圳圳开始实行用用地三年紧控控政策，2004年比2003年政政府住宅用地地供应量锐减减50%以上上。2、2004年政府住宅宅用地出让量量集中于宝安安、龙岗两区区，其中宝安安占总量的65%以上。。企业转让住住宅用地中，，宝安、龙岗岗两区占全市市住宅转让用用地85%以以上，其中宝宝安占全市的的50%；关关内土地供应应基本枯竭。。3、深圳住宅宅开发由内至至外的趋势成成为定局，未未来两年内，，宝安、龙岗岗必将成为深深圳住宅开发发的热点区域域，尤其以宝宝安为主。【市场启示一一】关内土地供应应枯竭宝安将成市场场热点【市场启示二二】二线关弱化，，拆关大势所所趋；地铁因素（1号线延长线线）；政府大力投资资改善关外基基础设施建设设；全面实行城市市化管理；宝安城市环境境不断改善与特区界限逐逐步打破关内客户开始始认同宝安龙华宝安中心区新安西乡宝安房地产市市场的集中分分布于龙华组组团及西部组组团（新安、、西乡、中心心区），由于于地理位置及及本项目面市市时间等因素素，2005年西部组团团将是研究的的重点。【市场启示三三】项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价新安湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡新安片区即将将推出项目【市场启示三三】新安片区2005年推出出量较小，大大多为高容积积率（超过6）项目，项项目指标决定定其品质不佳佳；项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积碧海名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹宝安大道与西乡大道交汇处99634㎡天琴阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层西乡大道与新湖路交汇处14996.50㎡富通城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中西乡大道旁515601.2㎡宏发项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡西乡片区即将将推出项目【市场启示三三】西乡片区由于于区域的局限限，一直以来来均不是热点点片区，虽然然有少数大盘盘支撑，但项项目开发周期期较长，暂时时无法形成规规模市场效应应。项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间深业新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月时代家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月丽晶国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凯旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悦龙庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月宝安中心区即即将推出项目目【市场启示三三】宝安中心区2004-2005年推推出量大，成成为市场主角角。【市场启示三三】宝安中心区成成为市场主角角单位：万平方方米1、自2003年富通好好望角一期打打响宝安中心心区地产开发发第一炮，2004年宝宝安中心区房房地产开发规规模激增，2005年更更会出现井喷喷，预计2004年、2005年两两年供应量将将达到200万平方米。。2、2003年全宝安销销售量为163万平方米米，2004年1-10月份达到131万平方方米，预计全全年销售量接接近145万万平方米。3、2005年宝安中心心区供应量预预计为150万平方米，，超过2004年全宝安安销售量。【市场启示四四】区域内客户难难以消化2003-2005宝宝安供需关系系图【市场总结】】关内土地供应应急剧下降，，宝安中心区区将成为市场场热点区域；；宝安城市化进进程不断加速速，利好不断断，各种原来来长期影响关关内客户破关关置业的因素素逐步改善，，宝安得到部部分关内客户户认可；宝安中心区开开发号角吹响响，两年近200万平方方米的供应量量使其成为市市场必然的主主角；宝安中心区开开发呈井喷态态势，区域内内客户短期内内无法消化；；竞争分析南头15万5200－6500新安15万4500－5200西丽15万4800－5800中心区150万4800－5800西乡28万3800－4800同价片区2005年供应应量对比，宝宝安中心区存存在巨大的规规模优势，并并以超前的规规划、纯净的的片区形象于于其他各片区区形成明显的的差异化，片片区间的竞争争已经不是最最主要的竞争争层面历史文化博物物馆五星级酒店艺术中心图书馆演艺中心海滨度假酒店店海滨酒吧街酒店地铁站广场医院商业广场青少年宫自然科学博物物馆行政中心体育场中央公园深海大道金成时代泰华N2项目目金泓凯旋城幸福海岸深业新岸线天悦龙庭鸿荣源尚都好旺角泰华项目泰华项目润恒项目丽晶国际鸿荣源N5项项目宝安中心区战战国风云图总占地面积51825.6（平方米）

总建筑面积210000（平方米）

商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司

园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户宝安及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于宝安新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘分析】】天悦龙庭总占地面积104616.3（平方米）

