某地区营销推盘战略管理知识

去化是第一任务福建平潭海峡如意城'1地块办公楼1#2#3#营销推盘策略纲要①客源分散'不集中②现状偏远'非主流③平潭客户正被透支本案3大困境无客群现状非主流迅速回笼资金目前无法吸引客群，无法吸引足够多的客群政策是主流，前景是主流，发展是主流有了足够的人，看到了前景才能出手人是本案关键如何吸引人是本案的核心有足够的人是本案制胜的前提人在哪里？a平潭的人b八县及市区的人c省内的人（闽东、南平、三明）不是单一区域（本案最为棘手的问题），在全省，甚至跨省如何挖掘他们？有便宜的出现就能吸引他们能占到便宜捡到便宜就能套住他们本案的去化就能迎刃而解如何占便宜：够低的价格！够高的价值！如何塑造高的价值？看*平潭的钱景2009年5月14日，国务院正式颁布《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，7月底，中共福建省委八届六次全会正式做出了设立福州（平潭）综合实验区的决定。基于平潭综合实验区的国策*价值根据区域自然条件、区位优势、生态环境，初步确定主岛海坛岛的功能布局分为以下六大功能区：国际旅游发展区商贸合作区大型物流港区滨海新城区科技文化合作区高新技术产业区*平潭潭的的明明天天将将是是下下一一个个小小厦厦门门*平潭潭将将打打造造为为海海西西对对台台展展示示的的重重要要形形象象窗窗口口*平潭潭将将是是投投资资者者的的天天堂堂*平潭潭将将是是未未来来企企业业总总部部的的聚聚集集地地中国国看看海海西西*海西西看看平平潭潭。。平潭潭速速度度*见证证奇奇迹迹。。基于于平平潭潭发发展展定定位位*价值值①探索索两两岸岸合合作作新新模模式式的的示示范范区区。。积极极探探索索采采取取两两岸岸共共建建等等灵灵活活多多样样的的合合作作方方式式，，实实现现合合作作规规划划、、合合作作开开发发、、共共同同受受益益，，推推进进两两岸岸经经贸贸紧紧密密合合作作、、融融合合发发展展，，构构建建两两岸岸直直接接往往来来的的重重要要快快捷捷通通道道，，推推进进两两岸岸教教育育文文化化交交流流合合作作先先行行先先试试，，打造造两两岸岸合合作作的的国国际际旅旅游游岛岛和和两两岸岸贸贸易易特特别别区区。。②海峡峡西西岸岸经经济济区区科科学学发发展展的的先先行行区区。。加大大改改革革创创新新力力度度，，大大力力推推进进通通关关制制度度、、科科学学技技术术、、管管理理体体制制和和发发展展模模式式创创新新，，为为台台湾湾人人士士在在平平潭潭就就业业、、居居住住和和自自由由往往来来提提供供便便利利，，为为海西西““科科学学发发展展、、先先行行先先试试”创创造造经经验验。。③省会会中中心心城城市市的的重重要要组组成成部部分分。。按照照产产业业做做强强、、规规模模做做大大、、功功能能做做优优、、环环境境做做美美的的要要求求，，发发展展优优势势产产业业，，提提升升人人口口和和经经济济聚聚集集度度，，使使之之成成为为拓展展海海西西沿沿海海城城市市化化格格局局的的新新增增长长点点。。高起起点点、、高高规规划划、、高高发发展展、、高高潜潜力力海西西的的平平潭潭，，世世界界的的平平潭潭看*项目目的优势势项目目部部分分经经济济指指标标主要经济技术指标名称面积单位总占地面积47825.813平方米总建筑面积212584平方米地上建筑面积174084平方米其中地上计算容积率建筑面积171374平方米其中办公建筑面积143391平方米其中1号楼办公建筑面积21810平方米2号楼办公建筑面积32572平方米3号楼办公建筑面积17256平方米4号楼办公建筑面积32684平方米5号楼办公建筑面积21624平方米6号楼办公建筑面积17445平方米商业建筑面积26790平方米便利店100平方米机房面积1093平方米地上不计算容积率建筑面积（架空层）2710平方米地下建筑面积38500平方米机动车停车位（地下一层）926辆非机动车停车位5160辆其中地上100辆地下5060辆*大牌牌开开发发商商强强势势联联合合海峡峡如如意意城城由由海海峡峡建建设设投投资资（（控控股股））有有限限公公司司倾倾力力打打造造：：其其中中主主要要股股东东包包括括香香港港世世茂茂集集团团、、恒恒基基兆兆业业、、新新鸿鸿基基地地产产以以及及远远雄雄集集团团和和台台湾湾的的东东元元集集团团等等国国际际知知名名企企业业，，五五大大华华人人地地产产领领袖袖合合力力打打造造两两岸岸首首个个经经济济一一体体化化示示范范城城。。*中国国第第五五大大特特区区背景景平潭潭·海峡峡如如意意城城，，位位于于““中中国国第第五五大大特特区区””———平潭潭综综合合实实验验区区金金井井湾湾组组团团的的核核心心区区，，是是外外界界进进入入平平潭潭的的““第第一一站站””。。