某地产公司阶段营销策划方案

祥润王朝【阶段营销策划方案】河南华侨友谊房地产营销策划有限公司2013.3汇报思路第一章：项目分析第二章：项目定位第三章：营销推广PART1项目分析项目处于漯河重点打造的新城区---召陵新区！这一特性决定项目的价值点更多蕴含在片区未来发展中，洞察先机，方能迅速制胜！通过探研项目的规划与发展，寻找更多项目的附加值！探寻项目未来价值点项目分析项目价值点梳理项目核心价值梳理区域价值——召陵新区，未来城市增长极。项目位于漯河召陵新区，交通动脉交汇之地。未来漯河城东开发核心，独具发展、定居的天然优势，咫尺老城区，扼守老城区，近可享城市一线繁华，繁华宁静随意切换。项目分析项目价值点梳理项目核心价值梳理交通价值——立体交通，通达四方南邻滦河路，西临韶山路、距交通主干道黄河路约300米，黄河路是漯河老城区出入召陵新区的交通主干道。距高速公路较近，交通通达性好，召陵区是漯河市重要的交通枢纽位置。项目分析项目价值点梳理产品价值——8万平米法式风情社区项目规划总建面积约8万㎡左右，纯高层建筑，中等的规模、合理的规划，令人惊叹的建筑立面、社区景观，为项目奠定了打造标杆社区的基础。法式风情社区，引领漯河未来城市居住理念的发展。户型设计合理，全明户型设计，户户赠送面积，具有很高的实用性和可塑造性。项目核心价值梳理项目分析项目价值点梳理产品价值——配套资源丰富项目位于召陵区核心位置，距区政府、法院等行政资源，医院、学校、商业等配套资源非常近，大型政府广场就在家门口。项目核心价值梳理项目分析项目价值点梳理性价比价值———全景观洋洋房享受，平平民住宅价随着漯河市召召陵区房地产产开发逐步深深入，随着周周边项目的不不断进驻，所所带来本项目目区位优势的的凸显。项目无论是景景观、建筑品品质、户型设设计都偏于实实用性及美观观性，那么在在项目合理定定价的情况下下，漯河召陵陵新区高性价价比项目即将将出现。项目核心价值值梳理项目分析项目价值点梳梳理区域价值召陵新区核心心，未来城市市增长极交通价值交通动脉、通通达四方性价比价值法式洋房享受受，住宅平民民价产品价值大型坡地景观观、超高绿化化、社区配套套，舒适生活活等项目分析项目价值点梳梳理项目核心价值值梳理PART2项目定位项目分析项目定位基于项目价值值点的梳理，，对项目价值值的一个深入入挖掘，项目目在漯河无论从交通、、区位、产品品品质、社区区景观、营销销力度等方面面来看，都处处于交领先位位置。但是我们也要要看到我们的的不足。项目分析项目定位项目规模对比比小结：目前召陵区规规划规模最大大的楼盘是博博睿国典，占占地面积200余亩，分分三期开发，，一期已交房房，目前一期期景观已呈现现。该区域中小型型规模楼盘数数量较多，总总建筑面积在在20万方以以内。小区建建筑面积范围围在5.3-30万平方方。目前开发楼盘盘中小型楼盘盘占80%。。规模较大楼楼盘开发较少少。项目占地及建建筑面积，我我们的优势不不大。项目分析项目定位建筑风格及绿绿化率对比小节：目前该区域楼楼盘设计风格格，各有特色色。设计种类类多样化，以以此增加项目目卖点，吸引引客户眼球。。在售售中中楼楼盘盘大大部部分分外外立立面面已已呈呈现现，，以以此此提提高高客客户户购购房房信信心心度度。。绿绿化化率率整整体体较较高高，，说说明明该该区区域域客客户户对对项项目目外外观观及及绿绿化化坏坏境境关关注注度度较较高高，，不不再再单单纯纯追追求求单单纯纯居居住住，，对对居居住住品品质质的的要要求求逐逐步步增增强强。。在建建筑筑风风格格各各有有特特色色，，绿绿化化方方面面相相差差不不大大，，项项目目再再此此方方面面优优势势不不大大。。项目目分分析析项目目定定位位户型型对对比比小节节：：该区区域域户户型型设设计计以以紧紧凑凑型型户户型型为为主主，，户户型型设设计计同同质质化化严严重重。。面积积范范围围100-120㎡㎡三三房房占占有有比比例例较较大大。。