易居上海君莲项目营销策划方案

中央企划中心2007年7月11日1目录：第一部分：上海城南房地产市场分析第二部分：颛桥板块市场调研第三部分：项目主题定位第四部分：产品策略第五部分：项目价格策略第六部分：营销推广策略第七部分：销售计划及资金回笼计划第八部分：企划展示2城南主要板块分布及价格情况

第一部分：上海城南房地产市场分析吴泾泗泾浦江镇江川区域分布图莘庄颛桥九亭春申古美梅陇田林华泾植物园本项目目前上海城南板块主要以徐家汇以南，黄浦江以北为划分界限，主要有13个板块，各板块价格分别是：第一梯队:田林：12700-13500元/m2植物园：9000-11000元/m2古美梅陇：9500-11000元/m2第二梯队:华泾：8000-9000元/m2春申：8600-95000元/m2

莘庄：8500-9100元/m2浦江镇：9000-9300元/m2

第三梯队:九亭：6000-6500元/m2

颛桥：6000-7300元/m2江川：5500-6300元/m2吴泾：5700-6500元/m2泗泾：5000-6000元/m2

3第一梯队均属于市中心区域，发展都很成熟，成为整个城南的标杆，市场需求也非常旺盛。第二梯队经过相当一段时间的发展，逐渐已经成为市场上追捧的区域，也是城市扩张过程的最受益的区域，市场需略大于供。从供应量分布来看，主要集中在第三梯队，但市场需求量和客户认可度有一定的有限，出现供大于求，因此竞争激烈主要在第三梯队中。城南板块供求情况分析第三梯队4上海城南置业客户类型及特征分析客户分类购房动机特征需求区域内客户改善需求生活或工作在徐汇或闵行，对区域较为熟悉，但购买力不强的购房者，他们可能是换房，出售原先的房屋作为首付款，其余贷款按揭。2房、3房刚性需求原居住在徐汇或闵行，小两口准备结婚成家，采取就近购房原则2房、1房区域外客户新上海人在上海南市区拥有稳定的工作与收入,渴望摆脱租房的日子，手头有部分积蓄，同时父母可以解决一部分2房、3房过渡需求在徐汇/黄浦/长宁/静安区域工作，以距离换空间，低成本过渡居住条件2房向市中心靠拢的郊区人群住在松江、奉贤、金山，有向市中心城区靠近趋向的购房者2房、3房52007年1至6月上海商品房成交分析市场主力销售单价段为5000-7000元，主力总价段为50-70万元。从整个市场的消化情况来分析，整个上海房地产市场仍然是中低收入者的刚性需求为主导；本项目正好处于该客户群范围内。6上海城南房地产市场分析小结从上海城南供应结构看，竞争最激烈的主要集中在第三梯队中，即九亭、颛桥、江川和浦江镇板块。第三梯队的置业消费特征是单价集中在5000-7000元，主力总价段为50-70万元的两房。7本项目银河新都君莲居住小区A地块君莲新城-中城苑第二部分：颛桥板块市场调研在售项目主要集中在颛桥镇周遍，以及地铁沿线，未来潜在楼盘主要分布在莲花路沿线；因此，可将本项目所在区域独立出来，称为莲南板块。莲南板块A4高速2.1区域市场分析8项目分类项目名称位置建筑面积容积率建筑形态主力户型开盘时间均价客户结构在售项目东苑米蓝城沪闵路、颛兴路路口

40万(一期2.6万)2.2多层、小高层、现代风格87-100平米二房二厅一卫、121-125平米三房二厅二卫2004-097152公寓80%为本地，

其余20%为徐汇，

浦东，等区域客户；剑桥馨苑颛兴东路1550弄6.5万1.1小高层，英伦风格98平米的2房2厅1卫123平米3房2厅2卫2005－05661885%为本地客户；

其他区域的客户占了其余的15%众众德尚世嘉都市路2899弄7.4万1.0公寓、联排别墅，欧式风格一房72—87二房86—132三房113—149叠加172—175联体双拼173—2182006－046608(公寓)80%为劳闵行客，

