价值万美元天津写字楼市场整体咨询

目录市场概况主要楼盘资料热点区域研究友谊路区域南京路沿线客户研究主要楼盘资料市场概况近年天津写字楼市场分析2004年成交19万施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；租赁价格3.3元，销售价格7800元商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。2005年新增项目9个，总建筑面积43.8万成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%租赁价格3.4元，销售价格8200元十一经路区域 9.4万平方米小白楼 7.4万平方米2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%供应量上涨7%2006年新增项目12个，总建筑面积41万友谊路区域 9.6万鞍山西道区域 3.6万低密度写字楼 9.2万天津写字楼发展历史天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼”66座，总建筑面积335万平方米，沉淀资金达85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为1996年到1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底，66个停缓建项目已经被“激活”了60个，占全部项目的90%。这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。租金走势受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。售价走势天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。供应量/吸纳量/空置率客户分析甲级写字楼和平国际大厦 金融、物流、货运世贸广场 贸易、电子机械亚太大厦 贸易、运输、电子科技河西金皇大厦 贸易、装饰、运输北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所泰达大厦 货运、评估、咨询华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰峰汇广场 贸易、金融、市政公司天信大厦 船务货运、电器化工、IT万顺国际经济贸易中心 贸易、金融、事务所、物流南开今晚大厦 装饰、IT、房地产河东天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易河北远洋大厦 货运、贸易、金融客户分析乙级写字楼和平河川大厦 金融、货运、贸易君悦大厦 通讯、金融、市政新华大厦 房产、贸易、医药、装饰嘉利中心 装饰、广告、事务所河西凯旋门大厦 贸易、运输、IT、事务所合众大厦 贸易、金融、事务所、房地产恒华大厦 运输、贸易、通讯大安大厦 贸易、IT、电讯友谊大厦 金融、贸易广银大厦 物流、贸易河东三联大厦 贸易、金融、通讯南开天津电子科技中心 IT、贸易、金融在津购购租房房办公公的跨跨国企企业组组成美国银银行、、金融融业、、保险险类、、会计计、咨咨询类类欧洲电电脑、、咨询询开发发、科科技、、通讯讯类日本电电子子、贸贸易、、金融融、医医药、、消费费品开开发类类韩国工工业业、制制造业业、电电子业业类港澳台台贸贸易、、食品品、中中介、、批发发零售售类亚洲其其它国国家：：贸易易、开开发、、中介介类其它：：政政府驻驻津机机构从现有有交易易方式式上来来讲，，以租租用写写字楼楼办公公的企企业为为主，，占总总数的的94.4%，而而购买买办公公物业业的单单位仅仅占相相当少少量的的市场场份额额（5.6%）。。在租用用写字字楼的的客户户中，，每天天支付付2.0-2.5元/平平方米米的租租户占占总数数的36.6%，，而支支付2.5-3元元/平方方米租租金的的占30.2%。。就被访访问公公司现现有企企业人人数规规模而而言，，以5-20人的的小企企业人人数为为主，，多为为外资资或民民营企企业驻驻天津津办事事机构构及分分公司司。其其现有有办公公面积积多为为200平方方米以以下，，其中中50-100平平方米米和100-150平平方米米的办办公单单元较较多，，各占占28%。甲级写写字楼楼市场场市场供供应本市已已经投投放市市场的的甲级级写字字楼只只有17座座，其其中绝绝大部部分都都分布布在和和平、、河西西两区区，和和平区区共有有甲级级写字字楼5座，，河西西区共共有甲甲级写写字楼楼9座座，从从面积积上分分析，，和平平区的的甲级级写字字楼存存量为为11.8万平平方米米，同同样的的数据据在河河西区区则达达到了了27.3万平平方米米，两两区共共囊括括了14座座甲级级写字字楼，，合计计占到到甲级级写字字楼市市场总总存量量的82.4%。甲级写写字楼楼分布布主要要为两两个路路段第一：：内环环线南南京路路南面面(红红色区区域)第二：：外环环线的的围堤堤道路路段(黑色色区域域)。。其中红红色区区域拥拥有甲甲级写写字楼楼10座，，数量量上占占有天天津市市甲级级写字字楼的的59%，，黑色色区域域共有有甲级级写字字楼4座，，占天天津市市甲级级写字字楼总总数的的24%。。