140㎡㎡以以上上户户型型较较少少，，该该区区购购房房客客户户对对大大面面积积户户型型需需求求较较低低。。户型型同同质质化化严严重重，，在在此此方方面面项项目目具具有有较较大大优优势势。。项目目分分析析项目目定定位位配套套方方面面小节节：：在景景观观方方面面，，各各项项目目比比较较雷雷同同，，景景观观、、双双气气、、及及商商业业基基本本各各项项目目都都有有。。在社社区区配配套套方方面面我我们们项项目目也也具具有有较较大大优优势势。。但但幼幼儿儿园园方方面面我我们们项项目目劣劣势势较较为为明明显显。。项目目分分析析项目目定定位位项目目价价格格对对比比小节节：：目前前该该区区价价格格最最高高价价除除一一层层带带花花园园洋洋房房价价格格在在4000元元/平平以以上上，，标标准准层层价价位位在在3800左左右右。。最低价位位3100左右右，多为为尾盘期期房源。。该区域域均价范范围为：：3100-3700元/平平，整体体均价约约为3400元元/平。。在价格方方面，为为凸显项项目性价价比，我我们优势势较大。。项目分析析项目定位位优惠活动动小节：中央公园园、汾河河上的院院子、天天明第一一城目前前采用小小频率开开盘销售售，借助助现场热热销气氛氛进行逼逼定销售售，说明明该区域域客户近近期客户户整体上上访较低低，现场场独立逼逼定难度度较大。。在优惠方方面我们们项目也也具有较较大优势势。项目分析析项目定位位总结：该该区域目目前城市市规划进进程处于于起步状状态，城城区框架架较大，，但人气气及周边边配套严严重不足足，在售售项目多多为多层层、小高高层、高高层组合合楼栋销销售，在在售房源源多为准准现房销销售，剩剩余房源源多为较较高层房房源，且且在售房房源优惠惠幅度较较高，价价格战较较为激烈烈，目前前房产大大环境政政策影响响下，客客户购房房观望状状态仍较较为严重重，该区区产品库库存量目目前已处处于挤压压状态，，且待推推出产品品体量较较大，对对该区产产品的快快速消化化存在较较大影响响。我们在周周边项目目对比当当中，户户型、营营销策略略方面优优势最大大，价格格、配套套方面优优势较小小项目分析析项目定位位基于项目目价值分分析，优优势对比比，我们们得出项项目的档档次定位位及客户定定位住宅物业业档次定定位——重点点突出品品质，树树立产品品形象，，提高项项目价值值。初级产品中级产品高级产品满足居住功能满足最初层的居住要求，价格低廉、产品功能单一。自住投资型物业终极产品环境、安全生活环境（自然资源的占有以及对安全的需求）。改善性居住物业文化风情生活理念（国际的、品质的、健康的、生态的）享受型居住物业量身订做建筑形态、景观、配套、物业管理等量身订做，处处体现奢华。属于奢华型居住物业项目分析析物业档次次定位项目分析析客户定位位1）项目目周边区区域人群群；2）项目目周边县县、乡镇镇客户；；3）召陵陵区行政政单位客客户；4）自我我经营的的本地商商家。核心客户户游离客户户偶得客户户1）看好好城市发发展方向向的漯河河市本地地客户；；2）城区区拆迁改改造带来来的客户户；1）外地地置业者者目标客户户群中端中高端高端中低端低端中端、中高端为主项目分析析客户定位位项目分析析客户定位位基于项目目的档次次定位及及客户定定位、区区域项目目分析我我们目前前有两大大关键性性问题：：一：项目目售楼部部必须尽尽快建设设；二：目标标客户群群体的精精准营销销；PART3营销推广广本案遵循循营销原原则营销推广广营销执行行1、分分批推案案，控制制推出房房源。首推房源源需考虑虑销售难难度及氛氛围营销销问题，，需难易易结合。。2、物物业支持持，提升升项目品品质。聘请知名名物业公公司担任任物业顾顾问，以以服务水水平，提提升项目目品质。。3、现现场体验验，高端端销售设设备。样板间、、景观样样板区打打造，让让客户有有直观感感受，提提升项目目美誉，，促进销销售。