数码城五月营销方案

珠江数码城五月营销方案广州市景博行房地产咨询有限公司市场策划部

珠江科技数码城是珠江地产在城市综合体运作中的又一个创新杰作，总建筑面积超过32万㎡，总投资15亿元。规划有金融咨询服务、中小型企业孵化总部、高智能生态办公、多元化产业服务综合体、展览展示平台、高级商业广场、五星级珠江帝景酒店等多种产业形态，并配套有住宅和公寓。而本营销方案正是为该盘住宅部份（慧谷及睿谷）“度身订做”，以景博行特有的IE销售型策划模式为基础，结合实用性强的高效线下团队营销吸客，大大省去不必要的巨额宣传开支。有效控制营销成本之余，还有效确保五月份8000万销售目标的达成。现时住宅销售数据统计慧谷产品优劣势分析优势-全新慧谷公寓组团，95房三房单位，可选择楼层多，开盘优惠广大客户，先下诚意金2万元，开盘当天购买可2万抵10万元-户户南北对流，通风采光，部分单位更是三面采光-超宽楼距，户户带1800元精装修，大大节省了广大客户的时间及精力，即可提行李入住-全新一期慧谷公寓，依自然生态资源，抱山环水，打造生态居住环境，户户开窗见景，尊享生态自然空间-升值空间，全新二期，依附5星级酒店、都市产业园等25万方商业配套，紧邻金沙洲，广佛核心区域，交通便捷，30分钟内畅游广佛两地。劣势-交楼时间较长，慧谷公寓将在2014年6月30日交楼，对于周边刚需客户而言，交楼时间较长-全新一期，主要是95方三房单位，客户需求受限-慧谷公寓主要靠近里水主干道，汽车噪音较大，扰乱业主休息-此一期公寓小区规模较小，业主活动空间不多，很难打动客户购买欲-目前周边生活配套不齐全，基本生活用品要到镇中心选购

睿谷产品优劣势分析优势-睿谷公寓现房发售，即买即住，满足广大迫切购房入住的客户-1800元精装交房，业主购买即可拎包入住，节省各客户时间及精神-小区依山而建，天然绿色自然资源环抱，户户单位南北对流通风采光-对比周边楼盘性价比较高，7800均价带1800元精装修，部分单位7200元每方-前期睿谷公寓已有大部分已经入住，营造居住环境气氛，刺激客户购买欲望劣势-睿谷公寓户型实用面积较低，分摊大，相对周边楼盘得房率低，如：万科金色溪谷89方三房且带主人套间-02单位与03单位入户大门，紧跟挨着，私隐性较低-现在目前据业主反映，楼盘周边生活配套差，基本生活用品要到镇中心选购-睿谷公寓已剩下几套尾货，可选择楼层不多-03单位及04单位存在黑厨，此位置采光较差

目标购买群定位里水及周边各镇区的中小企业的高管及老板里水及周边各镇区的个体户、公务员、老师、医生及中小企业职员里水及周边各镇区的高分红村民及投资小群体广州（荔湾、白云、芳村区域专业市场）经营者广州地区刚性置业需要人仕广州中产阶级以上的投资者珠江数码城SWOT分析优势：珠江地产巨献，大品牌开发，质量信心的保证；欧式山景洋房，享有五星酒店及高科技商业设备；周边学校配套完善，中小学俱全，有学位房性质；大品牌物业管理，金锁匙管理服务住得舒适安心；享广佛交通中轴线，广佛生活商圈30分钟；劣势：项目所在地理位置欠佳，途经人少不聚人气；产品设计过于单一，可选择面少；没有大型小区设备配套，没车出行不方便；楼盘面对交通主干大道，环境吵杂；项目整体包装偏重商业，不利住宅销售；机会：项目是集金融服务、产品设计、研发、展览、销售、商务于一体的现代综合服务城，具有明显的差异性；广佛同城的城市趋势以及金沙洲目前整体规划，有效削弱项目不利因素的影响及加大日后升值的潜力；威胁：2012年里水地区供货量充足，户型选择较多；2012年里水及周边各镇区在售楼盘呈现大幅降价抢客趋势；政府限购限贷政策持续影响，令现时销售情况更加雪上加霜；广佛市场大部份潜在购房客户已被深度挖掘，各大楼盘上客情况大不如前；针对SWOT分析的营销方向营销方向三个重点首要重点：采取更多实际的营销动作加大上客量，积极抢占市场潜在客源，才能有效增加成交量达成8000万目标！其次重点：

