商业可研性报告养生

项目概 项目背 人口环 经济环 政策环 项目设 项目定 目标人 项目设 其他产 市场分 市场.............................................................................................................................................. 项目SWOT分 定价策 策 促销策 项目风 应对措 项目管 组织结 管理团 财务分 32公里，108国道、绵梓公路及绵阳市二环路从区内2700地600亩。新农村建设428户，形成旅游光观一条街。该养老文化村依秀丽湖面，小绵阳市文昌宫养生文化村秉承美国CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）复合式老年社区的养老理念，以建立开放性持续照顾退休老人社区【O-CCRC】为目标。一方面，为老年人提供自理、介护、介助的居住设施和人口中国自1999年步入化社会以来，人口化问题日益凸显，至2013年，中强劲今后20年我国将年均增加1000万老年人口到本世纪中叶将迎来化，老年人口预计达4.87亿，占总人口的上升至35%，届时每3个人中将会有1个，较平均而言，而地处西部的地区，化情况则更为严重。根据第六次人口普查数据显示省已经完全进入人口化阶段，老年人口的绝对数量和相6016.30（2010，，据省办“基于第六次人口普查结果的未来30年人口化预测”课题报告显示省在未来二十的老年人口在绝对量和相对量上都将进一202760，203660高扶养与规模庞大的老年人口并存的是居高不下的抚养比。2010年人口总抚养（负担系数）38.74%0-1423.54%，65岁以上老年人口抚养比15.19%。与相比，总抚养比高出4.56个百分点，其中青少年抚养1.263.29老年人健康状省“老年人口健康状况和生活来源大”发现，省60岁以上的老年人群中，健康的占39.06%，基本健康的占41.92%，不健康但生活能自理的占15.71%，生活不能自理的占3.31%（详见图2-1。其中不同段老年人的健康情况如下（2-189.74%1.20%；70～79岁的老年人健康和基本健康的占61.25%，不健康但生活能自理的占22.03%3.83%28.49一组分别增加了12.97、2.62个百分点；80～89岁的老年人健康和基本健康的占56.29%，不健康但生活能自理的占32.53%11.18%。健康和基本健康的老年人所占比例较上一4.95个百分点，不健康但生活能自理和生活不能自理的老年人所占比例较上一组分别增加了10.50、7.35个百分点；90岁及以上的老年人健康和基本健康的占42.75%32.00%25.25%。健康和基本健康的老年人所占比例较上一组减少13.54个百分点生活不能自理的老年人所占比例较上一组却增加了约1.3图2-1省60岁及以上老年人的健康状表2-1不同的老年人健康状况（单位60-70-80-90，综上所述省的人口化程度要高于水平，甚至算得上是人口化，，都是决定市场规模的重要变量。在已知人口规模巨大的前提之下力也是重要考强后盾，力加强还主要体现在以下两方面：，2013（GDP26260.83425.63.6%13579.0亿元，11.5%9256.19.9%。三次产业对经济增长的贡4.4%、62.3%33.3%324549.6%。三次产13.8：51.7：34.513.0：51.7：35.3。二是城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2013年统计结果显示，省全年城市民人均可支配收入达22368元，比去10.1%70.0%163438.6%9.0%12.3%。2090年代起，我国便建立起了退休金增长机制，19992068亿元，20108383202028145203073219亿元。总体而言，我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势，相应提高了我年人口的人均可支配收入。