总建筑面积333800（平方米）

住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层

＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司

园林设计奥雅（香港）园境师事务所

物业管理中海物业

幸福海岸在7月31日开开始内部任筹筹，作为宝安安新中心区第第一个揭开神神秘面纱的大大盘，拉开了了新中心区竞竞争的序幕，，对幸福海岸岸来说，它所所承受的不仅仅是新中心区区美丽蓝图下下购买力的检检验，还得承承担起为整个个新中心区楼楼市定下基调调的艰巨任务务。客户定位为：：本地高端置置业者，尤其其是二次置业业者，主要包包括高收入的的政府公务员员、企业高层层管理者、私私营业主等。。【个盘分析】】幸福海岸总占地面积183800（平方米）

总建筑面积560000（平方米）

其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理深业集团（深圳）物业管理有限公司目标客户宝安及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划分三期自自东向西滚动动开发，开发发期为4年，，预计到2007年，诉求亲水型、国际际化、生态式式、标志性、、亚热带滨海海纯正生活岸岸线的高尚住住宅区。以“海洋文化化”、“健康康教育”、““现代教育””三大主题为为核心，演绎绎佛罗里达风风情园林，荣荣膺宝安首个个建设部预审审的AAA级级社区，更成成为中国首个个被联合国授授予的“国际际滨海生态人人文社区”。。【个盘分析】】深业新岸线总占地面积24069（平方米）

总建筑面积141912（平方米）

商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以宝安本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化率高，车车位充足，但但内围户型，，园林小，不不通透，密度度高。12-5日解筹筹，均价4500元。截截至到目前为为止已经销售售35%。【个盘分析】】金成时代总占地面积107546（平方米）

总建筑面积511425（平方米）

商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户宝安高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座大型人文新城，高台府邸，院落式组合空间，立面现代精美，富有滨海特色。11万平米大型湿地生态园林、8万平米阳光地下车库、3.6万平米外延主题花园、1.2万平米中庭园林、1200米长时尚风情商业街、1100平米情景生态泳池、400米景观大道、160米宽入口喷泉广场共同构成了气势恢宏的壮观景象。结合项目的优势看，此项目具有极强的竞争力。【个盘分析】】金泓凯旋城总占地面积24292（平方米）

总建筑面积130000（平方米）

商业面积16000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）会所：3000（平方米）总容积率4.5总项目总栋数7栋主要楼宇类型高层总户数855户建筑设计深圳清华苑建筑设计有限公司物业管理德业基物业管理有限公司目标客户新中心区中高端客户、南山置业者特色：7栋半围合设计，产品具有一定的优势。项目定位精致致高尚住宅小小区，分两期期开发，户型型拥有优美园园林景观的占占55%以上上，户户均有有赠送面积，，90%以上上的户型赠送送超大落地窗窗。【个盘分析】】丽晶国际【个盘分析】】云天雅苑总占地面积15948.4（平方米）

