新政出台各地营销策略二

PART3新政下的市场思考新政下的市场思考纲要第二部分历史研究及案例发现问题分析问题第三部分未来研判与策略内容

本轮市场周期政策后市场表现政策前后主要城市量价走势项目竞争市场表现五一上海房展会表现上海二手房市场表现

上一轮调控期开发商应对策略（常见弱市营销促销手段）案例（远洋、龙湖、万科、保利等）弱市策略解决问题第一部分现状分析与解读

政策走势及政策预期营销策略产品策略价格策略开盘策略研究思路新政下的市场思考城市：由点及面，各地楼市全面火爆攀升的本轮市场周期。客源：由刚性需求至投资投机客大举入市，非常具有代表性的一轮发展周期。2009年－2010年城市成交变化情况08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速哈尔滨，苏州，厦门等二三线城市大幅回暖杭州，苏州，海口成交量涨幅居前，一线城市成交放量速度加快上海，北京等一线城市成交创年内新高全国楼市成交均到顶峰，南京，成都环比涨4成，价格均创纪录全国9成城市成交量大跌，南京，成都，杭州二线城市尤其明显领跌全国。银川，乌鲁木齐等三四线城市领涨全国2009年－2010年房地产客源变化情况改善型开始增加改善型和投资客的比例明显增加投资比例大幅增加大量投资、投机占据市场价格高位，多处于观望期刚性需求08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速现状分析与解读1新政下的市场思考产品结构：受到需求面不同的影响，主力成交产品也呈现明显的变化。政策：政策由扶持到制约，体现政府对楼市的掌控思路。2009-2010年产品结构变化08年4季度09年4季度10年1季-2度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速产品竞争力强的中小户型为成交主力中、大户型抬头高单价的大户型产品及豪宅受到青睐豪宅市场井喷大多数项目成交面临变盘点普通住宅成交为主，中小户型多次下调存贷款利率和准备金率以及减免交易税出台信贷新政，贷款利率享受7折优惠出台保障房和安居房规划出台集约土地通知，规范限制土地继续从紧政策，收紧流动性，大幅提高信贷门槛密集出台从紧政策，中止优惠，提高信贷门槛2009年－2010年房地产政策变化情况08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速政策扶持期政策从紧期政策稳定期本轮市场周期解析新政下的市场思考新政出台前后一周成交量对比

政策出台前后一周相比，全国各主要城市成交面积均出现了大幅度的下跌，杭州、重庆、深圳等成交大幅下降60%以上。新政下的市场思考4月第三周与第四周全国主要城市供求情况（新政出台前后对比）上海市商品住宅供求走势

新政出台后——供应：开发商集中加速推盘成交：去化速度减缓集中加速推出房源成交量大幅下跌周末出台新政后春节阶段新政下的市场思考典型城市新政前后市场表现上海市商品住宅可售量走势

新政出台后，网上房地产可售面积、可售套数猛增，作为重点调控城市之一，上海开发商反应及时，快速出货意图明显。周末出台新政可售量突增新政下的市场思考典型城市新政前后市场表现2010年4月27日开盘销售，推出1、2号楼共约800套房源，主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等户型，均价18500元/平米（带装修），一次性付款98折，实际成交均价18338元/㎡（截至2010年5月6日）。该项目选择在非双休低调开盘，当日推出800套房，绿地对外宣称售出600套，截至5.6网上备案350套，总金额约6.71个亿。已按照建设部新规执行一房一价表——截至2010年5月6日资料来源：北京网上房地产新政下的市场思考竞争市场表现：绿地新里西斯莱公馆(北京大兴项目)——价格策略：低价入市绿地集团在本届房展会上打出了大幅优惠，别墅在房展会期间认购有40万每套的优惠，买别墅送世博门票和旅游等；

旭辉依云湾竞争个案绿地公园壹品最近在五一房展会上打出了大幅优惠的广告，总价最高优惠达40万元。新政下的市场思考竞争市场表现：顾村绿地公园壹品——

总价大幅优惠

福美来4月上、下半月人均带看量对比图

新政出台后，新增房源量迅速增加，抛盘涌现受政策影响，下半月带看数量随着新增客户的减少而明显低于上半月;