10%为市中心动拆迁户；

其余为其他地区潜在楼盘银河新都莲花南路北绿莲路南北块25万—现代简洁风格1房48-65；2房67-923房89-922005－10未定未知君莲居住小区A地块都会路3199弄19万—地中海1房62-652房83-943房107-1242007－01未定未知君莲新城-中城苑春都路75弄10.6万—地中海1房62-652房83-943房107-1242007－03未定未知主要竞争楼盘明细2.2竞争项目分析92.3君莲四高基地S.W.O.T分析优势：1.项目均已结构封顶，接近准现房2.户型面积适紧凑3.临莲花南路主干道，出入方便4.外立面及品质较好5、地理位置及周边大配套有优势劣势：1.社区生活配套缺乏，交通配套有限，且有交通瓶颈2.环境建设滞后，视觉冲击力差3.部分房型不好，且立面较陈旧机会：1.推出时机好，市场需求大2、区域供应量有限，需求前景乐观3、与周边供应的商品房有明显的差异化竞争优势威胁：1.该板块内四高标准房近远期供应量大（近期：主体建筑完成已有约4500套）,如该期于项目上市,将影响本项目销售.10上海楼市市市场特征征结合本案案产品特点点倡导工薪薪阶层置置业理念念掀起新一一轮的自自住浪潮潮倡导一种种全新置置业理念念掀起一轮轮全新自自住浪潮潮3.1策策划理念念第三部分分：项目目主题定定位适合的才才是最好好的为全市工工薪阶层层和自住住用户度身定制制113.2项项目定位位闵行莲花花路·24万平平方米““薪”生生活标杆杆■针对本本案所处处地段以以及产品品基点分分析，我我们将产产品定位位于以工工薪阶层层（小白白领）自自住置业业为主的的产品。。■同时我们们要将其其打造成成一个区区域性的的，引领领一种潮潮流的特特色产品品。■在推广广上，坚坚持走““莲”字字号，不不走“颛颛”字号号案名：莲花新城莲花新时代花花园12■“薪”生活活——薪，代代表工薪阶层层，概括了本本案的客户群群属性。新生生活的谐音，，一语双关，，工薪阶层在在此会有新的的生活。■开创薪生活活时代——站站在工薪阶层层的角度，来来表现居住和和生活品质的的全面升级。。同时，本案案也是在倡导导一种新的自自住置业理念念，将引发一一种适应时代代、适合需求求的购房大潮潮，是楼市的的一个新时代代的开始。■此主推广语语涵盖面广，，对客户面和和生活方式、、置业理念方方面的都有寓寓意，便于延延伸和深化。。走进新时代，，畅享薪生活活3.3项目推推广定位13第一层面：是指变“坐销”为“行销”，改“坐等客客户上门”为为“主动出击击”，充分发发挥业务员和和已购房业主主的积极性，，全方位，多多角度、多层层次、低成本本的推进项目目销售。第二层面：是指彻底颠覆覆销售人员在在一个现场售楼楼处坐等客户上门门的销售模式式，整合普润润及金丰易居居的各种营销渠道道，并结结合各各种活活动，，形成成由“点点”到到“线线”结结成““面””的网络络式复复合行行销。。单点营营销大网络络复合合行销销充分整整合渠道资源，，全面面践行行普润润行销模式3.3营营销总总体策策略14整合的的销售售渠道道资源源千名业业务派派单一个展展示中中心百余门门店同同步三个接接待点点15在颛桥桥设置置接待待点一一个。。在莲花花南路路南方方商城城，设设置接接待点点一个个。在徐家家汇，，设置置接待待点一一个。。建议在在项目目启动动时即即投放2－3部看看房班班车，，巡回在在各个个接待待点和和SP活活动现现场。。16金丰易易居中中介门门店＋＋巡回回SP演出出和派派单上房置置换门门店尤尤其是是上海海南市市区板板块的的门店店、普普润所所有门门店、、金丰丰易居居网等等，张张贴海海报、、放置置易拉拉宝、、派发发DM。重重要区区域的的门店店还可可作为为分销销点。。每周巡巡回在在各个个门店店和接接待点点进行行SP表演演和派派单，，并派派车接接送客客户至至售楼楼现场场或接接待点点。