项项目目总总建建面面积积约约250万m2其中中地地上上总总建建筑筑面面积积1713750平方方米米，，地地下下建建筑筑面面积积748670平方方米米，，总总容容积积率率2.24，绿绿地地31.5%，南南向向天天大大山山、、东东北北靠靠规规划划行行政政中中心心、、西西北北临临如如意意湖湖，，是是金金井井湾湾组组团团按按照照高高标标准准、、高高水水平平建建设设要要求求积积极极启启动动推推进进的的重重点点项项目目之之一一。。*千亩滨滨海生生态城城市综综合体体项目将将引进进国际际先进进的创创新型型管理理、技技术及及人才才等优优势资资源，，规划划建设设集五五星级级酒店店、国国际一一流软软件智智能办办公区区、学学校、、风情情商业业街、、Shoppingmall购物中中心，，沿湖湖步行行街及及全功功能智智能生生态豪豪宅社社区等等多种种业态态于一一体的的代滨滨海生生态城城市综综合体体。*海峡云云载体海峡如如意城城搭载载“海海峡云云”（（S-loudSystem）系系统落落地平平潭，，整合合国内内外及及两岸岸三地地云产产业链链优势势资源源，将将云产产业与与城市市转型型、产产业升升级相相结合合，为为中国国率先先整合合运用用云计计算的的国家家战略略拓宽宽思路路，为为最终终实现现云城城市经经济起起到了了领头头效应应。项项目云云技术术汇集集社区区云、、健康康云、、安防防云、、教育育云、、家居居云、、商务务云六六大系系统于于一体体，提提供全全智能能化豪豪宅生生活解解决方方案。。14.3万纯写写字楼楼写字楼楼集群群化效效应2.67万精品品商业业广场场926辆机动动车位位，5160辆非机机动车车位5A甲级写写字楼楼品质质{包装装地位位}平潭地标'福建首首个{云服务务}5A写字字楼关键词词解析析平潭地地标：平平潭第第五特特区性性质，，发展展潜力力。地地标，，彰显显项目目标杆杆特点点。5A写字楼楼：突出出项目目高端端物业业定位位，具具有高高成长长性。明确物物业为为办公公场所所，同同时体体现成成熟的的服务务理念念。与与商住住楼低低端形形象区区隔开开体现现办公公环境境的纯纯粹性性及舒舒适性性。为为项目目投资资升值值潜力力做依依托。。云服务务：项目云云技术术汇集集社区区云、、健康康云、、安防防云、、教育育云、、家居居云、、商务务云六六大系系统于于一体体，提提供全全智能能化解解决方方案{分案案名}海峡如如意城城<云座>1000亩亩城市市运营营综合合体*福建建首个个{云云服务务}5A写写字楼楼关键词词解析析云：地地标，，高度度，平平潭的的高度度未来写写字楼楼的高高度同时结结合““云端端科技技”服服务价价值的的产品品属性性本案推推广做做足价价值基基础上上，还还要不不断激激发赌平潭的的大未未来大大前景景大发发展赌海峡如如意城城的综综合优优势目标客客群闽闽商的的赌性有胆赌平潭否？！！20万抄底我省首个{云服务}'写字楼！！<首期均价价8000入市，50平总价价40万，，首付50%>*平潭要大发发展力赌平潭就是是·赌·*投资平潭的的时间差*平潭写字楼楼商业升值值潜力*千亩城市综综合体海峡峡如意城将将立起平潭潭力*发展眼光赌赌平潭的发发展，赌海海峡如意城城的潜力基于对目标标客户的研研判赌平潭的未未来就是赌平潭潭投资回报报率赌平潭投资资潜力赌平潭投资资保障赌项目形象象及配套规规划赌发展商实实力与信誉誉这是一场眼眼光敏锐者者的赌局这是一场注注定会赢得得赌局这只是一场场赢大还是是赢小的赌赌局赢策略的关键键点足够多的客客户主动的局面面1:捡便宜2:立形象（大大平潭世界界级形象））3:树价值（规规模价值、、产品价值值）先引人再做值饥饿营销托关系找人人开盘即收盘盘执行的关键键点全省落地拓拓客平潭、八县县及市区、、省内（闽闽东、南平平、三明））主要三点：1落地户外2落地派报3落地活动落定区域的的短周期所有空挡户户外整合打打包全城轰炸上街上门监督执行与活动及利利益互动落地推介会会与区域内各各地联动造成影响力力敢赌大平潭潭？！抄底大海西西！20万抄底我省首个{云服务}'写字楼！！全省落地拓拓客*接客1新增平潭主城接接待点2新增福州主城接接待点Ø推案策略第一阶段：：写字楼销销售控制销售节节奏，低区区房源较低低价格入市市，以试探探市场接受受度，合理理制定价格格策略，保保证整盘去去化。第二阶段：：商业销售售从投资角度度分析，商商业接受度度较写字楼楼更具有投投资吸引力力，且本案案商业均为为独立店铺铺，更能创创造销售氛氛围，产生生市场投资资热点。因因此在写字楼推推出后一定定时期商业业可适时推推出市场，，将投资热热点推向高高潮，以推推动写字楼楼的再次火火爆销售。