上海八成购房者推迟买房投资客信心遭受重挫;4月下半月过半房源滞销，5月巨大供应恐致房价回调；二手房房价的回调会早于一手房。

福美来4月上、下半月全市加盟店平均新增房源量对比图新政下的市场思考上海二手房市场表现违约率达50%上海中原地地产数据显显示，目前前在二手房房市场上，，买家违约约退单现象象大幅增加加。如徐汇汇汇翠板块块、长宁天天山、闵行行七宝、普普陀真光等等板块，违违约率甚至至达到50%。其中中主要原因因，是首付付款大幅提提高至五成成和1.1倍的贷款款利率，令令买家难以以接受。成交量锐减减上海中原研研究咨询部部对28家门店分行行经理调查查显示，总总体挂牌量量并未因政政策出台而而明显增加加，但门店店来访量急急剧减少，，普遍减少少的幅度都都在30%-50%。如普陀昌昌化、长宁宁天山、嘉嘉定嘉城等等板块均减减少了40%以上。成交交量锐减，，70%-80%的意向购房房者都选择择了观望。。议价有空间间，价格向向低走新政前房东东跳价现象象非常明显显，普遍跳跳价幅度为为5%-10%，而新政出出台后跳价价现象基本本不存在，，反而是出出现了一定定的议价空空间，幅度度基本在5%左右，综合合让利幅度度在10%左右。新政下的市市场思考上海二手房房市场表现现——几个现象半数观展者者为考察市市场行情六成观展者者看跌上海海房价八成观展者者年内观望望在220个参展楼盘盘中，约有有4成楼盘尚不不明确何时时开盘及开开盘价格，，仅有1成项目进行行小幅促销销。新政下的市市场思考五一上海房房展会表现现：现象1——没有打折促促销，只有有价格未定定；八成观展者选择观望。。在嘉兴、昆昆山等异地地置业的展展厅里，稀稀疏的参观观人群让整整个展馆显显得颇为冷冷清。新政对于上上海周边楼楼盘，尤其其是昆山、、千灯等楼楼盘影响非非常明显。。新政下的市市场思考五一上海房房展会表现现：现象2——异地置业政政策收紧，，上海周边边楼盘展位位冷清，开开发商后悔悔参展由于不少商商业项目并并不受本次次新政影响响，商铺、、小户型写写字楼、酒酒店式公寓寓都成为新新政外仍可可关注的产产物，在本本次展会上上，商业地地产有所抬抬头；本次参展项项目中，除除了上海部部分商业项项目被看展展人关注外外，不少外外地项目也也纷纷举起起“商业牌”。五一上海房房展会表现现：现象3——不受新政影影响，可销售型的的商业地产猛猛抬头新政下的市市场思考针对有购房房意愿的受受访者，新新浪乐居的的调查显示示，近半数数(48%)的受访者是是自住需求求，26.3%为改善性需需求，11.6%为婚房，还还有1.2%为拆迁需求求。可以说说基本上都都是以刚性性需求为主主，占87%以上。而投投资的比例例目前只有有8.4%。新政下的市市场思考五一上海房房展会表现现：现象4——八成以上购购房者为刚刚需据新浪乐居居调查显示示，受房贷贷新政影响响，有近五五成(44.2%)的受访者考考虑置业的的户型在90平米以下。。但同时也也有6.3%的受访者是是锁定150平米米以以上上的的大大户户型型。。新政政下下的的市市场场思思考考五一一上上海海房房展展会会表表现现：现象象5———120㎡㎡以以下下面面积积段段需需求求占占八八成成以以上上从2008年市市场场调调整整期期间间开开发发商商促促销销手手段段而而言言，，存存一一抵抵几几、、折折扣扣优优惠惠降降价价仍仍成成为为最最为为常常见见的的手手段段，，但但效效果果并并非非最最佳佳历史研究及案例