17全方方位位SP表表演演活活动动＋＋派派单单活活动动全方方位位的的SP表表演演活活动动＋＋派派单单活活动动颛桥桥、、北北桥桥、、马马桥桥、、吴吴泾泾、、老老闵闵行行、、浦浦江江、、莘莘庄庄、、七七宝宝等等区区域域人人流流集集中中的的区区域域派派单单（（可可结结合合SP路路演演））徐汇汇人人流流集集中中的的区区域域派派单单各个个中中介介门门点点周周边边大大卖卖场场、、广广场场等等人人流流集集中中区区域域派派单单（（可可结结合合SP路路演演））由兼兼职职人人员员（（大大约约100元元/天天））穿穿印印有有本本楼楼盘盘LOGO的的文文化化衫衫，，在在地地铁铁一一号号线线（（徐徐汇汇－－莘莘庄庄））、、轻轻轨轨5号号线线各各个个出出口口散散发发单单页页，，可可选选择择在在晚晚上上下下班班时时间间，，周周末末全全天天派派发发18地缘关系型（闵行区域内改善客户）婚房需求型就近上班型（开发区员工）新上海人南市区工作人群（徐汇、静安）向市中心靠拢型客户类型养老型工薪薪阶阶层层3.4客客户户定定位位19客户分析析客户分类购房动机特征需求本项目相关区域内客户改善/养老需求生活在闵行（颛桥、北桥、马桥、吴泾、老闵行、浦江、莘庄、七宝等区域的中青年人或者老年人，对区域较为熟悉，但购买力不强的购房者，他们可能是换房，有置业成本较低的消费特征，由于价格排挤等原因选择居住在价格偏低的区域2房、3房★★★★开发区工作人员工作在闵行开发区、紫竹科学园区和莘庄工业区的员工，就近购房原则2房、1房★★★区域外客户新上海人在上海南市区拥有稳定的工作与收入,渴望摆脱租房的日子，但手头积蓄较少2房、3房★★★★★婚房需求工作时间不长的小两口，父母资助有限，想买套紧凑的房子结婚，比较务实2房、1房★★★★★养老需求居住在市区，生活经济来源不足的中老年人，在靠近市区的地方养老2房、1房★★★过渡需求在徐汇/静安区域工作，以距离换空间，低成本过渡居住条件2房、3房★★★向市中心靠拢的郊区人群住在松江、奉贤、金山，有向市中心城区靠近趋向的购房者2房、3房★★★20自身商业业的利用用——低低租金、、免租引引入生活活必须商商业在小区临临街的公公建引入入以生鲜鲜食品为为特色的的联华或或农工商商，弥补补周边无无菜市之之不足；；在公共区区域引入入银行等等生活必必须的商商业设施施；在小区内内部引入入便利店店、理发发店等商商业设施施；第四部分分：产品品策略4.1商商业配套套先行21开通大润润发、易易买得班班车本案大润发易买得与莲花路路沿线卖卖场大润润发、易易买得进进行联系系，在本本项目区区域增加加路线或或设置班班车站点点；22教育———未来的的希望幼儿园用用地该幼儿园园用地面面积6600平平方米，，可以设设置国家家03标标准最高高等级的的15班班幼儿园园；适时引入入较有特特色和知知名度的的特色幼幼儿园或或实验幼幼儿园；；设立具有有特色和和规模的的幼教设设施23交通及出出行方案案——班班车本案莲花路站站本案———莲花路路地铁站站路线一：：本案———莘庄地地铁站路线二：：莘庄站本案———徐家汇汇路线三：：路线一、、二同为为到一号号线地铁铁站，可可选其一一操作莘莘庄站往往返更为为合理。。路线三为为每天上上下班高高峰时段段，对于于客户出出行的补补充。在执行中中根据客客户实际际情况和和班车运运营情况况确定是是否增加加颛桥路路线。24班车实施施方案本案———莘庄地地铁站（（以方案案二为例例）车辆配备备：4辆辆空调公公交车（（考虑往往返时间间约50分钟））运营时间间：交房房后一年年，后期期根据经经营状况况及公交交引入情情况而定定；运营班次次：周一—周周五：早早7：00—8：30，15分钟间间隔，本本案—莘莘庄地铁铁站周一—周周五：晚晚5：00—6：30，15分钟间间隔，莘莘庄地铁铁站—本本案周一—周周日：其其他时间间，30分钟间间隔，莘莘庄地铁铁站—春春申路——大润发发—本案案本案———徐家汇汇运营时间间：交房房后一年年，后期期根据经经营状况况及公交交引入情情况而定定；运营班次次：周一—周周五：早早7：00—8：00，30分钟间间隔，本本案—徐徐家汇周一—周周五：晚晚5：00—6：30，30分钟间间隔，徐徐家汇——本案车辆配备备：3辆辆空调公公交车徐家汇汇线路路上的的班车车数3辆，，无法法进行行重复复利用用，但但只在在早晚晚高峰峰时段段开设设；莘庄路路线上上班车车数4辆，，高峰峰时段段满负负荷运运行，，非高高峰时时段只只要保保证4辆即即可。。