形成天天津市市甲级级写字字楼的的分布布集中中的原原因第一：经济济原因。和和平区和河河西区经济济上一直以以来都是天天津市的经经济中心、、商贸中心心。第二：历史史原因。1990年年，天津市市第一座甲甲级写字楼楼——国际际大厦出现现在了南京京路上，直直到今天，，国际大厦厦依然是天天津市租金金最高，出出租率高居居不下的甲甲级写字楼楼，其领航航作用，使使得其周围围的南京路路段成为了了天津市甲甲级写字楼楼最为密集集的区域。。以上说明，，商务商业业中心对写写字楼用户户绝对的吸吸引力，有有影响的写写字楼能带带动周围相相同业态的的发展。租售情况天津甲级写写字楼以国国际大厦、、津汇广场场、万顺/平安大厦厦、信达广广场为代表表，综合素素质较好，，租金水平平在3.5-6元/平方米/天左右租售价格差差异很大，，出租率情情况十分良良好，除了了新开盘的的信达广场场外，其他他写字楼的的租售率都都在70%或70%以上，而而且租售率率在90%-99%之间占了了多数，是是总数的56%，甚甚至万顺国国际经济贸贸易中心的的租售率为为100%，全市市的甲级写写字楼平均均租售率达达到了87.3%在天津市区区，甲级写写字楼的需需求大的区区域还是以以和平、河河西为主。。甲级写字楼楼内部租金金分级第一等级，，国际大厦厦（7.58元/平平方米）；；第二等级，，津汇广场场（4.63元/平平方米）、、金皇大厦厦（3.31元/平平方米）、、天信大厦厦（2.98元/平平方米）；；第三等级，，世贸广场场（2.84元/平平方米）亚亚太大厦（（2.48元/平方方米）、河河川大厦（（1.98元/平方方米）、北北方金融大大厦（2.26元/平方米））。乙级写字楼楼市场天津市乙级级写字楼的的分布没有有甲级写字字楼如此集集中，除了了友谊路上上的友谊大大厦和大安安大厦，其其他乙级写写字楼主要要分布在内内环线和中中环线之间间。天津市区现现有乙级写写字楼12座，其分分布主要也也是在和平平区和河西西区两个区区域，其中中又为河西西区最多，，共有6座座乙级写字字楼，为天天津市区乙乙级写字楼楼现实存量量的50%，和平区区共有4座座，和平、、河西两区区共占有天天津市区乙乙级写字楼楼现实存量量的83%。租售情况和甲级写字字楼比较，，天津市区区乙级写字字楼销售情情况更胜一一筹。除了了天津电子子科技中心心、三联大大厦、友谊谊大厦这3座开盘不不久的乙级级写字楼外外，其他乙乙级写字楼楼租售率均均在80%以上，平平均租售率率为92.9%。乙乙级写字楼楼还有很大大的市场前前景。市场概况2005天天津写字楼楼市场分析析甲级写字楼楼市场乙级写字楼楼市场友谊路区域域区域界定：：东至华盛盛广场，西西至云翔大大厦，南至至黑牛城道道，北至马马场道。目前状况在天津写字楼楼市场中，友友谊路区域属属于写字楼项项目相对集中中地段，整体体商务氛围较较为浓厚现存的写字楼楼大多数都是是2001年年之前进入市市场的，因此此无论从硬件件配置或是开开发商对产品品的理解方面面都存在相对对滞后性。近年来该区域域也陆续推出出了诸如峰汇汇广场、友谊谊大厦以及津津玉大厦等项项目，这些项项目对该区域域的确是一个个有益补充，，但仍然无法法满足部分高高端客户的市市场需求。从区域客户现现状看，由于于友谊北路区区域写字楼的的品质一般，，因而造成了了平均价格较较低的市场状状况，进而也也影响了友谊谊路区域整体体写字楼的平平均价格友谊北路写字字楼的客户多多为中、小型型公司或成长长型公司，因因此客户的稳稳定性相对较较低。友谊南南路区域目前前存在一些稍稍高品质的写写字楼项目，，并且写字楼楼的客户多数数为外地、外外资公司，公公司的知名度度及资金实力力较强，因此此客户的稳定定性也相对较较高。发展趋势根据市委市政政府规划，到到2010年年友谊路区域域将建设成为为以金融办公公为主，集办办公、公寓、、酒店、休闲闲、商业于一一体的综合性性商务服务区区，最终形成成一个资金密密集、信息畅畅通、交易活活跃、功能完完善、配套设设施齐全、环环境优美的国国际金融中心心，从而将友友谊路建设成成为天津的““华尔街”。。政府加加大对对该区区域的的建设设力度度，例例如建建设立立体停停车库库等，，道路路的畅畅通以以及配配套设设施的的完善善将为为今后后优化化该区区域商商务办办公环环境提提供有有力的的保障障。从今后后友谊谊路区区域写写字楼楼市场场看，，国际际金融融中心心、云云顶大大厦、、君怡怡大厦厦等高高档写写字楼楼的介介入会会使得得区域域写字字楼市市场面面临一一次重重新洗洗牌的的过程程，届届时高高档项项目的的进入入将会会对现现有的的中、、低档档项目目形成成强有有力的的冲击击。不不过高高档项项目的的入市市及部部分低低档项项目的的退出出有利利于区区域写写字楼楼租金金及售售价整整体抬抬升，，进而而促进进区域域办公公物业业市场场的良良性发发展，，届时时友谊谊路也也势必必会成成为真真正可可以与与南京京路、、小白白楼区区域相相抗衡衡的第第三大大办公公区域域。从从客户户角度度看，，高档档写字字楼的的入市市必定定会吸吸引高高端客客户进进入该该区域域，并并且随随着政政府招招商引引资政政策的的出台台、落落实，，会吸吸引更更多金金融、、保险险等相相关行行业的的公司司进驻驻本区区域，，随之之也可可以缓缓解该该区域域写字字楼供供应量量加大大的不不利局局面。。