某商业街销售执行报告

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司2023/1/30商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用2概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建4汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨5东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；6大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；7商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；8商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；9东莞商铺调调查小结购买商铺的的客户主要要目标是保值和增值值；“一铺养三三代，”主要体现了了商铺的价价值，而被被集中商业业推广所套套用，误导导消费者；；商铺售价及及租金以城城区政府为为中心向四四周呈递减减趋势，但但回报率比比较稳定；；东莞商铺的的投资回报报率在4.2％～5％左右，，南城区的的商铺回报报率略低（（在4.0％～4.5%之间间）；投资客户与与商铺使用用客户分离离，用于自自己经营的的买家极少少；10汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业街价值分分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨商业物业价价值判断11商业物业价价值判断商业物业投资价值一铺养三代代的“铺””周边人流量量多少商圈内的消消费能力优惠政策是是否有足够够的吸引力力非短期的租租金回报，，而在于长长期的升值值空间街铺：自我我调节能力力强。是适适合大众投投资的传统统的商业物物业投资品品种集中商业的的内街：不不适合分拆拆销售，适适合大基金金的长期战战略投资经经营12关于两种商商业类型的的价值对比比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东莞目目前商业物物业投资价价值的思考考大型集中商商业的集中中面世，给给东莞商业业物业的长长期竞争和和发展带来来极大的压压力。东莞城区需需要多少商商业物业？？城区大型集集中商业的的面积已经经超过100万平方方米；东莞城区大大大小小的的商业物业业面积之和和超过200万平方方米；最近几年全全东莞集中中面世的商商业物业面面积总量300万平平方米；按照东莞四四区的总人人口100万计算，，人均商业业服务面积积超过2M2/人；参考值：城城市人均商商业服务面面积常规指2/人，上海海市1.2M2/人；14汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业物业价值值分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街价值分分析15世纪城国际际公馆商业业物业价值值分析世纪城商业业街——最最大的商业业价值在于于未来升值值潜力：位于东莞最最有发展潜潜力的城市市生活圈内内，生活圈圈内的总人人口将可望望突破10万人；将形成东莞莞规模最大大，档次最最高的社区区；将拥有含金金量最高的的客户群体体；五环路东莞大道世纪城四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈圈日渐成型型16本项目商商业物业业的可能能性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商商业街为为主的运运作模式式最为可可行；17汇报思路路东莞商业业物业市市场分析析世纪城国国际公馆馆商业街街价值分分析商业物业业价值判判断世纪城国国际公馆馆商业街街营销策策略分析析和实施施方案世纪城国国际公馆馆商业街街核心均均价的探探讨世纪城国国际公馆馆商业街街营销策策略分析析和实施施方案18商业街的的SWOT分析析S（优势势）：全街铺；；公馆社区区品质和和客户群群的含金金量；；；高起点的的商业街街规划和和品质；；泛世纪商商圈的逐逐步形成成；W（劣势势）：目前基本本无商业业氛围，，无法立立即持续续经营；；O（机会会）：街铺是最最受广东东投资者者关注的的投资型型物业；；公馆二期期集中商商业即将将动工，，三-五五千平方方米的主主力店可可望进驻驻