嘉联地产有关成都某商铺策划方案

破阵1商业投资价值的四大准则1、本金安全性。2、期望收益的稳定性。3、变现的难易性。4、管理的复杂性。2驿都锦绣星河名居天盛花苑我们的商业位置图3本区域中心商圈航天城商圈1km1.5km20年历史以大型百货卖场、家电卖场、超市卖场为主15年历史以超市卖场、集中型菜市和社区服务型商铺为主2—5年历史以社区服务型商铺为主龙泉主要商业关系4消化总价值为2000万的商铺、车位和库房嘉联地产对本项目目标的理解重要目标5必须解决的问题Q2：如何实现销售？必须做的两件事2、本品研究。Q1：商铺滞销的症结在哪里？1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。6问卷调查结论——消费者1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都锦绣和星河名居和部分其它小区。2、茶楼是他们最主要的消费方式（70%，甚至有28%的客户保持每天都去），其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、药店等商业。4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜市。73%的消费者会每天去一次。6、80%的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32%的消费者甚至一周会有2—4次朋友聚会。72%的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22%的客户选择在住家社区附近聚餐。84%的消费者一次聚餐的费用会在100—300元。火锅和中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。7、消费者最核心的消费理念为性价比。7问卷调查结论——经营者1、仅有10%的经营者对经营情况表示满意，66%的经营者表示经营状况一般，24%觉得经营状况不好，有退场风险。2、85%的经营者选择租赁商铺进行经营，并大多（60%）选择租赁20—50平米的商铺。3、33%的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为10—20元。并至少要求3%以上的回报率，73%的客户甚至要求至少5%的回报，42%的客户要求10%以上的回报。4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存的方式。8问卷调查结论——投资者1、投资客户能承受的投资金额为10—25万，最好不超过20万。会购买20—50平米的商铺。2、投资客60%选择一次性付款，40%选择按揭。3、70%的投资客希望6—10年收回投资，最多不超过15年。4、80%的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买的较少。5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。9必须解决的的问题Q2：如何实现销销售？必须做的两两件事2、本品研研究。Q1：商铺滞销的症症结在哪里？？1、消费者、、投资者和经经营者的问卷卷调查。2、本品研究究。10产品症结1、相当一部部分商铺是砖砖混结构，不不能打通组合合，严重限制制了经营规模模和主力店的的进入。11产品症结2、环境脏乱乱，进驻商家家杂乱，影响响经营环境。。生资建材产业业在航天人心里里，这里是富富人区！12产品症结3、基础配套套设施匮乏，，部分街道甚甚至连路灯都都没有13产品症结4、车库过小小、基本无法法作为车库使使用14商品房买卖合同合同症结天盛花苑、驿驿都锦绣商品品房买卖合同同明文约定：：社区底商不不从事餐饮、、娱乐的经营营活动。15交通症结红线部分含有有公交路线，，连接小区的的车行入口，，相对商气较较高。16驿都锦绣星河名居天盛花苑人气、人流症症结由于该街的小小区入口无法法行车，造成成该街人气萧萧条17消费者生活习习惯症结航天城商圈通通过15年的的沉淀深入人人心，航天员员工一般习惯惯于在航天城城商圈进行消消费。本区域航天城商圈18营销症症结１、商商铺较较为分分散，，不利于于规划划与包包装。。19营销症症结2、已已呈现现多年年，缺乏人人气，，销售滞滞缓。。20营销症症结3、目目前投投资该该商铺铺，机会成成本过过大。。按5000元售售价，，每月月15元租租金收收益计计算，，年收收益率率为：：3.6%银行5年期期存款款利率率为：：5.76%我们的的回报报率6％21我们的的任务务２０００８年年８月月３１１日２０００９年年２月月２８８日完成销销售总总面积积的３３０％％完成销销售总总面积积的６６０％％222009.022008.08春节今天完成销销售总总面积积德３３０%完成销销售总总面积积的60%各销售售阶段段任务务目标标梳理理完成销销售面面积20%232009.022008.08春节123123今天整体形形象VI体体系确确定，，及售售楼部部装修修阶段段完成销销售总总面积积德３３０%完成销销售总总面积积的60%招商工工作阶阶段，，配合合招商商启动动销售售项目强强销期期注:1、招招商工工作以以大棚棚菜市市为启启动区区。2、在在招商商工作作启动动的同同时，，需要要开发发商同同时配配合对对占街街市场场的治治理。。3、车车位春春节前前，治治理整整顿：：春节节后销销售启启动。。４、库库房随随商铺铺捆绑绑销售售。推售节节点排排布招商起起始时时间销销售同同时启启动销售人人员进进场商气培培养阶阶段，，44强销期期公开发发售阶阶段24必须解解决的的问题题Q2：如何实实现销销售？？必须做做的两两件事事2、本本品研研究。。Q1：商铺滞销销的症结结在哪里里？1、消费费者、投投资者和和经营者者的问卷卷调查。。WEDO!解决方案案25上次方案案回顾驿都锦绣绣星河名居居天盛花苑苑酒吧主题题文化街街区药店、休休闲物业业生鲜超市市水果、干干杂一条条街方案：利用三三处交易易场所的的设置，，打通本本区域人人流动脉脉。蔬菜大棚棚26我们的新新商业规规划建议议驿都锦绣绣星河名居居天盛花苑苑酒吧主题题文化街街区药店、休休闲物业业生鲜超市市大棚菜市市暂拟：水水果花卉卉一条街街方案：利用大大棚菜市市炒热片片区，推推动销售售。27驿都锦绣星河名居天盛花苑菜市带动动人流路路线规划原则则：通过菜菜棚的设设置和单单边街配配合，打打通商业业瓶颈的的中流通通道。层层层带动动，激活活社区商商业。