20：：00—6：00停停止运运营25班车实实施方方案运营形形式：：租赁赁车辆辆运营营车辆需需要：：工作作日：：7辆辆；非非工作作日：：4辆辆（空空调配配备））费用：25000元元/月/辆辆（包括司司机费用、、养路费、、养车费用用、油费等等）年租赁总费费用：210万元车身广告包包装费用：：约10000元/年（以实实际制作车车身贴纸价价钱为准））年总费用：：217万元元根据实际情情况，班车车要进行适适当收费，，莘庄线1元/人，，徐家汇线线2元/人人；据最保守估估算（仅计计算高峰时时段往返，，每车按70人计）），一年收入约约44万元元；26宅间组团组团组团本项目为错错位兵营布布局，没有有大面积的的中庭景观观，多为几几栋建筑围围合的组团团景观；组团景观应应注重各组组团的差异异性和景观观的多样性性，硬景和和软景的配配合、小品品的点缀等等；4.2产品品环境优化化建议27景观主轴景观主轴是是本项目景景观的灵魂魂，是项目目档次的重重要体现；；景观主轴重重要的是对对景，在元元素上重视视硬质铺地地与树阵的的结合，注注重的视觉觉的收放；；景观主轴28中心广场中心广场讲讲求的是铺铺地的结合合和变化，，是硬质景景观效果的的集中体现现硬质质广广场场周周边边与与软软景景的的结结合合是是广广场场视视觉觉效效果果的的重重要要因因素素29景观观小小品品30景观观细细节节宅边边绿绿化化层层次次感感强强将明明水水沟沟掩掩盖盖自行行车车地地下下入入口口用用灌灌木木进进行行遮遮挡挡人防防出出口口和和地地库库出出风风口口适适当当修修饰饰31景观观样样板板段段样板板房房展板板销售售中中心心商业业样样板板展板板景观观轴轴景观观广广场场第一一阶阶段段展展示示第二二阶阶段段展展示示第三三阶阶段段展展示示三阶阶段段展展示示系系统统4.3样板段段、样板房建议议32展示系统—销销售中心售楼处布置于于沪光路、莲莲花路口，以以钢结构建造造，占地面积积及高度都需需要有较高要要求；售楼中心在建建筑形态上、、景观布置和和室内布置上上都要求个性性！33展示系统—展展板、户外、、样板墙34展示系统—模模型35展示系统—样样板房样板房在点式式、板式住宅宅中各做样板板房，数量为为五套，其中中点楼半层，，板楼做整层（（考虑多种房房型），由于于电梯已经到到位，建议将将样板房做在在中高层区；；样板房风格各各异，极简、、现代禅义、、温馨居家都都可体现！样板房36第五部分：项项目价格策略略本项目价格制制定的原则根据本项目所所遇到的实际际情况，以及及周边潜在竞竞争的威胁，，应采用进攻攻战，即以较较低的价格入入市，快速在在市场上形成成轰动效应，，并快速去化化。战略性定价－－－和竞争对对手的战争防守战垄断价格—产品有不可重复性过河拆桥—阻止对手加入竞争进攻战价格最低—强调低成本结构优质定价—强调产品的价值游击战价格最高—目标明确，控制需求以小博大—目标是杀伤对手迂回包抄战差异定价—强调产品的特色改变游戏规则—强调新的评估标准行业老大非行业老大，，大规模市场场中等规模市场场，地产界常常用战略次/非非主流流市场场汤臣一一品翠湖天天地青年城城上海康康城37君莲基基地价价格制制定样本选选取样本必必须具具有参参照意意义，，否则则将影影响价价格的的准确确性，，样本本选取取原则则：相近原原则成功原原则，只有有成功功的楼楼盘才才具有有参考考意义义；功能原原则，样本本楼盘盘必须须具有有相同同的功功能定定位。。