，立起一套适合城乡各类企业职工和劳动者的来源多，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定，势。另外，部分城市60-65岁的老年人口中约有45%的人还在业，他们除有退休金之，老年人口健康状况和生活来源大”中获悉省生活来源于家庭其他成员供养的老年人所占比例最高，达39.80%；其次为劳动收入，所占比例为36.04%。生活来源于离退休的老年人所占比例为17.94%。依靠最低生活保障金、财产性收入3.98%、0.28%、1.95%（2-2），图2-2省老年人的主要生活来首先家庭规模的缩小迫使部分老年人选择机构养老随着政策的执行，倒金字塔型“421”家庭结构的日益普遍，家庭规模逐渐缩小，结构趋于小型化在这种时代大背景之下的负担益加重每个年轻人平均要负担2.5个能陪在父母身边的时间大大缩水巢家庭不断增多传统的家庭养老服功能日益弱化。据统计，省2010年纯年人口家庭数为22.46万人，205年至20101926%1%10占有可能达到90％，那么，这部分老年人对老年住宅和养老设施的依赖将会越来越强。访者中占59.3%80岁以上的被访者中占66.7%同时也可看出越长住养院的意愿越强（详见表22这一方面是因为老人不想拖累不想增加家庭负担但另一方面，也凸显了老年人的养老服务需求。2-280西南财经大学天府学院老年服务与管理也曾组织过金牛区成华区以比例分别为12.9%、15.5%和12.6%，这一结果与同期类似结果基本吻合。若70居住环境基本不能满足高龄老年人的居住需要一般住宅的设计对于生理机能的生活技能便利化、服务功能人性化、经营管理的高端养老机构便是这群老年人，由上可见，随着化社会的来临，老年人口已然成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口化压力将开始显现并不断加重。老年人口数量过多、劳动人口开始进入负增长底层化与顶层化的叠加等多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻在迎接的同时我们也同样注意到社会对养老服务业的巨大市场需求，但与之共存的是现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一投入不足，养老居所品质及功能，服务项目不配套的现状，目前养老服务业的供给还远远社会的需求。在这种状况之下，开发养老服务社区必然会有巨大的市场开，《社会养老服务体系建设“十二五”规划2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、30规划从组织、投入、制度标准、扶持政策、创新机制、人才培养、及运《省“十二五”社会养老服务体系建设规划2012年，省发布《省“十二五”社会养老服务体系建设规划提出在十二五期间，力争形成“9073”养老格局，即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区组织提供的各种专业化服务实现社区照料养老，3%的老年人通过入住养老机构实现集中养老。创建养老服务示范社区300个。50（其中公办养老床位16万张21万张左右（5张、民办养老床位16万张基，加强，推进民办养老机构的规范发展。规划进一步了扶持政策将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地构的收入免征企业所得税；对福利性、非营利性老年服务机构的自用、土地暂免征收税城镇土地使用税对新建老年服务设施的城市基础设施配套费给予减免《关于加快发展养老服务业的“2013年8月16日，主持召开常务会议，确定深化加快发展养老服务业的任务措施会议要在保基本兜的基础上，锐意创新发挥市场推动社会力量成为发展养老服务业“主角到2020“意见强调要分层分类提供养老服务通过简化和规范程序减免行政事业性，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励资本投资养老服务业。服务与医疗、家政服务、保险、教育、、旅游等领域互动发展。