某国际公寓营销策略汇报

项目主题定位城市首席滨江国际豪宅社区​天津，一个蒸蒸日上的城市未来中国最具活力的经济引擎；我们的项目承载着凯旋的荣耀与梦想。荣耀与梦想主题形象演绎​夜晚的灯塔指引着归家的方向，城市坐标中的生活将这样展现​回家的路是悠闲的，因为家的距离不再用Hours计算。骄傲的心​商业街雪茄吧里坐坐，伸一个懒腰，抚慰一下劳顿的神经​灵动的水，跳跃着动听的音符水景观​活力的广场，吸引着即将下课的孩子目光

景观广场​私家的小院首层花园快乐如同小草般恣意生长……​邂逅邻居朋友的PARTY，不经意体验了法国厨艺大堂party​私人酒酒窖闲暇的的总在不不经意意间就就溜走走……时光​宁谧的的天地景观客客厅放飞你你的自自由畅畅想……​会所汗水浇浇铸的的身影影记录着着青春春的健美​这就是是我们们为您您打造造的天津首首席国国际滨滨水豪豪宅​PART1：叩问问豪宅宅之门门策划报报告目目录PART2：解读读天津津人文文PART3：项目目再理理解PART4：营销销策略略研究究PART5：销售售计划划安排排​营销策策略思思考优劣势势分析析营销思思路制制定推广阶阶段划划分PART4：营销销策略略研究究​制定营营销策策略前前的思思考B2项目位位于河河西区区国泰泰桥海海河沿沿线，，拥有有一线线河景景资源源。营营销策策划目目标为为天津津顶级级豪宅宅，未未来销销售均均价在在2万元以以上。。从天津津房地地产市市场的的发展展历史史来看看，经经历了了快速速发展展后，，房地地产市市场进进入了了一个个关键键节点点。策策划人人需要要思考考的是是，天天津房房地产产将重重现““零三三”时时代的的疯狂狂？还还是延延续““零七七”时时代的的炒作作？亦亦或是是继往往开来来的新新策划划时代代？对于豪豪宅市市场，，天津津从早早期的的有小小区、、有水水景的的豪宅宅，发发展到到生态态化豪豪宅，，再到到国际际化豪豪宅，，未来来天津津豪宅宅之路路如何何走向向？​基于对对于顶顶级豪豪宅客客户的的理解解：作为在在某个个领域域或某某个行行业具具有话话语权权的高高端消消费群群体，，他们们购买买的绝绝不仅仅仅是是产品品层面面的精精品，，还有有心理理层面面上的的社会会评价价——区别于于传统统豪宅宅的尊尊贵感感、具具有符符号象象征的的身份份感。。在牛市市思维维泛滥滥的时时代，，办卡卡、认认筹、、升级级等各各种客客户排排查方方式层层出不不穷，，在解解决了了一系系列营营销问问题的的同时时，也也对客客户产产生了了极大大的伤伤害。。新新营销销模式式应该该至始始至终终保持持着一一种正正位意意识：：客户永永远是是第一一位，，顶级级豪宅宅营销销的价价值只只是在在于挖挖掘客客户的的潜在在需求求，尽尽可能能的满满足客客户的的个性性需求求，做做到尊尊重客客户、、敬畏畏客户户。​StrengthThreatsOpportunitiesWeakness位于于城城市市主主中中心心区区依托托天天津津湾湾大大盘盘开开发发立体体交交通通网网络络一线线河河景景资资源源非传传统统豪豪宅宅区区域域受地地块块限限制制条条件件较较多多企业业品品牌牌知知名名度度较较低低受快快速速路路噪噪音音影影响响本区区域域主主题题开开发发趋趋热热天津津高高端端消消费费力力稳稳步步提提升升区域域内内产产品品价价格格竞竞争争区域域外外品品牌牌企企业业竞竞争争经济济危危机机阴阴影影影影响响项目目优优劣劣势势回回顾顾(SWOT)SWOT​鼎润润苑苑项项目目自自身身劣劣势势剖剖析析企业业品品牌牌知知名名度度低低，，无无法法对对项项目目实实现现品品牌牌力力加加分分产品品公公寓寓立立项项，，因因外外檐檐处处理理需需要要，，无无法法在在户户型型内内部部做做特特殊殊增增加加附附加加值值的的处处理理天津津湾湾大大盘盘未未产产生生能能拉拉动动B2形象力的的因素，，如津门门津塔瑞瑞吉思酒酒店影响响力园林景观观方面，，楼间距距40多米，无无法实现现大型景景观，绿绿化率偏偏低噪音方面面，难以以规避海海河东路路快速路路噪音影影响未来规划划地块南南侧超高高层项目目对客户户的未来来心理预预期影响响品牌力产品力形象力1、建设中中品牌合合作。如如知名的的建筑设设计公司司、知名名的景观观设计公公司等可可以给未未来业主主带来尊尊贵感、、身份感感的国际际机构。。2、运营中中品牌战战略合作作。如借借助知名名品牌会会所俱乐乐部、国国际品牌牌装修建建材供应应商、名名车展示示等提高高项目品品牌力。。3、开发投投资品牌牌合作。。