；T（威胁胁）：东莞投资资类型商商业的总总体供应应量巨大大；大型集中中商业的的推广力力度和声声势占据据先机；；营销策略略让客户回回归于关关注商业业价值的的本源；；通过设计计全新的的形象，，形成差差异化；；降低置业业门槛，，有效扩扩大客户户层面；；打造泛世世纪城商商圈蓝图图；19推广形象象的确定定推广名建建议：东方魅力力形象延展展：与上海新新天地，，香港顶顶级娱乐乐明星组组合投资资的价值值直接链链接；经营组合合：高档餐饮饮；西餐、清清吧；银行、证证券业；；高尔夫艺艺术精品品店等运运动特区区；书店、药药房、电电器；美容化妆妆品、服服饰；鲜花店、、24小小时便利利店；20营销举措措1：新新闻发布布会举措：邀邀请各家家媒体和和专业人人士参与与；主题：1、泛世世纪城生生活圈商商业价值值分析；；2、集中中商业和和商铺的的投资价价值论；；目标：引发对世世纪城商商业街面面世的广广泛关注注：引发业内内和专业业人士对对集中商商业和商商铺的投投资价值值分析和和争论；；21营销举措措2：产产品包装装方式一：：卖商业业街物业业；——“东东方魅力力”商业业街，““地块升升值潜力力”………。方式二：：复合型型金融投投资产品品——“东东方魅力力”商业业街，““地块升升值潜力力”，——东莞莞2004年最最有吸引引力的金金融投资资产品——最低低首期，，最高投投资回报报率的东东莞商业业物业投投资品种种操作方式式122操作方式式拉高未来来价值，，降低现现有的置置业门槛槛；帐面定价价=实收收均价/79%；购房时发发展商一一次性按按照7%的年租租金回报报率支付付三年租租金；客户购买买商业物物业后由由发展商商统一招招商经营营，三年年后可收收回经营营权自用用；23案例分析假设某铺位面面积：40平平方米，实收收均价20000元/平平方米，总价价80万。普通销售方式式：首期四成成，32万，，卖金融产品：：售价=20000/79%=25316元/平方米，总总价1012640万；；（首期四成应应付，405056万））；一次性返租三三年抵扣首期期年回报率7%，返还款212654万；客户实际缴纳纳首期款192400万万，相当于19%；降低首付；年回报率高出出市场一般水水平的80%；24营销举措3：：挖掘老客户户老客户投资计计划:1、老业主购购买商铺的的的额外回馈措措施；——2%额外外购房优惠措措施；2、购买商铺铺和住宅的客客户特别优惠惠措施；——3%额外外购房优惠措措施；25营销举措4：：业态招商规规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线品牌牌折扣店东方魅力酒吧吧特区餐饮类美容服饰特区区茶馆、咖啡馆馆等等运动特区儿童迪士尼特特区日常购买类、、如医药等书吧等日常服服务特区锁定目标招商商（如肯得基基、麦当劳））同一品牌，招招商时承诺在在商业借不出出现第二家；；进行清晰的分分区，如精品品区，餐饮区区，清吧特区区、金融区等等等，并增加加临街面集中中排烟的设施施，保证临街街面有做餐饮饮的可行性；——“点”对对“点”有效效控制经营风风险的模式26营销举措5：：一本商铺投投资价值报告告《泛世纪城生生活圈商业投投资价值报告告》报告的结构设设定：泛世纪城生活活圈的由来；；专业的招商规规划；街铺投资技术术分析全街铺，零风风险投资产品品；最适合东莞人人的投资物业业品种；财富的贮存地地；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举措6：：1-2层商商铺组合操作作计划二层和一层打打通捆绑销售售，联动解决决传统二层经经营和销售的的难题；一、二楼打通通捆绑销售，，提升二层的的价值，并利利于销售；方式：下铺+上铺方式一方式二28营销实施方案案东方魅力商业业街展示攻略略营销组织攻略略——以“国际际化”，“时时尚”为核心心的展示要求求；——最大限度度利用御膳坊坊；——以新闻发发布会为推广广的引爆点，，逐步蓄客，，集中解筹。。29展示攻略———Action展现商业氛围围和街铺的临临街面气势：：局部店铺的包装展展现东方魅力力的时尚和国际化；高空气球；丰富并且个性性化的导示牌牌或门店牌；；30展示攻略———Action1丰富并且个性性化的店牌，，可以形成独独具特色的商商业街风景；；31展示攻略———Action2高档次餐饮的的介入对商业业街整体价值值的提升作用用明显方案：御膳坊延延伸和利用左证：华侨城波托托菲诺——丹丹桂轩的引入入32营销组组织攻攻略———销销售节节奏2004年年8月7月6月9月关键节节点及及条件件前期预预热公开发发售前期准准备阶阶段：：确定合合作的的广告告和礼礼仪公公司；；局部环环境、、橱窗窗、灯灯观光光效果果的展展示；；《泛世世纪城城生活活圈商商