南京路路区域域区域界界定：：西至至三马马路，，东接接曲阜阜道，，以其其（南南京路路）道道路两两旁的的甲级级写字字楼作作为样样本。。目前状状况：：南京路路区域域，已已经定定型化化了的的机构构办公公楼还还是独独立使使用的的出租租型办办公楼楼南京路路与新新华路路交口口处的的国际际大厦厦，其其作为为我市市的第第一座座真正正意义义的写写字楼楼，见见证了了我市市写字字楼物物业的的发展展历程程。经经过十十多年年的洗洗礼，，大厦厦内部部设施施已经经略显显陈旧旧，但但是由由于其其独特特的建建筑风风格、、优越越的地地理位位置和和完善善的物物业服服务使使它依依然在在业界界有很很高的的声誉誉。本本区域域另外外一个个高档档写字字楼项项目要要算南南京路路与营营口道道交口口的津津汇汇广场场了了，这这个项项目在在2003年年年初正正式供供应市市场，，目前前凭借借自身身全新新的设设计理理念，，完善善周到到的物物业服服务，，已经经吸引引了超超过110家的的中、、外资资企业业（公公司））入住住其中中，主主要以以物流流、保保险、、电子子等行行业为为主。。其次次同属属于南南京路路沿线线的写写字楼楼项目目还包包括：：今晚晚大厦厦、河河川大大厦、、万科科世贸贸广场场等。。在供供应规规模上上，南南京路路沿线线附近近写字字楼项项目约约9个个，建建筑面面积近近14万平平方米米。发展展趋趋势势：：和平平区区作作为为我我市市的的政政治治、、经经济济、、文文化化的的中中心心地地区区，，居居民民生生活活配配套套完完善善、、商商圈圈集集中中、、交交通通组组织织发发达达。。近近年年来来，，随随着着天天津津中中心心区区旧旧城城改改造造力力度度的的加加大大，，和和平平区区的的区区位位优优势势更更为为明明显显。。南南京京路路又又是是和和平平区区的的中中心心地地段段，，拥拥有有滨滨江江道道步步行行街街，，国国际际商商场场、、伊伊势势丹丹等等大大型型购购物物场场所所。。西西面面是是海海光光寺寺商商圈圈，，东东面面与与小小白白楼楼商商圈圈相相连连。。道道路路沿沿线线坐坐落落有有长长途途电电信信局局、、商商业业银银行行、、医医疗疗机机构构、、重重点点院院校校等等。。其其先先天天的的地地段段优优势势已已经经具具备备建建设设高高端端、、综综合合性性精精品品项项目目的的前前提提条条件件。。沿线线附附近近早早期期写写字字楼楼项项目目较较多多，，如如：：国国际际大大厦厦、、经经联联大大厦厦等等，，而而近近两两年年建建成成的的新新项项目目相相对对匮匮乏乏，，随随着着我我市市著著名名““烂烂尾尾楼楼””北北洋洋钢钢铁铁大大厦厦项项目目的的成成功功拍拍卖卖，，未未来来沿沿线线附附近近将将迎迎来来一一波波新新的的房房地地产产开开发发热热潮潮。。南京路路沿线线区域域将仍以以高端端产品品为主主。从从去年年地铁铁大厦厦、北北洋钢钢铁大大厦的的复工工来看看，南南京路路沿线线写字字楼供供应将将会掀掀起一一波新新的高高潮。。尤其其是人人才科科技大大厦、、和记记黄埔埔项目目以及及现代代城项项目的的规划划已经经明朗朗化，，建设设高端端产品品，吸吸引高高端客客户进进驻将将成为为本区区域写写字楼楼未来来发展展的趋趋势。。小白楼楼商务务中心心小白楼楼地区区目前前拥有有信达达广场场、文文化中中心、、金皇皇大厦厦、凯凯旋门门、ICTC等等现代代楼宇宇23座，，建筑筑面积积数万万平方方米，，已经经成为为市内内商业业、商商务办办公较较为集集中的的地区区，具具备了了向““CBD核核心商商务区区”发发展的的先决决条件件。随随着小小白楼楼地区区道路路和地地铁交交通的的逐步步通畅畅，高高端客客户向向这一一区域域的回回流也也将成成为必必然。。友谊路路围堤堤道区区域将形成成新的的金融融聚集集地。。据了了解，，目前前入住住友谊谊路的的金融融机构构26家，，其中中两家家拥有有自我我命名名的楼楼宇，，并且且随着着浦发发、华华夏等等银行行的进进驻步步伐，，友谊谊路的的金融融街的的地位位将更更加稳稳固。。今年年，医医药大大厦、、罗马马花园园二期期、一一期建建设，，将与与已建建成的的合众众大厦厦、银银丰大大厦连连成一一体，，形成成大型型建筑筑群。。同时时在永永安道道与湛湛江路路交口口处建建设世世贸大大厦，，友谊谊路中中段将将建成成冶金金大厦厦、金金融大大厦、、君谊谊大厦厦、大大安大大厦ⅡⅡ期等等。河东十十一经经路沿沿线由于地地处未未来南南站““CBD””核心心地区区，毗毗邻解解放北北路金金融服服务区区，它它将承承接从从解放放北路路分离离出来来的功功能，，成为为物流流、船船代、、贸易易、保保险、、金融融、房房地产产信息息等第第三产产业为为主的的新型型综合合功能能区。。鞍山西西道及及华苑苑片区区。特殊的的市场场使鞍鞍山西西道形形成了了以IT及及相关关产业业为主主的科科贸一一条街街，又又由于于天大大、南南大两两所高高校的的在人人才和和高科科技技技术两两方面面的优优势拉拉动，，华苑苑产业业园区区也渐渐渐与与鞍山山西道道联动动形成成区域域效应应，成成为高高科技技制造造和创创业者者的园园地，，代表表项目目是荣荣华时时代广广场、、百脑脑汇科科技大大厦和和即将将要开开盘的的海泰泰·远远舰信信息广广场。。