如战略略性的引引进国际际资本参参与开发发。品牌联动动策略​鼎润苑项项目自身身劣势剖剖析企业品牌牌知名度度低，无无法对项项目实现现品牌力力加分产品公寓寓立项，，因外檐檐处理需需要，无无法在户户型内部部做特殊殊增加附附加值的的处理天津湾大大盘未产产生能拉拉动B2形象力的的因素，，如津门门津塔瑞瑞吉思酒酒店影响响力园林景观观方面，，楼间距距40多米，无无法实现现大型景景观，绿绿化率偏偏低噪音方面面，难以以规避海海河东路路快速路路噪音影影响未来规划划地块南南侧超高高层项目目对客户户的未来来心理预预期影响响品牌力产品力形象力1、挖掘项项目户型型平层卖卖点，如如平层的的不绊脚脚，适合合家有老老人居住住。2、通过内内部具有有震撼感感的装修修设计弥弥补户型型设计没没有附加加值的遗遗憾。3、通过景景观面最最大化利利用弥补补户型劣劣势。4、引用智智能化系系统，将将科技引引进生活活。暗度陈仓仓策略​企业品牌牌知名度度低，无无法对项项目实现现品牌力力加分产品公寓寓立项，，因外檐檐处理需需要，无无法在户户型内部部做特殊殊增加附附加值的的处理天津湾大大盘未产产生能拉拉动B2形象力的的因素，，如津门门津塔瑞瑞吉思酒酒店影响响力园林景观观方面，，楼间距距40多米，无无法实现现大型景景观，绿绿化率偏偏低噪音方面面，难以以规避海海河东路路快速路路噪音影影响未来规划划地块南南侧超高高层项目目对客户户的未来来心理预预期影响响品牌力产品力形象力1、园林设计走走精品化路线线，景观高尔尔夫、花境、、叠级式园林林、特色建筑筑小品等。如如先抑后扬设设计手法，主主入口私密（（视线阻隔））——林荫大道迎宾宾——叠水景观（豁豁然开朗）2、大堂布置生生态园林，户户型内部植入入入户花园弥弥补景观劣势势。名贵树种种的引用。3、通过建筑的的生态技术引引进打造生态态形象。小巧精致策略略鼎润苑项目自自身劣势细分分​企业品牌知名名度低，无法法对项目实现现品牌力加分分产品公寓立项项，因外檐处处理需要，无无法在户型内内部做特殊增增加附加值的的处理天津湾大盘未未产生能拉动动B2形象力的因素素，如津门津津塔瑞吉思酒酒店影响力园林景观方面面，楼间距40多米，无法实实现大型景观观，绿化率偏偏低噪音方面，难难以规避海河河东路快速路路噪音影响未来规划地块块南侧超高层层项目对客户户的未来心理理预期影响品牌力产品力形象力1、户型内部临临近快速路方方向窗安装强强隔音效果玻玻璃。2、沿线绿化植植被、堆土等等手段减小噪噪音影响。3、与政府交管管部门沟通，，争取设立黄黄色警示信号号灯限制车速速。内外并举策略略鼎润苑项目自自身劣势细分分​企业品牌知名名度低，无法法对项目实现现品牌力加分分产品公寓立项项，因外檐处处理需要，无无法在户型内内部做特殊增增加附加值的的处理天津湾大盘未未产生能拉动动B2形象力的因素素，如津门津津塔瑞吉思酒酒店影响力园林景观方面面，楼间距40多米，无法实实现大型景观观，绿化率偏偏低噪音方面，难难以规避海河河东路快速路路噪音影响未来规划地块块南侧超高层层项目对客户户的未来心理理预期影响品牌力产品力形象力1、建议整体项项目提前与酒酒店管理公司司接触洽谈，，并可对外释释放框架性战战略合作的口口径。2、与未来游艇艇俱乐部达成成战略合作，，游艇俱乐部部为业主提供供会籍。巧借东风策略略鼎润苑项目自自身劣势细分分​企业品牌知名名度低，无法法对项目实现现品牌力加分分天津湾大盘未未产生能拉动动B2形象力的因素素，如津门津津塔瑞吉思酒酒店影响力园林景观方面面，楼间距40多米，无法实实现大型景观观，绿化率偏偏低噪音方面，难难以规避海河河东路快速路路噪音影响未来规划地块块南侧超高层层项目对客户户的未来心理理预期影响品牌力产品力形象力1、销售计划合合理安排，尽尽量在超高层层项目施工前前完成主力回回款。2、借助超高层层项目未来规规划为B2项目增值。巧借东风策略略鼎润苑项目自自身劣势细分分​鼎润苑项目自自身优势细分分产品力——海河头排景观观濒临海河市政政公园户型卖点挖掘掘其他待打造亮亮点景观餐厅次卧套房豪华观景主卧套房两梯两户阳光室私家会客厅储藏室​景观餐厅客厅观景台次套卧观景主套卧主仆分离入口口​海河头排，一一线河景资源源濒临海河市政政公园河西区黄金地地块，区域成成熟度高；中环与快速路路结点，交通通畅达城市商业中心心逐步转移，，未来城市休休闲节点；大规模高尚生生活社区（依依托天津湾）），大型综合合建筑规划，，未来高品质质的生活居所所项目核心竞争争力项目价值体系系及核心竞争争力提炼核心竞争力概概括：成熟都市核心心圈水岸豪宅宅社区。