项目名称市场均价（元/m2）开盘时间总建筑面积（m2）德尚世嘉73042006-04-2974742剑桥馨苑72732005-05-0165000东苑米蓝城71832004-09-2040000038结论将各比比较对对象的的市场场价格格经比比较系系数修修正后后得出出本本项目目的参参考定定价：：以项目目A为为参考考：7304x0.916＝6691.92以项目目B为为参考考：7273x0.908＝6610.43以项目目C为为参考考：7183x0.856＝6152.96本案价格推推算：本案价格=以项项目A为参参考的定价价×A权重重+……+以项目D为参考的的定价×D权重=6691.92××0.3+6610.43××0.4+6152.96××0.3≈6497.64元/平方米根据市场比比较法客观观研判，本本项目近期期市场可接接受的整盘均价范范围为：6500元元/㎡左右右。预计未来月月均去化速速度为100套左右右，整盘的的销售周期期约为2年年。39一期二期三期“田忌赛马马”策略：：区位较差差的一期快快速去化，，二期针对对其他同质质项目的一一期，核心心景观三期期应对同质质项目的二二期。售楼处销售策略———分期销销售示意图图40分期开发的的定价策略略时间价格1.理想2常见3市场资源集中市场竞争劣势地位策略发展商状况市场状况产品状况可达成目的1.提升无资金压力，品牌需求平稳，可控，体量大，较平庸占领份额，逐步提升2.取脂有回笼要求，体现档次动荡，但有机会一般，考虑少量后期提升尽快获得利润3.综合前期要求舒缓资金压力，价值最大变化，机会和威胁参半较小，不考虑后期提升可变化，降低风险41本项目分期期销售价格格制定本项目分期期销售价格格制定原则则：项目规模大大，销售周周期短，对对资金回笼笼要求高；；考虑本项目目周边潜在在竞争对手手可能上市市销售，形形成恶性竞竞争；保持整盘达达到预定的的销售均价价；（一）通过过对本项目目因素的综综合考虑，，采取低开开小幅上升升的价格策策略，迅速速回笼资金金，即采用用策略二；；（二）一、、二、三期期的价格制制定采取““田忌赛马马”策略。。a、适当提提高一期开开盘价格，，提高对整整盘达到6500元元均价的贡贡献；b、二期销销售价格根根据市场形形势进行适适当微调，，避免当时时周边同质质项目入市市形成价格格竞争，影影响整盘均均价；同时时利用二期期部分多层层提高整盘盘均价贡献献；c、三期在在二期基础础上进行适适当调整，，保证整盘盘达到预期期均价。三期销售均均价：（实际均价价要根据三三期各销售售量来制定定，以保证证三期销售售之和达到到整盘均价价6500元/平方方米）一期：均价价6200-6300元/平平方米二期：均价价6500-6600元/平平方米三期：均价价6800-6900元/平平方米42我们何时““开局”？？■房产市场场因素宏观市场形形势好转，，但随着7090政政策的落实实，与本尤尤项目面积积段的小户户型将陆续大量上上市，快速速去化应为为上策。■竞争对手手因素周边潜在的的竞争对手手不是很明明确上市时时间，与本本案产品同同质化严重重，抢先争争客源为上策策。■项目自身身因素本案具备准准现房销售售的条件。。开盘时机定定为2007年年9月中旬旬较为合适第六部分：：广告策略略6.1推广广策略开盘时间：：43开盘条件1、现场售售楼处（建建议钢结构构，施工快快）和内部部包装完毕毕2、接待点点布置完毕毕，看房班班车落实3、工地现现场布置完完毕4、销售资资料与宣传传资料准备备齐全5、户外宣宣传到位（（高炮与路路牌）6、新闻炒炒作与硬广广稿已经持持续宣传1个月左右右7、客户积积累期一个个月左右，，且意向客客户达到500组以以上我们“开局局”的前提提条件是什什么？销售周期销售比例时间20070920080520090120090950%100%开盘期强销期续销期尾盘期44■虚实结合合避避实就虚