海泰泰·远远舰项项目相相关负负责人人透露露，项项目开开盘后后面对对的客客层将将明确确北方金金融大大厦物业地地址：：河西西区友友谊路路5号号电电话28357777物业功功能底底商商，写写字间间总占地地面积积12000m2总建筑筑面积积40000m2发展（（开发发商））：天天津津亚富富物业业投资资公司司物业管管理商商：自自行行管理理交付时时间1997年2月总层数数31层层智能化化程度度设设DIV专专线，，中央央报警警联动动系统统，自自动门门禁系系统，，结构构化综综合布布线，，自动动广播播系统统租售率率85%主要卖卖点地地理理位置置优越越，物物业规规划设设计优优秀，，周边边商贸贸氛围围浓厚厚，交交通非非常便便利，，物业业服务务水平平优秀秀客户构成以以外国驻驻津办事机机构及本地地区通讯，，电子，贸贸易公司为为主公共区域装装修标准入入口大堂堂及电梯前前厅铺设大大理石及花花岗岩，公公共走廊铺铺设地毯交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，地毯，，窗帘，预预留电话及及网络接口口租售报价租租：2.50/m2/天售售：8800元/m2物业收费0.50元/m2/天面面积：80~273m2物业硬件设设施4部部OTIS电梯，双双电源供电电，中央空空调系统，，结构化布布线物业服务设设施银行行，商务中中心，餐饮饮娱乐，会会议厅周边环境地地处友谊谊路与中环环线交汇处处，环境优优越，交通通便利，车车位充足整体营销推推广分析前前期以报报纸广告及及展销会，，路牌广告告为主，后后期以服务务代销售物业服务水水平中等等水平车位数量地地下2层层，租500元/个/月远洋大厦物业地址：：河北区远远洋广场1号物业功能底底商，公公寓，写字字间总占地面积积16000m2总建筑面积积75000m2发展（开发发商）天天津远洋房房地产开发发公司物业管理商商第一太太平戴维斯斯物业顾问问施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数40层智能化程度度5A智智能大厦，，全自动管管理租售率89%主要卖点地地理位置置，远洋知知名度，物物业管理及及服务配套套，功能分分区合理客户构成以以货运及及外国驻津津代表处公公司为主公共区域装装修标准入入口大堂堂大理石地地墙面,走走道铺设地地毯，消防防走道刷油油漆,各区区域均采用用进口及合合资产材料料,较豪华华交房标准吊吊顶,乳乳胶漆墙面面,包窗台台,窗帘地地毯,，预预留电话,网络接口口租售报价租租3.5元/m2/天(含含物业费)，售$1700/m2物业收费40m2~1300m2,物业费0.8元/m2/天天物业硬件设设施6部部OTIS原装电梯梯,一部货货梯，IBM2综合合布线,三三洋空调机机组物业服务设设施俱乐乐部,员工工餐厅,洗洗澡间,咖咖啡厅,歌歌舞厅,，，台球棋牌牌室,美容容美发,银银行,邮局局,健身房房周边环境周周边临市市中心绿地地广场,及及意大利风风情区,面面临海河,风景相当当优美,交交通状况高高峰期一般般有塞车现现象整体营销推推广分析前前期以广广告宣传为为主,后期期以人员内内部渠道推推广为主物业服务水水平较好好,但个性性化服务内内容车位数量地地上120个、地地下156个今晚报大厦厦物业地址：：南京路358号27501108物业功能底底商，写写字间，酒酒店总占地面积积18000m2总建筑面积积81413m2发展（开发发商）今今晚报社物业管理商商北京城城市阳光物物业管理公公司施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数地地上40层层，地下3层智能化程度度大厦实实现设备联联动自动化化管理租售率85%主要卖点今今晚报社社知名度，，楼宇智能能化设置，，大厦硬件件配套，大大厦软件配配套，大厦厦地理位置置客户构成网网络公司司，服装公公司，广告告公司，贸贸易公司，，电器公司司公共区域装装修标准入入口大堂堂大理石地地面墙面，，大堂面积积大，各部部分材料选选用中高档档装饰有一一定档次公公共走廊铺铺设地毯交房标准吊吊顶,乳乳胶漆墙面面,地毯,包窗台,智能电话话,网络专专线端口租售报价只只租不售售,3.0元/m2/天(含含物业费)，地下车车位300元/个/月物业收费写写字间12~208m2公寓60~200m2物业硬件设设施全部部24部DOVER电梯,消消防保安自自动系统,中央空调调系统,双双电源供电电物业服务设设施商务务中心,游游泳池,射射箭馆,咖咖啡厅,会会议厅,宴宴会厅,酒酒吧,夜总总会,洗衣衣房,娱乐乐中心周边环境周周边环境境较一般,商务氛围围不高,交交通较便捷捷,有塞车车现象,中中等水平整体营销推推广分析依依据今晚晚报为主,辅以人员员直销推广广物业服务水水平中等等水平车位数量地地上约60个、地地下156个河川大厦物业地址：：南京路物物业功能能公寓，，底商，写写字间总占地面积积20000m2总建筑面积积50000m2发展（开发发商）河河川建设开开发公司物业管理商商自行管管理施工进度现现楼交付时间1995年6月总层数26层智能化程度度普通设设置租售率75%主要卖点入入市时机机较早，楼楼宇采用港港式风格，，地理位置置优越宣宣传推广力力度大客户构成银银行，通通讯，网络络，贸易等等，国内企企业为主公共区域装装修标准入入口大堂堂铺设大理理石，公共共走廊铺设设高级防滑滑地砖交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，防火地地毯，预