业价价值报报告》》；招商工工作开开始筹筹备；；新闻发发布会会筹备备；预热阶阶段：：商圈人人文及及配套套地图图；宣传单单张和和户型型图的的制作作和完完成；；售楼处处的包包装；；发售方方案确确定；；完成价价格表表；7.18日日泛世世纪商商圈投投资研研讨会会；公开发发售阶阶段：：后续媒媒体发发布；；营销策策略的的调整整及后后续方方案制制订；；推广媒体形形象强强势推推广期期媒体投投放（（报纸纸、网网络、、影视视）；；南城城土地地拍卖卖升值值的话话题炒炒作；；软文+广告告牌/认购购信息息发布布；世世纪商商圈投投资研研讨会会；持续销售形象推推广期期33汇报思思路东莞商商业物物业市市场分分析世纪城城国际际公馆馆商业业街价价值分分析商业物物业价价值判判断世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨34商业街街核心心均价价的探探讨均价范范围的的确定定：市场比比较法法对比项项目的的确定定对比项项目的的综合合比较较分析析比准均均价的的确定定营销可可能提提升的的溢价价空间间目标均均价的的初步步确定定35对比项项目的的确定定原则：：目标客客户相相似、、推售售时机机接近近、第一国国际/世博博广场场/地地王广广场/华南南MALL石竹新新花园园/景景湖花花园/宏景景花园园/36对比项项目的的综合合对比比分析析——商商业物物业的的价值值与品品质和和档次次的相相关不不大，，而与与地段段、商商圈相相关；；1、纯纯商业业不具具备真真正的的可比比性，，参考考值弱弱，均均价选选取1/2F的的平均均价格格试算算；2、、最最具具可可比比的的是是住住宅宅裙裙楼楼，，如如新新天天地地、、石石竹竹新新，，景景湖湖等等；；37比较较分分析析和和比比准准均均价价区区间间的的确确定定比准准均均价价为为20500；；38营销销组组合合和和产产品品包包装装可可能能提提供供的的溢溢价价空空间间市场场比比准准价价＋目标标均均价价＝营销销组组合合溢溢价价+金融融投投资资产品品包包装装高档档餐餐饮饮价价值值附附加加到到商商业业；；招商商规规划划三年年投投资资利利率率保保证证；；溢价价3％％溢价价4％％39目标标均均价价建建议议均价价区区间间＝＝比比准准均均价价＋＋营营销销组组合合溢溢价价+金融融投投资资产产品品溢溢价价＝【【20500＋＋20500××3%＋＋20500××4％％；；】】＝【【22000】】比准准均均价价＝＝2050040演示示结结束束，，谢谢谢谢！！2023/1/52023/1/5通过辛勤勤的工作作获得财财富才是是人生的的大快事事。一个人一生可可能爱上很多多人，等你获获得真正属于于你的幸福后后，你就会明明白以前的伤伤痛其实是一一种财富，它它让你学会更更好地去把握握和珍惜你爱爱的人。1月-2321:2121:21:26人只有为自己己同时代人的的完善，为他他们的幸福而而工作，他才才能达到自身身的完善。每项项事事业业成成功功都都离离不不开开选选择择，，而而只只有有不不同同寻寻常常的的选选择择才才会会获获取取不不同同寻寻常常的的成成功功。。21:21:2621:211月月-23论命命运运如如何何，，人人生生来来就就不不是是野野蛮蛮人人，，也也不不是是乞乞讨讨者者。。人人的的四四周周充充满满真真正正而而高高贵贵的的财财富富—身体体与与心心灵灵的的财财富富。。人生生没没有有彩彩排排，，每每一一个个细细节节都都是是现现场场直直播播。。对产产品品质质量量来来说说，，不不是是100分就就是是0分。。成功功的的经经理理人人员员在在确确定定组组织织和和个个人人的的目目标标时时，，一一般般是是现现实实主主义义的的。。他他们们不不是是害害怕怕提提出出高高目目标标，，而而是是不不让让目目标标超超出出他他们们的的能能力力。。管理就是决决策。21:2121:21:261月-23经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2023/1/521:21:26世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感感激还不够够，还必须须双手合十十，以拜佛佛般的虔诚诚之心来领领导员工。。2023/1/521:2121:21:26预防是解决决危机的最最好方法。。我们不一定定知道正确确的道路在在哪里，但但却不要在在错误的道道路上走得得太远。不要把所有有的鸡蛋放放在同一个个篮子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。沟通再沟通。。05一月2023多挣钱的方法法只有两个：：不是多卖，，就是降低管管理费。我所做的，就就是创办一家家由我管理业业务并把我们们的钱放在一一起的合伙人人企业。