《省人民关于加快发展养老服务业的实施意见2014年02月14日，省下发加快发展养老服务业的实施意见（川府发〔2014〕8号。意见提出了省加快发展养老服务业的发展目标：到2017年，养老床位数达55332020到61万张以上,每千名老年人拥有养老床位35张以上。划拨用地的，可使用国有划拨土地；符合农村集体建设用地流转规定的，可使用（三）税费政策。现行支持养老服务业的供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用、土地免征税、城镇土所得额时按税定比例扣除。对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性；业性。养老机构用电、用水、用气，按居民生活类价格执行。境内本举办养养老服务对社会力量举办的养老服务机构和平台给予建设补贴和一定的运营运营费。各级福利公益金，要将50%以上的用于发展养老服务业。要制定政府向社会力量养老服务的政策措施。“持续照顾指的是为老年人提供自理介护介助的居住设施和服务，据事业发展关于老年人生活质量与养老服务需求的研究表明：一般不需要或较少需要的经济支持，故他们在上具有更大的自主决定权。年，同时的独立性与经济收入也通常较好，对老人的经济和社会支持更强。通过对已入住老人的教育程度与职业分析表明教育程度较高的职明显成为购房的主体专业技术人员科教文化从业者机关事业单位中型企业管理者占总居住人口的60%这充分说明这四类客群老年住宅消费的中坚力量。对同样定位于中高端养老的长庚养生文化村的入住人群的分析可以得到类似的结果：旧有职业基本为医生、、企业高管等金领阶层。有同等学历，或中级以上、收入水平较高的机关事业单位、科教文化借鉴CCRC设计理念和一般住宅居住者环境变迁状况的变化（见图3-169，介助90，介护见表1轻度、重度失高龄安养机原居住

养护机重度、极重度失寿终正临 临终安

护理之3-13-1“绵阳市文昌宫养生文化村自理（60-介护（80以上 主体，辐射遂宁、南充、广汉等城市（3-1所示3-2项目空间规构，社区居民有邻里情感和社会互动的小区中。416拥有共同的交谊、聊天空间，以20户至48户为一中簇群，设有公共洗衣间及收集间，而以60-120户为一大簇群，设置公共餐厅、间、阅览室及其他文康活动仙海普照颐养院依功能可分为5个主要空间（见图3-3每个空间承担着不同的仙仙海养生文化村功能空间区老人居住空公共空医 空对外开放空行政管理空安养生活养护生活护理生活公共服务设共享服务空文化书生态农医务康复理疗服务心田园度森林景观步休会议室员工培训3-3绵阳市文昌宫养生文化村老人居住空间需考虑景观区位、居住空间、无等级等因素，分设不同单元空间面积等级，依无环境原则设计适合老人居住之生活空间。型建筑56（见3-23-2（户（间卫生间、阳台、）一室一厅（1（2一室一厅（2二室一厅（1二室一厅（2一室一卫（4一室一卫（2一室一卫（44个主要的功能区。公共服务设1楼、213项（3-33-3餐厅（含自助果贩卖区及用1=5314380*3=2403100*3=300230*2=60365*3=195多功能活动中2100*2=2001=30001F80*10=800-1F11ATM-1空间休闲设撞球室，室和KTV室，静态的场所有阅览室，室，美术工艺教室，音乐戏曲教室，社团活动教室，以及体现文化类的佛堂和室等（见表3-43-4360*3=1801室340*3=1201280*2=160佛堂、1-1室1增加村民项目而设计，每间可容纳6-人1为解决村民会议空间而设计，可配置幻灯设施，周末影片3WiFi1户外活动空儿童游戏场及登山步道等（3-53-5计适合高龄者活动的景观中—222共享服务空包括门厅出、走廊、楼梯、浴室、公共厕所等医疗空表3-6医疗空间功能室及建筑面积信息一览1111—411—-—-3-8—644服务项目及定供住宅服务。3-9（户（间一室一厅（1（自理老人（一室一厅（2老人居（2二室一厅（1二室一厅（2衣房一室一卫（4一室一卫（2一室一卫（4表3-9绵阳市文昌宫养生文化村阳市住宅区入 标准及说入住标（元/人康照护、预防、健化、及表演等服务以80%收取。