顺应楼市形势，适当地再调整产品价格，毕竟要钱不要货的开发商大有人在。现在不调，以后可能会调更多！其次重点：珠江数码城现时主推的是住宅货，但整体现场包装明显偏向商业性质，住宅销售气氛不浓，对销售造成影响！景博行完善的团队管理架构专业化的营销团队项目总监策划经理项目经理策划专员行政秘书高级销售销售主任销售代表外拓代表销售经理策略支持后勤支持宣传推广营销活动客户分析景博行五月营销方案1-广州渠道部带客6-各银行团购合作2-一二手中介联动7-业主旧带新馈赠3-外拓展营销团队8-阶段性短信投放4-学生团队派单拉客9-小步快跑促销策略5-场内电话CALL客10-包装针对性整改销售业业务龙龙骨图图方案执执行时时间安安排表表1-广广州州渠道道部带带客带客方方式：：截客上上车、、call旧客客工作区区域：：里水及及周边边各镇镇区，，广州州市区区执行安安排：：4月30日日项目目培训训，5月1日上上岗运运作激励方方案：：租车费费用：：预期成成果：：5月份份成交交15套，，总成成交金金额约约1000万租2辆面包包车，，1000元/天，租租31天，合合计金金额31000元（并并兼顾顾接送送学生生派单单带客客、一一二手手联动动中介介带客客及外外拓展展代表表出外外工作作）成交1套即获获现场场派发发1000元现金金奖，，与现现场销销售平平分每每人500元，此此现金金奖励励由甲甲方负负责支支付2-一一二二手中中介联联动联动方方式：：打街霸霸截客客、动动用行行内资资源call客客联动对对象：：佛山及及广州州各大大小中中介行行（满满堂红红、和和记、、吉之之堡、、合富富）执行安安排：：佣金方方式：：激励方方案：：租车费费用：：主要使使用渠渠道部部车辆辆，客客多再再加，，视实实际情情况而而定预期成成果：：5月份份成交交25套，，总成成交金金额约约1700万5月1日-5日联系系洽谈谈，5月6日-9日签约约培训训，5月10日运作并并产出出成交交成交500万以内内，按按总成成交额额的2.5%结算中中介公公司佣佣金。。成交交500万以上上，按按总成成交额额的3%结算中中介公公司佣佣金。。由甲甲方负负责支支付给给中介介公司司成交1套即获现场场派发1000元现金奖，，与现场销销售平分每每人500元，此现金奖励励由甲方负负责支付3-外拓拓展营销团团队销售方式：：以办理珠江江帝景酒店店会员卡为为由主动上上门出击巧巧妙销售销售对象：：销售区域：：里水及周边边各镇区团队组成：：从项目中挑挑选4位适适合拓展之之销售代表表执行安排：：4月30日日项目培训训，5月1日上岗运运作激励方案：：租车费用：：主要使用渠渠道部车辆辆，用以接接送睇楼客客户和出外外拓展运送送预期成果：：5月份成交交15套，，总成交金金额约1000万（1）佛山各行行业的老板板、高管或或员工（2）佛山政府府机关、事事业单位、、教育部门门等职员或或领导成交1套即获现场场派发1000元现金奖，，与现场销销售平分每每人500元，此现金奖励励由甲方负负责支付4-学生生团队派单单拉客（一一）工作方式：：街上派单拉拉客、渗透透收名片辅辅助现场销销售ColdCall工作作工作区域：：里水及周边边各镇区，，广州市区区执行安排：：5月1日-4日招聘聘，5月5日培训并并上岗运作作激励方案案：计薪方式式：薪酬70元/天天，星期期一至五五各10名，星星期六及及日各25名每拉一台台上访客客奖励10元现金，，成交1套即获现现场派发发100元现金奖奖，此现现金奖励励由甲方方负责支支付4-学学生团队队派单拉拉客（二二）流程简述述：学生劳务务：传单印刷刷：全部设计计及印刷刷费用由由甲方负负责支付付租车费用用：预期成果果：5月份成成交15套，总总成交金金额约1000万视情况而而定分组组，其中中1人为组长长。每天天从10点由各自自组长带带领到指指定地点点进行派派单拉客客及渗透透收名片片。中午午12点休息一一小时，，13点继续拉拉客，持持续到17点00分结束。。星期一至至五70元X10人X19天=13300元，星期六、、日70元X25人X8天=14000元，由甲甲方负责责支付学学生星期一至至五主要要使用渠渠道部车车辆载客客，一般般情况下下不产生生额外租租车费用用，但因因星期六六、日各各方面车车辆需求求紧张，，为免产产生影响响上客成成果，此此两天需需另外多多租两辆辆车辆专专为学生生派单拉拉客使用用。2辆面包车车，1000元/天，租8天，合计计金额8000元，由甲甲方负责责支付5-场场内电话话CALL客执行安排排：从4月尾尾接手开开始一直直运作Coldcall名单单：由甲方提提供的旧旧业主名名单及景景博行多多年累积积的客户户名单Coldcall成成员：9位现场场销售代代表Coldcall数量量：电话费用用：由甲方负负责支付付激励方案案：预期成果果：5月份成成交13套，总总成交金金额约900万万每人100个/天X6人X31天=18600个call以上客率率2%X18600个call=372台客/月372台客/月X3.5%成交命中中率=13台成交客客成交1套即获现现场派发发1000元现金奖奖，此现金奖奖励由甲甲方负责责支付6-各各银行团团购合作作合作方式式：在银行各各支行中中放置宣宣传物料料，由银银行职员员负责推推介吸客客合作范围围：里水及周周边各镇镇区内银银行支行行执行安排排：团购优惠惠：额外98折（包包括促销销一口价价单位））激励方案案：预期成果果：5月份成成交8套套，总成成交金额额约600万成交1套即获现现场派发发1000元现金奖奖，由银银行职员员与现场场销售平平分每人人500元，此现现金奖励励由甲方方负责支支付5月1日-6日联系洽洽谈，5月7日-8日签约合合作，5月9日运作并并产出成成交7-业业主旧带带新馈赠赠政策对象象：只针对珠珠江数码码城全体体旧业主主政策内容容：成功带客客交齐首首付签约约，旧业业主即可可现场获获赠3000元元管理费费奖励操作流程程：预期成果果：5月份成成交7套套，总成成交金额额约500万至电珠江江数码城城全体旧旧业主告告知旧带带新奖励励馈赠政政策，当当旧业主主带客到到现场时时，现场场销售代代表要做做好相关关登记并并同时带带两人到到甲方相相关人仕仕现场见见证签名名确认，，以免作作弊冒认认骗取现现金奖励励8-阶阶段性短短信投放放短信内容容：围绕以6800元/㎡㎡带1800元元/㎡为为主要卖卖点编写写投放安排排：投放区域域：里水及周周边各镇镇区费用统计计：100万万条短信信X0.035元/条条=35000元预期成果果：5月份成成交5套套，总成成交金额额约400万投放总量量为100条，第一一阶段5月1日-4日40万条，第第二阶段段5月11日-12日25万条，第第三阶段段5月18日-19日20万条，第第四阶段段5月25日-26日15万条9-小小步快跑跑促销策策略策略内容容：周期性推推出多套套6800元/㎡带1800元/㎡㎡一口价价单位加加速销售售实施安排排：第一波促促销(5月1日-11日)第二波促促销(5月12日-18日日)第三波促促销(5月19日-25日日)第四波促促销(5月26日-31日日)每周期更更新10-20个一口价价单位上客量支支撑10-包包装针针对性整整改（一一）整改目的的：执行安排排：5月1日-4日洽谈报报价，5月5日-8日签约制制作，5月9日安装完完成包装第1项：因现时珠珠江数码码城整体体现场包包装偏向向商业性性质，突突出不了了住宅销销售气氛氛，容易易令人产产生“这里是否否有住宅宅卖”的疑问。。针对此此情况，，进行适适当的现现场包装装整改辅辅助销售售是有必必要的在睿谷建建筑楼体体安装反反光字，，内容举举例为“6字头起带带1800元/㎡精”类似这类类的高度度吸引眼眼球的震震撼销售售信息睿谷现时时楼体参照制作作楼体10-包包装针针对性整整改（二二）包装第2项：在销售中中心对出出路口位位，放置置2米高的大大型醒目目指示标标式包装第3项：对出大型型展架参照制作作标式更换销售售中心门门口大型型展架宣宣传灯布布，内容容应以围围绕住宅宅销售为为主，再再配上适适当地飘飘辅助增增加销售售气氛路口现时情况况参照制作地飘飘10-包装装针对性整改改（三）包装第4项：在销售中心门门眉空白位安安装宣传住宅宅销售的KT版加强气氛包装费用：全部约1.3万元左右现金投入产出出重心核算表表为完成5月份份销售目标，，在项目可控控成本的前提提下，我部建建议