大棚菜市市28人流动线线解决辅辅助方案案1、进行行天兴路路商铺环环境整治治，制作作统一店店招。2、在天天兴路街街沿上增增设全民民健身器器材。3、允许许野的在在天兴街街上等客客，其它它地方禁禁止。4、经常常在天兴兴路上进进行社区区活动，，比如每每晚播放放坝坝电电影问题关键如何将天天兴路的的人流引引入缺乏乏人气的的兴茂路路？29驿都锦绣绣星河名居居天盛花苑苑产值：1882195面积：：537.09产值：：3112613面积：：935.35m2产值：：4673149面积：：975.39产值：：4494482面积：：1209.38产值：：391513面积：：338.90产值：2103311面积：515.36m2产值：：80871面积：：329.23m2整体项项目———产值：：17，862，125面积：：5025.94m2项目产产值及及面积积分布布30驿都锦锦绣星河名名居天盛花花苑产值：：1882195面积：：537.09产值：：3112613面积：：935.35m2产值：：4494482面积：：1209.38产值：：391513面积：：338.90产值：80871面积：329.23m2主推销售区区整体面积目目标任务面积：3087m2主推销售区区面积：3535m2注：此区域域即为招商商先行区！！31注：1、6%为为返予买家家的一年租租金，（原原商铺价格格*106%）为商商铺的成本本价格。2、20%为商铺的的增值部分分（销售策策略——用用于销售折折扣控制））招商商家：根据据铺面位置置给予一年年的免租期期。买家：签订订合同后即即按6%的的标准返一一年租金给给买家。招商政策销售政策现商铺价格格=（原商商铺价格*106%）*（1+20%）32配合措施一一：单边街安装玻璃门减少菜市形成每早噪音扰民的风险。33配合措施二二：利用片区热热度，拆分分物业，挤压商家到台球球区和单边边街。大棚菜市中中选取一定定比例铺位位，免租发送，短时间炒热区域。。利用免租铺位的价格优势，快速养成片区居民消消费习惯。。联合街道办对天天兴路自发菜市进行综合治治理34配合措施三三：专业管理公公司进行管管理35售楼部建议议以直白的、、直击客户户心灵的、、纯商业业的风格的的、红与金的碰撞风格展示重重点建议：：咨询区：红与金的的碰撞洽谈区：大气的布置置，品质的的体现展板板：将产品卖点点清晰、直直接的展示示在客户面面前价值展示－－售楼处内场36售楼楼部部建建议议商业业重重点点在在于于氛氛围围，，人人气气，，我们们重重点点建建议议：：价值值展展示示－－售楼楼处处所以一、、在在售售楼楼部部内内，，打打造造一一个个娱娱乐乐休休闲闲区区，，旺旺盛盛售售楼楼部部内内部部人人气气。。推动销售。二、在售楼部部外打造社区区健身配套，，使售楼部外外部聚集大量量人流。扩大上门量三、在售楼部部外长期悬挂挂“空飘”，形成持续影影响。37商业铺王拍卖卖会公开发售阶段段——强销期期周末活动暖场场渠道短信活动夹报ＤＭ单直邮主要以线下推推广为主，在在重要节点辅辅以户外、道道旗的支持。。卖场促销活动动38车位与库房销销售办法１、库房与商商铺进行捆绑绑销售，购买商铺附送送联体库房。。1、临街车位位作商铺进行行销售。2、严格规范范车位管理，，杜绝乱停乱乱放。3、拉升车位位租金，刺激激车位销售。。车位库房39谢谢聆听！现在是讨论时时间……409、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:11:1220:11:1220:111/5/20238:11:12PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2320:11:1220:11Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。20:11:1220:11:1220:11Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2320:11:1220:11:12January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20238:11:12下下午20:11:121月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月238:11下下午午1月月-2320:11January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/520:11:1220:11:1205January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。8:11:12下午8:11下下午20:11:121月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。20:11:1220:11:1220:111/5/20238:11:12PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2320:11:1220:11Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。20:11:1220:11:1220:11Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2320:11:1220:11:12January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20238:11:12下午午20:11:121月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月238:11下下午1月-2320:11January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/520:11:1320:11:1305January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。8:11:13下下午8:11下下午20:11:131月-239、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。20:11:1320:11:1320:111/5/20238:11:13PM11、越是没有本本领的就越加加