留留电话，网网络接口租售报价租租：3.0元/m2/天（（含物业费费），售：：$1300/m2物业收费0.7元元/m2/元面积积:40~220m2物业硬件设设施6部部OTIS电梯,中中央空调，，自动报警警系统，消消防安全系系统物业服务设设施商务务中心,酒酒店,会议议厅,中西西餐厅，健健身房,美美容美发周边环境位位于南京京路沿线,地理位置置相当优越越，交通便便利快捷整体营销推推广分析前前期以天天津,北京京,香港开开展大量广广告，后期期以坐销为为主物业服务水水平较差差车位数量地地下一层层2000m2天星河畔广广场物业地址：：十一经路路47号物业功能底底商，公公寓，写字字间总占地面积积18000m2总建筑面积积81413m2发展（开发发商）天天星置业发发展有限公公司物业管理商商自行管管理施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数地地上40层层，地下3层智能化程度度大厦实实现设备联联动自动化化管理租售率85%主要卖点楼楼宇智能能化设置大大厦硬件件配套大大厦软件配配套大厦厦地理位置置客户构成服服装公司司，外国驻驻津代表处处，贸易公公司，电器器公司、货货运公共区域装装修标准入入口大堂堂大理石地地面墙面，，大堂面积积大，各部部分材料选选用中高档档装饰有一一定档次公公共走廊铺铺设地毯交房标准吊吊顶,乳乳胶漆墙面面,地毯,包窗台,智能电话话,网络专专线端口租售报价2.5元元/m2/天(含物物业费)，，地下车位位300元元/个/月月物业收费写写字间40~208m2物业费费0.7元元/m2/天物业硬件设设施全部部6部DOVER电电梯,消防防保安自动动系统,中中央空调系系统,双电电源供电物业服务设设施商务务中心,,咖啡厅厅,会议厅厅,宴会厅厅周边环境面面临海河河，周边环环境较一般般，交通较较便捷,有有塞车现象象整体营销推推广分析前前期以报报纸广告，，后期辅以以人员直销销推广物业服务水水平中等等水平车位数量地地上约60个、地地下120个奥林匹克大大厦物业地址：：贵州路与与昆明路交交口物业功能底底商，公公寓总占地面积积16000m2总建筑面积积75000m2发展（开发发商）华华港房地产产开发公司司物业管理商商新加坡坡物业管理理施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数29层智能化程度度全自动动管理租售率75%主要卖点地地理位置置物业管管理及服务务配套，功功能分区合合理雄伟伟外观客户构成以以外籍员员工和中资资高级经理理为主公共区域装装修标准入入口大堂堂大理石地地墙面,走走道铺设地地毯，消防防走道刷油油漆,各区区域均采用用进口及，，合资产材材料,较豪豪华交房标准酒酒店式公公寓装修、、家具、电电器租售报价租租9元/m2/天天(含物业业费)物业收费120m2~280m2,物业费0.8元/m2/天天物业硬件设设施3部部OTIS原装电梯梯,一部货货梯物业服务设设施俱乐乐部,游泳泳池，员工工餐厅,咖咖啡厅,歌歌舞厅,台台球棋牌室室,美容美美发,健身身房周边环境周周边临市市中心五大大道风情区区,风景优优美整体营销推推广分析前前期以广广告宣传为为主,后期期以人员内内部渠道推推广为主物业服务务水平较较好,但个性性化服务务内容车位数量量地上上20个个、地下下120个金皇大厦厦物业地址址：和平平区南京京路20号物业功能能公寓寓,写字字间,商商场总占地面面积18000m2总建筑面面积100000m2发展（开开发商））金皇皇房地产产有限公公司物业管理理商香香港戴德德梁行物物业有限限公司施工进度度现楼楼交付时间间2001年年3月总层数地地上47层,底下3层智能化程程度美美AT&T综合合布线系系统,程程控交换换系统租售率25%主要卖点点地理理位置，，优异的的建筑外外观，知知名度极极高，天天津市首首座最高高层建筑筑5A智能性性大厦，，完善善的商务务配套客户构成成以跨跨国公司司及当地地大型中中资机构构为主公共区域域装修标标准外外漆采用用24K镀金中中空玻璃璃，入口口大堂为为花岗岩岩,墙面面为天然然大理石石，过道道用防滑滑地砖及及防火地地毯交房标准准写字字间为复复合地板板,乳胶胶漆墙面面，窗帘帘,包装装台,入入户木制制门租售报价价10800元/m2起价价，0.5$/m2/天(含物业业费)物业收费费0.7元/m2/天48.75m2起至整整层物业硬件件设施中中央空空调24小时市市政供水水,逆渗渗透供水水，22部OTIS电电梯,国国际卫星星电视系系统物业服务务设施商商场,餐厅,咖啡厅厅,美容容坊,酒酒吧,娱娱乐厅,会馆,健身房房,游泳泳馆,保保龄球馆馆周边环境境位于于中央商商业区小小白楼地地段,周周边商业业,酒店店,银行行,写字字楼林立立,交通通非常方方便快捷捷整体营销销推广分分析前前期以大大版面广广告为主主,知名名度和品品牌度很很高后期期由于更更换代理理商宣传传推广一一度停滞滞物业服务务水平未未知车位数量量地下下车位300个个，地上上约180个租租$120/个个/月亚太大厦厦物业地址址：和平平区南京京路35号物业功能能底商商，公寓寓，写字字间总占地面面积2800m2总建筑面面积34000m2发展（开开发商））天津津津港亚亚太房地地产物业管理理商香香港怡高高物业施工进度度内装装修交付时间间2002年年3月总层数32层层智能化程程度综