总建筑面积78831.14（平方米）

住宅面积50153（平方米）商业面积13640（平方米）建筑覆盖率35%总容积率4.0总项目总栋数3栋主要楼宇类型高层总户数512户目标客户新安片区的专业技术人员、私营业主、政府公务员特色：产品呈现点状分布，私密性较强，产品有所创新，户户三阳台。项目属于被中中心区边缘化化的地域，项项目规模较小小，难以打造造豪宅形象，，所在居住氛氛围比较浓厚厚，小区自有有商业配套，，但产品主力力户型以2房房及小3房为为主，成为片片区比较稀缺缺的产品，梯梯户比有在片片区中拥有优优势。入市时时间接接近，，同期期供应应量大大，市市场竞竞争激激烈本项目目的最最主要要竞争争层面面是区区域内内的项项目竞竞争本项目目推出出时间间略为为滞后后20052006幸福海岸金成时代尚都云天雅苑深业新岸线金泓凯旋城丽晶国际天悦龙庭【入市市时间间分析析】户型两房三房三房四房四房四房以上户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170金成时代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98丽晶国际22%45%14%18%——1%107金泓凯旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深业新岸线15%12%40%30%——3%124天悦龙庭17%5%39%26%11%2%133鸿荣源尚都18%18%22%37%——5%122【户型型比例例分析析】户型定定位差差异不不明显显凯旋城城、幸幸福海海岸、、深业业新岸岸线、、天悦悦龙庭庭与本本项目目产品品更为为类似似【地段段价值值分析析】深业新岸线云天雅苑金成时代幸福海岸尚都天悦龙庭丽晶国际凯旋城地段价价值排排序：：第一阵阵营：：尚都都天悦龙龙庭第二阵阵营：：深业业新岸岸线幸福海海岸丽晶国国际金成时时代第三阵阵营：：凯旋旋城云天雅雅苑【景观观资源源分析析】深业新新岸线线云天雅雅苑金成时时代幸福海海岸尚都天悦龙龙庭丽晶国国际凯旋城城景观价价值排排序：：第一阵阵营：：尚都都第二阵阵营：：天悦悦龙庭庭深业新新岸线线幸福海海岸金成时时代第三阵阵营：：凯旋旋城云天雅雅苑丽晶国国际【开发发商分分析】】项目开发商发展商形象开发量客户认同度客源分布宝安特区宝安特区金成时代金成宝安二线★★——★★——宝安云天雅苑松茂首个项目——————————丽晶国际德业基宝安二线★★——★★——宝安金鸿凯旋城屹海达宝安二线★★——★★——宝安幸福海岸福中福宝安二线★★★——★★★——宝安深业新岸线深业深圳二线——★★★★——★★★★特区天悦龙庭龙光首个项目——————————鸿荣源尚都鸿荣源宝安一线深圳二线★★★★★★★★★★★★★★★宝安特区本项目目发展展商片片区知知名度度及认认同度度高，，客源源丰富富，在在宝安安本地地具备备绝对对优势势【户型型分析析】幸福海海岸二房，，双阳阳台门口走走道过过长结构方方正三房，，部分分主卧卧弧形形窗部分三三房布布局不不合理理走道浪浪费面面积结构方方正四房，，入户户花园园、通通透部分错错层露露台、、跃式式结构方方正深业新新岸线线三房，，户型型方正正大多配配有入入户花花园通透，，无露露台赠赠送部分户户型设设计不不合理理四房，，户型型方正正部分配配有入入户花花园通透，，无露露台赠赠送部分户户型设设计不不合理理【户型型分析析】天悦龙龙庭二房，，双阳阳台常规户户型结构方方正三房，，赠送送双朝朝向露露台部分户户型有有入户户花园园通透，，出现现不方方正房房间四房，，赠送送大量量双朝朝向露露台部分户户型有有入户户花园园通透，，户型型方正正【户型型分析析】丽晶国国际【户型型分析析】二房，，结构构方正正凸窗、、双阳阳台三房，，结构构方正正凸窗、、通透透入户花花园三房，，结构构方正正凸窗、、通透透金成时时代二房，，结构构方正正赠送露露台面面积三房，，结构构方正正赠送露露台面面积走道略略长四房，，结构构方正正赠送露露台面面积，，入户户花园园通透。。