​区位产品氛围项目条件契合度契合资源稀缺性舒适、豪华的的生活空间高端人士聚集集跳出主流价格格水平品牌知名度、、口碑配套设施完善善、高档视觉冲击力尊享的社区服服务内部景观空间间区域成熟度社区文化与圈圈层的专属性性、领地性交通便利度位于城市中心心区海河、滨河公公园景观光华桥、中环环、快速路城市豪宅标准准现代主义、城城市地标立体园林、高高品位、水主主题景观功能、豪豪华尊贵完善、便利、、人文尊享专业、贴心、、安全、尊贵贵城市首席滨江江国际豪宅社社区私营企业主、、大企业家、、高级公务员员、海归大幅超越市场场现有水平天津豪宅标杆杆契合契合天津真正的城城市豪宅天津城市豪宅宅的标杆由我我们树立！​传统营销策略略+客户导向式营营销主要营销驱动动力：整体营销风格格：整体营销手法法运用：整体营销思路路超出客户想象象而取胜高聚能而后爆爆发​项目营销策略略解构高密度市场沟沟通策略，迅迅速提升知名名度立体式媒体组组合策略高品质物料形形象系统高品位服务体体系直观的现场体体验客户群体经营营策略目标客户群体体口碑维护高端消费群体体口碑传播旧客户口碑维维护高端战略伙伴伴联盟策略提升品牌价值值度战略联盟盟扩大品牌影响响力战略联盟盟严谨的营销节节奏控制策略略严谨的宣传推推广节奏紧凑的推货节节奏即时客户梳理理系统系统的价格控控制​基本营销策略略运用原则原则一：营销手段综合运用原则阐述：各类营销手段并不独立运用，应该互相结合。通过合理的组合在各阶段以求达到最佳的传播效果。原则二：营销主题有机结合，承前启后原则阐述：各阶段主题应该是具有连续性，且以组合形式树立项目市场形象。原则三：各营销阶段目标明确，不放空枪原则阐述：各个阶段的营销目标必须清晰且合理延续，然后根据营销目标安排投放，使推广效果得到最大的效应。原则四：统一高度，统一形象原则阐述：各类营销手段、宣传物料、现场形象必须统一高度、统一形象。原则五：随时检测市场，动态调整原则阐述：营销过程中应随时关注客户需求是否吻合项目定位，策划部门根据及时的信息反馈适当调整营销手段及主题，以求最大限度吸纳目标客户。原则六：各方面进度高度挈合，统一进度原则阐述：工程进度、推广进度、销售进度、服务配套执行进度等各方面必须根据年度计划严格执行，以便营销计划能有效落实，对外口径可以得到统一的延续，不至于冷落市场。项目营销策略略解构​经过第一轮沟沟通会后，我我们重新思考考了营销策略略，在原有基基础上新增以以下原则：重新思考后提提出新目标原则一：客户户服务原则——一切营销组织织以客户为中中心原则二：营销销精品化原则则——坚持宁缺勿滥滥，一旦实施施即为精品原则三：非功功利性原则——任何营销组织织避免过于功功利性，避免免折腾客户几个关键词贯贯穿始终线上推广关键键词：尊贵、稀缺、、神秘、低调调、主流、符符号线下推广关键键词：尊重客户、尊尊重同行、适适当拒绝客户户、扩大口碑碑传播目标下的问题题思考：怎样将项目与与传统普通豪豪宅区分开来来？——适度的营销创创新如何确保营销销的调性？——始终保持较高高的姿态​客户价值体验验为中心的营营销体系体系一：客户户所看到的体系二：客户户所听到的体系三：客户户所感知的〓人员形象体体系（销售人人员形象、物物业人员形象象）：人员着着装、人员外外表、人员举举止；〓价值展示体体系（会所、、园林、样板板房等）：坚坚持展示优先先原则，如果果展示不到位位，即使不开开放也要保证证展示效果。。〓现场包装体体系（导示牌牌、条幅、灯灯光字、围墙墙）：材质、、工艺、设计计形式等与项项目高端形象象相符合；〓平面形象体体系（VI系统、平面表表现、推广语语言）。〓客户关系维维护（购房客客户关系维护护、同行关系系维护、媒体体关系维护））：包括营营销活动的邀邀请、样板房房参观的邀请请、特殊权益益的赋予，给给予客户特权权式的尊贵体体验；〓媒体传播播平台（户外外、硬广、软软文、直邮、、电视等）：：媒体传播渠渠道必须站位位高端，符合合目标客户群群阅读偏好。。〓销售服务体体系（预约制制度、一对一一服务方式））：适当的高高姿态，但客客户一旦上门门即必须提供供一对一全程程服务；〓物业服务体体系：第一太太平戴维斯豪豪宅专署物业业管家。​极至奢华型科技豪宅型典藏豪宅型圈层豪宅型豪宅分类极至奢华属性性为主附加科技豪宅宅属性鼎润苑豪宅分类以及及鼎润项目豪豪宅属性确定定科技属性体现现：