加大销销售奖励，刺刺激销售团队队积极性，达达到事半功倍倍的效果。本月目标：8000万以完成的目标标量对应奖励励，具体如下下：1）销售人员员奖励项目合计完成成3000万万以内，销售售人员可获个个人500元元/套的现金金奖励；项目合计完成成5000万万以上，销售售人员可获个个人800元元/套的现金金奖励；项目合计完成成8000万万以上，销售售人员可获个个人1000元/套的现现金奖励。2）项目销售售团队小组奖奖励小组合计完成成3000万万以内，可获获2000元元/组的现金金奖励；小组合计完成成4000万万以上，可获获3000元元/组的现金金奖励；小组合计完成成5000万万以上，可获获5000元元/组的现金金奖励。3）项目销售售团队管理层层奖励项目合计完成成3000万万以内，可获获100元/套的现金奖奖励；项目合计完成成5000万万以上，可获获200元/套的现金奖奖励；项目合计完成成8000万万以上，销售售人员可获300元/套套的现金奖励励。THEEND谢谢1月-2301:08:5501:0801:081月-231月-2301:0801:0801:08:551月-231月-2301:08:552023/1/61:08:559、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:08:5601:08:5601:081/6/20231:08:56AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2301:08:5601:08Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:08:5601:08:5601:08Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:08:5601:08:56January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20231:08:56上上午01:08:561月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:08上上午午1月-2301:08January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/61:08:5601:08:5606January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:08:56上午午1:08上午午01:08:561月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。01:08:5601:08:5601:081/6/20231:08:56AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2301:08:5601:08Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。01:08:5601:08:5601:08Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:08:5601:08:56January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月20231:08:56上上午01:08:561月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月231:08上上午1月-2301:08January6,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/61:08:5601:08:5606January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。1:08:56上上午午1:08上上午午01:08:571月月-2