部分分跃式式【户型型分析析】鸿荣源源尚都都【户型型分析析】二房，，大凸凸窗户型方方正主卧弧弧形观观景台台三房，，大凸凸窗、、方正正赠送无无干扰扰露台台、通通透大开间间，窄窄进深深四房，，大凸凸窗户型方方正、、赠送送无干干扰露露台通透、、主卧卧弧形形观景景台大开间间，窄窄进深深五房，，大凸凸窗户型方方正、、赠送送无干干扰露露台大阳台台、通通透、、入户户花园园项目规模地段景观容积率发展商品牌户型金成时代14.2万★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9万★★★★★4.0★★★★★★丽晶国际13万★★★★★★4.5★★★★★★金鸿凯旋城51万★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41万★★★★★★3.19★★★★★★深业新岸线55万★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悦龙庭17.1万★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鸿荣源尚都21万★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品质质分析析】从产品品品质质而言言，本本项目目与天天悦龙龙庭属属于第第一阵阵营本项目目在地地段、、景观观、发发展商商品牌牌、户户型设设计方方面具具有一一定优优势项目名称广告语卖点整合形象高度金泓凯旋城滨海中心区50万平米人文新城大社区、文化★★★天悦龙庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成时代让运动回家运动文化★★丽晶国际国际新生活、中心区封面人物生活方式、地段★★★深业新岸线港湾住区，国际人居标准国际新生活方式★★★★幸福海岸中心华府，盛世名门中心区、豪宅★★★尚都人生自在非凡处地段、景观、豪宅★★★★★【形象象对比比分析析】推广方方向根根据资资源、、产品品各有有侧重重，但但大多多以豪豪、大大为主主题在客户户所认认知的的基础础上，，本项项目具具有较较高的的形象象高度度【竞争争占位位】品质形象本项目目天悦龙龙庭金成成时时代代深业业新新岸岸线线丽晶晶国国际际幸福福海海岸岸金泓泓凯凯旋旋城城本项项目目目目前前所所具具备备的的品品质质及及所所展展示示的的形形象象均均为为片片区区最最高高本项项目目的的竞竞争争主主要要以以片片区区内内竞竞争争为为主主；；宝安安中中心心区区各各项项目目入入市市时时间间相相近近，，规规模模庞庞大大，，市市场场竞竞争争激激烈烈；；各项项目目户户型型定定位位及及形形象象差差异异化化不不明明显显，，同同质质化化严严重重；；本项项目目位位置置显显赫赫，，景景观观视视野野、、户户型型产产品品、、发发展展商商品品牌牌及及客客户户资资源源等等方方面面具具有有较较大大优优势势；；本项项目目存存在在入入市市时时间间滞滞后后及及客客户户认认筹筹本本项项目目后后等等待待时时间间长长等等不不利利因因素素；；【竞竞争争分分析析小小结结】】客户户分分析析布吉吉龙华华宝安安龙岗岗由于于关关内内土土地地供供应应的的匮匮乏乏，，客客户户被被向向关关外外驱驱赶赶【本本项项目目认认筹筹客客户户分分析析】】区域域：：宝宝城城59.64%西乡乡14.26%宝安安各各镇镇9.22%南山山12.64%其他他4.24%本项项目目VIP认认筹筹客客户户中中，，以以宝宝安安客客户户为为主主；；由于于宝宝安安中中心心区区未未来来两两年年庞庞大大的的市市场场供供应应量量，，单单纯纯以以宝宝安安区区域域的的客客户户不不能能满满足足项项目目销销售售需需求求，，必必须须更更广广泛泛的的争争取取关关内内的的客客户户资资源源；；在项项目目先先期期仅仅对对““深深圳圳西西岸岸””片片区区及及项项目目形形象象进进行行少少量量炒炒作作的的情情况况下下，，仍仍获获得得超超过过16%的的关关内内客客户户，，印印证证了了客客户户正正逐逐渐渐外外拓拓的的趋趋势势。。