售楼部部、会所、建建筑规划、园园林、现场活活动表现———推广线———现场体验线​推广线案例---海逸长洲各主要道路均均树立路牌---高调推广案列列频繁的报广全城皆知型全球巡展​推广线案例---万科霞光道5号---低调推广案列列几乎无户外路路牌无报纸媒体广广告纯线下式推广广圈层熟知型​鼎润苑项目自身劣势剖析企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力基于我们对项项目自身劣势势的分析与了了解，接下来来我们如何行行动………推广目的：解决项目自身身劣势树立品牌形象象树立项目市场场形象寻找目标客户户线上线下双重重推广：线下为主，线线上为辅线上大众媒体体铺面宣传，，线下客户资资源体系的完完善推广线研究​推广核心线下客户是项项目成功的关关键找到目标客户户群传统的坐销模模式转变为行行销模式增加客户感受受度、认知度度关系营销线下推广区域卖点炒作作，提升项目目区域关注度度解决目前区域域相对不认可可问题开发商品牌炒炒作，提升品品牌知名度解决开发商品品牌效应较低低的问题项目炒作，树树立项目市场场形象解决项目市场场形象问题线上卖点挖掘掘&​概念传播产品解读挖掘全市客户户城市豪宅概念念导入理性解析（功功能展示）感性展示（生生活形态）现场力量（以以客户为导向向的服务式营营销体验）2010年3月—6月2010年7月-9月线上传播：阶阶段推广节奏奏模型定义豪宅价值值定义细节价值值09年10月—2010.2月售楼部蓄客公园/楼处亮相​定义区域价值定义豪宅价值定义细节价值第一阶段第二阶段第三阶段豪宅氛围营造造和打造形象象力策略：区域价值城市绝对稀缺缺品，海河头头排景观区域域。豪宅价值新城市核心居居住主义，用用奢华缔造天天津富人圈细节价值细节感动，真真正的豪宅细细节无处不在在3月—5月6月—7月8月—9月海河论剑价值连城盛装舞步线上传播：阶阶段推广节奏奏模型​2010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.10工程线推广线活动线销售线第一阶段软文为主，项项目首次亮相相定义区域（海海河景观）价价值媒体选择：网网络、报纸第二阶段软硬结合，以以软为主，推推进热度提升，定定义豪宅价值值（豪宅品质））第三阶段，软软硬结合，以以硬为主，定义豪宅细节节价值，诠释释豪宅的“零零缺陷”（豪宅理念））后宣国际豪宅论坛坛“双城记”与国际友好城市结盟豪车巡展房交会定义豪宅规划划水文化节风水系列游艇游海河推介会开盘客户答谢会房交会接受客户咨询询积蓄客户开盘营销阶段各线线配合线上传播：阶阶段推广节奏奏模型​项目公关活动动营销体系产品模式价值观导向卓越的产品尊尊贵的氛围，，只为实现宏宏伟蓝图，事例佐证我们们的用意，产产品代表我们们的身份公关事件营销销的核心诉求求形成项目独特特的气质“极极品豪宅”不为地产而地地产，引进生生活模式，建立一个相对对完善的产品品和服务系统统以公关职能营营造一个尊贵贵优越的生活活氛围生活方方式、、情调调体系内容解读实现公信力力公关关体验式式公关关影响力力公关关特点公公关多个引引爆区区域的的公关关营销销事件件以产品品特点点为基基础的的知性性研讨讨项目生生活风风格展展现创造一一个多多姿多多彩、、生生生不息息，繁繁华之之上的的尊贵贵生活活氛围围利用系系列营营销活活动打打造区区域价价值提升项项目品品牌魅魅力，，增强强项目目的市市场范范围营造集集团品品牌的的区域域影响响力引入住住宅文文化价价值观观念，，提升升项目目的特特色吸引受受众眼眼球与与关注注度住宅风风水系系列活活动增值观观念​售楼部部先行行蓄客客—2009.10月售楼部部先行行蓄客客，在在项目目宣传传启动动前，，通过过售楼楼部与与天津津湾项项目联联合公公用售售楼部部的特特点，，吸引引部分分天津津湾客客户群群，并并进行行初步步项目目展示示和宣宣传。。​奠基活活动及及软文文—2009.7月先期启启动项项目工工程奠奠基仪仪式，，通过过软文文将项项目规规划理理念和和开发发商目目标进进行释释放，，并跟跟踪客客户反反馈。。形式：：1、与社社会公公益互互动联联合举举办，，扩大大影响响2、邀请请国际际重量量级人人物参参加奠奠基3、隆重重而新新颖的的奠基基活动动​营销策策略：：营销销活动动——2010年3月论坛坛亮相相以世界界的高高度·定义天天津将论坛坛作为为营销销事件件，配配合媒媒体软软文宣宣传，，使项项目强强势进进入公公众视视野；；举办论论坛，，软文文先行行，利用报报纸、、网络络以文文字的的方式式项目目首次次亮相相。