综合布线线，宽带带网接入入，消防防安保系系统租售率23%主要卖点点发展展商综合合实力优优良的的硬件设设施，中中央商务务区核心心位置客户构成成以中中型公司司为主兼兼外国投投资机构构，开发发区外企企在津设设立的办办公分部部公共区域域装修标标准入入口大堂堂及电梯梯间为高高级云石石铺面，，及优质质磨光花花岗岩，，公共走走廊为地地毯交房标准准裸房房+装修修菜单（（400~1500元元/m2）租售报价价起价价：7888元元/m2，租：：3.5元/m2/元元（含物物业费））物业收费费0.7元/m2/天物业硬件件设施5部日日立电梯梯，安保保闭路监监控系统统，办公公区域网网设施物业服务务设施银银行，，快餐，，中西餐餐厅，酒酒吧，商商务中心心，员工工餐厅，，会议厅厅，健身身房，KTV周边环境境周边边环境一一般,有有大树及及较多平平房，并并有国贸贸中心停停工楼，，交通相相当方便便。整体营销销推广分分析未未进行营营销推广广，前期期以人员员销售为为主物业服务务水平未未知车位数量量地下下50个个，地上上30个个万科世贸贸中心物业地址址：和平平区南京京路129号物业功能底底商，公寓，，写字间，酒酒店总占地面积5000m2总建筑面积28500m2发展（开发商商）万科集集团/天津市市房产总公司司物业管理商万万科物业管管理公司施工进度现现楼交付时间1995年12月总层数办公公楼19层，，商住公寓，，酒店为25层智能化程度DDN专线线接入，消防防自动化系统统租售率88%主要卖点万万科企业知名名度南京路路上优越位置置配套设施施完善商务务氛围浓厚提提倡家庭办办公诉求客户构成以以外国驻津代代表处及中资资企业为主公共区域装修修标准入口口大堂铺设花花岗岩（磨光光），墙面挂挂大理石，公公共走廊铺设设地毯交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，防护护地毯，窗帘帘，预留电话话，网络专线线接口租售报价租租：3元/m2/天（含含物业费）售售：7000元/m2物业收费$2.5/m2/月面面积：40~200m2物业硬件设施施6部OTIS电梯，，楼宇自控系系统，卫星电电视系统，通通讯交换系统统物业服务设施施商务中心心，健身行，，会议厅，超超市，娱乐室室，酒店客房房，员工餐厅厅周边环境位位于南京京路沿线，，紧依市城城建大厦，，地面车位位较少，出出入不方便便，但向外外出行较方方便整体营销推推广分析前前期以广广告宣传，，人员直销销为主，目目前以服务务及坐销为为主物业服务水水平服务务水平一般般车位数量地地上停车车，无地下下车位国际大厦物业地址：：河西区南南京路75号物业功能底底商，写写字间，公公寓总占地面积积12000m2总建筑面积积52000m2发展（开发发商）天天津华港房房地产开发发有限公司司物业管理商商香港怡怡高物业顾顾问公司施工进度现现楼交付时间1991年9月总层数37层智能化程度度DDN专线，办办公自动化化，楼宇综综合步线租售率90.2%主要卖点地地理位置置，入市时时机及好，，硬件设施施完善，软软件服务优优秀，商业业配套完善善客户构成以以跨国公公司，知名名的企业，，金融机构构为主公共区域装装修标准入入口大堂堂设大理石石，自动扶扶梯，公共共走廊设进进口防火地地毯，电梯梯间为磨光光花岗岩，，装饰较具具档次交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，包窗台台，窗帘，，墙踢脚线线，预留电电话及网络络接口租售报价租租：$1/m2/天（含物物业费）物业收费0.8元元/m2/天面积积：50~980m2物业硬件设设施5部部OTIS电梯，除除双电源外外备有发动动机，迅速速给排水，，供电，中中央空调系系统等，均均采用世界界知名品牌牌，物业服务设设施中西西餐厅，商商务中心，，美容美发发，咖啡厅厅，航空售售票，邮局局，会议厅厅，购物周边环境为为天津王王牌写字楼楼，汇集了了大量全球球500强强企业，商商务环境浓浓厚，交通通高峰时出出入有所不不便整体营销推推广分析几几度出现现爆满现象象，现阶段段以维护老老客户几抓抓住大客户户为主物业服务水水平较好好车位数量地地下一层层及地上租租：$120/个个/月滨江国际大大酒店物业地址：：河西区建建设路105号物业功能酒酒店，商商场，公寓寓，写字间间总占地面积积15000m2总建筑面积积65000m2发展（开发发商）滨滨江商业集集团物业管理商商万毫酒酒店集团及及戴德梁行行物业顾问问施工进度部部分现楼楼交付时间2000年11月月总层数48层智能化程度度5A智智能型大厦厦租售率80%主要卖点地地理位置置交通便便捷独特特外观配配套齐全，，5A智能能服务设设施完备美美国酒店店集团品牌牌客户构成以以跨国公公司，知名名企业为主主客户公共区域装装修标准入入口大堂堂为进口大大理石，墙墙面贴浮雕雕，电梯间间为大理石石地面，公公共走廊铺铺设高级地地砖及防火火地毯交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，包窗台台，窗帘，，墙踢脚线线，预流电电话及网络络接口租售报价租租：$0.6/m2/天天（含物业业费）物业收费0.5元元/m2/天面积积：40~70m2物业硬件设设施9部部三菱电梯梯，通讯，，给水，供供电，空调调等均为国国际知名品品牌物业服务设设施中日日韩餐厅，，会议