项目目仍仍需需充充分分挖挖掘掘片片区区价价值值、、扩扩大大片片区区影影响响力力、、提提升升片片区区整整体体形形象象，，消消除除关关内内客客户户到到宝宝安安中中心心区区置置业业的的疑疑虑虑。。职业业：：公公务务员员12.27%事业业单单位位21.47%企业业中中高高层层16.56%企业业白白领领22.09%私营业主主12.88%个体经营营者14.72%年龄：30-45岁67.8%经历：首首次31.75%二次以上上68.25%【本项目目认筹客客户分析析】客户以社社会中坚坚力量为为主，大大多为二二次及以以上置业业者，具具备较强强的购买买能力；；客户知识识水平较较高，具具备一定定的鉴赏赏能力，，对项目目的品质质要求较较高；客户对项项目开发发商品牌牌、区位位、景观观资源、、形象较较为认同同。【客户购购买心理理分析】】使用便利利体现身份份价格实惠惠贪图便宜宜实用主义义跟风购买买羊群效应应面子问题题购买原因因购买心理理营销思路路提高附加加值，物物超所值值讲事实、、摆道理理客户营销销体验营销销、品质质感增值保值值投资渠道道描绘远景景价值【客户总总结】从VIP客户分分析来看看，客户户定位与与实际基基本吻合合，作为为区域性性豪宅，，其目标标客户为为具有一一定购买买能力和和鉴赏能能力的社社会中坚坚力量；；客户对发发展商品品牌、区区位、景景观资源源、楼盘盘形象较较为认同同；营销推广广需从客客户购买买心理出出发，建建立符合合其购买买本质的的营销手手段；由于本地地客户难难以消化化宝安中中心区井井喷式供供应量，，必须继继续挖掘掘关内客客户，尤尤其是南南山客户户；关内客户户对出关关置业仍仍存在对对区位和和品质的的心理障障碍。策略形成成鸿荣源尚尚都如何超越越竞争，，最终取取得全面面胜利？？占据深圳圳西岸最最显赫的的位置产品独树树一帜，，不可重重复；形象高企企，万众众瞩目；；宝安最具具实力和和影响力力的品牌牌发展商商，豪宅宅专家；；顶级品质质，天赋赋使然【项目SWOT分析】】优势：■■项项目自身身素质绝绝佳，尤尤其是地地段、景景观、产产品■发发展商品品牌效应应明显，，具有大大批的忠忠诚客户户；■前前期形象象高企，，广泛被被客户认认同；劣势：■■认认筹期长长达8个个月，客客户维系系困难；；■项项目等待待期长，，客源流流失机会会大；机会：■■深深圳西岸岸将成为为未来两两年内深深圳房地地产的热热点区域域■宝宝安利好好不断，，关内客客户开始始认同；；■项项目开发发可肆机机而动，，静观其其变；■竞竞争项目目的推广广也为本本项目带带来客源源；威胁：■■同同期同质质项目数数量庞大大，竞争争激烈；；■关关内客户户出关置置业仍有有区位及及品质方方面的障障碍；【策略形形成】发挥优势势、抢占占机会依势助势势，掌握握片区话话语权，，以高形形象强势势推广、、高品质质展示吸吸引客户户充分挖掘掘和提升升发展商商品牌价价值，为为营销创创造机会会点利用机会会、克服服劣势大势在场场，关键键作为，，顺势而而动，抢抢夺客户户发挥优势势、转化化威胁依托品牌牌优势，，展现项项目非凡凡价值，，吸引关关内客户户特别是是南山客客户减少劣势势、避免免威胁挖掘片区区价值，，再次整整合，使使更多客客户消除除疑虑，，认同片片区高服务+高形象象+高品品质尚都=深深圳西岸岸建立超越越竞争的的营销策策略推广策略略展示策略略品牌策略略大地覆盖盖计划片区整合合计划关键事件件营销卖场外围围展示活动体验验细节卖场展示示卖场全线线展示诚信/实实力扩大/强强化社会责任任感展示策略略【展示攻攻略】形象围墙墙户外广告告2004年10月—2005年10月形象墙+户外广广告项目形象象+主推推广语已完成卖场外围围——形形象围墙墙2005年1月月—2005年年8月“城界界界定”———四根根大型广广告光