​营销策策略：：营销销活动动——2010年5月策划划知名名人物物访问问活动：：策划划知名名人物物造访访为扩大大项目目影响响力和和比肩肩世界界的高高度，，建议议项目目与发发达城城市联联合，，借助助国际际形象象，达达到““借船船出海海”的的目的的。​营销策策略：：营销销活动动——2010年6月海河河上的的假日日之旅旅活动：：海河河上的的假日日之旅旅渗透海河文文化，海河河消夏游船船活动​营销策略：：营销活动动——2010年7月策划消夏夏名车展示示活动：天津津公园名车车展​风水讲座：：项目开盘前前1个月，产品品推介会2周举办聚集市场人人气，吸引引市场关注注度。邀请人物：：宋邵光、、李明居等等营销策略：：风水系列列—2010年8月​公关活动---泰山石开光光仪式龙徽泰山石石开光典典礼——龙徽泰山石石大悲悲院禅师开开光祈福仪仪式————从泰山到天天津，1000里送吉，一一块泰山石石的使命——​龙徽泰山石石开光祈福福典礼一块石头的的缘分形成DM对渠道客户户投递形成报广对对事件进行行宣传天津美术学学院雕塑系系主任中央美术学学院雕塑系系主任、教教授​营销策略：：产品推介介会—2010年8月产品推介会会：项目开盘前前1周举办，展展现项目科科技属性、、奢华感邀请人物：：规划设计计师、园林林等单位​活动组织构构成海河论剑售楼部开放海河摄影展展（欧洲油画画展）吉祥物投票票邮轮上的贵贵族假日之之旅“都市水岸岸生活”论论坛备注：重点点引入美国国CBD景观豪宅居居住理念与与中国现代代城市豪宅宅发展趋势势的图文，，将客户对对“海河景景观”的认认可转嫁到到对“城市市豪宅生活活方式”的的认可上来来营销策略：：营销活动动备选​线下传播：：我们的目目标客户在在哪？该如如何寻找？？​类别备注高尔夫俱乐部西青杨柳青国际高尔夫俱乐部东丽国际温泉高尔夫球会开发区华纳国际高尔夫俱乐部阿罗马高尔夫俱乐部高端餐饮水上北路高端餐饮五大道私房菜馆俏江南等高端餐饮高端商场海信广场友谊商厦开发区FOXTOWN银行各银行VIP客户，个人固定存款200万以上高端汽车宝马、奔驰等高端车4S店通过渠道拓拓展与个高高端场所建建立联系，，对项目口口碑进行圈圈层宣传​增加目标客客户对项目目的了解度度与认知度度冠名或举办办高尔夫比比赛举办高端文文化交流酒酒会举办高端车车主自驾游游举办高端经经济论坛​传统的坐销销模式改为为行销模式式坐销模式行销模式被动的等待待客户变为为主动寻找找客户更充分的挖挖掘目标客客户更直观的电电子演示系系统泛营销体系系（外卖场场、异地））​目标客户特特点分析客户需求诉诉求项目客户需需求效果分分析客户交易行行为分析缩短物理空空间，拉近近客户距离离；创造机会与与客户交流流，形成融融洽氛围；；让客户具有有具体的认认知、破除除防范心，，建立合作作关系；在强而肯定定的沟通中中，建立和和谐与信任任，获取准准确需求信信息结合高端项项目具体特特点，分析析客户需求求；寻找高端产产品能有效效满足客户户哪些需求求表达简洁精精要，让客客户充分了了解；以客户角度度分析，让让客户易于于接受；分析产品对对客户有什什么好处，，引导客户户；注意客户反反映，针对对性适时而而发客户需求分分析流程*关系营销实实操流程线下传播：：关系营销销实操流程​客户资源平平台大客户媒体支持，，资源平台互互动客户组织产品业主资源关系营销中中渠道的畅畅通与维护护​第一阶段：：海河论剑剑（2010.03—2010.04）​第一阶段：：论剑海河河（概念导导入期）2010.03—2010.04推广目的：：海河头排排（论剑海海河）概念市场导导入（生概概念——熟熟概念）全市范围高高端客户挖挖掘推广原则：：鉴于城市豪豪宅概念炒炒作应注重重社会影响响力，故选选择大众媒媒体；推广手段：：概念导入以以软文、报报广、户外外为主要手手段概述：深度度挖掘高端端客户、启启动城市豪豪宅概念首首轮宣传。。豪宅营销推广广策略​第一阶段2010.03—2010.04：定义区域（（海河）价值值，是形象导导入期也是预预热期。第一阶段—海河论剑该阶段主要是是预热市场，，吸引眼球，，以唯美·示范性广告，，来向消费者者表达产品诉诉求。针对本本项目豪宅特特性，引入吉吉祥动物“孔孔雀”作为视视觉符号。给给人以华华丽、尊贵的的感觉，同时时意喻良好的的环境，在市市场中脱颖而而出。推广：以软文文和炒作区域域资源稀缺性性为主，如豪豪宅设计专家家谈“世界滨水豪豪宅的稀缺价价值”、“曼曼哈顿城市豪豪宅的价值””​第一阶段启动战术战术目的实施时间1、户外广告计划城市豪宅新形象、新主题3月初2、软文发布计划消费取向引导，炒作区域居住价值3月中旬3、销售现场及周边视觉包装形成全新的、独树一帜的现场气氛3月初4、平面广告发布计划城市豪宅概念系列+现代生活形态系列3月—4月