虚——薪薪阶层置业业观念引导导，推广主主题以及楼楼盘形象

实——规规避产品缺缺乏生活配配套等不利利因素，强强化高性价价比、小户户型、低总总价、大社社区所等利利好因素

既把楼盘盘的卖点如如数家珍般般诉之于客客户，又树树立起楼盘盘的薪生活活时代开创创者的形象象我们采取什什么策略推推广？■软硬兼施施以以软带硬

软——软软新闻报道道，主要针针对薪阶层层置业、薪薪生活方式式进行诠释释

硬——硬广广告，主要配配合销售推盘盘进行投放，，将目标市场场有针对性地地进行各个击击破。

在媒体投放放上，采用软软、硬相互穿穿插进行，以以软新闻报道道为主，硬广广告为辅。户户外媒体是重重头戏，加大大投放力度。。6.2推推广媒体45第一阶段主要要营销推广手手段薪阶层置业理理念引导重点锁定区域域客户设立咨询处，，外围包装吸吸引客户锁定区域市场场以横幅进行行宣传针对性区域进进行DM信函函派发动线通路视觉觉封杀兼职人员地铁铁口派单选择报纸媒体体进行软新闻闻炒作46我们的传播渠渠道整合四大媒体体数十种传播播渠道小众媒体短信帐帐单直邮海海报夹报派派单道旗横横幅巨幅专业媒体上海楼市租售情报网络媒体项目网站上海搜房网天天房展网大众媒体报纸地地铁广告杂志车车身47薪生活/新主主张（引发薪阶层层置业浪潮））薪生活/新体体验（见证幸福薪薪生活）开创“薪”生活时代延伸与深化总体构架薪生活运动（发表《薪阶阶层置业宣言言》）6.3推广诉诉求48我们怎么有步步骤的推广？？第一期销售第二期销售第一阶段置业观念引导导期第二阶段楼盘形象树立立期期第三期销售推广节奏销售节奏靠近莲花南路路房源南向房源（包包含多层）西北部房源（（景观广场））第三阶段社区品质展示示期薪生活运动薪生活，新主主张薪生活，新体体验阶段主题200709200805200901200909开盘整体推广三大大节奏49第一阶段：薪薪生活运动置业观念引导导期——全城城“薪”潮澎澎湃！第一波销售第一阶段观念引导期推广节奏销售节奏推广任务靠近莲花南路路房源[目的]1、全面造势势，发表《薪薪阶层置业宣宣言》，引导导新的置业理理念，引起市市场关注2、充分挖掘掘区域内客户户，直接促进进一期销售，，积累人气3、销售渠道道全面建立。。开盘20070920080520090120090950（1）低总价价＋低首付+低月供：主标题正面诉诉求：一“薪”两两用，生活活供房两全全其美！为了生活品品质，请一一“薪”多多用！低总价约##万--#万低首付首付约7万万元起低月供月供＃起副标题：我们对客户户说些什么么51（2）低总总价＋低首首付+低月月供：主标题反面面诉求：警告：不要为买买房子太分分“薪”！！警告：不要为买买房子全““薪”出击击！警告：不要为买买房子用““薪”良良苦！（3）小面面积（包含含低首付＋＋低总价））：以小博大，，省“薪””安居。总价36万万起航““薪”生活活首付7万生生活好““薪”情52轻轨“薪””干线，坐坐享“动车车簇”生活活！36万起，，轻松开启启轻轨幸福福生活！月供1000多开开启生活““薪”干线线（4）轻轨轨交通：（6）安家家贷款计算算：（5）居住住区配套＋＋别墅区环环境：莲花薪城，，为生活品品质“加薪薪”！安家“薪””计划，心心动不如行行动！（7）活动动包装：省“薪”计计划/“薪薪”运分享享大礼包53开盘日期：暂暂定2007年10月1日主题：薪动全上海，，畅享新生活活！——莲花新城城9月16日日薪鲜绽放，，全城动员！！方式：开盘活活动以大型的的演唱会为载载体，来迅速速增加本案的的知名度。操操作方式如下下：（1）建议请请部分知名度度一般的歌星星参与演唱会会；（2）在活动动前期，以广广告、派单形形式散布开盘盘信息和活动动信息（3）购房即即送门票，当当日来现场的的人有机会抽抽取门票等开盘活动我们如何“开开局”？