（元/人包月制：500业、水电费用包月制：200（如图3-行设计，有连续性照料服务和多元化服务，并且随着躯体功能的，照料性的服务将逐渐增多。健健心心2.1.健2.1.长照长者的复健（物理治疗3-4表3-10绵阳市文昌宫养生文化村服务项目及标健康按需求心灵按需求健康按需求按需求心灵按需求按需按需按需以开放性持续照顾退休老人社区【-】为目标，提供生态农业，田园度假，文化书院，志愿服务，森林景观步道，休闲等对外开放项目，鼓区发展。100公共空间租借，包括对礼堂、、讲堂等的租用生态农业体验——旅游，包括种植物、采摘食物、饲养动物、等项目田园度假，老人假期在仙海普照颐养院与老人一起度假，其他人员到颐究所于2013年-2014年分别在绵阳两地实施“成绵两地市老年人生活质量及 市60岁以上老年人口超过202万人6084基于人口数据预测，到2015年，中国60岁以上的老人各段的比60-69段占人口的70-79段占人口的80以上段占人口的11%综合参考、亲和源、市第一、第二福利院、晚霞社会养老服务中心、长庚养生文化村、双连CCRC社区，及部分其中60%-70%为女性，平均在75-80岁，30%-40%为，平均年77-83岁；30%的为夫妇一起入住，70%基于西南财经大学天府学院老年服务与管理于2013年-2014年分别在、绵阳两地实施的“成绵两地市老年人生活质量及养老服务需求”离退休前职业为国企管理层、国企技术、私企、、事业30%；老人已婚/3000老年人拥有商品房、小房、福利房的占比超过80%以上28660每百名老人拥有床位数量）=36万；离退休前职业为国企管理层、国企技术、私企、、事业单位、教师的人数：286万×30%=85.8万；具有大专，大学本科及其以上老年人数：286万×10%=28.63000元以上的老年人数为：286万×25%=71.5万；市场规模预测：仅对绵阳两市而言，具有大专，大学本科及其以上、或退休前职业为国企管理层国企技术私企事业单位教师的；总支付能力在3000102013137225设计床位26000多张（详见表4-1）其中已有的13家社会福利院共能提供床位3742张，占总供给的14.4%（详见表4-2。9家民办养老机构能提供床位2335，占总供给9%（4-320050张床位。4-1（201374-21高新区磨家镇堂村一23456789江油市太平镇庐山路北段1584-3123456789事业发展在社区老人对养老院福利院老年公寓等养老机构的研究中发现：51.6%33.5%14.9%4-4性的CCRC养老社区。同时对其模式与标准进行对比分析。绵阳益康老年养生绵阳益康老年养生村是民办公助的非营利性公 利事业位于国家级150266益康房间设施均按星级标准配置，vip套房设有厨柜厨具；老年人的餐饮可以自推拿，体检，健康咨询，药膳养生等服务。益康主 公里无工业污染，空气清新，阳光明媚，鸟语花香，鸡犬相闻，是理想的养老； 市第二社会福利市第二社会福利院是市民直属的综合利事业单位地处市38581.8337000300001000800据护理级别的各异，入住费用从2100到4500不等（详见4-6。第二福利院提供的服务包括医疗、生活护理、心理服务、文化等专业化服务。表4-6市第二社会福利院标 重庆合展天池享老中合展天池老年护养中心位于重庆市沙坪坝区歌乐山AAAA级风景区上下天池之间，是重庆合展养老产业发展打造的重庆市唯一一家五星级综合享老中心。中心占地约90亩，建筑面积约3万平米，设有护养单间楼、标间楼、星级特护楼、 700位老人提供服务。合作，提供体检、绿色通道、临床护理等服务。合展的标准如下表所示：月套餐3460-2460-2000-2860+（15002000-2260+（1500市场50年代的老年人群当前，50年代出生人正逐步进入化，这一批老年人虽然历经磨难，然而在壮年时期经历了开放其中一部分人完成了家庭的积累成为中产阶层甚至富配向货币化转变，使得他们普遍有了属于自己的，与上一代相比，人群收入层面也出现分化；同时，由于已经成家立业，家庭负担明显减轻，在这些因素的共同从1973年开始，中国正式实施计算政策，按此推算，50年代的老人属于受 政策及几十年独生的家庭生活的影响他们对依靠自己养老或进入养老院养老不60年代的潜在老年人群体特2020年，60年代的人将开始进入化。