营销策略略营销推广广营销执行行现场拦截截策略：：在整合传传播推广广策略方方面，要要重视项项目工地地围档、、户外、、销售中中心的包包装，加加强现场场对客户户的影响响作用。。现场体验验策略：：运用体验验式营销销邀请客客户莅临临现场，，如销售售中心的的包装、、品质样样板间的的设计、、景观样样板区包包装等让让客户感感同身受受。事件营销销策略：：利用项目目开盘、、封顶、、样板间间开放、、产品说说明会、、节日、、工程等等特殊时时间节点点，举办办活动，，赚足客客户眼球球，形成成市场传传播热点点。引导营销销策略：：引领居住住理念前前行,倡倡导绿色色建筑和和环境至至上的生生活方式式、引领领一种前前瞻生活活理念，，确立项项目在市市场上的的独特领领导形象象。整合传播播策略：：整合一切切公司资资源、媒媒体资源源，在特特殊的时时间节点点，引爆爆市场，，达到全全方位、、多角度度的整合合传播效效力。营销推广广营销执行行1、点式式直销主要方式式是在本本案附近近售楼部部，通过过广告宣宣传，展展示项目目形象，，传递项项目卖点点，销售售人员接接待客户户咨询，，办理交交易手续续的直销销方式。。2、变变坐销为为行销把传统的的坐销模模式转变变为坐销销加行销销，对重重点区域域人群即即项目周周边3公公里内人人群进行行有针对对性的客客户征询询、不间间断派单单（富裕裕乡镇派派单）（（小区业业主、市市区门店店老板，，企业职职工等）），既传传播项目目的优秀秀品质，，形成购购买欲望望（即使使本人不不购买也也会告诉诉亲朋好好友项目目的优秀秀品质））又能达达到项目目知名度度与美誉誉度的提提高。3、全全民营销销活动时时效性进进行特殊阶段段以两月月为限，，除销售售人员外外，公司司内部任任何人员员，每成成交一套套房源，，公司给给予员工工2000元奖奖励。合合同签定定日即及及时发放放。（必必须按照照正常销销售价格格执行））可提高高所有工工作人员员的销售售激情，，使销售售中心销销售氛围围得到改改变，更更能提高高成交量量。销售方式式营销推广广营销执行行4、团购购活动特殊阶段段对同一一单位客客户可采采取2人人成对，，3人成成组，5人成团团的销售售方案，，给与不不同的团团购价格格（不享享受销售售案场其其它优惠惠活动））。5、内部部资源利利用利用本公公司前期期已开发发项目““香堤左左岸”客客户资源源，进行行一对一一回访跟跟踪，挖挖掘项目目目标客客户。该该项目客客户成功功介绍其其他客户户成交，，该客户户给予1000元现金金奖励，，自购客客户给予予2000元优优惠。一千抵一一万策略核心心：1千元定定房抵一一万元，，入住尊尊贵生活活圈！主体释义义：千元定房房，签约约时抵冲冲10000元元房款。。千元，制制造市场场关注点点，短期期内增加加来访、、来电量量，促进进排号量量。策略关键键点：运用“千千元定房房，签约约抵10000元”的的策略，，迎合目目标客户户追求特特惠的心心理，刺刺激下定定。运用“千千元定房房”的策策略，加加以开盘盘时的各各种优惠惠，吸引引客户尽尽快下定定。启动市场场营销推广广阶段执行行1、策略略思考：低门槛槛、新亮亮点、快快速蓄客客。2、营销销时间节节点：认筹时间间：3月月28日日-5月月1日（（暂定））策略依据据：当前市场场，同类类产品的的激烈竞竞争、营营销推广广策略的的雷同，，必须要要有差异异化的营营销手段段，撬动动市场，，抢占先先机，锁锁定目标标客户，，可以做做到聚集集客户与与保障项项目高品品质形象象。所抵房款款可能总总价中加加出，对对项目利利润不受受影响，，但却具具有诱惑惑力。制造市场场人点，，提升项项目市场场关注度度，增加加项目来来访、来来电量。。执行要点点：千元即为为排号定定金（不不作为排排号顺序序），定定金可退退还。开盘、签签定合同同当天，，千元定定金可抵抵10000元元房款，，且可享享受开盘盘优惠（（具体开开盘方式式开盘前前7日前前公布））。价格制定定合理性性及市场场可接受受性。