厅，，美容美发发，咖啡厅厅，商务走走廊，航空空代理，商商务中心，，健身房周边环境位位于小白白楼CBD核心区域域，与凯旋旋门大厦相相对，环境境优美，面面临休闲广广场，交通通及出入较较方便整体营销推推广分析前前期以小小幅广告为为主，目前前以人员销销售为主物业服务水水平较高高车位数量地地下二层层，地上车车位（地地下800元/个个/月）华盛广场物业地址：：河西区围围堤道146号物业功能公公寓，写写字间，商商铺总占地面积积20000m2总建筑面积积55000m2发展（开发发商）天天津华盛房房地产开发发公司物业管理商商自行管管理施工进度现现楼交付时间1997年12月月总层数A，B座各各31层智能化程度度光纤入入户，楼宇宇自动系统统，保安监监控系统租售率93%主要卖点地地理位置置优越价价格较低入入市时机机好，销售售策划水平平有一定可可圈点之处处客户构成以以中小企企业及本地地中资企业业为主公共区域装装修标准入入口大堂堂为花岗岩岩地面，公公共走廊为为防火地毯毯交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，防火地地毯，入口口木门租售报价租租2.20元/m2/天天（含物业业费）售售3600元/m2物业收费写写字间8.3元元/m2/月公寓寓7.5元/m2/月物业硬件设设施6部部DOVER电梯，，中央空调调系统，底底下泊车系系统，卫星星电视系统统物业服务设设施购物物，娱乐，，会议厅，，洗澡间，，KTV，，酒吧，中中餐厅周边环境位位于友谊谊路附近，，周边环境境不好，交交通较为便便利，垂直直交通拥挤挤整体营销推推广分析前前期以本本地及香港港地区用广广告及公关关活动开展展，后期以以小幅广告告及人员销销售为主物业服务水水平一般般车位数量底底下二层层150个车位（（租600元/个/月）泰达大厦物业地址：：河西区解解放路256号物业功能写写字间总占地面积积8000m2总建筑面积积60000m2发展（开发发商）天天津泰达开开发有限公公司物业管理商商天津市市风荷园物物业有限公公司施工进度现现楼交付时间1997年7月总层数地地上27层层，地下2层智能化程度度INTERJET网络，，全球通讯讯租售率85%主要卖点地地理位置置优越，泰泰达知名度度，配套设设施完善，，交通便利利客户构成市市政协机机关，TEDA驻市市机关，广广告公司，，药业公司司公共区域装装修标准外外檐挂板板，采用亮亮银灰色铝铝合金单板板，美国PPG氟炭炭烤漆配以以多种进口口装饰材交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，入口木木门，防火火地毯，包包窗台，预预留电话插插口租售报价租租：2.7元/m2/天天（含物业业费），押押三付一物业收费0.7元元/天/m2面面积：70~198m2物业硬件设设施美原原装OTIS电梯，，变频恒压压供水，美美原装冷水水机组，中中央空调物业服务设设施中心心餐厅，歌歌舞厅，健健身房，保保龄球馆，，员工餐厅厅周边环境地地处天津津市经济商商业中心地地带，位于于中央CBD核心区区整体营销推推广分析路路牌，广广告兼人员员推广物业服务水水平中等等水平，提提供一般性性服务车位数量地地下2层层，车位紧紧张，800元/个个/月合众大厦物业地址：：河西区友友谊北路2号物业功能商商住公寓寓，底商总占地面积积6677m2总建筑面积积52000m2发展（开发发商）合合众国际发发展有限公公司物业管理商商合晨物物业有限公公司施工进度现现楼交付时间1999年总层数19层智能化程度度专线上上网，自动动报警，，可视对讲讲租售率65%主要卖点地地处涉外外区，地热热温泉，优优越的地理理位置，及及人文经贸贸氛围外外檐雄伟壮壮观，规划划分区合理理客户构成以以贸易公公司及金融融机构为主主公共区域装装修标准入入口门厅厅地面铺设设大理石及及水磨石，，墙面采用用高级内墙墙涂料，外外墙采用花花岗岩石材材及进口涂涂料交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，窗帘，，木质地板板，配备备厨浴设备备，入户三三防门租售报价1.5元元/m2/天6500元/m2(14层)物业收费1.60元/m2/天（（144.2~216.11m2）物业硬件设设施楼宇宇对讲，电电脑监控，，IP电话话，12部部OTIS电梯，地地热双水温温泉，卫星星电视物业服务设设施银行行，商务中中心，会议议厅，员工工餐厅周边环境位位于友谊谊路，是连连接涉外商商务区（友友谊路）和和高尚住宅宅区（五大大道）的纽纽带，交通通相当便捷捷整体营销推推广分析前前期以大大幅面报纸纸广告及路路牌广告为为主，后期期以小幅面面广告为主主及人员推推销为主物业服务水水平较好好车位数量地地下约180个车车位海河之子海河之子地理位置：：天津市和和平区张自自忠路240号开发商：天天津海贸物物业发展有有限公司代理商：全全程（天津津）投资咨咨询有限公公司交通状况：：地铁：规划划地铁三号号线经过赤赤峰道。轻轨：距南南站CBD轻轨总站站300米米。桥梁：从北北安桥至解解放桥将新新建大沽桥桥，民族桥桥，赤峰桥桥至光明桥桥将新建大大同桥、泰泰安桥及合合江路隧道道。