Ø推案次序写字楼价值值排序就一期三栋栋楼价值看看3号楼产品相相对处于劣劣势，2号楼产品在在区位上有有一定的优优势，因此此三栋楼产产品排序为为：2#>1#>3#Ø销售手段商业销售通通过前期宣宣传一次性性推出市场场，达到快快速去化目目的。写字楼针对对不同客群群采用整栋、半栋栋、整层、、半层以及及单户销售售方式进行。。写字楼针对对不同客群群采用整栋栋、半栋、、整层、半半层以及单单户销售方方式进行。。3#楼前期期推出市场场可设置为为低层散户销销售、中间间楼层半层层销售、高高楼层整层层销售的模模式进行，，在操作过过程中散户户买以拼团团的方式购购买半层及及整层。1#、2#楼销售模式式以整层销售作为销售手手段，主要要通过前期期3#楼的推出引引爆市场后后吸引高端投资客客及自用型型客户。商业在写字字楼首次开开盘后一次次性推出市市场，与余余下写字楼楼客户交替替促进，达达到快速去去化目的。。Ø销售节奏阶段性销售期去化面积备注第一阶段写字楼、商铺形象推广------

引爆市场第二阶段开盘期写字楼

（35%）引发市场关注，价格试探第三阶段持续销售期写字楼

（30%）商铺（65%）持续供应，在保证市场接受度的情况下，加大推出力度第四阶段尾盘销售期写字楼(25%)商铺（25%）项目趋于成熟，品质制胜媒体渠道分配比率推广费用（单位：万元）户外25%258.8网络10%103.5报纸15%155.3活动25%258.8小众10%103.5杂志5%51.7物料5%51.7其他5%51.7总计100%1035推广预算安安排：按照我项目目6.9亿亿的总销额额，1.5%的的推广比例例进行计算算，2012———2013年总推推广费用为为1035万。具体分配比比例按照各各媒体的预预期作用展展开。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:37:4522:37:4522:371/5/202310:37:45PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:37:4522:37Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:37:4522:37:4522:37Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:37:4522:37:45January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202310:37:45下下午午22:37:451月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:37下下午1月-2322:37January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:37:4522:37:4505January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。10:37:45下下午10:37下午22:37:451月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。22:37:4522:37:4522:371/5/202310:37:45PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:37:4522:37Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。22:37:4522:37:4522:37Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2322:37:4522:37:45January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月202310:37:45下下午22:37:451月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月2310:37下下午1月-2322:37January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/522:37:4522:37:4505January202317、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。10:37:45下下午10:37下午22:37:451月-239、杨柳散散和风，，青