营销推广广阶段执行行策略释释义：：在一千千抵一一万的的启动动市场场策略略中，，为提提升项项目营营销力力度，，增加加项目目排号号量，，提升升项目目性价价比直直观感感受，，完善善市场场启动动策略略的同同时，，不断断预热热市场场。执行核核心：：从排号号期每每日增增值50（（100））元，，至开开盘当当天。。与其他他排号号，优优惠策策略结结合。。日进““斗””金营销推推广阶段执执行活动时时间：：3月28日日认筹筹后，，每周周周六六周日日全天天策略方方式：：申请成成为本本项目目会员员，开开盘前前，每每周可可参加加摇奖奖（凭凭认筹筹单及及个人人身份份证，，每人人限摇摇取一一次））。摇奖形形式：：转动摇摇奖盘盘，可可摇取取不同同额度度优惠惠（100、200、300、400、500、800、1000元元）（（较高高额度度摇奖奖盘设设置量量减少少，可可以有有效控控制后后期房房源表表价）），置置业顾顾问进进行登登记，，截止止开盘盘前累累计优优惠抵抵充后后期房房款。。营销推推广阶段执执行周末活活动执行策策略：：买房中中汽车车，空空前绝绝后的的机会会开盘均均有机机会抽抽取汽汽车一一辆。。策略方方式：：开盘盘活动动当天天，已已成交交客户户（定定房客客户））可参参加抽抽奖活活动，，奖项项设置置如下下：引爆市市场营销推推广阶段执执行备注：：参加加抽奖奖客户户需凭凭抽奖奖卷及及签订订购房房合同同后方方可领领取奖奖品。。策略优优势：：增强开开盘活活动人人气。。提高本本项目目市场场影响响力，，吸引引更多多客户户关注注。提高项项目知知名度度及美美誉度度。营销推推广阶段执执行物料准准备：：营销推推广阶段执执行推广计计划：：形象、、产品品类：：相关推推广主主题列列举：营销推推广阶段执执行正中中心心央区生生活、、盛大大开启启王朝之之上，，世界界屋脊脊N+1魔变变户型型，永永远多多出一一个卧卧室区位打打造区位打打造形象展展示产品特特色释释放区位打打造，，产品品特色色双重重含义义凸显项项目区区位优优势，，迎合合漯河河市政政府大大力开开发召召陵新新区之之势，，营造造出项项目的的生活活方式式，强强调项项目各各品质质优势势。营销推广阶段执行改变漯河人人居方向漯河首席纯纯正法式风风情社区产品特色释释放:标题一：标题二：标题一：祥润王朝，，营造有车车、有房的的双重幸福福生活。标题二：开盘前策略略主题之一一，活动主主题标题三：认筹主题标题四：活动主题推广计划：：策略、活动动类：营销推广阶段执行一次置业，，双重幸福福买房送汽车车，空前绝绝后的机会会祥润王朝，，一千抵一一万会员全全城招募中中日进斗金，，优惠多少少你来定！！备注：相关设计稿稿另行提报报。媒体计划：：营销推广阶段执行巡展+单页页派发：时间安排：：3月20日-5月月1日（上上午8：30分-12：00，下午14：00-18：：30）目的：活动动造势，引引起市场关关注。准备工作：：巡展车辆辆6-8辆辆，车体包包装带有项项目logo及宣传传语人员安排：：司机+负负责人员+派单人员员具体安排计计划：活动营销：：营销推广阶段执行时间安排：：3月20日——5月1日（（上午8：：30分-12：00，下午午14：00-18：30））阶段安排排目的：快速速传达项目目信息，尽尽快引起市市场关注，，进一步挖挖掘客户，，为项目积积累客户资资源，为开开盘工作打打下基础。。物料准备：：单页10万份，乡乡镇派单用用车调配人员安排：：每天派单单人员不低低于五人（（可招学生生派单）具体安排计计划：派单计划营销推广阶段执行祥润王朝开开盘前期派派单计划该计划为认认筹前工作作计划，长长期执行计计划在“月月度计划与与总结”中中另行提报报营销推广阶段执行看房有好礼礼：办理入会客客户可领取取礼品一份份；看房即即可领取精精美礼品一一份（印有有项目logo及宣宣传语，水水杯/纸抽抽等）。