2新政政下下的的市市场场思思考考成交交表表现现：：成成交交火火爆爆，，价价格格直直线线上上扬扬低开开高高走走，，乘乘热热打打铁铁价格格策策略略———低价价入入市市，，营营造造轰轰动动效效应应开盘盘策策略略———主次次分分明明，，中中心心房房源源后后期期推推案案产品品策策略略———以满满足足客客户户需需求求产产品品为为主主成功功案案例例新政政下下的的市市场场思思考考弱市市营营销销成成功功案案例例：：北京京-远洋洋沁沁山山水水———新开开盘盘项项目目价价格格策策略略案案例例在价价格格策策略略运运用用上上，，采采用用了了低低价价入入市市的的手手法法，，其其自自降降身身价价的的姿姿态态立立马马吸吸引引了了购购房房者者足足够够的的关关注注。。从上上表表中中可可以以看看到到，，远远洋洋·沁山山水水11000元/㎡㎡开盘盘的的价价格格明明显显低低于于板板块块均均价价，，价价差差在在2000－3000元/㎡㎡之多多，，区区域域内内主主要要在在售售的的二二手手房房项项目目如如新新兴兴年年代代等等售售价价也也都都集集中中在在13000元/平米米左左右右，，这这使使得得该该项项目目的的价价格格优优势势相相当当明明显显，，从从而而使使得得本本项项目目08年弱弱市市中中北北京京市市难难得得一一见见的的通通宵宵排排队队买买房房的的热热闹闹景景象象。。新政政下下的的市市场场思思考考弱市市营营销销成成功功案案例例———价格格策策略略：：低低价价入入市市，，营营造造轰轰动动效效应应以低低价价入入市市，，但但最最终终实实现现整整盘盘均均价价接接近近板板块块均均价价从该该项项目目所所推推房房源源位位置置看看，，与与众众多多项项目目采采用用的的操操作作手手法法基基本本一一致致，，先先期期推推案案房房源源1-5号楼楼无无一一例例外外都都处处于于整整个个项项目目最最边边缘缘，，位位于于主主干干道道旁旁，，相相对对位位置置一一般般，，而而二二期期开开盘盘的的6-9号楼楼中中6号和和9号楼楼则则处处于于小小区区正正中中央央，，可可以以更更好好的的享享受受到到社社区区景景观观，，可可以以免免受受主主干干道道噪噪音音干干扰扰。。新政政下下的的市市场场思思考考弱市市营营销销成成功功案案例例———开盘盘策策略略：：主主次次分分明明，，中中心心房房源源后后期期推推案案从该该项项目目的的推推案案节节奏奏来来看看，，其其采采用用了了连连续续大大批批量量推推案案的的方方式式，，项项目目一一期期和和二二期期间间隔隔时时间间只只有有短短短短一一个个月月的的时时间间，，且且每每期期推推案案量量都都在在600套以以上上，，实实属属少少见见。。远远洋洋开开发发商商此此种种策策略略一一方方面面建建立立在在项项目目前前期期热热销销的的基基础础上上，，另另一一方方面面也也显显示示出出开开发发商商对对于于项项目目本本身身的的自自信信。。另外，，推案案房源源户型型上，，一期期和二二期都都是以以小户户型的的二房房为主主导，，占据据了三三分之之二以以上，，且二二期二二房面面积跨跨度更更大，，比前前期更更加小小巧，，购房房者可可以更更好控控制总总价，，选择择余地地也更更大。。新政下下的市市场思思考弱市营营销成成功案案例——乘热打打铁，，连续续大批批量小小户型型推案案2003200420052006200720082009二手房房交易易营业业税，，抑制制过度度投资资打压主要为为执行行05年政策策，不不再加加强趋于温温和下半年年通过过房贷贷新政政，提提高投投资门门槛打压政策从从紧转转松，，减免免商品品房交交易税税扶持持续放放松信信贷条条件，，降低低利率率年末开开始收收紧，，打击击屯地地及投投机扶持打打压提高个个人住住房贷贷款门门槛继续尝尝试限制，但收收效微微弱下半年年严格格土地地政策策以及及相关关贷款款金融融政策策开始限限制2920331017561680208789326432003-2009上海商商品住住宅成成交量量走势势（（单位位:万平方方米））“市场低低迷——扶持；；市场场过热热——限制/打压”，历历年宏宏观调调控政政策特特征明明显；；但并非非每次次调控控都是是成功功的，，政府府也在在不断断吸取取经验验教训训，出出台新新政内内容和和时机机越发发成熟熟。未来研判与策略