5、论坛组织计划为传播城市豪宅价值准备理论素材3月中旬豪宅营销第一一阶段——论剑海河（概概念导入期））​活动传播说明明1、阵地传播播模式基于现场的卖卖场包装、项项目销售中心心周边及看房房通道包装，，创建本案的的自有刊物———《鼎》对对本次活动全全面深入的传传播形式；2、户外覆盖盖模式覆盖天津市区区高端户外资资源，以工地地围档、项目目周边道旗、、梅江户外、、机场户外、、高速户外为为载体的昭示示型传播模式式；3、口碑传播模模式客户的口耳相相传不能够简简单以礼品、、优惠为条件件促成，更为为重要的是人人们总是希望望把好的东西西与朋友分享享、向朋友炫炫耀。因而现现场展示及高高端氛围显得得尤为重要，，可以增强其其信心与本案案的美誉度。。也是强化口口耳相传的最最有效的方式式，远远高于于礼品、优惠惠措施的效力力。4、主题媒体传传播模式5、定制化传播播模式针对高端餐饮饮、高尔夫场场等DM投递，第一轮轮为本次吉祥祥物有奖征集集投递（可储储蓄部分客户户）。​城市豪宅郊区别墅离群索居土地价值产品价值生活圈事事业圈空间功能交际场论友道书房式会客厅厅海河论剑—公关活动“同门曰朋，，同志曰友””，同门可是是校友、同志志可是老友，，本次活动届届时将售楼处处布置成“书书房式会客厅厅”。从历史史、建筑、社社会伦理等多多层面探讨城城市豪宅的社社会传承与未未来趋势，树树立城市豪宅宅的品牌价值值。如中西方方古代豪宅的的历史变迁，，从旧时王府府到时下的曼曼哈顿豪宅，，从伦敦的老老建筑到伊丽丽莎白时代的的皇族；探讨讨豪宅建筑形形态的历史变变迁，以及过过去与现代上流家族族鲜为人知的的“宴宾之道道”与“家传传之礼”；以此作为整整个城市豪宅宅产品解读期期的理论基础础。​营销策略—论剑海河活动：天津豪豪宅比肩“曼曼哈顿”为扩大项目影影响力和比肩肩世界的高度度，建议项目目与发达城市市联合，借助助国际形象，，达到“借船船出海”的目目的。案例参考：某某豪宅策划的的美国市长活活动​第二阶段：价价值连城2010.05—2010.06​第二阶段2010.05—2010.06：定义豪宅（（产品）价值值。营销策略—价值连城目的：该阶段重点解解决催熟市场场，通过第一一阶段对区域域价值、海河河价值的炒作作，客户产生生了一定的区区域认同感。。定义豪宅将将从豪宅规划划、设计等角角度让客户产产生对项目的的充分认可。。方法：推广：进入产产品解读期，，户外广告将全全面更换，摆脱先前以以文字沟通为为主的形式，，注重视觉的的表现力与沟沟通力。“软软硬结合”，，充分利用海海河、公园、、游艇等稀缺缺价值，辅以以活动营销。。活动：房交会会首次亮相、、豪车巡展等等。​营销策略—价值连城该阶段卖点重重新梳理，从从规划、设计计、户型、园园林、物业等等角度宣传项项目顶级配置置。世界顶级豪宅宅标准：高绿化率超级景观超级层高城市核心高科技系统应应用超级大平层空中花园泳池超大户型​城市豪宅概念念解读持续时间：2009年5月——2009年6月策略目的：城市豪宅产品品解读战术手段：以大众媒体为为主，报纸广广告、软性文文章、网络、、杂志为主要要手段，强调媒体曝光光率第二阶段—价值连城第二阶段启动战术战术目的实施时间1、户外广告计划城市豪宅概念解读5月初2、软文发布计划以文字形式解读豪宅概念5月中旬