乡镇巡演：：在项目排排号至项目目一期开盘盘期间，不不定时周边边乡镇巡展展及演出、、发放单页页，设立简简易临时接接待中心，，每周六派派遣两名销销售人员为为客户解答答项目问题题，周六定定时派出看看房车接客客户至项目目售楼部看看房营销推广阶段执行时间间：2013年3月26日日、27日日、28日日——持续续性工作内容：：周边乡镇镇巡展推广目的：：拓宽客户户覆盖面，，促进销售售推广形式：：乡镇巡展展、巡演、、产品推介介、临时展展点、地点点看房等费用预算：：祥润王朝开开盘前推广广费用预算算具体费用以以广告公司司制作为准准。营销推广阶段执行祥润王朝开开盘抽奖礼礼品设置（调整后））备注：参加加抽奖客户户需凭抽奖奖卷及签订订购房合同同后方可领领取奖品。。祥润王朝开开盘费用预预算合计费用：：约198000元（调后）营销推广阶段执行具体费用以以实际支出出为准。营销推广阶段执行效果预测在上述媒体体推广及营营销活动正正常开展、、现场售楼楼部按时完完成情况下下，我司预预计自2013年3月28日日项目排号号之日起：：来访：8组组/天至3月28日—5月月28日约约来访480组按照30%认筹率计计算约可认认筹：144组按照70%开盘解筹筹率计算，，开盘可销销售约：101套房房源所以，我司司建议，项项目现场售售楼部必须须尽快确定定；开盘时时间建议在在5月底或或6月初为为宜。通过辛勤勤的工作作获得财财富才是是人生的的大快事事。一个人一生可可能爱上很多多人，等你获获得真正属于于你的幸福后后，你就会明明白以前的伤伤痛其实是一一种财富，它它让你学会更更好地去把握握和珍惜你爱爱的人。1月-2321:2421:24:01人只有为自己己同时代人的的完善，为他他们的幸福而而工作，他才才能达到自身身的完善。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。21:24:0121:241月-23论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理理就就是是决决策策。。21:2421:24:011月月-23经营营管管理理，，成成本本分分析析，，要要追追根根究究底底，，分分析析到到最最后后一一点点。。再实实践践。。2023/1/521:24:01世上上并并没没有有用用来来鼓鼓励励工工作作努努力力的的赏赏赐赐，，所所有有的的赏赏赐赐都都只只是是被被用用来来奖奖励励工工作作成成果果的的。。除了心存存感激还还不够，，还必须须双手合合十，以以拜佛般般的虔诚诚之心来来领导员员工。2023/1/521:2421:24:01预防是解解决危机机的最好好方法。。我们不一一定知道道正确的的道路在在哪里，，但却不不要在错错误的道道路上走走得太远远。不要把所所有的鸡鸡蛋放在在同一个个篮子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。沟通再再沟通通。05一一月月2023多挣钱钱的方方法只只有两两个：：不是是多卖卖，就就是降降低管管理费费。我所做做的，，就是是创办办一家家由我我管理理业务务并把把我们们的钱钱放在在一起起的合合伙人人企业业。我我将保保证你你们有有5%的回报报，并并在此此后我我将抽抽取所所有利利润的的50%。请示问问题不不要带带着问问题请请示，，要带带着方方案请请示。。汇报报工作作不要要评论论性地地汇报报，而而要陈陈述性性的汇汇报。。2023年年1月5日日在漫长的人人生旅途中中，有时要要苦苦撑持持暗无天日日的境遇；；有时却风风光绝项，，无人能比比。沟通是管理的的浓缩。1月-2321:24:0121:24员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业业发发展展需需要要的的是是机机会会，，而而机机会会对对于于有有眼眼光光的的领领导导人人来来说说，，一一次次也也就就够够了了。。1月月-231月月-23发展展和和维维护护他他们们的的家家;至于于女女子子呢呢?则是是努努力力维维护护家家庭庭的的秩秩序序，，家家庭庭的的安安适适和和家家庭庭的的可可爱爱。。