地产项目成本控制管理总结

CHINAPROPERTIESGROUP科学筑家工程管理之总结地产工程管理-本钱控制工程管理者杨波目录1.本钱控制目的2.本钱控制适用范围3.本钱管理对象及责任人界定4.本钱控制管理方法目的标准和指导地产工程的本钱管理工作；明确本钱管理职责；解决何时做、如何做的问题；适用范围本方法适用于重庆公司各工程的本钱管理；管理方法土地投资论证阶段工程启动阶段方案设计阶段初步设计阶段工程实施阶段工程竣工本钱确认工程竣工结算土地投资论证阶段1、根据开展部提供的土地信息，由总经理主持，公司PMO成员参加，确定拟取得地块的工程定位〔含拟售价格及工程本钱设定等〕；2、根据地块工程定位，研发部负责完成?工程预案?，开展部负责提供土地信息及周边市政配套情况；3、根据工程定位、?工程预案?、土地信息和周边市政配套情况，由司造价采购部经理〔或其指定人员〕负责完成土地投资论证阶段?工程目标本钱〔土地版〕?；土地投资论证阶段4、?工程目标本钱〔土地版〕?由公司PMO会审，总经理最终审定。如不能满足拿地本钱要求，由总经理给定一个本钱限值，造价采购部和研发部按此限值去重新规划和测算；5、?工程目标本钱〔土地版〕?按照集团统一指导模板的要求完成；6、?工程目标本钱〔土地版〕?是土地投资论证资料的一局部，需和其他资料一起报投委会委员审核；7、如土地中标，?工程目标本钱〔土地版〕?将作为工程设计阶段目标本钱的参照依据。否那么由造价采购部存档。中国物业教育网PMedu.Net工程启动阶段8、在工程启动阶段，工程团队成员应明确，至少包括工程负责人、工程本钱经理、工程研发经理、工程营销经理；9、工程的启动会议由工程负责人组织准备会议、启动会议，会议上应明确工程经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口。由工程负责人负责组织工程团队成员、造价采购部、研发部、工程部、营销部完成?工程目标本钱〔启动版〕?，在工程启动会上，由PMO审批后下达；工程启动阶段10、工程目标本钱启动版带入经济模型测算后应到达或超过土地版的收益指标；11、经济技术指标中应有容积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、赠送建筑面积、灰空间建筑面积、配套设施面积、车库面积、绿化面积、硬景面积、软景面积、水景面积、道路面积、围墙长度、市政接入长度等本钱测算的根底数据〔详见附件〕；12、启动版目标本钱主要参考公司的历史经验数据、市场变化预期、工程的特点〔根底形式、市政接驳口等〕，根据配置标准进行测算；工程启动阶段13、根据?工程目标本钱〔启动版?，工程本钱经理负责组织工程团队成员一起研讨，最后由工程本钱经理和工程研发经理负责形成?工程设计阶段本钱控制重点和控制方案?，并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核，PMO负责人、地区公司总经理审批，送达地区公司PMO成员；14、根据?工程设计阶段本钱控制重点和控制方案?，工程研发经理完成?方案设计任务书本钱控制附件?，经工程本钱经理、工程负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后，作为?方案设计任务书?的附件。方案设计阶段1、方案设计完成后20个工作日内，工程负责人组织，工程研发经理负责完成?工程技术经济指标〔方案〕?和?工程产品配置标准〔方案〕?，工程本钱经理据其完成?工程目标本钱〔方案版〕?。2、方案设计完成后应作好造价咨询单位的委托，以便进行相关指标的测算及方案技术经济比较；3、方案设计完成后应委托造价咨询单位、面积测绘单位对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；方案设计阶段4、工程目标本钱方案版中单体的建筑指标应由本钱经理测算完成，至少应包括：外墙面积指标、外保温面积指标、外装不同饰材的面积指标、外装线条指标、门窗面积指标、屋面饰材指标、防水面积指标、大堂装饰面积指标、室内公共局部装修面积指标、室内精装修面积指标〔精装修交房工程〕；5、根底工程本钱应结合地质勘察报告，计算根底工程量结合历史数据、市场预期测算；6、主体工程本钱的工程量参考历史工程的经验数据，单价结合现合同条件以及市场预期进行测算；方案设计阶段7、景观工程本钱的工程量应按照方案图进行测算完成，至少应包括：景观面积、软景面积、硬景面积、水体面积、铺装面积、挡墙工程量、围墙工程量、代征绿地面积；8、三通一平工程本钱的土石方工程量应根据方案图〔或平场图〕、原始地貌图进行计算，施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算；9、根底设施工程本钱根据综合管网图〔方案版〕测算工程量，至少应包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水处理池工程量、强弱电管网工程量、给水管道工程量；方案设计阶段10、如?工程目标本钱〔方案版〕?未超过?工程目标本钱〔启动版?中的预设总本钱〔除土地外开发本钱〕的3%，那么只需按?方案设计阶段成果?审批流程提交审批。否那么，需工程研发经理和工程本钱经理对超预设目标本钱的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。11、根据审核通过的?工程目标本钱〔方案版〕?，由工程研发经理负责完成?初步设计任务书本钱控制附件?，并报工程本钱经理、工程负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为?初步设计任务书?的附件。初步设计阶段1、初步设计完成后20个工作日内，工程负责人组织，工程研发经理负责完成?工程技术经济指标〔初设〕?和?工程配置标准〔初设〕?。如无初步设计，可省略此项工作。2、初步设计完成后30个工作日内，依据?工程技术经济指标〔初设〕?、?工程配置标准〔初设〕?，工程本钱经理组织工程团队参加，共同开会充分讨论，完成?工程目标本钱〔执行版〕?。