54阶段性主要推推广主题与活活动举办日期：在在楼盘启动宣宣传之际主题：走进新时代、、畅享薪生活活目的与方式：：为了引导新新的住宅消费费潮流，引导导薪阶层置业业理念，建议议与各大报刊刊、网络和房房产媒体联合合，进行为期期1－2个月月的软新闻炒炒作：（1）主要通通过发布《薪薪阶层置业宣宣言》，来阐阐释薪阶层置置业方式。（2）另外可可通过反面的的批判现有的的贪大求虚荣荣、甘愿做房房奴的不合理理购房行为，，来引导合理理的消费。1、媒体炒作作（发布《薪薪阶层置业宣宣言》）：552、连环抽奖奖，闪亮“薪薪”运星举办日期：在在楼盘正式开开盘后持续进进行目的：作为工工薪阶层购房房，往往离不不开小利益刺刺激：活动一：【“薪”随我我动】道具：“薪””运大转盘，，在转盘上划划分百个格子子并写上优惠惠金额（可为为易买得和大大润发购物卡卡）。如：30元、50元、100元、200元，客户转转到哪个金额额，其房价就就可按每平米米获取相应优优惠。活动方式：参参加活动者自自由转动“薪薪运大转盘””，当转盘停停下即可得知知购房优惠金金额。活动二：【“薪”运放放送】为了方便客户户出行，对于于购买本项目目的每位客户户均赠送价值值2000元元的电动助动动车一辆，限限前100名名购房客户。。使得客户出出行随心所欲欲。563、中介门店店竞赛与团购购优惠捆绑举办日期：在在楼盘正式开开盘后持续进进行主题：薪生活运动，，大家一起来来！活动方式：1、以各个区区域中心的门门店为单位，，每月开展业业务竞争，评评出优胜者，，给与5000元左右的的团队奖，1000元个个人最高业绩绩奖。2、以各个区区域中心的门门店为单位，，每月实行客客户团购优惠惠，每多一个个客户，单价价即可优惠1元/平方米米，如徐汇区区域中介本月月总共有50个客户，即即可给与50元/平方米米的团购优惠惠。57举办日期：视视销售的时间间节点而定地点：工地现现场主题：薪生活活的序幕，已已徐徐拉开目的：通过绿绿化景观段和和大型广场的的施工完毕，，显示项目高高端品质。进进一步树立楼楼盘形象，坚坚定客户购买买信心，进而而全面促销销销售活动方式：参参观样板段、、广场SP表表演活动＋趣趣味性游戏4、工地开放放日活动：58在销售时定期期举办一些文文体活动，可可发行薪生活服务卡卡，该卡用于购买房子子享受折扣和和优惠，推介亲友购房房可获积分，，积分可换现现金或礼品的的功能，以最最大限度的调调动新老客户户的推介热情情。本项目很很大部分客户户为工薪阶层层，亲友之间间喜欢扎堆，，也比较热心心推介，很有有发动价值。。定期组织老客客户访谈会，，一方面获知知客户信息，，用以销售策策略制定参考考，一方面发发放薪生活服务卡卡，扩大会员。。5、“薪”生活服服务卡（客户户俱乐部积分分卡）59第二阶段：薪薪生活，新主主张生活方式的诉诉求——将““薪”生活进进行到底！第二期销售第二阶段形象树立期推广节奏销售节奏推广任务南向房源（包包含多层）[目的]1、逐步树立立本案的形象象；2、在与周边边推出的同质质楼盘竞争中中，确保主动动地位3、二期去化化坚持跑量为为主要目的，，开盘20070920080520090120090960薪阶层生活方方式面向全市进行行攻击行动持续的SP巡巡演大型系列活动动样板段开放广告传播客户资源开发发与利用中介门店第二阶段主要要营销推广手手段61主要具体行动动：举办日期：视视销售的时间间节点而定活动地点：售售楼中心与已已建成的广场场活动内容：建议联手上海市总工会会，组织“薪””阶层生活秀秀大型系列活活动。具体包包括以下比赛赛活动（成本本低，传播力力强）1、上海市““薪”阶层生生活摄影大赛赛（包括数码码摄影、手机机摄影、DV摄像）2、上海市““薪”阶层生生活征文大赛赛（主题围绕绕“薪”生活活大讨论）3、上海市““薪”阶层生生活书法绘画画大赛活动阶段：活动可以逐步步推出，适当当的广告投入入宣传，最终终宣传“薪””阶层的生活活方式。“薪”阶层生生活秀大型系列活动动：62第三阶段：薪薪生活，新体体验品质与客服的的诉求——见见证幸福“薪薪”生活！