我将将保证你们有有5%的回报，并在在此后我将抽抽取所有利润润的50%。请示问题不要要带着问题请请示，要带着着方案请示。。汇报工作不不要评论性地地汇报，而要要陈述性的汇汇报。2023年1月5日在漫长的人生生旅途中，有有时要苦苦撑撑持暗无天日日的境遇；有有时却风光绝绝项，无人能能比。沟通通是是管管理理的的浓浓缩缩。。1月月-2321:21:2621:21员工工培培训训是是企企业业风风险险最最小小，，收收益益最最大大的的战战略略性性投投资资。。人类类被被赋赋予予了了一一种种工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成长长。。企业发展需需要的是机机会，而机机会对于有有眼光的领领导人来说说，一次也也就够了。。1月-231月-23发展和维护护他们的家家;至于女子呢呢?则是努力维维护家庭的的秩序，家家庭的安适适和家庭的的可爱。犹豫不决固固然可以免免去一些做做错事的可可能，但也也失去了成成功的机会会。管理是一种严严肃的爱。1月-2321:211月-23选择?选择这个词对对我来说太奢奢侈了。没有商品这样样的东西。顾顾客真正购买买的不是商品品，而是解决决问题的办法法。一个人被工作作弄得神魂颠颠倒直至生命命的最后一息息，这的确是是幸运。从管理的角角度来讲，，两点之间间最短的距距离不一定定是一条直直线，而是是一条障碍碍最小的曲曲线。21:211月-2321:21:26自觉心是是进步之之母，自自贱心是是堕落之之源，故故自觉心心不可无无，自贱贱心不可可有。05-1月-231月-231月-23切实执行行你的梦梦想，以以便发挥挥它的价价值，不不管梦想想有多好好，除非非真正身身体力行行，否则则，永远远没有收收获。一个有坚坚强心志志的人，，财产可可以被人人掠夺，，勇气却却不会被被人剥夺夺的。时间间和和结结构构。。21:211月月-231月月-23南怀瑾说：““心中不应该该被蓬茅堵住住，而应海阔阔天空，空旷旷得纤尘不染染。道家讲‘‘清虚’，佛佛家讲空，空空到极点，清清虚到极点，，这时候的智智慧自然高远远，反应也就就灵敏。”21:2121:21:261月-2321:21你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延将将不断断滋养养恐惧惧。2023/1/521:21:2621:2121:21:26想法法)，而而是是你你是是不不是是愿愿意意为为此此付付出出一一切切代代价价，，全全力力以以赴赴地地去去做做它它一一直直证证明明它它是是对对的的。。2023/1/521:21:261月月-23谢谢谢各各位位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:21:2721:21:2721:211/5/20239:21:27PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2321:21:2721:21Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:21:2721:21:2721:21Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2321:21:2721:21:27January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20239:21:27下下午午21:21:271月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:21下下午1月-2321:21January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/521:21:2721:21:2705January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。9:21:27下下午午9:21下下午午21:21:271月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。21:21:2721:21:2721:211/5/20239:21:27PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2321:21:2721:21Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。21:21:2721:21:2721:21Th