柱柱，体现现大气魄魄卖场外围围——城城界界定定【展示攻攻略】【展示攻攻略】卖场展示示八年文化化底蕴沉沉淀从豪华到到艺术化化及高贵贵气质的的提升2005年7月月销售中心心——““艺术化化体验概概念展示示厅”——画廊廊（名画画展示））——书吧吧（世界界名著））——酒吧吧（调酒酒师）——红酒酒/咖啡啡/雪茄茄/音乐乐文化展展示——古典典音乐/乐器展展示——影视视厅（奥奥斯卡经经典影片片）【展示攻攻略】卖场展示示展示物：：——具有文化化底蕴住住宅-园园林局部部实物展展示——特色模型——宣传片——3D动画演演示——鸿荣源品牌牌宣传——独立展展厅（销售售中心旁））：名车——健康会会所：健身身器材、中中航健身会会【展示攻略略】售楼处艺术化、格格调化品质化、气气质化【展示攻略略】卖场全线展展示2004年年7月卖场的标准准化展示停车场（无无水洗车服服务）+营营销中心心南区平台示示范园林住户大堂（（后期展示示）样板房（南南区）商业街区展展示-北区区台阶廊桥电梯1234567形象墙+导导示商业街区展展示-城市市台阶-观观景电梯北区平台示示范园林住户大堂（（后期展示示）样板房（北北区）电梯【展示攻略略】样板房展示示N两房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示攻略略】样板房展示示根据物业类类型不同景景观和花园园组合特性性的差异将将各种产品品进行系列列化演绎———让房子子发生故事事“热情桑巴巴”/“休休闲马尔代代夫”/““理查轩尼尼诗”/““罗马假日日”/“不不列颠盛宴宴”/“纽纽约时代””/“富士士山脚”/……【展示攻略略】样板房展示示情景样板房房可体验点：：舒适的沙沙发、现场场侍应生、、咖啡红酒酒饮料露台躺椅、、望远镜、、音乐、大大片深圳样板房房教科书工程样板房房【展示攻略略】卖场全线展展示园林/大堂堂园林北区样板房房市政路2005年年8月卖场的标准准化展示形象墙户外形象柱/牌牌停车场前广场外展厅接待区影像区展示区体验区强势视觉识识别系统人流汇集焦焦点城市台阶/观景电梯梯洽谈区主体核心体体验系统南区样板房房廊桥商业街/橱橱窗核心洽谈区区过渡性体验验系统核心售卖系系统推广策略【推广策略略】大地覆盖计计划——占占位、抢夺夺客源片区整合计计划——挖挖掘片区价价值关键事件营营销——眼眼球经济媒体推广计计划——营营销推广重在高形象象、掌握话话语权整合增值举举措——提提高产品附附加值2005年年2月“扼守要道道”——大大型户外广广告牌深圳西岸首首府/鸿荣荣源尚都/火热认筹筹本项目前海南头/关口口107/新新安西乡/桃源源居/前进进路机场/107大地覆盖计计划【推广策略略】2005年年3月基于分流竞竞争对手客客户的形象象墙更新/调整/大大型现场导导示牌（以以巨大箭头头为主题））本项目鸿荣源尚都都前行500米大地覆盖计计划【推广策略略】大地覆盖计计划道旗、灯杆杆旗【推广策略略】环体育馆/前进路前进路道旗旗、灯杆旗旗本项目环体育馆灯杆棋本项目前进进路路前进路两旁旁灯杆棋2005年年5月大地覆盖计计划【推广攻略略】加油站de故事———宝安、南南头、前海海、西乡故事一：加加油站出入入口处可设设置小型广广告展板；；故事二：专专人派发印印有楼盘信信息的纸巾巾盒、发票票袋；故事三：重重点推广时时期，“油油站小姐””的面对面面推广；2005年年7月大地覆盖计计划【推广攻略略】分展场宝安万佳南山海雅蛇口沃尔玛玛宝安万佳南山海雅/蛇口沃尔尔玛2005年年8月片区整合计计划【推广攻略略】2005年年1月-2月深圳西岸概概念特报/商报报媒体/各发发展商/鸿鸿荣源让深圳西岸岸的声音继继续维持，，整合媒体体、联合各各发展商再再次宣传片片区价值；；——不局限限于《南都都报》，整整合《特报报》、《商商报》上进进行炒作，，甚至是跨跨版宣传；；2005年年5月春交会媒体/各发发展商/鸿鸿荣源关键事件营营销【推广攻略略】2004年年12月28日新年嘉年华华/客户联联谊2005