3、游轮假日之旅储客、高端项目氛围营造5月初

4、“吉祥物选举投票”活动营造高端项目服务尊贵特色5月中旬

5、平面广告发布计划城市豪宅概念系列+现代生活形态系列5月—6月6、特殊营销手段开发与高端服装品牌（或名车）联合拍摄内部空间生活6月初

7、DM投放计划定向公关活动请柬+捕捉有效客户（高端写字楼、餐厅、高尔夫场、宝马车俱乐部等）3月下—4月

8、立体覆盖计划航机媒体+GOLF球场3月—4月​价值连城（概概念解读期））亮相时间主题拟定执行安排09.3-09.4悬念篇城市核心，鼎润苑09.5-09.6气势篇

海河论剑，河岸之王！09.7-09.8城市豪宅概念篇世界豪宅典范，鼎润苑09.9城市豪宅价值篇“零缺陷”豪宅户外广告​软文发布产品解读软文文执行计划城市豪宅生活活形态引导系系列软文规划、户型解解读系列软文文外王内圣，空空间倡导下的的城市豪宅（（强调城市豪豪宅的空间舒舒适度所带来来的居住精神神价值）现代豪宅，阶阶层血统的回回归（从豪宅宅的居住需求求与居住的行行为方式展现现城市豪宅核核心价值）城市豪宅，““家”回归归（从城市豪豪宅的空间功功能延伸，介介定城市豪宅宅高端地位））好的规划给居居住带来的影影响以及对健健康的拥有平层户型带来来的空中别墅墅享受关注家回归概概念，回归城城市核心区​价值连城-公关活动B2地块景观公园海河游艇俱乐部活动：天津公公园名车展与名车展示相相结合，提高高项目参与度度和关注度。。​营销策略—第二阶段房交会高调亮亮相，促进口口碑传播虽然房交会以以普通购房者者为主，但为为提高项目人人气，促进口口碑传播，建建议在房交会会期间高调参参展。目的：不是每每个人都可以以买得起，但但是要每个人人都认为好。。覆盖梅江地区区的户外或外外展作为天津已经经形成的富人人区，在蓄客客阶段可考虑虑在梅江地区区的户外作用用或外展。​第三阶段：盛盛装舞步2010.07—2010.09​第三阶阶段2010.08—2010.09：定义义细节节价值值，强强调豪豪宅设设计之之无处处不在在的细细节，，“零零缺陷陷”设设计营销策策略—盛装舞舞步目的：：经过概概念解解读之之后，，进进一步步阐述述项目目细节节之处处，超超乎所所有客客户想想象。。将客客户对对项目目认同同感最最大化化，刺刺激购购买欲欲望，，促进进客户户转化化。方法：：推广：：软文文+硬广，，立体体营销销，体体验营营销活动：：风水水系列列，产产品推推介会会，开开盘活活动​营销策策略—第三阶阶段城市豪豪宅细细节解解读持续时时间：：2010年7月———2010年9月策略目目的：：产品细细节解解读战术手手段：：小众媒媒体和和大众众媒体体结合合第三阶段启动战术战术目的实施时间1、户外广告计划概念与细节相结合，体验豪宅服务8月初2、软文发布计划以文字形式解读产品细节8月初