这是介于传统和现代新思想中间的一70年代的中年特70后在大众富裕阶层主体人群的总体数量中占比超过三成，这部分人经过一定SWOT临的机会和。优性的CCRC养老社区，而与此相对应的供方市场需求巨大。景区。仙海距离主要的三大城市，德阳，绵阳分别为：110公里，60公里，10公里。文昌宫拥有绵梓一级公路直达景区，从绵阳市区有公共汽车直达。201450分钟，同时与周边德阳、乐山联系更为紧密。16.333%；水质较好，达到国仙海风景区分水源保护区水上运动区水上区高级休闲区别墅会议区、水上为特色，兼有度假、休闲、观光、商住、会议等多种功能。是目前国内较大5劣心，开发者第一次进军养老产业，即建设大型养老社区的，积累经验有限能力及对人才的存在一定的缺陷。机绵阳 化较为严重 对养老产业的扶持力度较大已有的养老机构大多数较为主要满足于老年人生存安全层次的需求解决，且养老模式单一，投入不足，养老居所品质及功能，服务项目不配套。 需求量开发。此外，项目的开发过程涉及、房地产企业、医疗卫生机构以及各项相关配套服务机构或企业，涉及范围广泛、需求量庞大、营运过程复杂。 潜在竞争对手的，目前，在国家的作用下，大量民间资本拥入到对养老地产、养老社区的业的布局可以预测未来5-10年周边将会大量涌现一些高端养老产业形态。，矩阵及策OSOWOSOWOSTWTT图5-1SWOT矩基于SWOT分析，本项目发展是组织自身内部的优势和劣势和外部环境所包含的机会和二者相互匹配形成的SWOT矩阵，提出SO、WO、ST和WT四个和对策要点。SO是一种利用自己的内部优势区抓住和利用外部事件变化中所提供机会。实现省内CCRC养老社区的示范，树立高端养老市场的标杆地位。的高端老年人群，进行针对性市场投入，抢占市场先机。WO目标是利用外部机会来减轻内部劣势人才培养模式，与学校共建实训实习，为学校提供实习和就业的岗位，快速累积优势（ST）组通过并购或，整合资源，降低成本，进而提高自身的竞争实力劣势（WT）组在预测本项目未来的产品时，主要考虑以下因素5本案通过选取养老代表性机构同区域国有养老机构和同区域内类似养51至53见表54通过计算就地区而言不难看出地区人均月收入水平约为4864元/月安养类产品均价格为4200元/月；养护类和护理类产品平均价格5850元/月。地区人均月入与养老产品消费比约为4:5。就项目所在地周边地区而言，人均月收入约为元/月；安养类产品平均价格为2437元/月；养护类产品平均价格3817元/月；护理类4710元/1:2。目前市场上多数企业仍然按月计价的形势经营养老服务产品虽然2-6的同类项目数（3.4.25年的平均本项目产品收益进行了预测（8.28.3无无无2000--无2000--（2012-（元/人1250（元/人交下月用5.4策销700亩。其次，从整个中高端养老市场综合以上要素的考虑，本项目可采用销售模式，通过雇佣销售商将养老服务产品销售到顾客手中。同时，本项目应并重网络模式。网络模式可为开（1）（2）（3）络信息更快更广项目和产品信息更快有助于企业项目和产品的销售。员的中老年顾客，同时享受入住本项目养老服务产品中的床位费9折。年利率销售方的资料和证照让人愉快的背景音乐等最为重要的是全场无通道及设施的配备，突显对老年人的。养老项目效果图、促销宣、宣传画、展板、广播电视、报纸等。通过自建或联合相应老年产业，给予网络宣传和网络订购，吸引关量给予一定的服务折扣或者免费申请会员资格的待遇。第二，。自2010年以来，迅速从众多的互联网应用众脱颖而出，用户数量的爆发式增长让很多企业和个人看到了背后蕴藏的商机仙海养文化村的认证（新浪和腾讯，在页面上要注重简洁、大方、突出项目务项目券等在运营初期为了增加粉丝数量和关注度需要适当投入费用，。天，要抓住或策划一个老年人养老话题的活动不是一件难事巧妙的与仙海。第四，竞价。通过对进行投放，使客户在对养老方面老人进行消费行为模式分析后发现对陌生问题在互联别是寻求帮助是 宣机社交软件、网络、户外、、邮寄、牌等。每期都应成为一次品牌的积累和对该养老项目形象的一次重要投资配合项目进程，采用不同方式和不同强度的投放策略。