3历年宏宏观调调控政政策走走势（以上上海为为例））新政下下的市市场思思考2005年－2012年政策策对房房地产产走势势影响响模拟拟图下降期期快速拉拉升期期07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度盘整恢恢复09年1季度-3季度下降期期快速拉拉升期期盘整恢恢复09年4季度-10年1季度……前一轮轮政策策周期期上一轮轮政策策周期期从历史史政策策周期期研判判，本本轮调调控周周期预预计至至少将将维持持在9个月以以上，，弱市市调整整已成成定局局！新一轮轮政策策周期期新政下下的市市场思思考政策周周期研研判北京成成为全全国行行政性性限购购住宅宅的第第一个个城市市。意意味着着接下下来，，估计计还会会有几几个城城市出出台类类似措措施。。北京房房地产产调控控细则则出台台，全全面落落实国国十条条，其其中最最严厉厉的措措施是是：““规定定自本本通知知发布布之日日起，，暂定定同一一购房房家庭庭只能能在本本市新新购买买一套套商品品住房房。””此轮调调控下下，一一线城城市房房价明明显下下跌基基本成成为定定局，，而且且市场场降温温的速速度会会明显显快于于2008年，三三季度度就可可能出出现最最低迷迷的态态势。。四季季度个个别政政策就就有可可能松松动。。买房需需查验验户口口本结结婚证证：提供供虚假假信息息骗购购多套套住房房的，，将不不予办办理房房产证证。同同时，，申报报需承承诺遵遵守““限购购令””，冒冒险骗骗购须须承担担违约约责任任开发商商串通通骗购购将重重罚——如果开开发商商和中中介被被发现现与购购房人人串通通骗购购，将将被重重罚。。开发发商将将暂停停其卖卖房资资格，，中介介也将将无法法再进进行房房屋买买卖代代理的的业务务。新政下下的市市场思思考持续政政策1：北京《京十二二条》——一家限限购一一套房房,史无前前例的的行政政干预预，将将对全全国其其他城城市产产生很很强的的示范范效应应放贷紧紧缩不不利楼楼市提高存存款准准备金金率对对楼市市的不不利十十分明明显，，因为为对楼楼市的的放贷贷经过过几次次楼市市紧缩缩政策策后已已十分分紧，，此次次调整整令银银行的的贷款款空间间更小小，可可获贷贷款更更少。。准备备金率率的上上调对对资产产泡沫沫和价价格抑抑制作作用最最为明明显。。房地产产贷款款投放放或减减少——在目前前的情情况下下，央央行的的信贷贷收缩缩政策策造成成冲击击最大大的行行业当当属房房地产产行业业。存款准准备金金率的的上调调，将将直接接影响响到商商业银银行的的放贷贷能力力，银银行可可能调调整贷贷款投投向，，减少少房地地产领领域的的贷款款投放放。新政下下的市市场思思考持续政政策2：上调存存款准准备金金率0.5个百分分点回笼流流动资资金2400亿1234缺少长长效机机制短期看看跌，，长期期看涨涨支持自自住，，形同同虚设设大胆猜猜测：：中国国房地地产行行业的的双轨轨制将将模仿仿香港港模式式通过调调节供供求关关系来来平衡衡房价价是正正确的的，不不过当当前政政策只只采用用抑制制需求求的短短期措措施，，而没没有增增加供供应的的长期期准备备。平平衡供供求关关系是是需要要长期期保持持的，，只有有长效效机制制才能能保持持长期期稳定定。政府的的决心心非常常大，，抑制制需求求的政政策已已密集集出台台，由由此我我们判判断今今年下下半年年房价价必然然面临临调整整，这这是政政治需需要，，但调调整幅幅度约约在10%-30%，因城城市而而异。。但从从土地地政策策来看看，供供应不不足必必然加加剧，，未来来房价价必然然继续续上涨涨。虽然““支持持居民民自住住性住住房消消费””被写写入政政府工工作报报告，，但从从实际际的细细化政政策来来看，，住房房保障障受支支持，，而市市场化化的自自住消消费是是从紧紧的，，由此此也对对今年年市场场带来来负面面的压压力。。中国人多地地少的基本本国情很难难改变，不不可能通过过无限制的的土地供应应来平衡供供求关系。。