3、香港风水师谈项目风水储客、高端项目氛围营造8月中旬

4、策划知名人物造访项目树立意见领袖7月初

5、平面广告发布计划城市豪宅产品系列+现代生活形态系列7月—8月

6、DM投放计划定向公关活动请柬+捕捉有效客户（高端写字楼、餐厅、高尔夫场、宝马车俱乐部等）7月—9月

7、立体覆盖计划航机媒体+GOLF球场7月—9月8、开盘前活动产品推介会9月​营销策策略—盛装舞舞步细节挖挖掘和和放大大，注注重体体验效效果细节定定义：：超高大大堂瞰景大大平层层户型型知名物物业管管理豪华精精装修修宏景窗窗高科技技应用用新生态态技术术。。。。​跨界营营销体体系传播的跨界营销的跨界定位的跨界其他营营销手手段合作城市高端参考项目哈尔滨壹江南观江国际爱建滨江大连沿海国际中心华润星海湾壹号亿达第五郡南京钟山国际高尔夫锋尚国际仁恒国际公寓郑州联盟新城果岭山水蓝堡湾重庆龙湖·春森彼岸天地·雍江苑协信阿卡迪亚福州阳光白金瀚官融侨观邸世茂天城杭州绿城·桃花源锦都世家----厦门领秀中山英皇湖畔华庭----深圳天琴湾天安高尔夫珑园----济南名士豪庭中海·紫御东郡国华东方美郡天津红磡领世郡万通华府----2007思源代代理的的星河河湾项项目全全国范范围跨跨界营营销活活动​经营业业主经营业业主，，就是是将项项目客客群纯纯度提提升到到一定定程度度的时时候，，客群群的阶阶层性性与项项目的的人文文特质质产生生有效效的互互动，，为项项目附附加识识别性性较强强的阶阶层标标签，，为业业主提提供符符合业业主群群体共共有特特性的的社交交平台台，使使项目目成为为有别别于普普通社社区的的小社社会，，并通通过同同阶层层社会会群体体的口口碑效效应，，吸引引更多多的目目标客客群的的“加加盟””。其他营营销手手段​体验营营销园林景景观示示范户型设设计示示范工程质质量示示范社区配配套示示范开发品品位示示范人文环环境体体验工法示示范配套示示范会所示示范外籍迎迎宾园林示示范品位示示范人文示示范其他营营销手手段​服务营营销服务意意识：：将销销售人人员定定位为为客户户的私私人置置业顾顾问，，打破破商业业关系系屏障障，用用真诚诚提高高客户户满意意度。。结交交客户户的朋朋友：：通过过圈层层活动动，通通过客客户将将项目目信息息传达达给更更多的的潜在在目标标群尊重客客户：：让业业主从从踏进进售楼楼部到到搬进进新房房的每每个环环节，，都有有被尊尊重的的深刻刻体验验建立社社区归归属感感：使使业主主变客客为主主，成成为营营销网网络中中重要要的一一环细节至至上：：细致致周到到的服服务（（销售售现场场水吧吧、擦擦鞋机机、雨雨具，，洗手手间饰饰品摆摆设等等）感感染客客户，，每个个细节节、每每个人人性化化关怀怀都超超出客客户预预期服务质质量顾客满满意顾客忠忠诚扩大的的客户户群经济效效益、、社会会形象象、品品牌价价值赢得客客户口口碑客户群群继续续放大大其他营营销手手段​圈层营营销公关活活动外展推推广业主发发动客户拜拜访DM产品目标客客户群群圈层发发动第五步步第四步步第三步步第二步步第一步步口碑宣宣传，，凝聚聚更多多目标标人群群投其所所好了解目目标客客群的的兴趣趣与目标标客群群有效效沟通通定位目目标客客户其他营营销手手段​营销策策略：：价值值展示示策略略1———销售大大厅洽谈区（咖啡、茶艺、雪茄区）世界湾区豪宅分布图展示1：50模型区天津城市核心价值展示区项目现代科技应用展示宏伟震撼影视区销售体体验营营销：：对客户户一次次仅接接待一一批客客户，，让客客户享享受专专署一一对一一全程程服务务；将展示示厅接接待区区域设设计封封闭，，不受受外界界打扰扰，注注重隐隐私性性和舒舒适性性；展示厅厅避免免客户户产生生疲倦倦感用科技技感引引导营营销​营销策策略：：价值值展示示策略略2———新技术术使用用透视眼眼通道设设计豁然开开朗电子投影触摸技术4D技术虚拟讲解技术​会所亮亮点（（待规规划））：以豪华华会所所作为为售楼楼处，，给予予客户户震撼撼体验验；设置单单独的的贵宾宾室，，用于于接待待重点点客户户；礼宾门门童服服务：：白色色套装装，为为客户户开门门指引引。会所功功能：：SPA、健身身房、、儿童童活动动室、、经营营性配配套（（西餐餐）、、物业业办公公场地地。营销策策略：：价值值展示示策略略3———会所​营销策策略：：价值值展示示策略略4———实楼样样板间间意式巴巴洛克克风格格美式西西班牙牙风格格西班牙牙风格格现代中中式风风格实楼楼样样板板房房：：各样样板板房房特特色色鲜鲜明明；；注重重空空间间尺尺度度、、水水景景融融入入；；台面面饰饰品品精精致致丰丰富富。。​神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境给人人宝贵的的磨练机机会。只只有经得得起环境境考验的的人，才才能算是是真正的的强者。。21:2221:2221:22:4121:22:41所谓天才才，只不不过是把把别人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。强烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有强大大的动力力才能在在好的职职业中获获得成功功。你必必须在心心中有非非分之想想，你必必须尽力力抓住那那个机会会。患难可以以试验一一个人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以显出非非常的气气节;风平浪静静的海面面，所有有的船只只都可以以并驱竞竞胜。命命运的铁铁拳击中中要害的的时候，，只有大大勇大智智的人才才能够处处之泰然然。不放放过过任任何何细细节节。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的竞竞争争优优势势，，就就是是比比你你的的竞竞争争对对手手学学习习得得更更快快的的能能力力。。把你你的的竞竞争争对对手手视视为为对对手手而而非非敌敌人人，，将将会会更更有有益益。。一旦旦做做出出决决定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行动动!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一个个领领域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就会会把把它它在在这这个个领领域域的的生生意意买买掉掉或或退退出出这这个个领领域域。。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2321:22:41在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流程说说话，流流程是将将说转化化为做的的惟一出出路。1月-231月-2321:22:41在一个崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定会获得得成功。。微软离破破产永远远只有18个月。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个个管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下属属的的工工作作，，那那他他就就无无法法有有效效地地管管理理他他们们。。人们们所所认认识识到到的的是是成成功功者者往往往往经经历历了了更更多多的的失失败败，，只只是是他他们们从从失失败败中中站站起起来来并并继继续续向向前前。。21:22:4121:221月月-23等待待。。我我将将要要在在这这三三块块基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百计计请请一一个个高高招招的的专专家家医医生生，，还还不不如如请请一一个个随随叫叫随随到到且且价价格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是员员工工养养活活了了公公司司。。2023/1/521:22能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是伟伟大大的的。。不满满足足让让客客户户满满意意，，要要追追求求让让客客户户感感动动，，创创造造客客户户终终身身价价值值。。新经经济济时时代代，，不不是是大大鱼鱼吃吃小小鱼鱼，，而而是是快快鱼鱼吃吃慢慢鱼鱼。。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月20239:22下下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命运运本本来来就就不不公公平平所所以以我我要要改改变变命命运运。。投机机取取巧巧的的人人。。9:22:41下下午午21:22:41质量量是是维维护护顾顾客客忠忠诚诚的的最最好好保保证证。。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/521:221月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的