推广节奏销售节奏推广任务[目的]1、开展系列列社区活动与与客户服务活活动；2、三期以相相对较高价格格顺利去化西北部部房源源（景景观广广场））第三阶阶段社区品品质展展示期期第三期期销售售开盘20070920080520090120090963薪生活活体验验持续制制造热热点客户服服务SP活活动针对性性区域域路演演重点区区域的的派单单高效效媒媒体体的的持持续续投投放放大众众媒媒体体的的软软新新闻闻跟跟踪踪中介介门门店店活活动动及及广广告告客户户积积分分卡卡第三三阶阶段段主主要要营营销销推推广广手手段段64主要要具具体体行行动动：：每月月不不定定期期举举行行老老客客户户回回馈馈活活动动（（客客户户积积分分回回馈馈））1、、老老客客户户SP活活动动：：2、、社社区区文文化化活活动动：：（1））绿绿色色新新生生活活（（植植树树节节））（2））活活共共创创健健康康社社区区（（社社区区运运动动节节））（3））活活动动主主题题：：百百场场电电影影进进社社区区65主要具体体行动：：每月不定定期举行行老客户户回馈活活动（客客户积分分回馈））1、老客客户SP活动：：2、社区区文化活活动：（1）绿绿色新生生活（植树节）（2）活活共创健健康社区区（社区区运动节节）（3）活活动主题题：百场场电影进进社区661、第一一阶段销销售计划划与资金金回笼计计划第七部分分：销售售计划及及资金回回笼计划划阶段时间月去化套数阶段性销售价格回笼资金阶段回笼资金第一阶段20070916062008352.6450115.8410200620010440.811120625063151210062805287.762008018063004243.6826063503208.02310063805371.96413063006895.98672、第二二阶段销销售计划划与资金金回笼计计划阶段时间月去化套数阶段性销售价格回笼资金阶段回笼资金第二阶段518063509624.0659470.46615064008083.2712064006466.56810064505430.9913065007114.91018065509927.181113066007224.361210066505599.3683、第三三阶段销销售计划划与资金金回笼计计划三个阶段段共实现现资金回回笼额：：15.477亿元阶段时间月去化套数阶段性销售套数回笼资金阶段回笼资金第三阶段2009019067005077.2645184.24626067303399.996310067505683.5412067806850.512513068007443.28612068206890.92879068505190.9388069004647.8469第八部分分：企划划展示LOGO170LOGO271VI727374757677秀稿78798081828384858687高炮88让我们用用两年的的时间，，创造一一种老百百姓式的的置业方方式，用用两年的的时间，，实现居居住理念念的“大大跃进””！89909、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:25:2601:25:2601:251/6/20231:25:26AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:25:2601:25Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。01:25:2601:25:2601:25Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:25:2601:25:26January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20231:25