从住房保保障政策来来看，或许许我国将模模仿香港模模式。保障障部分做到到位，而完完全放开商商品房部分分的房价。。集团营销部部对于新政政后的市场场研判5战略：一线线房企提高高资产周转转率、扩大大二三线城城市布局一线房企回避前期房房价涨幅过过快的热点点城市，继继续看好二二三线城市市；在房地地产市场的的调整期，，低成本获获得优质土土地储备。。一线房企企提高资产产周转率、、扩大二三三线城市布布局，是稳稳定开工率率、增加有有效供给的的举措，有有利于房地地产市场尽尽快“软着着陆”。新政下的市市场思考弱市已成定定局我们如何面面对？营销策略——产品策略·价格策略·开盘策略…新政下的市市场思考在售项目营营销策略新政下的市市场思考策略1:服务营销策略4:团队营销策略5:开盘策略策略6:产品营销策略3:精准营销策略2:全员营销门前接待参观沙盘看户型户模模样板间实地了解小小区情况谈判签约打消顾虑顾问营销激发想象主动询问对对讲解服务的需需求销售顾问亲亲切的问候和寒寒暄真实全面展展示行车道路和和停车设施清楚展示沙沙盘的真实比例例准确把握客客户住房需求针对户型不不足提出合合理建议结合客户需需求，有针针对性的推推荐户型清楚介绍户户型的优势势与不足通过户模直直观展示未未来的生活活空间指导客户更更好的使用用空间如实解释交交付标准介绍装修对对空间布局局的修饰作作用生活化的样样板间布置置通过样板间间直观了解解户外景观观样板间深度度体验，留留给客户体体验时间和和空间向客户描绘绘未来在小小区中的生生活如实介绍楼楼盘销售进进度多信息渠道道提供产品品质量保证证如实回答与与竞争楼盘盘相比的优优劣势服务营销的的具体实施施（销售阶段段）新政下的市市场思考门前接待参观沙盘样板间询价实地了解小小区情况再次看房保障得体贴心服务信息传递销售人员讲讲解简洁生生动在沙盘中为为客户指明明意向户型的的具体位置置全面展示小小区内外的的配套设施和和设计理念念全面反映小小区周边环环境及特色详细介绍景景观设计的理念与特特色保安接待礼礼仪得体保安服务热热情周到体验到高水水平的物业管理和服服务尊贵的服务务体验提供适当的的交通工具周到的引导导服务让客户感受受到自主权权得到尊重重一如既往热热情耐心接接待对陪同看房房的亲友给给予适当关注注，并提供供有针对性的的服务耐心解答客客户疑问给予更多主主动权，让让客户与亲友友充分体验验并交换意见服务营销的的具体实施施（销售阶段段）新政下的市市场思考电话回访实地看房信息沟通客户活动交房购房后置业业顾问电话话回访打消疑虑顾问营销激发想象保障得体贴心服务信息传递购房后营销销部做电话话满意度调调查（一个个月、三个个月、半年年）工程进度及及时通知客客户邮寄客户生生日贺卡，短信祝祝福定期邮寄客客户会杂志志组织参观旭旭辉异地楼楼盘工地开放日日活动工地质量行行客户会的征征文、摄影影等比赛持续多样的的客户联谊谊活动客户会增值值服务：推推荐购房优优惠、品牌牌商家联动动盛大的交房房活动：参参考开盘标标准验房制度：：施工单位自自检监理机构他他项质检开发商工程程验收政府竣工验验收开发商客户户中心验收收物业验收客户代表抽抽检工地开放日日业主预验验收服务营销销的具体体实施（售后阶段）新政下的的市场思思考回访业主活动动维修服务务社区管理理增值服务务入住后三三个月做做质量回回访打消疑虑虑顾问营销销激发想象象保障得体体贴心服务务信息传递递入住后营营销部做做电话满满意度调调查（三三个月、、半年））首问负责责制社区配套套设施升升级改造造十大客户户沙龙：：读书沙沙龙、宠宠物沙龙龙、乒乓乓球沙龙龙、美容容沙龙……业主互动动1+1：特长交交换社区景观观升级改改造物业增值值服务：：送货服务务、代租租代售、、报刊订订阅、电电话叫车车、复印印传真、、失物保保管及招招领、代代订餐点点服务五大传统统节日的的客户活活动：春春节、元元宵、中中秋、重重阳先维修，，后分责责20分钟响应