年年2月10日新春音乐会会/花车巡巡游/烟花花汇演游园活动………政府/各发发展商/体体育馆2005年年5月1日日春交会/深深圳西岸远远景发展论论坛深圳西岸专专场/西岸岸生活畅想想会政府/媒体体/各发展展商/高交会馆馆“家在尚都都”产品发发布会鸿荣源/业业主联谊/答谢鸿荣源/设设计/威尼尼斯酒店震撼2005，成龙龙到访鸿荣源/媒媒体2005年年7月1日日名车展/试试乘试驾鸿荣源/汽汽贸公司2005年年10月1日国际级/国国家级建筑筑、社区奖奖项政府/媒体体/鸿荣源源2005年年7月捐赠鸿荣源源希望小学学鸿荣源/希希望工程在春节期间间，尚都主主动出击，，在市场的的空档期发发出声音，，由政府府出面，联联合其他中中心区楼盘盘举行“新新春迎新晚晚会及烟花花汇演”，，各楼盘制制作花车，，一盘一个个在春节期期间全市巡巡游！——烟花汇汇演，花车车巡游——深圳西西岸，喜迎迎新春关键事件营营销【推广攻略略】2005年年2月深圳西岸远远景发展论论坛以春交会之之势，以发发起者身份份联合中心心区发展商商共同举办办关于深圳圳西岸规划划发展论坛坛！并邀请请官员、行行业、媒体体等知名人人士，畅谈谈区域规划划与发展趋趋势的论坛坛，引起业业界关注，，深化片区区的价值认认可！——用整合合各方力量量提升中心心区的认可可度！关键事件营营销【推广攻略略】2005年年5月“家在尚都都”西岸生生活畅想会会/产品发发布会春交会期间间，仍旧是是依势而动动，邀请知知名建筑专专家，举办办题为“家家在尚都””的西岸生生活畅想会会。——不断给给客户楼盘盘资讯，提提升客户信信心及诚意意度！关键事件营营销【推广攻略略】2005年年5月邀请国际巨巨星成龙作作为项目的的形象代言言人，在深圳地产春春交会亲临尚都现现场，利用用人气使项项目在深圳圳获得最高高的关注度度，成为话话语权的拥拥有者！——巨星担担任项目形形象代言人人！巨星造访，，轰动全城城！关键事件营营销【推广攻略略】2005年年5月参加国际、、国家级建建筑规划或或居住价值值评选金块奖建设部住宅宅设计创新新经典示范范楼盘奖建设部中国国人居环境境奖关键事件营营销【推广攻略略】2005年年10月活动体验细细节【推广攻略略】文化品鉴咖啡/雪茄茄/红酒美食活动意大利/法法国等各地地美食产品品鉴会所/样板板房/园林林/观景电电梯/廊桥桥…………2005年年2月起，，活动不断断，重点在在展示成熟熟后艺术展览名画/雕塑塑/个人收收藏品/摄摄影/室内内设计【推广攻略略】媒体组合策策略建立直效营营销渠道豪华影院大大片的独家家广告放映映权立体化DM直邮（（产品说明明书）报纸（形象象持续、关关键节点））电视（重点点栏目冠名名）网络（印象象、口碑、、大虾）电台（促进进销售的利利器）楼盘电梯厅厅海报/展展板世联客户网网络鸿客会员/尚都VIP客户资资料寄送报纸广告【推广攻略略】形象延续、、关键事件件、关键节节点发布营销节点：：解筹/开开盘/封顶顶/入伙展示节点：：样板房/会所/廊廊桥/园林林/观景电电梯/商业业街区事件节点：：新年活动动/新春活活动/房交交会/产品品发布会明星到访/捐赠………形象延续：：2004-12到到2005年4月，，每月半版版南山客户争争夺，南山山客户习惯惯使用网络络，年后阶阶段性在szhome及搜房房网上发布布项目最新新信息，并并邀请网络络大侠进行行项目形象象维护；尊贵、大气气、沉稳的的调性及风风格制作项项目网站，，提升形象象，扩大知知名度：网络路演，，产品介绍绍PPT下下载真正意义的的网络团购购网络热炒网络广告【推广攻略略】2005年年2月到2005年年10月电台、电视视【推广攻略略】2005年年5月到2005年年9月重头节目、、倍受关注注的连续剧剧冠名直效媒体【推广攻略略】2005年年4月，根根据电影市市场动态，，在新安影影剧院、南南油影剧院院、风华影影剧院播放放影片前插插播项目广广告；并赠赠送部分影影片给鸿客客会会员；；2005年年6月月、、8月月、、10月月，，在在宝宝安安及及南