犹豫豫不不决决固固然然可可以以免免去去一一些些做做错错事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的机机会会。。管理是一种种严肃的爱爱。1月-2321:241月-23选择?选择这个词词对我来说说太奢侈了了。没有商品这这样的东西西。顾客真真正购买的的不是商品品，而是解解决问题的的办法。一个人被工工作弄得神神魂颠倒直直至生命的的最后一息息，这的确确是幸运。。从管理的的角度来来讲，两两点之间间最短的的距离不不一定是是一条直直线，而而是一条条障碍最最小的曲曲线。21:241月-2321:24:01自觉觉心心是是进进步步之之母母，，自自贱贱心心是是堕堕落落之之源源，，故故自自觉觉心心不不可可无无，，自自贱贱心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切实实执执行行你你的的梦梦想想，，以以便便发发挥挥它它的的价价值值，，不不管管梦梦想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身体体力力行行，，否否则则，，永永远远没没有有收收获获。。一个个有有坚坚强强心心志志的的人人，，财财产产可可以以被被人人掠掠夺夺，，勇勇气气却却不不会会被被人人剥剥夺夺的的。。时间和和结构构。21:241月-231月-23南怀怀瑾瑾说说：：““心心中中不不应应该该被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而应应海海阔阔天天空空，，空空旷旷得得纤纤尘尘不不染染。。道道家家讲讲‘‘清清虚虚’’，，佛佛家家讲讲空空，，空空到到极极点点，，清清虚虚到到极极点点，，这这时时候候的的智智慧慧自自然然高高远远，，反反应应也也就就灵灵敏敏。。””21:2421:24:011月月-2321:24你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延将不断滋滋养恐惧。2023/1/521:24:0121:2421:24:01想法)，而是你是不不是愿意为此此付出一切代代价，全力以以赴地去做它它一直证明它它是对的。2023/1/521:24:011月-23谢谢各位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。21:24:0221:24:0221:241/5/20239:24:02PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2321:24:0221:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。21:24:0221:24:0221:24Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2321:24:0221:24:02January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20239:24:02下午21:24:021月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:24下下午1月-2321:24January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/521:24:0221:24:0205January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:24:02下午午9:24下午午21:24:021月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月