应制服务营销销的具体体实施（入住阶段）新政下的的市场思思考全员营销/弱市下，，首选全全员营销销全员营销销，树立立内部信信心公司上下下树立营营销导向向意识，，整合内内外部资资源形成成合力；；营造现场场销售人人气公司员工工购房员工推介介奖励供应商联联动老客户带带新客户户业内圈层编外销售员新政下的市场场思考精准营销摒弃无效的常常规媒体新政之下，大大量的投放常常规媒体效果果不一定好，，营销费用无无疑打水漂，，弱市之下，，制定符合项项目特质的精精准营销策略略将以更少的的营销费用投投入获得更大大的营销成果果。加大老带新力力度，拓展精精准的渠道营营销在售项目加大大老带新的支支持力度，对对于老带新客客户给予更大大力度的奖励励，口碑式的的营销将在信信心缺乏的市市场下显得更更为高效。拓展新客户群群体将更多的注意意力放在自住住客户身上，，积极拓展新新客源、挖掘掘本地客源。。政府此次多番番出台新政，，誓要遏制住住不断高涨的的投资性需求求，投资性客客户群体也是是政府此次出出台政策重点点控制的客户户群体。现阶阶段必须将重重点放在满足足自住客户身身上，必须深入挖掘项目目卖点，找到到真正能吸引引客户,满足其购买动动机的点，牢牢把握住住越来越少的的客户量，提提高销售率。。营|销|策|略新政下的市场场思考团队营销/弱市之下，需需要团队作战战，需要不断断对销售团队队进行激励，，销售团队的的专业能力是是项目完胜的的关键制定销售人员员培训计划/销售人员奖励励计划弱市之下，要要改变以往销销售人员单兵兵作战的模式式，形成小团团队作战、销销售与策划作作战、同时不不断提高销售售人员的业务务水平，增加加奖励以鼓舞舞士气。提升营销条线线的专业能力力（包括执行行力）及后台台能力！新政下的市场场思考销售人员培训训计划完备的培训课课程体系客户服务培训训/业务流程培训训/银行按揭贷款款培训/园林景观培训训/销售技巧培训训/建筑知识培训训/人员素质培训训等案例培训体系系弱市营销成功功案例研究培培训销售人员奖励励计划晋升通道销售代表评级级/案场经理竞聘聘薪酬及保障体体系行业竞争力的的薪酬体系，，福利待遇完完善销售代表精英英会由所有楼盘TOPSALES组成其他激励方式式赛季安排/最佳产能奖（（金银牌奖））/最佳业绩奖/职业经理人奖奖/优秀员工奖/新人进步奖团队营销/新政下的市场场思考开盘策略/坚持小步快跑跑策略合理调整开盘盘策略基于现在政策策初现，市场场后续观望之之际，调整开开盘策略，在在市场未测的的情况下，不不仅增强自身身的抗风险能能力，又能保保障购房信心心，满足不同同层次客户购购房需求。改变推售房源源搭配：必须须考虑市场需需求发生变化化导致客户群群体发生变化化而引发的需需求变化；价格策略：在在售项目分期期开盘的，价价格策略要平平开平走，保保持与上期的的价格持平。。物业类型不不同的除外。。新政下的市场场思考产品营销产品、产品、、还是产品！！弱市之下，捕捕捉客户敏感感需求点，对对于项目产品品力的塑造与与提升将显得得尤为关键！！营|销|策|略在售项目产品品重点维护样板段——要求项目在销销售开始至销销售到95%的阶段，样板板区都要盛装装亮相，持续续保持开盘时时的效果、品品质；交房后后维持常态。。持续做好产品品，重点是营营造出惊艳的的样板段。新政下的市场场思考新政下的市场场思考廊坊十九城邦邦样板段——裸露的黄土、、枯死的植物物，缺乏生气气，亟待整改改新政下的市场场思考竞争个案凤凰凰城样板段——尽管尚未开盘盘，但项目样样板段打造呈呈现出较高品品质新政下的市场场思考竞争个案孔雀雀城样板段——与竞争个案孔孔雀城较比，，本案样板段段现状不具竞竞争力，亟待待整改拟售项目营销销策略策略3:服务营销策略6:团队营销策略7:产品营销策略5:精准营销策略4:全员营销策略1:以销定产策略2:低开高走新政下的市场场思考以销定产/开盘必热销的的营销策略精准把握市场场需求预估1、通过对区域域竞争个案的的市场追踪，，把握其成交交价格及对应应的去化速度度，结合对自自己项目客户户积累的研究究和分析，预预估项目新开开盘时的市场场需求；2、以销定产——在对于客户需需求有较为精精准的判断之之下，通过合合理地控制工工程进度、及及预售许可证证领取的时间间节点，合理理制定新开盘盘项目的预售售量，以达到到开盘必热销销的效果！