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成?工程目标本钱〔执行版〕?。初步设计阶段3、初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价计算，并提出技术经济优化措施建议；4、根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；5、初步设计图纸的工程量、价计算，包括单体建安装修工程、配套设施工程、根底设施工程、环境景观工程；初步设计阶段6、作实体样板房的工程，如在初步设计完成时，样板房的施工图已完成，应按样板房的施工图预算工程量进行计算；7、如?工程目标本钱〔执行版〕?未超过?工程目标本钱〔方案版?中的预设总本钱〔除土地外开发本钱〕的3%，那么只需按?初步设计阶段成果?审批流程提交审批。否那么，需要工程本钱经理和工程研发经理对超预设目标本钱的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。审核后，同时抄送公司PMO成员、工程团队成员、集团运营中心、集团财务部。中国物业教育网PMedu.Net初步设计阶段8、根据审核通过的?工程目标本钱〔执行版〕?，由工程研发经理负责完成?施工图设计任务书本钱控制附件?，并报工程本钱经理、工程负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为?施工图设计任务书?的附件。9、?工程目标本钱〔执行版〕?需按照集团统一模板编制。工程实施阶段本钱分解及合约规划?工程目标本钱〔执行版〕?编制完成后15个工作日内，由工程本钱经理负责，组织工程团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标本钱进行分解，形成?工程目标本钱分解及合约规划?。工程本钱经理负责将审批通过的?工程目标本钱分解及合约规划?录入到本钱系统。依据工程实际情况，工程本钱经理负责对合约规划的版本进行更新。工程实施阶段动态本钱跟踪合同签订人在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款方案进行拆分。工程本钱经理负责复核。在施工图完成后45天内，工程本钱经理应负责组织完成施工图预算，并对目标本钱进行预算调整。预算调整由工程本钱经理负责录入本钱系统。施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、根底设施工程、环境景观工程；每月25日前由造价采购部指定人员将库存材料费用进行结转，转入工程本钱。工程本钱经理负责审查。合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商〕所产生的合同金额变化，按照相关制度要求进行确认及审核后7天内，由工程本钱经理负责录入本钱系统。工程实施阶段月度本钱回忆每月28日前，由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整〔如合同预算调整、合同变更调整〕进行确认，并汇总提交给工程本钱经理审核，最后由工程本钱经理在月最后一个工作日前负责形成?工程本钱回忆报告〔月度〕?。?工程本钱回忆报告〔月度〕?由公司造价采购部统一指定报告模板；?工程本钱回忆报告〔月度〕?审批流程：a.如动态本钱〔除土地本钱外〕＞目标本钱〔除土地本钱外〕×〔1+2%〕，审批流程：工程本钱经理→工程负责人→地区公司PMO〔会议形式〕→地区总经理〔抄送地区公司PMO成员、工程团队成员、集团运营中心、集团财务部〕。b.其余条件下，审批流程：工程本钱经理→工程负责人→PMO负责人〔抄送地区公司PMO、全体工程团队成员、集团运营中心、集团财务部〕。工程实施阶段季度本钱回忆每季度最后一个月25日前，由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整〔如合同预算调整、合同变更调整〕进行确认，并汇总提交给工程本钱经理审核，最后由工程本钱经理在每季度最后一个工作日前负责形成?工程本钱回忆报告〔季度〕?。?工程本钱回忆报告〔季度〕?审批流程：a.如动态本钱〔除土地本钱外〕＞目标本钱〔除土地本钱外〕×〔1+2%〕，审批流程：工程本钱经理→工程负责人→地区公司PMO〔会议形式〕→地区总经理〔抄送地区公司PMO成员、工程团队成员、集团运营中心、集团财务部〕。b.其余条件下，审批流程：工程本钱经理→工程负责人→PMO负责人〔抄送地区公司PMO、全体工程团队成员、集团运营中心、集团财务部〕。中国物业教育网PMedu.Net工程实施阶段超目标本钱的例外情况处理除定期本钱回忆外，如发现动态本钱〔除土地本钱外〕＞目标本钱〔除土地本钱外〕×〔1+5%〕，可随时申请走上述a〕流程。工程实施阶段?工程目标本钱〔执行版〕?调整如出现上述a〕和超目标本钱5%的情况，工程本钱经理可申请目标本钱的调整。调整流程：工程本钱经理→工程负责人→地区公司PMO〔会议形式〕→地区总经理〔抄送地区公司PMO成员、工程团队成员、集团运营中心、集团财务部〕。工程实施阶段月度资金方案合同经办人或某项工作的责任人负责编制对应的次月月度资金方案。月度资金方案在每月最后一个工作日前编制并审批完成。工程竣工本钱确认工程竣工本钱，是指在工程竣工验收时点上，工程的全部本钱，包括确认的已发生本钱和估算的未发生本钱。已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算。其费项包括开发本钱、营销费用、管理费用、财务费用。工程本钱经理负责提供开发本钱、营销费用的数据，计财部负责提供分摊到该工程的管理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后由工程本钱经理汇总形成?工程竣工本钱?。工程竣工本钱确认工程本钱经理应将?工程竣工本钱?与上一版?工程目标本钱〔执行版〕?比较，分析、说明差异原因，并同?工程竣工本钱?报表一起书面确认。每年1-6月竣工工程，须在6月30日前完成?