南山山片片区区投投递递记记名名直直邮邮或或者者产产品品说说明明书书；；定期期为为鸿鸿客客会会会会员员邮邮寄寄项项目目资资料料；；2004年年2月月在在鸿鸿荣荣源源开开发发的的各各大大楼楼盘盘电电梯梯间间粘粘贴贴海海报报或或者者制制作作喷喷绘绘；；利用用世世联联25万万客客户户网网络络平平台台，，进进行行二二、、三三级级市市场场联联动动及及客客户户转转介介，，并并根根据据项项目目的的进进程程定定期期发发送送手手机机短短信信；；增值值举举措措【推推广广攻攻略略】】名校校战战略略联联盟盟————全方方位位整整合合资资源源举举措措与各各知知名名小小学学达达成成联联盟盟购房房可可获获得得学学位位2005年年4月月增值值举举措措【推推广广攻攻略略】】整合合政政府府公公交交线线路路站点点安安排排2005年年7月月增值值举举措措————装装修修联联盟盟与百百安安居居、、乐乐安安居居等等知知名名家家具具、、装装修修建建材材企企业业达达成成合合作作联联盟盟，，尚尚都都客客户户在在联联盟盟企企业业购购买买物物料料等等服服务务可可以以享享受受额额外外优优惠惠，，同同时时得得到到周周到到及及个个性性化化的的服服务务！！———为为客客户户提提供供实实在在的的增增值值服服务务！！增值值举举措措【推推广广攻攻略略】】2005年年10月月根据据其其他他项项目目重重要要节节点点截截留留客客户户其他他【推推广广攻攻略略】】以竞竞争争导导示示、、展展示示节节点点、、阶阶段段性性营营销销事事件件、、活活动动强强化化客客户户信信心心，，并并吸吸引引客客户户关关注注，，以以此此截截留留客客户户！！品牌牌策策略略【品品牌牌策策略略】】增加加鸿鸿客客会会会会员员权权益益————消消费费折折扣扣/增增强强信信心心简化化鸿鸿客客会会入入会会程程序序————销销售售中中心心办办卡卡/增增加加人人气气与法法国国某某学学校校结结成成友友好好单单位位/鸿鸿客客会会小小主主人人夏夏令令营营诚信信为为本本，，““尚尚都都””纲纲领领————““尚尚都都““运运营营白白皮皮书书捐赠赠鸿鸿荣荣源源希希望望小小学学《星星河河••国国际际革革命命纲纲领领》》———基基于于销销售售而而鼓鼓吹吹———纯纯粹粹功功利利性性———短短期期的的销销售售行行为为《““尚尚都都””运运行行白白皮皮书书》》———基基于于物物业业运运营营的的理理性性回回归归———可可持持续续性性的的长长久久承承诺诺———品品牌牌大大盘盘的的必必由由之之路路彰显显诚诚信信的的两两种种方方式式增加加鸿鸿客客会会会会员员权权益益————消消费费折折扣扣/增增强强信信心心【品品牌牌策策略略】】与宝宝安安的的天天虹虹商商场场、、万万佳佳、、南南山山的的海海雅雅百百货货、、岁岁宝宝百百货货、、曼曼哈哈商商业业等等连连锁锁商商场场联联合合，，为为所所有有鸿鸿客客会会会会员员提提供供消消费费打打折折优优惠惠，，体体现现发发展展商商的的实实力力以以及及回回馈馈客客户户务务实实的的行行动动；；简化鸿客会入入会程序———销售中心办办卡/增加人人气【品牌策略】】扩大鸿客会影影响力，先简简化入会手续续，从2005年4月开开始在接待中中心办理办卡卡手续，同时时增强现场人人气；与法国某学校校结成友好单单位/鸿客会会小主人夏令令营【品牌策略】】以阶段性传递递项目的新信信息为导向，，在2005年6月与法法国结成友好好单位，10月份选派10名鸿客会会小主人到法法国参加交流流活动；捐赠鸿荣源希希望小学【品牌策略】】2005年7月，捐赠鸿鸿荣源希望小小学，使发展展商品牌得到到延展，以高高度社会责任任感的城市运运营企业立足足市场；将鸿荣源从项项目营建商品品牌提升至具具有高度社会会责任感的城城市运营企业业【品牌策略】】2005，缔缔造西岸王者者鸿荣源尚尚都THEEND9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:55:3303:55:3303:551/5/