新政下的市场场思考低开高走/低价入市，营营造轰动效应应08年弱市之下远远洋沁山水热热销案例1、以等竞争楼楼盘先面世为为原则，视当当时竞争楼盘盘销售情况、、市场反应等等以决定项目目的开盘策略略、价格策略略；2、以低开高走走为核心，先先期低价入市市，营造轰动动效应，继而而乘热打铁，，达到快速去去化，弱市之之下迅速回笼笼资金。新政下的市场场思考除此之外，拟拟售项目的营营销策略也要要坚持服务营营销、全员营营销、精准营营销、团队营营销和产品营营销。产品定位报建项目在深深入研究各地地新政后市场场需求，调整整产品结构；；理解政府政政策，分析客客户对政策的的敏感和受政政策影响程度度，知己知彼彼，分类型采采取相应的对对策。报建项项目产产品建建议90平米以以下户户型因因受政政策影影响小小，可可以着着重开开发、、销售售；豪宅客客户资资金雄雄厚，，受信信贷影影响小小，加加之未未来大大户型型供应应越来来越少少，稀稀缺性性加大大，在在条件件允许许情况况下，，可以以继续续并加加大力力度开开发；；中等面面积段段产品品由于于目标标客户户群实实力不不足，，对政政策敏敏感度度高，，日后后销售售难度度较高高。营|销|控|制新政下下的市市场思思考报建项项目营营销策策略以上应应对策策略仅仅为抛抛砖引引玉的的通用用原则则，请请大家家在各各地调调控的的实施施细则则陆续续出台台后，，再三三地认认真研研究解解读，，分析析其对对本项项目的的具体体影响响，根根据各各地的的实施施细则则制定定出本本项目目的可可执行行的营营销策策略。。各项目目的营营销策策略必必须是是具体体的、、可实实施的的，要要对年年初的的《整体营营销报报告》进行调调整和和优化化，针针对如如何完完成销销售目目标想想办法法、提提措施施，提提出两两到三三套不不同的的应变变方案案。报告内内容应应包括括蓄客客策略略、开开盘策策略、、价格格策略略、推推广策策略、、产品品策略略等，，于5月30日之前前提交交到集集团营营销部部。在此期期间，，若需需要得得到集集团营营销部部的支支持、、服务务，请请及时时沟通通、频频繁沟沟通，，随时时欢迎迎来电电。新政下下的市市场思思考9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:15:2401:15:2401:151/6/20231:15:24AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:15:2401:15Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:15:2401:15:2401:15Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:15:2401:15:24January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20231:15:24上上午01:15:241月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:15上午午1月-2301:15January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/61:15:2401:15:2406January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或