装修状况：：精装修价格：起价价：8800元/平平方米均均价：9200元/平方米最最高价：：11000元/平平方米户型总数：：228套套主力户户型为：92.11㎡—134.36㎡容积率率：10开开盘盘时间间：2004年年8月月28日建筑面面积：：51800平平方方米占占地地面积积：4945平平方方米楼层状状况：：228套套租售情情况：：现小小户型型基本本售罄罄，所所剩的的是100平米米以上上的户户型天津文文华国国际商商务中中心项目位位置河河西西区大大沽南南路与与苏州州道交交口开发商商天天津市市康达达房地地产开开发公公司建筑面面积56000余余平方方米租售形形式售售租售价价格售售价价：5800元元/平平方米米（起起）租售比比例90%以以上档次中中档档写字字楼车位地地下下车位位约50个个，，，租金金：400元/月；；地上上车位位约10个个，租租金：：200元元/月月配套精精装装修，，净层层高2.8米，，安防防自动动化系系统主要进进驻企企业类类型中中等等实力力贸易易和货货运企企业峰汇广广场项目位位置河河西西区围围堤道道与黄黄浦路路交口口开发商商隆隆迪立立川天天津国国投建筑面面积96000平平方米米租售形形式售售租售价价格售售价价：写写字楼楼7800元/平方方米，，公寓寓式住住宅8000元元/平平方米米租售比比例90%档次高高档档写字字楼车位地地下下车位位约300个，，租金金：600元/月；；临时时车位位300元元/月月，车车位比比1：：1.5配套每每座座4部部电梯梯，24小小时可可调节节照明明，全全天候候消防防监控控系统统主要进进驻企企业类类型房房地地产、、外资资企业业、驻驻津办办事处处、贸贸易公公司，，1-3层层法国国欧尚尚万顺国国际经经济贸贸易中中心（（平安安大厦厦）项目位位置河河西西区马马场道道59号开发商商天天津万万顺置置业有有限公公司建筑面面积91686平平方米米租售形形式售售/租租售价价格售售价价：9100元元/平平方米米（起起），，租价价：为为3.82元/平方方米••天租售比比例85%档次高高档档写字字楼车位地地上上车位位300元元/月月，地地下车车位800元/月配套23部各各类用用途电电梯，，西门门子控控制系系统，，空调调自控控系统统主要进进驻企企业类类型大大型型企业业为主主、金金融、、商务务、贸贸易、、医药药企业业，狗狗不理理、同同仁堂堂信达广广场项目位位置和和平平区曲曲阜道道与解解放南南路交交口开发商天天津华信商商厦有限公公司建筑面积158000平方方米租售形式写写字楼9-20层层售，其余余层租；酒酒店式公寓寓租租售价格售售价：写写字楼15000元元/平方米米（均），，租金：7元/平米米/天，酒酒店式公寓寓27美金金/平米/月档次高档档写字楼车位地下下车位500个租金金：700元/月配套8部部4-6米米/秒电梯梯，写字间间净高2.45米全全部精装修修主要进驻企企业类型国国内外著著名制造业业、金融、、IT、贸贸易货贷公公司国华大厦项目位置河河西区大大沽南路与与中环线交交口开发商天天津市北辰辰区房管地地产管局建筑面积36643.75平方米租售形式售售租售价格售售价：7800元元/平方米米（均）租售比例50%档次高档档写字楼车位地下下一层车位位租金800元/月月，车位比比：1：1配套5A智能化办办公设施，，主要进驻企企业类型中中小型贸贸易企业津玉大厦项目位置河河西区黑黑牛城道与与友谊路交交口开发商天天津开发区区津玉房地地产开发有有限公司建筑面积约约15000平方方米租售形式租租售租售价格售售价：6800元元/平方米米（起），，租金：2.5元/平方米/天租售比例50%档次中档档写字楼车位地上上1000米区域，，地下一层层，价格未未定配套三部部东芝电梯梯，冷暖中中央空调。。主要进驻企企业类型贸贸易公司司中小型企企业天信大厦物业地址：：河西区围围堤道125号物业功能写写字间总占地面积积3600余平方方米总建筑面积积40442平方方米发展（开发发商）天天津信托投投资有限责责任公司交付时间2000年初总层数27层，楼楼高105.9米租售率不不详主要客户天天津信托托投资，天天津国能投投资，大田田集团，金金光纸业，，施耐德电电气，三星星爱商物流流租售报价只只租部售售，3.2元/天天/平米物业硬件设设施电梯梯，7部物业服务设设施通讯讯服务：宽宽带、集团团电话、呼呼叫中心、、电话系统统维修服务务、会议系系统，特约约保安、特特约保洁周边环境地地处中环环线，友谊谊路金融一一条交口。。相邻国展展中心，科科技资讯大大厦和佟楼楼商业区车位数量100大安大厦开发商：大大安房地产产开发有限限公司建筑面积：：11000平方米米租售形式：：租/售销售均价：：8000元/平方方米租金：2.5元/平平方米/天天总户数：100租售比例：：95%开工日期：：2001年10月月23日竣工日期：：2003年11月月1日配套：宽带带网FTTX+LAN以太网网和ADSL数据网网，引入有有线电视网网；多级安安全监控系系统及消防防喷淋系统统。主要进驻企企业类型：：贸易企业业居多友谊大厦开发商：天天津市利泰泰房地产开开发公司建筑面积：：40080平方米米租售形式：：租/售销售均价：：8600元/平方方米租金：2.8元/平平方米/天天总户数：171租售比例：：90%竣工日期：：2004年7月31日入住日期：：2004年10月月30日配套：智能能化卫星接接入系统，，8部24小时爱登登堡电梯，，智能消防防系统。主要进驻企企业类型：：外资、贸贸易、金融融、国外驻驻津企业（（西门子））。