晰的品质形象，频率和力度小，占15%。以《华西都市报《商报，成、绵、德三地和自建、 公共平台、平台为主要，大版面投放、频率和选择大幅度增加，密集轰炸，占75%，以鲜明形象和强烈攻。以促销为主。重点放在产品品牌形象的上，占10%频率减弱直至停止。根据销售情况统计，有选择的针对客户集中城市展开对应的宣传。。人员推力量挖掘银行VIP客户，利用银行VIP客户联谊会，主动推介产品。通过以上，不仅实现了推广的，同时成为项目向更次施加影响的良好。售氛围，切不可咄咄或支支吾吾。对于所有来访的客户，要登记汇总，并要专人杜绝传统销售模式的定、客户买与不买两种态度、生硬强迫推销等陋习。公共关公共关系促销是借助与公共，以等形式，由有关单位或社会团个新人，要想在人们的心目中短期建立品牌优势，需要具备大视野。第一，通过，建立良好的沟通，赢得政策支持。与部门共同策划，开展多种形式活动，通过宣传养生文化村规划与前景，增强对项目优势资源的关 理的价位在上主要选择现场销售展销会销售及网络等直接在促销上，政策风如本案第2.4政策环境所列，在化日益严重的今天，为了应对人口化，促进民办养老机构的发展，不断出台一系列的产业、土地、、金融、但在项目开发中须考虑相关政策因不完善，或操作性不强，或而致部分养老机构并没有享受到诸如土地划拨、用水用电、低息等方面政策，法律风果处理不当，还会给养老服务机构日常管理形象口碑带来的严重。市场风女对入住养老机构偏见。在他们心中，家庭养老才是真正的养老，认为送老人到能力的老人，与其他老年住宅存在一定的区别，但由于我年住宅体系发展尚不成熟，各种老年住宅目标客户人群存在着交叉，的公办养老院包含养老机构功能，财务风有如整个社会或地区经济发展水外部因素也有来自于企业内部如费用控制等内、构的老人需个人交费，绝大多数老人要用自己的离退休金赡养费等交付养老机、正常推进离不开的大力支持的筹集与融通也成为投资者需要解决的重要问到合理体现养老机构产品定价过高会使出租率或入住率降低项目回收；胀时，生活成本上升，使本来就较低润进一步被压缩，造成经营。管理风完善硬件、加强防年人社会福利机构基进行科学规划与设计建筑与装修真正体现、重视教育、加强沟、、完善制度、认真评养老机构可以引入介入指导机制，老人入住前按程序介绍机构、了解老人、住合同，避免纠纷。此外，好的制度需要认真，需要加强监督，否则再好的制提高素质、增强意注意细节、加强容，进一步强化责任，严格执行责任制，明确安全责任人。对责任不、处置不及时、发生重大问题或重大事故的，依法依纪严肃有关和直接责任人的责任。切实好24小时值班责任制和24小时不间断巡查、照护制度。做好每日交接班注意事项老人自行服药与老人家属的沟通老人的血压等的记录。切实好行业主管部门的有关要求，联合、消防等部门组织开展安全专项检查活动，重点要排查电线是否老化、是否使用电气、是否单独使用明火烤火、是否在房间抽烟、使用电热毯、食物是否安全放心、外出是否登记制等。特别是要在防火、防水、防走失、防盗、防漏电、防食物和煤气等方面进行深入细致、改时间，限期改正，并对整改情况进行不定期的。出出会财务总董事行政主业务主人事主信息管理主后勤主行政及运营管理团生活照顾及专业服务老人陪伴、喂食、更衣、洗衣、入厕、、翻身、拍背、1指导护理人员对长期卧床老人进行肢体活动，避免连接服务资膳食服务、环境设施、及安全团（人㎡㎡安全（3实际需膳食的、配员工培统地学习专业知识，不断提高自己的业务能力；针对偏大的员工，开展1-2个月员工薪建议实施利润和所计划并用技能薪酬调动管理团队的工作积极性。利润法是在经营业绩较好的时期，拿出一部分收益给成员或部门主管。所计划法是通过的方式实现对组织拥有一定的所可以通过分红的方式利润和所计划将有助于各级主管工作主动性和积极性的提高绩效加薪员工考对服务态度好、服务品质高、老人特别满意的员工提出表扬和；对于服务态度差、服务质量低、老人多的员工及时批评教育和处罚，情节严重者予以辞退员工福12天带薪休假。服务满两年后可以享有年资假。员工特殊：员工享有以特殊会员价位入住养老院其他福利：按照国家要求为员工社会保险，办理住房公积金相关手续投资估文昌宫养生文化村项目总占地面积约600亩，合计新建建筑面积123556.94